Một số vấn đề về định giá, và xử lý bất động sản thế chất tại sở giao dịch I, Vietinbank

Tài liệu tham khảo tài chính ngân hàng Một số vấn đề về định giá, và xử lý bất động sản thế chất tại sở giao dịch I, Vietinbank

Lời nói đầu

Trong nền kinh tế thị trờng mở cửa ở nớc ta hiện nay, hệ thống ngân hàngđóng vai trò rất quan trọng, nó đợc xem nh là hệ thống tuần hoàn của nền kinh tếquốc dân Đợc tổ chức ra để kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt độngchính là : đi vay để cho vay, nhng trong hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn nhữngrủi ro, để hạn chế những rủi ro này các ngân hàng thờng yêu cầu ngời vay phảithế chấp tài sản của họ, trong đó có bất động sản

Hoạt động thế chấp bất động sản để vay vốn đã tồn tại từ rất lâu trên thếgiới, ở Việt Nam những vấn đề liên quan đến bất động sản thế chấp đã đ ợc phápluật qui định, tuy nhiên vấn đề định giá, quản lý và sử lý bất động sản thế chấpvẫn còn cha đợc đây đủ, thiếu đồng bộ về mặt pháp lý, còn rất nhiều bất cậptrong thực tế

Trớc tình hình đó, với mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào việc hoànthiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp trong thời gian

tới Trong thời gian thực tập em đã chọn đề tài : “ Một số vấn đề về định giá,quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN” để nghiên cứu làm

chuyên đề thực tập tốt nghiệp

Luận văn nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận khoa học của công tác định giá,quản lý và xử lý bất động sản thế chấp, đánh giá thực trạng công tác định giá,quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN thông qua phân tíchcác trờng hợp điển hình trong thời gian qua và đa ra những giải pháp nhằm gópphần đổi mới để hoàn thiện các hoạt động trên

Luận văn sử dụng phơng pháp thống kê, phân tích tổng hợp quá trìnhnghiên cứu Luận văn đã nghiên cứu một cách hệ thống những vấn đề lý luận vàthực tiễn về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp đó là cơ sở để hoànthiện các hoạt động này trong tơng lai

Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót và nhiềuvấn đề cần thảo luận Em rất mong đợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trongbộ môn và các bạn sinh viên để có thể có một bài viết hoàn chỉnh

Em xin cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn kinh tế và quản lý địachính, các cô chú, anh chị công tác tại SGDI-NHCTVN Đặc biệt là thầy HoàngCờng đã giúp đỡ nhiệt tình để em có thể hoàn thành đề tài này.

Sinh viên : Vũ Tiến Dũng

Hiện nay ngời ta chia tài sản thành bất động sản và động sản, từ khái niệmvề tài sản ta có thể nhận thấy rằng bất động sản(bđs) là một thuật ngữ chỉ các tài

sản nh : đất đai, nhà cửa…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nvì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nớc CHXHCNVN đã quy định bất động sản và động sản nh sau :

1 Bất động sản là các tài sản không di, dời đ

2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản ”

Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai,nhà ở là những bất động sản chính Vì vậy hiện nay ngời ta thờng hiểu nhà đất làbất động sản, tuy rằng cách hiểu đó cha đầy đủ nhng trong một giới hạn nào đómọi ngời vẫn chấp nhận Và các bất động sản chính đó, theo quy định của phápluật phải đợc quản lý, kiểm soát trong sản xuất- kinh doanh của cơ quan nhà nớccó thẩm quyền.

Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanhtài sản nói chung và bất động sản nói riêng.Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinhdoanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tíndụng để vay vốn, vì vậy trong nền kinh tế thị trờng cạnh tranh hiẹn nay, thế chấpbất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuấtkinh doanh phát triển, tăng cờng công tác quản lý của nhà nớc với bđs nói chungvà nhà đất nói riêng Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụngtránh đợc những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn Từ đó ta có thểrút ra, thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn(gọi là bên thế chấp)dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình dể bảođảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ(gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đốivới bên cho vay(bên nhận thế chấp).

Đối với đất đai thì luật pháp quy định là: đất thuộc sở hữu toàn dân, doNhà nớc thống nhất nhất quản lý, còn nhà thì đa dạng hoá hình thức sở hữu, vìvậy khi thế chấp nhà đất thì thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sởhữu nhà.

b Phân loại bất động sản thế chấp.

Bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại, kích cỡ, tính năngtác dụng…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của ncho nên tài sản thế chấp cũng rất phong phú, đa dạng.Tài sản thế chấpcó thể bao gồm :

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.

+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp.

+ Trờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộctài sản thế chấp.Trong trờng hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thìvật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.

+Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tàisản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trờng hợp tàisản thế chấp đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũngthuộc tài sản thế chấp.

Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trờng hợp các bên có thoảthuận bên thế chấp hoặc ngời thứ ba giữ.Bất động sản có đăng ký quuyền sở hữucó thể đợc thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trịlớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả thuận khác hoặcpháp luật có quy định khác.

c Các hình thức thế chấp bất động sản.

Hình thức thế chấp bất động sản xuất phát từ nhu cầu thực tế về vốn đểsản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức kinh tế Họ có thể thế chấp mộtphần bất động sản để vay vốn sản xuất kinh doanh nếu nhu cầu về vốn của họkhông lớn nh chỉ thế chấp dây chuyền máy móc sản xuất, phơng tiện vận chuyểnhay nhỉ thế chấp đất đai…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nBên cạnh đó, nếu nhu cầu về vốn của họ lớn thì có thểthế chấp toàn bộ bất động sản nh : đất đai, nhà xởng, nhà kho…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n

Thế chấp bất động sản phải đợc lập thành văn bản cam kết hoặc hợp đồngthế chấp tài sản Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng kí quyền sở hữuthì khi thế chấp phải đăng kí tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền; bên nhận thếchấp giữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản Hợp đồng thế chấp cần cóchứng nhận của cơ quan công chứng nhà nớc hoặc chứng nhận của UBND cấphuyện.

2 Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp :

Nh ta đã biết bất động sản rất phong phú và đa dạng nhng không phải tấtcả các bất động sản đều có thể thế chấp để vay vốn – chúng phải có những tiêuchuẩn nhất định Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản thế chấp khi có đủcác điều kiện sau:

+ Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trờng hợp mà pháp luật quiđịnh phải đăng ký quyền sở hữu thì thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhậnquyền sở hữu tài sản Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải có giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo qui định của pháp luật về đấtđai

+ Tài sản đợc phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặckhông cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp,bảo lãnh và các giao dịch khác

+ Tài sản không tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền vànghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảođảm Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về tài sảnthế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phảichịu trách nhiệm trớc pháp luật về cam kết cuả mình

+ Tài sản mà pháp luật qui định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phảimua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay

3 Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế- xã hội :

Thế chấp bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng giúp cho các hộ giađình, cá nhân, tổ chức kinh tế có đợc nguồn vốn cần thiết để đầu t vào sản xuất– kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất – dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thunhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của ngời đầu t, góp phần thúc đẩycác nghành kinh tế liên quan phát triển Ví dụ nh một nhà máy sản xuất các loạibao bì, thiếu vốn, khi đem đất đai nhà xởng thế chấp thì sẽ vày đợc một lợng vốntơng đối – có thể dụng đầu t mua sắm máy móc, dây truyền công nghệ tiên tiếnphục vụ sản xuất thì khi đó nhà máy có thể sản xuất ra những sản phẩm có chấtlợng tốt hơn với giá thành hạ hơn trớc kia, góp phần giảm chi phí đầu vào chocác nghành sử dụng bao bì của nhà máy đồng thời những công ty sản xuất –kinh doanh nguồn nguyên liệu đầu vào cho nhà máy cũng phát triển Khôngnhững thế, khi nhà máy làm ăn có hiệu quả thì phần đóng góp vào ngân sáchnhà nớc sẽ lớn hơn, tạo ra công ăn việc làm cho ngời lao động góp phần giảm tỷlệ thất nghiệp, tăng thu nhập cho ngời lao động, làm hạn chế, đầy lùi những tệnạn xã hội phát sinh do thất nghiệp, góp phần vào chủ trơng kích cầu của chínhphủ do nhu cầu tiêu dùng của ngời lao động tăng lên

Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngânhàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điềukiện để hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lợng, góp phần quảnlý khối lợng tiền tệ trong lu thông trong chính sách tiền tệ của ngân hàng trung -ơng.

Với ngành địa chính, để thế chấp bất động sản thì cần phái có đầy đủ hồsơ, điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyềnsở hữu nhà,nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng

II Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp.

1.Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp

Thị trờng bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trờng.Thị trờng bất động sản phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộcác loại thị trờng, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và pháttriển cơ chế thị trờng, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơchế thị trờng có sự quản lý của nhà nớc định hớng xã hội chủ nghĩa là một địnhhớng lớn của Đảng và nhà nớc ta Mà thị trờng bất động sản chỉ phát triển đợckhi các giao dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng Điều này có nghĩa là các giátrị của hàng hoá trong thị trờng bất động sản phải đợc xác định một cách chuẩnxác, phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản Do vậy phải tiến hànhcông việc định giá bất động sản, định giá là rất cần thiết khi ta đa ra một quyếtđịnh liên quan đến tài sản bất động sản Các bên tham gia thị trờng bất động sảnphải biết giá trị của bất động sản để tiến hành trao đổi, giúp cho ngời bán có thểchấp nhận, quyết định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và ngời mua quyếtđịnh giá mua bất động sản; nhà đầu t kinh doanh cũng cần định giá để biết đợcgiá trị của bất động sản trong trờng hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xácđịnh giá trị trong công bố tài chính hàng năm của công ty; định giá bất động sảncòn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản,không những thế công việc này còn là cơ sở để nhà nớc quản lý và phát triển bấtđộng sản đảm bảo ích nớc lợi dân

Xuất phát từ khái niệm bất động sản là tài sản không thể di dời đợc gồmđất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá bất động sản thựcchất là định giá đất và các công trình gắn trên đất

Định giá bất động sản là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là trongđiều kiện kinh tế có nhiều biến động Kết quả của công việc định giá bất độngsản trong một số trờng hợp phụ thuộc rất nhiều vào sự nhận định chủ quan củangơì định giá vì vậy đòi hỏi ngời làm công tác định giá phải có kiến thức chuyênmôn nghề nghiệp giỏi và có sự nhanh nhậy với sự biến động của thị trờng Bởi vìgiá trị của bất động sản có thể tăng khi nền kinh tế tăng trởng cao (hoặc tăng tr-ởng ổn định ; sẽ tăng trởng cao trong tơng lai gần ) và sẽ thấp khi nền kinh tế

suy thoái (hoặc có dấu hiệu suy thoái ) Bên cạnh đó, kết quả của công việc địnhgiá còn chịu tác động của các nhận tố nh :

* Nhóm nhân tố tự nhiên :Vị trí thửa đất, địa hình đất, phạm vi rộng hẹpcủa vùng lân cận, kính thức diện tích lô đất, bề rộng mặt tiền, môi trờng nớc vàkhông khí, các tiện lợi và nguy cơ do tự nhiên gây ra

* Nhóm nhân tố về kinh tế nh : Sự phát triển kinh tế trong vùng, cơ sở hạtầng, kinh tế kỹ thuật – xã hội nh mức độ tăng trởng GDP của vùng cũng nhkhả năng tín dụng trong vùng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tín dụng, khả năng manglại của thu nhập của bất động sản trong vùng

*Nhóm nhân tố về pháp luật :Ngời định giá phải xem xét đầy đủ các yếutố nh qui hoạch đất đai, qui hoạch về xây dựng các công trình trên đất, chínhsách tài chính, tình trạng pháp lý của bất động sản, chính sách phát triển nhà ở

*Nhóm nhân tố về xã hội : Phải xem xét về đặc điểm khu dân c, mật độdân số, trình độ kiến thức cũng nh tập quán của họ, y tế, giáo dục, an ninh trậttự…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n

Có nhiều cách hiểu khác nhau, do đó có nhiều cách định nghĩa khác nhauvề định giá bất động sản, ở đây ta đề cập đến hai khái niệm phổ biến nhất, đó là :+ “ Định giá là ớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định” hay ta có thể định nghĩa nh sau :“ Định giá là `nghệ thuật hay khoa học về sự ớc tính cho một mục đích cụ thểcủa một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặcđiểm của tài sản cũng nh xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế cơ bản của thị tr-ờng, bao gồm các loại đầu t lựa chọn” Thật vậy, định giá bất động sản là sự kếthợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoahọc cần nhiều hơn trong khi phần còn lại nh là một nghệ thuật Khía cạnh khoahọc của định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tình toán về mặttoán học các giá trị bất động sản, còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năngnắm đợc thông tin đợc dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đa racác đánh giá và hình thành quan điểm riêng Và vì vậy định giá bất động sản cầnđợc hiểu là “ nghệ thuật bày tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc mốiquan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một thờiđiểm cụ thể”.

