MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG I Bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại 1.1 Khái niệm vai trò Ngân hàng thương mại(NHTM) Ngân hàng đời phát triển gắn liền với đời phát triển kinh tế hàng hoá để giải nhu cầu phân phối vốn, nhu cầu toán… phục vụ cho phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh tổ chức kinh tế, cá nhân với đặc thù kinh doanh lĩnh vực tiền tệ Quá trình phát triển kinh tế phát triển nhanh chóng kinh tế thị trường biến đổi hệ thống ngân hàng thương mại từ ngân hàng đơn giản, sơ khai thành ngân hàng đại, tập đồn tài khổng lồ, đa quốc gia có mối liên kết chặt chẽ với nhau, tạo nên thống điều hành vận hành hệ thống ngân hàng Trải qua trình hình thành phát triển với tư tưởng kinh tế dịch vụ mang tính chất đặc thù, phù hợp với điều kiện hoàn cảnh quốc gia mà khái niệm ngân hàng thương mại có khác nhau, có chung quan điểm: Ngân hàng tổ chức tài trung gian thực việc kết nối tiết kiệm đầu tư tổ chức cá nhân, thu hút vốn từ nơi nhàn rỗi bơm vào nơi khan thiếu Nói cách khác Ngân hàng thương mại tổ chức kinh tế chuyên hoạt động lĩnh vực kinh doanh tiền tệ tín dụng, nhận tiền gửi từ tổ chức, cá nhân kinh tế, sau thực nghiệp vụ cho vay đầu tư nhằm mục đích sinh lời, đồng thời thực cung cấp dịch vụ tài chính, tín dụng tốn cho tác nhân kinh tế Ngồi ngân hàng định nghĩa thơng qua chức năng, dịch vụ vai trò mà ngân hàng thực kinh tế Trên giác độ loại hình dịch vụ mà hệ thống ngân hàng cung cấp, coi: “Ngân hàng tổ chức tài cung cấp danh mục dịch vụ tài đa dạng – đặc biệt tín dụng, tiết kiệm, dịch vụ tốn, thực nhiều chức tài so với tổ chức kinh doanh kinh tế Như Ngân hàng thương mại tổ chức tài quan trọng kinh tế Với vai trò trung gian mình, NHTM thực việc chuyển khoản tiết kiệm thành đầu tư Sự đời ngân hàng giải mâu thuẫn tín dụng trực tiếp kinh tế, góp phần hạn chế phân tán rủi ro, giảm thiểu chi phí giao dịch hoạt động tín dụng tác nhân kinh tế Đồng thời NHTM tổ chức cung cấp tín dụng với qui mơ lớn nhất, thành viên quan trọng việc phát triển thị trường trái phiếu, tín phiếu nơi huy động cung cấp khỏan vốn dài hạn, trung hạn ngắn hạn cho cá nhân tổ chức kinh tế Với vai trò tốn, NHTM thay mặt khách hàng thực khoản toán từ việc mua sắm hàng hóa dịch vụ thơng qua việc phát hành séc, thẻ toán cung cấp mạng lưới toán điện tử khác Hiện hầu hết quốc gia ngân hàng trở thành trung gian toán lớn thực việc tốn giá trị hàng hóa dịch vụ hình thức séc, ủy nhiệm chi, nhờ thu, loại thẻ, toán điện tử, kết nối quĩ cung cấp tiền khách hàng cần Với việc phát triển chuẩn hóa hình thức tốn quốc tế góp phần tạo tính thống tốn khơng ngân hàng quốc gia mà ngân hàng tồn giới Đồng thời với đời trung tâm tốn quốc tế làm tăng tính hiệu toán qua ngân hàng, biến ngân hàng trở thành trung tâm toán quan trọng có hiệu quả, phục vụ cho kinh tế tồn cầu Do khả toán ngân hàng khách hàng lớn, ngân hàng nắm giữ lượng tiền gửi khách hàng, nên ngân hàng có vai trò uy tín lớn bảo lãnh cho khách hàng Với vai trò người bảo lãnh, ngân hàng đứng cam kết trả nợ cho khách hàng trường hợp khách hàng khơng có khả tốn Các trường hợp ngân hàng bảo lãnh thường để mua chịu hàng hóa, trang thiết bị, phát hành chứng khoán, vay vốn tổ chức tín dụng khác 1.2 Hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Hoạt động cho vay NHTM hình thức cấp tín dụng theo NHTM giao cho khách hàng sử dụng khoản tiền để sử dụng vào mục đích thời gian định theo thoả thuận với nguyên tắc hoàn trả gốc lãi Cho vay hoạt động quan trọng ngân hàng thương mại, chiếm tỷ trọng cao tổng tài sản, tạo nguồn thu nhập từ lãi lớn đồng thời hoạt động mang lại rủi ro cao Mặc dù hoạt động cho vay mang lại lợi nhuận chủ yếu định tồn phát triển ngân hàng lại hoạt động chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động tồn hệ thống ngân hàng, quan trọng loại rủi ro tín dụng, rủi ro thị trường, rủi ro trị đạo đức Hoạt động cho vay phân thành nhiều loại khác tùy theo yêu cầu khách hàng mục tiêu quản lý ngân hàng * Theo mục đích sử dụng, bao gồm: - Cho vay tiêu dùng Là loại hình cho vay đáp ứng nhu cầu tiêu dùng khách hàng mua sắm hàng hóa, xây dựng nhà cửa trang trải chi phí thơng thường khác Trong giai đoạn đầu, hầu hết ngân hàng khơng tích cực cho vay cá nhân hộ gia đình họ cho khoản vay tiêu dùng có rủi ro vỡ nợ tương đối cao Sự gia tăng thu nhập cạnh tranh tín dụng buộc ngân hàng phải hướng tới người tiêu dùng khách hàng tiềm Ngày cho vay tiêu dùng trở thành loại hình phát triển nhanh nước có kinh tế phát triển - Cho vay thương mại Đây hình thức cho vay phục vụ sản xuất lưu thơng hàng hóa, đáp ứng nhu cầu vốn trình họat động sản xuất kinh doanh để dự trữ nguyên vật liệu, chi phí sản xuất trực tiếp, gián tiếp đáp ứng nhu cầu thiếu vốn quan hệ thương mại doanh nghiệp Ngay thời kỳ đầu, ngân hàng chiết khấu thương phiếu mà thực chất cho vay người bán (người bán chuyển khoản phải thu cho ngân hàng trước) Sau chuyển từ chiết khấu thương phiếu sang cho vay trực tiếp khách hàng (là người mua), giúp họ có vốn để mua hàng dự trữ nhằm mở rộng sản xuất kinh doanh - Tài trợ dự án Bên cạnh việc cho vay truyền thống khỏan vay ngắn hạn, ngân hàng ngày trở nên động việc tài trợ cho xây dựng cơng trình, nhà máy đặc biệt ngành cơng nghệ cao Hiện có nhiều ngân hàng cho vay để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản * Theo thời hạn cho vay, bao gồm: - Cho vay ngắn hạn Là loại hình cho vay có thời hạn 12 tháng sử dụng để bù đắp thiếu hụt vốn lưu động doanh nghiệp nhu cầu chi tiêu ngắn hạn cá nhân - Cho vay trung hạn Là loại hình cho vay có thời hạn từ 1- năm để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi thiết bị, công nghệ, mở rộng sản xuất kinh doanh, xây dựng dự án có qui mơ nhỏ thời gian thu hồi vốn nhanh - Cho vay dài hạn Là loại cho vay có thời hạn năm tối đa lên đến 20-30 năm, chí có trường hợp lên đến 40 năm Đây loại hình cho vay nhằm đáp ứng nhu cầu dài hạn xây dựng nhà ở, mua sắm trang thiết bị, phương tiện vận tải có qui mơ lớn, xây dựng nhà máy xí nghiệp * Theo hình thức bảo đảm - Cho vay khơng có bảo đảm Là loại vay khơng có tài sản chấp, cầm cố bảo lãnh bên thứ ba Việc cho vay khơng có bảo đảm áp dụng khách hàng tốt, trung thực kinh doanh, có khả tài mạnh, quản trị có hiệu quả, xảy tình trạng nợ nần, vay tương đối nhỏ so với vốn người vay - Cho vay có tài sản bảo đảm Cho vay có tài sản đảm bảo hình thức cho vay cho phép ngân hàng có nguồn thu nợ thứ hai cách bán tài sản nguồn thu nợ thứ khơng có khơng đủ khả trang trải Trong chế thị trường, hoạt động NHTM thường xuyên phải đối mặt với nhiều loại rủi ro khác nhau, rủi ro tín dụng rủi ro dễ xảy Rủi ro tín dụng tình trạng khác hàng khơng có khả hồn trả nợ vay cho ngân hàng đầy đủ hạn Tình trạng xảy nhiều nguyên nhân khác nhau, chủ quan khách quan Để giảm thiểu rủi ro tín dụng ngân hàng thường phải áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay có biện pháp chấp tài sản đảm bảo Cho vay có tài sản đảm bảo điều kiện để yêu cầu người vay vốn thực cam kết trả nợ, sở để ngân hàng thu hồi thực xử lý tài sản chấp Cho vay theo hình thức yêu cầu ngân hàng khách hàng phải ký kết hợp đồng đảm bảo Ngân hàng phải kiểm tra, đánh giá tình trạng tài sản đảm bảo (quyền sở hữu, giá trị, tính khoản, khả tài bên thứ ba…) có khả giám sát việc sử dụng bảo quản tài sản đảm bảo Các tài sản đảm bảo tài sản tài chính, hay giấy tờ có giá, tài sản bất động sản 1.3 Bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại a Khái niệm Bất động sản Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) Trong tiếng Pháp khái niệm BĐS (Bất động sản)được thể từ ImmobiliÐ; Trung quốc dùng thuật ngữ địa sản (tài sản gắn liền với đất đai) Ở Việt nam khái niệm BĐS thể điều 174, Bộ luật dân sự: “Bất động sản tài sản di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật qui định” Việc phân định tài sản động sản hay bất động sản thường khơng phải đơn giản Liệu có phải tất cơng trình xây dựng kiến trúc gọi BĐS; Tương tự vậy, có phải tất tài sản gắn liền với công trình xây dựng BĐS hay khơng Thậm chí có phải vùng đất đai coi BĐS? Những khó khăn thường làm cho người kinh doanh định giá BĐS có nhìn sai lệch giá trị đích thực BĐS cần xem xét Để tránh sai lầm đánh giá BĐS, cần phải nghiên cứu để đặc trưng riêng có BĐS, tiêu chí để phân biệt BĐS động sản, tài sản khác Như vậy, bất động sản tài sản vật chất di dời được, tồn ổn định lâu dài Như tài sản coi BĐS có điều kiện sau: Là yếu tố vật chất có ích cho người; Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng người; Có thể đo lường giá trị định; Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái không thay đổi; Tồn lâu dài Bất động sản phân loại thành nhóm sau đây: - Đất đai: đất đai yếu tố thành phần tạo nên BĐS Nếu khơng có đất đai khơng thể có BĐS ngược lại khơng có loại BĐS lại khơng gắn liền với đất đai Do thân đất đai tự BĐS đồng thời phận hợp thành BĐS khác Tuy nhiên khơng phải đất đai BĐS Chỉ có phần diện tích đất đai khơng di dời di dời không đáng kể, xác định chủ quyền riêng, đo lường lượng hóa giá trị theo tiêu chuẩn đo lường tính tốn định - Các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai tài sản gắn liền với cơng trình Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời khơng đáng kể, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai Các tài sản gắn liền khơng tách rời với cơng trình xây dựng Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định - Các tài sản khác gắn liền với đất đai vườn lâu năm; cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao, cơng trình khai thác hầm mỏ Việc phân định loại BĐS giúp người định giá hiểu chất BĐS, từ rút đặc điểm riêng biệt BĐS để có sở xác định giá trị tài sản BĐS b Đặc điểm bất động sản Bên cạnh đặc điểm tạo tài sản tài sản BĐS có đặc tính riêng mà tài sản khác khơng có tạo nên tính khác biệt BĐS với tài sản khác, đồng thời yếu tố tạo nên giá trị BĐS Bởi người định giá cần phải xem xét đặc điểm ảnh hưởng đến giá trị BĐS Trước hết BĐS tài sản gắn liền với đất đai đất đai khơng di dời được, ln coi tài sản có vị trí cố định Chính giá trị lợi ích BĐS gắn liền với vị trí cụ thể Yếu tố vị trí khơng xác định tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mà đánh giá chủ yếu khoảng cách đến trung tâm, đến điểm dịch vụ cơng cộng, cơng trình cơng cộng thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục phụ thuộc vào khả tiếp cận Cũng BĐS có tính chất cố định vị trí gắn liền với vị trí định nên giá trị lợi ích mang lại BĐS chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt Nhiệm vụ người định giá cần phải đánh giá tác động yếu tố vị trí đến giá trị BĐS điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội điều kiện mơi trường Khi có thay đổi yếu tố giá trị BĐS thay đổi theo BĐS tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt Sự khác biệt BĐS trước hết khác vị trí lơ đất; khác kết cấu kiến trúc, khác hướng, khác cảnh quan ngoại cảnh Bởi định giá BĐS cần phải ý đến tính dị biệt cá thể BĐS, đánh giá, so sánh dập khuôn BĐS với BĐS dạng tài sản có giới hạn qui mơ diện tích bề mặt giới hạn diện tích đất đai yếu tố vị trí định, điều dẫn đến khan BĐS Thêm vào đó, quan hệ cung cầu BĐS cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu dẫn đến tình trạng đầu BĐS, lâu dài giá trị BĐS ln có xu hướng tăng, đặc biệt khu vực phát triển có tiềm để phát triển Bất động sản loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh BĐS liền kề có tác động ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Khi định giá BĐS cần phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình BĐS khác đời Ngồi BĐS tài sản có giá trị lớn thời gian tồn lâu dài xét khía cạnh tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế BĐS Bởi đánh giá giá trị BĐS cần phải xem xét tính tốn chi phí kết tinh q trình hình thành BĐS thời gian đem lại thu nhập cho người sử dụng BĐS c Bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Bất động sản tài sản đảm bảo quan trọng chiếm tỷ trọng lớn tổng số tài sản chấp ngân hàng thương mại Bao gồm tài sản chủ yếu đất đai, nhà ở, nhà xưởng, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền với cơng trình xây dựng Đó tài sản có, tài sản hình thành tương lai (tức tài sản hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng chấp) lợi tức thu từ sử dụng BĐS, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng tương lai… Để