ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản (9)

Câu 13: phân tích vai trò nguồn cung hàng hóa bất động sản? Liên hệ thực tiễn Việt Nam? Cung bất động sản thị trường toàn khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa thị trường để trao đổi thời điểm với mức giá định Có loại nguồn cung bất động sản: Nguồn cung từ khu vực nhà nước, nguồn cung từ khu vực tư nhân, nguồn cung từ khu vực gia đình (hay khu vực khơng thức) Nguồn cung từ khu vực nhà nước: nguồn cung từ khu vực nhà nước hay khu vực công cộng hoạt động xây dựng phát triển nhà nhà nước quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà nguồn vốn ngân sách quỹ nhà khác thuộc sở hữu nhà nước Thông qua khu vực công cộng, nhà nước can thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu bất động sản thị trường, Nhà nước có quy định cụ thể tỷ lệ mật độ xây dựng, hệ ssoo sử dụng đất mặt xây dựng, sách thuế thu nhập xây dựng nhà cao cấp có thu nhập cao Bên cạnh đó, nguồn cung bất động sản từ khu vực nhà nước tạo điều kiện để tầng lớp bình dân tiếp cận khu vực nhà tư nhân qua sách vay cơng việc chấp ngơi nhà họ mua Nguồn cung từ khu vực tư nhân: bên cạnh khu vực nhà nước, nguồn cung bất động sản chủ yếu hình thành từ khu vực tư nhân Đây khu vực hoạt động phát triển bất động sản không vốn ngân sách nhà nước tổ chức, công ty cá nhân thực tuân thủ theo quy tắc thức nhà nước quản lý xây dựng phát triển nhà Nhà nước điều tiết khu vực thông qua quy hoạch, quy tắc quy định tiêu chuẩn xây dựng Hoạt động khu vực cá nhân bán bất động sản đầu tư xây dựng mới, cho thuế bất động sản (nhà ở, văn phòng…), kinh doanh sở hạ tầng cơng nghiệp nhằm thu lợi nhuận tối đa Do vậy, khu vực cá nhân đóng vai trò quan trọng việc định lượng cung thị trường sơ cấp thứ cấp Thơng qua định tính chấ, mức độ cạnh tranh thị trường bất động sản Khu vực gia đình (hay khu vực khơng thức): hoạt động xây dựng nhà hoàn toàn đọc lập với khn khổ quy tắc phủ Tham gia hình thành quỹ nhà khơng thức bao gồm nhiều hoạt động xây dựng phát triển nhà với mục đích, tính chất phạm vi khác Một hình thức điển hình khu vực nhà không hcinsh thức khu nhà ổ chuột tầng lớp dân nghèo không nghề nghiệp, xón liều người lang thang khơng găn việc làm khơng có nơi ổn định, người di dân tự phiêu bạt Khu vực nhà khơng thức chủ kinh doanh nhà đất xây dựng để bán cho người khơng có đủ tiền để tiếp cận thị trường nhà thức, điều kiện luật pháp không chặt chẽ rõ ràng, quy định quyền sở hữu quyền sử dụng nhà ở, đất không mở rộng thơng thống hoạt động kinh doanh nhà khơng thức phát đạt xơ hội làm giàu cho nhóm người thâu tóm thị trường đen này, Nhà khơng thức bao hàm hoạt động xây dựng nhà tự phát người dân với mục đích để chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo quy định pháp lý Như vậy, khu vực nhà khơng thức nguồn cung nhà lớn, phong phú đa dạng cấp độ, tính chất địa bàn, Tính chất khơng thức khu vực cung tính chủ quan thân người tham gia vào khu vực tạo ra, song lý khách quan quy định pháp lý phủ đặt người dân vào tình phải chấp nhận nhà khơng thức Ở hầu phát triển, khu vực nhà khơng thức chiếm tỷ trọng đa phần nguồn cung nhà cho dân chúng Khai niệm khu vực nhà khơng thức khơng hồn tồn đồng nghĩa với nhà có chất lượng thấp, tồi tàn Một thực tế là, nhiều nơi khu vực nhà khơng thức cung cấp khu nhà có chât lượng cao, có giá trị lớn, chí cao khu vực nhà công cộng Những quy định quyền sở hữu quyền sở hữu nhà đất không rõ ràng, quy định ngặt nghèo phủ thường buộc người có thu nhập cao, có khả toán lớn phải chấp nhận phát triển nhà khơng thức Giữa ba khu vực nhà có đan xen tác động qua lại với việc tạo nguồn cung nhà cho thị trường nhà đất Nếu khu vực nhà tư nhân nhạy cảm với thị trường khu vực nhà cơng cộng lại dường bàng quan lợi ích kinh tế trực tiếp từ kinh doanh nhà Chính hai hình thức mang tính bổ khuyết rõ nét nguồn cung nhà đất Khu vực nhà không thức phát triển khơng phải mục đích tham gia vào cung nhà thị trường mà hủ yếu đáp ứng nhu cầu trực tiếp người dân nhà Tuy vậy, phát triển khu vực nhà khơng thức có tác động lớn đến cung nhà tư nhân nhà công cộng Sự cạnh tranh khu vực nhà trước hết nguồn đất đai cho xây dựng nhà Tiếp đến, thỏa mãn nhu cầu nhà khu vực làm giảm cầu nhà thuộc khu vực khác Một xã hội phát triển, cầu nhà hướng tới tiêu chuẩn cao cấp cung nhà khu vực tư nhân có nhiều hội phát triển, cung nhà phi thức giảm dần Liên hệ Việt Nam Thực tế Việt Nam cho thấy, hình thành phát triển nguồn cung bất động sản tác động sâu sắc rõ rệt đến thị trường bất động sản nước Trong thời gian trước 1988, mà Việt Nam hỗ trợ tài từ Liên Xơ có tham gia thành phần cung cấp nhà Việt Nam tư nhân, khu vực nhà nước khu vực phi thức song khu vực cơng đóng vai trò xây dựng cung cấp nhà Hàng năm, thời gian trước năm 1998, Chính phủ có sách đầu tư cụ thể nhà ngân sách quốc gia Nhưng thiếu tài mà việc cung cấp Chính phủ khơng đáp ứng tốt thỏa mãn nhu cầu nhân dân Từ năm 1992, bối cảnh cải cách kinh tế quốc gia diễn mặt, phủ nhận thức tầm quan trọng thành phần kinh tế khác khu vực nhà nước việc tham gia vào chương trình phát triển nhà Thời gian trước đó, với sách đất việc quản lý nhà đô thị chưa triển khai hiệu Diện tích nhà bình quân đầu người Hà Nội giảm từ 5,3m2/người vào năm 1995 5m2/người vào năm 1998 Đặc biệt thị có khoảng 30% (tức 300.000 người) có chỗ ổn định với mật độ 3m2/người có khu vực 2m2/người CÁI NÀY CĨ THỜI GIAN THÌ VIẾT, KO THÌ THƠI NHÉ (CHỮ IN NGHIÊNG Ý) Xu hướng tham gia lĩnh vực qua thời kỳ thể bảng Khu vực Nhà nước đóng vai trò phát triển nhà khu vực tư nhân ngày có vai trò quan trọng Ma trận tham gia phát triển nhà thời kỳ Thời gian (1958-1986) Thời gian (1986 -1992) Thời gian (1992-1996) O O O O Khu vực tư nhân O O Doanh nghiệp tư nhân O O O O O O Khu vực Nhà nước Cá nhân Khu vực phi thức O O sách Trên nước, số lượng nhà xã hội có 1000 hộ (tính đến năm 2010) Tại Hà Nội, sau tháng kể từ bắt đầu triển khai xây dựng vào tháng 12/2009, dự án xây dựng nhà xã hội cho thuê khu đô thị Việt Hưng hoàn thành Với 515 hộ xây dựng lô CT19 – khu đô thị Việt Hưng với diện tích rộng 24.500m2 với tòa nhà cao tầng, 300 hộ cho thuê Dự án nhà xã hội đáp ứng nhu cầu người có thu nhập thấp, CNLĐ, sinh viên giải pháp hữu hiệu kịp thời khu vực nhà nước việc điều tiết thị trường bất động sản theo hướng tưng cung nhà cao cấp nhiên quy định quan rlys nhà thuốc hữu nha fnwowcs ban hành nhiều nhwung chưa hệ thống hóa, đồng hóa Năng lực phà phương pháp quản lý công tu quản lý nhà thiếu tính chun nghiệp, dẫn tới hiệu quản lý chưa cao Bên cạnh đó, phận khơng nhỏ người th mua nhà xã hội chuyển nhượng, cơi nới, tranh chấp khơng hợp lệ… gây thất tiền nhà nước Về phía nguồn cung bất động sản khu vực tư nhân, nói diễn sôi với đời hàng loạt chung cư cao cấp, KĐT mới, đại Phú Mỹ Hưng, Keangnam…; văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại Vincom, Tràng Tiền… Xét thị trường văn phòng cho th, khơng cơng ty nước ngồi, có nhiều donah nghiệp trẻ, nhỏ, thành lập ln có xu hướng chọn đặt trụ sở cơng ty cao ốc văn phòng thay thuê nhà dân làm văn ohongf trước khiến cho nhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt trở nên “nóng” năm 2007 Cầu tăng cung chưa đủ đáp ứng dẫn đến “sốt” kéo dài Nhưng đến nay, theo dự báo Colliers International Vietnam, năm 2011-2012, tổng nguồn cung văn phòng hạng A tăng gấp đơi có nguy dư thừa nguồn cung Trong tương lai, Charmvit Tower vào hoạt động cung cấp thêm 45.000m2 Capital Tower cung cấp 23.000m2 Xu hướng bán sàn tòa nhà văn phòng dài hạn lên đến 50 năm Khoảng 150.000 – 200.000m2 diện tích văn phòng dự án phía Tây Hà Nội vào hoạt động năm 2011 tạo sức ép giá thuê văn phòng khu vực trung tâm thị trường phía Tây Hà Nội Với nguồn cung nay, Knight Frank Việt Nam dự kiến đáp ứng cho nhu cầu năm tới Như vậy, nguồn cung dư thừa giúp cho khách hàng thêm nhiều hội lựa chọn dự án văn phòng có chất lượng xây dựng dịch vụ tốt Tuy nhiên, lại tốn khó giá th chủ dự án Theo báo cáo kết nghiên cứu Tổng quan thị trường BĐS Hà Nội năm 2010 Colliers International Vietnam, khủng hoảng kinh tế toàn cầu làm giảm giá phòng cơng suất th phòng khách sạn Cơng suất trung bình quý 3.2010 đạt 55% giảm 1,5% so với quý Giá phòng trung bình giảm 5% so với năm 2009 xuống 86 USD/đêm Giá phòng dự báo giảm 5% khách sạn khách sạn 4-5 giảm nhẹ Còn thị trường văn phòng, năm 2010, giá thuê trung bình văn phòng hạng A tiếp tục giảm khoảng 4,5% so với năm 2009 Duy có giá văn phòng hạng B tăng 2,5% tỷ lệ lấp đầy tăng 2,5% lên mức 84,5% so với năm ngoái  ... Việt Nam Thực tế Việt Nam cho thấy, hình thành phát triển nguồn cung bất động sản tác động sâu sắc rõ rệt đến thị trường bất động sản nước Trong thời gian trước 1988, mà Việt Nam hỗ trợ tài từ Liên... giải pháp hữu hiệu kịp thời khu vực nhà nước việc điều tiết thị trường bất động sản theo hướng tưng cung nhà cao cấp nhiên quy định quan rlys nhà thuốc hữu nha fnwowcs ban hành nhiều nhwung chưa... chuyển nhượng, cơi nới, tranh chấp khơng hợp lệ… gây thất tiền nhà nước Về phía nguồn cung bất động sản khu vực tư nhân, nói diễn sơi với đời hàng loạt chung cư cao cấp, KĐT mới, đại Phú Mỹ Hưng,