Một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác định giá quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN trong thời gian tới

Một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác định giá quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI- NHCTVN trong thời gian tới I. Bài học rút ra trong định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp 1. Những thuận lợi và thành công Tín dụng là một trong những hoạt động chính của ngân hàng, bao gồm tín dụng có tài sản đảm bảo và tín dụng không có tài sản đảm bảo. Trong tín dụng có tài sản đảm bảo thì hình thức tín dụng có bất động sản thế chấp đóng vai trò rất quan trọng, nó góp phần tái tạo nguồn vốn để các tá nhân trong nền kinh tế mở rộng sản xuất kinh doanh, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển, tạo thu nhập, nâng cao đới sống vật chất và tinh thần cho nhân dân, thu hút thêm lao động cho nên hình thức tín dụng này đã đợc quy định trong các văn bản pháp luật của n- ớc ta nh: bộ luật dân sự, luật đất đai, các nghị định của chính phủ, thông t hớng dẫn của các bộ. Bên cạnh đó ngành ngân hàng cũng đã có sự chỉ đạo, hớng dẫn, giám sát đối với nghiệp vụ này, bởi vì ngoài việc góp phần thực hiện các chỉ tiêu vĩ mô nó còn có ý nghĩa quan trọng trong việc tồn tại và phát triển của ngân hàng. Trong hình thức tín dụng có bất động sản thế chấp, các công việc nh: định giá tài sản thế chấp, quản lý tài sản trong thời gian thế chấp và xử lý tài sản thế chấp có vai trò quan trọng hàng đầu, bởi vì kết quả của công tác định giá là cơ sở để xác định mức cho vay; quản lý bất động sản trong thời gian thế chấp giúp ngân hàng bảo vệ đợc những lợi ích của mình, hạn chế và ngăn chặn những vi phạm của ngời vay trong các cam kết, còn xử lý bất động sản thế chấp giúp cho ngân hàng có thể bảo toàn đợc nguồn vốn của mình trong trờng hợp khách hàng không trả đợc nợ khi đến hạn. 1 1 Vậy cơ sở pháp lý của những hoạt động trên đã đợc quy định rõ ràng, cụ thể cùng với sự chỉ đạo, hớng dẫn của cơ quan cấp trên, cụ thể là ngân hàng công th- ơng Việt Nam và ngân hàng Nhà nớc đã tạo ra những thuận lợi đối với nghiệp vụ này của SGDI. Bên cạnh đó, còn có hàng loạt những nhân tố khác nh: + Thứ nhất là sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản ở nớc ta. Thị trờng bất động sản ở nớc ta đang đợc khuyến khích mở rộng, phát triển bằng nhiều công cụ của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền, khi thị trờng này đợc mở rộng và phát triển thì các thông tin cần thiết để xác định giá trị bất động sản thế chấp sẽ đợc phổ biến cập nhật hơn, các quy tắc kỹ thuật định giá đợc sử dụng phổ biến điều này giúp cho việc định giá bất động sản thế chấp đợc chính xác hơn bên cạnh đó thị trờng bất động sản phát triển thì việc xử lý một bất động sản để thu hồi nợ của ngân hàng cũng trở nên dễ dàng hơn. Chính vì vậy mà ngân hàng ngày càng yên tâm hơn và thúc đẩy mở rộng quy mô của hình thức tín dụng này. + Thứ hai là sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan Nhà nớc liên quan nh: UBND phờng, sở địa chính - nhà đất, phòng công chứng, toà án sự phối hợp giữa các cơ quan này với ngành ngân hàng sẽ tạo điều kiện giúp ngân hàng quản lý, xử lý bất động sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật và bảo toàn đợc nguồn vốn của mình. + Thứ ba là sự tuân thủ, chấp hành các cam kết từ phía khách hàng. Đây là nhân tố không kém phần quan trọng trong điều kiện nền kinh tế thị trờng hiện nay. Đa phần các rủi ro đối với nguồn vốn của ngân hàng đều xuất phát từ phía khách hàng, nếu khách hàng nghiêm chỉnh thực hiện những cam kết khi vay vốn thì ngân hàng sẽ thực hiện đợc mục đích, chỉ tiêu đặt ra, tác động đến việc mở rộng quy mô, hạn mức tín dụng của ngân hàng. Với những thuận lợi trên cùng với sự cố gắng, nỗ lực của toàn thể cán bộ tại SGDI nói chung cũng nh cán bộ tín dụng nói riêng mà hoạt động tín dụng có bất động sản thế chấp ngày càng mở rộng về quy mô, phát triển về chất lợng. Thể hiện ở d nợ năm 2001 là 143 tỷ đồng, (chiếm 9,59 % tổng d nợ) tăng 74 tỷ đồng so với năm 2000. Cùng với những kết quả đạt đợc thì các nghiệp vụ nh: định giá quản lý bất động sản thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp cũng thu đợc những thành 2 2 công đáng kể: giá trị của bất động sản thế chấp đợc xác định gần tơng đơng với giá trị bất động sản tơng tự đợc mua bán trên thị trờng, điều này chứng tỏ giá trị bất động sản thế chấp đã đợc xác định gần tơng ứng với giá trị thực của nó, điều này không phải ngân hàng nào cũng làm đợc, ngôi nhà số 23 Hàng Đờng đợc định giá là 35 triệu đồng/1m 2 đất là một ví dụ. Điều này đã phản ánh sự trởng thành trong công tác định giá tại SGDI nếu không xét theo giác độ chuyên môn. Những thành công trong việc kiểm tra, quản lý hồ sơ bất động sản thế chấp cũng nh chính bất động sản đó trên thực địa đã thể hiện ở d nợ (quy mô) tăng qua các năm trong khi nợ quá hạn ngày càng chiếm tỷ trọng nhỏ so với tổng d nợ. Việc xử lý bất động sản thế chấp để thu nợ cũng có những thành công đáng kể, đó là việc ngân hàng đã sử dụng thành công những giải pháp mềm nh: thoả thuận để khách hàng bán bất động sản của mình để trả nợ; đã hạn chế đến mức tối thiểu những vụ kiện cáo giữa ngân hàng và khách hàng 2. Những khó khăn trong định giá và xử lý bất động sản thế chấp Cùng với những thuận lợi và thành công trên, việc định giá và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI cũng gặp không ít những khó khăn, những khó khăn này mang tính khách quan muốn giải quyết đợc đòi hỏi phải có sự tích cực, thiện chí của các cơ quan liên quan. Khó khăn thứ nhất là về luật: tuy công việc định giá, xử lý bất động sản thế chấp đã đợc quy định tại bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dới luật nhng giữa các văn bản này vẫn có sự cha thống nhất, nội dung vẫn mang tính định hớng và còn nhiều bất cập so với thực tế, chẳng hạn nh nghị định 87/CP ngày17/ 8/ 1994 của chính phủ về quy định khung giá các loại đất và quyết định 3519 ngày 12/9/1997 của UBND thành phố Hà Nội về quy định khung giá các loại đất tại Hà Nội là một ví dụ điển hình. Theo khung giá đợc quy định trong quyết định 3519 của UBND thành phố Hà Nội thì mức giá cao nhất đợc xác định đối với những lô đất mức A, vị trí 1 thuộc đờng loại I là 9,8 triệu/m 2 tức là chỉ bằng khoảng 1/8 so với thực tế. Các mức giá đợc quy định thấp nh vậy sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi áp dụng, nếu ngân hàng áp dụng khung giá của UBND thành phố Hà Nội vào định giá bất động sản thế chấp thì giá trị của bất động sản sẽ rất thấp, dẫn tới việc 3 3 mức vốn vay không đáp ứng đợc nhu cầu của khách hàng, sẽ làm nản lòng khách hàng và có thể vốn vay sẽ không đợc sử dụng theo đúng mục đích nh cam kết ban đầu. Còn nếu ngân hàng