tài sản chấp hoạt động cho vay, BĐS cần phải thỏa mãn điều kiện: Thuộc quyền sở hữu bên chấp thời điểm ký kết giao dịch chấp BĐS BĐS khơng có tranh chấp: BĐS mà thời điểm ký kết giao dịch đảm bảo, chủ sở hữu BĐS khơng bị người thứ ba khiếu kiện Tòa án quan Nhà nước có thẩm quyền BĐS phải phép giao dịch có khả bán được: BĐS không bị cấm lưu hành theo qui định pháp luật thời điểm ký kết giao dịch chấp Đối với hoạt động cho vay chấp NHTM u cầu tính khoản tài sản chấp quan trọng Bởi bên cạnh điều kiện tính chất pháp lý BĐS điều kiện khả dễ chuyển nhượng, hay tính chất khoản thị trường tài sản chấp NHTM quan tâm Để xác định mức cho vay dựa sở yêu cầu khách hàng giá trị tài sản đảm bảo, yêu cầu hoạt động cho vay chấp đòi hỏi ngân hàng phải xác định giá trị BĐS chấp thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Đối với loại tài sản định, tùy thuộc vào tính chất, đặc điểm tài sản mối quan hệ với khách hàng mà ngân hàng có cách thức xác định giá trị khác BĐS dạng tài sản đặc biệt, đa dạng, yếu tố cấu thành giá trị tài sản BĐS phức tạp khác biệt nhiều so với tài sản động sản hay loại tài sản khác, chí số nước người ta coi tài sản BĐS tài sản quyền (tức tài sản thể dạng quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS thân BĐS), việc xác định giá trị BĐS đòi hỏi phải có phương pháp cách thức xác định riêng II Định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại 1.Giá trị nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 1.1 Quan niệm giá trị bất động sản Định giá việc xác định giá trị tài sản cho mục đích sử dụng cụ thể thời điểm cụ thể Có nhiều quan điểm khác giá trị BĐS Quan niệm cổ điển cho giá trị BĐS giống giá trị loại hàng hóa thơng thường khác tức giá trị BĐS yếu tố lao động kết tinh tạo thành Theo quan điểm thì: Giá trị BĐS = giá trị quyền sử dụng đất + giá trị công trình đất Tuy nhiên với quan niệm giá trị BĐS tính chi phí lao động bỏ để cải tạo đất đai + giá trị sản phẩm nông nghiệp tạo từ đơn vị diện tích chi phí vật chất khác (lao động, nguyên vật liệu) đầu tư vào để xây dựng cơng trình Quan điểm sử dụng quan hệ phi thị trường sử dụng mối quan hệ nhà nước người sử dụng đất để thực sách liên quan đến đất đai, ví dụ bồi thường thiệt hại nhà nước thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài với người sử dụng đất Theo quan điểm đại, đứng góc độ thị trường để xác định hàng hóa coi có giá trị cao việc sử dụng mang lại hiệu quả, nhiều lợi ích thu nhập cao Vì vậy, giá trị BĐS vào luồng thu nhập mang lại cho người sở hữu sử dụng BĐS BĐS có luồng thu nhập luồng thu nhập kỳ vọng tương lai Bởi định giá cần phải xác định yếu tố tạo nên luồng nhập BĐS đánh giá tác động yếu tố có khả ảnh hưởng đến giá trị tương lai, bao gồm kỳ vọng chủ sở hữu BĐS Đây quan niệm phổ biến giao dịch thị trường BĐS Như giá trị luồng thu nhập đem lại, yếu tố tác động đến luồng thu nhập BĐS, hay lợi ích thu từ sử dụng BĐS làm ảnh hưởng đến giá trị cần định giá 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS Các chi phí kết tinh yếu tố thân BĐS: Đây yếu tố tạo nên giá trị BĐS Các chi phí kết tinh khác tạo nên loại BĐS khác đem lại luồng thu nhập khác nhau, từ ảnh hưởng đến giá trị BĐS Các yếu tố tự thân BĐS bao gồm: đặc điểm kinh tế, kỹ thuật, pháp lý BĐS Đặc điểm kinh tế thể luồng thu nhập đem lại từ sử dụng BĐS BĐS vị trí thuận lợi, điều kiện kinh doanh tốt mang lại luồng thu nhập cao, làm giá trị BĐS tăng cao Các yếu tố mang tính kỹ thuật kích thước, hình dáng, diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu địa BĐS ảnh hưởng đến giá trị sử dụng BĐS phần trình khai thác sử dụng BĐS phần tâm lý người sử dụng, ảnh hưởng đến giá trị BĐS Những BĐS có điều kiện kỹ thuật tốt, kích thước hợp lý, vng vắn có giá trị cao mảnh đất khác BĐS tài sản đặc biệt, chịu quản lý chặt chẽ pháp luật, yếu tố pháp luật qui định tính chất hợp pháp BĐS sử dụng Do nhân tố tác động lớn đến giá trị BĐS Tính chất pháp lý thể thơng qua giấy tờ văn pháp lý, qui định Nhà nước sở hữu sử dụng BĐS Bởi BĐS có đầy đủ giấy tờ pháp lý có giá trị cao BĐS khác có vị trí kích thước khơng có giấy tờ pháp lý, thiếu điều kiện để đảm bảo việc thực đầy đủ quyền người sở hữu sử dụng BĐS Trong trình định giá, người định giá cần nắm thông tin pháp lý BĐS để xác định giá trị, sở xác định mức độ rủi ro chi phí phải gánh chịu khơng có đầy đủ pháp lý Thông thường rủi ro xảy khơng có giấy tờ pháp lý trường hợp nhà nước thu hồi đất thực qui hoạch, có tranh chấp xảy chi phí việc phải hồn tất giấy tờ Địa tơ lợi vị trí BĐS: Do đặc điểm BĐS cố định vị trí Tương ứng với vị trí mang lại khoản địa tơ định Do giá trị BĐS phụ thuộc vào địa tô thu từ vị trí Vị trí BĐS phân tích khía cạnh vị trí tuyệt đối vị trí tương đối, vị trí tương đối quan trọng nhất, thể khoảng cách từ BĐS đến trung tâm, điểm dịch vụ công cộng, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại BĐS vị trí thuận lợi, luồng thu nhập cao, giá trị BĐS cao Ngoài cố định vị trí gắn liền với vị trí định mà giá trị BĐS chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt Đó yếu tố: tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội, điều kiện môi trường gắn liền với vùng khu vực cụ thể Như vùng khu vực lại hình thành mức giá trị BĐS khác gắn liền với yếu tố mang tính vùng khu vực Có yếu tố vùng mang tính cố định, có yếu tố vùng thay đổi làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS Người định giá cần có đánh giá tác động yếu tố vùng để xác định vùng giá trị khác khu vực vị trí cụ thể Đây sở quan trọng xây dựng đơn giá đất thị trường cho vùng khu vực để phục vụ cho định giá BĐS nói chung định giá BĐS chấp NHTM nói riêng Mức sinh lợi triển vọng phát triển kinh tế đặc biệt triển vọng phát triển lĩnh vực sử dụng BĐS nhân tố mang tính khách quan tác động đến giá trị BĐS Luồng thu nhập BĐS phụ thuộc vào phát triển kinh tế, kinh tế phát triển nhanh, mức sinh lợi tăng nhanh, kéo theo nhu cầu đầu tư phát triển BĐS, tức tăng cầu BĐS Do yếu tố tạo nên sức cầu thị trường BĐS làm cho giá trị BĐS tăng cao Bởi định giá BĐS điều kiện thời điểm khác tương ứng với giai đoạn phát triển kinh tế giá trị BĐS bị ảnh hưởng theo Ngoài giá trị BĐS chịu tác động lĩnh vực sử dụng