Từ những khái niệm trên ta thấy rằng công việc định giá bất động sảnkhông thể tách rời mục đích định giá, có thể một tài sản với những mục đíchđịnh giá khác nhau sẽ có những giá trị khác nhau tơng đối, bên cạnh đó khi tatiến hành định giá bất động sản ta phải có những thông tin khách quan về thị tr-

ờng cũng nh về chính tài sản cần định giá và các tài sản cùng loại Trong địnhgiá bất động sản, ngời định giá bất động sản cần hiểu rõ về :Giá thành bất độngsản, giá cả cá biệt của bất động sản, giá cả thị trờng bất động sản Giá thành bấtđộng sản đợc hiểu là toàn bộ chi phí về quản lý, về lao động, vật t, về đất đai …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n để tạo ra bất động sản đó Giá cả cá biệt của bất động sản đợc hiểu là giá trị donhà đầu t đặt ra, trên cơ sở hao phí về vốn, lao động và các chi phí phát sinhkhác trong quá trình đầu t nh: lạm phát, rủi ro trong đầu t, dự kiến lợi nhuận đầut, và giá cả cá biệt do chủ sở hữu bất động sản tạo nên Còn giá trị thị tr ờng củabất động sản là biểu hiện bằng tiền của hàng hoá bất động sản đó, là số tiền thoảthuận giữa ngời mua và ngời bán tại một thời điểm xác định, giá cả thị trờng cóthể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị nhng giữa chúng có khuynh hớng xích lại gầnnhau

Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, dovậy bên vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật đảm bảo cho khoản vay,trong trờng hợp ngời vay vốn không trả đợc nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thểbán bất động sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá bất động sản khi thế chấp làrất cần thiết Một lý do mà ngời ta tiến hành định giá bất động sản là để cả bênnhận thế chấp và bên thế chấp biết đợc giá trị của tài sản để họ đa ra mức vốnvay phù hợp với giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với qui định của phápluật

Nếu công việc này đợc thực hiện tốt thì nguồn vốn sẽ đợc vận động liêntục, ngành ngân hàng sẽ hoạt động tốt hơn và ngày càng phát triển, bên cạnh đókhi ngời thế chấp vay đợc vốn sẽ tiến hành đầu t vào sản xuất kinh doanh để tạora sản phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội và thúc đẩykinh tế phát triển

Vì vậy có thể hiểu định giá bất động sản thế chấp là việc ớc tính tổng sốtiền là bao nhiêu mà một bất động sản có thể bán đợc nếu bắt buộc phải bán

2 Căn cứ và nguyên tắc định giá

Định giá bất động sản là một việc khó khăn và phức tạp, ngời làm côngtác định giá không chỉ có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng mà còn phải có sựnhạy cảm tốt với sự thay đổi thờng xuyên của thị trờng Để xác định giá một bấtđộng sản chính xác tại một thời điểm nhất định thì quá trình định giá phải gắnliền với mục đích định giá, vì với các mục đích khác nhau thì một tài sản có giátrị khác nhau tơng đối Khi định giá một bất động sản, thông thờng ngời ta dựavào những căn cứ sau :

- Dựa vào chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản, tức là sử dụng caonhất và tốt nhất bất động sản cả về vất chất và mặt pháp lý để tạo ra những khảnăng sinh lời cao nhất đối với bất động sản tại thời điểm định giá

- Dựa vào các yếu tố cấu thành của tài sản bất động sản nh giá trị của nhà,giá trị của đất đợc sử dụng ( gồm qui mô, vị trí và tính pháp lý của mảnh đất )

- Dựa vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tơng laicủa bất động sản Mỗi bất động sản đều mang tình hữu dụng của nó, khi bấtđộng sản đợc mang vào sử dụng có rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau việcđịnh giá phải căn cứ vào việc sử dụng có hiệu quả nhất và tốt nhất của bất độngsản Ngoài ra còn phải xem xét đến khả năng cạnh tranh trong thị trờng nh trongnội bộ cung, cầu và giữa cung và cầu ; cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa cácvùng với nhau, tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếungời tiêu dùng Giá thị trờng của bất động sản là giá trị hiện tại về các khoản lợiích mà nó mang lại trong tơng lai cho ngời sở hữu nó, cho nên những lợi íchtrong tơng lai sẽ ảnh hởng trực tiếp đến giá trị hiện tại của bất động sản đó Chonên khi định giá một bất động sản tại một thời điểm cụ thể thì ngời định giáphải đặc biệt chú ý đến khả năng cạnh tranh và những khoản lợi ích mà bất độngsản sẽ mang lại trong tơng lai

- Căn cứ vào những thay đổi trong nền kinh tế nh thay đổi của các chínhsách về đất đai và nhà ở, về nhu cầu vật chất, văn hóa và tinh thần ngày càngtăng và thị hiếu về nhà đất không ngừng thay đổi của con ngời

Trong những căn cứ trên thì khi định giá một bất động sản với mục đíchthế chấp ngời định giá cần phải đặc biệt chú ý đến ba căn cứ đầu, bởi vì ngoàinhững yếu tố cấu thành giá trị của bất động sản thì khả năng cạnh tranh vànhững lợi ích mang lại trong tơng lai sẽ là những nhân tố chính quyết định giátrị của bất động sản đó Tuy cùng một yếu tố cầu thành giá trị nhng một cửahàng gần khu vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ mang lại một lợi ích cao hơn một cửa hàngnh vậy ở khu vực khác, và tất nhiên giá trị của cửa hàng thuộc khu vực Hồ HoànKiếm sẽ cao hơn Tuy nhiên khi định giá, cần phải căn cứ vào các đặc tính vềpháp luật của bất động sản hay nói cách khác thì các bất động sản thế chấp phảithuộc sở hữu hay quyền quản lý hợp pháp của ngời đem thế chấp, tức là bất độngsản phải có giấy tờ sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sự dụng đất nếulà đất

Từ những căn cứ trên, khi định giá bất động sản ta cần phải tuân thủ cácnguyên tắc sau:

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất : Bất động sản bao gồm

nhiều loại tài sản, đợc sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm sử dụnghợp pháp và không hợp pháp Một bất động sản đợc sử dụng một cách cao nhấtvà hiệu quả nhất tức là tại thời điểm định giá bất động sản đó đợc sử dụng hợppháp, đem lại thu nhập dòng lớn nhất và trong một khoảng thời gian nhất định cókhả năng cho thu nhập ròng lớn nhất Khái niệm cao và hiệu quả thờng giới hạntrong một khoảng thời gian nhất định và thu nhập cao nhng cũng có thể coi làcao và hiệu quả nhất nếu có thu nhập nhỏ hơn nhng là thu nhập lâu dài và thờigian kéo dài bao lâu thì phụ thuộc vào lĩnh vực đầu t, ngời định giá,sự phân tíchthị trờng và kinh nghiệm Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất còn là cơ sở cho cácnhà đầu t phân tích, đánh giá thị trờng và dự báo

- Nguyên tắc cung - cầu và giá cả trong thị trờng bất động sản : Giá thị

tr-ờng của bất động sản đợc xác định bởi tác động qua lại của cung – cầu, nó cóxu hớng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Đến l ợt mình, giátác động trở lại cung cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả bất động sản giữa cácvùng, giữa các đô thị hay giữa các đờng phố trong một đô thị Nh vậy khi địnhgiá bất động sản, ngời định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về bất độngsản, đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểmđịnh giá, dự báo xu hớng vận động của cung - cầu bất động sản

- Nguyên tắc thay đổi : Giá cả thị trờng bất động sản không giữ nguyênbởi tác động của các nhân tố :tự nhiên, môi trờng, pháp luật, kinh tế, xã hội …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n những nhân tố này luôn biến động và cũng làm thay đổi giá cả của bất động sảntrên thị trờng, không những thế chúng còn làm thay đổi xu hớng thị trờng của bấtđộng sản, ngoài ra nhu cầu về vật chất tinh thần, sở thích cũng nh sự u tiên củangời tiêu dùng cũng thay đổi không ngừng Bởi vậy ngời định giá bất động sảnkhông những phải dự đoán thị trờng hiện tại mà còn phải dự đoán những biếnđộng của thị trờng bất động sản trong tơng lai

-Nguyên tắc về dự kiến các lợi ích trong tơng lai : Khi ớc tính giá trị ta

luôn dựa trên các triển vọng tơng lai, định giá bất động sản cũng phải có nhiệmvụ dự kiến các khoản lợi ích mà ngời sở hữu bất động sản nhận đợc, những dựtính của ngời mua hay ngời chủ sở hữu có thể ảnh hởng trực tiếp đến giá trị thịtrờng của bất động sản đó

Ngoài những nguyên tắc trên, khi định giá bất động sản, ngời địnhgiá cần phải dựa trên những nguyên tắc nh : nguyên tắc sử dụng phù hợp, nguyêntắc về sự thay thế, nguyên tắc về sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển,

nguyên tắc về sự hoà hợp, nguyên tắc về sự thay đổi trong mô hình kinh tế – xãhội, nguyên tắc giảm giá trị do những bất động sản khác

Để có thể ớc tính giá trị của một bất động sản gần sát với giá trị thực củanó tại một thời điểm nhất định thì tất cả các nguyên tắc và yêu cầu trên phải đ ợcnghiêm túc tuân thủ khi làm việc Tuy nhiên để định giá một bất động sản vớimục đích thế chấp thì trong các nguyên tắc trên, ngời định giá phải đặc biệt quantâm tới các nguyên tắc sau :

Thứ nhất nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất Đây là một trongnhững nguyên tắc đảm bảo cho các ngân hàng kho cho vay, bởi vì nếu trong tr-ờng hợp ngời thế chấp không trả đợc nợ khi đến hạn trả thì với một bất động sảnđợc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất, tức là đợc sử dụng hợp pháp và đem lạithu nhấp ổn định, thì việc sử lý bất động sản đó để thu hồi nợ sẽ dễ dàng hơnnhiều so với các bất động sản cùng loại mà không hợp pháp và đem lại thu nhấpkhông ổn định

Thứ hai là nguyên tắc thay đổi : Ngời định giá bất động sản thế chấp phảiđặc biệt chú ý đến nguyên tắc này, nhất là trong điều kiện thị trờng bất động sảnluôn biến động, giá cả thị trờng của bất động sản thế chấp sẽ thay đổi theo thờigian do sự thay đổi của các yếu tố cấu thành nên tổng giá trị bất động sản vàđiều kiện thị trờng thay đổi Tuy nhiên cũng không hiếm trờng hợp các tài sảntrên đất giảm giá trị theo thời gian nhng giá trị của đất tăng theo thời gian nhanhhơn sự giảm đi của các tài sản trên đất, do vậy tổng giá trị bất động sản vẫn tăng,vậy điều cốt yếu là ngời định giá bất động sản thế chấp phải tính toán đợc nhữngthay đổi của bất động sản cũng nh của thị trờng bất động sản để có thể ớc tínhgiá trị của bất động sản phù hợp với cả hiện tại và tơng lai

Thứ ba là nguyên tắc về sự phù hợp : Tức là ngời định giá phải căn cứ vàomục đích sử dụng chính của bất động sản thế chấp chỉ nh vậy kết quả của quátrình định giá với giá trị thực tế của tài sản Nguyên tắc này yêu cầu ngời địnhgiá bất động sản thế chấp không đợc căn cứ vào mục đích khác ngoài mục đíchsử dụng chính của bất động sản thế chấp

Thứ t là nguyên tắc dự báo trớc : Nếu ngời định giá bất động sản am hiểuthị trờng và có đầu óc phán đoán thì giá cả thị trờng của bất động sản trong tơnglai sẽ không chênh lệch lơn so với thời điểm định giá Nguyên tắc này đợc thựchiện tốt sẽ đảm bảo tránh rủi ro cho các ngân hàng khi cho vay vốn

3 Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giábất động sản thế chấp.