không áp dụng thì trong trờng hợp khoản vay gặp rủi ro, khả năng ngân hàng không thu đủ nợ gốc là không tránh khỏi vì khi toà án xác định giá trị của bất động sản thế chấp cơ quan này lại áp dụng khung giá của Nhà nớc, do đó giá trị của bất động sản sẽ thấp hơn giá đợc xác định ban đầu (đối với trờng hợp phải nhờ toà án can thiệp). Cùng với khung giá thấp thì việc cha ban hành một văn bản pháp luật quy định trình tự, thủ tục, phơng pháp định giá bất động sản của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cũng gây khó khăn cho phía ngân hàng khi định giá bất động sản thế chấp. Các cách mà ngân hàng sử dụng hiện nay để định giá bất động sản thế chấp mang tính kinh nghiệm là chủ yếu và do vậy giá trị của bất động sản thế chấp đợc xác định còn mang tính tơng đối , có khi ngời định giá thấy kết quả gần tơng đơng với giá thị trờng là đợc. Sự phối hợp giữa các cơ quan hữu quan nh: toà án, UBND phờng, sở địa chính - nhà đất, cơ quan công chứng, ngân hàng Nhà nớc với ngân hàng trong việc xử lý bất động sản để thu hồi nợ cũng là vấn đề khó khăn đặt ra đối với ngân hàng. Hiện nay có nhiều trờng hợp biện pháp bảo đảm cho khoản vay bằng bất động sản chỉ là khoản thu dự phòng mà vấn đề chính là tính khả thi của phơng án sử dụng vốn vay cho nên đối với những trờng hợp nh vậy ngời vay nếu cha có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà mà có một loại giấy tờ khác nh: giấy chuyển nhợng; giấy chứng nhận tạm thời thì ngân hàng vẫn giải quyết cho vay vốn. Nhng nếu những khoản vay này gặp rủi ro khách quan dẫn tới việc khách hàng vay không trả đợc nợ thì việc xử lý bất động sản để thu hồi nợ của ngân hàng sẽ gặp nhiều khó khăn, khi phải nhờ đến cơ quan pháp luật nh toà án, công chứng. Thực tế, mặc dù bản án, quyết định của toà án đã có hiệu lực pháp luật và đã có đơn yêu cầu thi hành án của ngân hàng (ngời đợc thi hành án), nhng cơ quan thi hành vẫn cha tổ chức thi hành với lý do bản án, quyết định của toà án cha rõ ràng, hoặc lý do khác. Do đó ngân hàng phải chờ cơ quan thi hành án đề nghị toà giải thích rõ bản án, quyết định có hiệu lực để dễ tổ chức thi hành. Thời gian chờ đợi này thờng kéo dài đến hàng tháng, thậm chí có trờng hợp ngân hàng phải chờ đến 4 4 nửa năm mới nhận đợc văn bản trả lời của cơ quan thi hành án. Vì vậy việc ngân hàng thu hồi nợ thông qua công tác thi hành bản án, quyết định có hiệu lực của toà án là rất chậm. Mặt khác, nhiều trờng hợp cơ quan thi hành án đã tổ chức thi hành bản án, quyết định có hiệu lực của toà án và giao tài sản cho ngân hàng tự xử lý để thu hồi nợ, nhng ngân hàng không thể xử lý đợc những tài sản đó vì hồ sơ pháp lý của tài sản cha đầy đủ. Để hoàn thiện đợc hộ sơ pháp lý của tài sản, thì ngân hàng không chỉ mất nhiều công sức và tiền bạc mà còn gặp không ít rắc rối, phiền toái. Theo các cán bộ tín dụng thì sở dĩ còn có các tài sản đảm bảo nợ vay đợc giao từ các vụ án cha hoàn thiện hồ sơ pháp lý là do trong khoảng thời gian dài, nớc ta buông lỏng việc quản lý đất đai và công tác xây dựng cho nên vẫn còn nhà ở và quyền sử dụng đất tài chính của khách hàng vay cha có đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất hợp pháp. Vì vậy việc xử lý bất động sản thế chấp của ngân hàng cần có sự quan tâm của chính phủ và sự hỗ trợ, giúp đỡ của các bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan. Khó khăn thứ ba mà ngân hàng gặp phải là