BĐS Nếu lĩnh vực sử dụng BĐS có điều kiện hội để phát triển giá trị BĐS cao BĐS sử dụng lĩnh vực khác Ngoài q trình định giá, giá BĐS chịu ảnh hưởng yếu tố ngoại ứng khác quan hệ thị trường thời điểm định giá, yếu tố tâm lý khách hàng Các yếu tố tác động lên hành vi khách hàng tham gia thị trường làm cho giá hàng hóa BĐS biến động, làm thay đổi quan điểm giá trị BĐS cần định giá Quan hệ thị trường xem xét dựa số khía cạnh cân cung cầu hàng hóa, tính chất cạnh tranh tính đa dạng phổ biến hàng hóa thị trường Khi có cân cung cầu hàng hóa BĐS thời điểm làm cho giá BĐS biến động mạnh Xu hướng cân đối cân cung cầu thị trường BĐS thường diễn vùng, khu vực phát triển có khả để phát triển Bởi giá trị BĐS khu vực chịu tác động mạnh mẽ qui luật cung cầu thường cách xa so với giá trị thực BĐS Một đặc điểm thị trường BĐS thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, chí thị trường mang tính độc quyền, khan hiếm, cá biệt hàng hóa cân xứng thông tin Điều dẫn đến giá BĐS ngày tăng cao có xu hướng biến động mạnh Mục tiêu người định giá xác định giá trị thị trường BĐS, yếu tố làm sai lệch giá cần phải điều chỉnh cho hợp lý Việc điều chỉnh phụ thuộc vào mục đích định giá khác Tùy theo mục đích định người định giá xem xét lựa chọn thông tin, loại bỏ yếu tố làm sai lệch giá trị thị trường BĐS Bởi việc áp dụng phương pháp định giá phù hợp quan trọng người định giá BĐS loại hàng hóa đặc biệt, việc sử dụng khai thác BĐS việc vào giá trị sử dụng phụ thuộc phần lớn vào yếu tố tâm lý khách hàng Do có BĐS đánh giá cao với khách hàng lại bị đánh giá thấp khách hàng khác, người ta gọi giá tâm lý Đó mức giá có từ cảm giác thỏa mãn khách hàng định mua hay bán BĐS Yếu tố tâm lý ảnh hưởng đến giá BĐS trước hết cần phải thỏa mãn đánh giá chung theo tiêu chuẩn quan niệm xã hội, ví dụ phong thủy, kiêng kị xây dựng nhà ở…; yếu tố lịch sử rủi ro vấn đề mang tính tâm chủ sở hữu sử dụng BĐS trước đó; yếu tố tâm lý thể đặc tính cá nhân đẳng cấp xã hội tâm lý đám đông 1.3 Định giá Bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại a Khái niệm định giá BĐS chấp Trong hoạt động cho vay ngân hàng, có rủi ro nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan làm cho ngân hàng gặp khó khăn thu hồi nợ khơng có khă thu hồi Để giảm thiểu rủi ro xảy ra, Ngân hàng bên cạnh việc yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo cần phải xác định giá trị tài sản đảm bảo để làm sở xác định mức cho vay Định giá BĐS chấp hiểu việc xác định giá trị bất động sản chấp cụ thể hình thái tiền tệ thời điểm cụ thể, làm xác định mức cho vay ngân hàng dựa tài sản đảm bảo BĐS Định giá BĐS chấp khâu quan trọng khơng thể thiếu qui trình cho vay NHTM nhằm xác định tính hợp pháp tài sản đảm bảo BĐS 10 chấp làm chuẩn, tiến hành điều chỉnh BĐS so sánh, BĐS so sánh có yếu tố tốt điều chỉnh giá trị BĐS chấp xuống ngược lại Bước Ước tính giá trị BĐS chấp Quá trình so sánh điều chỉnh cho ta kết cuối giá trị BĐS chấp Kết ước lượng đưa từ việc hòa hợp số giá trị phương pháp định giá khác từ BĐS so sánh khác Quá trình ước tính giá trị BĐS chấp theo phương pháp so sánh biểu diễn theo sơ đồ sau: Giá bán BĐS so sánh Điều chỉnh (+/ -) giá trị khác biệt Giá trị BĐS chấp Sơ đồ 1.2 Quá trình điều chỉnh giá trị BĐS theo phương pháp so sánh Ưu, nhược điểm phương pháp so sánh: Đây phương pháp sử dụng rộng rãi, phổ biến hoạt động định giá, đặc biệt định giá BĐS chấp, thực đơn giản, khơng đòi hỏi nhiều yêu cầu kỹ thuật, kết thể giá trị thị trường BĐS Tuy nhiên phương pháp so sánh giá trị thị trường nên giá trị định giá phụ thuộc hoàn tồn vào độ tin cậy thơng tin thu thập Chất lượng thơng tin tốt kết định giá tốt ngược lại, nhiều thơng tin mang tính lạc hậu nên việc so sánh khơng xác Việc điều chỉnh giá trị khác biệt đưa giá trị cuối BĐS mục tiêu phụ thuộc nhiều vào tính chất chủ quan người định giá Phương pháp so sánh áp dụng để định giá đất giá nhà đất cho yêu cầu mua bán, chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi tài sản Nó đặc biệt thích hợp cho bất động sản có tính đồng cao hộ chung cư, dãy nhà liền kề xây dựng kiểu, bất động sản khu vực - Phương pháp so sánh thường áp dụng tốt cho bất động sản dân dụng (nhà ở) cho đất trống khu vực dân cư thương mại - dịch vụ, bất động sản thường mua phổ biến dễ dàng việc so sánh Phương pháp chi phí Trong thực tế hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm, nhiều trường hợp ngân hàng tổ chức tín dụng nhận chấp BĐS khơng phổ biến, giao dịch thông qua thị trường nhà xưởng sản xuất, nhà kho, cơng trình đầu tư lớn bệnh viện, trường học Trong trường hợp phương pháp so sánh sử dụng để ước lượng giá trị BĐS cần chấp mà phải dựa vào sở phương pháp chi 18 phí Phương pháp chi phí dựa khả thay BĐS với giả định giá trị BĐS cần chấp tính chi phí để tạo bất động sản tương tự với Theo phương pháp giá trị bất động sản tính bằng: Giá trị BĐS = Giá trị đất + Các chi phí đầu tư xây dựng nên cơng trình BĐS Các yếu tố giảm giá (1.1) Quan trọng phương pháp chi phí việc tính tốn chi phí cần thiết kết tinh vào giá trị BĐS; yếu tố nguyên nhân gây giảm giá giá trị BĐS Thơng thường chi phí đưa vào tính tốn bao gồm chi phí trực tiếp gián tiếp đầu tư xây dựng chi phí ngun vật liệu, chi phí nhân cơng, chi phí quản lý chung, lợi nhuận nhà thầu chi phí liên quan khác.Tùy theo loại cơng trình, thời gian xây dựng áp dụng kỹ thuật xác định chi phí phù hợp Để xác định chi phí, sử dụng kỹ thuật sau: - Kỹ thuật thống kê Theo kỹ thuật này, người ta tiến hành hạng mục hóa nội dung cơng việc tiến trình xây dựng, từ móng đến khoản mục trang trí cuối cùng, để ước tính chi phí chi tiết cho loại lao động, nguyên vật liệu thiết bị cho hạng mục Sau cộng với mức phí thiết kế, chi phí quản lý lợi nhuận người xây dựng Phương pháp thường sử dụng để tính chi phí cơng trình lớn, cơng việc hồn thành theo kế hoạch chi tiết kỹ thuật xây dựng Hình 1.1 Phương pháp tính tốn chi phí theo kỹ thuật thống kê người xây dựng 19 - Phương pháp khảo sát trạng số lượng hạng mục cơng trình Phương pháp khảo sát trạng theo số lượng hạng mục cơng trình phương pháp xác định giá trị (giá thành) đơn vị xây dựng cơng trình dựa sở tổng hợp chi phí để hồn thành hạng mục cơng trình cộng thêm chi phí trung gian khác để kết nối hạng mục cơng trình Việc phân chia hạng mục thực theo cách: - Khảo sát trạng số lượng hạng mục công trình Đây phương pháp xác định giá trị (giá thành) đơn vị xây dựng cơng trình dựa sở tổng hợp chi phí để hồn thành hạng mục cơng trình cộng thêm chi phí trung gian khác để kết nối hạng mục cơng trình Việc phân chia hạng mục thức theo hai cách: + Phân chia theo hạng mục cơng trình hồn thành Nó yếu tố, phận cấu thành cơng trình Điều đòi hỏi hạng mục cơng trình phải độc lập với + Phân chia cơng trình thành cơng đoạn xây dựng xác định chi phí cho cơng đoạn Kỹ thuật áp dụng cho cơng trình lớn, có cơng đoạn phân chia tương đối trọn vẹn công đoạn thực nhà thầu phụ - Kỹ thuật dựa vào đơn giá yếu tố xây dựng Là phương pháp định giá dựa cở xác định giá thành m2 hay đơn vị cơng trình xây dựng vào giá thành yếu tố xây dựng Kỹ thuật thường sử dụng dựa sở định mức chi phí theo qui định - Kỹ thuật so sỏnh thị trường: Là kỹ thuật xác định chi phớ dựa sở lấy chi phí thị trường đơn vị xây dựng làm sở để tính cho giá trị cơng trình - Cách xác định: Cách 1: Lấy cơng trình trao đổi thị trường để tính đơn giá xây dựng VD: hộ 100 m2 bán với giá 1800 triệu đồng  18triệu đồng/m2 Vậy cần định giá hộ 120m2 giá BĐS = 120 x18 triệu đồng/m2 Cách 2: + Sử dụng mức đơn giá quy định sẵn (VD: Hà Nội có quy định giá 1m2 loại nhà VD: nhà biệt thự giá cao nhất: trước trđ/m2 tr/m2 + Trong xây dựng số cơng trình đặc thù, sử dụng mức đơn giá định sẵn 20 Cả hai cách bao hàm toàn chi phí đầu tư tối thiểu lợi nhuận định mức nhà xây dựng Phương pháp ứng dụng cơng trình định giá phải có chất lượng tương đối đồng đều, đạt tiêu chuẩn quy định Kỹ thuật xác định tỷ lệ giảm giá Để xác định yếu tố giảm giá, trước hết cần vào nguyên nhân gây giảm giá BĐS Các nguyên nhân chủ quan, khách quan , nhìn chung việc giảm giá bắt nguồn từ nguyên nhân sau: - Do yếu tố tự nhiên như: Hư hỏng sử dụng (nứt, vỡ, gãy ); Hư hỏng tác động yếu tố thời gian điều kiện thời tiết, khí hậu; Hư hỏng tác động ngẫu nhiên bên ngồi, ví dụ làm đường nhà bên cạnh đào móng sâu, tự nhiên hoả hoạn, động đất ) - Giảm giá lỗi thời tự nhiên: Là giảm giá tính khơng phù hợp yếu tố cơng trình BĐS so với u cầu cơng cơng trình gồm: Những lỗi thời thiết kế; Sự không đầy đủ, không đồng yếu tố; Sự dư thừa mức làm giá trị cơng trình; Sự lạc hậu yếu tố thiết bị; - Giảm giá ảnh hưởng ngoại ứng bên ngoài, bao gồm: Sự xuống cấp, bất tiện yếu tố ngoại cảnh có liên quan đến cơng trình VD: giao thơng, mơi trường, xã hội, cơng trình khác; Các quy định pháp luật, thay đổi quy hoạch; Những việc sử dụng cơng trình khác làm cho ảnh hưởng đến giá trị cơng trình; Sự thay đổi hoạt động kinh tế- xã hội Việc tính tốn tỷ lệ giảm giá dựa vào phương pháp sau: - Phương pháp kỹ thuật: Là phương pháp tính tốn chi phí giảm giá dựa điều tra, khảo sát thay đổi, suy giảm kỹ thuật cơng trình, từ tính chi phí từ thay đổi Để tính tốn tỷ lệ giảm giá dựa phương pháp cần phân chia thành nhóm yếu tố dẫn đến giảm giá:  Nhóm yếu tố bị lỗi thời, bị giảm giá khơng thể thay thế: Đó lỗi thời mặt thiết kế, kích thước, lỗi thời cố định tháo dỡ, thay (VD tường bị nứt,rầm bị nứt) Trong trường hợp phải tính theo tỷ lệ % giá trị đầu tư yếu tố phải tính theo tuổi thọ cơng trình  Nhóm yếu tố thay sửa chữa: Chi phí giảm giá tớnh theo thời gian tồn yếu tố riêng rẽ 21 - Phương pháp thị trường Là phương pháp đánh giá mức độ giảm giá trị (công trình) BĐS thơng qua việc so sánh, tính toán tỷ lệ giảm giá BĐS tương tự trao đổi thị trường để rút tỷ lệ giảm giá cho BĐS mục tiêu Các bước tiến hành: B1: Xác định BĐS giao dịch thị trường mà so sánh với BĐS mục tiêu B2: Ước tính giá trị địa điểm  thường tính giá trị đất đất đầu tư hạ tầng B3: Tính giá trị (chi phí) thay cơng trình B4: Tính tổng chi phí giảm giá (CPgg) Tổng CPgg = giá bán - chi phí địa điểm - chi phí thay B5: tính tỷ lệ giảm giá chung cơng trình CPgg Tỷ lệ giảm giá chung cơng trình = Giá trị cơng trình (1.2) Ưu, nhược điểm phương pháp chi phí khả áp dụng: Đây phương pháp xác định giá trị BĐS dựa có minh chứng cụ thể rõ ràng Kết định giá thể xác chi phí kết tinh vào BĐS, lập luận mức giá trị BĐS có sở Tuy nhiên phương pháp chi phí có mặt hạn chế định: - Phương pháp dựa chi phí giá trị phận, giá trị cơng trình BĐS khơng phải phép tổng hợp học giá trị phận - Các yếu tố giảm giá phận cơng trình phụ thuộc vào ý chủ quan người định giá (khơng có thước đo đo lường ) - Việc đánh giá mức độ giảm giá dù phương pháp kỹ thuật hay phương pháp thị trường đòi hỏi người định giá phải có kiến thức kỹ thuật kiến trúc kết cấu cơng trình xây dựng - Phương pháp không phản ánh mối quan hệ cung cầu, giá trị BĐS định giá ánh giá trị thị trường BĐS 22 Do phương pháp sử dụng trường hợp khơng có chứng thị trường, BĐS khơng có khả để so sánh, hay BĐS mang tính chuyên biệt Phương pháp đầu tư Phương pháp đầu tư phương pháp xác định giá trị BĐS vào trình chuyển đổi dòng tiền tương lai thành giá trị vốn Phương pháp dựa nguyên lý thu nhập hàng năm giá trị vốn đầu tư ban đầu có liên quan đến Phương pháp đầu tư bao gồm kỹ thuật tính tốn mà người định giá sử dụng để phân tích khả BĐS tạo thu nhập tương lai Đây phương pháp định giá BĐS Tuy nhiên, khơng phải phương pháp độc lập hồn tồn mà mang tính liên hoàn, kết hợp nhiều phương pháp Để xác định giá trị BĐS theo phương pháp cần phải tính toán luồng thu nhập đem lại từ sử dụng BĐS tỷ suất sinh lời BĐS Luồng thu nhập BĐS đánh giá dựa tiêu sau: - Tổng thu nhập tiềm (PGI): tổng thu tiềm đóng góp bất động sản mức chiếm hữu đầy đủ trước trừ chi phí hoạt động VD: mức tiền cho thuê hàng tháng thu - Tổng thu nhập hiệu (EGI): thu nhập dự báo từ tất hoạt động bất động sản điều chỉnh cho việc bỏ trống khơng thu tiền th - Chi phí hoạt động (OC): gồm chi phí quản lý, bảo dưỡng, phí tiện ích, bảo hiểm, thuế - Thu nhập hoạt động ròng (NOI): thu nhập ròng thực tế dự báo lại sau trừ tất chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu chưa trừ lãi vay chấp khấu hao sổ sách Giá trị BĐS theo phương pháp tính sau: Trong trường hợp luồng thu nhập cố định hàng năm: G = NOI/ Ro Trong trường hợp luồng thu nhập thu khác năm giai đoạn đầu tư: G = NOI1/(1+r1)1 + NOI2/(1+r2)2 + + NOIn/(1+rn)n + SVn x 1/(1+rn)n Trong đó: G: giá trị BĐS; NOI: thu nhập hoạt động ròng Ro tỷ lệ thu nhập (tỷ lệ sinh lời) chung BĐS tạo thu nhập 23 n : số năm số giai đoạn đầu tư r1, r2 , rn: tỷ lệ sinh lời (hoặc tỷ lệ chiết khấu) BĐS thời điểm đầu tư (năm thứ 1, thứ 2, thứ n) SVn : Khoản tiền thu hồi năm thứ n (sau kết thúc giai đoạn đầu tư) Tỷ lệ thu nhập (Ro)/ tỷ lệ sinh lời, tỷ lệ chiết khấu (r) tỷ lệ sử dụng để ước lượng giá trị BĐS phương pháp đầu tư Tỷ lệ phản ánh mối quan hệ kỳ vọng thu nhập BĐS hàng năm toàn giá trị BĐS, xác định vào mức độ rủi ro khoản đầu tư, đặc tính thị trường khả lạm phát tương lai; tỷ lệ sinh lời khoản đầu tư thay (chi phí hội đầu tư thay thế) Như để định giá theo phương pháp bên cạnh xác định luồng thu nhập tương lai, người định giá cần dự báo mức độ rủi ro, khả tăng giảm thị trường để đưa tỷ lệ sinh lời hợp lý Đối với BĐS có mức độ rủi ro cao kỳ vọng thu nhập từ đầu tư BĐS lớn tỷ lệ sinh lời cao ngược lại Phương pháp đầu tư sử dụng trường hợp - Bất động sản cho thuê, thời hạn - Bất động sản chủ sở hữu vừa sử dụng, vừa khai thác, chưa cho thuê Giả sử bất động sản cho thuê thị trường, xem mức tiền thuê - Bất động sản cho thuê hợp đồng hết hạn  phải dựa vào hợp đồng cho th tính tốn dự báo mức tăng tiền thuê thị trường Các bước tiến hành Định giá theo phương pháp đầu tư tiến hành theo bước sau: - Ước tính thu nhập bình qn hàng năm tài sản có tính đến tất yếu tố liên quan tác động đến thu nhập - Ước tính tất khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm thuế tài sản, sửa chữa bảo hành - Xác định tỷ lệ chiết khấu phù hợp: vào tỷ lệ sinh lời BĐS theo mức lãi suất Ngân hàng - áp dụng công thức để tìm giá trị tài sản 10 Ví dụ: Một tài sản cho thuê theo hợp đồng năm, thuê năm với mức giá thuê cố định 200 tr.đ/năm Còn năm người thuê muốn cho thuê lại yêu cầu định giá quyền cho thuê theo hợp đồng năm lại với lãi suất 5%/năm 11 => Giá trị tiền thuê 200tr.đ năm mức lãi suất 5%/năm 560tr.đồng 12 200 x {[1-1/(1+5%)3]/5%} = 200 x 2,8 = 560 triệu đồng 13 Ưu, nhược điểm điều kiện áp dụng phương pháp đầu tư 24 Đây phương pháp có lý luận chặt chẽ, trực tiếp vào lợi ích BĐS, việc sử dụng đơn giản, dễ dàng, áp dụng cho BĐS tạo thu nhập Tuy nhiên bên cạnh phương pháp có mặt hạn chế định Vì luồng thu nhập từ BĐS chủ yếu tương lai, dựa sở dự báo người định giá vậy, kết dự báo khơng xác nhiều yếu tố chủ quan khách quan, ví dụ thời gian đưa BĐS vào khai thác sử dụng, giá tiền thuê tương lai, chi phí phát sinh Các tham số thay đổi theo hướng tích cực tiêu cực dẫn đến việc dự báo luồng thu nhập khơng xác, ảnh hưởng đến kết định giá Hơn đầu tư BĐS có nhiều khả rủi ro khó dự báo, việc xác định tỷ lệ sinh lời hay tỷ lệ chiết khấu phù hợp khó khăn với người định giá thường mang nặng cảm tính, dẫn đến kết định giá khơng xác Do phương pháp sử dụng trường hợp BĐS có khả mang lại khoản thu nhập ổn định, có mơ hình dự báo phù hợp, thường trường hợp tư vấn cho định lựa chọn phương án đầu tư Phương pháp sử dụng trực tiếp mà thường phải kết hợp với phương pháp khác so sánh, chi phí để đưa lựa chọn đầu tư hợp lý III Hoàn thiện định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Quan niệm hoàn thiện định giá bất động sản chấp Khái niệm “hồn thiện” theo nghĩa Tiếng việt hiểu q trình nhằm đạt tới trọn vẹn, đầy đủ tốt đẹp Để hoàn thiện cần phải có q trình điều chỉnh, sửa đổi, loại bỏ sai lầm, hạn chế điểm không phù hợp, phát huy ưu điểm, bổ sung điểm mới, hợp lý để đạt kết tốt trước Trong hoạt động định giá BĐS chấp, việc hồn thiện hiểu việc cải tiến qui trình định giá, áp dụng phương pháp định giá phù hợp với trường hợp cụ thể, cho chất lượng định giá đảm bảo tốt Việc hồn thiện có nghĩa áp dụng khoa học công nghệ, thay đổi quan điểm không hoạt động định giá để từ có biện pháp nhằm xác định xác giá trị BĐS với thời gian chi phí thấp Việc hồn thiện hiểu việc sửa đổi, thay bổ sung qui định cho phù hợp với điều kiện nội dung định giá Các tiêu đánh giá mức độ hoàn thiện định giá BĐS chấp Hoàn thiện phạm trù đánh giá tiêu chí mang tính chất định tính định lượng Các tiêu chí định tính hiểu tiêu chí thể sau trình sửa đổi bổ sung, thay việc định giá coi tốt hơn, hồn chỉnh hơn, dễ dàng áp dụng Các tiêu chí định lượng tiêu chí đo lường 25 giá trị cụ thể (có thể lượng hóa được), tức giá trị sau hồn thiện cao phù hợp so với giá trị trước Việc hồn thiện hoạt động định giá BĐS chấp dựa số tiêu sau đây: Thời gian chi phí định giá Đây tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện dựa sở hiệu công việc định giá Việc định giá coi hiệu thời gian chi phí dành cho công việc định giá thấp Thời gian định giá liên quan đến cách thức tổ chức tiến hành định giá Chi phí định giá bao gồm tất khoản chi tiền trả cho nhân viên định giá, khoản chi phí phát sinh trình định giá Điều lại liên quan đến qui trình phương pháp định giá cho chặt chẽ, rõ ràng hợp lý để trình áp dụng nhanh chóng, giảm thiểu thời gian chi phí trung gian phát sinh Bởi việc đánh giá tiêu chủ yếu dựa sở áp dụng qui trình, phương pháp dễ dàng, thuận lợi hay không, thời gian tiến hành công việc lâu? có phù hợp với điều kiện ngân hàng hay khơng? Một qui trình định giá coi đầy đủ, rõ ràng thể hết nội dung trình định giá, từ khâu bắt đầu kết thúc Trong nội dung cần nêu rõ trình tự hay bước thực đội ngũ nhân chịu trách nhiệm bước Mỗi nội dung phải trình bày cách rõ ràng, logic để trình triển khai cơng việc khơng bị khó khăn vướng mắc Đồng thời qui trình định giá đầy đủ rõ ràng coi qui trình định giá chuẩn áp dụng trường hợp định giá theo loại hình ngân hàng thương mại đặc thù BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM có tính đa dạng phức tạp Có BĐS dễ dàng tìm kiếm thông tin thị trường để so sánh, có BĐS chưa có giao dịch thị trường, giao dịch ít, khơng đủ sở để so sánh Có BĐS tồn thực tế, có BĐS hình thành tương lai Mỗi loại hình BĐS có đặc thù sở hình thành giá trị khác Bởi để định giá xác cần phải sử dụng phương pháp định giá phù hợp Tính hợp lý phương pháp định giá đánh giá việc lựa chọn kết hợp phương pháp định giá phù hợp với loại hình BĐS, khu vực vị trí mà BĐS tọa lạc, vào nguồn thông tin thu thập