Cho đến nay ngời ta đã tìm ra nhiều phơng pháp định giá bất động sản.Mỗi phơng pháp phù hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phơng pháp cóthể phù hợp với mục đích này nhng lại không phù hợp với yêu cầu khác, khôngcó phơng pháp nào chính xác riêng rẽ mà chỉ có phơng pháp phù hợp nhất, cácphơng pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phơng pháp phù hợpnhất đó Hiện nay có một số phơng pháp thờng sử dụng là: phơng pháp so sánhtrực tiếp, phơng pháp giá thành, phơng pháp giá trị còn lại, phơng pháp lợinhuận, phơng pháp đầu t

Việc xác định phơng pháp định giá cho một bất động sản đòi hỏi ngời địnhgiá phải có chuyên môn và kinh nghiệm, các yếu tố mà ngời định giá có thể căncứ để đa ra phơng pháp định giá phù hợp nhất với một bất động sản là :

- Thuộc tính của tài sản

- Sự tin cậy và khả năng sử dụng các tài liêu từ thị trờng - Mục tiêu của việc định giá

Trong thực tế không phải tất cả các phơng pháp trên đều đợc sử dụng rộngrãi, mà ngời ta thờng sử dụng ba phơng pháp cơ bản là : Phơng pháp so sánh, ph-ơng pháp giá thành và phơng pháp đầu t

3.1 Phơng pháp so sánh

Phơng pháp so sánh trực tiếp còn gọi là phơng pháp so sánh những vụ muabán bất động sản trên thị trờng có thể so sánh đợc Đây là phơng pháp sử dụnggiá bán của bất động sản đã đợc giao dịch trên thị trờng để làm cơ sở xác địnhgiá cho các bất động sản khác tơng tự Phơng pháp này dựa trên cơ sở cho rằnggiá trị thị trờng của của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tàisản tơng tự có thể so sánh Phơng pháp này đợc sử dụng khá rộng rãi trong thựctế để xác định giá trị của bất động sản, bởi vì đây là phơng pháp ít gặp khó khănvề kỹ thuật, khi sử dụng phơng pháp này không phải tuân theo một công thứchay mô hình cố định mà dựa vào sự xuất hiện của các giao dịch trên thị tr ờng đểcung cấp dấu hiệu của giá trị, tuy nhiên nó đòi hỏi ngời làm công tác định giáphải luôn tích luỹ kinh nghiệm và trau dồi kiến thức về thị trờng

Khi sử dụng phơng pháp so sánh ngời định giá cần tìm kiếm những thôngtin về các tài sản đã đợc giao dịch trên thị trờng, các tài sản này phải tơng đốigiống với tài sản cần định giá để từ đó có thể phân tích giá bán (hoặc giá chothuê) của tài sản có thể so sánh, kết hợp với những điều chỉnh thích hợp để phánánh tất cả những khác nhau giữa chúng và tài sản cần định giá từ đó xác địnhgiá trị của tài sản mục tiêu Khi tiến hành phân tích thông tin để tìm ra nhữngđiểm khác nhau giữa tài sản mục tiêu và các bất động sản dùng để so sánh phải

đặc biệt chú ý tới các nhân tố cơ bản khiến các tài sản khác nhau, làm giá trị củachúng khác nhau, đó là những nhân tố :

+ Vị trí của bất động sản : Mỗi bất động sản có một vị trí nhất định, mangtính đơn nhất Trong thực tế, vị trí là một yếu tố cơ bản trong giá trị của một bấtđộng sản, hai bất động sản tơng tự nhau về hình dáng, kích thớc, công dụng nhngcó vị trí khác nhau sẽ có giá trị khác nhau

+ Tình trạng vật chất của bất động sản : điều này phụ thuộc vào thời hạn,mức độ sử dụng tài sản và sự quan tâm sửa chữa, bảo dỡng của ngời sử dụng Haibất động sản nh nhau có thể ở tình trạng vật chất trái ngợc nhau nếu một bấtđộng sản đợc bảo dỡng tốt còn cái kia thì không, tất nhiên điều đó sẽ dẫn đếncái đợc bảo dỡng tốt sẽ có giá trị lớn hơn cái kia

+ Mục đích của việc định giá : Việc xác định mục đích định giá là yếu tốquan trọng trong việc lựa chọn phơng pháp định giá phù hợp, từ đó dẫn đến xácđịnh chính xác giá trị của tài sản Chẳng hạn khi định giá cho mục đích đầu t haybảo hiểm hoả hoạn thì phơng pháp so sánh sẽ không phù hợp vì các phơng phápkhác sẽ cho kết quả chính xác hơn

+ Tính hợp pháp của tài sản : Một tài sản hợp pháp sẽ gây cảm giác“antâm” cho nhà đầu t so với tài sản tơng tự nhng không hợp pháp Một nhà đầu tchân chính và có ý chí thì tính hợp pháp của bất động sản rất quan trọng và giátrị của những bất động sản này đợc đánh giá cao hơn

+ Yếu tố thời gian : Các giao dịch buôn bán trên thị trờng diễn ra thờngxuyên và liên tục do đó giá cả một tài sản trên thị trờng vào một thời điểm sẽkhông đợc nh vậy vào thời điểm khác, nhất là khi thị trờng luôn biến động

a) Các nguyên tắc và trờng hợp áp dụng của phơng pháp so sánh

Mỗi phơng pháp khi sử dụng đều có những nguyên tắc riêng vì vậy khi sửdụng phơng pháp so sánh để xác định giá trị của một bất động sản, ta cần tuânthủ các nguyên tắc chính sau :

- Nguyên tắc thay thế : Nguyên tắc này cho rằng một nhà đầu t có kinhnghiệm và lý chí sẽ không trả cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tàisản lựa chọn mà có cùng sự hữu ích nh nhau

- Nguyên tắc đoán trớc : Dự đoán xem về tốt nhất thì bất động sản sẽ đợcsử dụng làm gì, khả năng sinh lời tối đa và tối thiểu là bao nhiêu

- Nguyên tắc thay đổi : Giá bất động sản thay đổi theo thời gian và theothị trờng, theo sở thích của nhà đầu t Giá bất động sản do giá đất và giá nhà cấu

thành, mà giá của nhà lại do giá các yếu tố cấu thành của nhà quyết định mà cácbộ phận này cũng giảm giá theo thời gian

Ngoài các nguyên tắc trên thì ngời ta cũng thờng áp dụng các nguyêntắc : cung – cầu thị trờng, cân đối nhu cầu thị trờng, sử dụng cao nhất và hiệuquả nhất

Phơng pháp so sánh thờng đợc dùng để định giá các bất động sản sau: Thứnhất là các bất động sản có tính đồng nhất nh: các căn hộ, các chung c, các khunhà xây dựng cùng kiểu, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các ngôinhà riêng biệt và bán riêng biệt…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n

Thứ hai là các mảnh đất trống, phơng pháp so sánh tỏ ra có nhiều u điểmđể định giá các mảnh đất trống, vì sự khác biệt của các mảnh đất trống là vị trí,hạng đất.

Khi áp dụng phơng pháp so sánh, các lô đất hoặc các bất động sản đemso sánh phải tơng đối giống nhau và phải đợc bán trong cùng một thị trờng, cácthông tin đợc cập nhật phải chính xác …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n

b) Nội dung của phơng pháp so sánh

Khi sử dụng phơng pháp so sánh ngời định giá tài sản đã dựa trên cơ sởphân tích các giá bán hoặc giá cho thuê của tài sản tơng tự có thể so sánh đợc đãgiao dịch trên thị trờng và họ giả định rằng giá trị của tài sản cần định giá gầnbằng với giá trị của tài sản tơng tự dùng để so sánh Tuy nhiên không có các tàisản giống nhau hoàn toàn và giá trị của tài sản giảm theo thời gian nên định giátheo phơng pháp này, ngời định giá cần phải thực hiện các bớc :

Tìm kiếm thông tin về những tài sản đã bán trong thời gian gần đây có thểso sánh với các tài sản cần định giá Khi thu sử dụng phơng pháp này ngời địnhgiá thu thập càng nhiều thông tin càng tốt, tất nhiên những thông tin này cầnphải đợc sàng lọc, cập nhật và có độ tin cậy cao, nhất là trong tình hình thị trờngluôn có sự thay đổi hoặc biến động những thông tin cập nhật là rất cần cho ngờiđịnh giá

- Kiểm tra các tài sản có thể so sánh để xác định giá cả của chúng và đảmbảo các tài sản này có thể dùng để so sánh thể hiện qua giá bán của chúng, căncứ vào các đặc điểm tơng đồng của chúng với tài sản mục tiêu để tiến hành sosán Số lợng tài sản đem so sánh liên quan đến yêu cầu định giá càng nhiều thìviệc so sánh càng hiệu quả

- Lựa chọn ra một số tài sản có thể so sánh thích hợp nhất, những tài sảnnày phải có nhiều điểm giống với tài sản cần định giá, gần thời điểm định giánhất

- Phân tích giá bán, những điểm giống nhau của mỗi tài sản đem so sánhvới tài sản cần định giá và điều chỉnh sự khác nhau của các tài sản này theo cáctài sản mục tiêu Nhiều bất động sản trông có vẻ giống nhau nhng xem xét kỹ thìchúng lại có những điểm khác nhau, do vậy ngời định giá cần phải đánh giá đợcgiá trị của những sự khác biệt đó cũng nh khả năng định lợng sự khác biệt về mặtgiá trị của bất động sản do điều kiện địa lý tạo ra Sau khi chỉ ra sự khác biệt vàphân tích chúng, ngời định giá phải điều chỉnh giá bán của tài sản đem so sánhvới tài sản cần định giá

- Bớc cuối cùng là ớc tình giá trị của tài sản trên cơ sở giá bán có thể sosánh đợc sau khi đã điều chỉnh

Theo phơng pháp này, giá thị trờng là cơ sở cho định giá và là bằng chứngtốt nhất về giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lợng của các lô đất hoặc bấtđộng sản đã chuyển nhợng, mua bán trong năm thờng không nhiều lại phân bốkhông đồng đều, chúng lại không hoàn toàn giống nhau, vì vậy giá bán của bấtđộng sản có thể dùng để so sánh phải đợc điều chỉnh để bù vào sự khác nhaugiữa chúng với bất động sản cần định giá Những yêu tố mà ngời định giá cầnchú ý trong điều chỉnh trong thị trờng là : sự trợt giá theo thời gian, chênh lệchvề diện tích đất đai, khác biệt về vị trí hình thể của mảnh đất, khác biệt về vậtliệu xây dựng và thời gian…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n Ta có thể khái quát theo công thức tính sau:

P = Ps + P Vđ + P ql + Pqt + l + qh + CS

Trong đó :

P : Giá điều chỉnh của bất động sản so sánh Ps : Giá bán của bất động sản dùng để so sánh Pvđ: lợng điều chỉnh sự khác biệt về vị trí đất đai

Pqt: lợng điều chỉnh sự khác biệt về quy mô và kích thớc

Plp : lợng điều chỉnh sự khác biệt về pháp lý quyền sử dụng đất l : Lợng điều chỉnh sự khác biệt về mức lạm phát

qh :lợng điều chỉnh sự khác biệt về quy hoạch Cs : Lợng điều chỉnh sự khác biệt về cơ sở hạ tầng Từ đó ta có công thức tổng quát :

Giá bán của lô đất Giá bán của những lô Sự điều chỉnh giá của hay bất động sản = hay bất động sản dùng + những sự khác biệt

Khi sử dụng phơng pháp so sánh đòi hỏi ngời định giá cần kiểm tra kỹ cácyếu tố bên trong của thị trờng để xem xét sự thay đổi của các điều kiện giao dịch

đợc thực hiện hay không Nếu thị trờng tơng đối ổn định, phơng pháp này sẽ rấtphù hợp và ít nguy hiểm, còn khi thị trờng có nhiều biến động thì ngời định giáphải tính đến tất cả các trờng hợp, tình huống có thể xảy ra nh : có ít thông tin,thông tin không sát với thực tế …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n Trong trờng hợp này nếu ngời định giá đặtquá nhiều tin tởng vào các thông tin trên thị trờng thì rất nguy hiểm, vì có thểxảy ra sai sót trong những hoàn cảnh nhất định

c) Những điểm cần chú ý khi sử dụng phơng pháp so sánh

Để có kết quả chính xác, các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sảntơng tự trong cùng khu vực lân cận, mới đợc giao dịch trên thị trờng Nếu có quáít tài sản đáp ứng đợc yêu cầu trên thì công việc so sánh sẽ cho kết quả kémchính xác hơn Vì vậy khi tiến hành so sánh giữa các bất động sản và tài sản mụctiêu cần phải chú ý các tình huống nh :

+ Phơng pháp so sánh sẽ không sử dụng đợc nếu không có thông tin sosánh hoặc những thông tin rất không chính xác

