một số vấn đề về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại sgdi-nhctvn

Lời nói đầu Trong nền kinh tế thị trờng mở cửa ở nớc ta hiện nay, hệ thống ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng, nó đợc xem nh là hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế quốc dân. Đợc tổ chức ra để kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động chính là : đi vay để cho vay, nhng trong hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn những rủi ro, để hạn chế những rủi ro này các ngân hàng thờng yêu cầu ngời vay phải thế chấp tài sản của họ, trong đó có bất động sản. Hoạt động thế chấp bất động sản để vay vốn đã tồn tại từ rất lâu trên thế giới, ở Việt Nam những vấn đề liên quan đến bất động sản thế chấp đã đợc pháp luật qui định, tuy nhiên vấn đề định giá, quản lý và sử lý bất động sản thế chấp vẫn còn cha đợc đây đủ, thiếu đồng bộ về mặt pháp lý, còn rất nhiều bất cập trong thực tế. Trớc tình hình đó, với mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp trong thời gian tới. Trong thời gian thực tập em đã chọn đề tài : Một số vấn đề về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp. Luận văn nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận khoa học của công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp, đánh giá thực trạng công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN thông qua phân tích các trờng hợp điển hình trong thời gian qua và đa ra những giải pháp nhằm góp phần đổi mới để hoàn thiện các hoạt động trên. Luận văn sử dụng phơng pháp thống kê, phân tích tổng hợp quá trình nghiên cứu. Luận văn đã nghiên cứu một cách hệ thống những vấn đề lý luận và thực tiễn về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp đó là cơ sở để hoàn thiện các hoạt động này trong tơng lai. Bố cục Luận văn gồm 3 chơng : Chơng I: Cơ sở lý luận về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp. Chơng II. Tình hình định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN. Chơng III. Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN. 1 Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót và nhiều vấn đề cần thảo luận. Em rất mong đợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn và các bạn sinh viên để có thể có một bài viết hoàn chỉnh. Em xin cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn kinh tế và quản lý địa chính, các cô chú, anh chị công tác tại SGDI-NHCTVN. Đặc biệt là thầy Hoàng Cờng đã giúp đỡ nhiệt tình để em có thể hoàn thành đề tài này. Sinh viên : Vũ Tiến Dũng CHƯƠNG I Cơ sở lý luận về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp I. Tài sản thế chấp và vai trò của thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tê- xã hội. 1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản. a. Khái niệm : Để hiểu rõ về bất động sản và thế chấp bất động sản, ta phải xuất phát từ khái niệm về tài sản. Theo điều 172 bộ luật dân sự thì : tài sản bao gồm vật có thực,tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản. Trong khái niệm này thì quyền tài sản là quyền trị giá đợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự.Tài sản có thể đợc biểu hiện ở các trạng thái : rắn, lỏng, khí, đáp ứng đợc một nhu cầu nào đó của con ngời, không chỉ những thứ tồn tại hiện hữu mà còn cả những thứ sẽ có nh : lợi tức, hoa lợi. Hiện nay ngời ta chia tài sản thành bất động sản và động sản, từ khái niệm về tài sản ta có thể nhận thấy rằng bất động sản(bđs) là một thuật ngữ chỉ các tài 2 sản nh : đất đai, nhà cửavì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n- ớc CHXHCNVN đã quy định bất động sản và động sản nh sau : 1. Bất động sản là các tài sản không di, dời đ ợc bao gồm a. Đất đai. b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai. d. Các tài sản khác do pháp luật quy định. 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản . Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở là những bất động sản chính. Vì vậy hiện nay ngời ta thờng hiểu nhà đất là bất động sản, tuy rằng cách hiểu đó cha đầy đủ nhng trong một giới hạn nào đó mọi ngời vẫn chấp nhận. Và các bất động sản chính đó, theo quy định của pháp luật phải đợc quản lý, kiểm soát trong sản xuất- kinh doanh của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền. Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và bất động sản nói riêng.Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, vì vậy trong nền kinh tế thị trờng cạnh tranh hiẹn nay, thế chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cờng công tác quản lý của nhà nớc với bđs nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tránh đợc những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó ta có thể rút ra, thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn(gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình dể bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ(gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay(bên nhận thế chấp). Đối với đất đai thì luật pháp quy định là: đất thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất nhất quản lý, còn nhà thì đa dạng hoá hình thức sở hữu, vì vậy khi thế chấp nhà đất thì thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. b. Phân loại bất động sản thế chấp. Bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại, kích cỡ, tính năng tác dụngcho nên tài sản thế chấp cũng rất phong phú, đa dạng.Tài sản thế chấp có thể bao gồm : + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. 3 + Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp. + Trờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.Trong trờng hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận. +Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trờng hợp tài sản thế chấp đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trờng hợp các bên có thoả thuận bên thế chấp hoặc ngời thứ ba giữ.Bất động sản có đăng ký quuyền sở hữu có thể đợc thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. c. Các hình thức thế chấp bất động sản. Hình thức thế chấp bất động sản xuất phát từ nhu cầu thực tế về vốn để sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức kinh tế. Họ có thể thế chấp một phần bất động sản để vay vốn sản xuất kinh doanh nếu nhu cầu về vốn của họ không lớn nh chỉ thế chấp dây chuyền máy móc sản xuất, phơng tiện vận chuyển hay nhỉ thế chấp đất đaiBên cạnh đó, nếu nhu cầu về vốn của họ lớn thì có thể thế chấp toàn bộ bất động sản nh : đất đai, nhà xởng, nhà kho Thế chấp bất động sản phải đợc lập thành văn bản cam kết hoặc hợp đồng thế chấp tài sản. Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng kí quyền sở hữu thì khi thế chấp phải đăng kí tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền; bên nhận thế chấp giữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản. Hợp đồng thế chấp cần có chứng nhận của cơ quan công chứng nhà nớc hoặc chứng nhận của UBND cấp huyện. 2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp : Nh ta đã biết bất động sản rất phong phú và đa dạng nhng không phải tất cả các bất động sản đều có thể thế chấp để vay vốn chúng phải có những tiêu chuẩn nhất định. Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản thế chấp khi có đủ các điều kiện sau: + Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trờng hợp mà pháp luật qui định phải đăng ký quyền sở hữu thì thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải có giấy 4 chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo qui định của pháp luật về đất đai. + Tài sản đợc phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. + Tài sản không tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật về cam kết cuả mình. + Tài sản mà pháp luật qui định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. 3. Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế- xã hội : Thế chấp bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng giúp cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có đợc nguồn vốn cần thiết để đầu t vào sản xuất kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của ngời đầu t, góp phần thúc đẩy các nghành kinh tế liên quan phát triển. Ví dụ nh một nhà máy sản xuất các loại bao bì, thiếu vốn, khi đem đất đai nhà xởng thế chấp thì sẽ vày đợc một lợng vốn tơng đối có thể dụng đầu t mua sắm máy móc, dây truyền công nghệ tiên tiến phục vụ sản xuất thì khi đó nhà máy có thể sản xuất ra những sản phẩm có chất lợng tốt hơn với giá thành hạ hơn trớc kia, góp phần giảm chi phí đầu vào cho các nghành sử dụng bao bì của nhà máy đồng thời những công ty sản xuất kinh doanh nguồn nguyên liệu đầu vào cho nhà máy cũng phát triển. Không những thế, khi nhà máy làm ăn có hiệu quả thì phần đóng góp vào ngân sách nhà nớc sẽ lớn hơn, tạo ra công ăn việc làm cho ngời lao động góp phần giảm tỷ lệ thất nghiệp, tăng thu nhập cho ngời lao động, làm hạn chế, đầy lùi những tệ nạn xã hội phát sinh do thất nghiệp, góp phần vào chủ trơng kích cầu của chính phủ do nhu cầu tiêu dùng của ngời lao động tăng lên. Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lợng, góp phần quản lý khối lợng tiền tệ trong lu thông trong chính sách tiền tệ của ngân hàng trung - ơng. 5 Với ngành địa chính, để thế chấp bất động sản thì cần phái có đầy đủ hồ sơ, điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà,nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng. II. Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp. 1.Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp. Thị trờng bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trờng. Thị trờng bất động sản phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại thị trờng, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ chế thị trờng, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trờng có sự quản lý của nhà nớc định hớng xã hội chủ nghĩa là một định hớng lớn của Đảng và nhà nớc ta. Mà thị trờng bất động sản chỉ phát triển đợc khi các giao dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng. Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng hoá trong thị trờng bất động sản phải đợc xác định một cách chuẩn xác, phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản. Do vậy phải tiến hành công việc định giá bất động sản, định giá là rất cần thiết khi ta đa ra một quyết định liên quan đến tài sản bất động sản. Các bên tham gia thị trờng bất động sản phải biết giá trị của bất động sản để tiến hành trao đổi, giúp cho ngời bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và ngời mua quyết định giá mua bất động sản; nhà đầu t kinh doanh cũng cần định giá để biết đợc giá trị của bất động sản trong trờng hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong công bố tài chính hàng năm của công ty; định giá bất động sản còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản, không những thế công việc này còn là cơ sở để nhà nớc quản lý và phát triển bất động sản đảm bảo ích nớc lợi dân. Xuất phát từ khái niệm bất động sản là tài sản không thể di dời đợc gồm đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá bất động sản thực chất là định giá đất và các công trình gắn trên đất. Định giá bất động sản là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là trong điều kiện kinh tế có nhiều biến động. Kết quả của công việc định giá bất động sản trong một số trờng hợp phụ thuộc rất nhiều vào sự nhận định chủ quan của ngơì định giá vì vậy đòi hỏi ngời làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp giỏi và có sự nhanh nhậy với sự biến động của thị trờng. Bởi vì giá trị của bất động sản có thể tăng khi nền kinh tế tăng trởng cao (hoặc tăng tr- ởng ổn định ; sẽ tăng trởng cao trong tơng lai gần ) và sẽ thấp khi nền kinh tế 6 suy thoái (hoặc có dấu hiệu suy thoái ). Bên cạnh đó, kết quả của công việc định giá còn chịu tác động của các nhận tố nh : * Nhóm nhân tố tự nhiên :Vị trí thửa đất, địa hình đất, phạm vi rộng hẹp của vùng lân cận, kính thức diện tích lô đất, bề rộng mặt tiền, môi trờng nớc và không khí, các tiện lợi và nguy cơ do tự nhiên gây ra. * Nhóm nhân tố về kinh tế nh : Sự phát triển kinh tế trong vùng, cơ sở hạ tầng, kinh tế kỹ thuật xã hội nh mức độ tăng trởng GDP của vùng cũng nh khả năng tín dụng trong vùng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tín dụng, khả năng mang lại của thu nhập của bất động sản trong vùng. *Nhóm nhân tố về pháp luật :Ngời định giá phải xem xét đầy đủ các yếu tố nh qui hoạch đất đai, qui hoạch về xây dựng các công trình trên đất, chính sách tài chính, tình trạng pháp lý của bất động sản, chính sách phát triển nhà ở *Nhóm nhân tố về xã hội : Phải xem xét về đặc điểm khu dân c, mật độ dân số, trình độ kiến thức cũng nh tập quán của họ, y tế, giáo dục, an ninh trật tự Có nhiều cách hiểu khác nhau, do đó có nhiều cách định nghĩa khác nhau về định giá bất động sản, ở đây ta đề cập đến hai khái niệm phổ biến nhất, đó là : + Định giá là ớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định hay ta có thể định nghĩa nh sau : Định giá là `nghệ thuật hay khoa học về sự ớc tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nh xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế cơ bản của thị tr- ờng, bao gồm các loại đầu t lựa chọn. Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại nh là một nghệ thuật. Khía cạnh khoa học của định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tình toán về mặt toán học các giá trị bất động sản, còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm đợc thông tin đợc dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đa ra các đánh giá và hình thành quan điểm riêng. Và vì vậy định giá bất động sản cần đợc hiểu là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể. Từ những khái niệm trên ta thấy rằng công việc định giá bất động sản không thể tách rời mục đích định giá, có thể một tài sản với những mục đích định giá khác nhau sẽ có những giá trị khác nhau tơng đối, bên cạnh đó khi ta tiến hành định giá bất động sản ta phải có những thông tin khách quan về thị tr- 7 ờng cũng nh về chính tài sản cần định giá và các tài sản cùng loại. Trong định giá bất động sản, ngời định giá bất động sản cần hiểu rõ về :Giá thành bất động sản, giá cả cá biệt của bất động sản, giá cả thị trờng bất động sản. Giá thành bất động sản đợc hiểu là toàn bộ chi phí về quản lý, về lao động, vật t, về đất đai để tạo ra bất động sản đó. Giá cả cá biệt của bất động sản đợc hiểu là giá trị do nhà đầu t đặt ra, trên cơ sở hao phí về vốn, lao động và các chi phí phát sinh khác trong quá trình đầu t nh: lạm phát, rủi ro trong đầu t, dự kiến lợi nhuận đầu t, và giá cả cá biệt do chủ sở hữu bất động sản tạo nên. Còn giá trị thị trờng của bất động sản là biểu hiện bằng tiền của hàng hoá bất động sản đó, là số tiền thoả thuận giữa ngời mua và ngời bán tại một thời điểm xác định, giá cả thị trờng có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị nhng giữa chúng có khuynh hớng xích lại gần nhau. Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy bên vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật đảm bảo cho khoản vay, trong trờng hợp ngời vay vốn không trả đợc nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể bán bất động sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá bất động sản khi thế chấp là rất cần thiết. Một lý do mà ngời ta tiến hành định giá bất động sản là để cả bên nhận thế chấp và bên thế chấp biết đợc giá trị của tài sản để họ đa ra mức vốn vay phù hợp với giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với qui định của pháp luật. Nếu công việc này đợc thực hiện tốt thì nguồn vốn sẽ đợc vận động liên tục, ngành ngân hàng sẽ hoạt động tốt hơn và ngày càng phát triển, bên cạnh đó khi ngời thế chấp vay đợc vốn sẽ tiến hành đầu t vào sản xuất kinh doanh để tạo ra sản phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội và thúc đẩy kinh tế phát triển. Vì vậy có thể hiểu định giá bất động sản thế chấp là việc ớc tính tổng số tiền là bao nhiêu mà một bất động sản có thể bán đợc nếu bắt buộc phải bán. 2. Căn cứ và nguyên tắc định giá. Định giá bất động sản là một việc khó khăn và phức tạp, ngời làm công tác định giá không chỉ có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng mà còn phải có sự nhạy cảm tốt với sự thay đổi thờng xuyên của thị trờng. Để xác định giá một bất động sản chính xác tại một thời điểm nhất định thì quá trình định giá phải gắn liền với mục đích định giá, vì với các mục đích khác nhau thì một tài sản có giá trị khác nhau tơng đối. Khi định giá một bất động sản, thông thờng ngời ta dựa vào những căn cứ sau : 8 - Dựa vào chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản, tức là sử dụng cao nhất và tốt nhất bất động sản cả về vất chất và mặt pháp lý để tạo ra những khả năng sinh lời cao nhất đối với bất động sản tại thời điểm định giá. - Dựa vào các yếu tố cấu thành của tài sản bất động sản nh giá trị của nhà, giá trị của đất đợc sử dụng ( gồm qui mô, vị trí và tính pháp lý của mảnh đất ). - Dựa vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tơng lai của bất động sản. Mỗi bất động sản đều mang tình hữu dụng của nó, khi bất động sản đợc mang vào sử dụng có rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau việc định giá phải căn cứ vào việc sử dụng có hiệu quả nhất và tốt nhất của bất động sản. Ngoài ra còn phải xem xét đến khả năng cạnh tranh trong thị trờng nh trong nội bộ cung, cầu và giữa cung và cầu ; cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng với nhau, tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu ngời tiêu dùng. Giá thị trờng của bất động sản là giá trị hiện tại về các khoản lợi ích mà nó mang lại trong tơng lai cho ngời sở hữu nó, cho nên những lợi ích trong tơng lai sẽ ảnh hởng