II. Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGD
1. Căn cứ và hình thức xử lý.
a) Căn cứ để xử lý bất động sản thế chấp.
Thông thờng, một hợp đồng tín dụng đợc thanh lý khi đến hạn trả nợ, ngời vay vốn trả đủ nợ gốc và lãi, đối với những hợp đồng tín dụng có bất động sản thế chấp cũng vậy, khi nhận đủ nợ gốc và lãi, ngân hàng sẽ thanh lý hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp bất động sản thế chấp bằng việc trả lại khách hàng vay giấy tờ gốc của tài sản thế chấp và thông báo giải chấp đến cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, không phải hợp đồng tín dụng nào cũng vậy, tức là có sự vi phạm cam kết trong hợp đồng tín dụng, khi đó, ngân hàng đứng trớc nguy cơ rủi ro tín dụng, rủi ro có thể là khách hàng sẽ trả nợ sai hẹn, và có thể là rủi ro mất vốn. Nguyên nhân của rủi ro tín dụng thì có nhiềum có thể do khách quan nh: do thiên tai, sản phẩm dịch vụ của ngời vay vốn sản xuất kinh doanh không tiêu thụ đợc do biến động của thị trờng hàng hoá đó, hay nhà cung cấp không cung cấp kịp thời nguyên vật liệu để sản xuất... khi gặp rủi ro nh vậy, nhà sản xuất sẽ không kịp huy động vốn để trả nợ ngân hàng, nh vậy ngân hàng cũng sẽ gặp rủi ro đối với số tiền cho vay của mình, khi đó ngân hàng có thể dựa vào tài sản thế chấp của khách hàng để thu nợ. Vậy ngân hàng sẽ xử lý những tài sản thế chấp của ngời vay khi nào trong trờng hợp rủi ro? Tất nhiên việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ ngân hàng đã có những phơng pháp nhất định ngay từ khi có dấu hiệu ngời vay gặp rủi ro trong sản xuất - kinh doanh. Nhng đặt vấn đề xử lý tài sản thế chấp khi nào thì phải có sự phân tích, tính toán kỹ lỡng. Nếu nh khách hàng gặp phải rủi ro
khách quan, mà ngân hàng xét thấy có thể gia hạn nợ cho họ để ngời vay khắc phục rủi ro và có thể trả nợ cho ngân hàng sau một thời gian nhất định thì gia hạn nợ cho họ, và khi họ trả đủ nợ cả gốc và lãi thì thanh lý hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp. Nếu ngay cả khi thời hạn thanh toán nợ cha đến những xét ngời vay không còn khả năng trả nợ ngân hàng thì cũng phải xúc tiến việc xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ.
b) Hình thức xử lý bất động sản thế chấp
Khi công việc xử lý bất động sản thế chấp bắt buộc phải thực hiện để thu hồi nợ thì hình thức đầu tiên là căn cứ vào những thoả thuận xử lý trong hợp đồng thế chấp tài sản, đây đợc coi là giải pháp mềm vì việc giải quyết có thể không gây căng thẳng giữa các bên và chi phí không nhiều. Tuy nhiên, nếu việc xử lý tài sản thế chấp không thực hiện đợc nh thoả thuận trong hợp đồng thì theo: NĐ 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng; thông t liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001 hớng dẫn việc xử lý tài sản đảm bảo tiền vay để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng thì tổ chức tín dụng có quyền chủ động áp dụng các phơng thức xử lý tài sản thế chấp theo các phơng thức sau:
+ Bán tài sản đảm bảo: là việc tổ chức tín dụng hoặc bên bảo đảm hoặc các bên phối hợp để bán tài sản trực tiếp cho ngời mua hoặc uỷ quyền cho bên thứ ba bán tài sản cho ngời mua. Bên thứ ba có thể là: Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hoặc tổ chức có chức năng đợc mua tài sản để bán.
+ Nhận chính tài sản đảm bảo để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ đợc bảo đảm. Trờng hợp này tổ chức tín dụng lấy giá tài sản đảm bảo đợc định giá khi xử lý làm cơ sở cho thanh toán nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn sau khi trừ đi các chi phí khác (nếu có) quy trình, thủ tục xử lý tài sản thế chấp đợc thực hiện theo quy định của pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo.