TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SGDI – NHCTVN

Tình hình định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI NHCTVN I. Một số nét khái quát về tình hình hoạt động của SGDI. 1. Lịch sử hình thành và phát triển SGDI - NHCT Việt Nam là một trong hai sở giao dịch lớn nhất trong hệ thống NHCT Việt Nam, sự hình thành và phát triển của SGDI đợc chia làm 3 giai đoạn chính, gắn với sự phát triển của hệ thống ngân hàng Việt Nam nói chung và ngân hàng công thơng nói riêng, bao gồm: a) Giai đoạn 1: - Từ năm 1988 trở về trớc là ngân hàng Hoàn Kiếm. - Từ năm 1988 - 1/4/1993 là ngân hàng Công thơng Hà nội, thời kỳ này cơ sở vật chất kỹ thuật còn nghèo nàn, sản phẩm dịch vụ đơn điệu, kinh doanh đối nội là chủ yếu, đối ngoại cha phát triển, quy mô hoạt động nhỏ, đội ngũ cán bộ công nhân viên đợc đào tạo trong thời kỳ bao cấp tuy đông về số lợng nhng chất lợng cha cao, nhất là kiến thức và kinh nghiệm kinh doanh trong cơ chế thị trờng. b) Giai đoạn 2: (từ 1/4/1993 - 31/12/1998). Từ 1/4/1993 Ngân hàng công thơng Hà Nội sáp nhập với Ngân hàng công thơng Trung ơng, có tên là Hội sở Ngân hàng công thơng Việt Nam. Đợc sự quan tâm đầu t của Ngân hàng công thơng cũng nh của Nhà nớc, tiếp thu công nghệ tiên tiến trên thế giới, kết hợp với phơng châm đa dạng hoá sản phẩm dịch vụ cho nên cơ sở vật chất kỹ thuật của cơ quan ngày càng lớn mạnh cả về quy mô và chất lợng, sản phẩm dịch vụ của ngân hàng khá phong phú, ngoài cho vay ngắn hạn, trung và dài hạn, còn có nhiều loại hình dịch vụ nh: cho vay tài trợ uỷ thác, cho vay thanh toán công nợ, đồng tài trợ . Cùng với xu hớng quốc tế hoá hoạt động kinh doanh đối ngoại cũng phát triển mạnh, đội ngũ cán bộ đợc đào tạo lại, phơng thức quản lý kinh doanh cũng đợc điều chỉnh cho phù hợp với các hoạt động kinh tế trong cơ chế thị trờng hiện đại. c) Giai đoạn 3: (Từ 1/1/1999 đến nay). Ngày 1/1/1999 Hội sở đợc tách ra theo Quyết định số 134/QĐ-HĐQT - Ngân hàng công thơng Việt Nam và mang tên Sở Giao dịch I- Ngân hàng công thơng Việt Nam là đơn vị hạch toán phụ thuộc, trụ sở tại số 10 Lê Lai - Hà Nội. Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống Ngân hàng cả nớc, các hoạt động kinh doanh của SGDI phát triển mạnh trên tất cả các mặt nghiệp vụ, mạng lới kinh doanh không ngừng đợc mở rộng, kết quả là trong năm 2001, SGDI đã mở phòng giao dịch số 1 và tổ nghiệp vụ bảo hiểm, nguồn vốn huy động tăng 275 lần so với năm 1988 (chiếm 20% tổng nguồn vốn huy động của Ngân hàng công thơng), d nợ cho vay tăng 40 lần so với năm 1988. Là một trong hai SGD lớn nhất của Ngân hàng công thơng Việt Nam nên SGDI luôn có vai trò quan trọng, các chỉ tiêu kinh tế cơ bản luôn đứng đầu, nguồn vốn chiếm khoảng 20% trong hệ thống Ngân hàng công thơng, d nợ và đầu t, lợi nhuận hạch toán nội bộ cao nhất (năm 2001 là 50%). Đây là nơi luôn đợc chọn làm địa điểm thí điểm những chơng trình mới của Ngân hàng công thơng Việt Nam, là đầu mối cho các chi nhánh Ngân hàng công thơng trên địa bàn để triển khai các chơng trình hợp tác của Ngân hàng công thơng với các đối tác và bạn hàng. SGDI có nhiệm vụ sử dụng có hiệu quả, bảo toàn phát triển vốn và các nguồn lực của Ngân hàng công thơng Việt Nam, tổ chức thực hiện hoạt động kinh doanh hiệu quả phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc, thực hiện nghĩa vụ về tài chính theo quy định của pháp luật và Ngân hàng công thơng. Khách hàng chính của SGDI là các tổ chức kinh tế kinh doanh trong lĩnh vực sản xuất công nghiệp, xây dựng, giao thông vận tải, bu chính viễn thông, thơng mại, du lịch và các khách hàng cá nhân tại các khu tập trung dân c. Hiện nay, tổ chức bộ máy của SGDI gồm: ban lãnh đạo (gồm 1 Giám đốc, 3 phó giám đốc), 9 phòng nghiệp vụ, 1 phòng giao dịch, 1 tổ nghiệp vụ bảo hiểm, với tổng số cán bộ công nhân viên khoảng 260 ngời với 80% trình độ đại học, cao đẳng trở lên. 2. Hoạt động của SGDI Với u thế về cơ sở vật chất, đội ngũ cán bộ, bề dầy hoạt động mà kể từ khi thành lập cho đến nay, SGDI luôn là một trong những chi nhánh đứng đầu trong hệ thống Ngân hàng công thơng Việt Nam, vừa trực tiếp kinh doanh, vừa làm đầu mối một số công việc cho các chi nhánh Ngân hàng công thơng phía bắc. Bớc vào năm 2001, năm đầu tiên của thế kỷ 21, nền kinh tế nớc ta có nhiều chuyền biến tích cực, tốc độ tăng trởng kinh tế đạt khoảng 6,8%, tuy nhiên đây là năm nớc ta cũng phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức: thiên tai, lũ lụt xảy ra tại một số nơi, hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của các thành phần kinh tế cha cao, chỉ số giá cả tiêu dùng cả năm tăng 0,8% thị trờng ngoại tệ thiếu ổn định . ngoài các khó khăn chung của nền kinh tế, hoạt động ngân hàng phải đối mặt với việc lãi xuất cho vay liên tục giảm, trong khi lãi suất huy động lại có xu hớng tăng, điều này gây không ít khó khăn cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Trớc những khó khăn trên, ban lãnh đạo SGDI vẫn quyết tâm lãnh đạo, chỉ đạo cán bộ công nhân viên phấn đấu thực hiện hoàn thành các mục tiêu, nhiệm vụ đề ra. Nhờ có những biện pháp tích cực cộng với sự chung sức đồng lòng của toàn thể cán bộ công nhân viên, đến cuối năm 2001, các chỉ tiêu kinh doanh chủ yếu đều hoàn thành và hoàn thành vợt mức kế hoạch, góp phần đa hoạt động kinh doanh của SGDI đi đúng theo phơng châm hoạt động là: phát triển - an toàn - hiệu quả. * Về nguồn vốn: Nhờ áp dụng nhiều hình thức huy động vốn linh hoạt với mức lãi suất thích hợp cho từng kỳ hạn và từng thời kỳ, đi đôi với tăng cờng mở rộng phát triển phạm vi hoạt động tại những khu tập trung dân c nên SGDI vẫn là ngân hàng có thế mạnh về nguồn vốn nội tệ. Trong khi hầu hết các ngân hàng trên địa bàn gặp khó khăn về huy động vốn thì nguồn vốn huy động của SGDI vẫn tăng hàng năm trung bình trên 20%, thể hiện trong bảng dới đây. Bảng 1: Tình hình huy động vốn từ năm 1999 - 2001 của SGDI. Đơn vị: tỷ đồng Chỉ tiêu 31/12/1999 31/12/2000 31/12/2001 Số tiền Tỷ trọng Số tiền Tỷ trọng 2000 so 1999 Số tiền Tỷ trọng 2001 so 2000 ST % ST % Tổng NV huy động 7779 100% 9263 100% 1484 +19% 11702 100% 2439 26% 1. Theo thành phần kinh tế - Tiền gửi doanh nghiệp 5216 67,1% 6286 67,8% 1070 20,5% 8210 70,1 1924 30,6 - Tiền gửi dân c 2563 32,9% 2977 32,3% 414 16,15% 3492 29,9 515 17,30 2. Theo thời hạn - Không kỳ hạn 4137 53,2% 5236 56,5% 1099 26,56% 6997 59,7 1761 33,6 - Có kỳ hạn 3642 46,8% 4027 43,5% 385 10,57% 4705 40,3 678 16,8 3. Theo đ.vị tiền tệ - Bằng VND 6002 77,1% 6943 74,9% 941 15,7% 9052 77,3 2019 30,4 Bằng ngoại tệ 1777 22,99% 2320 25,1% 543 30,6% 2650 22,7 330 14,2 Nguồn: Báo cáo kinh doanh sở giao dịch I. Nh vậy, nếu kết quả huy động vốn của SGDI năm 1999 là 7779 tỷ đồng thì năm 2000 là 9263 tỷ đồng, tăng 1484 tỷ đồng (hay tăng 19%). Năm 2001 là 11702 tỷ đồng tăng 2439 tỷ đồng so năm 2000 (hay tăng 26%). Theo bảng trên thì ta thấy rằng nguồn vốn huy động của SGDI bằng đồng nội tệ là chủ yếu, tiền gửi không kỳ hạn chiếm phần lớn và doanh nghiệp gửi tiền là chính. Có đợc kết quả trên là do SGDI luôn chú trọng vào công tác huy động vốn: liên tục đa dạng hoá hình thức huy động vốn, tạo ra các tiện ích cho ngời gửi tiền, lãi xuất linh hoạt theo thị trờng, có nhiều hình thức u đãi thu hút khách hàng nh u đãi lãi suất cho các khách hàng thờng xuyên và có số d tiền gửi cao, nhờ vậy nguồn vốn huy động của SGDI ngày càng tăng trởng nhanh, ổn định, không những giúp SGDI chủ động về nguồn vốn mà còn thờng xuyên gửi về Ngân hàng công thơng để điều hoà vốn cho các chi nhánh khác trong hệ thống Ngân hàng công thơng Việt Nam. * Về sử dụng vốn: Nét nổi bật của SGDI trong những năm qua là mức tăng trởng cho vay khá cao. Bên cạnh đáp ứng kịp thời nhu cầu tín dụng của những khách hàng truyền thống, SGDI đã kịp thời tăng cờng tiếp cận dự án tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, các dự án mới thuộc các lĩnh vực điện lực, viễn thông, sắt thép . đi đôi với cải tiến chất lợng phục vụ, tăng cờng ứng dụng các sản phẩm công nghệ mới vào phục vụ khách hàng. Chủ động cùng với khách hàng tháo gỡ những khó khăn để kịp thời giải ngân những dự án đã hội đủ các điều kiện vay vốn. Điều này đợc chứng minh qua tổng d nợ của các năm trong bảng dới đây. Bảng 2: Chất lợng tín dụng từ năm 1999 - 2001 của SGDI Đơn vị: tỷ đồng Chỉ tiêu 31/12/1999 31/12/2000 31/12/2001 So sánh Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng( %) 2000 so 1999 2001 so 2000 số tiền % số tiền % Tổng d nợ 1.107,6 100 1.246,6 100 1497 100 +139 +12,55 +250,4 +20 1.Nợ luân chuyển bình thờng 1011 91,3 1162,1 93,2 1415,3 94,5 +151, 1 +4,95 +253,2 +21,17 2.Nợ khoanh 23,7 2,1 23,7 1,9 23,7 1,58 0 0 0 0 3.Nợ quá hạn 72,9 6,6 60,8 4,9 58 3,57 -12,1 -16,6 -2,8 -4,6 Nguồn báo cáo hoạt động kinh doanh của SGDI Cùng với mức tăng trởng cho vay tăng cao, qua các năm nợ quá hạn tại SGDI cũng liên tục giảm, thể hiện ở năm 2000 nợ quá hạn là 60,8 tỷ đồng, giảm 12,1 tỷ (hay giảm 16,6%) so với năm 1999 và năm 2001 là 58 tỷ, giảm 2,8 tỷ đồng (hay giảm 4,6%) so với năm 2000. Để đạt đợc kết quả trên thì bên cạnh việc nâng cao trình độ nghiệp vụ cho cán bộ công nhân viên cùng trách nhiệm làm việc của họ thì SGDI đã lập đề án chi tiết xử lý nợ tồn đọng theo từng giai đoạn, thành lập ban chỉ đạo xử lý nợ tồn đọng, nhờ có những biện pháp chỉ đạo mạnh mẽ SGDI đã từng bớc thu hồi nợ quá hạn. * Kết quả kinh doanh: Có thể nói rằng trong những năm qua, SGDI đã hoàn thành khá toàn diện các chỉ tiêu, kế hoạch đợc giao, thực hiện đúng mục tiêu: Phát triển - an toàn - hiệu quả. Đặc biệt kết quả kinh doanh năm 1999 trở lại đây là rất khả quan. Bảng 3: Kết quả kinh doanh của SGDI từ 1999 - 2001 Đơn vị: Triệu đồng Chỉ tiêu 1999 2000 2001 So sánh 2000 so 1999 2001 so 2000 Số tiền tỷ trọng (%) Số tiền tỷ trọng (%) 1.Tổng thu 459.656 405.197 572.966 -54.459 -11,8 167.769 41,4 2.Tổng chi 339.446 280.512 458.258 -58.934 -17,4 177.746 63,4 3.Lãi 120.210 124.685 144.708 4.475 3,7 200.023 16,1 Nguồn báo cáo kết quả kinh doanh SGDI. Thành quả trên là kết quả của sự năng động, đoàn kết, lòng quyết tâm và sự cố gắng không mệt mỏi của toàn thể cán bộ công nhân viên SGDI trong những năm qua. Bên canh việc tăng cờng huy động và sử dụng đồng nội tệ, hoạt động mua bán ngoại tệ và thanh toán quốc tế cũng có mức tăng tr ởng khá cao, một số dịch và sản phẩm mới đã đợc nghiên cứu và đa vào ứng dụng triển khai nh: Hệ thống rút tiền tự động ATM, dự án thẻ tiền lẻ . song song với mở rộng hoạt động kinh doanh ban lãnh đạo SGDI đã coi trọng đúng mức đến công tác đào tạo và đào tạo lại đội ngũ cán bộ, coi trọng đội ngũ cán bộ làm công tác giảng dạy, đào tạo, chú trọng đào tạo chiều sâu hớng vào kỹ năng nghiệp vụ, cơ chế chính sách cho cán bộ công nhân viên . 3. Mục tiêu, ph ơng h ớng hoạt động. Với phơng châm hoạt động: Tiết kiệm - an toàn - hiệu quả, SGDI - Ngân hàng công thơng Việt Nam đã đề ra mục tiêu hoạt động năm 2002 và ph- ơng hớng hoạt động những năm tới. Mục tiêu năm 2002của SGDI tập trung vào các chỉ tiêu chính nh: nguồn vốn huy động tăng 10%, d nợ cho vay tăng 20%, lợi nhuận cho vay tăng 5%, nợ quá hạn dới 3% tổng d nợ. Để đạt đợc những chỉ tiêu trên, SGDI đã tích cực chủ động nắm diễn biến lãi suất thị trờng trong nớc để xây dựng chính sách kinh tế của Nhà nớc, tiếp tục đẩy mạnh các biện pháp huy động và quản lý vốn, chú trọng khai thác các nguồn tiền gửi có lãi suất thấp, tăng cờng tiếp thị để thu hút khách hàng mới, có dự án sản xuất - kinh doanh hiệu quả để đầu t vốn, xử lý nợ tồn đọng, tranh thủ sự ủng hộ và phối hợp với các cấp chính quyền địa phơng để bán tài sản thế chấp thu nợ quá hạn, nợ khó đòi. Bên cạnh mục tiêu trên, SGDI đã xác định phơng hớng hoạt động trong những năm tới SGDI tập trung vào đổi mới và hoàn thiện các vấn đề then chốt nh: đa dạng và tăng nguồn vốn tự có, cơ cấu lại tổ chức cơ quan theo mô hình NHTM hiện đại, một bộ máy kinh doanh năng động, có khả năng thích ứng với thị trờng; mở rộng kinh doanh tín dụng, thực hiện các hình thức, dịch vụ tín dụng, dịch vụ quản lý vốn đối với các chơng trình tín dụng phi thơng mại cho Nhà nớc, cho các tổ chức tài chính tín dụng và các định chế tài chính khác. Xử lý giải quyết dứt điểm các khoản nợ khó đòi, nợ cho vay có tính chất phi thơng mại, nhằm lành mạnh hóa tài chính và minh bạch hoá bảng tổng kết tài sản theo các tiêu chuẩn kế toán phù hợp với thông lệ quốc tế. II. Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGDI 1. Quy định của Ngân hàng công th ơng Việt Nam và SGDI về vấn đề thế chấp bất động sản. Bất động sản là tài sản có giá trị và quan trọng đối với các cá nhân tổ chức và hộ gia đình cho nên các hoạt động kinh tế liên quan đến bất động sản đòi hỏi phải cẩn trọng, cân nhắc kỹ lỡng, hoạt động thế chấp bất động sản cũng vậy. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động thế chấp bất động sản, ở nớc ta đã hình thành một hệ thống các văn bản pháp luật xuyên suốt từ trung ơng tới các văn bản hớng dẫn chỉ đạo của các ngân hàng thơng mại. Những nội dung về thế chấp bất động sản đã đợc quy định trong những văn bản pháp luật sau: Bộ luật dân sự (Chơng V); Luật đất đai năm 1993; luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1993, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1999; nghị định số 17/1999/NĐCP ngày 29/3/1999 của Chính phủ, thông t số 1417/1999/thị trờng ngày 18/9/1999 của Tổng cục địa chính hớng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐCP. Đối với SGDI, Ngân hàng công thơng Việt Nam căn cứ vào hệ thống văn bản pháp luật hiện hành và tình hình thị trờng, quy định trình tự, thủ tục về việc thế chấp bất động sản. Bất động sản gồm đất đai và các tài sản gắn với đất, việc thế chấp đất đai thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy quy định của Ngân hàng công thơng Việt Nam về việc thế chấp bất động sản bao gồm quy định về thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn với đất (chủ yếu là nhà ở) bao gồm: a) Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất: quyền sử dụng đất có thể đợc thế chấp một phần hoặc toàn bộ; khi hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác của ngời thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận. b) Điều kiện thế chấp. b1). Đối với hộ gia đình, cá nhân: để tránh tình trạng đem đất đai cùng tài sản gắn trên đất làm vật đảm bảo thế chấp nhiều nơi và đảm bảo sử dụng đúng mục đích vốn vay thì điều kiện thế chấp gía trị quyền sử dụng đất tại SGDI đợc quy định nh sau: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đợc Nhà nớc giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đợc Nhà nớc cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả trớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Giá trị quyền sử dụng đất đợc thế chấp trong trờng hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi Nhà nớc cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó. + Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. b2). Đối với tổ chức: Tổ chức kinh tế đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại SGDI khi có một trong các điều kiện sau: + Đất do Nhà nớc giao có thu tiền. + Đất do nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp. + Đất do Nhà nớc cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Giá trị quyền sử dụng đất đợc thế chấp trong trờng hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi đợc Nhà nớc cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó. + Trờng hợp tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó. Bên cạnh những điều kiện trên thì khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, cá nhân, hộ gia đình và tổ chức kinh tế phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì SGDI đợc phép căn cứ vào quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, giấy nộp tiền sử dụng đất để cho vay. c. Hồ sơ thế chấp bất động sản. Đối với hộ gia đình, cá nhân Đối với tổ chức 1. Hợp đồng thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng (gồm cả đất) 2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất + Sơ đồ thửa đất. 1. Hợp đồng thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng (gồm cả đất). 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất (hoặc quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất; giấy nộp tiền sử dụng đất) + sơ đồ thửa đất. d) Trình tự thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. d.1) Đối với hộ gia đình cá nhân Khi bên thế chấp và SGDI ký kết hợp đồng thế chấp theo mẫu số 4 ban hành kèm theo Nghị định số 17/1999/NĐ-CP. Sau khi các bên ký kết hợp đồng, bên thế chấp phải đăng ký tại UBND phờng, thị trấn nơi có đất. Khi hoàn thành đăng ký, SGDI cho vay theo thoả thuận trong hợp đồng. d.2) Đối với tổ chức: Bên thế chấp kê khai nội dung thuộc phần mình quy định tại phần I của bản hợp đồng thế chấp và nộp hồ sơ thế chấp cho Sở địa chính - nhà đất. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở địa chính - nhà đất thẩm tra hồ sơ, xác nhận cho từng trờng hợp đợc thế chấp vào mục II phần 2 bản hợp đồng thế chấp; nếu không đợc thế chấp thì trả lại hồ sơ và thông báo cho tổ chức đó biết lý do không đợc thế chấp. Sau khi có xác nhận đợc thế chấp của Sở địa chính nhà đất, bên thế chấp và SGDI ký kết hợp đồng thế chấp. Bên thế chấp đăng ký thế chấp tại Sở địa chính nhà đất. e) Xác định giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. e.1) Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đợc xác định nh sau: + Đất đợc Nhà nớc giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, môi trờng thuỷ sản, làm muối, nhà ở, đất chuyên dùng; đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất đó không do ngân sách Nhà nớc cấp, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngời khác hoặc đợc Nhà nớc giao có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đợc xác định theo giá đất của UBND thành phố Hà Nội ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp. + Đất đợc Nhà nớc cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, đất đợc Nhà nớc cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nớc cấp; đất đợc Nhà nớc cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm; đất đợc Nhà nớc cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm và tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nớc cấp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp gồm tiền đền bù thiệt hại khi đợc Nhà nớc cho thuê đất (nếu có) và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng. Đất đợc Nhà nớc cho tổ chức kinh tế, cá nhân nớc ngoài; ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đầu t vào Việt Nam theo luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu t xây dựng trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đợc xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc sau khi trả đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng. [...]... thế chấp đợc thực hiện theo quy định của pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo 2 Tình hình xử lý tài sản thế chấp tại SGDI Có thể nói, các công việc xét lập hồ sơ thế chấp, định giá tài sản thế chấp, quản lý bất động sản thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp là một chuỗi các công việc liên quan chặt chẽ với nhau, nếu công việc trớc đợc thực hiện nghiêm chỉnh đúng quy định của pháp luật thì những công... nói kiểm tra giấy tờ và xác định giá trị tài sản trớc khi cho vay là công việc đầu tiên để xác định sự phù hợp và giá trị của tài sản đảm bảo thì quản lý bất động sản trong thời gian cho vay là việc bảo vệ sự giảm giá trị của tài sản thế chấp do những tác động không thuộc từ phía ngân hàng B Xử lý bất động sản thế chấp 1 Căn cứ và hình thức xử lý a) Căn cứ để xử lý bất động sản thế chấp Thông thờng, một... hữu trong nhân dân, và nh vậy, việc xác định giá trị đất có cao và giá trị nhà thấp cũng là dễ hiểu III Quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại sgdi A Quản lý bất động sản trong thời gian thế chấp Trong thời hạn cho vay, ngân hàng giữ toàn bộ giấy tờ gốc liên quan đến bất động sản thế chấp để phòng ngừa khách hàng có thể chuyển nhợng cho ngời khác, hay đem bất động sản thế chấp tại một ngân hàng khác... vốn của ngân hàngvà làm giá trị bất động sản thế chấp bị giảm sút Hành vi và thái độ thiện chí của ngời vay vốn cũng thúc đẩy quá trình xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ, ngợc lại họ bỏ trốn hoặc không chịu hợp tác cùng ngân hàng thì cũng là một cản trở rất lớn trong quá trình xử lý bất động sản thế chấp của ngân hàng Để hoàn thiện công tác định giá và xử lý bất động sản thế chấp hiện nay đối... tài sản không thuộc tài sản thế chấp Khi cán bộ tín dụng hoàn tất việc kiểm tra trớc khi cho vay, nếu đủ điều kiện thì ngân hàng và ngời vay vốn sẽ lập hợp đồng tín dụng, và hợp đồng thế chấp Tại SGDI, hợp đồng thế chấp bất động sản gồm: hợp đồng thế chấp tài sản, bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, biên bản định giá bất động sản Khi lập hợp đồng thế chấp bất động sản, ... phố với những khoản vay có bất động sản thế chấp thì ở SGDI không có khách hàng đến từ ngoại thành (thế chấp bất động sản ở ngoại thành) và những bất động sản mà ngời thế chấp đi thuê Nh vậy, có thể nói phạm vi nghiên cứu của luận văn là trong đô thị và hớng vào những bất động sản thuộc sở hữu và sử dụng của khách hàng Nh đã trình bày ở trên, khi khách hàng có bất động sản thế chấp là nhà đất thì cán... cao, ổn định thì sẽ có năng lực hấp thụ tín dụng cao, giá trị của bất động sản thế chấp trên thị trờng đợc đánh giá cao, các bất động sản thế chấp cũng đợc định giá cao nhng khi nền kinh tế rơi vào tình trạng trì trệ thì giá trị của bất động sản thế chấp sẽ giảm mạnh Vì vậy khi định giá bất động sản thế chấp thì ngời định giá phải đề cập đến vấn đề tăng trởng kinh tế, tức là thông qua quyết định vi... định giá bất động sản thế chấp tại SGDI hiện nay, ta đi vào nghiên cứu quy trình tín dụng đối với những khoản vay có bất động sản thế chấp, tất nhiên ta sẽ không đi sâu vào tìm hiểu những kỹ năng nghiẹp vụ ngân hàng, mà đi sâu vào vấn đề định giá bất động sản thế chấp để thấy những mặt đợc và cha đợc của hoạt động định giá tại Ngân hàng thơng mại hiện nay Khi một khách hàng có nhu cầu vay vốn để sản. .. tín dụng xác định giá trị của bất động sản thế chấp thấp hơn giá thị tr ờng tại thời điểm định giá, điều này giúp cho ngân hàng có thể thu đợc vốn và lãi, trang trải các chi phí khi bắt buộc phải bán bất động sản thế chấp Để có thể hiểu rõ hơn về công tác định giá bất động sản thế chấp tại SGDI, ta nghiên cứu hai trờng hợp cụ thể điển hình: + Trờng hợp 1: cá nhân anh Đặng Danh Hùng, thế chấp ngôi nhà... tụng tại toà án phát sinh, tài sản bảo đảm sẽ đợc xử lý theo phán quyết của toà án hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền - Trong trờng hợp phá sản, tài sản thế chấp đợc xử lý theo luật phá sản Sau khi bất động sản thế chấp đợc xử lý, ngời nhận quyền sử dụng đất trong trờng hợp này đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hiện nay, tại SGDI một hợp đồng tín dụng có bất động sản thế chấp . Tình hình định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI NHCTVN I. Một số nét khái quát về tình hình hoạt động của SGDI. 1. Lịch sử hình. tài sản thế chấp để các bên cùng phối hợp quản lý. 3. Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGDI Theo báo cáo mới nhất của phòng kinh doanh tại SGDI,