MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SGDI-NHCTVN TRONG THỜI GIAN TỚI

MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SGDI- NHCTVN TRONG THỜI GIAN TỚI I. BÀI HỌC RÚT RA TRONG ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1. Những thuận lợi và thành công Tín dụng là một trong những hoạt động chính của ngân hàng, bao gồm tín dụng có tài sản đảm bảo và tín dụng không có tài sản đảm bảo. Trong tín dụng có tài sản đảm bảo thì hình thức tín dụng có bất động sản thế chấp đóng vai trò rất quan trọng, nó góp phần tái tạo nguồn vốn để các tá nhân trong nền kinh tế mở rộng sản xuất kinh doanh, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển, tạo thu nhập, nâng cao đới sống vật chất và tinh thần cho nhân dân, thu hút thêm lao động … cho nên hình thức tín dụng này đã được quy định trong các văn bản pháp luật của nước ta như: bộ luật dân sự, luật đất đai, các nghị định của chính phủ, thông tư hướng dẫn của các bộ. Bên cạnh đó ngành ngân hàng cũng đã có sự chỉ đạo, hướng dẫn, giám sát đối với nghiệp vụ này, bởi vì ngoài việc góp phần thực hiện các chỉ tiêu vĩ mô nó còn có ý nghĩa quan trọng trong việc tồn tại và phát triển của ngân hàng. Trong hình thức tín dụng có bất động sản thế chấp, các công việc như: định giá tài sản thế chấp, quản lý tài sản trong thời gian thế chấp và xử lý tài sản thế chấp có vai trò quan trọng hàng đầu, bởi vì kết quả của công tác định giá là cơ sở để xác định mức cho vay; quản lý bất động sản trong thời gian thế chấp giúp ngân hàng bảo vệ được những lợi ích của mình, hạn chế và ngăn chặn những vi phạm của người vay trong các cam kết, còn xử lý bất động sản thế chấp giúp cho ngân hàng có thể bảo toàn được nguồn vốn của mình trong trường hợp khách hàng không trả được nợ khi đến hạn. Vậy cơ sở pháp lý của những hoạt động trên đã được quy định rõ ràng, cụ thể cùng với sự chỉ đạo, hướng dẫn của cơ quan cấp trên, cụ thể là ngân hàng công thương Việt Nam và ngân hàng Nhà nước đã tạo ra những thuận lợi đối với nghiệp vụ này của SGDI. Bên cạnh đó, còn có hàng loạt những nhân tố khác như: + Thứ nhất là sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta. Thị trường bất động sản ở nước ta đang được khuyến khích mở rộng, phát triển bằng nhiều công cụ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, khi thị trường này được mở rộng và phát triển thì các thông tin cần thiết để xác định giá trị bất động sản thế chấp sẽ được phổ biến cập nhật hơn, các quy tắc kỹ thuật định giá được sử dụng phổ biến điều này giúp cho việc định giá bất động sản thế chấp được chính xác hơn bên cạnh đó thị trường bất động sản phát triển thì việc xử lý một bất động sản để thu hồi nợ của ngân hàng cũng trở nên dễ dàng hơn. Chính vì vậy mà ngân hàng ngày càng yên tâm hơn và thúc đẩy mở rộng quy mô của hình thức tín dụng này. + Thứ hai là sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan Nhà nước liên quan như: UBND phường, sở địa chính - nhà đất, phòng công chứng, toà án… sự phối hợp giữa các cơ quan này với ngành ngân hàng sẽ tạo điều kiện giúp ngân hàng quản lý, xử lý bất động sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật và bảo toàn được nguồn vốn của mình. + Thứ ba là sự tuân thủ, chấp hành các cam kết từ phía khách hàng. Đây là nhân tố không kém phần quan trọng trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay. Đa phần các rủi ro đối với nguồn vốn của ngân hàng đều xuất phát từ phía khách hàng, nếu khách hàng nghiêm chỉnh thực hiện những cam kết khi vay vốn thì ngân hàng sẽ thực hiện được mục đích, chỉ tiêu đặt ra, tác động đến việc mở rộng quy mô, hạn mức tín dụng … của ngân hàng. Với những thuận lợi trên cùng với sự cố gắng, nỗ lực của toàn thể cán bộ tại SGDI nói chung cũng như cán bộ tín dụng nói riêng mà hoạt động tín dụng có bất động sản thế chấp ngày càng mở rộng về quy mô, phát triển về chất lượng. Thể hiện ở dư nợ năm 2001 là 143 tỷ đồng, (chiếm 9,59 % tổng dư nợ) tăng 74 tỷ đồng so với năm 2000. Cùng với những kết quả đạt được thì các nghiệp vụ như: định giá quản lý bất động sản thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp cũng thu được những thành công đáng kể: giá trị của bất động sản thế chấp được xác định gần tương đương với giá trị bất động sản tương tự được mua bán trên thị trường, điều này chứng tỏ giá trị bất động sản thế chấp đã được xác định gần tương ứng với giá trị thực của nó, điều này không phải ngân hàng nào cũng làm được, ngôi nhà số 23 Hàng Đường được định giá là 35 triệu đồng/1m 2 đất là một ví dụ. Điều này đã phản ánh sự trưởng thành trong công tác định giá tại SGDI nếu không xét theo giác độ chuyên môn. Những thành công trong việc kiểm tra, quản lý hồ sơ bất động sản thế chấp cũng như chính bất động sản đó trên thực địa đã thể hiện ở dư nợ (quy mô) tăng qua các năm trong khi nợ quá hạn ngày càng chiếm tỷ trọng nhỏ so với tổng dư nợ. Việc xử lý bất động sản thế chấp để thu nợ cũng có những thành công đáng kể, đó là việc ngân hàng đã sử dụng thành công những giải pháp mềm như: thoả thuận để khách hàng bán bất động sản của mình để trả nợ; đã hạn chế đến mức tối thiểu những vụ kiện cáo giữa ngân hàng và khách hàng … 2. Những khó khăn trong định giá và xử lý bất động sản thế chấp Cùng với những thuận lợi và thành công trên, việc định giá và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI cũng gặp không ít những khó khăn, những khó khăn này mang tính khách quan muốn giải quyết được đòi hỏi phải có sự tích cực, thiện chí của các cơ quan liên quan. Khó khăn thứ nhất là về luật: tuy công việc định giá, xử lý bất động sản thế chấp đã được quy định tại bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dưới luật nhưng giữa các văn bản này vẫn có sự chưa thống nhất, nội dung vẫn mang tính định hướng và còn nhiều bất cập so với thực tế, chẳng hạn như nghị định 87/CP ngày17/ 8/ 1994 của chính phủ về quy định khung giá các loại đất và quyết định 3519 ngày 12/9/1997 của UBND thành phố Hà Nội về quy định khung giá các loại đất tại Hà Nội là một ví dụ điển hình. Theo khung giá được quy định trong quyết định 3519 của UBND thành phố Hà Nội thì mức giá cao nhất được xác định đối với những lô đất mức A, vị trí 1 thuộc đường loại I là 9,8 triệu/m 2 tức là chỉ bằng khoảng 1/8 so với thực tế. Các mức giá được quy định thấp như vậy sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi áp dụng, nếu ngân hàng áp dụng khung giá của UBND thành phố Hà Nội vào định giá bất động sản thế chấp thì giá trị của bất động sản sẽ rất thấp, dẫn tới việc mức vốn vay không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, sẽ làm nản lòng khách hàng và có thể vốn vay sẽ không được sử dụng theo đúng mục đích như cam kết ban đầu. Còn nếu ngân hàng không áp dụng thì trong trường hợp khoản vay gặp rủi ro, khả năng ngân hàng không thu đủ nợ gốc là không tránh khỏi vì khi toà án xác định giá trị của bất động sản thế chấp cơ quan này lại áp dụng khung giá của Nhà nước, do đó giá trị của bất động sản sẽ thấp hơn giá được xác định ban đầu (đối với trường hợp phải nhờ toà án can thiệp). Cùng với khung giá thấp thì việc chưa ban hành một văn bản pháp luật quy định trình tự, thủ tục, phương pháp định giá bất động sản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng gây khó khăn cho phía ngân hàng khi định giá bất động sản thế chấp. Các cách mà ngân hàng sử dụng hiện nay để định giá bất động sản thế chấp mang tính kinh nghiệm là chủ yếu và do vậy giá trị của bất động sản thế chấp được xác định còn mang tính tương đối , có khi người định giá thấy kết quả gần tương đương với giá thị trường là được. Sự phối hợp giữa các cơ quan hữu quan như: toà án, UBND phường, sở địa chính - nhà đất, cơ quan công chứng, ngân hàng Nhà nước … với ngân hàng trong việc xử lý bất động sản để thu hồi nợ cũng là vấn đề khó khăn đặt ra đối với ngân hàng. Hiện nay có nhiều trường hợp biện pháp bảo đảm cho khoản vay bằng bất động sản chỉ là khoản thu dự phòng mà vấn đề chính là tính khả thi của phương án sử dụng vốn vay cho nên đối với những trường hợp như vậy người vay nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà mà có một loại giấy tờ khác như: giấy chuyển nhượng; giấy chứng nhận tạm thời… thì ngân hàng vẫn giải quyết cho vay vốn. Nhưng nếu những khoản vay này gặp rủi ro khách quan dẫn tới việc khách hàng vay không trả được nợ thì việc xử lý bất động sản để thu hồi nợ của ngân hàng sẽ gặp nhiều khó khăn, khi phải nhờ đến cơ quan pháp luật như toà án, công chứng. Thực tế, mặc dù bản án, quyết định của toà án đã có hiệu lực pháp luật và đã có đơn yêu cầu thi hành án của ngân hàng (người được thi hành án), nhưng cơ quan thi hành vẫn chưa tổ chức thi hành với lý do bản án, quyết định của toà án chưa rõ ràng, hoặc lý do khác. Do đó ngân hàng phải chờ cơ quan thi hành án đề nghị toà giải thích rõ bản án, quyết định có hiệu lực để dễ tổ chức thi hành. Thời gian chờ đợi này thường kéo dài đến hàng tháng, thậm chí có trường hợp ngân hàng phải chờ đến nửa năm mới nhận được văn bản trả lời của cơ quan thi hành án. Vì vậy việc ngân hàng thu hồi nợ thông qua công tác thi hành bản án, quyết định có hiệu lực của toà án là rất chậm. Mặt khác, nhiều trường hợp cơ quan thi hành án đã tổ chức thi hành bản án, quyết định có hiệu lực của toà án và giao tài sản cho ngân hàng tự xử lý để thu hồi nợ, nhưng ngân hàng không thể xử lý được những tài sản đó vì hồ sơ pháp lý của tài sản chưa đầy đủ. Để hoàn thiện được hộ sơ pháp lý của tài sản, thì ngân hàng không chỉ mất nhiều công sức và tiền bạc mà còn gặp không ít rắc rối, phiền toái. Theo các cán bộ tín dụng thì sở dĩ còn có các tài sản đảm bảo nợ vay được giao từ các vụ án chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý là do trong khoảng thời gian dài, nước ta buông lỏng việc quản lý đất đai và công tác xây dựng cho nên vẫn còn nhà ở và quyền sử dụng đất tài chính của khách hàng vay chưa có đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất hợp pháp. Vì vậy việc xử lý bất động sản thế chấp của ngân hàng cần có sự quan tâm của chính phủ và sự hỗ trợ, giúp đỡ của các bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan. Khó khăn thứ ba mà ngân hàng gặp phải là sự biến động không ổn định của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản ở nước ta mới hình thành và phát triển, Nhà nước vẫn đang cố gắng định hướng và kiểm soát thị trường này bằng nhiều biện pháp nhưng hiện nay nhìn chung thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự thuộc kiểm soát của Nhà nước, là một thị trường phi chính thức, bị chi phối bởi các nhà đầu cơ. Do vậy thị trường luôn biến động, xuất hiện cầu ảo về nhà đất dẫn đến giá cả nhà đất tăng cao, không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường. Đây