trực tiếp đến giá trị hiện tại của bất động sản đó. Cho nên khi định giá một bất động sản tại một thời điểm cụ thể thì ngời định giá phải đặc biệt chú ý đến khả năng cạnh tranh và những khoản lợi ích mà bất động sản sẽ mang lại trong tơng lai. - Căn cứ vào những thay đổi trong nền kinh tế nh thay đổi của các chính sách về đất đai và nhà ở, về nhu cầu vật chất, văn hóa và tinh thần ngày càng tăng và thị hiếu về nhà đất không ngừng thay đổi của con ngời. Trong những căn cứ trên thì khi định giá một bất động sản với mục đích thế chấp ngời định giá cần phải đặc biệt chú ý đến ba căn cứ đầu, bởi vì ngoài những yếu tố cấu thành giá trị của bất động sản thì khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tơng lai sẽ là những nhân tố chính quyết định giá trị của bất động sản đó. Tuy cùng một yếu tố cầu thành giá trị nhng một cửa hàng gần khu vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ mang lại một lợi ích cao hơn một cửa hàng nh vậy ở khu vực khác, và tất nhiên giá trị của cửa hàng thuộc khu vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ cao hơn. Tuy nhiên khi định giá, cần phải căn cứ vào các đặc tính về pháp luật của bất động sản hay nói cách khác thì các bất động sản thế chấp phải thuộc sở hữu hay quyền quản lý hợp pháp của ngời đem thế chấp, tức là bất động sản phải có giấy tờ sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sự dụng đất nếu là đất. Từ những căn cứ trên, khi định giá bất động sản ta cần phải tuân thủ các nguyên tắc sau: 9 - Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất : Bất động sản bao gồm nhiều loại tài sản, đợc sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm sử dụng hợp pháp và không hợp pháp. Một bất động sản đợc sử dụng một cách cao nhất và hiệu quả nhất tức là tại thời điểm định giá bất động sản đó đợc sử dụng hợp pháp, đem lại thu nhập dòng lớn nhất và trong một khoảng thời gian nhất định có khả năng cho thu nhập ròng lớn nhất. Khái niệm cao và hiệu quả thờng giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định và thu nhập cao nhng cũng có thể coi là cao và hiệu quả nhất nếu có thu nhập nhỏ hơn nhng là thu nhập lâu dài và thời gian kéo dài bao lâu thì phụ thuộc vào lĩnh vực đầu t, ngời định giá,sự phân tích thị trờng và kinh nghiệm. Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất còn là cơ sở cho các nhà đầu t phân tích, đánh giá thị trờng và dự báo. - Nguyên tắc cung - cầu và giá cả trong thị trờng bất động sản : Giá thị tr- ờng của bất động sản đợc xác định bởi tác động qua lại của cung cầu, nó có xu hớng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Đến lợt mình, giá tác động trở lại cung cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả bất động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đờng phố trong một đô thị. Nh vậy khi định giá bất động sản, ngời định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về bất động sản, đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hớng vận động của cung - cầu bất động sản. - Nguyên tắc thay đổi : Giá cả thị trờng bất động sản không giữ nguyên bởi tác động của các nhân tố :tự nhiên, môi trờng, pháp luật, kinh tế, xã hội những nhân tố này luôn biến động và cũng làm thay đổi giá cả của bất động sản trên thị trờng, không những thế chúng còn làm thay đổi xu hớng thị trờng của bất động sản, ngoài ra nhu cầu về vật chất tinh thần, sở thích cũng nh sự u tiên của ngời tiêu dùng cũng thay đổi không ngừng. Bởi vậy ngời định giá bất động sản không những phải dự đoán thị trờng hiện tại mà còn phải dự đoán những biến động của thị trờng bất động sản trong tơng lai. -Nguyên tắc về dự kiến các lợi ích trong tơng lai : Khi ớc tính giá trị ta luôn dựa trên các triển vọng tơng lai, định giá bất động sản cũng phải có nhiệm vụ dự kiến các khoản lợi ích mà ngời sở hữu bất động sản nhận đợc, những dự tính của ngời mua hay ngời chủ sở hữu có thể ảnh hởng trực tiếp đến giá trị thị trờng của bất động sản đó. Ngoài những nguyên tắc trên, khi định giá bất động sản, ngời định giá cần phải dựa trên những nguyên tắc nh : nguyên tắc sử dụng phù hợp, nguyên tắc về sự thay thế, nguyên tắc về sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển, 10 [...]... hợp nhất với đặc điểm của bất động sản và mục đích định giá III Quản lý và sử lý bất động sản thế chấp A Quản lý bất động sản thế chấp 1.Sự cần thiết phải quản lý bất động sản thế chấp Đối với các hợp đồng tín dụng có tài sản đảm bảo thì việc quản lý tài sản đảm bảo là đơng nhiên và rất cần thiết Đối với các khoản vay có tài sản cầm cố thì ngân hàng phải quản lý, bảo quản tài sản, giấy tờ có giá của... Quy định của Ngân hàng công th ơng Việt Nam và SGDI về vấn đề thế chấp bất động sản Bất động sản là tài sản có giá trị và quan trọng đối với các cá nhân tổ chức và hộ gia đình cho nên các hoạt động kinh tế liên quan đến bất động sản đòi hỏi phải cẩn trọng, cân nhắc kỹ lỡng, hoạt động thế chấp bất động sản cũng vậy Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động thế chấp bất động sản, ... t vào định giá bất động sản thế chấp 19 Trong hoạt động tín dụng có bất động sản thế chấp, các bất động sản dùng để thế chấp rất phong phú về chủng loại, giá trị và mục đích sử dụng, đối với các bất động sản dùng để cho thuê, khi xác định giá trị của loại bất động sản này ngời ngời định giá thờng sử dụng phơng pháp đầu t, vì các bất động sản cho thuê tạo ra các luồng thu nhập hàng năm, trong một khoảng... thẩm quyền giải quyết - Nếu tranh chấp và việc kiện tụng tại toà án phát sinh, tài sản bảo đảm Đồng ý cho vay, xác định mức cho vay sẽ đợc xử lý theo phán quyết của toà án hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền Quản lý bất động sản thế chấp - Trong trờng hợp phá sản, tài sản thế chấp đợc xử lý theo luật phá sản Sau khi bất động sản thế chấp đợc xử lý, ngời nhận quyền sử dụng đất trong... sát việc thực hiện các cam kết của bên thế chấp khi vay vốn về tình hình sử dụng, quản lý bất động sản thế chấp, để pháp hiện kịp thời những sai lệch trong cam kết để có những biện pháp sử lý kịp thời 2 Hình thức quản lý bất động sản thế chấp Nh ta đã biết việc quản lý và bảo quản bất động sản thế chấp là việc làm rất cần thiết, nó giúp cho ngân hàng ngăn chặn và phòng tránh đợc những những rủi ro,... tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ đợc bảo đảm Trờng hợp này tổ chức tín dụng lấy tài sản bảo đảm đợc định giá khi xử lý làm cơ sở cho thanh toán nợ gốc,, lãi vay, lãi qua hạn sau khi trừ đi các chi phí khác ( nếu có ) Qui trình, thủ tục xử lý tài sản thế chấp thực hiện theo qui định của pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo Chơng II Tình hình định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp. .. trị của bất động sản phù hợp với cả hiện tại và tơng lai Thứ ba là nguyên tắc về sự phù hợp : Tức là ngời định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản thế chấp chỉ nh vậy kết quả của quá trình định giá với giá trị thực tế của tài sản Nguyên tắc này yêu cầu ngời định giá bất động sản thế chấp không đợc căn cứ vào mục đích khác ngoài mục đích sử dụng chính của bất động sản thế chấp Thứ... tài sản thế chấp thì ngoài việc phải giữ, bảo quản giấy tờ về tài sản thế chấp ngân hàng còn phải tiến hành tổ chức quản lý tài sản thế chấp Nếu nh ngân hàng yêu cầu ngời đi vay phải có tài sản thế chấp để tránh rủi ro cho ngân hàng thì việc quản lý tài sản trong thời gian thế chấp là để ngăn chặn sự mất mát sự giảm giá hay những nhân tố khác làm giảm giá trị của tài sản thế chấp Trong quản lý tài sản. .. quy định của Ngân hàng công thơng Việt Nam về việc thế chấp bất động sản bao gồm quy định về thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn với đất (chủ yếu là nhà ở) bao gồm: a) Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất: quyền sử dụng đất có thể đ ợc thế chấp một phần hoặc toàn bộ; khi hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác của ngời thế chấp. .. Qúa trình định giá gồm các bớc sau: a.Thu thập thông tin Để định giá một bất động sản ta cần biết những thông tin về bất động sản đó, các thông tin cần thu thập về bất động sản bao gồm : + Thông tin về vị trí, kích thớc lô đất, kết cấu và kiểu cách công trình xây dựng trên khu đất đó, địa chỉ bất động sản, mô tả các đặc điểm pháp lý + Thông tin về các quyền lợi với tài sản đợc định giá :về quyền sở . hình định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN. Chơng III. Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN. 1. nhỏ vào việc hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp trong thời gian tới. Trong thời gian thực tập em đã chọn đề tài : Một số vấn đề về định giá, quản lý và xử lý bất. I Cơ sở lý luận về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp I. Tài sản thế chấp và vai trò của thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tê- xã hội. 1. Khái niệm, phân loại và các