+ Để giảm bớt sự chủ quan trong đánh giá các yếu tố nhà định giá cần sựdụng các phơng pháp nh : thống kê, phân tích xác xuất và máy tính Điều nàygiúp cho nhà định giá rút ra những kết luận từ tập hợp các tài liệu và nhận đợckết quả tốt hơn

d) Những hạn chế và điều kiện cần phải có khi áp dụng phơng phápnày :

Đây là phơng pháp thờng đợc các nhà định giá sử dụng, đôi khi nókhông đợc sử dụng nh một phơng pháp riêng biệt mà chỉ là sử dụng bổ sungtrong một công đoạn nào đó của phơng pháp khác, ngời sử dụng phơng pháp nàygặp nhiều thuận tiện nếu có trình độ và thâm niên trong nghề và ngay cả với ngờimới vào nghề thì đây cũng là phơng pháp đợc sử dụng trớc tiên do những uđiểm của nó Tuy nhiên ngời định giá cũng phải chú ý đến những hạn chế củaphơng pháp này Trớc hết, để có thể so sánh các bất động sản với nhau thì ngờiđịnh giá phải có những thông tin về những bất động sản tơng tự đã đợc giao dịchtrên thị trờng, nếu không thì phơng pháp này sẽ không sử dụng đợc, tiếp đến làcác thông tin dữ liệu thu thập đợc về các bất động sản đã giao dịch chỉ mang tìnhthời điểm Trong điều kiện thị trơng biến đổi thì những thông tin nhanh chónhtrở nên lạc hậu Vì vậy để sử dụng phơng pháp so sánh thì cần phải có các điềukiện sau :

+ Chất lợng thôn tin thu thập đợc phải cao, thông tin phải phù hợp, kịpthời, chính xác, đầy đủ có thể kiểm tra đợc, nếu thông tin trong các cuộc muabán có thể so sánh đợc nhng lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt cầnđịnh giá thì điều này cũng ảnh hởng đến tính chính xác của phơng pháp này

+ Thị trờng cần phải ổn định, tức là dù các đối tợng so sánh có tính chấtgiống về mọi mặt nhng nếu thị trờng có biến động thì phơng pháp so sánh khócó thể đạt đợc độ chính xác

e) Vận dụng phơng pháp so sánh vào định giá bất động sản khi thếchấp

Định giá bất động sản là một công việc rất quan trọng trong nghiệp vụ tíndụng của ngân hàng, kết quả của công việc định giá sẽ quyết định mực cho vay,thời hạn vay …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n Những tài sản dùng để thế chấp đa số là những bất động sản dễmua bán trao đổi nh: nhà ở, cửa hàng, nhà cho thuê, đất đai bến bãi, kho tàng …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nnên phơng pháp định giá cũng đợc sử dụng linh hoạt Đối với các bất động sảntrên thì việc áp dụng phơng pháp so sánh rất phù hợp bởi vì một yêu cầu rấtquan trọng trong định giá bất động sản thế chấp là mức giá bất động sản đ ợc ấnđịnh không chỉ có ý nghĩa ở hiện tại mà còn có ý nghĩa quan trọng trong tơnglai, tức là ngời định giá phải chú ý đến việc bán tài sản bảo đảm trong tơng lai,nếu giá bán tài sản không đủ để trang trải cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và cáckhoản chi phí khác thì ngời nhận thế chấp sẽ bị lỗ

Hiện nay pháp luật nớc ta qui định, các cơ quan nhà nớc khi xác địnhgiá trị nhà đất thì phải xem xét đến các yếu tố thị trờng, mà phơng pháp so sánhlà phơng pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của bất động sản thế chấp trongđiều kiện thị trờng ở nớc ta hiện nay

3.2 Phơng pháp đầu t :

a) Cơ sở của phơng pháp đầu t.

Có một bộ phận lớn của thì trờng bất động sản trong đó sự sở hữu và sựchiếm hữu là tách rời nhau Đối với mỗi tài sản có một ngời chiếm hữu với mộthợp đồng trong đó ngời chiếm hữu trả cho ngời sở hữu một số tiền, tức là ngờichủ sở hữu đó nhờng quyền sở hữu tài sản để đổi lấy một số tiền, đây là điểmhấp dẫn những nhà đầu t muốn kiếm đợc thu nhập trên việc chiếm hữu tài sảnmà thị trờng bất động sản là nguồn cung cấp chủ yếu cho các cơ hội đầu t nhvậy Phơng pháp đầu t dựa trên cơ sở là bất động sản có giá trị vì nó cho thunhập, vì vậy thu nhập và bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhau

Khi ngời định giá đợc yêu cầu định giá giá trị của một lợi ích trong tàisản ở đó giá trị là số lợng tiền cần có để mua lợi ích đó Đối với bất động sản chothuê thì thì giá trị này phụ thuộc vào số tiền thuê mà ngời đi thuê sẽ trả cho ngờisở hữu tài sản và mức độ thu nhập của ngời sở hữu đầu t vào bất động sản trên sốvốn của họ Vì thế có nhiều yếu tố trong định giá và mỗi yếu tố đó sẽ cần đếnnhững loại đối tợng có thể so sánh khác nhau Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu

t muốn đầu t vốn để có đợc một thu nhập hàng năm trên số vốn đó dới dạng thunhập thuần, với một mức lợi tức có thể chấp nhận đợc Tuy nhiên trong thực tếcó nhiều trờng hợp ngợc lại, tức là nhà định giá xác định đợc thu nhập thuần màmột tài sản sinh ra, anh ta biết yêu cầu lợi tức của nhà đầu t, từ đó tính toán tổngsố vốn mà nhà đầu t bỏ ra cho tài sản Hay nói cách khác, mua bất động sảnchính là mua thu nhập và giá bất động sản là giá trị hiện tại của những lợi nhuậntơng lai của quyền sở hữu bất động sản Tổng số vốn đầu t yêu cầu đợc tính rabằng cách nhân thu nhập thuần với số nghịch đảo của số lợi tức Số nghịch đảonày gọi là thu nhập nhiều năm hay YP, đây là thuật ngữ thể hiện số năm thu hồivốn đầu t Ta có thể hiều khái niệm thu nhập hàng năm nh sau : Giá trị của mộtbất động sản đợc tính bằng cách nhân số tiền cho thuê hay tiền lãi thu đợc mộtnăm với một số nhất định, số năm này có liên quan đến mức rủi ro trong tơnglai

Phơng pháp đầu t dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng nămthành tổng số vốn, từ đó nhà cửa đất đai có giá trị vì :

+ Nó có khả năng giúp cho việc tạo ra giá trị thặng d tài chính lớn hơn chiphí trực tiếp cho việc sử dụng nó

+ Mức thặng d đó tạo điều kiện trả tiền thuê tài sản

+ Mức hình thành do động lực từ thị trờng và sẽ tiếp tục trong thời kỳ màquyền sử dụng tài sản còn đợc thi hành

+ Ngời đầu t sẽ so sánh sự trao đổi quyền sử dụng để thu đợc dòng thunhập từ tiền thu hàng năm thành tổng số vốn Điều này cần chú ý là trong quátrình chuyển hoá vốn phải tính đến giá trị thời gian của tiền, điều này đề cập đếnchiết khấu giá trị tơng lai của thu nhập Quá trình chuyển đổi các thu nhập ròngtơng lai thành giá trị vốn hiện tại gọi là quá trình vốn hoá, và có thể đợc thể hiệnđơn giản : Giá trị vốn = thu nhập ròng /tỷ lệ vốn hoá

Nh vậy hai bộ phận chính để tính giá trị vốn hiện tại là thu nhập ròng và tỷlệ vốn hoá

Tóm lại cơ sở lý luận của phơng pháp đầu t là giá trị thị trờng của một tàisản bằng với giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tơng lai có thể nhận đợc từtài sản

b) Các bớc tiến hành định giá bất động sản theo phơng pháp đầu t

Định giá bất động sản theo phơng pháp đầu t, ta phải tiến hành các bớcsau :

- Ước tính tổng thu nhập khả năng trong một năm của bất động sản

- Tính tổng thu nhập thực trong một năm của bất động sản: là số tiền thựctế thu đợc từ bất động sản trong một năm sau khi đã loại bỏ mọi thất thoát rủi rotừ tổng thu nhập khả năng

- Tính thu nhập ròng của bất động sản, mà thu nhập ròng là phần còn lạisau khi đã trừ đi mọi chi phí hoạt động ra khỏi tổng thu nhập thực tế

- áp dụng công thức : Giá trị bất động sản = Thu nhập ròng trên một năm /Tỷ lệ vốn hoá chung trên 1 năm

Để tìm ra giá trị của bất động sản

Trong đó, tỷ lệ vốn hoá là tỷ lệ sử dụng để chuyển đổi thu nhập tơng laithành giá trị hiện tại của bất động sản Tỷ lệ vốn hoá bằng tổng của tỷ lệ chiếtkhấu, tỷ lệ hoàn vốn của bất động sản và tỷ lệ thuế thực Có thể tìm ra tỷ lệ vốnhoá bằng cách phân tích doanh số của tài sản tơng tự

c) Những điều chú ý khi sử dụng phơng pháp đầu t

Phơng pháp đầu t đợc xây dựng trên cơ sở tài chính, nó tỏ ra là phơngpháp có khoa học vì tính chất toán học của nó Khi sử dụng phơng pháp này ngờiđịnh giá cần phải am hiều về tài sản và có các tài liệu chính xác, đồng thời phảichú ý khi các mô hình định giá bắt nguồn từ khu vực tài chính nh: kỹ thuật dòngtiền chiết khấu đang đợc từng bớc áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giáđầu t

Trong thực tế, khi định giá một bất động sản có thu nhập hàng năm nh cácbất động sản cho thuê, ngời ta sử dụng một phơng pháp nữa gọi là phơng phápdòng tiền chiết khấu, đây thực chất là hình thức mở rộng của phơng pháp đầu t.Khi sử dụng phơng pháp này nhà định giá cần phải ớc lợng và tính toán theo thứtự tất cả các luồng thu nhập trong tơng lai do đầu t tài sản tạo ra, sau đó chuyểnđổi chúng về giá trị hiện tại theo giá trị tơng đơng Tổng các luồng tiền trong t-ơng lai vẫn đợc giữ nguyên sau khi đa vào tính toán các thu nhập dự báo trong t-ơng lai, ngời định giá chỉ chiết khấu từng giai đoạn trong tơng lai về giá trị hiệnthời Thời gian tính toán thờng là một năm, khi tính toán đợc các giá trị hiện tạicủa các luồng tiền ròng tơng lai thì tổng giá trị của luồng tiền chiết khấu sẽ làgiá trị hiện tại của vốn đầu t Phơng pháp dòng tiền chiết khấu là một công cụđặc biệt trong định giá các đầu t phức tạp, các tài sản đang phát triển và các loạitài sản khác Trong phơng pháp này việc tính toán để đa ra kết quả cuối cùngphụ thuộc rất nhiều vào chất lợng của số liệu đầu vào, đó là giá trị lợi tức do ớc l-ợng thu nhập tơng lai và tỷ lệ lãi xuất dùng để chiết khấu

d) Vận dụng phơng pháp đầu t vào định giá bất động sản thế chấp

Trong hoạt động tín dụng có bất động sản thế chấp, các bất động sản dùngđể thế chấp rất phong phú về chủng loại, giá trị và mục đích sử dụng, đối với cácbất động sản dùng để cho thuê, khi xác định giá trị của loại bất động sản này ng-ời ngời định giá thờng sử dụng phơng pháp đầu t, vì các bất động sản cho thuêtạo ra các luồng thu nhập hàng năm, trong một khoảng thời gian nhất định, ngờita có thể chuyển tất cả các loại thu nhập đó về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiếtkhấu xác định Chỉ có điều ngời định giá cần chú ý trong trờng hợp toàn quyềnsử dụng tài sản và trờng hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng.Toàn quyền sử dụng tài sản thể hiện quyền sở hữu vĩnh viễn với tài sản do đó cóquyền vĩnh viễn trong việc nhận thu nhập, trờng hợp này có thể xác định giá trịbất động sản bằng cách chuyển hoá thành vốn toàn bộ giá trị cho thuê về hiện tạitheo tỷ suất chiết khấu ban đầu Còn trờng hợp định giá các quyền lợi cho thuêtheo hợp đồng thì, một là chủ sở hữu bất động sản toàn quyền sử dụng cho thuêbất động sản để ngời đi thuê phát triển và hởng lợi ích của tài sản mà anh ta pháttriển trong gia đoạn cho thuê, hai là ngời chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê cho thuêlại bất động sản để hởng lãi trên tiền cho thuê bất động sản, phơng pháp định giábất động sản trong trờng hợp này cũng tơng tự trờng hợp trên nhng có điểm khácbiệt là là tỷ suất chiết khấu sử dụng trong từng gia đoạn khác nhau thì khác nhauchứ không phải vĩnh viễn nh trờng hợp toàn quyền sử dụng