sự biến động không ổn định của thị trờng bất động sản. Thị trờng bất động sản ở nớc ta mới hình thành và phát triển, Nhà nớc vẫn đang cố gắng định hớng và kiểm soát thị trờng này bằng nhiều biện pháp nhng hiện nay nhìn chung thị trờng bất động sản vẫn cha thực sự thuộc kiểm soát của Nhà nớc, là một thị trờng phi chính thức, bị chi phối bởi các nhà đầu cơ. Do vậy thị trờng luôn biến động, xuất hiện cầu ảo về nhà đất dẫn đến giá cả nhà đất tăng cao, không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trờng. Đây là một khó khăn, thách thức lớn đối với những cán bộ tín dụng làm công tác định giá tại SGDI, bởi vì việc định giá một bất động sản thế chấp khác so với việc định giá bất động sản với mục đích mua bán cho thuê, ở chỗ mức giá này mang tính thời kỳ, nó phải đợc duy trì tơng đối trong khoảng thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực, điều này sẽ không thành vấn đề nếu thị trờng bất động sản ổn định, nhng thực tế không phải nh vậy, thị trờng luôn biến động, điều này sẽ gây khó khăn cho việc dự báo giá cả, nhu cầu về bất động sản trong tơng lai, của cán bộ tín dụng. Không những thế, việc thu thập và phân tích thông tin từ thị trờng 5 5 cũng gặp khó khăn bởi vì với thị trờng biến động thì thông tin dễ trở nên lạc hậu và tính chính xác kém. Khó khăn thứ t là xuất phát từ phía khách hàng. Còn có nhiều trờng hợp khách hàng cung cấp thông tin không chính xác về bất động sản thế chấp của mình, vi phạm các cam kết trong hợp đồng, không tích cực phối hợp cùng ngân hàng giải quyết những rủi ro, xử lý tài sản. Thực tế có nhiều trờng hợp, bản thân khách hàng cũng cha nắm rõ đặc điểm, giá trị của nhà đất cùng các công trình khác trên đất dùng làm tài sản thế chấp, cũng nh không nắm rõ thông tin về giá cả bất động sản trên thị trờng nên việc cung cấp thông tin cho cán bộ định giá đôi khi cha chính xác. Mặt khác, đối với những trờng hợp ngân hàng phải phát mãi bất động sản thế chấp để thu hồi nợ thì việc ngân hàng tiếp nhận tài sản để bán cũng gặp nhiều khó khăn, trở ngại nh: - Ngời vay tìm đủ mọi cách để lẩn tránh việc phát mại tài sản, bỏ trốn trớc khi toà lấy lời khai ban đầu, lấy lời khai toà án nghiên cứu, phải đình hoãn xử cho đến khi công an bắt đợc con nợ, dựa vào quyền có nhà ở do luật quy định, bên thế chấp chây ỳ gây khó khăn cho ngân hàng nh đòi phải có chỗ ở khác, cố tình sử dụng quyền kháng cáo để trì hoãn việc trả nợ, xin kiến nghị giám đốc thẩm để toà buộc phải xử lý nhiều lần. - Một số khách hàng có nhà đất thế chấp trớc đây có giấy tờ cha hợp lệ, cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc việc xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng không đúng thẩm quyền. Nhà đất do ông cha để lại, nhiều ngời cha muốn làm các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà vì khi xây dựng trớc đây thiếu giấy tờ cấp phép, mặt khác thuế sang tên trớc bạ cao tạo ra tâm lý không muốn hoàn chỉnh hồ sơ chính chủ. Vì vậy tạo ra việc xử lý bất động sản thế chấp gặp khó khăn khi nợ khó đòi phát sinh. - Bên vay thực hiện hành vi lừa đảo, một bất động sản đem thế chấp ở nhiều nơi, tài sản đã đem thế chấp nhng vẫn có thủ đoạn tẩu tán, bán tài sản khiến cho ngân hàng phải gánh chịu hậu quả. - Bên vay phá sản, mất khả năng thanh toán phải trốn nợ nên không ký nhận lại nợ vay do đó không thể làm đợc thủ tục xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. 