ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản (2)

Dân số: Tổng cục Thống kê vừa cho biết: Dân số trung bình nước năm 2010 ước tính 86,93 triệu người, tăng 1,05% so với năm 2009, bao gồm dân số nam 42,97 triệu người, chiếm 49,4% tổng dân số nước, tăng 1,09%; dân số nữ 43,96 triệu người, chiếm 50,6%, tăng 1% Trong tổng dân số nước năm 2010, dân số khu vực thành thị 26,01 triệu người, chiếm 29,9% tổng dân số, tăng 2,04% so với năm trước; dân số khu vực nông thôn 60,92 triệu người, chiếm 70,1%, tăng 0,63% Tỷ lệ giới tính dân số năm 2010 mức 97,7 nam 100 nữ Năm 2009, tỷ lệ 97,6/100 Thời kỳ 1976 - 1985 tăng 1.190,2 nghìn người/năm hay tăng 2,21%/năm; Thời kỳ 1985 - 2008 tăng 1.142,9 nghìn người/năm hay tăng 1,60%/năm; Riêng thời kỳ 2000 - 2008 tăng 1.065,6 nghìn người/năm, tương đương mức tăng 1,31%/năm Với quy mô gần 86,2 triệu người, Việt Nam nước đông dân thứ 12 giới sau Trung Quốc, Ấn Độ, Mỹ, Indonesia, Brazil, Pakistan, Bangladesh, Nigeria, Nhật Bản, Mexico, Philippines Mật độ dân số Việt Nam đạt 260 người/km2, cao gấp lần đứng thứ 41 208 nước vùng lãnh thổ giới; cao gấp lần đứng thứ 8/11 nước Đông Nam Á, cao gấp đôi đứng thứ 16/50 nước vùng lãnh thổ châu Á ==> Với quy mô dân số, mật độ dân số, tốc độ tăng dân số Việt Nam có điều kiện thuận lợi để phát triển thị trường bất động sản Thu nhập dân cư: Khi thu nhập vượt mực giới hạn lương thực thực phẩm đến mức cao hơn, người ta tăng cầu nhà cao cấp Cho tới cuối năm 2006, đầu năm 2007, thị trường nhà cao cấp “nóng” nhu cầu lớn, mà lượng cung khiêm tốn Nhưng qua giai đoạn này, số lượng lớn nhà cao cấp xây dựng, đó, cầu dần hạ nhiệt Có thể thị trường nhà cao cấp bão hòa thời gian tới, cầu dần nhỏ cung Khi thu nhập dân cư mức trung bình: Tại Việt Nam, hầu hết dân số sống mức trung bình thấp Vì vậy, nhu cầu cho nhà lớn Hiện nay, theo thống kê Bộ Xây dựng cho thấy, nước có khoảng 700.000 người có thu nhập thấp xúc nhà ở, chưa kể dân nghèo đô thị Lượng cung nhà thu nhập thấp so với nhu cầu người dân Hiện nay, có 32 dự án nhà cho người có thu nhập thấp khởi cơng xây dựng Chính phủ có sách khuyến khích nhà đầu tư đầu tư cho dự án nhà cho người có thu nhập thấp định 45, luật nhà ở, nghị định 71… Giá tiêu dùng Ở nước ta thị trường bất động sản chưa minh bạch, đó, tồn nhiều nhà đầu tạo sốt giá đất làm méo mó thị trường Giá bất động sản mức cao: So với mức thu nhập thực tế người dân nay, giá nhà đất Việt Nam mức cao, dẫn đến nhiều người dân không mua nhà, đặc biệt Hà Nội Hiện đa số người có thu nhập cao có nhà ở, nhà cho đối tượng có nhu cầu thực lại thiếu trầm trọng Vấn đề là, chủ đầu tư hạ mạnh giá bán/m2 xuống mà cần phải giảm diện tích hộ, đồng thời quản lý tốt chi phí giảm giá thành để trì lợi nhuận Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội CP: Nước ta nước phát triển =>nhu cầu bất động sản để xây dựng khu công nghiệp lớn, với gia tăng dân số =>gia tăng nhu cầu bất động sản Đây điều kiện để tt bất động sản nước ta phát triển mạnh Năm 2009, hi quy hoạch phê duyệt, cơng trình giao thơng vành đai III, IV triển khai tăng cường khả kết nối trung tâm thành phố với vùng triển khai, thuận lợi cho việc di chuyển, từ góp phần để thị trường BĐS khu vực xa trung tâm trở nên sôi động => nhu cầu nhà khu ngoại thành tăng lên cao Mốt thị hiếu: Ở VN vào khoảng năm 2003- 2004 trào lưu biệt thự vườn đồi rộ lên Hà Nội Nhiều người giàu tiền nhanh chóng mua mảnh đất rộng hàng hay đồi địa điểm cách trung tâm Thành phố vài chục km, xây biệt thự nhà vườn làm nơi nghỉ dưỡng cuối tuần Thời điểm thời điểm mà cầu biệt thự vườn đồi cao Nhưng vài năm trở lại BĐS sinh thái nghỉ dưỡng lại trở thành trào lưu thị trường Lượng cầu bđs sinh thái tăng cao => điều cho thấy nhu cầu ảnh hưởng lớn đến cầu bđs Địa điểm dự án nằm vùng quy hoạch phát triển phải có giá trị thiên nhiên đặc biệt không cách trung tâm Thành phố xa nhiều chủ đầu tư khai thác.Một loạt khu đô thị, biệt thự sinh thái mắt thị trường như: Ecopark, biệt thự nhà vườn sinh thái Bắc Ninh Viglacera land, làng biệt thự sinh thái Moon River (nằm cạnh sơng Thị Tính - Bình Dương, Top Hill, Lâm Sơn Resort (Lương Sơn - Hòa Bình), The Qeen Villas (Ba Vì - Hà Nội)  ... Nước ta nước phát triển =>nhu cầu bất động sản để xây dựng khu công nghiệp lớn, với gia tăng dân số =>gia tăng nhu cầu bất động sản Đây điều kiện để tt bất động sản nước ta phát triển mạnh Năm... có nhu cầu thực lại thiếu trầm trọng Vấn đề là, chủ đầu tư hạ mạnh giá bán/m2 xuống mà cần phải giảm diện tích hộ, đồng thời quản lý tốt chi phí giảm giá thành để trì lợi nhuận Kế hoạch phát... khai, thuận lợi cho việc di chuyển, từ góp phần để thị trường BĐS khu vực xa trung tâm trở nên sôi động => nhu cầu nhà khu ngoại thành tăng lên cao Mốt thị hiếu: Ở VN vào khoảng năm 2003- 2004 trào