3.3 Phơng pháp giá thành

Trong vô số các tài sản có một tài sản đợc thiết kế và sử dụng cho mộtmục đích riêng biệt để đáp ứng một yêu cầu cụ thể Những tài sản này thờnghoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ chức hay nhà trức trách quản lý vìvậy không có các tổ chức thay thế khác cần đến tài sản đó nên không sảy ra việcmua bán những tài sản nh vậy trên thị trờng, tức là không có các tài liệu về cáccuộc mua bán về các bất động sản tơng tự làm cơ sở cho việc so sánh để định giácác tài sản cùng loại

Để định giá cho các tài sản này, ta phải giả định rằng giá trị của các tàisản hiện có có thể đợc đo bằng chi phí để làm ra một tài sản tơng tự nh một vậtthay thế Cơ sở của nguyên tắc này cho rằng một ngời mua tiềm năng có đầy đủthông tin sẽ không trả giá hơn cho một tài sản lớn hơn chi phí để mua đất và xâydựng một công trình trên đất cho cùng một lợi ích tơng tự Tuy chi phí và giá trịcủa các bất động sản nh vậy ít khi trùng nhau nhng định giá theo phơng phápthầu khoán thì phải giả định giữa chúng có mối liên hệ với nhau Lý thuyết cơbản của phơng pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phí của đất cộngvới chi phí xây dựng Bên cạnh đó phơng pháp thầu khoán còn dựa trên nguyêntắc ớc tính chi phí tái tạo: có thể tái tạo một bất động sản cần định giá dựa trên

cơ sở giá trị hiện tại của một bất động sản có chất liệu giống hoặc gần giống vớichất liệu của bất động sản cần định giá Theo nguyên tắc tái tạo thì việc ớc tínhgiá trị của bất động sản cũ kỹ, lỗi thời sẽ gặp nhiều khó khăn và không hiệnthực, và do vậy trong thực tế việc định giá theo phơng pháp chi phí thay thế đợcsử dụng nhiều lần hơn so với phơng pháp đánh giá theo phơng pháp tái tạo

Khi sử dụng phơng pháp thầu khoán thì ngời định giá phải ớc tính các chiphí, hiện nay có các phơng pháp ớc tính chi phí sau:

- Phơng pháp thống kê chi phí của ngời xây dựng - Phơng pháp khảo sát số lợng

- Phơng pháp so sánh thị trờng - Phơng pháp lập bảng mục chi phí

- Phơng pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành

Để đảm bảo sự ớc tính giá trị bất động sản chính xác thì mọi chi phí táitạo bất động sản phải đợc đáp ứng và tính, thờng phải nghiên cứu các hoá đơnchứng từ do bộ tài chính ban hành, nó phản ánh mua bán vật liệu, vì vậy cầntham khảo thêm giá thị trờng của các vật liệu dùng cho xây dựng nhà

a) Phạm vi áp dụng của phơng pháp thầu khoán :

Phơng pháp thầu khoán dùng để định giá bất động sản trong các trờng hợp:

+ Định giá bất động sản cho các mục đích riêng biệt nh: Bệnh viện, trờnghọc, th viện, nhà máy điện …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nchúng là những tài sản không đợc mua bán nên cóít thông tin để so sánh trên thị trờng

+ Định giá bất động sản cho mục đích bảo hiểm, là phơng pháp đợc sửdùng kiểm tra với các phơng pháp định giá khác

d) Nội dung của phơng pháp thầu khoán

Khi sử dụng phơng pháp này, ngời định giá cần thực hiện các bớc sau :+ Coi lô đất cần định giá là lô đất trống và ớc tính giá trị của lô đất này,giả sử lô đất đợc sử dụng ở trạng thái tốt nhất

+ Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng hoặc để thay thế những côngtrình hiện có trên lô đất Để có thể ớc tính chính xác các chi phí trên ngời địnhgiá cần tìm hiểu thêm về thiết kế xây dựng, về các nguyên vật liệu đợc sử dụng

+ Ước tính tổng số hao mòn của các công trình xây dựng hiện có trênmiếng đất đó xét trên tất cả mọi nguyên nhân nh: hao mòn tự nhiên, lỗi thời chứcnăng, lỗi thời bên ngoài …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n

+ Trừ số tiền hao mòn khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thaythế những công trình hiện có trên lô đất đó để có đợc giá trị hiện tại của côngtrình

+ Ước tính hao mòn của các công trình phụ và các hạng mục nâng caokhác nằm trên địa điểm

+ Giá trị bất động sản đợc ớc tính bằng công thức :

Giá trị bất động sản = Giá trị ớc tính của lô đất + Chi phí xây dựng –Tổng khấu hao công trình + Tính lạc hậu của thiết kế ( Nếu có )

Trong đó :

* Giá trị đất = (tổng số m2 đất )* (giá tiêu chuẩn cho 1m2 )

* Chi phí xây dựng =(Diện tích sàn sử dụng )*(đơn giá chuẩn cho 1m2 sànsử dụng )

c) Những mặt hạn chế của phơng pháp thầu khoán :

+ Để sử dụng phơng pháp này đòi hỏi ngời định giá phải thành thạo kỹthuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm thực tế nhng không phải ai cũng đápứng đợc yêu cầu này

+ Hạn chế của phơng pháp so sánh có thể đúng với phơng pháp này

d) Vận dụng phơng pháp thầu khoán vào định giá bất động sản thếchấp

Nh đã biết, mỗi một bất động sản, với một mục đích riêng biệt và nhữngđặc trng về kiểu dáng, cấu trúc sẽ phù hợp với phơng pháp định giá nhất định,cũng có những bất động sản phải kết hợp nhiều phơng pháp định giá Đối vớinhững bất động sản có giá trị lớn, đợc thiết kế để sử dụng vào mục đích riêngbiệt nào đó nh : nhà máy điện, nhà máy xi măng mà chúng ít đợc trao đổi trênthị trờng bất động sản, khi phải xác định giá của chúng thì không có phơng phápnào phù hợp là phơng pháp thầu khoán Những mặt hạn chế của phơng pháp sosánh lại là điểm mạnh của phơng pháp này Vì vậy trong định giá bất động sảnđể thế chấp, đối với những bất động sản nh trên thì ngời định giá phải sử dụngphơng pháp thầu khoán Khi sử dụng phơng pháp này, việc ớc tính các loại chiphí để định giá theo chi phí ngời định giá cần chú ý rằng : nếu những chỗ thaythế đợc và xây dựng thành tài sản nhà đất mới thì việc định giá theo phơng phápxây dựng là hợp lý, nhng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì ngời định giá trị

phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu của nó đối với các ngôinhà mới khác Tuy nhiên các khoản giảm do hao mòn và lạc hậu rất khó xácđịnh, nó phụ thuộc vào sự xét đoán của cá nhân ngời định giá

4 Trình tự tiến hành định giá bất động sản

Định giá bất động sản gồm nhiều bớc có trật tự và lôgic, điều này giúpcho nhà định giá đa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy Qúa trình định giá gồmcác bớc sau:

+ Ngày định giá : giá trị của một bất động sản chỉ có hiệu lực pháp lý khi nóđợc định giá vào một ngày xác định theo qui định của pháp luật

Thông tin về giá trị của bất động sản đã đợc định giá trớc đây, giá trị nàyphụ thuộc vào mục đích định giá

- Phân tích thông tin về các tài sản khác để so sánh -Phân tích sử dụng.

d.Lựa trọn phơng pháp định giá

Tài sản nhà đất rất đa dạng, đợc sử dụng với nhiều mục đích khác nhau,lựa chọn đúng phơng pháp định giá cho mỗi loại tài sản là nhân tố quyết định đểcó kết quả tối u Việc lựa trọn phơng pháp định giá cho mỗi loại tài sản khôngchỉ phụ thuộc vào đặc điểm của các tài sản và tình hình sử dụng tài sản mà cònphụ thuộc vào mục đích định giá

Mỗi tài sản có thể sử dụng nhiều phơng pháp định giá, mỗi phơng pháp sẽcho một kết quả nhất định Để ớc tính chính xác giá trị của bất động sản ta phảiso sánh giữa các phơng pháp để lựa chọn phơng pháp phù hợp nhất với đặc điểmcủa bất động sản và mục đích định giá

III Quản lý và sử lý bất động sản thế chấp

A Quản lý bất động sản thế chấp

1.Sự cần thiết phải quản lý bất động sản thế chấp

Đối với các hợp đồng tín dụng có tài sản đảm bảo thì việc quản lý tài sảnđảm bảo là đơng nhiên và rất cần thiết Đối với các khoản vay có tài sản cầm cốthì ngân hàng phải quản lý, bảo quản tài sản, giấy tờ có giá của bên cầm cố, cònđối với các khoản vay có tài sản thế chấp thì ngoài việc phải giữ, bảo quản giấytờ về tài sản thế chấp ngân hàng còn phải tiến hành tổ chức quản lý tài sản thếchấp Nếu nh ngân hàng yêu cầu ngời đi vay phải có tài sản thế chấp để tránhrủi ro cho ngân hàng thì việc quản lý tài sản trong thời gian thế chấp là để ngănchặn sự mất mát sự giảm giá hay những nhân tố khác làm giảm giá trị của tài sảnthế chấp Trong quản lý tài sản thế chấp, ngoài việc bản thân ngân hàng trực tiếpkiểm tra còn có sự phối hợp của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền nh: UBND ph-ờng nơi có tài sản thế chấp và sơ Địa chính –Nhà đất, sự phối hợp này với mụcđích phòng ngừa bên thế chấp chuyển nhợng hay thực hiện các quyền khác vớitài sản trong thời gian thế chấp Ngoài mục đích trên thì ngân hàng cũng phảikiểm tra giám sát việc thực hiện các cam kết của bên thế chấp khi vay vốn vềtình hình sử dụng, quản lý bất động sản thế chấp, để pháp hiện kịp thời những sailệch trong cam kết để có những biện pháp sử lý kịp thời

2 Hình thức quản lý bất động sản thế chấp.

Nh ta đã biết việc quản lý và bảo quản bất động sản thế chấp là việc làmrất cần thiết, nó giúp cho ngân hàng ngăn chặn và phòng tránh đợc những nhữngrủi ro, khiến cho bên vay vốn phải nghiêm chỉnh thực hiện các cam kết của mìnhtrong thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực

Việc quản lý bất động sản thế chấp đã đợc quy định trong các văn bảnpháp luật của nhà nớc nh : NĐ 178/1999/ NĐ-CP ngày 29/12/1999 của chínhphủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, thông t số 06/2000/TT-NHNNngày 4/4/ 2000;NĐ08/2000/NĐ -CP ngày 10/3 /2000 của chính phủ về đăng kýgiao dịch bảo đảm, Nghị định số165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/2000/TT-NHNN-BTP-BTC-TCĐC ngày 22/11/2000 hớng dẫn thực hiện một số giải pháp về bảođảm tiền vay của các tổ chức tín dụng …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n Theo đó, quản lý bất động sản thế chấplà một số công việc cần phải thực hiện nối tiếp nhau nh : Tổ chức tín dụng giữ

giấy tờ sở hữu của tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấptại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền và việc kiểm tra trong thời gian thế chấp, bảohiểm tài sản thế chấp

Trong các văn bản pháp luật hiện hành cũng nh các công văn trong hệthống ngân hàng đều qui định rằng đối với hợp đồng tín dụng có tài sản thế chấpthì trớc tiên là tổ chức tín dụng kiểm tra tính pháp lý của tài sản thế chấp và giữgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cũng nh các giấy tờ tàisản khác Đây là việc làm hết sức cần thiết điều này sẽ ngăn chặn đợc các hànhvi nh : chuyển nhợng, cho, tặng …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n tài sản thế chấp trong thời hạn thế chấp,phòng ngừa những vớng mắc trong xử lý tài sản thế chấp trong trờng hợp phải xửlý …vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n

Tóm lại việc giữ giấy tờ tài sản thế chấp tạo cho tổ chức tín dụng ở thế“nắm đằng chuôi” đối với bất động sản thế chấp trong thời gian thế chấp

Bớc tiếp theo là việc đăng ký thế chấp, đây là hành vi quản lý có sự phốihợp của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền là UBND cấp xã và sở Địa Chính hoặcsở Địa Chính –Nhà Đất Đây là việc bổ sung cho việc giữ tài sản thế chấp củatổ chức tín dụng trong trờng hợp ngời thế chấp cố tình không giữ đúng nhữngđiều đã cam kết với tổ chức tín dụng trong hợp đồng thế chấp mà tổ chức tíndụng không kiểm soát đợc Khi có đăng ký thế chấp tại UBND phờng thì UBNDphờng sẽ quản lý và thông báo kịp thời cho tổ chức tín dụng để giải quyết, ngănchặn sự giảm giá trị của tài sản thế chấp

Cùng với việc giữ giấy tờ về tài sản thế chấp và đăng ký thế chấp thì tổchức tín dụng còn tổ chức kiểm tra, giám sát trong thời hạn thế chấp bất độngsản Việc kiểm tra bao gồm kiểm tra định kỳ và kiểm tra đột xuất Kiểm trađịnh kỳ là việc tổ chức tín dụng tổ chức tín dụng tiến hành xuống kiểm tra tìnhhình bất động sản thế chấp cũng nh sản xuất kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, sửdụng vốn vay…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n của ngời đi vay Kiểm tra định kỳ thờng đợc tiến hành trongkhoản thời gian là hàng quí, sáu tháng hoặc một năm Bên cạnh việc kiểm trađịnh kỳ, tổ chức tín dụng còn tiến hành kiểm tra đột xuất, không thông báo tr ớcđể tránh tình trạng nguỵ biện, đối phó của ngời vay vốn trong các đợt kiểm trađịnh kỳ

Đây là công việc mà cả ngời đi vay và tổ chức tín dụng đều không muốn, nếu tổchức tín dụng biết rằng sẽ phải xử lý tài sản bảo đảm cho khoản vay ngay từđầu thì họ sẽ không cho vay, việc xử lý một bất động sản thế chấp thờng liênquan đến nhiều cơ quan nhiều ngời, nếu một bên nào đó không thiện chí thì sẽmất một khoản thời gian rất dài, tốn kém về vật chất tinh thần của các bên Nh-ng đối với các khoản nợ mà ngời vay không trả đợc khi đến hạn, thì để tránhviệc mất vốn, các tổ chức tín dụng phải tổ chức xử lý tài sản bảo đảm

2 Các hình thức xử lý tài sản thế chấp khi ngời vay không trả đợc nợ.

Trong trờng hợp này, biện pháp đầu tiên mà tổ chức tín dụng làm là yêucầu ngời đi vay thực hiện những cam kết trong hợp đồng để trả nợ Theo đó, tàisản bảo đảm đợc xử lý theo phơng pháp đã thoả thuận trong hợp đồng thế chấpgiữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay Trờng hợp các bên không xử lý đợc tàisản đảm bảo theo phơng pháp đã thoả thuận, thì tổ chức tín dụng có quyền chủđộng áp dụng phơng thức xử lý bất động sản thế chấp theo các phơng thức sau:

- Bán tài sản bảo đảm : là việc tổ chức tín dụng hoặc bên bảo đảm hoặccác bên phối hợp để bán tài sản trực tiếp cho ngời mua hoặc uỷ quyền cho bênthứ ba bán tài sản cho ngời mua

Bên thứ ba có thể là : Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệpbán đấu giá tài sản hoặc tổ chức có chức năng mua tài sản để bán

- Nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ đợc bảo đảm.Trờng hợp này tổ chức tín dụng lấy tài sản bảo đảm đợc định giá khi xử lý làmcơ sở cho thanh toán nợ gốc,, lãi vay, lãi qua hạn sau khi trừ đi các chi phí khác (nếu có )

Qui trình, thủ tục xử lý tài sản thế chấp thực hiện theo qui định của phápluật về xử lý tài sản đảm bảo.

Chơng II

Tình hình định giá, quản lý và xử lý

I Một số nét khái quát về tình hình hoạt động của SGDI.

1 Lịch sử hình thành và phát triển

SGDI - NHCT Việt Nam là một trong hai sở giao dịch lớn nhất trong hệthống NHCT Việt Nam, sự hình thành và phát triển của SGDI đợc chia làm 3giai đoạn chính, gắn với sự phát triển của hệ thống ngân hàng Việt Nam nóichung và ngân hàng công thơng nói riêng, bao gồm:

a) Giai đoạn 1:

- Từ năm 1988 trở về trớc là ngân hàng Hoàn Kiếm.

- Từ năm 1988 - 1/4/1993 là ngân hàng Công thơng Hà nội, thời kỳ nàycơ sở vật chất kỹ thuật còn nghèo nàn, sản phẩm dịch vụ đơn điệu, kinh doanhđối nội là chủ yếu, đối ngoại cha phát triển, quy mô hoạt động nhỏ, đội ngũcán bộ công nhân viên đợc đào tạo trong thời kỳ bao cấp tuy đông về số lợngnhng chất lợng cha cao, nhất là kiến thức và kinh nghiệm kinh doanh trong cơchế thị trờng.

b) Giai đoạn 2: (từ 1/4/1993 - 31/12/1998).

Từ 1/4/1993 Ngân hàng công thơng Hà Nội sáp nhập với Ngân hàngcông thơng Trung ơng, có tên là Hội sở Ngân hàng công thơng Việt Nam Đợcsự quan tâm đầu t của Ngân hàng công thơng cũng nh của Nhà nớc, tiếp thucông nghệ tiên tiến trên thế giới, kết hợp với phơng châm đa dạng hoá sảnphẩm dịch vụ cho nên cơ sở vật chất kỹ thuật của cơ quan ngày càng lớn mạnhcả về quy mô và chất lợng, sản phẩm dịch vụ của ngân hàng khá phong phú,ngoài cho vay ngắn hạn, trung và dài hạn, còn có nhiều loại hình dịch vụ nh :cho vay tài trợ uỷ thác, cho vay thanh toán công nợ, đồng tài trợ Cùng vớixu hớng quốc tế hoá hoạt động kinh doanh đối ngoại cũng phát triển mạnh,đội ngũ cán bộ đợc đào tạo lại, phơng thức quản lý kinh doanh cũng đợc điềuchỉnh cho phù hợp với các hoạt động kinh tế trong cơ chế thị trờng hiện đại.

c) Giai đoạn 3: (Từ 1/1/1999 đến nay).

Ngày 1/1/1999 Hội sở đợc tách ra theo Quyết định số 134/QĐHĐQT Ngân hàng công thơng Việt Nam và mang tên Sở Giao dịch I- Ngân hàngcông thơng Việt Nam là đơn vị hạch toán phụ thuộc, trụ sở tại số 10 Lê Lai -Hà Nội Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống Ngân hàng cả n ớc, cáchoạt động kinh doanh của SGDI phát triển mạnh trên tất cả các mặt nghiệpvụ, mạng lới kinh doanh không ngừng đợc mở rộng, kết quả là trong năm2001, SGDI đã mở phòng giao dịch số 1 và tổ nghiệp vụ bảo hiểm, nguồn vốnhuy động tăng 275 lần so với năm 1988 (chiếm 20% tổng nguồn vốn huyđộng của Ngân hàng công thơng), d nợ cho vay tăng 40 lần so với năm 1988.Là một trong hai SGD lớn nhất của Ngân hàng công thơng Việt Nam nênSGDI luôn có vai trò quan trọng, các chỉ tiêu kinh tế cơ bản luôn đứng đầu,

-nguồn vốn chiếm khoảng 20% trong hệ thống Ngân hàng công thơng, d nợ vàđầu t, lợi nhuận hạch toán nội bộ cao nhất (năm 2001 là 50%) Đây là nơiluôn đợc chọn làm địa điểm thí điểm những chơng trình mới của Ngân hàngcông thơng Việt Nam, là đầu mối cho các chi nhánh Ngân hàng công th ơngtrên địa bàn để triển khai các chơng trình hợp tác của Ngân hàng công thơngvới các đối tác và bạn hàng SGDI có nhiệm vụ sử dụng có hiệu quả, bảo toànphát triển vốn và các nguồn lực của Ngân hàng công thơng Việt Nam, tổ chứcthực hiện hoạt động kinh doanh hiệu quả phục vụ phát triển kinh tế - xã hộicủa đất nớc, thực hiện nghĩa vụ về tài chính theo quy định của pháp luật vàNgân hàng công thơng

Khách hàng chính của SGDI là các tổ chức kinh tế kinh doanh tronglĩnh vực sản xuất công nghiệp, xây dựng, giao thông vận tải, b u chính viễnthông, thơng mại, du lịch và các khách hàng cá nhân tại các khu tập trung dânc.

Hiện nay, tổ chức bộ máy của SGDI gồm: ban lãnh đạo (gồm 1 Giámđốc, 3 phó giám đốc), 9 phòng nghiệp vụ, 1 phòng giao dịch, 1 tổ nghiệp vụbảo hiểm, với tổng số cán bộ công nhân viên khoảng 260 ngời với 80% trìnhđộ đại học, cao đẳng trở lên.

2 Hoạt động của SGDI

Với u thế về cơ sở vật chất, đội ngũ cán bộ, bề dầy hoạt động mà kể từkhi thành lập cho đến nay, SGDI luôn là một trong những chi nhánh đứng đầutrong hệ thống Ngân hàng công thơng Việt Nam, vừa trực tiếp kinh doanh,vừa làm đầu mối một số công việc cho các chi nhánh Ngân hàng công th ơngphía bắc Bớc vào năm 2001, năm đầu tiên của thế kỷ 21, nền kinh tế n ớc tacó nhiều chuyền biến tích cực, tốc độ tăng trởng kinh tế đạt khoảng 6,8%, tuynhiên đây là năm nớc ta cũng phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức:thiên tai, lũ lụt xảy ra tại một số nơi, hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanhcủa các thành phần kinh tế cha cao, chỉ số giá cả tiêu dùng cả năm tăng 0,8%thị trờng ngoại tệ thiếu ổn định ngoài các khó khăn chung của nền kinh tế,hoạt động ngân hàng phải đối mặt với việc lãi xuất cho vay liên tục giảm,trong khi lãi suất huy động lại có xu hớng tăng, điều này gây không ít khókhăn cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng Tr ớc những khó khăn trên,ban lãnh đạo SGDI vẫn quyết tâm lãnh đạo, chỉ đạo cán bộ công nhân viênphấn đấu thực hiện hoàn thành các mục tiêu, nhiệm vụ đề ra Nhờ có nhữngbiện pháp tích cực cộng với sự chung sức đồng lòng của toàn thể cán bộ côngnhân viên, đến cuối năm 2001, các chỉ tiêu kinh doanh chủ yếu đều hoàn

thành và hoàn thành vợt mức kế hoạch, góp phần đa hoạt động kinh doanh củaSGDI đi đúng theo phơng châm hoạt động là: “phát triển - an toàn - hiệu quả”.

* Về nguồn vốn:

Nhờ áp dụng nhiều hình thức huy động vốn linh hoạt với mức lãi suấtthích hợp cho từng kỳ hạn và từng thời kỳ, đi đôi với tăng c ờng mở rộng pháttriển phạm vi hoạt động tại những khu tập trung dân c nên SGDI vẫn là ngânhàng có thế mạnh về nguồn vốn nội tệ Trong khi hầu hết các ngân hàng trênđịa bàn gặp khó khăn về huy động vốn thì nguồn vốn huy động của SGDI vẫntăng hàng năm trung bình trên 20%, thể hiện trong bảng dới đây.

Bảng 1: Tình hình huy động vốn từ năm 1999 - 2001 của SGDI.

Đơn vị: tỷ đồng

Chỉ tiêu

Nguồn: Báo cáo kinh doanh sở giao dịch I.

Nh vậy, nếu kết quả huy động vốn của SGDI năm 1999 là 7779 tỷ đồngthì năm 2000 là 9263 tỷ đồng, tăng 1484 tỷ đồng (hay tăng 19%) Năm 2001là 11702 tỷ đồng tăng 2439 tỷ đồng so năm 2000 (hay tăng 26%) Theo bảngtrên thì ta thấy rằng nguồn vốn huy động của SGDI bằng đồng nội tệ là chủyếu, tiền gửi không kỳ hạn chiếm phần lớn và doanh nghiệp gửi tiền là chính.

Có đợc kết quả trên là do SGDI luôn chú trọng vào công tác huy độngvốn: liên tục đa dạng hoá hình thức huy động vốn, tạo ra các tiện ích cho ng ờigửi tiền, lãi xuất linh hoạt theo thị trờng, có nhiều hình thức u đãi thu hútkhách hàng nh u đãi lãi suất cho các khách hàng thờng xuyên và có số d tiềngửi cao, nhờ vậy nguồn vốn huy động của SGDI ngày càng tăng tr ởng nhanh,ổn định, không những giúp SGDI chủ động về nguồn vốn mà còn th ờng xuyêngửi về Ngân hàng công thơng để điều hoà vốn cho các chi nhánh khác tronghệ thống Ngân hàng công thơng Việt Nam.

* Về sử dụng vốn:

Nét nổi bật của SGDI trong những năm qua là mức tăng tr ởng cho vaykhá cao Bên cạnh đáp ứng kịp thời nhu cầu tín dụng của những khách hàng

truyền thống, SGDI đã kịp thời tăng cờng tiếp cận dự án tại các khu côngnghiệp, khu chế xuất, các dự án mới thuộc các lĩnh vực điện lực, viễn thông,sắt thép đi đôi với cải tiến chất lợng phục vụ, tăng cờng ứng dụng các sảnphẩm công nghệ mới vào phục vụ khách hàng Chủ động cùng với khách hàngtháo gỡ những khó khăn để kịp thời giải ngân những dự án đã hội đủ các điềukiện vay vốn Điều này đợc chứng minh qua tổng d nợ của các năm trongbảng dới đây.

Bảng 2: Chất lợng tín dụng từ năm 1999 - 2001 của SGDI

Đơn vị: tỷ đồng

Chỉ tiêu

Số tiềnTỷtrọng

Số tiềnTỷtrọng

Số tiềnTỷtrọng(

Nguồn báo cáo hoạt động kinh doanh của SGDI

Cùng với mức tăng trởng cho vay tăng cao, qua các năm nợ quá hạn tạiSGDI cũng liên tục giảm, thể hiện ở năm 2000 nợ quá hạn là 60,8 tỷ đồng,giảm 12,1 tỷ (hay giảm 16,6%) so với năm 1999 và năm 2001 là 58 tỷ, giảm2,8 tỷ đồng (hay giảm 4,6%) so với năm 2000 Để đạt đ ợc kết quả trên thì bêncạnh việc nâng cao trình độ nghiệp vụ cho cán bộ công nhân viên cùng tráchnhiệm làm việc của họ thì SGDI đã lập đề án chi tiết xử lý nợ tồn đọng theotừng giai đoạn, thành lập ban chỉ đạo xử lý nợ tồn đọng, nhờ có những biệnpháp chỉ đạo mạnh mẽ SGDI đã từng bớc thu hồi nợ quá hạn

* Kết quả kinh doanh:

Có thể nói rằng trong những năm qua, SGDI đã hoàn thành khá toàndiện các chỉ tiêu, kế hoạch đợc giao, thực hiện đúng mục tiêu: “Phát triển - antoàn - hiệu quả” Đặc biệt kết quả kinh doanh năm 1999 trở lại đây là rất khảquan.

Bảng 3: Kết quả kinh doanh của SGDI từ 1999 - 2001

thu 459.656 405.197 572.966 -54.459 -11,8 167.769 41,4

chi 339.446 280.512 458.258 -58.934 -17,4 177.746 63,43.Lãi120.210124.685144.7084.4753,7200.02316,1

Nguồn báo cáo kết quả kinh doanh SGDI.

Thành quả trên là kết quả của sự năng động, đoàn kết, lòng quyết tâmvà sự cố gắng không mệt mỏi của toàn thể cán bộ công nhân viên SGDI trongnhững năm qua Bên canh việc tăng cờng huy động và sử dụng đồng nội tệ,hoạt động mua bán ngoại tệ và thanh toán quốc tế cũng có mức tăng tr ởng khácao, một số dịch và sản phẩm mới đã đợc nghiên cứu và đa vào ứng dụng triểnkhai nh: Hệ thống rút tiền tự động ATM, dự án thẻ tiền lẻ song song với mởrộng hoạt động kinh doanh ban lãnh đạo SGDI đã coi trọng đúng mức đếncông tác đào tạo và đào tạo lại đội ngũ cán bộ, coi trọng đội ngũ cán bộ làmcông tác giảng dạy, đào tạo, chú trọng đào tạo chiều sâu h ớng vào kỹ năngnghiệp vụ, cơ chế chính sách cho cán bộ công nhân viên

3 Mục tiêu, ph ơng h ớng hoạt động.

Với phơng châm hoạt động: “Tiết kiệm an toàn hiệu quả”, SGDI Ngân hàng công thơng Việt Nam đã đề ra mục tiêu hoạt động năm 2002 vàphơng hớng hoạt động những năm tới.

-Mục tiêu năm 2002của SGDI tập trung vào các chỉ tiêu chính nh : nguồnvốn huy động tăng 10%, d nợ cho vay tăng 20%, lợi nhuận cho vay tăng 5%,nợ quá hạn dới 3% tổng d nợ.

Để đạt đợc những chỉ tiêu trên, SGDI đã tích cực chủ động nắm diễnbiến lãi suất thị trờng trong nớc để xây dựng chính sách kinh tế của Nhà nớc,tiếp tục đẩy mạnh các biện pháp huy động và quản lý vốn, chú trọng khai tháccác nguồn tiền gửi có lãi suất thấp, tăng cờng tiếp thị để thu hút khách hàngmới, có dự án sản xuất - kinh doanh hiệu quả để đầu t vốn, xử lý nợ tồn đọng,tranh thủ sự ủng hộ và phối hợp với các cấp chính quyền địa ph ơng để bán tàisản thế chấp thu nợ quá hạn, nợ khó đòi.

Bên cạnh mục tiêu trên, SGDI đã xác định phơng hớng hoạt động trongnhững năm tới SGDI tập trung vào đổi mới và hoàn thiện các vấn đề then chốtnh: đa dạng và tăng nguồn vốn tự có, cơ cấu lại tổ chức cơ quan theo mô hìnhNHTM hiện đại, một bộ máy kinh doanh năng động, có khả năng thích ứngvới thị trờng; mở rộng kinh doanh tín dụng, thực hiện các hình thức, dịch vụtín dụng, dịch vụ quản lý vốn đối với các chơng trình tín dụng phi thơng mạicho Nhà nớc, cho các tổ chức tài chính tín dụng và các định chế tài chínhkhác.

Xử lý giải quyết dứt điểm các khoản nợ khó đòi, nợ cho vay có tính chấtphi thơng mại, nhằm lành mạnh hóa tài chính và minh bạch hoá bảng tổng kếttài sản theo các tiêu chuẩn kế toán phù hợp với thông lệ quốc tế.

II Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGDI

1 Quy định của Ngân hàng công th ơng Việt Nam và SGDI về vấn đềthế chấp bất động sản.

Bất động sản là tài sản có giá trị và quan trọng đối với các cá nhân tổchức và hộ gia đình cho nên các hoạt động kinh tế liên quan đến bất động sảnđòi hỏi phải cẩn trọng, cân nhắc kỹ lỡng, hoạt động thế chấp bất động sảncũng vậy Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong hoạtđộng thế chấp bất động sản, ở nớc ta đã hình thành một hệ thống các văn bảnpháp luật xuyên suốt từ trung ơng tới các văn bản hớng dẫn chỉ đạo của cácngân hàng thơng mại Những nội dung về thế chấp bất động sản đã đợc quyđịnh trong những văn bản pháp luật sau: Bộ luật dân sự (Ch ơng V); Luật đấtđai năm 1993; luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1993, cóhiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1999; nghị định số 17/1999/NĐCP ngày29/3/1999 của Chính phủ, thông t số 1417/1999/thị trờng ngày 18/9/1999 củaTổng cục địa chính hớng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐCP Đối vớiSGDI, Ngân hàng công thơng Việt Nam căn cứ vào hệ thống văn bản phápluật hiện hành và tình hình thị trờng, quy định trình tự, thủ tục về việc thếchấp bất động sản Bất động sản gồm đất đai và các tài sản gắn với đất, việcthế chấp đất đai thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất Vì vậy quy định củaNgân hàng công thơng Việt Nam về việc thế chấp bất động sản bao gồm quyđịnh về thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn với đất (chủ yếu lànhà ở) bao gồm:

a) Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất: quyền sử dụng đất có thể đ ợcthế chấp một phần hoặc toàn bộ; khi hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sửdụng đất thì nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác của ng ời thếchấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận.

b) Điều kiện thế chấp.

b1) Đối với hộ gia đình, cá nhân: để tránh tình trạng đem đất đai cùngtài sản gắn trên đất làm vật đảm bảo thế chấp nhiều nơi và đảm bảo sử dụngđúng mục đích vốn vay thì điều kiện thế chấp gía trị quyền sử dụng đất tạiSGDI đợc quy định nh sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đ ợcNhà nớc giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đợc Nhà nớc cho thuê mà đã trảtiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả trớc tiền thuê đất cho nhiềunăm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm Giá trịquyền sử dụng đất đợc thế chấp trong trờng hợp thuê đất gồm tiền đền bùthiệt hại khi Nhà nớc cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà n ớcsau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liềnvới đất đó.

+ Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đấthàng năm thì đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đấtthuê.

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng đ ợc thế chấp giátrị quyền sử dụng đất.

b2) Đối với tổ chức: Tổ chức kinh tế đợc thế chấp giá trị quyền sử dụngđất tại SGDI khi có một trong các điều kiện sau:

+ Đất do Nhà nớc giao có thu tiền.

+ Đất do nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp.

+ Đất do Nhà nớc cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuêhoặc đã trả trớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đ ợc trảtiền còn lại ít nhất là 5 năm Giá trị quyền sử dụng đất đợc thế chấp trong tr-ờng hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi đợc Nhà nớc cho thuê đất (nếucó), tiền thuê đất trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đãsử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó.

+ Trờng hợp tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sửdụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muốihoặc đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì đ ợc thế chấptài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.

Bên cạnh những điều kiện trên thì khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đấtvà các tài sản gắn liền với đất, cá nhân, hộ gia đình và tổ chức kinh tế phải cógiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu cha đợc cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất thì SGDI đợc phép căn cứ vào quyết định giao đất, hợp đồng thuêđất, giấy nộp tiền sử dụng đất để cho vay.

quyết định giao đất, hợp đồng thuêđất; giấy nộp tiền sử dụng đất) + sơđồ thửa đất.

d) Trình tự thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà.d.1) Đối với hộ gia đình cá nhân

Khi bên thế chấp và SGDI ký kết hợp đồng thế chấp theo mẫu số 4 banhành kèm theo Nghị định số 17/1999/NĐ-CP Sau khi các bên ký kết hợpđồng, bên thế chấp phải đăng ký tại UBND phờng, thị trấn nơi có đất Khihoàn thành đăng ký, SGDI cho vay theo thoả thuận trong hợp đồng.

d.2) Đối với tổ chức:

Bên thế chấp kê khai nội dung thuộc phần mình quy định tại phần I củabản hợp đồng thế chấp và nộp hồ sơ thế chấp cho Sở địa chính - nhà đất.Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở địa chính - nhàđất thẩm tra hồ sơ, xác nhận cho từng trờng hợp đợc thế chấp vào mục II phần2 bản hợp đồng thế chấp; nếu không đợc thế chấp thì trả lại hồ sơ và thôngbáo cho tổ chức đó biết lý do không đợc thế chấp Sau khi có xác nhận đợcthế chấp của Sở địa chính nhà đất, bên thế chấp và SGDI ký kết hợp đồng thếchấp Bên thế chấp đăng ký thế chấp tại Sở địa chính nhà đất.

e) Xác định giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.e.1) Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đợc xác định nh sau:

+ Đất đợc Nhà nớc giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp, môi trờng thuỷ sản, làm muối, nhà ở, đất chuyên dùng;đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất đó không dongân sách Nhà nớc cấp, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận quyền chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngời khác hoặc đợc Nhà nớc giao có thutiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đợc xác định theo giáđất của UBND thành phố Hà Nội ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp.

+ Đất đợc Nhà nớc cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đấtcho cả thời gian thuê, đất đợc Nhà nớc cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiềnthuê đất cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà n-ớc cấp; đất đợc Nhà nớc cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất chonhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm; đất đ ợcNhà nớc cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thờigian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm và tiền thuê đất đó không dongân sách Nhà nớc cấp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp gồm tiền đền bù

thiệt hại khi đợc Nhà nớc cho thuê đất (nếu có) và tiền thuê đất đã trả cho Nhànớc sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng.

Đất đợc Nhà nớc cho tổ chức kinh tế, cá nhân nớc ngoài; ngời Việt Namđịnh c ở nớc ngoài đầu t vào Việt Nam theo luật đầu t nớc ngoài tại Việt Namthuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữucủa mình đã đầu t xây dựng trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấpđợc xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc sau khi trả đi tiền thuêđất đã trả cho thời gian sử dụng.

+ Đất đợc Nhà nớc giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đấtđể sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷsản, làm muối, đất đợc Nhà nớc cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuêđã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thờigian thuê đất đã trả tiền còn lại dới 5 năm, thì giá trị tài sản thế chấp khôngtính giá trị quyền sử dụng đất.

+ Trờng hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà ngời thuê đất đợcmiễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị quyền sử dụngđất thế chấp đợc tính theo giá trị thuê đất trớc khi đợc miễn giảm.

e.2) Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất khi thế chấp

Giá trị tài sản gắn liền với đất đợc xác định căn cứ vào đơn giá xâydựng, thời hạn sử dụng, tình hình tài sản tại thời điểm thế chấp, có thể SGDIđịnh giá hoặc thuê tổ chức có chuyên môn định giá

Việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền,thì giá trị tài sản đảm bảo tiền vay bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trịtài sản gắn liền với đất Mức cho vay đợc xác định không vợt quá 70% giá trịtài sản đảm bảo tiền vay.

g) Xoá thế chấp, xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.g.1) Xoá thế chấp.

Khi bên thế chấp hoàn thành nghĩa vụ trả nợ thì SGDI xóa thế chấp việcxoá thế chấp thực hiện nh sau:

+ Bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình gửi thông báo giải chấp đếnUBND xã, phờng, thị trấn nơi đã đăng ký thế chấp

+ Bên thế chấp là tổ chức thì phải gửi thông báo giải chấp đến Sở địachính - nhà đất để xoá đăng ký thế chấp.

UBND xã, phờng, thị trấn, Sở địa chính - nhà đất kiểm tra hồ sơ để xoáđăng ký thế chấp trong sổ đăng ký thế chấp đất đai

g2.) Xử lý tài sản thế chấp.

Khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụtrả nợ theo hợp đồng thế chấp thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn trên đất đ -ợc xử lý để thu hồi nợ

Trong quá trình xử lý tài sản thế chấp và thu hồi nợ, SGDI sẽ xem xétgiảm, miễn lãi cho bên vay theo quy chế giảm, miễn lãi của ngân hàng.

* Thời điểm tài sản đợc xử lý bởi tổ chức tín dụng:

- Sau 60 ngày, kể từ ngày phải trả nợ, nếu khách hàng không thực hiệnđợc nghĩa vụ của mình, tài sản thế chấp sẽ đợc xử lý nh thoả thuận.

- Trờng hợp bên vay là tổ chức kinh tế bị giải thể theo luật phá sản, * Phơng thức xử lý tài sản thế chấp

- Trờng hợp nhận thấy tài sản thế chấp cần thiết cho hoạt động kinhdoanh của mình, SGDI và bên thế chấp thoả thuận phơng án gán nợ Hai bênthoả thuận giá cả cụ thể trên cơ sở giá trị còn lại của tài sản, mặt bằng tài sản,giá cùng loại tại địa bàn vào thời điểm thoả thuận.

- Trờng hợp không nhận gán nợ hoặc không thoả thuận đ ợc theo phơngán nhận gán nợ, ngân hàng yêu cầu bên thế chấp đứng chủ bán tài sản Đây làphơng án tối u nhất vì sẽ tránh đợc chi phí phát sinh về xử lý tài sản.

- Ngoài ra, ngân hàng có thể bán trực tiếp hoặc thông qua bán đấu giáđể thu hồi nợ.

+ Đấu giá trực tiếp

+ Uỷ quyền bán đấu giá, giao cho bên thứ 3 thực hiện việc bán đấu giá.- Nếu các hớng xử lý trên không thực hiện đợc thì ngân hàng đề nghịtoà án có thẩm quyền giải quyết.

- Nếu tranh chấp và việc kiện tụng tại toà án phát sinh, tài sản bảo đảmsẽ đợc xử lý theo phán quyết của toà án hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền.

- Trong trờng hợp phá sản, tài sản thế chấp đợc xử lý theo luật phá sản.Sau khi bất động sản thế chấp đợc xử lý, ngời nhận quyền sử dụng đấttrong trờng hợp này đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện nay, tại SGDI một hợp đồng tín dụng có bất động sản thế chấp baogồm các bớc thể hiện qua sơ đồ sau:

Sơ đồ quy trình tín dụng

Kiểm tra tr ớc khi cho vay

Kiểm tra giấu tờ Kiểm tra thực địa

Định giá

Đồng ý cho vay, xác định mức cho vay

Quản lý bất động sản thế chấp

Kiểm tra định kỳ Kiểm tra đột xuất Giữ giấy tờ TSCĐ

Kiểm tra đột xuất Thanh lý hợp đồng TC

-Hoàn trả hồ sơ giấy tờ -Gia hạn nợ Trả đ ợc nợ Không trả đ ợc

nợ

Trong phạm vi đề tài này, ta sẽ phân tích tình hình thực tế tại SGDI theotrình tự các bớc trên và tập trung vào vấn đề định giá và xử lý bất động sản thếchấp.

2 Kiểm tra tr ớc khi cho vay:

Với mỗi cán bộ tín dụng tại SGDI, việc kiểm tra bất động sản thế chấptrớc khi cho vay là công việc không thể thiếu, đây là một trong những b ớc củaquy trình tín dụng đã đợc quy định Kiểm tra trớc khi cho vay bao gồm kiểmtra giấy tờ và kiểm tra thực địa Khi kiểm tra giấy tờ, ngoài kiểm tra tính đầyđủ và hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở; bảngkê khai tài sản bảo đảm tiền vay (nếu có), các giấy tờ có liên quan khác củatài sản đảm bảo tiền vay, thì phải kiểm tra các giấy tờ sau:

+ Với các tổ chức kinh tế thì phải có - Quyết định hoặc giấy phép thành lập.

- Giấy phép hành nghề đối với các trờng hợp luật pháp quy định phải cógiấy phép hành nghề.

- Điều lệ hoạt động

- Quyết định bổ nhiệm giám đốc, kế toán trởng.- Các giấy tờ khác có liên quan.

+ Với cá nhân, hộ gia đình thì gồm: Số hộ khẩu, chứng minh th , giấyđăng ký kinh doanh (nếu có).

Tất cả các giấy tờ trên phải là bản gốc hoặc bản sao có công chứng đốivới những trờng hợp có đầy đủ giấy tờ hợp lệ thì cán bộ tín dụng sẽ hớng dẫnkhách hàng làm hồ sơ vay vốn, hồ sơ gồm:

+ Giấy đề nghị vay vốn (làm theo mẫu).

+ Hồ sơ tài chính của khách hàng (nếu khách hàng là tổ ch c kinh tế)gồm: báo cáo tài chính trong 3 năm gần nhất liên tục, báo cáo các tình hìnhtài chính đến ngày vay vốn.

+ Hồ sơ sử dụng tiền vay.

- Với vay ngắn hạn, phải có phơng án vay vốn và chứng từ chứng minhcho phơng án và đối tợng vay vốn.

- Với vay trung và dài hạn: phải có dự án đầu t đã đợc cấp có thẩmquyền phê duyệt và các giấy tờ khác liên quan đến mục đích sử dụng tiền vay.

- Phơng án trả nợ (gốc và lãi)

Cán bộ tín dụng có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, trung thực và hợppháp về hồ sơ vay vốn của khách hàng, nếu thiếu phải thông báo để kháchhàng bổ sung Tuy nhiên, ở phạm vi đề án này ta không đi sâu vào tìm hiểunhững loại giấy tờ trên mà chủ yếu là các giấy tờ có liên quan đến bất độngsản bảo đảm tiền vay.

Tính đầy đủ và hợp pháp của các giấy tờ bảo đảm tiền vay là một quytắc không thay đổi Đối với những khách hàng vay là cá nhân, hộ gia đình haycác tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh, khi vay vốn tại SGDI bắt buộc phải cótài sản bảo đảm, tài sản đảm bảo bao gồm nhiều loại nh : các loại giấy tờ cógiá, kim loại quý, đá quý nhng với các khoản vay trung và dài hạn tài sảnđảm bảo tiền vay thờng là bất động sản Tính đầy đủ của hồ sơ đảm bảo củakhách hàng có thể linh động đợc nếu họ là khách hàng thờng xuyên củaSGDI, có uy tín, tiềm năng tài chính lớn và chủ yếu là ph ơng án sử dụng vốnvay và phơng án trả nợ gốc và lãi

Đối với những trờng hợp khách hàng vay vốn có tài sản thế chấp ngoàiviệc kiểm tra các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, cán bộ tín dụng cònphải kiểm tra tình hình thực tế của tài sản trên Việc kiểm tra thực tế rất quantrọng, từ tình hình thực tế, cán bộ tín dụng có thể đánh giá mức độ trung thựcvề những thông tin về bất động sản mà khách hàng vay vốn cung cấp cho họ,hay có thể lờng đợc những rủi ro có thể xảy đến với tài sản thế chấp Từ đó cóbiện pháp kiểm soát tài sản đảm bảo phù hợp Việc kiểm tra tình hình thực tế

có là công việc quan trọng để cán bộ tín dụng xác định giá trị của bất độngsản Thông thờng khi đến kiểm tra, cán bộ tín dụng báo trớc cho khách hàngvà khi điều tra thu thập thông tin thì ngoài những thông tin mà khách hàngcung cấp, cán bộ tín dụng còn phải thu thập thông tin từ UBND ph ờng sở tại,từ những ngời hàng xóm của chủ nhà đây là nguồn thông tin thực tế và rấtđáng tin cậy.

Việc kiểm tra trớc khi cho vay rất quan trọng nó quyết định đến việckhách hàng có đợc vay hay không đối với những trờng hợp phải có bất độngsản thế chấp Khi kiểm tra trớc khi cho vay thì cán bộ tín dụng phải chú ý đếntính hợp pháp của giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp bởi vì đã có những tr -ờng hợp khách hàng dùng giấy tờ giả để vay vốn, sau đó dây d a không trả nợvà khi đó ngân hàng cũng gặp nhiều khó khăn trong việc thu hồi vốn Thứ đếnlà khi kiểm tra trên thực tế, thì phải chú ý khi khách hàng đ a đến kiểm tra mộtnơi nào đó mà không phải của khách hàng, tài sản không thuộc tài sản thếchấp.

Khi cán bộ tín dụng hoàn tất việc kiểm tra trớc khi cho vay, nếu đủ điềukiện thì ngân hàng và ngời vay vốn sẽ lập hợp đồng tín dụng, và hợp đồng thếchấp Tại SGDI, hợp đồng thế chấp bất động sản gồm: hợp đồng thế chấp tàisản, bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, biênbản định giá bất động sản.

Khi lập hợp đồng thế chấp bất động sản, khách hàng phải xin xác nhậnđợc quyền thế chấp của Sở địa chính - nhà đất (nếu là tổ chức) hoặc UBNDxã, phờng, thị trấn (nếu là cá nhân, hộ gia đình) nơi có nhà đất thế chấp Saukhi đợc phép của các cơ quan trên thì đại diện SGDI và khách hàng ký kết hợpđồng thế chấp bất động sản và công chứng tại phòng công chứng Trong thờigian thế chấp ngân hàng sẽ giữ biên bản gốc giấy tờ về tài sản thế chấp, hợpđồng thế chấp đợc lập thành 3 bản, 1 bản khách hàng thế chấp giữ, 1 bản cánbộ tín dụng giữ để theo dõi tài sản trong thời gian thế chấp, bản gốc đ ợc đavào kho lu trữ bảo quản của ngân hàng Sau đó, SGDI sẽ thông báo tới các cơquan nh: UBND phờng, Sở địa chính - nhà đất nơi có tài sản thế chấp để cácbên cùng phối hợp quản lý.

3 Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGDI

Theo báo cáo mới nhất của phòng kinh doanh tại SGDI, tính đến quý Inăm 2002, SGDI có tổng d nợ là 1500 tỷ đồng, trong đó 200 tỷ đồng là cáckhoản vay có tài sản đảm bảo (chiếm 14% tổng d nợ) Trong số này, có 143 tỷđồng là những khoản vay có tài sản bảo đảm là bất động sản (nhà và đất).