6 6 Bên cạnh đó một số bất động sản khi phát mại gặp khó khăn là do không phù hợp với nhu cầu, thị hiếu ngời mua, tâm lý ngời mua không muốn mua tài sản của ngời vỡ nợ, nếu bán qua trung tâm đấu giá thì chi phí quá cao. Thêm vào đó thị trờng bất động sản ở Việt Nam còn phôi thai, còn nhiều vớng mắc về pháp lý, hành chính nên quá trình mua bán, chuyển nhợng còn nhiều ách tắc. Tóm lại, cùng với những thuận lợi và kết quả đạt đợc, công tác định giá và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn, để khắc phục những khó khăn này đòi hỏi phải có sự phối hợp, giúp đỡ của các cơ quan, ngành liên quan, từ những khó khăn trên mà hiện nay tại SGDI vẫn còn những tồn tại cần giải quyết. 3. Những tồn tại trong định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI hiện nay Trong điều kiện nền kinh tế thị trờng nh nớc ta hiện nay, hoạt động tín dụng ngân hàng không đơn giản chỉ để kiếm lời cho bản thân ngân hàng. Bằng nhiều cách, ngân hàng cho vay đẩy mạnh sự tăng trởg kinh tế của đất nớc, chẳng hạn, các công ty muốn mở rộng kinh doanh hoặc đang trong tình trạng cần thêm vốn lu chuyển đều có thể đến ngân hàng để xin trợ giúp. Ngân hàng cũng có thể thực hiện một chính sách tín dụng để khuyến khích đợc sự phát triển công nghiệp và đầu t - do đó, tạo ra những điều kiện về công ăn việc làm và cải thiện mức sống. Vì sức mua gia tăng, nhân dân sẽ có xu hớng chi tiêu nhiều hơn các hàng hoá tiêu dùng và theo đó sẽ kích thích sự tăng trởng kinh tế. Nhng một điều rất quan trọng là bất cứ một khoản tiền vay có hiệu quả nào cũng phải dựa vào chính nó, có nghĩa là không phải xét đến khía cạnh bảo đảm. Nếu ngân hàng cấp một khoản tín dụng có bảo đảm nhng lại biết rằng sẽ phải bán vật bảo đảm sau đó để trang trải món nợ thì ngân hàng sẽ không bao giờ cho vay. Sở dĩ có bảo đảm cho một khoản tiền ứng trớc là mọi khoản tín dụng cấp cho khách hàng đều hàm chứa một mức độ rủi ro nhất định, gây ra bởi những sự kiện bất ngờ làm ảnh hởng đến tình hình tài chính của khách hàng. Do vậy, đây là một sự thận trọng phải làm, bất cứ khi nào có điều kiện, bất cứ ở đâu thấy thu nhập bảo đảm là hợp lý với t cách là bảo hiểm giúp cho ngân hàng đối phó với mọi tổn thất. 7 7 Hiện nay ở nớc ta, chính phủ, ngân hàng Nhà nớc đã có nhiều văn bản hớng dẫn các ngân hàng thơng mại xác định cho vay có đảm bảo và cho vay không đảm bảo với từng loại đối tợng vay vốn, thông thờng các khách hàng là t nhân hay doanh nghiệp ngoài quốc doanh khi vay vốn để sản xuất kinh doanh hay tiêu dùng đều phải có tài sản đảm bảo (thờng là bất động sản, máy móc, phơng tiện vận chuyển ), tuy các đối t ợng vay này rất linh động, làm ăn có hiệu quả cao nhng cũng chứa đựng những rủi ro tiềm ẩn không nhỏ. Nói nh vậy không có nghĩa rằng các doanh nghiệp quốc doanh khi vay vốn thì không cần đảm bảo, hiện nay chính phủ và ngân hàng Nhà nớc Việt Nam đã trao cho các ngân hàng thơng mại, quyền chủ động lựa chọn xem các khách hàng có phải có tài sản đảm bảo cho khoản vay hay không. Tại SGDI-NHCTVN hiện nay tổng d nợ của các khoản vay có tài sản đảm bảo chiếm tỷ trọng không lớn (khoảng 14 - 15%) trong đó d nợ có tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm khoản 8 - 9%. Đối với những bất động sản dùng làm tài sản thế chấp mỗi khoản vay thông thờng phải có những thuộc tính sau: - Giá trị của bất động sản thế chấp phải hoàn toàn xác định và có tính ổn định hợp lý trong nhiều năm, đủ đề dự phòng sự mất giá. - Bất động thế chấp phải có thực tính chuyển nhợng trong trờng hợp ngân hàng phải bán để thu hồi nợ (ví dụ: đất đai và nhà đã đợc thiết kế dành riêng cho lĩnh vực thơng mại cụ thể, có thể không dễ dàng tìm đợc ngời mua). - Ngân hàng phải nắm giữ giấy tờ sở hữu bất động sản thế chấp. Nh vậy yêu cầu đầu tiên là bất động sản phải có giấy tờ đầy đủ, chứng minh tính hợp pháp của nó và giá trị của nó phải đợc xác định, tức là phải định giá bất động sản thế chấp. Định giá bất động sản thế chấp là công việc thờng nhật của các ngân hàng, tại SGDI cũng vậy, tuy nhiên đây là một công việc khá mới mẻ về mặt thực tiễn, cộng với những khó khăn về luật pháp sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan hữu quan ; tính không ổn định và cha kiểm soát đợc của nhà nớc về thị trờng bất động sản; sự vi phạm cam kết của khách hàng, cho nên hoạt động định giá của bất động sản thế chấp hiện nay ở SGDI vẫn còn những tồn tại Do sự tồn tại trong một thời gian dài của nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp, hệ thông ngân hàng ở Việt Nam nói chung và SGDI - Ngân Hàng Công 8 8 Thơng Việt Nam nói riêng chủ yếu hoạt động theo chỉ tiêu pháp lệnh của cấp trên, cho nên việc hoạt động kinh doanh trong nền kinh tế thị trờng đặt ra rất nhiều khó khăn, thử thách đối với đội ngũ cán bộ công nhân viên tại đây, việc định giá bất động sản thế chấp hiện nay cũng chịu ảnh hởng của nhân tố này, thể hiện ở sự đánh giá thị trờng bất động sản, thu thập thông tin thị trờng và phân tích các thông tin thu thập đợc. Các quyết định về giá trị của một bất động sản thế chấp th- ờng đợc đa ra độc lập, không có sự liên kết giữa các thông tin thị trờng khi ra quyết định. Chẳng hạn khi xác định giá trị lô đất của bất động sản thế chấp tại đ- ờng Hai Bà Trng thì sau khi thu thập các thông tin về đặc điểm của đất thì cán bộ tín dụng chỉ tìm hiểu xem tại con đờng này các lô đất khi chuyển nhợng thì giá là bao nhiêu một mét vuông và định giá lô đất theo giá đó. Thực ra kết quả này chỉ đ- ợc coi là phù hợp với trờng hợp chuyển nhợng, tức là giá tri lô đất mang tính thời điểm, nó có thể thay đổi bất cứ lúc nào. Nhng với bất động sản thế chấp thì khác giá trị lô đất phải đợc xác định sao cho có tính ổn định trong thời gian thế chấp. Cùng với những vấn đề này, các cán bộ tín dụng vẫn cha thực sự phát hiện và đánh giá các yếu tố tác động đến bất động sản. Đây là một tồn tại khá phổ biến đối với các cán bộ tín dụng hiện nay. Vụ án Minh Phụng Epco vừa qua đã để lại nhiều bài học kinh nghiệm quý giá cho ngành ngân hàng, nhất là bài học về định giá bất động sản thế chấp, trong vụ án này các bất động sản đợc quy định giá cao hơn giá trị thực của nó trên thị trờng, cộng với sự không thống nhất ý kiến giữa các cơ quan chức năng dẫn đến ngành ngân hàng phải chịu một tổn thất rất lớn. Rút kinh nghiệm từ vụ này, hiện nay đa phần các ngân hàng đều thận trọng tới mức chặt chẽ khi đa ra các quyết định liên quan đến giá bất động sản thế chấp, cho nên có bất động sản thế chấp đợc định giá rất thấp, chỉ bằng 1/4 vụ chuyển nhợng tơng tự trên thị trờng. Đây cũng là một vấn đề cần đợc xem xét và cải tiến trong thời gian tới, nếu không sẽ dẫn tới cầu về tín dụng sẽ giảm hoặc khách hàng sẽ chuyển sang ngân hàng khác, do không vay đợc mức vốn cần thiết, vô hình chung đã làm vị thế của ngân hàng giảm sút. Bên cạnh việc định giá đất, việc xác định giá nhà cửa bất động sản thế chấp tại SGDI hiện này cũng còn nhiều tồn tại. Cụ thể là việc xác định giá trị còn 9 9 lại của nhà, các cán bộ không căn cứ vào thời hạn sử dụng của nhà theo thiết kế, một phần cũng do cơ quan xây dựng cha kiểm soát chặt chẽ vấn đề này, bên cạnh đó khi đặt ra quyết định về giá trị nhà các cán bộ tín dụng cũng không căn cứ vào những hoá đơn chứng từ khi xây dựng nhà - đành rằng theo một khía cạnh nào đó chúng không còn phù hợp khi thời gian luôn biến động và cũng vì một lý do nữa- theo các cán bộ tín dụng thì ngời vay có thể đa ra những giấy tờ không chính xác nếu họ yêu cầu. Cho nên việc xác định giá trị của nhà là khá mù mờ và mang tính đại khái. Bên cạnh đó các cán bộ tín dụng cũng ít chú ý đến kiểu cách, kiến trúc ngôi nhà thế chấp, còn trang thiết bị nội thất thì chắc chắn không đợc tính đến (ngày cả những trang thiết bị gắn với nhà) Nh vậy có thể nhận thấy rằng, quá trình định giá bất động sản thế chấp tại SGDI hiên nay vẫn còn những tồn tại, ngoài nguyên nhân khách quan thì yếu tố chủ quan cũng góp phần không nhỏ, đó là: trình độ nhận biết về thị trờng và bất động sản của cán bộ tín dụng cũng nh cha hình thành một phơng pháp định giá nào cụ thể, mang tính nguyên lý cơ sở. Vấn đề xử lý bất động sản tài sản thế chấp cũng còn nhiều tồn tại, vớng mắc. Hiện nay tại SGDI vẫn còn một số bất động sản thế chấp cha xử lý đợc mà nguyên nhân là hồ sơ pháp lý cha đầy đủ và do sự thiếu thiện chí từ phía khách hàng cũng nh khó khăn từ thủ tục giải quyết qua toà án. Đây là một phần hậu quả của việc dễ dãi, nới lỏng trong vấn đề thẩm định hồ sơ bất động sản thế chấp. Trớc kia vấn đề này hiện nay tại SGDI đã đợc khắc phục triệt để, những bất động sản nào không có đầy đủ hồ sơ pháp lý sẽ không đợc thế chấp. Còn tồn tại về việc không dứt khoát trong ra quyết định xử lý bất động sản đảm bảo khi thấy nguy cơ rủi ro với nguồn vốn của mình. Đây cũng là một phần do công tác quản lý bất động sản trong thời gian thế chấp, tức là khi kiểm tra tình hình sử dụng vốn vay và bất động sản thế chấp, cán bộ tín dụng định giá cha định giá đợc hết những yếu tố dẫn đến rủi ro của hoạt động kinh doanh và do đó có thể sau khi kiểm tra một thời gian ngắn ngời vay vốn lâm vào tình trạng không trả nợ, thì ngân hàng cung không nắm đợc. 10 10 [...]... đột xuất 61 B Xử lý bất động sản thế chấp 61 1 Căn cứ và tình hình xử lý 61 2 Tình hình xử lý 63 IV Đánh giá chung 65 Chơng III Một số đề xuất và kiến nghị nhắm hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN 68 I Bài học kinh nghiệm rút ra trong định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp 68 1 Những thuận lợi và thành công 68 2 Những khó khăn 70 3 Những tồn tại. .. của định giá bất động sản thế chấp 5 2.Căn cứ và nguyên tắc định giá 8 3 Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp 12 3.1 Phơng pháp so sánh 13 3.2 Phơng pháp đầu t 20 3.3 Phơng pháp giá thành 23 4 Trình tự tiến hành định giá bất động sản 27 III Quản lý và xử lý bất động sản thế chấp 28 A Quản Lý bất động sản thế chấp 28 1 Sự cần thiết phải quản lý bất động sản. .. Những tồn tại 74 II Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDINHCTVN 78 A Một số biện pháp đề xuất nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại SGDI trong thời gian tới 79 B Một số kiến nghị 82 1 Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền 82 1.1 Đầy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà 82... xử lý bất động sản thế chấp I Tài sản thế chấp và vai trò của thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế xã hội 1 Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản 1 2.Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp 3 28 28 3.Vai trò của thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế xã hội 4 II Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp 5 1.Khái niệm và vai... động sản thế chấp 28 2 Hình thức quản lý bất động sản thế chấp 29 B Xử lý bất động sản thế chấp 30 1 Sự cần thiết phải xử lý bất động sản thế chấp trong trờng hợp ngời vay không trả đợc nợ 30 2 Các hình thức xử lý bất động sản thế chấp khi ngời vay không trả đợc nợi 31 Chơng II Tình hình định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI NHCTVN I Một số nét khái quát về tình hình hoạt động của... thành và phát triển 32 2 Hoạt động của SGDI 34 3 Mục tiêu, phơng hớng hoạt động 38 II Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGDI 39 1 Quy định của NHNN và NHCT Việt Nam về thế chấp bất động sản 39 29 29 2 Kiểm tra trớc khi cho vay 16 3 Tình hình định giá bất động sản thế chấp 49 III Quản lý và xử lý bất động sản thế chấp 60 A Quản lý bất động sản trong thời gian thế chấp 60 1 Kiểm tra định kỳ... động định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI vẫn còn những tồn tại đáng kể, nó phản ánh trình độ định giá và am hiểu về bất động sản thế chấp của cán bộ tín dụng để tháo gỡ, đẩy lùi những khó khăn, tồn tại trên, quan nghiên cứu thực tiển và trong phạm vi bài viết này em xin đa ra một số giải pháp sau: II .Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá quản lý và xử lý. .. và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI - Ngân Hàng Công Th ơng Việt Nam Vấn đề định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI - Ngân Hàng Công Thơng Việt Nam nới riêng và các ngân hàng thờng mại nói chung hiện nay đều gặp những khó khăn, trở ngại đáng kể Không phải cho đến bây giờ ngành ngân hàng mới đặt ra những vấn để về định giá bất động sản thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp để... khó khăn trong xử lý để thu hồi nợ, 26 26 nguyên nhân thì nhiều nhng việc định giá khi thế chấp cha đợc chính xác và quản lý trong thời gian thế chấp cha chặt chẽ là một trong các nguyên nhân chính Vì vậy theo tình hình chung ngân hàng phải đầu t, nâng cao hiệu quả của từng hoạt động liên quan đến bất động sản thế chấp Thực trạng công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN. .. sản trong thời gian thế chấp và xử lý nếu tình huống này xảy ra Kết luận Thế chấp bất động sản, trong một số trờng hợp là không thể thiếu khi cho vay, các hoạt động chính liên quan đến một bất động sản khi thế chấp gồm : Định giá, quản lý và xử lý, theo lôgic thì công việc trớc đợc tiến hành cẩn thận chu đáo thì công việc sau sẽ thuận lợi hơn Nhng thực tế hiện nay nhiều bất động sản thế chấp đang gặp . Một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác định giá quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI- NHCTVN trong thời gian tới I. Bài học rút ra trong định. công tác định giá quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI - Ngân Hàng Công Th ơng Việt Nam. Vấn đề định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp