Đề cương Định giá Đất đai và Bất động sản

25/11/2019 Khoa Quản lý đất đai Bất động sản ĐỀ CƯƠNG ÔN TẬP MÔN ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN Học kỳ 1, năm học 2019 – 2020 Biên soạn tổng hợp: Nguyễn Minh Quốc Câu Trình bày khái niệm định giá? (Nêu khái niệm) - Định giá việc quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ (Theo Luật giá 2012) - Định giá ước tính trị giá tiền vật, tài sản; ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh (Theo từ điển Oxford) - Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ (Theo Giáo sư W.Seabrooke) - Định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể, tài sản xác định, thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản, xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn (Theo Giáo sư Lim Lan Yuan – Khoa Xây dựng bất động sản, Đại học Quốc gia Singapore) - Định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm, có tính đến chất bất động sản mục đích định giá Do vậy, định giá áp dụng kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập phân tích, sau so sánh với tài sản yêu cầu định giá để hình thành giá trị chúng (Theo Fred Peter Marrone – Hiệp hội thẩm định giá Austraylia) Câu Định giá đất đai, định giá bất động sản gì? - Định giá đất ước tính giá trị quyền sử dụng đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng khác xác định trước, thời điểm xác định - Định giá bất động sản ước tính giá trị bất động sản thời điểm xác định, có cân nhắc đến đặc điểm bất động sản xem xét đến yếu tố kinh tế thị trường Câu Trình bày sở giá trị định giá Phân tích giá trị thị trường, giá trị phi thị trường mối quan hệ chúng - Giá trị thước đo kinh tế trao đổi hàng hóa Hiểu nơm na giá trị người phải bỏ để đổi lấy hàng hóa thị trường; có nhu cầu giao dịch giá trị xuất - Giá trị phụ thuộc vào: ▪ Tính có ích (tức mức độ thỏa mãn nhu cầu) ▪ Tính khan ▪ Có nhu cầu (có thể tốn) - Cơ sở giá trị gồm có: ▪ Giá trị thị trường: Giá trị thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng khơng bị ép buộc (HTTCTĐG Số 2) ▪ Giá trị phi thị trường: Giá trị phi thị trường mức giá ước tính xác định theo giới hạn hay hạn chế tài sản hay mục đích đặc biệt Giá trị phi thị trường gồm: giá trị sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị chấp, giá trị bồi thường, giá trị tính thuế - Mối quan hệ chúng: Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc 25/11/2019 Khoa Quản lý đất đai Bất động sản _ _ _ Câu Trình bày nhiệm vụ mục đích định giá - Nhiệm vụ: Cung cấp thông tin giá trị BĐS cho đối tượng có yêu cầu (khách hàng) làm sở đưa định hợp lý liên quan đến BĐS nhằm đạt mục đích định giá - Mục đích: ▪ Khu vực tư nhân: Định giá phục vụ cho việc mua bán, đầu tư – kinh doanh, chấp, góp vốn,… ▪ Khu vực nhà nước: Điều tiết lợi ích kinh tế, định hướng thị trường BĐS, quản lý sử dụng đất có hiệu quả,… Câu Trình bày nguyên tắc định giá đất đai (Theo điều 112, Luật đất đai 2013) - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; - Theo thời hạn sử dụng đất; - Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; - Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Câu Trình bày nguyên tắc định giá bất động sản Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu - Sử dụng tốt có hiệu tài sản đạt mức hữu dụng tối đa cho phép mặt pháp lý, kỹ thuật, tài hồn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp đem lại giá trị cao cho tài sản - Một tài sản sử dụng thực tế không thiết thể khả sử dụng tốt có hiệu tài sản Nguyên tắc cung – cầu định giá - Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Đồng thời, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản - Giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản - Các yếu tố đặc điểm vật lý đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với thuộc tính tài sản khác phản ánh cung - cầu giá trị tài sản Nguyên tắc thay đổi định giá - Giá trị tài sản thay đổi theo thay đổi yếu tố hình thành tác động đến giá trị - Giá trị tài sản hình thành trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt mối quan hệ nhân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị ln ln thay đổi Do đó, thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm mối quan hệ nhân nhân tố trạng thái động, phải phân tích q trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu Nguyên tắc thay Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc 25/11/2019 Khoa Quản lý đất đai Bất động sản - Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản thay lẫn trình sử dụng, giá trị tài sản xác định tác động lẫn tài sản đến tài sản khác - Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Giới hạn giá trị tài sản có xu hướng thiết lập chi phí mua tài sản thay cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có chậm trễ q mức làm ảnh hưởng đến thay Một người mua thận trọng khơng trả giá cao chi phí mua tài sản thay thị trường thời điểm Nguyên tắc cân (hay sử dụng thống nhất) - Khi yếu tố cấu thành tài sản đạt cân tài sản đạt khả sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao - Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt có hiệu tài sản, cần phải phân tích cân yếu tố cấu thành tài sản cần thẩm định giá Nguyên tắc thu nhập tăng giảm Tổng thu nhập khoản đầu tư tăng lên tăng liên tục tới điểm định, sau đầu tư tiếp tục tăng mức thu nhập tăng thêm giảm dần Nguyên tắc phân phối thu nhập - Tổng thu nhập sinh từ kết hợp yếu tố trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) phân phối cho yếu tố - Nếu việc phân phối thực theo nguyên tắc tương ứng phần tổng thu nhập lại sau phân phối cho vốn, lao động quản lý thể giá trị đất đai Nguyên tắc đóng góp - Mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản - Giá trị tác nhân sản xuất hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào vắng mặt tác nhân làm giảm giá trị toàn tài sản, có nghĩa lượng giá trị mà đóng góp vào giá trị tồn Khi xem xét giá trị tài sản phận, thẩm định viên cần phải xem xét mối quan hệ với tài sản tổng thể - Nguyên tắc nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu tư bổ sung vào tài sản thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu Nguyên tắc phù hợp Tài sản cần phải phù hợp với mơi trường nhằm đạt mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản có phù hợp với mơi trường hay khơng thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu 10 Nguyên tắc cạnh tranh - Lợi nhuận cao vượt trội thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh mức làm giảm lợi nhuận cuối khơng lợi nhuận - Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh quan sát tài sản với tài sản với tài sản khác - Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động yếu tố cạnh tranh đến thu nhập tài sản, đặc biệt sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị tài sản 11 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc 25/11/2019 Khoa Quản lý đất đai Bất động sản - Giá trị tài sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai - Giá trị tài sản chịu ảnh hưởng việc dự kiến thị phần người tham gia thị trường thay đổi dự tính trước yếu tố ảnh hưởng đến giá trị - Việc ước tính giá trị tài sản luôn dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản người mua./ Câu Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Nhóm yếu tố sách - Một đặc trưng giá đất BĐS chịu ảnh hưởng lớn từ phía người; Trong đó, tác động sách điều tiết Nhà nước vừa có tính đặc trưng vừa nhân tố ảnh hưởng Các sách điều tiết Nhà nước bao gồm: sách đất đai, pháp luật đất đai, luật kinh doanh BĐS điều chỉnh quan hệ đất đai sở hình thành giá đất BĐS - Chính sách giá đất BĐS tác động vào ổn định diễn biến giá đất BĐS; sách phát triển kinh tế Nhà nước có tác dụng khuyến khích, thúc đẩy hạn chế phát triển kinh tế vùng hay vùng khác sách thuế góp phần làm ổn định làm tăng, giảm giá đất BĐS - Một yếu tố quan trọng, định đến giá đất BĐS quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng định mục đích sử dụng đất điều kiện khác gắn liền với đất ảnh hưởng lớn đến giá đất Nhóm yếu tố xã hội - Trên phạm vi nước, xã hội ổn định (cả kinh tế, trị, an ninh, mơi trường) môi trường tốt tạo điều kiện cho phát triển kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài, đầu tư từ nội kinh tế quốc dân, làm tăng nhu cầu sử dụng đất làm cho giá đất chuyển động theo - Q trình thị hố kéo theo cấu sử dụng đất thay đổi, tác động trực tiếp đến giá đất, nhu cầu sử dụng đất đô thị tăng chuyển dần đất nông nghiệp sang đất đô thị, dẫn đến biến động giá đất - Ngồi ra, giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố tâm lý, thị hiếu, truyền thống người Ví dụ: Việt Nam, người dân có truyền thống thích sống ven đường, gần trung tâm thương mai, dịch vụ…do làm cho giá đất khu vực cao hẳn khu vực khác Nhóm yếu tố kinh tế - Một tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa trạng thái tài tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên - Mức độ dự trữ mức độ đầu tư tương quan thuận với nhau, nghĩa dự trữ tăng trưởng đầu tư tăng tương ứng - Theo đà gia tăng thu nhập dân cư, sau giải vấn đề ăn no mặc ấm, người có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu nhà yêu cầu cao chất lượng, diện tích nhà - Sự biến động vật giá ảnh hưởng thiết thân đến người Tài sản nhà đất thời kỳ vật giá biến động thể tính bảo đảm giá trị, biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng thị trường nhà đất, có nghĩa tỷ lệ tăng giá cao giá đất cao, chúng chung xu "nước lên thuyền lên" Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt phát sinh khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, chí có nơi nhân Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc 25/11/2019 Khoa Quản lý đất đai Bất động sản bỏ cách nghiêm trọng giá đất xuống thấp Điều mặt khác nói lên ảnh hưởng cung khơng đủ cầu thị trường nhà đất đô thị giá đất Nhóm yếu tố cá biệt - Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu nói vị trí kinh tế, nói vị trí cụ thể đối tượng định giá thành phố, bao gồm đất xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp đến trung tâm tập trung đông dân, bao gồm mức độ ảnh hưởng loại trung tâm khu vực khác thành phố loại đất - Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thơng địa phương, độ tiện lợi phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể mạng lưới giao thơng, tình hình đường sá cấp hạng, tình trạng giao thơng cơng cộng mật độ lưới giao thơng - Diện tích đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn hay nhỏ không dễ dàng trình sử dụng khả tài người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá đất - Chiều rộng mặt tiền đất hẹp ảnh hưởng đến hiệu trưng bày thu lợi người sử dụng đất, đất dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại đất ảnh hưởng đến giá đất - Trong trường hợp đất nông sâu so với mặt đường đềuờnhong thuận lợi cho người sử dụng đất với mục đích sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất đất - Hình dáng đất đẹp vuông chữ nhật, dạng tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc khơng thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để nên ảnh hưởng đến giá đất - Nhân tố quy hoạch đô thị xem nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất: định thời gian sử dụng thu lợi từ đất nên trực tiếp ảnhhưởng đến giá đất - Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn môi trường tự nhiên, bao gồm điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, khơng khí, độ nhiễm tiếng ồn điều kiện môi trường nhân văn loại hình nghề nghiệp dân cư, trình độ giáo dục mức thu nhập khu vực Câu Trình bày sở lý luận, phạm vi áp dụng, bước thực hiện, ưu hạn chế phương pháp so sánh Cơ sở lý luận - Theo quy luật thị trường cạnh tranh, giá trị nguyên tắc thay - Giá trị BĐS mục tiêu (BĐS định giá) có mối quan hệ chặt chẽ (gần bằng) với giá bất động sản tương tự (so sánh) bán thị trường Phạm vi áp dụng: Sử dụng định giá cho hầu hết BĐS có giao dịch phổ biến thị trường thời điểm Quy trình thực phương pháp so sánh Bước 1: Nhận biết bất động sản - BĐS cần mô tả thông qua biểu mẫu xây dựng thống chứa đựng số liệu cụ thể, chi tiết tập trung vào đặc điểm khu vực (vị trí, địa hình, mơi trường,…); đặc điểm vật lý Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc 25/11/2019 Khoa Quản lý đất đai Bất động sản (hình thể, kích thước, quy mơ diện tích,…); pháp lý BĐS; chi phí xây dựng khấu hao; thu nhập chi phí - Cần ý đến số liệu ngày giao dịch, giá cả, điều kiện điều khoản giao dịch Bước 2: Tìm kiếm giao dịch thị trường Các nguồn cung cấp thông tin BĐS giao dịch như: Chính quyền địa phương, trung tâm cung cấp thông tin nhà đất, phương tiện truyền thông, sàn giao dịch, trung tâm môi giới,… Bước 3: Lựa chọn bất động sản so sánh Việc lựa chọn tài sản ban đầu vào: loại BĐS, đặc điểm khu vực, đặc điểm vật lý tài sản, thời điểm giao dịch, điều kiện điều khoản giao dịch Bước 4: Phân tích, điều chỉnh khác biệt - Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: sử dụng để phản ánh thay đổi/khác biệt điều kiện thị trường vị trí tài sản - Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: dùng để điều chỉnh khác biệt mặt vật lý BĐS so sánh BĐS cần định giá - Qúa trình điều chỉnh bắt đầu lựa chọn BĐS so sánh Các điều chỉnh bắt đầu với giá giao dịch BĐS so sánh BĐS mục tiêu BĐS mục tiêu chuẩn, mức điều chỉnh ln tính từ BĐS so sánh - Các mức giá điều chỉnh phải dựa sở giá trị thị trường điều chỉnh theo giá thị trường Bước 5: Thống mức giá - Sau điều chỉnh, BĐS so sánh có mức giá dẫn Thống mức giá dẫn giới hạn giá tối đa, tối thiểu thể giá trị BĐS định giá (giá trị ước tính cuối cần làm tròn số) - Những việc cần làm thực thống mức giá dẫn khác là: + Số lần điều chỉnh: Mỗi lần điều chỉnh có nghĩa có khác biệt đáng kể tài sản so sánh tài sản cần thẩm định giá + Tổng mức điều chỉnh tổng số tiền bước điều chỉnh tiến hành cho tài sản so sánh Tổng số tiền bước điều chỉnh nhỏ tính tương đồng tài sản so sánh tài sản cần thẩm định giá cao + Điều chỉnh ròng số tiền lại sau bù trừ điều chỉnh âm điều chỉnh dương Số tiền lại sau bù trừ nhỏ tốt + Tổng mức điều chỉnh theo phần trăm giá bán: hữu ích tổng số tiền điều chỉnh tương đương + Tổng số số liệu: Số liệu có phù hợp với loại tài sản hay khơng? Số liệu có cập nhật khơng q lạc hậu hay khơng? + Tính so sánh/tương thích tài sản so sánh với tài sản cần định giá: Tài sản có khả so sánh tốt nhất? Mức giá cần quan tâm nhiều Ưu hạn chế phương pháp so sánh a) Ưu điểm - Là phương pháp áp dụng phổ biến không theo công thức cố định mà dựa chủ yếu vào thông tin bất động sản thông tin giao dịch thị trường bất động sản - Là phương pháp đầu vào tất phương pháp định giá bất động sản khác như: phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc 25/11/2019 Khoa Quản lý đất đai Bất động sản - Là phương pháp phù hợp chiếm ưu cao điều kiện phát triển nhanh chóng cơng nghệ thơng tin giai đoạn b) Hạn chế - Thời gian giao dịch BĐS so sánh trước thời điểm định giá BĐS mục tiêu, thơng tin giá bán BĐS so sánh thay đổi thời điểm định giá - BĐS có đặc tính cá biệt nên việc tìm kiếm BĐS tương tự bị hạn chế ảnh hưởng đến kết định giá - Thị trường BĐS xem thị trường khơng hồn hảo, thiếu tính cơng khai thị trường, thị trường biến động không lành mạnh (không ổn định), phương pháp so sánh trực tiếp khó xác đối tượng có tính chất giống mặt Câu Trình bày sở lý luận, phạm vi áp dụng, bước thực hiện, ưu hạn chế phương pháp chi phí Cơ sở lý luận: Phương pháp dựa lý luận người mua tiềm thông báo không trả giá cho BĐS cao chi phí mua đất chi phí xây dựng cơng trình với tiện ích tương tự Phạm vi áp dụng: Phương pháp chi phí thích hợp xác định giá trị cho BĐS khơng có giao dịch thị trường BĐS không trực tiếp tạo lợi nhuận: bệnh viện, trường học, nhà thờ, sân bay, bến cảng,… Quy bước thực phương pháp Bước 1: Xác định giá trị đất (trống) hay ước tính Ước tính giá trị BĐS với giả thiết đất chưa xây dựng với mục đích sử dụng có giá trị sử dụng cao tốt (chú ý đến phương án định giá sở sử dụng cơng trình tồn tại) Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng cơng trình - Ước tính chi phí hành để xây dựng cơng trình tương tự (xây dựng lại) hay để thay cơng trình xây dựng sở xem xét kết cấu kiến trúc, tiêu chuẩn thiết kế, thiết bị lắp đặt, diện tích xây dựng,… Có loại chi phí: chi phí tái tạo chi phí thay - CP tái tạo chi phí hành để xây dựng lại cơng trình thay giống y hệt với cơng trình cần thẩm định giá, bao gồm điểm lỗi thời cơng trình thẩm định giá - CP thay chi phí hành để xây dựng cơng trình có giá trị sử dụng tương đương với cơng trình thẩm định giá loại bỏ phận có chức bị lỗi thời Bước 3: Ước tính lượng giảm giá trị tích lũy (khả năng) - Sự giảm giá cơng trình xây dựng tượng mát giá trị lý nào, dẫn đến khác giá thị trường chi phí thay BĐS thời điểm định giá - Sự giảm trị vật chất (hao mòn vật chất): hao mòn hư hỏng cường độ sử dụng, tác động yếu tố như: thời gian sử dụng, phá hủy mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm,… - Sự giảm giá trị chức năng: giá trị sử dụng cơng trình bị giảm tương đối cải tiến kỹ thuật, thiết kế ưu việt làm thiết bị lạc mốt hay thiết kế cơng trình có lỗi,… - Sự giảm giá trị kinh tế: giá trị yếu tố nằm bên BĐS sử dụng đất khơng tương thích thay đổi xây dựng quy hoạch, không phù hợp với môi trường xung quanh,… - Sự giảm giá trị cần xem xét sửa chữa hay khơng thể sửa chữa - Có thể dùng phương pháp sau để ước tính lượng giảm giá trị tích lũy: Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc 25/11/2019 Khoa Quản lý đất đai Bất động sản + Phương pháp tuổi: Vòng đời – Tuổi kinh tế lại/Vòng đời kinh tế = (Tuổi hiệu quả/Vòng đời kinh tế) x Chi phí xây dựng + Phương pháp phân tích kỹ thuật: Tỷ lệ chất lượng lại cơng trình (nhà ở) vào tỷ lệ chất lượng lại kết cấu tạo nên cơng trình tỷ lệ giá trị kết cấu với tổng giá trị cơng trình Tỷ lệ chất lượng Tỷ lệ giá trị kết cấu lại kết cấu chính thứ i so với tổng x Tỷ lệ chất lượng giá trị ngơi nhà (%) = thức i (%) lại nhà (%) Tổng tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị ngơi nhà (%) + Phương pháp vốn hóa tổn thất thu nhập: Đánh giá tổng giá trị tổn thất năm, dự báo thời gian bị tổn thất, vốn hóa tổng giá trị tổn thất năm hành giá trị giảm cần ước tính + Phương pháp so sánh (thị trường): Giá trị giảm giá xác định vào chênh lệch giá trị BĐS so sánh bán thị trường Chênh lệch giá trị BĐS so sảnh giảm giá trị tích lũy, khơng phân biệt cho loại nguyên nhân Bước 4: Ước tính giá trị BĐS định giá Giá trị BĐS = Giá trị đất (trống) + Giá trị lại cơng trình xây dựng Ưu hạn chế phương pháp chi phí a) Ưu điểm _ _ _ b) Hạn chế - Chi phí khơng với giá trị không tạo giá trị: giá bán cao hay thấp chi phí xây dựng - Phương pháp chi phí phải sử dụng đến cách tiếp cận cộng tới, song tổng phần khơng lượng tồn phần - Việc ước tính giảm giá tích lũy mang tính chủ quan khó thực có khác định nghĩa thuật ngữ - Người thẩm định giá phải có kiến thức định xây dựng, tính giá thành xây dựng phải có kinh nghiệm áp dụng phương pháp Câu 10 Trình bày sở lý luận, đặc điểm, bước thực hiện, ưu hạn chế phương pháp lợi nhuận (vốn hóa thu nhập) định giá đất đai bất động sản Cơ sở lý luận: Là phương pháp xác định giá trị thơng qua vốn hóa doanh thu BĐS hay bội số thu nhập gộp (GRM) Đặc điểm - Sử dụng xác định giá trị cho BĐS hoạt động sinh lợi hộ chung cư, tòa nhà cho thuê, khách sạn,… - Phương pháp nhanh để ước tính giá trị BĐS định đầu tư - Giá trị tài sản tỷ số doanh thu tỷ suất vốn hóa: V = I R Các bước thực Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc Khoa Quản lý đất đai Bất động sản 25/11/2019 Bước 1: Xác định doanh thu BĐS mang lại a) Ước tính doanh thu - Doanh thu từ BĐS khoản thu nhập ổn định nhận từ việc khai thác sử dụng BĐS - Doanh thu phụ thuộc vào loại BĐS cách thức khai thác sử dụng BĐS b) Tài liệu thông tin doanh thu - Loại hình BĐS: Văn phòng, khu bán lẻ, nhà xưởng, khách sạn,… - Tổng diện tích sàn xây dựng diện tích sàn kinh doanh - Bảng kê chi tiết khách thuê hữu ký thỏa thuận thuê: xác định diện tích cho thuê diện tích chưa cho thuê giá thuê trung bình - Hợp đồng thuê số khách thuê để kiểm tra; doanh thu khác - Giá thuê thành lập - Xác định tỷ lệ cho thuê cao thành phần tòa nhà hoạt động ổn định theo thông lệ chung thị trường Việc đòi hỏi kinh nghiệm TDV Doanh thu = Doanh thu cho thuê x Đơn giá thuê x Phần trăm cho thuê x (12) c) Tính chi phí hoạt động - Chi phí hoạt động khoản chi phí năm cần thiết cho việc trì thu nhập từ khai thác sử dụng BĐS Chi phí hoạt động phụ thuộc vào loại BĐS hình thức khai thác sử dụng - Các chi phí liên quan phát sinh như: Chi phí hoa hồng marketing, quản lý, điện, nước, văn phòng phẩm,… Các khoản chi phí tính tốn dựa phần trăm doanh thu năm Doanh thu = Tổng doanh thu tiềm - Thất thu bỏ trống rủi ro toán Thất thu bỏ trống rủi ro toán = Tỷ lệ thất thu X Tổng doanh thu tiềm - Chi phí tạo thu nhập Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa (R) - Tỷ suất vốn hóa: Là tỷ suất phản ánh mối quan hệ doanh thu hàng năm từ khai thác I R - R xác định thông qua giá thuê tháng (doanh thu thuần) giá bán BĐS tương tự - Giá trị BĐS V phải xác định từ việc khảo sát mức giá bán BĐS giao dịch thành công thị trường - BĐS xa trung tâm R lớn - Rủi ro cao R lớn Bước 3: Vốn hóa doanh thu Sau doanh thu tỷ suất vốn hóa xác định từ bước bước Giá trị BĐS sử dụng BĐS với giá trị (giá bán) BĐS thị trường Được tính theo cơng thức: V = I R Ưu hạn chế phương pháp lợi nhuận (vốn hóa thu nhập) a) Ưu điểm ước tính thơng qua q trình vốn hóa: V = Đề cương ơn tập môn Định giá đất đai Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc 25/11/2019 Khoa Quản lý đất đai Bất động sản _ _ _ b) Hạn chế - Phương pháp lợi nhuận cho kết cao tìm BĐS cho thuê mang đặc tính giống với BĐS định giá - Khó xác định doanh thu chi phí hợp lý (cần phân tích báo cáo tài tình hình kinh doanh) - Doanh thu khơng phản ánh mức sinh lợi BĐS Câu 11 Trình bày ý nghĩa việc định giá quy trình định giá bất động sản Ý nghĩa - Để định giá viên phát triển ý tưởng để đến kết luận giá trị tài sản - Cung cấp khuôn mẫu để nghiên cứu thị trường, phân tích số liệu áp dụng kỹ thuật cần thiết chuyển hóa nội dung thành kết giá trị cần định giá - Công cụ để định giá viên khách hàng kiểm tra kết định giá Quy trình tuân thủ yêu cầu nêu tiêu chuẩn hành nghề định giá Quy trình tổng quát Bước 1: Xác định vấn đề - Thiết lập mục đích, nhiệm vụ việc định giá + Khách hành sử dụng kết định giá cho mục đích gì? + Mục đích định giá phải xác định thời điểm tiếp nhận công việc định giá phải ghi rõ hợp đồng + Là sở để xác định định giá - Nhận biết BĐS cần định giá: Đặc điểm yếu tố pháp lý, kinh tế kỹ thuật BĐS + Nhận biết theo địa hành chính: số nhà, khu phố, xã, huyện, tỉnh; + Nhận biết theo địa địa chính: Số thửa, số tờ đồ địa chính; + Nhận biết theo mơ tả pháp lý: Hồ sơ kỹ thuật đất, trích lục đất; + Xác định chủ sở hữu, chủ sử dụng - Cơ sở giá trị định giá (loại giá trị ước tính) + Mỗi định giá thường nhằm xác định loại giá trị định (giá trị thị trường giá trị phi thị trường) + Phải giải thích kỹ loại giá trị mà định giá cần xác định + Đảm bảo loại giá trị lựa chọn phải phù hợp với mục đích định giá - Xác định ngày có hiệu lực kết luận giá: Kết luận giá có giá trị thời điểm định Cần phải báo cáo xác thời điểm có hiệu lực kết - Xác định BĐS định giá: Xác định loại BĐS, xác định thời gian hoàn thành - Những điều khoản Bước 2: Xác định mục tiêu - Xác định phạm vi cần thiết để hồn thành cơng việc định giá với kết đáng tin cậy Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc 10 25/11/2019 Khoa Quản lý đất đai Bất động sản - Là công cụ để lập kế hoạch, cho phép định giá viên xác định bước theo tuần tự, khả thi quy trình định giá – huy động tốt nguồn lực (nhân lực, vốn,…) thời gian cần thiết để hoàn thành nhiệm vụ Bước 3: Thu nhập số liệu - Số liệu cần cho phân tích bao gồm số liệu chung (vĩ mô) số liệu cụ thể + Tác động phủ (các sách), kinh tế, xã hội, mơi trường, nằm ngồi tài sản cần định giá + Thông tin chi tiết tài sản cần định giá, tài sản so sánh, đặc trưng thị trường tài sản địa phương - Số liệu thị trường khu vực + Xu hướng dịch chuyển cấu dân số, xu hướng giảm (tăng) tỷ lệ văn phòng làm việc cho thuê, hay xu hướng tăng số nhà xây mới,… + Số liệu cầu liên quan đến tài sản cạnh tranh (với tài sản cần định giá) Bước 4: Phân tích số liệu + đưa giá dự kiến - Phân tích thơng tin khảo sát trường - Phân tích đặc trưng thị trường BĐS: Xu hướng cung, cầu thị trường; khả kết nối cung cầu - Phân tích việc sử dụng tối ưu – tốt nhất: Sử dụng tối ưu nhất, sử dụng tối ưu cơng trình - Phân tích khách hàng tiềm năng: Đặc điểm khách hàng tiềm năng, sở thích khách hàng, nhu cầu sức mua BĐS - Đưa giá dự kiến Bước 5: Định giá: Lựa chọn phương pháp + Thống - Có thể lựa chọn phương pháp: So sánh, chi phí, thu nhập - Thống mức giá để đưa giá trị BĐS Bước 6: Báo cáo định giá - Là sản phẩm cuối tồn cơng việc định giá - Là kết nỗ lực kỹ nhà định giá hay định giá viên - Mục đích báo cáo định giá: Truyền đạt kết kết luận định giá viên cách có hiệu có sức thuyết phục người sử dụng thông tin - Mục tiêu việc định giá: Mơ tả xác BĐS, thời gian có hiệu lực, số liệu phân tích, giá trị ước tính, điều kiện điều khoản Câu 12 Trình bày nội dung báo cáo kết thẩm định giá Những thông tin Những pháp lý để định giá Mô tả đặc điểm kỹ thuật BĐS Mô tả đặc điểm pháp lý BĐS Những giả thiết hạn chế xác định giá trị BĐS Kết khảo sát thực địa Những lập luận mức giá cuối Phương pháp định giá Xử lý vấn đề phức tạp, khơng rõ ràng q trình tiến hành địnhgiá BĐS 10 Những quyền lợi ích cá nhân (nếu có) thẩm định viên liên quan đến BĐS cần định giá, làm nảy sinh xung đột lợi ích q trình thực thi nhiệm vụ Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc 11 25/11/2019 Khoa Quản lý đất đai Bất động sản 11 Tên, chữ kỹ định giá viên tiến hành định giá BĐS 12 Phụ lục đính kèm báo cáo kết định giá Câu 13 Nêu đặc điểm bảng giá đất tỉnh (thành phố) Nhận xét ưu hạn chế bảng giá đất ĐỀ THI KẾT THÚC HỌC PHẦN NĂM HỌC 2018 – 2019 Học kỳ Câu (2 điểm) Trình bày số khái niệm định giá Phân tích giá trị thị trường, giá trị phi thị trường mối quan hệ chúng Câu (1,5 điểm) Trình bày nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc sử dụng thống nguyên tắc đóng góp định giá đất đai bất động sản Câu (1,5 điểm) Trình bày nhóm yếu tố sách Phân tích tác động yếu tố đến giá trị đất đai bất động sản Câu (3 điểm) Trình bày sở lý luận, phạm vi áp dụng, bước thực hiện, ưu hạn chế phương pháp Vốn hóa thu nhập (Lợi nhuận) định giá đất đai bất động sản Câu (2 điểm) Trình bày quy trình định giá bất động sản Học kỳ Câu (3 điểm) Trình bày sở giá trị định giá 3/9 (ba chín) nguyên tắc định giá đất đai bất động sản Câu (2 điểm) Phân tích yếu tố xã hội kinh tế ảnh hưởng đến giá trị đất đai – bất động sản Câu (3 điểm) Trình bày ngắn gọn phương pháp so sánh, chi phí lợi nhuận định giá đất đai bất động sản Câu (2 điểm) Chọn câu a) Trình bày quy trình điều tra giá bất động sản giao dịch thị trường phục vụ xây dựng bảng giá đất Cho biết khó khăn q trình điều tra hướng xử lý b) Trình bày đặc điểm Bảng giá đất tỉnh (thành phố) Nhận xét ưu điểm hạn chế Bảng giá đất - Hết - Đề cương ơn tập môn Định giá đất đai Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc 12 ... nhuận) định giá đất đai bất động sản Câu (2 điểm) Trình bày quy trình định giá bất động sản Học kỳ Câu (3 điểm) Trình bày sở giá trị định giá 3/9 (ba chín) nguyên tắc định giá đất đai bất động sản. .. nhân Đề cương ơn tập mơn Định giá đất đai Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc 25/11/2019 Khoa Quản lý đất đai Bất động sản bỏ ngồi cách nghiêm trọng giá đất. .. lượng giảm giá trị tích lũy: Đề cương ơn tập mơn Định giá đất đai Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc 25/11/2019 Khoa Quản lý đất đai Bất động sản + Phương