II. Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGD
2. Kiểm tra trớc khi cho vay:
Với mỗi cán bộ tín dụng tại SGDI, việc kiểm tra bất động sản thế chấp tr- ớc khi cho vay là công việc không thể thiếu, đây là một trong những bớc của quy trình tín dụng đã đợc quy định. Kiểm tra trớc khi cho vay bao gồm kiểm tra giấy tờ và kiểm tra thực địa. Khi kiểm tra giấy tờ, ngoài kiểm tra tính đầy đủ và hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở; bảng kê khai tài sản bảo đảm tiền vay (nếu có), các giấy tờ có liên quan khác của tài sản đảm bảo tiền vay, thì phải kiểm tra các giấy tờ sau:
+ Với các tổ chức kinh tế thì phải có - Quyết định hoặc giấy phép thành lập.
- Giấy phép hành nghề đối với các trờng hợp luật pháp quy định phải có giấy phép hành nghề.
- Điều lệ hoạt động
- Quyết định bổ nhiệm giám đốc, kế toán trởng. - Các giấy tờ khác có liên quan.
+ Với cá nhân, hộ gia đình thì gồm: Số hộ khẩu, chứng minh th, giấy đăng ký kinh doanh (nếu có).
Tất cả các giấy tờ trên phải là bản gốc hoặc bản sao có công chứng đối với những trờng hợp có đầy đủ giấy tờ hợp lệ thì cán bộ tín dụng sẽ hớng dẫn khách hàng làm hồ sơ vay vốn, hồ sơ gồm:
+ Giấy đề nghị vay vốn (làm theo mẫu).
+ Hồ sơ tài chính của khách hàng (nếu khách hàng là tổ chc kinh tế) gồm: báo cáo tài chính trong 3 năm gần nhất liên tục, báo cáo các tình hình tài chính đến ngày vay vốn.
- Với vay ngắn hạn, phải có phơng án vay vốn và chứng từ chứng minh cho phơng án và đối tợng vay vốn.
- Với vay trung và dài hạn: phải có dự án đầu t đã đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt và các giấy tờ khác liên quan đến mục đích sử dụng tiền vay.
- Phơng án trả nợ (gốc và lãi)
Cán bộ tín dụng có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, trung thực và hợp pháp về hồ sơ vay vốn của khách hàng, nếu thiếu phải thông báo để khách hàng bổ sung. Tuy nhiên, ở phạm vi đề án này ta không đi sâu vào tìm hiểu những loại giấy tờ trên mà chủ yếu là các giấy tờ có liên quan đến bất động sản bảo đảm tiền vay.
Tính đầy đủ và hợp pháp của các giấy tờ bảo đảm tiền vay là một quy tắc không thay đổi. Đối với những khách hàng vay là cá nhân, hộ gia đình hay các tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh, khi vay vốn tại SGDI bắt buộc phải có tài sản bảo đảm, tài sản đảm bảo bao gồm nhiều loại nh: các loại giấy tờ có giá, kim loại quý, đá quý... nhng với các khoản vay trung và dài hạn tài sản đảm bảo tiền vay thờng là bất động sản. Tính đầy đủ của hồ sơ đảm bảo của khách hàng có thể linh động đợc nếu họ là khách hàng thờng xuyên của SGDI, có uy tín, tiềm năng tài chính lớn và chủ yếu là phơng án sử dụng vốn vay và phơng án trả nợ gốc và lãi.
Đối với những trờng hợp khách hàng vay vốn có tài sản thế chấp ngoài việc kiểm tra các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, cán bộ tín dụng còn phải kiểm tra tình hình thực tế của tài sản trên. Việc kiểm tra thực tế rất quan trọng, từ tình hình thực tế, cán bộ tín dụng có thể đánh giá mức độ trung thực về những thông tin về bất động sản mà khách hàng vay vốn cung cấp cho họ, hay có thể lờng đợc những rủi ro có thể xảy đến với tài sản thế chấp. Từ đó có biện pháp kiểm soát tài sản đảm bảo phù hợp. Việc kiểm tra tình hình thực tế có là công việc quan trọng để cán bộ tín dụng xác định giá trị của bất động sản. Thông thờng khi đến kiểm tra, cán bộ tín dụng báo trớc cho khách hàng và khi điều tra thu thập thông tin thì ngoài những thông tin mà khách hàng cung cấp,
cán bộ tín dụng còn phải thu thập thông tin từ UBND phờng sở tại, từ những ng- ời hàng xóm của chủ nhà... đây là nguồn thông tin thực tế và rất đáng tin cậy.
