PHẦN 1 – TÌNH HÌNH Ở VIỆT NAM I. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM: Tình hình hiện nay; Triển vọng tăng trưởng đến năm 2050 II. DỮ LIỆU SẴN CÓ ĐỂ LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU III. LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU: Mục đích của cơ sở dữ liệu; Yêu cầu đối với dữ liệu; Các bước của quá trình lập cơ sở dữ liệu IV. VÍ DỤ TRƯỜNG HỢP Ở QUẬN 6 PHẦN 2 – HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN Ở PHÁP: PHÂN CHIA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN; THU THẬP DỮ LIỆU, HỢP ĐỒNG MUA BÁN, VAI TRÒ CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN. PHẦN 3 – THỦ TỤC MUA ĐẤT: Ở VIỆT NAM; Ở PHÁP. PHẦN 4 – TRÌNH BÀY DỮ LIỆU CHO HỆ THỐNG THÔNG TIN: CHU KỲ KINH TẾ; HIỆU ỨNG ĐÒN BẨY VÀ CÁCH TÍNH LỢI NHUẬN; VÍ DỤ BẢNG NHẬP DỮ LIỆU DƯỚI DẠNG EXCEL; PHƯƠNG TIỆN CẦN THIẾT ĐỂ LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU; SỬ DỤNG CƠ SỞ DỮ LIỆU. PHẦN 5 – TỔNG HỢP KHUYẾN NGHỊ CỦA ÔNG ROBERT WACHEUX. PHỤ LỤC PHỤ LỤC 1: THỦ TỤC Ở PHÁP: CÁC GIAI ĐOẠN CHÍNH KHI TRIỂN KHAI THỰC HIỆN MỘT DỰ ÁN; PHỤ LỤC 2: TỔNG DIỆN TÍCH, SHON VÀ SHOB.
Trang 2Biên soạn / Rédaction : Muireann Legoux
Biên dịch / Traduction : Huỳnh Hồng Đức
Chỉnh sửa / Correction : Huỳnh Hồng Đức, Fanny Quertamp
ục tiêu tổng quát của các khóa học là chuyển giao tri thức: các khóa học của ’objectif général des ateliers de formation est le transfert de savoirs : les sessions du PADDI PADDI nhằm bổ sung cho chương trình đào tạo
công chức của Thành phố bằng cách hướng đến các khái niệm, kỹ thuật và phương pháp mới (toàn diện, đa ngành) trong quản lý đô thị, trong bối cảnh đặc thù của Thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp tổ chức khóa học được hình thành với sự phối hợp của các đối tác Việt Nam
và được các đối tác phê duyệt
Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử dụng phương pháp nào và giải quyết như thế nào những vấn đề tương tự mà giới chuyên môn Việt Nam đang gặp phải Để thực hiện được
ý tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay quanh một nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của Việt Nam
Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp hình thành những cách làm mới, chính sách mới
và được phổ biến rộng rãi đến mọi người
Tài liệu này được xuất bản nhằm mục đích phổ biến rộng rãi những kiến thức tổng hợp được từ khóa học
doivent permettre de compléter la formation des fonctionnaires de la ville en les sensibilisant à des concepts, des techniques et des méthodes nouvelles (transversalité, pluridisciplinarité) en matière de gestion urbaine, dans le contexte propre à Hô Chi Minh Ville La méthode proposée a été imaginée en collaboration avec les partenaires vietnamiens, puis validée par ces derniers
Il s’agit de voir quelles méthodes sont utilisées
et quelles réponses sont apportées en France pour répondre à des problèmes similaires à ceux rencontrés par les professionnels vietnamiens au cours de leur activité Pour ce faire, l’atelier sera organisé autour d’un cas d’étude vietnamien très concret
Une fois établies, ces connaissances devront pouvoir à la fois inspirer de nouvelles pratiques
et de nouvelles politiques, et sensibiliser un public plus large grâce à une diffusion étendue.C’est dans cet objectif de large diffusion et de sensibilisation que les Livrets ont été créés
Trang 3PHẦN 1 – TÌNH HÌNH Ở VIỆT NAM
I THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM
1 Tình hình hiện nay
2 Triển vọng tăng trưởng đến năm 2050
II DỮ LIỆU SẴN CÓ ĐỂ LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU
III LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU
1 Mục đích của cơ sở dữ liệu
2 Yêu cầu đối với dữ liệu
3 Các bước của quá trình lập cơ sở dữ liệu
IV VÍ DỤ TRƯỜNG HỢP Ở QUẬN 6
LỜI NÓI ĐẦU
DANH SÁCH THAM GIA KHÓA HỌC
03
10
16
I PHÂN CHIA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
II THU THẬP DỮ LIỆU, HỢP ĐỒNG MUA BÁN, VAI TRÒ CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN
I LE MARCHÉ IMMOBILIER À HO CHI MINH-VILLE
1 État des lieux
2 Perspectives de croissance d’ici 2050
II LES DONNÉES DISPONIBLES POUR LA CONSTITUTION D’UNE BASE DE DONNÉES III LE TRAVAIL SUR LA CONSTITUTION DE LA BASE DE DONNÉES
1 Les buts de la base de données
2 Les exigences par rapport à ces données
3 Les étapes du processus de construction de la base de données
IV L’EXEMPLE DU CAS PILOTE DU DISTRICT 6
I LA SEGMENTATION DU FONCIER ET DE L’IMMOBILIER
II LA COLLECTE DE DONNÉES, L’ACTE DE VENTE, LE RÔLE DU NOTAIRE
AVANT-PROPOS
03
LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER
11
Trang 4PHẦN 4 – TRÌNH BÀY DỮ LIỆU CHO HỆ THỐNG THÔNG TIN
II CHU KỲ KINH TẾ
II HIỆU ỨNG ĐÒN BẨY VÀ CÁCH TÍNH LỢI NHUẬN
III VÍ DỤ BẢNG NHẬP DỮ LIỆU DƯỚI DẠNG EXCEL
IV PHƯƠNG TIỆN CẦN THIẾT ĐỂ LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU
PHỤ LỤC 2: TỔNG DIỆN TÍCH, SHON VÀ SHOB
I LE CYCLE ÉCONOMIQUE
II L’EFFET DE LEVIER ET LE CALCUL DE LA MARGE III L’EXEMPLE D’UN TABLEAU DE SAISIE DE DONNÉES SOUS EXCEL
IV LES MOYENS NÉCESSAIRES POUR CRÉER UN OBSERVATOIRE
V LES UTILISATIONS CONNEXES DE L’OBSERVATOIRE
Trang 5CECIM: Trung tâm Nghiên cứu Bất động sản trên địa bàn Cộng đồng đô thị Lyon là hội được thành lập
theo luật năm 1901 theo sáng kiến của giới chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản, mong muốn có
được các dữ liệu đáng tin cậy về thị trường và về các chủ thể tham gia thị trường Mục tiêu: tập hợp
các chủ thể trong lĩnh vực bất động sản và xuất bản các nghiên cứu thống kê và phân tích triển vọng
của thị trường nhà ở mới và bất động sản dành cho doanh nghiệp
DIA: Thông báo ý định chuyển nhượng tài sản
DOC: Sở Xây dựng TPHCM
DOM-TOM: Lãnh thổ hải ngoại của Pháp
DoNRE: Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM
DPI: Sở Kế hoạch - Đầu tư TPHCM
DUPA: Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM
HT: Chưa tính thuế
PLU: Bản đồ quy hoạch đô thị địa phương
SAFER: Công ty quy hoạch, đất đai và công trình nông thôn
SDPHO: Tổng diện tích sàn thực có điều chỉnh
SHON: Tổng diện tích sàn thực sử dụng
SIG: Hệ thống thông tin địa lý
SQL: Structured Query Language Ngôn ngữ truy vấn dữ liệu, được sử dụng trong lập trình cơ sở dữ
liệu
TLE: Thuế cơ sở hạ tầng ở địa phương
TVA: Thuế giá trị gia tăng (VAT)
TTC: Đã bao gồm thuế
VRD: Đường giao thông và mạng lưới hạ tầng
ZAC: Khu quy hoạch có sự phối hợp
TỪ VIẾT TẮT
CECIM : le Centre d’Études de la Conjoncture Immobilière de l’agglomération lyonnaise est une
Asso-ciation loi 1901 créée à l’initiative des professionnels de l’immobilier de la région de Lyon désireux de connaître de façon fiable le marché et ses acteurs Ses objectifs sont de fédérer les acteurs participant
à l’activité immobilière et de réaliser et publier des études statistiques et prospectives sur le marché des logements neufs et de l’immobilier d’entreprise
DIA : Déclaration d’Intention d’Aliéner DOC : Département de la construction de Hô Chi Minh-Ville DOM-TOM : Départements d’Outre Mer – Territoires d’Outre Mer DoNRE : Département des Ressources Naturelles et de l’Environnement de Hô Chi Minh-Ville DPI : Département du Plan et de l’Investissement de Hô Chi Minh-Ville
DUPA : Département de la Planification et de l’Architecture de Hô Chi Minh-Ville
HT : Hors Taxes PLU : Plan Local d’Urbanisme SAFER : Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural SDPHO : Surface Développée Pondérée Hors Œuvre
SHON : Surface Hors Œuvre Nette SIG : Système d’Information Géographique SQL : Structured Query Language, langage informatique normalisé qui sert à effectuer des opérations
sur des bases de données
TLE : Taxe Locale d’Équipement TVA : Taxe sur la Valeur Ajoutée TTC : Toutes Taxes Comprises VRD : Voirie et Réseaux Divers ZAC : Zone d’Aménagement Concerté
LEXIQUE
Trang 6L’expert français : M Robert Wacheux, Direction du Foncier et de l’Immobilier, Grand Lyon
L’expert vietnamien : Mme Nguyen Thi Cam Van, Chef du bureau du plan, Département des Ressources
naturelles et de l’Environnement de HCMV
Traducteur : M Huynh Hong Duc
Chuyên gia Pháp: Ông Robert Wacheux, Ban đất đai và bất động sản, Cộng đồng đô thị Lyon
Chuyên gia Việt Nam: Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân, Trưởng phòng kế hoạch, Sở Tài nguyên - Môi trường
TPHCM
Phiên dịch: Ông Huỳnh Hồng Đức
DANH SÁCH THAM DỰ KHÓA TẬP HUẤN LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER
Sở Tài nguyên - Môi trường
Trương Lợi Phước
Sở Kế hoạch - Đầu tư
Vũ Đại Thanh Hải
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 1
Nguyễn Thị Đức Dịp
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 2
Huỳnh Thị Thanh Thảo
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 4
Nguyễn Minh Tuấn
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 5
Vũ Văn Tuân
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 10
Nguyễn Lam Hương
Département des Ressources naturelles et de l’Environnement
Nguyen Thi Cam Van
Le Minh ChuongNguyen Xuan ĐucTran Duy Viet
Département des Affaires Intérieures
Ho Dung ManTruong Loi Phuoc
Département du Plan et de l’Investissment
Huynh Vinh ThanhNguyen Thanh Nam
Centre de développement du foncier
Đong Thi Uyen Chuyen
Bureau d’enregistrement des droits d’usage du foncier du district 9
Pham Minh TamHuynh Thi Ngoc Huong
Bureau d’enregistrement des droits d’usage du foncier du district 10
Tran Quang Duy
Vu Đai Thanh Hai
Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district 1
Nguyen Thi Duc Dip
Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district 2
Huynh Thi Thanh Thao
Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district 4
Nguyen Minh Tuan
Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district 5
Trang 7Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 11
Quang Minh Tâm
Phòng Tài nguyên Môi - trường quận Gò Vấp
Quan Minh Quốc Cường
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận Phú Nhuận
Nguyễn Trí Việt Đam
Phòng Tài nguyên - Môi trường quận Bình Thạnh
Nguyễn Dương Anh Lâm
Phòng Quản lý Đô thị quận 2
Nguyễn Thanh Tài
Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district 11
Quang Minh Tam
Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district Go Vap
Tran Quoc Hung
Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district Tan Binh
Tran Quang Tuan
Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district Thu Đuc
Tran Thanh CaQuan Minh Quoc Cuong
Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district Phu Nhuan
Tran Quoc Bao
To Thi Hong Loan
Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district rural Binh Chanh
Phan Thanh Hung
Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district rural Cu Chi
Vo Thanh NhanNguyen Tri Viet Đam
Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district Binh Thanh
Nguyen Duong Anh Lam
Phòng Quản lý Đô thị quận 5
Trần Ngọc Lộc
Phòng Quản lý Đô thị quận 6
Nguyễn Thị Mai Anh
Phòng Tài chính Kế hoạch quận 8
Nguyễn Thị RiĐoàn Kim Long
Phòng công thương huyện Bình Chánh
UBND phường 8, quận 6
Nguyễn Thanh HảiNguyễn Đại Quang
PADDI
Fanny QuertampNguyễn Hồng VânHuỳnh Hồng ĐứcJessie JosephTrần Thị Thu Hiền
Bureau de gestion urbaine du district 2
Nguyen Thanh Tai
Bureau de gestion urbaine du district 5
Tran Ngoc Loc
Bureau de gestion urbaine du district 6
Nguyen Thi Mai Anh
Bureau des Finances et du Plan district 8
Nguyen Thi RiĐoan Kim Long
Bureau de l’industrie et du commerce
Vo Thi Thuy Ha
Association de l’immobilier de HCMV
Truong Vet ToanTran Trong Hieu
Université des sciences sociales et humaines
Nguyen Chi Tam
Comité populaire du district 6, quartier 8
Nguyen Thanh HaiNguyen Đai Quang
PADDI
Fanny QuertampNguyen Hong VanHuynh Hong ĐucJessie JosephTran Thi Thu Hien
Trang 8nhà nước phù hợp, cần theo dõi, phân tích, đánh
giá và dự báo thị trường bất động sản
Cho đến nay, các cơ quan nhà nước vẫn chưa
thực hiện công việc này, còn dữ liệu của đơn vị
tư nhân thì không chính xác
Mặt khác, thông tin về thị trường bất động sản ở
Việt Nam vẫn còn thiếu
Tại TPHCM, nhiều sở, ban ngành liên quan đến
thị trường bất động sản:
Sở Tài nguyên-Môi trường (Sở TNMT) quản
lý sổ bộ địa chính và bản đồ địa chính; quản
lý việc thực hiện các giao dịch chính thức đối
với các pháp nhân; quản lý việc giao đất hoặc
cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư;
lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Sở Quy hoạch-Kiến trúc (Sở QHKT) quản
lý việc thực hiện Quy hoạch xây dựng đô thị
Sở Xây dựng quản lý nhà nước về xây dựng,
đặc biệt là các công trình lớn
Sở Tài chính quản lý giá bất động sản.Tuy
nhiên, trên thực tế, rất khó biết giá thật của
các giao dịch vì giá ghi trên hợp đồng mua
bán thường không đúng với giá giao dịch
thực tế
Ủy ban Nhân dân các quận/huyện quản
lý tất cả các công việc như các Sở nêu trên
nhưng với quy mô nhỏ hơn Ngoài ra, Quận/
huyện còn quản lý việc thực hiện quy hoạch
chi tiết, tổ chức thực hiện bồi thường giải
phóng mặt bằng và tái định cư các dự án
Cục Thuế Thành phố và Chi cục Thuế
Quận/huyện theo dõi việc đóng thuế của cá
nhân và tổ chức
Sở Kế hoạch và đầu tư cấp giấy phép đầu
tư và quản lý dự án đầu tư (chủ yếu là dự án
sử dụng vốn ngân sách nhà nước và dự án có
vốn đầu tư nước ngoài)
de promulguer des politiques de gestion publique adéquates, il est nécessaire d’effectuer le suivi, l’analyse, l’évaluation et la prévision du marché de l’immobilier
Jusqu’à maintenant, ce travail n’a pas été mis en œuvre au sein des organismes publics et les données sont imprécises dans le travail fourni par les sociétés privées
D’autre part, les informations sur le marché de l’immobilier au Vietnam restent encore insuffisantes
À HCMV, plusieurs services interviennent dans le marché de l’immobilier :
Le DoNRE gère les hypothèques et le plan
cadastral Il s’occupe aussi des transactions officielles réalisées par les personnes morales ainsi que l’attribution ou la location du terrain aux projets d’investissement, la réalisation du plan foncier et le planning de l’usage du terrain
Le DUPA gère la réalisation de la planification des
constructions urbaines
Le DOC assume la gestion publique au niveau de
la construction notamment de grands projets de construction
Le Département des Finances gère le prix de
l’immobilier Néanmoins, il est difficile de connaître
le prix exact des transactions, le prix indiqué dans
le contrat de vente étant souvent différent du prix réellement payé
Les Comités Populaires des districts assument
toutes les activités ci-dessus, mais à une échelle plus petite De plus, ils gèrent la réalisation du plan d’aménagement détaillé et les procédures d’expropriation, d’indemnisation et de relogement des ménages expropriés dans le cadre de grands projets
L’hôtel des impôts et les bureaux des impôts des districts suivent le paiement des impôts par
les professionnels et les particuliers
Le DPI délivre les certificats d’investissement et
gère les projets d’investissement (notamment des projets publics et des projets d’investissement étrangers)
À cela s’ajoutent des organismes impliqués dans
le domaine de l’immobilier tels que les bureaux de notariat, les centres des transactions immobilières, les banques, les Fonds d’investissement, l’Association des promoteurs immobiliers…
Cet atelier a été mis en place en complément à une première formation sur le foncier co-animée en mars
2009 par M Robert Wacheux et intitulée « Outils de dispositifs d’une politique foncière et immobilière »
Il cherche à exposer les méthodes d’analyse, d’évaluation et de prévision du marché d’une part ; et les dispositifs de collecte et d’échange d’informations d’autre part
Selon M Wacheux, créer un système d’information sur les prix est un outil d’appui à la mise en place d’une politique foncière et d’une politique d’aménagement, permettant une action foncière innovante et efficace
En effet, afin de résoudre les problèmes fonciers
et réaliser des diagnostics, il est indispensable
de connaître les prix pratiqués et les volumes de transaction et de surface échangés, ainsi que la typologie caractéristique des biens Une approche à l’échelle de l’agglomération (au delà de l’échelle de l’îlot ou du quartier) et sur une durée assez longue est déterminante pour la pérennité d’un observatoire Elle permet l’observation des évolutions des territoires
Le système d’observation est un outil d’aide à la décision permettant :
de poser des diagnostics sur les phénomènes passés en vue de réaliser des aménagements,d’observer l’évolution du foncier au plus proche du réel
Ceci, en vue de pouvoir émettre des hypothèses sur son évolution à venir, et dans le but de gérer et réaliser au mieux les aménagements publics
INTRODUCTION
-
-Ngoài ra, còn có một số cơ quan khác có liên quan đến lĩnh vực bất động sản như phòng công chứng, sàn giao dịch bất động sản, ngân hàng, quỹ đầu tư, hiệp hội bất động sản …
Khóa học này được tổ chức tiếp theo khóa đầu tiên về lĩnh vực đất đai với chủ đề "Các công cụ phục vụ chính sách đất đai và bất động sản" do Ông Robert Wacheux hướng dẫn vào tháng 3 năm 2009
Khóa học này nhằm giới thiệu các phương pháp phân tích, đánh giá và dự báo thị trường cũng như các cơ chế thu thập và trao đổi dữ liệu
Theo Ông Wacheux, xây dựng hệ thống thông tin về giá là một công cụ hỗ trợ thực hiện chính sách đất đai và quy hoạch, giúp có được hành động sáng tạo và hiệu quả trong lĩnh vực đất đai
Thật vậy, để giải quyết các vấn đề về đất đai và đưa ra các nhận xét, đánh giá, thì điều tối cần thiết là phải biết giá giao dịch, số lượng, diện tích giao dịch và đặc điểm của tài sản giao dịch
Tiếp cận trên quy mô toàn thành phố và trong một thời gian dài là yếu tố quyết định tính bền vững của cơ sở dữ liệu Điều này giúp quan sát được những biến động trên địa bàn
Hệ thống theo dõi là công cụ hỗ trợ ra quyết định Nó giúp:
nhận xét, đánh giá các hiện tượng đã xảy ra
để thực hiện quy hoạch,theo dõi biến động đất đai sát với thực tế
Từ đó, đưa ra các dự báo về sự phát triển trong tương lai nhằm quản lý và thực hiện một cách tốt nhất các dự án quy hoạch công
-hị trường bất động sản ở TPHCM có nhiều
biến động Để ban hành chính sách quản lý
(HCMV) connait d’importantes fluctuations Afin L
Trang 9PHẦN 1 – TÌNH HÌNH Ở VIỆT NAM PARTIE 1 – ÉTAT DES LIEUX DE LA SITUATION
Dân số TPHCM là 7 123 340 người (không tính số
người tạm trú) Theo ước tính dân số TPHCM khoảng
10 triệu người (bao gồm cả thường trú và tạm trú)
Mật độ dân số bình quân là 3 401 người/km²
Mỗi ngày có khoảng 300 000 người vào Thành phố
Ở khu trung tâm, nhiều khu vực có mật độ dân số
rất cao Thành phố mong muốn có 3 triệu dân ở khu
trung tâm, nhưng hiện nay, điều này là không thực
hiện được vì nó sẽ đặt ra nhiều vấn đề về quy hoạch,
giao thông…
Vấn đề quy hoạch cho các quận ven (ví dụ Thủ Đức)
đang được đặt ra Làm thế nào để các quận này có
được cơ sở hạ tầng tốt như ở các quận trung tâm?
Ở các tỉnh, nhiều trung tâm thương mại và siêu thị
cũng được xây dựng góp phần làm giảm khoảng cách
di chuyển khi mua sắm
Ở TPHCM, khoảng 35 - 40% dân số là người từ các
tỉnh đến Trong khi người nghèo cố gắng mua đất ở
vùng ven, thì người giàu đầu tư ở khu trung tâm và
các khu đô thị mới (ví dụ: Phú Mỹ Hưng)
Cần quan tâm đến tình hình kinh tế - xã hội của Thành phố trong các dự án quy hoạch:
Người nghèo thường là người ở thuê: do đó cần phát triển mô hình nhà ở xã hội cho họ
Hôn nhân có xu hướng tăng, dẫn đến tăng nhu cầu về nhà ở Ngoài ra, tỉ lệ ly hôn cũng tăng, nên cũng cần thêm nhà ở
Các hiện tượng này cần được chú ý khi làm quy hoạch Ngoài ra, cũng có thị trường căn hộ cho người độc thân
Các dự án lớn như Thủ Thiêm, Đại lộ Đông - Tây cũng làm tăng việc di dời và tái định cư người dân
2 Triển vọng tăng trưởng đến năm 2050
Dân số Chính phủ mong muốn dân số ổn định vào khoảng 10 triệu dân và 2,5 triệu khách vãng lai Như vậy, số dân
có mặt khoảng 12,5 triệu người vào năm 2025 và lâu dài ở TPHCM
Hiện nay, tỉ lệ gia tăng dân số khoảng 3,5%/năm Nếu vẫn duy trì tốc độ này, thì số dân thường trú sẽ đạt khoảng 13 – 14 triệu người vào năm 2025 và khoảng
25 – 27 triệu vào năm 2050, chưa kể số khách vãng lai
Phải chú ý đến hậu quả của biến đổi khí hậu làm điều kiện sống của người dân có thể thay đổi và tăng luồng
di dân vào TPHCM, đặc biệt là từ các tỉnh ĐBSCL
Cơ sở hạ tầng sẽ không đáp ứng nổi nếu tốc độ tăng dân số quá cao như trên Và trên thực tế, không thể giữ ổn định số dân có mặt khoảng 12,5 triệu dân Sức hấp dẫn của TPHCM ngày càng lớn và sự phát triển
cơ sở hạ tầng giao thông ngày càng mạnh Do đó, dân số sẽ tiếp tục tăng lên
I LE MARCHÉ IMMOBILIER À HÔ CHI VILLE
MINH-Présentation de Mme Do Thi Loan, Secrétaire Générale de l’Association de l’immobilier
de Hô Chi Minh Ville
1 État des lieux
À HCMV, le marché immobilier est en pleine évolution
Selon les chiffres de 2009, HCMV couvre une superficie de 2095 km²
Sa population résidentielle compte 7 123 340
de personnes (la population flottante n’est pas comptabilisée dans ce recensement) On estime
la population totale (population résidentielle et population flottante) à environ 10 millions de personnes
La densité moyenne est de 3 401 pers/km²
Environ 300 000 personnes entrent dans la province
de HCMV chaque jour
Il existe des zones de forte densité dans les quartiers centraux La ville voulait atteindre les 3 millions d’habitants dans les quartiers centraux, mais on pense aujourd’hui que c’est irréaliste, car cela pose
de nombreux problèmes en termes de planification,
On note le développement de centres commerciaux
et de supermarchés dans la province ce qui réduit la distance aux activités commerciales
35% à 40% de la population est originaire d’autres provinces Alors que les populations moins aisées tendent à acheter des terrains en périphérie, les riches ont les moyens d’investir dans le centre et dans les nouveaux quartiers haut de gamme (comme Phu
My Hung)
Il faut prendre en compte la structure économique de HCMV dans les projets de planification :
socio-les pauvres sont souvent locataires : il faut donc travailler sur un modèle d’habitat social pour cette population
la tendance est à la hausse des mariages, ce qui implique une demande résidentielle plus importante On assiste aussi à une hausse des divorces, qui implique une décohabitation
Ces phénomènes sont à prendre en compte dans
la planification, d’autant plus qu’il y a également un marché du logement pour les célibataires
D’autre part, les grandes infrastructures (Thu Thiem, boulevard Est-Ouest) génèrent des besoins en déplacements de population, qu’il faut reloger
2 Les perspectives de croissance d’ici 2050
La population
Le gouvernement voudrait stabiliser la population à
10 millions d’habitants et 2,5 millions de visiteurs Donc, la population présente à HCMV serait de l'ordre
de 12,5 millions d'habitants en 2025 et à long terme.Actuellement, le taux de croissance atteint environ 3,5% par an Si la tendance se confirme, la population résidente serait entre 13 et 14 millions d’habitants en
2025 et entre 25 et 27 millions en 2050, sans que la population flottante soit prise en compte
Il faut aussi penser aux éventuelles conséquences
du changement climatique qui pourraient modifier les conditions de vie et conduire à l’augmentation des migrations de personnes vers HCMV, en particulier
en provenance du delta du Mékong,Maintenir un tel taux de croissance de la population
ne permet pas aux infrastructures de suivre En réalité, il est impossible de stabiliser la population à 12,5 millions d’habitants : avec le développement des voies de communications et l'attractivité de HCMV, la population aura tendance à augmenter
Trang 10
-Không gian phát triển
Xét về giá đất, khu trung tâm Thành phố (930 ha) là
khu đất vàng Khu CBD và khu đô thị mới Thủ Thiêm
(rộng hơn 600 ha) là hai khu quy hoạch lớn Việc dời
trung tâm kinh tế và chức năng sang Thủ Thiêm cũng
là một vấn đề đặt ra
Nhưng trên thực tế hiện nay, Khu đô thị mới Phú Mỹ
Hưng (quận 7) ngày càng có vai trò là khu CBD thứ
hai của TPHCM
Các khu vực phát triển của Thành phố là: khu trung
tâm hiện hữu (14 000 ha) và khu nội thành phát triển
(30 000 đến 40 000 ha), ngoài ra còn có các khu đô
thị mới: thành phố vệ tinh
Trái với Singapour, quy hoạch xây dựng ở TPHCM
chưa phủ kín toàn địa bàn
Cách kết nối các khu vực khác nhau (đường giao
thông, mạng lưới hạ tầng…) như thế nào và khi nào
Thủ Thiêm sẽ trở thành một đô thị thật sự cũng đang
là một câu hỏi lớn
Trước kia, giá đất ở khu trung tâm và vùng ven chênh
lệch nhiều, nay thì khoảng cách này đã rút ngắn lại
do: cơ sở hạ tầng phát triển và hiện tượng đầu cơ
Quy hoạch đô thị theo phạm vi địa giới hành chính có
thể gây khó khăn cho việc điều phối các chính sách
Ví dụ, ở Củ Chi, việc xây dựng đô thị xanh sẽ vô ích
nếu xung quanh đó nhiều nhà máy gây ô nhiễm mọc
lên Việc phân tích không gian cần được thực hiện ở
quy mô cấp vùng
Mặc dù có quy hoạch vùng, nhưng bản đồ quy hoạch
vùng rất đơn giản Để đào sâu cách tiếp cận này, cần
thu thập thông tin từ nhiều sở, ban ngành, quận/huyện
của TPHCM và các tỉnh tiếp giáp với Thành phố
Ngay khi công bố một dự án, lập tức giá đất bị ảnh
hưởng Việc công bố dự án mở đường giao thông,
xây dựng tuyến metro, mở rộng đường nhằm cải
thiện giao thông làm tăng giá đất Giá tăng dần theo
tiến độ của các công trình
Thị trường bất động sản
Chính phủ nổ lực giảm lãi suất cho vay của các ngân
hàng
Les espaces de développement
Le centre-ville (930 ha) est le « quartier d’or » de la ville au regard du prix du foncier Le quartier CBD et Thu Thiem (plus de 600 ha) sont les deux grandes zones de planification Il est question d’étirer le centre économique et fonctionnel vers Thu Thiem
Mais le phénomène actuel montre que le quartier Phu My Hung (district 7) devient progressivement le deuxième quartier CBD de HCMV
Les secteurs de développement de la ville sont le centre-ville ancien (14 000 ha) et extension (30-40 000 ha), sans oublier le développement des nouveaux centres urbains : les villes satellites
À l’inverse de Singapour, à HCMV tout n’est pas planifié
On peut s’interroger sur la façon de relier les différents lieux (voirie, réseaux, …) et se demander quand Thu Thiem deviendra une vraie ville
Auparavant les prix fonciers du centre et ceux de
la périphérie étaient différents, alors qu’aujourd’hui les prix se calent les uns sur les autres, dû au développement des infrastructures et au phénomène
Dès qu’un projet est annoncé, cela a une influence sur le prix du foncier Les annonces concernant les nouveaux axes, le tracé du métro ou les élargissements
de voirie font augmenter les prix ; tout en permettant une meilleure desserte Les prix montent également
au fur et à mesure de l’avancée des travaux
Le marché de l’immobilier
Le gouvernement s’efforce de réduire le taux d’intérêt
Cần điều tiết giữa ngân hàng, thị trường chứng khoán
và bất động sản để đạt được sự cân đối và ở đó mọi người đều có lợi
Hiện nay, nguồn cung bất động sản khá dồi dào, với giá hợp lý (các khu phức hợp khách sạn, thương mại, căn hộ)
Hiện nay, chưa có nghiên cứu ở quy mô toàn thành phố về nhu cầu thật sự (liên quan đến tỉ lệ diện tích còn bỏ trống) Tuy nhiên, cũng cần phân biệt nhu cầu nói chung với nhu cầu có khả năng thực hiện được
Hiện nay, mặc dù gặp khó khăn về kinh tế, nhưng các nhà đầu tư vẫn tiếp tục phát triển nhiều dự án Các căn hộ có giá từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng bán rất chạy
Tỉ lệ đô thị hóa ở Việt Nam là 27.8% Năm 2008, Việt Nam là một trong những nước có tốc độ tăng dân số
đô thị mạnh nhất
Nhận xét và thảo luận
Ông Robert Wacheux: Giá một m² căn hộ ở TPHCM
là bao nhiêu?
Khoảng 12 000 000 VND/m² đối với căn hộ;
3 000 000 VND/m² đối với phần thô;
5 000 000 VND/m² cho phần thô và phần hoàn thiện.
Ông Robert Wacheux: Có cơ sở dữ liệu thống kê
các thông tin này không? Có phương tiện để thu thập không?
Công ty Sacom Real có cơ sở dữ liệu giúp thấy được
sự chênh lệch giữa giá thị trường và khung giá chính thức của nhà nước Cần xem xét xem nhà nước tính đến giá thị trường như thế nào
Một số đơn vị nhà nước cũng đã thu thập giá thị trường, nhưng vẫn còn tản mạn
F Quertamp, PADDI: Phân tích giá thị trường của
Sacom Real dựa trên các tiêu chí nào?
Sacom Real thu thập giá rao bán của người bán để làm số liệu thống kê Giá ghi trên hợp đồng không phải là giá giao dịch thật vì giá này phải chịu thuế (25% trên lợi nhuận hoặc 2% trên tổng giá trị giao dịch).
bancaire pour les prêts On constate une insuffisance
de régulation entre les banques, la bourse et l’immobilier, pour que les rendements du crédit et des marchés de valeurs mobilières et immobilières soient mieux équilibrés
Actuellement l’offre immobilière est abondante Elle doit offrir le meilleur produit au meilleur prix (grands complexes hôteliers, commerciaux ou résidentiels) Pour le moment, il n’existe pas vraiment d’étude à l’échelle de la ville concernant la demande exprimée
ou la demande réelle (liée au taux de vacance) Il faut toutefois différencier les demandes simples des demandes solvables
Aujourd’hui, malgré les difficultés économiques, les investisseurs continuent à développer leurs projets Les appartements entre 17 000 et 34 0000 euros se vendent très bien
En 2008, le Vietnam était l’un des pays qui avait la plus grande marge de croissance de la population urbaine
Remarques et échanges
R Wacheux : Quel est le prix du m² pour un logement
(appartement) à HCMV ?
Environ 12 000 000 VND/m² pour un appartement ;
3 000 000 VND/m² pour le gros œuvre ;
5 000 000 VND/m² pour le gros œuvre et la finition.
R Wacheux : Y a-t-il une base de données qui
recense ces informations ? Y a-t-il une moyenne ?
Il y a une base de données de Sacom Real Elle permet de voir le décalage entre le prix du marché et
le prix de la grille officielle Il faut voir comment la ville intègre les prix du marché.
Certaines institutions publiques ont recensé les prix
du marché, mais c’est fragmentaire.
F Quertamp, PADDI : Sur quels éléments les
analyses du prix du marché de l’agence immobilière Sacom-Real se basent-elles ?
L’agence prend en compte le prix annoncé/demandé par le vendeur pour faire ses statistiques Le prix inscrit sur l’acte de vente n’est pas le prix réel, car ce prix est soumis aux taxes (25% de la plus-value ou 2% de la transaction).
Trang 11R Wacheux : Quel est le prix du m² d’un appartement
de standing moyen ?
Le prix est d’environ 5000-6000 USD dans le centre
Mais il faut se renseigner auprès des organismes spécialisés, qui ont les chiffres exacts.
R Wacheux : Est- il possible d’envisager un lieu
R Wacheux : À Lyon, le Grand Lyon co-finance des
études avec des partenaires privés internationaux
et met à disposition des moyens pour ces études (SIG,…) Cela permet d’établir une base de données intéressante
II LES DONNÉES DISPONIBLES POUR LA CONSTITUTION D’UNE BASE DE DONNÉES
R Wacheux : Parmi les informations qui pourraient
servir pour constituer une base de données, quelles sont les informations que vous possédez ?
(Réponse collective de l’assemblée) Il est possible
d’accéder aux informations concernant :les caractéristiques du vendeur et de l’acquéreur
Quand le vendeur est un particulier, son activité n’est pas mentionnée Pour une personne morale,
on indique le domaine d’activité Sont renseignés : le nom du particulier, l’activité de la personne morale
de construire pourrait donner ces informations au service qui gère l’observatoire
la surface du bien : elle est exprimée en m² de terrain pour les ventes de terres agricoles, en m²
de SHON dans le permis de construire et en m² utiles pour les appartements, commerces, …
Ông Robert Wacheux: Giá một m² căn hộ hạng trung
là bao nhiêu?
Ở khu trung tâm, giá khoảng 5000-6000 USD Nhưng
cần tham khảo thêm ở các đơn vị chuyên môn vì họ
có số liệu chính xác
Ông R Wacheux: Có thể lập một trung tâm trao đổi
thông tin ở TPHCM được không?
Hiệp hội bất động sản cũng là một hình thức trung tâm
trao đổi thông tin (hiệp hội có 600 thành viên), nhưng
khi có liên quan đến lợi ích thương mại và tài chính,
thì mỗi nhóm tự làm nghiên cứu riêng của mình
Ông R Wacheux: Ở Lyon, Cộng đồng đô thị Lyon
đồng tài trợ cùng với các đối tác tư nhân và cung cấp
các phương tiện (SIG) để thực hiện nghiên cứu Điều
này giúp lập được cơ sở dữ liệu thú vị
II CÁC DỮ LIỆU SẴN CÓ ĐỂ LẬP CƠ SỞ DỮ
LIỆU
Ông R Wacheux: Trong số các thông tin cần có để
lập cơ sở dữ liệu, các bạn hiện có được những thông
tin gì?
(Trả lời chung của học viên) Có thể tiếp cận được
các thông tin liên quan đến:
Bên bán và bên mua Nếu bên bán là cá nhân, thì
không có thông tin về nghề nghiệp Nếu bên bán là
tổ chức, thì sẽ có thông tin về lĩnh vực hoạt động
Các thông tin có được: tên người bán, ngày sinh
và lĩnh vực hoạt động (nếu người bán là tổ chức)
Địa điểm và địa chính
Tính pháp lý: giấy chứng nhận để xác định xem
chủ sở hữu nhà đó có phải là chủ sở hữu đất hay
không
Mục đích sử dụng tài sản: thông tin này không
được đề cập trong Hợp đồng mua bán, nhưng ta
có thể tìm được trong bản đồ quy hoạch hoặc trên
giấy phép xây dựng Thông thường, ta không hỏi
người mua dự định làm gì với lô đất mua được
Tuy nhiên, cơ quan cấp giấy phép xây dựng có
thể cung cấp thông tin này cho cơ quan quản lý
cơ sở dữ liệu
Diện tích tài sản: nếu là đất nông nghiệp, thì diện
tích là m2 đất Nếu là đất xây dựng, thì là tổng diện
tích sàn thực sử dụng được ghi trong giấy phép xây dựng Nếu là căn hộ hoặc diện tích dành cho thương mại, thì ghi tổng diện tích sử dụng
Giá bán, nếu đó là giao dịch giữa hai pháp nhân
Đối với thể nhân, ta có thể biết được giá trị giao dịch thông qua tờ khai thuế thu nhập (giá ghi trên hợp đồng không phải là giá trị thật của giao dịch)
Chế độ thuế: Không có thuế giá trị gia tăng đối với các giao dịch đất đai và bất động sản Nhưng có hai loại thuế sau:
Thuế chuyển quyền sử dụng đất: có 2 cách tínhhoặc bên bán đóng 25% trên tổng lợi nhuận (giá trị tăng thêm)
hoặc bên bán đóng 2% trên tổng giá trị giao dịch, nếu không xác định được giá trị tăng thêmThuế trước bạ: 0,5% giá trị tài sản giao dịch Giá trị này được tính dựa vào khung giá quy định của nhà nước và bên mua đóng thuế này
Ngược lại, tính chất của tài sản (đất trống hoặc đất có công trình xây dựng) không phải lúc nào cũng có ghi
Tương tự, không phải ai cũng khai báo việc tài sản được cho thuê (mặc dù theo quy định, nếu cho thuê hơn 6 tháng, thì phải khai báo)
Thông tin về quy hoạch sẽ được áp dụng khi có bản
đồ quy hoạch
Ông R Wacheux: Các bạn có gần như tất cả các dữ
liệu để lập cơ sở dữ liệu, mặc dù một số dữ liệu cần được đào sâu thêm, đặc biệt là về giá thực và giá thỏa thuận trên hợp đồng Điều này cho phép biết được giá đất và mục đích của việc mua đất
Để xây dựng cơ sở dữ liệu không cần phải có phần mềm tin học quá phức tạp Có thể làm một bảng mẫu trong Excel để giúp xác định tính khả thi, tính chính xác và khả năng có được dữ liệu
III CÔNG VIỆC LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU
Phần trình bày của Bà Nguyễn Thị Thanh Nhàn Phó phòng bản đồ, Sở TNMT
Cơ sở dữ liệu đất đai gồm 2 phần: bản đồ địa chính
và hồ sơ đất đai Mục tiêu trong tương lai là nhập hai phần dữ liệu này lại thành một để dễ sử dụng trong công tác quản lý đất đai
le montant de la vente si c’est une transaction entre les personnes morales Pour les personnes physiques, on peut connaître le prix de la transaction via la déclaration faite pour les impôts sur le revenu (le prix indiqué sur l’acte n’est pas le prix réel)
Le régime fiscal : il n’y a pas de TVA sur les mutations immobilières et foncières mais il y a des taxes sur les transactions :
1ère taxe : deux possibilités de calcul : soit le vendeur paye 25% de la valeur ajoutée (la plus-value)
si l'on n’arrive pas à estimer la plus-value, le vendeur doit payer 2% sur la vente totale
2ème taxe : Droit de mutation/publicité : 0,5% de
la valeur du bien estimée en fonction de la valeur
de la grille officielle payée par l’acquéreur
En revanche, la nature du bien (spécification terrain
nu ou terrain avec une construction) n’est pas toujours indiquée De même, tous ne déclarent pas la situation locative du bien (même s’ils devraient le faire pour les locataires de plus de six mois)
L’information concernant les règles d’urbanisme sera applicable à terme, lorsqu’il y aura un PLU
R Wacheux : Il semble que toutes les données soient
présentes pour monter un observatoire, même si certaines données sont à approfondir, notamment en
ce qui concerne le prix réel et le prix de convenance Cela va permettre de connaître le prix des terrains et savoir dans quel but ils ont été vendus
Pour monter un observatoire, il ne sert à rien d’envisager un développement informatique trop ambitieux Il est possible de faire un prototype sur un tableur Excel, ce qui va permettre de tester
la faisabilité, la pertinence et la disponibilité des données
III LE TRAVAIL SUR LA CONSTITUTION DE
à terme est de fondre ces deux types de données en
un seul bloc afin de les utiliser dans la gestion foncière notamment
-
Trang 12Cơ sở dữ liệu này sẽ được lưu trữ theo trình tự thời
gian để có thể quản lý ở cả hiện tại và quá khứ
Cần thu thập số liệu, bản đồ, sau đó nhập và lưu trữ
dữ liệu để quản lý
Các dữ liệu này sẽ được sáp nhập lại (bản đồ và hồ
sơ)
Cơ sở dữ liệu được cập nhật thường xuyên, nên cần
biết khai thác, sử dụng và lưu giữ
Trên bản đồ có thông tin về các lô đất, quy hoạch và
tổ chức không gian
Dữ liệu địa chính được hình thành từ các tờ khai, tờ
theo dõi biến động đất đai và bản sao các loại giấy
chứng nhận đã cấp
Yêu cầu đối với các dữ liệu địa chính là phải phù hợp
với các quy định hiện hành (theo Luật Đất đai 2003,
Nghị định 181 và Thông tư 09) Việc triển khai cơ sở
dữ liệu này đang được thực hiện thí điểm tại quận 6
và quận 8 Sắp tới, Sở TNMT sẽ phát triển rộng rãi cơ
sở dữ liệu này
Sau đó, cơ sở dữ liệu sẽ được bổ sung và hoàn chỉnh
Cơ sở dữ liệu phải toàn diện và có tính liên ngành để
có thể phục vụ cho các mục đích khác ngoài công tác
quản lý đất đai
Sở TNMT sẽ ban hành quy định về cấu trúc cơ sở dữ
liệu địa chính Cấu trúc này sẽ phải độc lập với công
nghệ xử lý dữ liệu Cơ sở dữ liệu này có thể được
khai thác bằng nhiều phần mềm khác nhau - (UML,
mô hình cấu trúc cơ sở dữ liệu, mô hình TES)
Các dữ liệu này sẽ được mô hình hóa tùy theo lô đất
Các dữ liệu lịch sử cũng sẽ được mô hình hóa để thiết
lập lại quá khứ
Bản đồ địa chính là bản đồ nền để lập quy hoạch xây
dựng và quy hoạch sử dụng đất
Các thông tin có trên giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất: mã số quyền sở hữu, số địa chính, số lô đất,
Cette base de données sera conservée dans un ordre chronologique pour pouvoir à la fois gérer le présent
Les données cadastrales sont formées à partir des registres, des déclarations, du suivi des changements fonciers et des copies des certificats délivrés
Il y a des exigences au sujet de ces données cadastrales étant donné que l’information doit être conforme aux règlementations en vigueur (loi foncière
de 2003, circulaire 09 et arrêté 181) La mise en place
de ces données est actuellement expérimentale dans les districts 6 et 8, et seront bientôt mises en vigueur par le DoNRE
Ces données pourront être complétées par la suite
Elles doivent avoir un caractère intégrable afin de pouvoir servir pour des usages complémentaires autres que la gestion foncière
Les documents du DoNRE spécifient la structure des données cadastrales Cette structure se doit d’être indépendante de la technologie qui produit ces données Il faut que les données puissent être utilisables par différents logiciels – (UML, le modèle
de base de données selon lequel les données seront structurées, le modèle TES)
Ces données seront modélisées selon les parcelles
Les données historiques doivent également être modélisées afin de pouvoir reconstituer le passé
Le cadastre fait apparaître le fond géographique, la planification et le sol (le terrain)
Les éléments qui doivent apparaître sur les certificats
người sở hữu, tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng, vườn, cây ăn trái, rừng…) Có 256 trường dữ liệu
Bản đồ nền địa lý có các dữ liệu về cao độ, kích thước
lô đất, ranh giới hành chính, tên đơn vị hành chính, mạng lưới đường giao thông và mạng lưới sông ngòi
Tóm lại, các loại dữ liệu này cần phải phù hợp với quy định và phải được thể hiện dưới dạng UML Các ứng dụng khác có thể sử dụng cơ sở dữ liệu này
1 Mục đích lập cơ sở dữ liệu
Mục đích chính của việc lập cơ sở dữ liệu là xác định tính hợp pháp của các lô đất và chủ sở hữu
để các dự án có thể được thực hiện một cách đơn giản, nhanh chóng và minh bạch phù hợp với Thông tư 09 về xây dựng cơ sở dữ liệu và quản
lý đất đai
Cơ sở dữ liệu sẽ phục vụ việc xây dựng và theo dõi thực hiện các chính sách về đất đai Nó cũng giúp ích cho công cuộc cải cách hành chính trong quản lý đất đai và chuẩn hóa việc xử lý hồ sơ đất đai
Các thông tin này sẽ làm nền tảng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và cho hệ thống SIG
Nó cũng sẽ được sử dụng để phục vụ cho mô hình chính phủ điện tử sẽ được triển khai tại TPHCM
2 Các yêu cầu đối với dữ liệu
Các dữ liệu phải được thiết lập so với dữ liệu chuẩn của bản đồ địa chính chính thức, được phê duyệt và đang được sử dụng trong công tác quản lý nhà nước
về đất đai Hiện nay, dữ liệu này đang được sử dụng
ở Thành phố và các quận/huyện
Dữ liệu phải phù hợp với quy định của Luật Đất đai
2003, Nghị định 181 (năm 2004, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai) và Thông tư 09 (năm 2007, hướng dẫn lập và điều chỉnh dữ liệu địa chính)
Cần xem xét lại tất cả các dữ liệu hiện có, tích hợp và cập nhật lại
à délivrer sont : le code de la propriété, le numéro
de cadastre, le numéro de parcelle, la propriété, les biens attachés au sol (constructions, jardin, arbres fruitiers, forêt…) Il y a 256 champs de données
Le fond géographique transcrit les données sur les relevés de terrain, les mesures sur le terrain, les limites administratives, le nom des localités, le réseau
de voirie avoisinant et le réseau fluvial
En résumé, ces deux types de données doivent se conformer aux règlementations, puis doivent être présentées sous le modèle UML Elles doivent être utilisables pour d’autres applications
1 Les buts de la base de données
Le but principal de la constitution de cette base
de données est l’établissement de la légalité des parcelles et des propriétaires, pour que les opérations puissent se faire de façon simple, rapide, transparente, conformément à la circulaire
09 qui traite de la constitution de la base de données et de la gestion foncière
La base de données doit également servir à élaborer les politiques foncières et le suivi Elle doit soutenir la réforme administrative de la gestion foncière et normaliser le traitement des dossiers fonciers
Ces informations serviront de base pour la gestion foncière étatique et le système SIG Elles devront également servir au système de gouvernement électronique, qui doit être mis en place à HCMV
2 Les exigences par rapport à ces données
Les données doivent être établies par rapport aux données de cartes cadastrales officielles, validées légalement et en vigueur dans la gestion foncière étatique Elles sont aujourd’hui utilisées aux niveaux
de la ville et du district
Les données doivent se conformer aux stipulations de
la loi foncière de 2003, à l’arrêté 181 (de 2004, qui donne les précisions sur la loi) et à la circulaire 09 (de
2007, qui donne des indications sur la constitution, le réajustement des données cadastrales)
Il faut passer en revue toutes les données en présence, les intégrer et les actualiser
Trang 133 Các bước của quá trình lập cơ sở dữ liệu
1 Lập
Thu thập dữ liệu địa chính,
Cập nhật các thay đổi về đất đai thông qua hồ sơ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
Cấp giấy chứng nhận ở cấp Thành phố và quận/
huyện (thành phố chỉ cấp giấy chứng nhận cho
các dự án đầu tư lớn) Mỗi nơi lưu giữ dữ liệu
riêng của mình,
Thống nhất và tập trung dữ liệu để sử dụng chung
Thống nhất dữ liệu ở ba cấp (thành phố, quận/
huyện, phường/xã) bằng cách kiểm tra và lựa
chọn tài liệu để lấy dữ liệu Các thay đổi cần phải
thể hiện trong tài liệu giấy Thông tin được cập
nhật hàng ngày
Việc thu thập thông tin từ những tài liệu đã lựa
chọn cho phép có được cơ sở dữ liệu thứ 4 có thể
IV VÍ DỤ DỰ ÁN THÍ ĐIỂM Ở QUẬN 6
Phần trình bày của Bà Bành Thị Thu Thủy,
Trưởng phòng TNMT quận 6
Quận 6 đang thực hiện:
quy trình chuẩn hóa bản đồ địa chính để lập bản
Quá trình này đã được thực hiện mà không có nguồn
tài chính dành riêng cho đến cuối năm 2009 Năm đó,
Thành phố cấp 78 tỉ đồng để mở rộng chương trình
ra toàn quận
Hiện nay, quận 6 đang tổ chức lập cơ sở dữ liệu
3 Les étapes du processus de constitution de
la base de données
1 L’élaboration Collecte des données cadastrales,Mise à jour des changements fonciers, à travers les dossiers de délivrance des certificats de droit d’utilisation du sol,
Livraison des certificats au niveau de la ville et
du district (la ville ne les délivre que pour les gros investissements) Chaque service conserve ses données dans des endroits différents,
Homogénéisation et mise en commun des données L’homogénéisation des trois niveaux de données (ville, district, quartier/commune) passe par la vérification et le choix des documents sur lesquels on se base pour saisir les informations
Les changements doivent ressortir dans les documents Les informations sont actualisées au quotidien et de façon « historique »,
La saisie des informations à partir des documents sélectionnés permettra d’avoir une 4 e base de données utilisable.
Mise en service,Impression des registres
2 Vérification et acceptation
3 Remise du produit
IV L’EXEMPLE DU CAS PILOTE DU DISTRICT 6
Présentation par Mme Banh Thi Thu Thuy, Chef du bureau des ressources naturelles et de l’environnement du district 6
Dans le district 6, se met en place :
un processus de standardisation des cartes cadastrales pour élaborer une carte cadastrale officielle,
la constitution de la base de données cadastrale,
et une mise à jour des changements de dossiers
L’arrêté 88, circulaire 17 a légèrement changé la procédure de certificat.
Cette expérience a été réalisée sans financements dédiés jusque fin 2009, date à laquelle la ville a octroyé un budget de 78 milliards VND pour l’étendre
à l’ensemble du district
Có nhiều quy trình cấp giấy chứng nhậnPhần mềm Vilis được dùng để:
kiểm tra thực tế: cập nhật các thay đổi về đất đai,
số hóa bản đồ của 674 phường - 34000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được phần mềm xác định Từ đó, giúp cấp thêm được 7800 giấy chứng nhận mới,
đánh giá: phần mềm giúp công tác quản lý đất đai hiệu quả hơn: thủ tục hành chính được thực hiện
dễ dàng và nhanh chóng hơn, giúp có được các biểu mẫu, văn bản pháp luật trực tiếp,
theo dõi quản lý dễ dàng hơn,kiểm tra để tránh việc cấp hai giấy chứng nhận cho cùng một lô đất
Trong tương lai, có thể tiến hành theo dõi việc thụ lý
hồ sơ và quản lý quy trình bằng các công cụ tin học
Đối với việc đăng ký giao dịch, cấp giấy chứng nhận, việc lập cơ sở dữ liệu cũng được hỗ trợ
Một trong các chức năng của phần mềm là xác định các thay đổi về đất đai: thay đổi chủ sở hữu, hợp thửa, thay đổi mục đích sử dụng,…nằm trong một thư mục con Điều này được thể hiện trên bản đồ với hệ thống màu tương ứng với mục đích sử dụng đất
Cơ sở dữ liệu thống nhất sẽ đáp ứng được các yêu cầu về thông tin đất đai và có thể chia sẻ với các phòng ban khác Cơ sở dữ liệu cũng có thể được đưa vào hệ thống GIS và mô hình chính phủ điện tử
Khi thu thập dữ liệu, thì thiếu dữ liệu của phòng quản
lý đô thị Thông tin về quy hoạch được đưa vào cơ sở dữ liệu ngay sau khi quy hoạch được phê duyệt Quy hoạch chi tiết của quận 6 đã được phê duyệt và đang có hiệu lực.
Một trong những thành phần của phần mềm là xác định giá đất Việc xây dựng cơ sở dữ liệu sẽ giúp ích cho công tác này Cơ sở dữ liệu Vilis tương thích với Access và Excel Có thể cài Vilis ở nhiều cấp khác nhau Bản đồ địa chính được mã hóa bằng SQL.
Le district travaille actuellement à la constitution de la base de données
Il y a différentes procédures de certificats
Le logiciel Vilis est utilisé pour :vérifier les relevés de terrain : actualisation des changements fonciers, mises à jour,
numériser les cartes sur les 674 quartiers – les
34 000 certificats de droit d’usage du sol définis
à partir des résultats du logiciel ont permis de délivrer 7800 nouveaux certificats,
rendre la gestion financière plus efficace : les opérations administratives sont plus faciles et plus rapides,
obtenir des références directes aux textes légaux,permettre un suivi facilité de la gestion,
permettre de vérifier qu’il n’y a pas eu attribution
de deux certificats sur la même parcelle
À terme, il sera possible d’effectuer un suivi électronique de la saisie de dossier, et de la gestion des procédures Pour ce qui est des enregistrements, transactions et différents certificats, une aide a été déployée pour constituer les registres
Une des fonctions du logiciel est d’indiquer les changements fonciers : changement de propriétaires remembrement, changement d'usage Ces modifications sont représentées sous forme cartographique avec un système de couleurs correspondant à l’utilisation du sol
La base de données uniformisée devra répondre aux exigences de l’information foncière pourra être utilisée par tous les services Ce système pourra être utilisé pour le SIG et le gouvernement électronique
Quand la saisie de données a été effectuée, il manquait des données comme celles de la division
de gestion urbaine
Les données du PLU sont intégrées dans la base de données dès qu’il est approuvé – le PLU du District 6
a été approuvé et appliqué.
Une des composantes du logiciel est de déterminer
le prix du foncier La création de l’observatoire peut y aider La base de données Vilis est compatible avec Access et Excel Il est possible d’implanter Vilis à différents niveaux Le cadastre est encodé en SQL.
-
-
-
-
-
Trang 14-Phần trình bày của Ơng Robert Wacheux
Ban đất đai và bất động sản, Cộng đồng đơ thị Lyon
I PHÂN CHIA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ BẤT
ĐỘNG SẢN
Mỗi bất động sản đều thuộc một thị trường nhất định
và mỗi thị trường đều cĩ đặc điểm riêng Ví dụ, thị
trường đất nơng nghiệp ở nơng thơn khác với thị
trường đất được phép xây dựng ở đơ thị
Do đĩ, trước hết cần phân định rõ các thị trường và
nghiên cứu từng thị trường một
Trình bày phân chia thị trường đất đai ở Pháp:
Thị trường đất nơng nghiệp (nơng nghiệp, cây ăn
trái, rừng, chăn nuơi…)
Thị trường đất phục vụ vui chơi giải trí: ở Pháp,
nhiều khu đất nơng nghiệp trở thành đất phục vụ
vui chơi, giải trí Hiện tượng này là do sự suy giảm
của nơng nghiệp để dành đất cho săn bắn, sân
golf, chăn nuơi giải trí
Thị trường đất phục vụ cho quy hoạch trong tương
lai: Đây là quỹ đất dành cho đơ thị hĩa dài hạn
Thị trường đất xây dựng: (được quy hoạch từ đất
dành cho đơ thị hĩa trong tương lai): đây là những
khu đất sạch và đầy đủ cơ sở hạ tầng, ví dụ: các lơ
đất dành cho nhà ở riêng lẻ tại vùng ven
Thị trường đất đơ thị: Thường là đất đang cĩ cơng
trình xây dựng, cĩ thể tiến hành dự án phá bỏ, xây
dựng lại hoặc phá bỏ, xây dựng lại theo hướng
giảm mật độ Nếu đất nằm ở khu vực đã đơ thị
hĩa, thì giá đất sẽ cao Thường gặp là các khu
đất cĩ cơng trình cũ, xuống cấp, phải xây dựng lại
theo hướng tăng diện tích sàn để dự án hịa vốn
hoặc cĩ lãi
Thị trường diện tích sàn xây dựng: Đây là đất
sạch ở đơ thị (đã được giải phĩng mặt bằng, khử
ơ nhiễm và lập quy hoạch) Các khu đất này cần
phải cĩ quy hoạch (ví dụ: Khu quy hoạch cĩ sự
Chaque bien immobilier ou foncier fait partie d’un marché propre En cela, le marché des terres agricoles en milieu rural est différent du marché des terres bâties en milieu urbain
Il est nécessaire de segmenter les différents marchés
et de les étudier séparément les uns des autres
Présentation de la segmentation du foncier telle qu’elle s’opère en France :
Marché des terres acquises dans le but d’en faire des terres agricoles (agriculture, vergers, forêts, élevage…)
Marché des terres de loisirs et d’agrément :
en France, de nombreuses terres agricoles deviennent des terres de loisirs Ce phénomène est lié à la déprise de l’agriculture au profit de terrains de chasse, de golf, ou encore d’espaces
de loisirsMarché des terres acquises en vue d’aménagement futur : il s’agit du gisement foncier voué à l’urbanisation à plus ou moins long terme
Marché des nouveaux terrains à bâtir (aménagés
à partir du marché des terres acquises en vue d’aménagement futur) : ce sont des terres prêtes à la construction (équipées en voiries et réseaux) telles que celles du marché des zones pavillonnaires périurbaines
Marché des terrains urbains : ce sont souvent des terrains déjà encombrés, ó il est possible de faire une opération de démolition, de reconstruction ou
de densification Si les terres sont déjà urbanisées,
le prix est élevé Ce sont souvent des friches, qu’il faut densifier (plus de m² plancher) pour aménager
en étant à l’équilibre ou en étant bénéficiaire
Marché des droits à bâtir : ce sont des terrains urbains remis à neuf après libération, démolition, souvent dépollution et aménagement Ces terrains nécessitent un réel aménagement (cf ZAC)
L’immobilier définit l’ensemble des constructions que
Bất động sản được chia thành 3 nhĩm:
Nhà ở bao gồm:
nhà ở riêng lẻ (cho một gia đình) chung cư: hình thức đồng sở hữu hoặc cho thuê Mặt bằng cho hoạt động kinh tế: văn phịng, mặt bằng cho hoạt động cơng nghiệp, nhà kho, cửa hàng thương mại
Văn phịng cĩ thể là một tịa nhà trọn vẹn hoặc một phần của tịa nhà theo hình thức đồng sở hữu; mặt bằng cho hoạt động cơng nghiệp gồm nhà máy hoặc xưởng; nhà kho gồm các cơng trình dùng để trữ hàng
và phục vụ cho logistic; cửa hàng thương mại cĩ thể
là cửa hàng ở tầng trệt, cửa hàng riêng lẻ hoặc trung tâm thương mại (siêu thị)
Tịa nhà đặc biệt là các cơng trình cĩ nét đặc thù riêng và hiếm, khơng thuộc về thị trường nào cả,
ví dụ: lâu đài, nơi thờ cúng…Thị trường này ít phát triển
Cần phân chia thị trường bất động sản vì ta khơng thể so sánh giá một nhà máy với giá một căn hộ Hơn nữa, chủ thể cũng khác nhau
Nhận xét và thảo luận
Ở Việt Nam, luật phân biệt 3 loại đất: đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp và đất tự nhiên (chưa sử dụng).
Ở Pháp, cĩ khung giá cho từng loại đất hay khơng?
Khung giá đất do chính quyền hay thị trường quyết định?
Ơng R Wacheux: Ở Pháp, thị trường quyết định giá
đất Hiện tại, giá đất nơng nghiệp khơng quá đắt, vì thế một số khu đất nơng nghiệp được chuyển mục đích thành đất vui chơi giải trí Khĩ khăn nằm ở chỗ phải giữ gìn đất tự nhiên để nĩ khơng bị đơ thị hĩa hoặc bị chuyển thành đất ở
Cĩ nhiều cơng cụ để giữ đất tự nhiên: bản đồ quy hoạch đơ thị (cĩ thể cấm xây dựng), quyền ưu tiên mua đất ở đơ thị hoặc quyền ưu tiên mua đất do SAFER (Cơng ty quy hoạch đất đai và phát triển nơng thơn) thực hiện nhằm giữ đất tự nhiên
Il se divise en trois catégories :
Le marché du logement qui recouvre
le logement individuel (construction qui n’héberge qu’une famille)
le logement collectif, qui peut être placé sous le régime de la copropriété ou celui de la location (immeuble de rapport)
Les locaux qui abritent des activités économiques : bureaux, locaux industriels, entrepơts, commerces.Les bureaux sont des immeubles entiers ou partagés sous le régime de la copropriété ; les locaux industriels sont des usines et ateliers ; les entrepơts servent au stockage et à la logistique ;
et les commerces peuvent être des locaux en de-chaussée, des locaux isolés ou des grandes surfaces
rez-Les immeubles exceptionnels sont des immeubles particuliers et rares qui ne font pas l’objet d’un marché traditionnel, comme les châteaux, les lieux
de culte… C’est un marché peu développé
Il y a une segmentation du marché de l’immobilier, car on ne peut pas comparer le prix d’une usine au prix d’un appartement De plus, on n’a pas affaire aux mêmes logiques d’acteurs
Remarques et échanges
Au Vietnam, la loi différencie trois catégories de foncier : les terrains agricoles, les terrains non agricoles, et les terrains naturels (non usités) En France est-ce qu’il
y a une grille de prix en fonction du terrain? Est-elle déterminée par les autorités ou par le marché?
R Wacheux : en France, le prix est fixé par le marché
Actuellement le prix des terres agricoles ne vaut pas très cher, c’est pour cela que certaines d’entre elles deviennent des terrains de loisirs La difficulté en France est de préserver les espaces naturels afin qu’ils ne soient pas envahis par l’urbanisation ou transformés en espaces résidentiels
Il y a plusieurs dispositifs pour préserver ces espaces : le PLU (qui peut interdire la construction), le droit de
PHẦN 2 – HỆ THỐNG THƠNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG
-
-
Trang 15Giao dịch đất đai phải chịu những loại thuế nào? Làm
thế nào để bên bán và bên mua đóng thuế này? Mức
thuế suất là bao nhiêu?
Ông R Wacheux: Thuế đánh trên giá trị giao dịch
Nếu giao dịch bất động sản mới xây dựng hoặc đất
được phép xây dựng, thì phải đóng thuế giá trị gia
tăng (VAT) ở mức 19,6% Nếu giao dịch bất động sản
cổ hoặc đất không xây dựng, thì phải đóng phí đăng
ký khoảng 15%
Ở Pháp, thuế thuộc thẩm quyền của chính phủ Thuế
VAT nộp vào ngân sách của chính phủ, sau đó chính
phủ phân bổ cho Cộng đồng đô thị/xã Ngược lại, phí
đăng ký thì nộp vào ngân sách của tỉnh
Ở Việt Nam, Chính phủ và chính quyền địa phương
không mua đất vì đất là tài sản của nhân dân Đối với
dự án công ích, nhà nước thu hồi đất và có đền bù Ở
Pháp, đất đai là công hữu hay tư hữu? Người dân có
quyền sử dụng đất hay không?
Ông R Wacheux: Ở Pháp, đất đai là tài sản tư hữu
Mỗi người dân đều có thể trở thành chủ sở hữu đất
Nhà nước cũng là một chủ sở hữu đối với một số khu
đất và sử dụng những khu đất đó theo nhu cầu của
mình
Quyền sử dụng đất có ở một số tỉnh thuộc lãnh thổ
hải ngoại vì hệ thống luật ở đó là luật theo tập quán,
nhưng điều này chỉ là thứ yếu
Dựa trên tài liệu nào để một người có thể chứng minh
mình là chủ sở hữu một lô đất? Trước khi bán đất,
người bán có giấy tờ nào để chứng minh mình là chủ
sở hữu của lô đất đó?
Ông R Wacheux: Hợp đồng mua bán đã được công
chứng và đã đăng ký chính là văn bản chứng nhận
người mua là chủ sở hữu (Quy định này có từ thế kỷ
thứ 19)
Quyền sở hữu là một quyền đã có từ lâu ở Pháp,
nhưng không có nghĩa là bất khả xâm phạm Nhà
nước có thể trưng mua với điều kiện phải đền bù thỏa
đáng và vì lợi ích công
Nếu chủ sở hữu chỉ muốn bán một phần lô đất của mình, thì diện tích tối thiểu của một lô đất là bao nhiêu?
Ông R Wacheux: Diện tích tối thiểu được quy định
trong bản đồ quy hoạch Nếu chủ sở hữu muốn tách thửa, thì phải mời một chuyên viên đo đạc đến để lập bản vẽ tách thửa và tính diện tích được xây dựng
Sau đó, chủ sở hữu phải đi gặp công chứng viên để tiến hành thủ tục sang nhượng đất Tên của các chủ
sở hữu mới sẽ được đưa vào sổ bộ địa chính Ta có thể truy ra lịch sử thay đổi chủ sở hữu của một lô đất
từ sổ bộ địa chính
II THU THẬP DỮ LIỆU, HỢP ĐỒNG MUA BÁN, VAI TRÒ CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN
Thông tin là một phần quan trọng trong cơ sở dữ liệu
Ở Pháp, các thông tin này có thể được trích từ hợp đồng mua bán
Hợp đồng mua bán là một tài liệu bắt buộc để chứng minh một người là chủ sở hữu của một lô đất hoặc một bất động sản Thông thường, hợp đồng mua bán
do công chứng viên lập
Nếu muốn, thì chính quyền có thể soạn một văn bản hành chính để mua hoặc bán tài sản của mình Văn bản này phải có hình thức giống hợp đồng mua bán
Tuy nhiên, trên thực tế, chính quyền ít khi lập văn bản này, mà thường nhờ công chứng viên lập hợp đồng mua bán vì khi lập hợp đồng, công chứng viên cam kết chịu trách nhiệm
Ở Việt Nam, hợp đồng mua bán chỉ có bốn trang, trong khi ở Pháp, hợp đồng này có thể lên đến vài chục trang Ngoài ra, còn có các phụ lục đính kèm, tùy theo giao dịch Trên thực tế, khi chính quyền bán một khu đất và nếu muốn việc xây dựng trên lô đất đó tuân thủ các quy định, thì tất cả phải được đưa vào hợp đồng mua bán, đặc biệt là các điều khoản phạt nếu vi phạm
Công chứng viên soạn thảo hợp đồng mua bán
Nghề công chứng là một nghề tự do, do tư nhân thực hiện, nhưng mang tính chất dịch vụ công Để trở thành
d'aménagement foncier et d'établissement rural) qui permet de conserver la fonction naturelle du lieu en donnant le droit de priorité à la puissance publique pour acheter ces terrains chaque fois que le propriétaire veut vendre
Quel genre de taxes peut-on imposer sur les transactions foncières Comment fait-on payer les taxes auprès du vendeur et de l’acheteur Quels sont les taux ?
R Wacheux : La taxe porte sur le montant de la
En revanche, les droits d’enregistrement vont aux départements Il existe en outre un impôt sur la plus-value, pour limiter la spéculation
Au Vietnam, l’Etat ou les autorités locales n’achètent pas le foncier, car c’est un bien du peuple S’il s’agit d’un projet public, le terrain est récupéré et il y a des mesures d’indemnisation En France, le terrain est-il
un bien du peuple ou un bien privé ? Y a t-il un droit d’usage du sol ?
R Wacheux : En France, la terre appartient au privé
Chaque citoyen peut être propriétaire de son terrain
L’Etat est propriétaires de certains terrains, qu’il utilise pour son usage propre
On retrouve des droits d’usage dans certains DOM (Départements d’Outre Mer), car les terrains sont issus du droit coutumier, mais ceci est anecdotique
Sur quel document se base une personne pour prouver
sa propriété ? Avant de vendre son terrain, le vendeur a-t-il un papier qui justifie qu’il est propriétaire ?
R Wacheux : Le propriétaire possède un titre de
propriété, qui est un acte de vente notarié, publié à la publication des hypothèques (c’est une institution qui remonte au 19e siècle)
La propriété est un droit très ancien en France, mais elle n’est pas intouchable On peut exproprier pour cause d’utilité publique et contre une indemnité juste
et rapide
Si le propriétaire ne veut vendre qu’une partie de la parcelle, quelle est la surface minimale ?
R Wacheux : On peut vendre n’importe quelle surface
En revanche la surface minimale nécessaire pour construire peut être réglée par le PLU Pour diviser la parcelle, il faut faire intervenir un géomètre, qui fait un plan de division et calcule les droits à construire Puis
il faut aller voir un notaire pour céder les terrains Les nouveaux propriétaires seront inscrits au cadastre A partir du cadastre, on peut retrouver l’évolution des propriétaires
II LA COLLECTE DE DONNÉES, L’ACTE DE VENTE, LE RÔLE DU NOTAIRE
Les données sont très importantes pour monter un observatoire En France, ces données peuvent être extraites d’un acte de vente
En théorie, un simple accord oral suffit pour réaliser une vente Mais en pratique l’acte de vente est indispensable pour obtenir la preuve que l’on devient propriétaire d’un bien foncier ou immobilier En général
la vente se fait en deux temps Un acte de vente provisoire appelé compromis de vente est signé, le temps de faire un certain nombre de vérifications juridiques Cet acte est souvent rédigé par l’agent immobilier qui a mis en contact les deux parties Puis quand les vérifications sont achevées, l’acte de vente définitif est rédigé par un notaire
L’administration peut, si elle le souhaite, rédiger des actes administratifs pour acheter ou vendre ses biens Ceux-ci doivent revêtir la même forme que les actes de vente notariés Néanmoins, c’est rarement le cas, car quand un notaire rédige un acte de vente, il engage sa responsabilité
Alors qu’au Vietnam, l’acte de vente ne représente que quatre pages, en France il peut y avoir plusieurs dizaines de pages
Selon la transaction, il peut être intéressant d’associer des pièces annexes En effet, quand une collectivité vend un terrain et qu’elle veut que la construction respecte certaines règles, tout doit être inscrit dans l’acte, notamment les sanctions en cas de non respect
La rédaction des actes est effectuée par un notaire
Le notariat est une profession libérale, privée, mais qui a un rôle de service public Pour être notaire il
Trang 16công chứng viên, phải học nhiều năm về luật, phải
học ở một trường chuyên đào tạo về công chứng và
phải có giấy chứng nhận của nhà nước trung ương
Công chứng viên soạn hợp đồng mua bán, sau đó
bên mua và bên bán sẽ ký Mỗi bên có thể nhờ một
công chứng viên làm đại diện
Sau khi được ký kết, hợp đồng mua bán sẽ được gửi
đến trung tâm đăng ký, sau đó đến cơ quan địa chính
và cơ quan thuế của bên mua và bên bán để bảo đảm
rằng không bên nào còn nợ thuế đối với nhà nước
(các bước này do công chứng viên thực hiện)
Vai trò của công chứng viên là đảm bảo an toàn cho
các giao dịch và đảm bảo bên bán đúng là có quyền
bán
Nhận xét và thảo luận
Chuyện gì sẽ xảy ra, nếu sau khi hợp đồng mua bán
đã đăng ký, thì người ta phát hiện bên bán không phải
là chủ sở hữu của tài sản đã bán?
Ông R Wacheux: Trước khi đăng ký trước bạ, mọi
thông tin đều được kiểm tra Công chứng viên kiểm
tra mọi thông tin và nếu thiếu, sẽ kiểm tra lần 2 khi
đăng ký trước bạ Nếu không phù hợp, hợp đồng mua
bán sẽ bị bác bỏ
Cộng đồng đô thị Lyon có năm công chứng viên hoạt
động ở năm khu vực Mỗi năm, Cộng đồng đô thị Lyon
thực hiện 500 giao dịch (tương ứng với 500 hợp đồng
mua bán) Hợp đồng được phân bổ cho các công
chứng viên tùy theo địa bàn Trên toàn Cộng đồng đô
thị Lyon, mỗi năm có khoảng 20 000 giao dịch đất đai
và bất động sản (cả nhà nước lẫn tư nhân)
Ông R Wacheux: Ở TPHCM, có bao nhiêu giao dịch
mua bán quyền sử dụng đất mỗi năm?
Khoảng 100 000 giao dịch mua bán mỗi năm liên
quan đến quyền sử dụng đất và bất động sản Nếu
Ông R Wacheux: Bên mua trở thành chủ sở hữu sau
khi trả tiền mua tài sản đó cho công chứng viên và lấy chìa khóa Tiền chỉ được giao cho bên bán sau khi tất
cả các thông tin được kiểm tra
Nếu sau khi trước bạ, bên bán thế chấp tài sản ở ngân hàng, thì chuyện gì sẽ xảy ra?
Ông R Wacheux: Tài sản thế chấp cũng sẽ được
đăng ký ở Trung tâm đăng ký Để bán được tài sản, trước tiên bên bán phải trả khoản vay ở ngân hàng
Ở Việt Nam, chủ sở hữu không nhất thiết phải vay tiền ở ngân hàng; Ở Pháp, nếu tài sản không được đăng ký, thì không thể thế chấp ở ngân hàng Các khoản vay bằng giấy tay không thể gắn với một tài sản thế chấp muốn thế chấp, phải qua ngân hàng và
có hợp đồng công chứng
Ở Pháp, không có giao dịch không đăng ký vì nhà đầu tư sẽ không giải ngân nếu không biết chắc chắn
là mình sẽ được sở hữu tài sản
Mức bảo hiểm nghề nghiệp cho công chứng viên là bao nhiêu? Có ngưỡng bảo hiểm không?
Ông R Wacheux: Trách nhiệm tài chính của công
chứng viên không có giới hạn Có hệ thống bảo hiểm
và sự hỗ trợ tài chính của Phòng công chứng, nếu cần thiết Một số công chứng viên phạm sai sót, không có khả năng đền bù nên phải chịu án tù Ở Pháp, công chứng viên rất cẩn thận vì họ phải chịu trách nhiệm
Họ có thể bị phạt: ở tù, tước quyền công dân…
Phí công chứng tăng dần và có thể lên đến 100 000€
10% tiền phí công chứng dùng để trả thù lao cho công chứng viên; phần còn lại là thuế do công chứng viên thu hộ, sau đó sẽ nộp cho nhà nước Bên mua phải trả các chi phí này
Nhà nước Pháp yêu cầu công chứng viên soạn thảo chính xác các hợp đồng và thu hộ thuế cho nhà nước (kể cả thuế đánh trên giá trị gia tăng của tài sản) Ở Pháp, công chứng viên phải đảm bảo tính an toàn về mặt pháp lý của giao dịch
Ở Việt Nam, công chứng viên chỉ đóng dấu và chịu trách nhiệm về hình thức của hợp đồng, chứ không chịu trách nhiệm về nội dung Công chứng viên không
có trách nhiệm phải kiểm tra tính xác thực của hợp đồng
faut avoir fait plusieurs années d’études de droit, ainsi qu’avoir fait une école spéciale et recevoir l’agrément
de l’Etat
Les actes sont rédigés par les notaires, puis signés par les parties vendeur et acquéreur Chacun peut être présenté par son propre notaire
Quand l’acte définitif est signé, il est envoyé à la conservation des hypothèques pour publication, puis
au Cadastre et enfin au centre des impôts fonciers de chaque partie pour s’assurer qu’ils n’ont pas de dettes vis-à-vis de l’Etat en matière de fiscalité (ces étapes sont réalisées par le notaire)
Le rôle du notaire est de sécuriser la transaction Il doit s’assurer que le vendeur est en droit de vendre
Remarques et échanges
Que se passe-t-il si quelqu’un découvre que le vendeur n’est pas le propriétaire après avoir été enregistré ?
R Wacheux : Il se passe au moins deux mois entre
l’acte provisoire et l’acte définitif, délai pendant lequel tout est vérifié Le notaire effectue les vérifications
et s’il lui manque des informations, une deuxième vérification est effectuée lors de l’enregistrement Si tout n’est pas conforme, l’acte est rejeté
La communauté urbaine de Lyon fait appel pour son propre compte à cinq notaires qui interviennent sur cinq secteurs Chaque année environ 500 actes de vente sont rédigés par la communauté urbaine (ce
ne sont pas des transactions privées) Les actes sont répartis entre les notaires en fonction du territoire Il
y a environ 20 000 transactions publiques et privées par an sur le territoire
R Wacheux : Combien y a-t-il de transactions de
droit d’usage à HCMV ?
Il y a environ 100 000 actes de vente par an, concernant
le droit d’usage pour le terrain et l’immobilier Si on prend en compte toutes les transactions, le nombre s’élève à 400 000 par an comprenant les transactions, les ventes, les hypothèques, …
En France, à quel moment l’acquéreur devient-il propriétaire ?
R Wacheux : Le contrat fixe librement à quel moment
l’acquéreur devient propriétaire Généralement cela
se produit au moment de la signature de l’acte
de la vente auprès du notaire et récupère les clés Les fonds ne sont débloqués auprès du vendeur que quand toutes les vérifications ont été faites
Si le vendeur a mis son bien en hypothèque à la banque après que le bien a été enregistré, comment cela se passe-t-il ?
R Wacheux : Les hypothèques sont publiées auprès
de la Conservation des hypothèques Pour que la vente ait lieu, le vendeur doit d’abord rembourser son emprunt à la banque sous son nom
Alors qu’au Vietnam, le propriétaire ne passe pas forcément par la banque pour emprunter de l’argent ; en France, on ne peut pas hypothéquer un bien immobilier s’il n’est pas publié aux Hypothèques Les emprunts non enregistrés (de la main à la main) ne peuvent pas impliquer une hypothèque En général de tels emprunts
ne portent que sur de petites sommes Les emprunts immobiliers sont généralement des emprunts bancaires
Il n’y a pas de transaction non enregistrée en France, car les investisseurs n’engagent pas d’argent sans la certitude de disposer des biens librement
Quel est le montant de l’assurance professionnelle d’un notaire ? Y-a-t-il un seuil ?
R Wacheux: Les notaires n’ont pas de limites
financières à leur responsabilité Il y a un système d’assurances, ainsi qu’un système de financement collectif par la chambre des notaires si besoin Certains notaires qui ont fait des erreurs, n’ont pas pu rembourser et se sont retrouvés en prison En France, les notaires sont très prudents, car ils engagent leur responsabilité Ils peuvent donc être sanctionnés : prison, privation des droits civiques, …
Les frais de notaires sont progressifs et vont jusqu’à
100 000€ 10% de cette somme correspond à la rétribution de leur travail Le reste correspond aux taxes qu’ils perçoivent puis reversent à l’Etat C’est l’acquéreur qui paie les frais de la vente
L’Etat français attend d’un notaire de la rigueur dans les actes et la perception des taxes même dans les plus-values En France, le notaire doit garantir la sécurité juridique
Au Vietnam, le notaire ne fait que mettre le tampon
Il engage aussi sa responsabilité sur la forme du contrat, mais pas sur le contenu Le notaire n’a pas la responsabilité de vérifier la véracité du contrat.