là một khó khăn, thách thức lớn đối với những cán bộ tín dụng làm công tác định giá tại SGDI, bởi vì việc định giá một bất động sản thế chấp khác so với việc định giá bất động sản với mục đích mua bán cho thuê, ở chỗ mức giá này mang tính thời kỳ, nó phải được duy trì tương đối trong khoảng thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực, điều này sẽ không thành vấn đề nếu thị trường bất động sản ổn định, nhưng thực tế không phải như vậy, thị trường luôn biến động, điều này sẽ gây khó khăn cho việc dự báo giá cả, nhu cầu về bất động sản trong tương lai, của cán bộ tín dụng. Không những thế, việc thu thập và phân tích thông tin từ thị trường cũng gặp khó khăn bởi vì với thị trường biến động thì thông tin dễ trở nên lạc hậu và tính chính xác kém. Khó khăn thứ tư là xuất phát từ phía khách hàng. Còn có nhiều trường hợp khách hàng cung cấp thông tin không chính xác về bất động sản thế chấp của mình, vi phạm các cam kết trong hợp đồng, không tích cực phối hợp cùng ngân hàng giải quyết những rủi ro, xử lý tài sản. Thực tế có nhiều trường hợp, bản thân khách hàng cũng chưa nắm rõ đặc điểm, giá trị của nhà đất cùng các công trình khác trên đất dùng làm tài sản thế chấp, cũng như không nắm rõ thông tin về giá cả bất động sản trên thị trường nên việc cung cấp thông tin cho cán bộ định giá đôi khi chưa chính xác. Mặt khác, đối với những trường hợp ngân hàng phải phát mãi bất động sản thế chấp để thu hồi nợ thì việc ngân hàng tiếp nhận tài sản để bán cũng gặp nhiều khó khăn, trở ngại như: - Người vay tìm đủ mọi cách để lẩn tránh việc phát mại tài sản, bỏ trốn trước khi toà lấy lời khai ban đầu, lấy lời khai toà án nghiên cứu, phải đình hoãn xử cho đến khi công an bắt được con nợ, dựa vào quyền có nhà ở do luật quy định, bên thế chấp chây ỳ gây khó khăn cho ngân hàng như đòi phải có chỗ ở khác, cố tình sử dụng quyền kháng cáo để trì hoãn việc trả nợ, xin kiến nghị giám đốc thẩm để toà buộc phải xử lý nhiều lần. - Một số khách hàng có nhà đất thế chấp trước đây có giấy tờ chưa hợp lệ, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc việc xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng không đúng thẩm quyền. Nhà đất do ông cha để lại, nhiều người chưa muốn làm các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà vì khi xây dựng trước đây thiếu giấy tờ cấp phép, mặt khác thuế sang tên trước bạ cao tạo ra tâm lý không muốn hoàn chỉnh hồ sơ chính chủ. Vì vậy tạo ra việc xử lý bất động sản thế chấp gặp khó khăn khi nợ khó đòi phát sinh. - Bên vay thực hiện hành vi lừa đảo, một bất động sản đem thế chấp ở nhiều nơi, tài sản đã đem thế chấp nhưng vẫn có thủ đoạn tẩu tán, bán tài sản khiến cho ngân hàng phải gánh chịu hậu quả. - Bên vay phá sản, mất khả năng thanh toán phải trốn nợ nên không ký nhận lại nợ vay do đó không thể làm được thủ tục xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Bên cạnh đó một số bất động sản khi phát mại gặp khó khăn là do không phù hợp với nhu cầu, thị hiếu người mua, tâm lý người mua không muốn mua tài sản của người vỡ nợ, nếu bán qua trung tâm đấu giá thì chi phí quá cao. Thêm vào đó thị trường bất động sản ở Việt Nam còn phôi thai, còn nhiều vướng mắc về pháp lý, hành chính nên quá trình mua bán, chuyển nhượng còn nhiều ách tắc. Tóm lại, cùng với những thuận lợi và kết quả đạt được, công tác định giá và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn, để khắc phục những khó khăn này đòi hỏi phải có sự phối hợp, giúp đỡ của các cơ quan, ngành liên quan, từ những khó khăn trên mà hiện nay tại SGDI vẫn còn những tồn tại cần giải quyết. 