đề cương ĐỊNH GIÁ đất

ĐỊNH GIÁ ĐẤT Khái niệm yếu tố cấu thành thị trường đất đai Khái niệm : * Thị trường đất đai thị trường giao dịch đất đai (nghĩa chung) * Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Yếu tố cấu thành thị trường đất đai Một thị trường cấu thành yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trường: chủthểpháp nhân kinh tếcó lợi ích kinh tế độc lập; có quyền định cách độc lập vềcác hoạt động kinh doanh mình, có quyền nhân danh tham gia quan hệ pháp luật liên quan đến đất đai Trong kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm tổ chức kinh tế, cá nhân, đoàn thể xã hội pháp nhân khác - Khách thể thị trường: sản phẩm hữu hình vô hình trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm tồn thực tế có tương lai - Giới trung gian thị trường: môi giới, cầu nối hữu hình vô hình liên kết chủ thể thị trường Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ người sản xuất, người tiêu dùng, người sản xuất tiêu dùng, người 3sản xuất loại, người tiêu dùng loại người tiêu dùng khác loại Trong kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn giới trung gian thị trường Vai trò thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn kinh tếquốc dân nước, thị trường đất đai có vịtrí vai trò quan trọng kinh tế : - Hoạt động thị trường đất đai góp phần phân bổ sử dụng có hiệu đất đai (nguồn tài nguyên quí ngày trở nên khan hiếm) bất động sản đất - kích thích tới tăng trưởng kinh tế đầu tư vào bất động sản đất đai, nhà xưởng tạo động chuyển dịch lao động ngành, vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sửdụng đất đai bất động sản khác cách hợp lý -Tác động trực tiếp tới phát triển thị trường tài Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài góp phần huy động nguồn lực cho kinh tế - Tạo điều kiện cho việc hình thành giá đất đai cách khách quan đảm bảo cạnh tranh bình đẳng kinh tế - Tạo động phấn đấu hội có nhà cho đại đa số dân chúng lao động với giá chấp nhận - Đảm bảo bình đẳng thành phần kinh tế kinh doanh hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm, gắn thị trường đất đai với chủ trương sách lớn Nhà nước cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê doanh nghiệp nhà nước Các khu vực thị trường đất đai Thị trường đất đai Việt Nam : Thị trường sơ cấp đất đai Thị trường sơ cấp bao gồm giao dịch bên Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai tiến hành việc giao đất cho thuê đất tổ chức, hộ gia đình cá nhân xã hội Thị trường thứ cấp đất đai thị trường thực QSDD chủsửdụng đất pháp luật qui định chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, chấp, thừa kế, góp vốn giá QSDD Thị trường này, mặt pháp lý công nhận, nhiên qui mô thị trường phụ thuộc nhiều vào thị trường sơ cấp, tức khả cung đất cho chủ SDD cách hợp pháp (có giấy chứng nhận QSDD) CHỦ SDD Đặc trưng thị trường đất đai TT đất đai thị trường không hoàn hảo: TT đất đai thị trường không hoàn hảo theo tiêu chuẩn hoàn hảo thị trường thuyết kinh tế TT hoàn hảo TT ổn định, người mua bán nắm thông tin đầy đủ, thúc ép mua bán, giá trị TT, giá TT, giá trị trao đổi giống Khi không thoả mãn điều kiện giá trị giá cảcó thể khác thị trường không hoàn hảo.( có can thiệp nhiều nhà nước, đặc biệt công tác QH, KH (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế- kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung )) TT đất đai thị trường cung độc quyền : Đất đai tài nguyên ngày khan hiếm, tính khan tái tạo đất làm cho cung đất không đổi Đồng thời nhu cầu đất đai ngày tăng làm cho TT đất đai trở thành TT cung độc quyền, yếu tố đầu TT đất đai tồn có hội TT đất đai nhạy cảm tăng trưởng kinh tế dễ bị"nóng" kinh tế có mức tăng trưởng cao, dễ bị đóng băng kinh tế suy giảm TT đất đai thị trường cạnh tranh không hoàn toàn Các đất có thểkhông giống chúng đối tượng thay gần Mặt khác thị trường đất đai nhạy cảm mặt trị, văn hoá, xã hội Đồng thời yếu tố biến động trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng Khái niệm và các đặc điểm của giá đất Giá đất số tiền tính đơn vị diện tích đất nhà nước quy định hình thành giao dịch QSDD (K23 – Đ4, LDD 2003 ) các đặc điểm của giá đất: Giá đất không giống sở giá (nguồn gốc giá cảlà giá trị thân hàng hóa đất đai tính di động, có thểchuyển dịch thân đất đai mà thu lợi quyền lợi đất Cho nên giá đất đai giá cảmua bán quyền lợi ích đất.) Giá đất không giống thời gian hình thành (Như giá đất hình thành trình lâu dài, đồng thời biến động phụthuộc vào nhiều yếu tố khách quan môi trường, quy hoạch sửdụng đất, xây dựng sở hạ tầng Giá đất đai biểu tiền tệ giá trị đất đai ( biểu quyền lợi ích đất ) Giá đất chủ yếu nhu cầu đất đai định (khả cung đất đai thay đổi có giới hạn, giá đất thường bị cán cân quan hệ cung cầu tác động ) Giá đất không giống tượng khấu hao (sửdụng đất tượng khấu hao, mà có tượng tăng giá trị, nên giá thường tăng lên tự nhiên theo sựphát triển kinh tế, xã hội Giá đất có tính khu vực tính cá biệt rõ rệt (vị trí cố định đặc tính tự nhiên đất thị trường có tính khu vực, giá thị trường đất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng ) Giá đất có xu tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông khác Không giống kết cấu TT (là TT ko hoàn hảo phụ thuộc nhiều yếu tố chủ quan ) Không giống phương thức biểu thị (giá đất biểu thị giá biểu thị tiền thuê) Cơ sở khoa học xác định giá đất Địa tô : phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất * Địa tô chênh lệch : loại địa tô mà chủ đất thu có sở hữu ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, TB đầu tư thêm có hiệu suất cao * Ðịa tô chênh lệch I : địa tô chênh lệch thu ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ * Ðịa tô chênh lệch II địa tô chênh lệch thu thâm canh Ðịa tô chênh lệch tồn điều kiện chủ nghĩa xã hội, song phân phối phần hình thức thu nhập túy phụ thêm hợp tác xã nông nghiệp nông dân, phần hình thức thu nhập nhà nước * Ðịa tô tuyệt đối : người sở hữu đất đai nhờ mượn quyền sở hữu đất mà thu địa tô số dư giá trị hàng nông sản vượt giá sản xuất mà người làm nông nghiệp tạo Lãi xuất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tốquan trọng làm cho giá đất tăng hay giảm Có thểthấy lãi suất ngân hàng mà cao sốtiền mua đất phải giảm đi, không đem tiền gửi vào ngân hàng có lợi mua đất để có địa tô Còn lãi suất ngân hàng mà giảm xuống sốtiền bỏ mua đất phải tăng lên người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu địa tô lớn thu nhập lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc giá đất phải tăng lên người bán chấp nhận Quan hệ cung cầu Cung tăng, cầu giảm : giá đất đai giảm Cung giảm, cầu tăng : giá đất đai tăng Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Nhân tố thông thường: * Nhân tố hành chính: * Chế độ đất * Chế độ nhà * Quy hoạch đô thị * Chính sách giá đất * Chính sách thuế * Thay đổi hành * Nhân tố nhân * Mật độ nhân * Tố chất nhân * Cấu thành nhân gia đình * Nhân tố xã hội * Trạng thái ổn định c trị * An ninh xã hội * Đầu nhà đất * Tiến trình đô thị hóa * Nhân tố quốc tế * Tình hình kinh tế giới * Nhân tố trị quốc tế * Nhân tố kinh tế * Tình trạng phát triển kinh tế * Mức độ dự trữ đầu tư * Tình trạng chi thu tài tiền tệ * Trình độ thu nhập tiêu dùng dân cư * Biến động vật giá * Mức lãi suất Nhân tố khu vực * Vị trí * Điều kiện giao thông * Điều kiện thiết bị hạ tầng * Chất lượng môi trường * Hạn chế quy hoạch đô thị Nhân tố cá biệt * Diện tích * Chiều rộng * Chiều sâu * Hình dáng * Độ dốc * Điều kiện sở hạ tầng * Hạn chế quy hoạch đô thị * Vị trí đất * Thời hạn sử dụng đất Khái niệm và các nguyên tắc định giá đất Kn: Định giá đất ng định giá vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất sở nắm tư liệu TT đất đai , vào thuộc tính kinh tế tự nhiên đất đai theo chất lượng tình trạng thu lợi thông thường hoạt đông kinh tế thực tế đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng yếu tố phát triển KT – XH, phương thức SDD , dự kiến thu lợi nhuận từ đất c/s đất đai , việc thu lợi từ đất tổng hợp để định giá thòi điểm cho nhiều đất các nguyên tắc định giá đất * Nguyên tắc thay thế: (1) Mức giá đất đai định giá đất đai có tính thay thếvới tính chất tương đồng; (2) Mức giá đất đai người mua bán hiểu biết tình hình thị trường định sau so sánh theo giao dịch thực tế TT; (3) Giá đất đai có thểthông qua việc so sánh theo điều kiện đất giá trị sử dụng để xác định * Nguyên tắc sử dụng hiệu : * Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu nhất, không nên chịu hạn chế trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán xác tình hình lô đất sử dụng hiệu * Khi xem xét đất đai sử dụng hiệu quảnhất hay chưa cần phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt đất gì; phương thức sửdụng trước mắt có phải hiệu quảnhất hay không; không khả chuyển sang sửdụng có hiệu quảnhất nào; phương thức sửdụng có hiệu quảnhất có khả trì Trong việc phán định tính liên tục phương thức sửdụng hiệu quảnhất có vai trò quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi phương thức sửdụng tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán * Nguyên tắc biến động giá hàng hóa thông thường biến động theo thay đổi nhân tốcấu thành giá Nó kết tác động lẫn nhân tố hình thành giá đất, mà nhân tốhình thành giá nằm thếbiến động, giá đất đai hình thành trình tác động lẫn nhân tố biến động chung chúng Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, nhu cầu hiệu quảtrên mảnh đất đó, với nhân tốchung, nhân tốkhu vực, tính cá biệt dẫn đến biến động nhân tố * Nguyên tắc cạnh tranh siêu lợi nhuận Nguyên tắc cạnh tranh nguyên tắc sở phương pháp thu lợi hoàn vốn Vì thu lợi ròng phương pháp dự tính sở phán đoán cách xác mối quan hệ cung cầu, mối quan hệ cạnh tranh thị trường đất đai thời kỳ định tương lai Định giá đất hàng loạt định giá đất cá biệt Định giá đất hàng loạt : mô hình định giá hệ thống hay nhiều đất loại nhiều nhóm đất thời điểm định thủ tục tiêu chuẩn hoas việc kiểm tra thống kê mục đích nhằm phục vụ việc thu thuế nhà nước bất động sản thời kì định giá diễn hàng năm Định giá đất cá biệt : nhằm xác định giá đất số định thồi điểm định đê bên tham khảo trước thống vêgf giá giao dịch bán , cho thuê , chấp bất động sản theo yêu cầu nhà nước tổ chức , cá nhân 10 khái niệm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp DNN đất sd vào mục đích sx, nghiên cứu, thí nghiệm NN, LN, NTTS, làm muối mục đích pt rừng bao gồm : ĐNN, ĐLN, Đ NTTS , đất làm muối , ĐNN khác * Yếu tố chất đất độ phì đất thích hợp với từngloại trồng; đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản bao gồm độ muối nguồn dinh dưỡng nước * Yếu tố vị trí đất khoảng cách so với nơi cư trú người sử dụng đất, khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo trường hợp cụ thể * Yếu tố địa hình đất độ phẳng, độ dốc, độ trũng ngập úng mảnh đất * Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết nhiệt độ trung bình hàng năm tháng năm; lượng mưa trung bình hàng năm tháng năm;số tháng khô hạn năm; tần suất xuất lũ, bão, sương muối, gió khô nóng năm tháng; độ ẩm ảnh hưởng đến sinh trưởng trồng * Yếu tố điều kiện tưới tiêu đất trồng hàng năm mức độ tưới tiêu chủ động; đất trồng lâu năm mức độ gần, xa nguồn nước nguồn nước điều kiện thoát nước 11 Căn cứ, nguyên tắc xác định vùng đất vị trí đất định giá đất nông nghiệp Vị trí : Quy định lại đất nông nghiệp : Đ CHN , CLN , NTTS, RSX , RPH, RĐD , ĐNN khác theo quy định điểm b khoản Điều NĐ 123/2007 CP Vị trí loại ĐNN phân thành vị trí có thứ tự từ trở đi, việc xác định vị trí đnn ăn vào khoảng cách so với nơi cư trú người sử dụng đất, TT tiêu thụ nông sản, giao thông , tạo lợi cho ng sx giảm chi phí lại , chi phí lưu thông, chi phí tiêu thụ sản phẩm ( thiếu ) 12 Khái niệm đô thị, Các yếu tố phân loại đô thị định giá đất phi nông nghiệp đô thị? Đô thị nơi tập trung đông dân cư , cấu lao động chủ yếu LĐ PNN , trung tâm thương nghiệp CN, thành phố, thị trấn …, trung tâm CTr , KT, VH nước , vùng , tỉnh , huyện Khoản 2, Ðiều Nghị định 72/2001/NÐ-CPngày 05/10/2001 có quy định yếu tố phân loại đô thị là: Chức trung tâm tổng hợp trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội nước vùng lãnh thổ định; Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tổng số lao động tối thiểu 65%; 3.Cơ sở hạ tầng phục vụ hoạt động nhân dân tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy định loại đô thị; Quy mô dân số 4.000 người; Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất đặc điểm loại đô thị 13 Tiêu chuẩn phân loại đường phố; phân loại vị trí định giá đất phi nông nghiệp đô thị * Phân loại đường phố Căn vào thông tư số 145/TT-BTC ngày 6/12/2007 liên Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ quy định khung giá loại đất xây dựng tiêu chuẩn phân loại đường phố Ðường phố loại đô thị phân thành loại đường phố có số thứ tự từ trở Ðường phố loại áp dụng đất trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; loại đường phố tiếp sau theo thứ tự từ loại trở áp dụng đất không trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi kết cấu hạ tầng thuận lợi Trường hợp đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác đoạn đường phố xếp vào loại đường phố tương ứng Tiêu chuẩn phân loại đường phố * Ðường phố loại I: nơi có điều kiện đặc biệt thuận lợi hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có sở hạ tầng đồng bộ, có giá đất thực tế cao * Ðường phố loại II: nơi có điều kiện thuận lợi hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có sở hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá đất thực tế trung bình thấp giá đất thực tế trung bình đường phố loại I * Ðường phố loại III: nơi có điều kiện tương đối thuận lợi hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ: cấp điện, cấp nước thoát nước, có giá đất thực tế trung bình thấp giá đất thực tế trung bình đường phố loại II * Ðường phố loại IV: làcác đường phố lại, có giá đất thực tế trung bình thấp thấp giá đất thực tế trung bình đường phố loại III * Một đường phố có nhiều đoạn đường có khả sinh lợi, giá đất sở hạ tầng tiêu chuẩn khác đoạn đường xếp loại đường phố tương ứng Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.Ðối với đô thị có tiểu vùng khac điều kiện sinh lợi giá đất tiểu vùng có hệ thống loại đường phố theo cách phân loại * Phân loại vị trí Vị trí đất loại đường phố loại đô thị phân thành loại vị trí có số thứ tự từ trở Vị trí số áp dụng đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, vị trí tiếp sau theo thứ tự từ thứ trở áp dụng đất không liền cạnh đường phố có mức sinh lợi điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi Căn vào loại đường phố UBND tỉnh, thành phố định, phân loại vị trí đất cụ thể sau: * Vị trí 1: áp dụng đất mặt tiền * Vị trí 2: áp dụng đất ngõ, hẻm đường phố có điều kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ô-tô xe ba bánh vào tận nơi ) * Vị trí 3: áp dụng đất hộ độ lập phải qua nhà mặt tiền, đất hẻm đường phố có điều kiện sinh hoạt vị trí (ô-tô xe bánh không vào ) * Vị trí 4: áp dụng đất ngõ, hẻm ngõ, hẻm thuộc vị trí 2, vị trí nêu vị trí lại khác mà điều kiện sinh hoạt Trong loại đường phố không thiết phải xếp đủ vị trí đất, mà vào đường phố để xếp, xếp vị trí hơn, phải xếp từ vị trí tương ứng với mức giá cao trở xuống 14 Nguyên tắc xác định vùng đất vị trí đất định giá đất phi nông nghiệp nông thôn * Đồng vùng đất thấp , tương đối phẳng , có độ cao nghang mực nước biển mật độ dân số đông , kết cấu hạ tầng, điều kiện sx lưu thông hàng hóa thuận tiện trung du, miền núi * Trung du miền núi vùng đất có độ cao vừa phải (thấp miền núi, cao đồng bằng) bao gồm đại phận S đồi, mật độ dân số thấp miền núi, cao đồng bằng, kết cấu hạ tầng, điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa thuận lợi đồng bằng, thuận lợi so vs miền núi * Miền núi vùng đất cao vùng trung du, bao gồm đại phậ diện tích núi cao, địa hình phức tạp trung du Tiêu chuẩn xếp loại vị trí Vị trí loại đất loại xã chia theo khu vực thuộc địa giới hành cấp xã: - Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông nằm trung tâm xã cụm xã (gần Uỷ ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; không nằm khu vực trung tâm xã gần đầu mối giao thông gần chợ nông thôn - Khu vực 2: nằm ven trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất - Khu vực 3: vị trí lại địa bàn xã Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực theo nguyên tắc: khu vực có khả sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực khu vực có khả sinh lợi kết cấu hạ tầng thuận lợi Vị trí loại đất khu vực xác định vào khả sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền trục đường giao thông điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh cung cấpdịch vụ theo nguyên tắc vị trí số có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông nhất, vị trí tiếp sau theo thứ tự từ thứ trở có mức sinh lợi điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi 15 Nguyên tắc xác định khu vực đất giáp ranh định giá đất khu vực đất giáp ranh a) Khi định giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, UBND tỉnh có đất giáp ranh phải vào quy định khoản Ðiều 12 , khoản điều 14 NĐ 188/2004 ngày 16/11/2004 CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất hướng dẫn xác định giá đất thông tư 145/2004/TT-BTC theo nguyên tắc: - Ðất giáp ranh thuộc loại đất áp dụng khung giá Chính phủ quy định loại đất - Ðối với đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức * Trường hợp đặc biệt mức giá chênh lệch nhau, tỷ lệ chênh lệch tối đa không 20% * Trường hợp địa phương ko thỏa thuận với mức giá khu vực đất giáp ranh báo cáo TT phủ định Khu vực đất giáp ranh quận, huyện, thị xã, thành phố thuộctỉnh, thành phố trực thuộc trung ương UBND tỉnh tình hình thực tế địa phương quy định, theo nguyên tắc : * Khoảng cách đất giáp ranh tỉnh quy định có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có MĐSD theo QH mức * Nếu trường hợp khu vực giáp ranh mà điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng ko thì xác định vào điệu kiện khu vực * Đất nông thôn vùng ven đô thị giá đất khu vực xác định theo nguyên tắc định giá cho liền kề vận dụng khung giá đất phủ quy định cho loại đô thị nằm liền kề ( UBND cấp tỉnh quy định cụ thể đất nông thôn vùng ven đô thị ) [...]... 15 Nguyên tắc xác định khu vực đất giáp ranh khi định giá đất tại khu vực đất giáp ranh a) Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, UBND các tỉnh có đất giáp ranh phải căn cứ vào quy định tại khoản 1 Ðiều 12 , khoản 1 điều 14 NĐ 188/2004 ngày 16/11/2004 CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và hướng dẫn xác định giá đất tại thông tư... nhau * Nếu trường hợp khu vực giáp ranh mà điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng ko như nhau thì thì xác định căn cứ vào điệu kiện khu vực * Đất ở nông thôn ở các vùng ven đô thị giá đất tại khu vực này xác định theo nguyên tắc định giá cho các thửa liền kề và được vận dụng khung giá đất do chính phủ quy định cho loại đô thị nằm liền kề ( UBND cấp tỉnh quy định cụ thể về đất ở tại nông thôn ở các vùng... với nhau về mức giá tại khu vực đất giáp ranh thì báo cáo TT chính phủ quyết định Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộctỉnh, thành phố trực thuộc trung ương UBND tỉnh căn cứ tình hình thực tế địa phương quy định, theo nguyên tắc : * Khoảng cách đất giáp ranh do tỉnh quy định nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng MĐSD theo QH thì mức giá như nhau *... có giá đất thực tế trung bình thấp nhất và thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại III * Một đường phố có nhiều đoạn đường có khả năng sinh lợi, giá đất và cơ sở hạ tầng và các tiêu chuẩn khác nhau thì từng đoạn đường được xếp loại đường phố tương ứng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Ðối với những đô thị có các tiểu vùng khac nhau về điều kiện sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều... theo nguyên tắc: - Ðất giáp ranh thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó - Ðối với đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương như quy định tại có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau * Trường hợp đặc biệt mức giá có thể chênh lệch... với đất trong ngõ, trong hẻm của các ngõ, các hẻm thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu trên và các vị trí còn lại khác mà điều kiện sinh hoạt rất kém Trong mỗi loại đường phố không nhất thiết phải xếp đủ 4 vị trí đất, mà căn cứ vào từng đường phố để xếp, có thể xếp ít vị trí hơn, nhưng phải xếp từ vị trí 1 tương ứng với mức giá cao nhất trở xuống 14 Nguyên tắc xác định vùng đất và vị trí đất khi định giá đất. .. có cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại I * Ðường phố loại III: là nơi có điều kiện tương đối thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ: cấp điện, cấp nước và thoát nước, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại II... loại đường phố đã được UBND tỉnh, thành phố quyết định, phân loại vị trí đất cụ thể như sau: * Vị trí 1: áp dụng đối với đất ở mặt tiền * Vị trí 2: áp dụng đối với đất trong ngõ, hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ô-tô hoặc xe ba bánh vào tận nơi ) * Vị trí 3: áp dụng đối với đất của những hộ độ lập nhưng phải đi qua nhà mặt tiền, đất ở trong hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt... lợi hơn đồng bằng, và thuận lợi hơn so vs miền núi * Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phậ diện tích là núi cao, địa hình phức tạp hơn trung du Tiêu chuẩn xếp loại vị trí Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã: - Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã... gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn - Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất - Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi ... thị trường đất đai thời kỳ định tương lai Định giá đất hàng loạt định giá đất cá biệt Định giá đất hàng loạt : mô hình định giá hệ thống hay nhiều đất loại nhiều nhóm đất thời điểm định thủ tục... tắc xác định khu vực đất giáp ranh định giá đất khu vực đất giáp ranh a) Khi định giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, UBND tỉnh có đất giáp ranh phải vào quy định khoản... xác định giá đất khung giá loại đất hướng dẫn xác định giá đất thông tư 145/2004/TT-BTC theo nguyên tắc: - Ðất giáp ranh thuộc loại đất áp dụng khung giá Chính phủ quy định loại đất - Ðối với đất