Việc kiểm tra trớc khi cho vay rất quan trọng nó quyết định đến việc khách hàng có đợc vay hay không đối với những trờng hợp phải có bất động sản thế chấp. Khi kiểm tra trớc khi cho vay thì cán bộ tín dụng phải chú ý đến tính hợp pháp của giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp bởi vì đã có những trờng hợp khách hàng dùng giấy tờ giả để vay vốn, sau đó dây da không trả nợ và khi đó ngân hàng cũng gặp nhiều khó khăn trong việc thu hồi vốn. Thứ đến là khi kiểm tra trên thực tế, thì phải chú ý khi khách hàng đa đến kiểm tra một nơi nào đó mà không phải của khách hàng, tài sản không thuộc tài sản thế chấp.
Khi cán bộ tín dụng hoàn tất việc kiểm tra trớc khi cho vay, nếu đủ điều kiện thì ngân hàng và ngời vay vốn sẽ lập hợp đồng tín dụng, và hợp đồng thế chấp. Tại SGDI, hợp đồng thế chấp bất động sản gồm: hợp đồng thế chấp tài sản, bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, biên bản định giá bất động sản.
Khi lập hợp đồng thế chấp bất động sản, khách hàng phải xin xác nhận đ- ợc quyền thế chấp của Sở địa chính - nhà đất (nếu là tổ chức) hoặc UBND xã, phờng, thị trấn (nếu là cá nhân, hộ gia đình) nơi có nhà đất thế chấp. Sau khi đ- ợc phép của các cơ quan trên thì đại diện SGDI và khách hàng ký kết hợp đồng thế chấp bất động sản và công chứng tại phòng công chứng. Trong thời gian thế chấp ngân hàng sẽ giữ biên bản gốc giấy tờ về tài sản thế chấp, hợp đồng thế chấp đợc lập thành 3 bản, 1 bản khách hàng thế chấp giữ, 1 bản cán bộ tín dụng giữ để theo dõi tài sản trong thời gian thế chấp, bản gốc đợc đa vào kho lu trữ bảo quản của ngân hàng. Sau đó, SGDI sẽ thông báo tới các cơ quan nh: UBND phờng, Sở địa chính - nhà đất nơi có tài sản thế chấp để các bên cùng phối hợp quản lý.
3. Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGDI
Theo báo cáo mới nhất của phòng kinh doanh tại SGDI, tính đến quý I năm 2002, SGDI có tổng d nợ là 1500 tỷ đồng, trong đó 200 tỷ đồng là các
khoản vay có tài sản đảm bảo (chiếm 14% tổng d nợ). Trong số này, có 143 tỷ đồng là những khoản vay có tài sản bảo đảm là bất động sản (nhà và đất). Khoản 143 tỷ đồng so với 1500 tỷ chiếm tỷ trọng không lớn nhng đây cũng là một lợng tài sản khổng lồ, một mặt nó phản ánh nhu cầu vay vốn sản xuất kinh doanh của các đối tợng khi vay phải có tài sản đảm bảo, một mặt nó phản ánh tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGDI. Theo số liệu của SGDI trong một số năm gần đây thì tình hình d nợ đối với các khoản vay có bất động sản thế chấp nh sau:
Bảng 4: Tình hình d nợ của các khoản vay có bất động sản bảo đảm
tại SGDI từ 1999 2001– Đơn vị: tỷ đồng
Chỉ tiêu 1999 2000 2001 So sánh 2000 so 1999 2001 so 2000 Tổng d nợ 1107,6 1246,6 1497 139 205,4 D nợ có tải sản thế chấp 59,810 69,660 143,568 9,85 73,918 Phần trăm có trong tổng d nợ (%) 5,4 5,59 9,59 0,19 4
Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh của SGDI.
Những số liệu trong bảng trên đã phản ánh những thành công trong hoạt động tín dụng có bất động sản thế chấp của năm sau so với năm trớc, điều này phù hợp với những chiều hớng thay đổi tích cực trong công tác định giá bất động sản thế chấp tại SGDI.
Để tìm hiểu tình hình định giá bất động sản thế chấp tại SGDI hiện nay, ta đi vào nghiên cứu quy trình tín dụng đối với những khoản vay có bất động sản thế chấp, tất nhiên ta sẽ không đi sâu vào tìm hiểu những kỹ năng – nghiẹp vụ ngân hàng, mà đi sâu vào vấn đề định giá bất động sản thế chấp để thấy những mặt đợc và cha đợc của hoạt động định giá tại Ngân hàng thơng mại hiện nay.
Khi một khách hàng có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh, hay tiêu dùng, đến ngân hàng thì cán bộ tín dụng sẽ hỏi ngời đó xem anh ta vay vốn để làm gì? Vay với số lợng là bao nhiêu? Và xem anh ta có thuộc đối tợng vay phải có tài sản đảm bảo hay không? Nếu phải thì tìm hiểu thông tin về tài sản đảm bảo. Đối với những khách hàng vay phải có bất động sản thế chấp tại SGDI thờng là những tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh và cá nhân hộ gia đình. Thông tin mà cán bộ tín dụng tìm hiểu về bất động sản thế chấp ngay từ lần đầu gặp gỡ với khách hàng thờng là vị trí của bất động sản thế chấp, tình trạng pháp lý của tài sản và thực trạng trong nhà.
SGDI - ngân hàng công thơng là một sở lớn trong hệ thống Ngân hàng công thơng Việt Nam nên đã đợc Ngân hàng công thơng Việt Nam chỉ đạo sát sao rút kinh nghiệm trong vấn đề kiểm tra hồ sơ, tài sản thế chấp cũng nh định giá tài sản thế chấp từ vụ Minh Phụng - Epco, trong vụ này, ngân hàng công th- ơng chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh đã có những sơ suất mà hậu quả để lại hiện nay là một khối lợng tài sản giá trị 1700 tỷ đồng, mới chỉ thu hồi đợc khoảng 140 tỷ đồng, số còn lại đang gặp khó khăn trong quản lý và xử lý để thu hồi nợ. Từ bài học này, nên hiện nay, SGDI chỉ duyệt cho vay đối với những bất động sản thế chấp đầy đủ hồ sơ pháp lý và yêu cầu đặt ra. Do nằm ở khu vực trung tâm TP Hà Nội, nên khách hàng của SGDI cũng có đặc điểm là họ thờng sống và sản xuất - kinh doanh trong thành phố với những khoản vay có bất động sản thế chấp thì ở SGDI không có khách hàng đến từ ngoại thành (thế chấp bất động sản ở ngoại thành) và những bất động sản mà ngời thế chấp đi thuê. Nh vậy, có thể nói phạm vi nghiên cứu của luận văn là trong đô thị và h- ớng vào những bất động sản thuộc sở hữu và sử dụng của khách hàng.
Nh đã trình bày ở trên, khi khách hàng có bất động sản thế chấp là nhà đất thì cán bộ tín dụng phải tìm hiểu về nhà đất đó, và yêu cầu khách hàng xuất trình những giấy tờ cần thiết nh giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Những thông tin trên mà cán bộ tín dụng tìm hiểu về nhà đất thờng là: vị trí của nhà đất (nằm ở ngõ nào, mặt tiền hay trong ngõ), diện tích của đất và nhà, hiện tại đang sử dụng nhà đất đó vào mục đích gì? kích thớc mặt tiền... Sau
khi đã có đầy đủ thông tin về bất động sản thế chấp và xét thấy phơng án vay vốn của khách hàng có triển vọng với khối lợng tiền vay thì cán bộ tín dụng tiến hành đến kiểm tra bất động sản. Khi tiến hành kiểm tra tính chính xác những thông tin mà khách hàng đã trình bày, cán bộ tín dụng phải đánh giá vấn đề về: lô đất, thực trạng nhà, và hình thành quan điểm của mình về bất động sản thế chấp, kết hợp với việc tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, môi tr- ờng của bất động sản thế chấp và xung quanh bất động sản thế chấp thông qua các cơ quan chức năng, qua những ngời hàng xóm, của khách hàng vay vốn. Tuỳ thuộc vào lợng tiền vay của khách hàng mà SGDI bố trí cán bộ thẩm định giá trị bất động sản thế chấp, nếu khoản vay trên 200 triệu đồng thì có 4 cán bộ thẩm định còn dới 200 triệu đồng thì bố trí 3 cán bộ thẩm định, điều này cho thấy đối với những khoản vay có giá trị càng lớn thì công tác thẩm định càng phải chặt chẽ. Sau khi đã thu thập đầy đủ thông tin về bất động sản thế chấp, cán bộ tín dụng thống nhất giá trị của bất động sản và lập biên bản định giá, yêu cầu khách hàng lập hồ sơ tín dụng và hồ sơ thế chấp.
Đối với những khách hàng vay vốn tại SGDI thì hồ sơ thế chấp bất động sản phải gồm những giấy tờ sau: hợp đồng thế chấp tài sản; biên bản định giá của các cán bộ tín dụng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, bảo sao sổ hộ khẩu (có công chứng) và chứng nhận của công chứng viên.
Theo quy định tại điều 28 của Nghị định 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thì hồ sơ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đợc quy định gồm: hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trích lục bản đồ thửa đất. Nhng hiện nay, sở địa chính - nhà đất Hà nội khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong giấy đó có cả trích lục bản đồ thửa đất và phần về nhà trên thửa đất đó, nên gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất. Do vậy khi thế chấp, khách hàng phải nộp bản gốc giấy này, đồng thời do có giấy trên nên hợp đồng trong hồ sơ không phải là hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất nh trong NĐ 17/1999 mà là hợp đồng thế chấp tài sản, tức là chỉ phải làm một hợp đồng
thế chấp cho cả đất và nhà, còn nếu theo NĐ 17/CP năm 1999 trên thì phải làm hai hợp đồng thế chấp: một cho đất và một cho nhà.
Việc ký kết hợp đồng thế chấp tài sản và hoàn thiện hồ sơ thế chấp chỉ thực hiện sau khi cán bộ tín dụng xác định giá trị của bất động sản thế chấp. Nh đã biết, việc xác định giá trị của một bất động sản nhà đất là công việc rất khó khăn, phức tạp, nó không những đòi hỏi kỹ thuật chuyên môn mà cả kinh nghiệm, nghệ thuật định giá bất động sản thế chấp mang một đặc trng riêng, đặc tính riêng này phần nào làm giảm rủi ro cho phí ngân hàng, đó là việc cán bộ tín dụng xác định giá trị của bất động sản thế chấp thấp hơn giá thị trờng tại thời điểm định giá, điều này giúp cho ngân hàng có thể thu đợc vốn và lãi, trang trải các chi phí khi bắt buộc phải bán bất động sản thế chấp.
Để có thể hiểu rõ hơn về công tác định giá bất động sản thế chấp tại SGDI, ta nghiên cứu hai trờng hợp cụ thể điển hình:
+ Trờng hợp 1: cá nhân anh Đặng Danh Hùng, thế chấp ngôi nhà số 103 phố Thái Hà, biên bản định giá ngày 2/3/2002.
+ Trờng hợp 2: Công ty TNHH Tùng Nam do ông Nguyễn Chí Thành và bà Tạ Thu Hơng làm đại diện, họ thế chấp ngôi nhà số 79 phố Nguyễn Du, biên bản định giá ngày 20/3/2002.
Cả hai ngôi nhà trên đều thuộc sở hữu của ngời thế chấp, mặt phố, hồ sơ thế chấp của họ đầy đủ theo quy định bao gồm: Hợp đồng thế chấp tài sản, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất,bản sao sổ hộ khẩu có công chứng.
Bảng 5: Các căn cứ để xem xét hồ sơ định giá.
Chỉ tiêu Trờng hợp 1 Trờng hợp 2 1. Ngày định giá 2/3/2000 20/3/2002 2. Diện tích nhà (m2) 507 189,9 3. Diện tích đất ( m2) 152,4 205,1
4. Vị trí Mặt tiền phố Thái hà Mặt tiền phố Nguyễn Du5. Bề rộng mặt tiền ( m) 4,5 6