phải có sở khoa học thực tiễn việc phân tích yếu tố cấu thành giá trị BĐS chấp Chính điều giúp cho ngân hàng tiết kiệm thời gian chi phí định giá Giá trị định giá BĐS chấp/ giá trị thị trường BĐS Chỉ tiêu thể mức độ sát giá thị trường định giá BĐS chấp Giá trị định giá chấp = giá trị thị trường BĐS *tỷ lệ thu hồi BĐS  giá trị định giá chấp/giá trị thị trường BĐS = tỷ lệ thu hồi BĐS 26 Như tiêu phản ánh mức độ thu hồi hay mức độ rủi ro BĐS chấp Người định giá cần vào mức độ rủi ro BĐS để xác định mức giá trị BĐS chấp hợp lý Thông thường tỷ lệ thu hồi phụ thuộc vào yếu tố mức độ giảm giá BĐS, bao gồm giảm giá theo thời gian giảm giá theo thị trường; chi phí phát mại Để giá trị chấp sát với giá thị trường cần xác định tỷ lệ rủi ro hợp lý Bởi qui định giao dịch tài sản đảm bảo bổ sung phần tỷ lệ phụ thuộc vào tính khoản thị trường, khu vực Đối với khu vực thị trường hoạt động tốt, BĐS có khả giao dịch dễ dàng cần giảm bớt tỷ lệ thu hồi để nâng cao giá trị BĐS chấp Đồng thời trình định giá cần phải áp dụng phương pháp hợp lý; qui trình rõ ràng xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ để đánh giá giá trị thị trường BĐS, từ có để xác định giá trị BĐS chấp hợp lý Giá trị BĐS chấp/giá trị BĐS lý Giá trị BĐS chấp giá trị xác định phận thẩm định giá có yêu cầu định giá kèm theo vào hồ sơ cho vay Còn giá trị BĐS lý giá trị Ngân hàng nhận phát mại BĐS khách hàng để thu nợ trường hợp khách hàng khơng đủ khả tài để trả nợ Như vây tiêu có ý nghĩa quan trọng thể giá trị thu hồi nợ từ hoạt động cho vay NHTM khách hàng không trả nợ Tuy nhiên xem xét tiêu cần xét phương diện vay khách hàng không trả nợ phải lý tài sản để khấu trừ Do tính đến khoản vay phải phát mại khơng tính tồn khoản vay chấp Giá trị BĐS chấp/giá trị BĐS đánh giá lại Đối với tài sản đảm bảo BĐS, vào biến động thị trường BĐS, giá trị BĐS đánh giá lại theo định kỳ (có thể 3- tháng lần) Việc đánh giá nhằm xác định giá trị tài sản vay giá trị chấp BĐS Chỉ tiêu phản ánh biến động giá thị trường từ xác định lại mức cho vay hợp lý Đây số đo lường khả phán đoán cán định giá thay đổi giá thị trường BĐS tương lai, để từ hạn chế rủi ro tương lai biến động loại BĐS thị trường Khi định giá giá trị BĐS chấp cần phải xem xét đến biến động thị trường BĐS, qui định NHTM cần có qui định việc định giá lại tài sản đảm bảo BĐS, xem xét thời gian lần định giá lại theo chu kỳ hoạt động thị trường BĐS để tránh rủi ro hoạt động cho vay NHTM 27 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại 3.1.Các nhân tố chủ quan a Quan điểm khác NH vấn đề định giá BĐS chấp Mục tiêu hoạt động Ngân hàng lợi nhuận, để đạt mục tiêu ngân hàng xác định chiến lược kinh doanh cho phù hợp với điều kiện hoạt động giai đoạn cụ thể Bởi quan điểm ngân hàng định giá BĐS chấp không giống Với quan điểm mở rộng tín dụng điều kiện kinh tế phát triển ổn định, thị trường rủi ro, Ngân hàng giảm bớt điều kiện ràng buộc cho vay, có qui định tài sản đảm bảo, việc định giá tài sản đảm bảo nói chung tài sản đảm bảo BĐS nói riêng nới lỏng Trong thời kỳ khủng hoảng, kinh tế gặp nhiều khó khăn, rủi ro tín dụng ngày lớn, ngân hàng có nhiều biện pháp nhằm thắt chặt hoạt động cho vay, có qui định khắt khe việc định giá tài sản đảm bảo BĐS Hơn tùy thuộc vào điều kiện hoạt động, môi trường cạnh tranh tỷ trọng tài sản đảm bảo /tổng dư nợ cho vay mà ngân hàng có đầu tư hợp lý hay không vào việc định giá BĐS chấp Quan điểm vấn đề định giá ngân hàng thể thơng qua quan điểm phát triển hoạt động chấp tài sản BĐS Với quan điểm chấp tài sản với mục đích cho vay, vấn đề định giá BĐS chấp ngân hàng làm xác định mức cho vay hợp lý sở giảm thiểu rủi ro, giá trị BĐS chấp khác xa nhiều so với giá trị thị trường BĐS, việc định giá BĐS chấp mang tính chủ quan ngân hàng, theo loại hình ngân hàng vào mức độ xác định rủi ro tỷ lệ thu hồi BĐS khách hàng không trả nợ, mức độ cạnh tranh thị trường tài tiền tệ Với quan điểm chấp tài sản với mục đích xa phát triển thị trường tài thứ cấp, giá trị BĐS cần xác định theo giá trị thị trường Do việc định giá BĐS cần có thống qui trình phương pháp toàn hệ thống ngân hàng, tổ chức tín dụng, cần coi hoạt động độc lập b Cách thức tổ chức qui trình định giá BĐS chấp Cơng tác tổ chức định giá quan trọng, thể tính chun nghiêp hay khơng chun nghiệp q trình định giá Sự phối hợp chặt chẽ phận hệ thống ngân hàng làm cho công tác tổ chức định giá trở nên đơn giản hơn.Việc xây dựng qui trình định giá chuẩn, đơn giản, rõ ràng rút ngắn thời gian chi phí cơng tác định giá, ảnh hưởng tới việc định giá 28 c Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp Bất động sản tài sản mang tính đặc thù, đặc biệt, lại chịu tác động nhiều nhân tố khách quan chủ quan Việc lựa chọn phương pháp định giá ảnh hưởng trực tiếp đến kết định giá.Trong định giá BĐS khơng có phương pháp xác nhất, mà có phương pháp phù hợp hiệu đứng giác độ phù hợp với điều kiện áp dụng loại hình BĐS chấp, quan trọng giảm thiểu chi phí q trình định giá Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp sở nguồn thông tin số liệu sẵn có, đáng tin cậy giúp cho người định giá đưa mức giá có độ tin cậy cao, thuyết phục khách hàng có sở khoa học giảm chi phí cho cơng tác định giá d Hệ thống thông tin định giá Mặc dù thông tin yếu tố khách quan từ thị trường việc xây dựng hệ thống thơng tin lại hồn tồn phụ thuộc vào chủ quan người định giá chiến lược ngân hàng Để xác định giá trị BĐS đòi hỏi người định giá phải thường xuyên thu thập xử lý thông tin Hơn phương pháp áp dụng thường dựa chủ yếu vào phương pháp so sánh giá bán thị trường Bởi hệ thống thông tin chuẩn, nguồn thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, cập nhật kịp thời sở để người định giá đánh giá phân tích xác, từ ảnh hưởng lớn đến kết định giá làm giảm nhiều chi phí thời gian cho việc định giá BĐS e Đội ngũ nhân lực Trong điều kiện nguồn nhân lực cho công việc định giá quan trọng Phẩm chất đạo đức trình độ chun mơn kinh nghiệm đội ngũ cán định giá ảnh hưởng lớn đến trình kết định giá BĐS Định giá BĐS công việc khó khăn, phức tạp đòi hỏi phải có trình độ chuyên môn tốt, cần đào tạo Việc định giá BĐS hoạt động mang tính chất chun mơn cao, đòi hỏi cán định giá phải người có kiến thức chun mơn, am hiểu thân BĐS yếu tố tác động đến giá trị BĐS, nắm vững kiến thức kinh tế, kỹ thuật xã hội vận dụng trình định giá Người định giá có kinh nghiệm người phản ứng nhanh nhạy với yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS thay đổi bất thường giá trị BĐS để tránh sai lầm tác động tiêu cực đến hoạt động định giá BĐS Bên cạnh phẩm chất đạo đức nhân tố ảnh hưởng chi phối lớn đến công tác định giá Việc xác định giá trị BĐS chấp ảnh hưởng trực tiếp đế giá trị khoản vay Trong vấn đề luôn nảy sinh mối quan hệ chi phối ảnh hưởng đến công việc người định giá Do cán định giá khơng có phẩm chất đạo đức tốt, lợi ích cá nhân thơng đồng với bên chấp để nâng 29 giá trị BĐS vượt giá trị thực nó, làm ảnh hưởng đến chất lượng kết định giá g Các nhân tố chủ quan khác Ngoài nhân tố chủ quan khác ảnh hưởng đến q trình định giá chất lượng cơng việc định giá Ví dụ chiến lược kinh doanh Ngân hàng theo giai đoạn; cách thức tổ chức nhận chấp; hệ thống sở vật chất phục vụ cơng việc định giá: văn phòng, trang thiết bị, hệ thống phần mềm xử lý thông tin hoạt động liên ngân hàng… Bên cạnh nhân tố chủ quan trên, việc định giá BĐS chịu ảnh hưởng nhiều nhân tố khách quan 3.2 Các nhân tố khách quan a Các nhân tố điều kiện tự nhiên Điều kiện tự nhiên nhân tố mang tính khách quan, tạo nên vị trí tương đối tuyệt đối cho BĐS, từ ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần định giá Những BĐS vị trí thuận lợi, có điều kiện tự nhiên tốt, phù hợp với điều kiện phát triển BĐS giá trị BĐS tăng cao Những BĐS có hình thể, kích thước, diện tích khác ảnh hưởng đến giá trị định giá, ảnh hưởng đến việc định giá cán ngân hàng b Môi trường pháp lý- chế sách BĐS tài sản chịu quản lý chặt chẽ Nhà nước pháp luật Do qui định Nhà nước sở hữu, sử dụng BĐS, điều kiện BĐS tham gia vào giao dịch chấp ảnh hưởng lớn đến trình nhận tài sản đảm bảo BĐS ảnh hưởng đến định giá Các sách nhà nước việc xây dựng khung giá đất định mức xây dựng cơng trình tác động đến việc định giá ngân hàng Khi có thay đổi qui định nhà nước qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng phát triển công cộng ảnh hưởng đến kết cấu sở hạ tầng, tác động đến thị trường bất động sản, điều làm cho giá trị BĐS thay đổi theo Bên cạnh qui định Ngân hàng Nhà nước thân NHTM hoạt động tín dụng, giao dịch có tài sản đảm bảo ảnh hưởng đến giá trị tài sản cho vay, ảnh hưởng đến định giá BĐS chấp Như môi trường pháp lý thuận lợi hệ thống luật pháp chế sách nhà nước liên quan đến BĐS, thị trường BĐS, chế độ sở hữu sử dụng đất đai –BĐS; đến hoạt động tín dụng cho vay hệ thống NHTM phát triển tổ chức định giá BĐS làm cho việc định giá BĐS chấp diễn thuận lợi, đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay hệ thống ngân hàng 30 c Môi trường kinh tế Điều kiện kinh tế phát triển kích cầu thị trường BĐS, làm cho giá thị trường BĐS tăng cao Do BĐS khu vực có mơi trường kinh tế thuận lợi, việc sử dụng BĐS tạo thu nhập lớn giá trị BĐS khu vực cao khu vực khác Bên cạnh kinh tế phát triển, nhu cầu vốn cho sản xuất tăng theo, làm gia tăng lượng vốn vay NHTM, điều làm cho số lượng định giá ngày gia tăng Như môi trường kinh tế thuận lợi ảnh hưởng đến công việc định giá số lượng chất lượng d Hoạt động thị trường BĐS, xu hướng phát triển thị trường tài BĐS thị trường chứng khoán Định giá hoạt động đời phát triển gắn liền với hoạt động thị trường Bất động sản Thị trường phát triển hoạt động mạnh mẽ đòi hỏi công tác định giá thể chuyên nghiệp cao Đối với định giá BĐS chấp việc dựa vào tính chất điều kiện hoạt động thị trường quan trọng Do việc định giá BĐS chấp cần vào đặc điểm phát triển giai đoạn thị trường BĐS Bất kỳ thị trường BĐS nước trải qua giai đoạn phát triển: từ giai đoạn sơ khai, giai đoạn tập trung, giai đoạn tiền tệ hóa, giai đoạn tài hóa cuối đến giai đoạn phát triển Ở giai đoạn cấp độ thị trường với đặc trưng điều kiện hoạt động phù hợp với giai đoạn Thị trường tài BĐS xuất có chuyển hóa giá trị tài sản bất động sản thành giá trị vốn đưa trao đổi giao dịch thị trường Thị trường thực phát triển có tham gia can thiệp trực tiếp tổ chức tài chính, q trình chứng khóan hóa khoản đầu tư chấp BĐS Như thị trường gắn liền với hoạt động hệ thống ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng chuyên hoạt động lĩnh vực cho vay chấp Việc xác định giá trị BĐS chấp để xác định giá trị vốn cho khoản vay chấp chứng khóan hóa, sở ngân hàng phát hành cổ phiếu khỏan vay chấp đem giao dịch thị trường Việc định giá BĐS chấp lúc có vai trò quan trọng, khoản chấp xác định theo giá trị thị trường Tuy nhiên giá trị BĐS thời điểm chấp chịu ảnh hưởng mạnh mẽ thị trường BĐS lúc Mọi biến động giá BĐS thị trường làm cho giá trị chấp thay đổi theo Và quan trọng để nhà tài đưa mức giá cho khoản chứng khóan Do để đảm bảo an toàn cho hoạt động thị trường tài BĐS, việc xác định xác giá trị BĐS quan trọng, tránh tượng bong bóng thị trường Kinh nghiệm 31 khủng hoảng tài Mỹ thời gian vừa qua phần nguyên nhân việc quản lý trình cho vay nguyên nhân việc xác định giá trị BĐS chấp không phù hợp Giá BĐS trước đưa vào hệ thống tài sản ngân hàng đánh giá cao, đến lúc thị trường xuống làm cho giá giảm, làm cho khách hàng không trả nợ vay, dẫn đến tình trạng phá sản số ngân hàng chuyên cho vay BĐS Tóm lại định giá BĐS nghiệp vụ quan trọng nhằm xác định giá trị tài sản BĐS chấp làm sở để đưa mức cho vay ngăn ngừa rủi ro hoạt động cho vay NHTM Việc định giá BĐS cần dựa vào điều kiện thị trường trầm lắng, phát triển; tình trạng tài sản chấp tình trạng khách hàng Việc định giá BĐS chấp cần phải tuân thủ theo qui trình chặt chẽ, đầy đủ bước Có nhiều phương pháp định giá BĐS chấp có ba phương pháp định giá sử dụng phổ biến phương pháp so sánh, phương pháp chi phí phương pháp đầu tư, tùy theo loại hình BĐS thời gian, chi phí dành cho cơng việc định giá để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS chấp bao gồm nhân tố chủ quan quan điểm ngân hàng hoạt động định giá, việc lưa chọn xây dựng qui trình định giá, hệ thống thông tin định giá đội ngũ nguồn nhân lực, nhân tố khách quan môi trường pháp luật, môi trường kinh tế, xu hướng hoạt động phát triển thị trường BĐS 32