3. Những tồn tại trong định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI hiện nay Trong điều kiện nền kinh tế thị trường như nước ta hiện nay, hoạt động tín dụng ngân hàng không đơn giản chỉ để kiếm lời cho bản thân ngân hàng. Bằng nhiều cách, ngân hàng cho vay đẩy mạnh sự tăng trưởg kinh tế của đất nước, chẳng hạn, các công ty muốn mở rộng kinh doanh hoặc đang trong tình trạng cần thêm vốn lưu chuyển đều có thể đến ngân hàng để xin trợ giúp. Ngân hàng cũng có thể thực hiện một chính sách tín dụng để khuyến khích được sự phát triển công nghiệp và đầu tư - do đó, tạo ra những điều kiện về công ăn việc làm và cải thiện mức sống. Vì sức mua gia tăng, nhân dân sẽ có xu hướng chi tiêu nhiều hơn các hàng hoá tiêu dùng và theo đó sẽ kích thích sự tăng trưởng kinh tế. Nhưng một điều rất quan trọng là bất cứ một khoản tiền vay có hiệu quả nào cũng phải dựa vào chính nó, có nghĩa là không phải xét đến khía cạnh bảo đảm. Nếu ngân hàng cấp một khoản tín dụng có bảo đảm nhưng lại biết rằng sẽ phải bán vật bảo đảm sau đó để trang trải món nợ thì ngân hàng sẽ không bao giờ cho vay. Sở dĩ có bảo đảm cho một khoản tiền ứng trước là mọi khoản tín dụng cấp cho khách hàng đều hàm chứa một mức độ rủi ro nhất định, gây ra bởi những sự kiện bất ngờ làm ảnh hưởng đến tình hình tài chính của khách hàng. Do vậy, đây là một sự thận trọng phải làm, bất cứ khi nào có điều kiện, bất cứ ở đâu thấy thu nhập bảo đảm là hợp lý với tư cách là bảo hiểm giúp cho ngân hàng đối phó với mọi tổn thất. Hiện nay ở nước ta, chính phủ, ngân hàng Nhà nước đã có nhiều văn bản hướng dẫn các ngân hàng thương mại xác định cho vay có đảm bảo và cho vay không đảm bảo với từng loại đối tượng vay vốn, thông thường các khách hàng là tư nhân hay doanh nghiệp ngoài quốc doanh khi vay vốn để sản xuất kinh doanh hay tiêu dùng đều phải có tài sản đảm bảo (thường là bất động sản, máy móc, phương tiện vận chuyển…), tuy các đối tượng vay này rất linh động, làm ăn có hiệu quả cao nhưng cũng chứa đựng những rủi ro tiềm ẩn không nhỏ. Nói như vậy không có nghĩa rằng các doanh nghiệp quốc doanh khi vay vốn thì không cần đảm bảo, hiện nay chính phủ và ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã trao cho các ngân hàng thương mại, quyền chủ động lựa chọn xem các khách hàng có phải có tài sản đảm bảo cho khoản vay hay không. Tại SGDI-NHCTVN hiện nay tổng dư nợ của các khoản vay có tài sản đảm bảo chiếm tỷ trọng không lớn (khoảng 14 - 15%) trong đó dư nợ có tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm khoản 8 - 9%. Đối với những bất động sản dùng làm tài sản thế chấp mỗi khoản vay thông thường phải có những thuộc tính sau: - Giá trị của bất động sản thế chấp phải hoàn toàn xác định và có tính ổn định hợp lý trong nhiều năm, đủ đề dự phòng sự mất giá. - Bất động thế chấp phải có thực tính chuyển nhượng trong trường hợp ngân hàng phải bán để thu hồi nợ (ví dụ: đất đai và nhà đã được thiết kế dành riêng cho lĩnh vực thương mại cụ thể, có thể không dễ dàng tìm được người mua). - Ngân hàng phải nắm giữ giấy tờ sở hữu bất động sản thế chấp. Như vậy yêu cầu đầu tiên là bất động sản phải có giấy tờ đầy đủ, chứng minh tính hợp pháp của nó và giá trị của nó phải được xác định, tức là phải định giá bất động sản thế chấp. Định giá bất động sản thế chấp là công việc thường nhật của các ngân hàng, tại SGDI cũng vậy, tuy nhiên đây là một công việc khá mới mẻ về mặt thực tiễn, cộng với những khó khăn về luật pháp sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan hữu quan ; tính không ổn định và chưa kiểm soát được của nhà nước về thị trường bất động sản; sự vi phạm cam kết của khách hàng, cho nên hoạt động định giá của bất động sản thế chấp hiện nay ở SGDI vẫn còn những tồn tại Do sự tồn tại trong một thời gian dài của nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp, hệ thông ngân hàng ở Việt Nam nói chung và SGDI - Ngân Hàng Công Thương Việt Nam nói riêng chủ yếu hoạt động theo chỉ tiêu pháp lệnh của cấp trên, cho nên việc hoạt động kinh doanh trong nền kinh tế thị trường đặt ra rất nhiều khó khăn, thử thách đối với đội ngũ cán bộ công nhân viên tại đây, việc định giá bất động sản thế chấp hiện nay cũng chịu ảnh hưởng của nhân tố này, thể hiện ở sự đánh giá thị trường bất động sản, thu thập thông tin thị trường và phân tích các thông tin thu thập được. Các quyết định về giá trị của một bất động sản thế chấp thường được đưa ra độc lập, không có sự liên kết giữa các thông tin thị trường khi ra quyết định. Chẳng hạn khi xác định giá trị lô đất của bất động sản thế chấp tại đường Hai Bà Trưng thì sau khi thu thập các thông tin về đặc điểm của đất thì cán bộ tín dụng chỉ tìm hiểu xem tại con đường này các lô đất khi chuyển nhượng thì giá là bao nhiêu một mét vuông và định giá lô đất theo giá đó. Thực ra kết quả này chỉ được coi là phù hợp với trường hợp chuyển nhượng, tức là giá tri lô đất mang tính thời điểm, nó có thể thay đổi bất cứ lúc nào. Nhưng với bất động sản thế chấp thì khác giá trị lô đất phải được xác định sao cho có tính ổn định trong thời gian thế chấp. Cùng với những vấn đề này, các cán bộ tín dụng vẫn chưa thực sự phát hiện và đánh giá các yếu tố tác động đến bất động sản. Đây là một tồn tại khá phổ biến đối với các cán bộ tín dụng hiện nay. Vụ án Minh Phụng Epco vừa qua đã để lại nhiều bài học kinh nghiệm quý giá cho ngành ngân hàng, nhất là bài học về định giá bất động sản thế chấp, trong vụ án này các bất động sản được quy định giá cao hơn giá trị thực của nó trên thị trường, cộng với sự không thống nhất ý kiến giữa các cơ quan chức năng dẫn đến ngành ngân hàng phải chịu một tổn thất rất lớn. Rút kinh nghiệm từ vụ này, hiện nay đa phần các ngân hàng đều thận trọng tới mức chặt chẽ khi đưa ra các quyết định liên quan đến giá bất động sản thế chấp, cho nên có bất động sản thế chấp được định giá rất thấp, chỉ bằng 1/4 vụ chuyển nhượng tương tự trên thị trường. Đây cũng là một vấn đề cần được xem xét và cải tiến trong thời gian tới, nếu không sẽ dẫn tới cầu về tín dụng sẽ giảm hoặc khách hàng sẽ chuyển sang ngân hàng khác, do không vay được mức vốn cần thiết, vô hình chung đã làm vị thế của ngân hàng giảm sút. Bên cạnh việc định giá đất, việc xác định giá nhà cửa bất động sản thế chấp tại SGDI hiện này cũng còn nhiều tồn tại. Cụ thể là việc xác [...]... nghiên cứu thực tiển và trong phạm vi bài viết này em xin đưa ra một số giải pháp sau: II .Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI - Ngân Hàng Công Thương Việt Nam Vấn đề định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI - Ngân Hàng Công Thương Việt Nam nới riêng và các ngân hàng thường mại nói chung hiện nay đều gặp những khó... A .Một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại SGDI - Ngân Hàng Công Thương Việt Nam trong thời gian tới +Để nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp hiện nay ở SGDI, bên cạnh việc đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ định giá; nhà nước ban hành một khung giá phù hợp với thị trường hiện nay và một văn bản quy định phương pháp trình tự định giá bất. .. khó khăn trong xử lý để thu hồi nợ, nguyên nhân thì nhiều nhưng việc định giá khi thế chấp chưa được chính xác và quản lý trong thời gian thế chấp chưa chặt chẽ là một trong các nguyên nhân chính Vì vậy theo tình hình chung ngân hàng phải đầu tư, nâng cao hiệu quả của từng hoạt động liên quan đến bất động sản thế chấp Thực trạng công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN. .. sản trong thời gian thế chấp và xử lý nếu tình huống này xảy ra KẾT LUẬN Thế chấp bất động sản, trong một số trường hợp là không thể thiếu khi cho vay, các hoạt động chính liên quan đến một bất động sản khi thế chấp gồm : Định giá, quản lý và xử lý, theo lôgic thì công việc trước được tiến hành cẩn thận chu đáo thì công việc sau sẽ thuận lợi hơn Nhưng thực tế hiện nay nhiều bất động sản thế chấp đang... pháp lý sẽ không được thế chấp Còn tồn tại về việc không dứt khoát trong ra quyết định xử lý bất động sản đảm bảo khi thấy nguy cơ rủi ro với nguồn vốn của mình Đây cũng là một phần do công tác quản lý bất động sản trong thời gian thế chấp, tức là khi kiểm tra tình hình sử dụng vốn vay và bất động sản thế chấp, cán bộ tín dụng định giá chưa định giá được hết những yếu tố dẫn đến rủi ro của hoạt động. .. chuyên định giá bất động sản là điều rất cần thiết Cơ quan này có thể làm tham mưu cho các cơ quan, tổ chức thường xuyên đụng chạm đến vấn đề định giá, và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết luận của mình 1.6.Cần đưa ra chính sách về xử lý tài sản thế chấp để hạn chế xử lý bất động sản thế chấp 1.6.1.Đưa ra cơ chế xử lý bất động sản thế chấp. / + Quy định những hình thức xử lý bất động sản thế chấp mà... Nam Tuy vậy tại đây những vấn đề về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp vẫn còn có những khó khăn, tồn tại vừa do yếu tố khách quan vừa do yếu tố chủ quan Để hoàn thiện công việc trên, trong phạm vi bài viết này em xin đưa ra vài kiến nghị: + Tăng cường công tác đạo tạo chuyên môn nghiệp vụ, kỹ thuật định giá bất động sản thế chấp cho cán bộ tín dụng làm công tác định giá Đồng thời không... pháp lý của hồ sơ thế chấp và bất động sản thế chấp, mở rộng quy mô tín dụng có bất động sản thế chấp Hiện nay đa phần công việc định giá tại ngân hàng đều do các cán bộ tín dụng kiêm nhiệm, công việc định giá thường được thực hiện theo kinh nghiệm, chưa có phương pháp cụ thể, bên cạnh đó chưa có một khung giá phù hợp nên kết quả định giá thường chưa sát với giá trị thực của bất động sản thế chấp Bên... :Giá trị của bất động sản thế chấp được xác định dựa trên cơ sở thị trường tại thời điểm định giá và có xu hướng tiến gần tới giá thị trường, đã đáp ứng được nhu cầu về vốn của người vay Hồ sơ pháp lý được kiểm duyệt chặt chẽ cộng với sự quản lý nghiêm ngặt trong thời gian thế chấp cho nên hiện nay tại sở giao dịch I hầu như không phải xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ Tuy nhiên hoạt động định. .. lỗ.(xem hình vẽ) Giá cả bất động sản thế chấp Thời gian cho vay Chu kỳ phát triển tín dụng Xu hướng lạm phát Mối quan hệ giưa chu kỳ phát triển tín dụng và diễn biến giá cả bất động sản thế chấp Vì vậy nảy sinh vấn đề khá phức tạp là xác định thời hạn cho vay tối ưu Thời hạn cho vay cần được xác định sao cho giá cả bất động sản thế chấp vào thời điểm hoàn toàn không được thấp quá, trong trường hợp . MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SGDI- NHCTVN TRONG THỜI GIAN TỚI I. BÀI HỌC RÚT RA TRONG ĐỊNH. công tác định giá quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI - Ngân Hàng Công Thương Việt Nam. Vấn đề định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp