Bình luận bản án tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi lập giấy chuyển ợng quyền sử dụng đất gia đình ông đã bàn giao cho vợ chồng ông H đủ 160 m2 đất như như-đã ghi trong hợp đồng và để cho vợ chồng ông H xây dựng công trình nhà ở t

Nguyên đơn ông Dương Quang H, bà Nguyễn Thị Ph trình bày:

Ngày 29/02/2003, vợ chồng ông H - bà Ph và vợ chồng ông Nguyễn Cao Th,Dương Thị L thoả thuận chuyển nhượng cho nhau 1000 m2 đất với giá 2.000.000 đồng/m2

tại khu vực DC - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H Cùng ngày 29/02/2003, ông H, bà Ph

đã giao cho ông Th 200.000.000 đồng tiền đặt cọc Ngày 11/3/2003, ông H, bà Ph giaotiếp tiền đặt cọc lần 2 là 100.000.000 đồng theo đề nghị của ông Th để làm thủ tục giấy

tờ Khi hai bên giao tiền đặt cọc có viết giấy biên nhận tiền Đến ngày 19/4/2003, giađình ông Th lập giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung: Gia đình ông Thchuyển nhượng cho ông H, bà Ph 1000 m2 đất tại DC - DN - huyện ĐA - tỉnh H với giá là2.000.000 đồng/m2 Ông H đã đặt cọc trước 300.000.000 đồng cho gia đình ông Th, khinào hoàn thành thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ thanh toán nốt

số tiền còn lại Theo thoả thuận ông Th phải làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtmang tên ông Dương Quang H nhưng ông Th không làm được Giấy chứng nhận quyền

sử dụng vì đất đó là đất canh tác chưa được cấp Giấy chứng nhận Do vậy hai bên thốngnhất chuyển nhượng cho nhau mảnh đất khác là đất thổ cư của gia đình ông Th tại xóm 4

- khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H Gia đình ông Th và vợ chồng ông H đã thoảthuận chuyển nhượng 160 m2 đất thổ cư thuộc thửa số 10, tờ bản đồ số 36 tại khu Tr - DN

- xã VH - huyện ĐA - tỉnh H trong tổng số 746 m2 đất ở của gia đình ông Th với giá

Số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng 1000 m2 đất ở DC - DN - xã

VH - huyện ĐA - tỉnh H nay chuyển thành tiền nhận chuyển nhượng đất thổ cư của giađình ông Th

Ngày 11/3/2004, hai bên thống nhất ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất(tên gọi là “giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở”), trong đó bên nhận chuyển như-ợng là ông Dương Quang H và bà Nguyễn Thị Ph, bên chuyển nhượng là ông NguyễnCao Th, Dương Thị L Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm trả nốt cho bên chuyểnnhượng số tiền là 12.800.000 đồng Lý do vợ chồng bà Ph ông H chỉ còn phải trả cho ông

Th 12.800.000 đồng là vì ông Th đã nhận 300.000.000 đồng đặt cọc trước đây một năm,nay tính lãi theo lãi suất ngân hàng của số tiền 300.000.000 đồng x 12 tháng x 0,2%tháng = 7.200.00 đồng Bên chuyển nhượng phải làm thủ tục chuyển nhượng theo quyđịnh của pháp luật

Ngày 09/4/2004, gia đình ông Th đã bàn giao cho ông H, bà Ph 160 m2đất như thoảthuận Cuối tháng 10/2004, vợ chồng ông H đã xây dựng công trình nhà ở trên diện tích

160 m2 đất đã nhận chuyển nhượng của gia đình ông Th Khi xây dựng công trình trên đấtnày gia đình ông Th không phản đối gì Hiện nay ông H, bà Ph vẫn đang quản lý, sử dụngphần đất đó Việc ông Th khai ông H vay của ông Th 500.000.000 đồng và số tiền300.000.000 đồng ông H đưa cho ông Th là tiền trả nợ là không đúng Bên phía gia đìnhông Th yêu cầu ông H phải đưa thêm 200.000.000 đồng thì mới làm thủ tục cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông H không đồng ý Vì vậy, ngày 20/5/2006 ông

H - bà Ph khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xáclập ngày 11/3/2004 giữa ông H - bà Ph và vợ chồng ông Th - bà L, buộc vợ chồng ông Th

- bà L phải hoàn tất thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng diện tích 160 m2 đất thuộc thuộc thửa số 10, tờ bản đồ số 36 tại khu Tr -

DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H theo thỏa thuận các bên đã ký trong hợp đồng ngày11/3/2004

Bị đơn ông Nguyễn Cao Th trình bày:

Ông nhất trí là có việc chuyển nhượng 1000 m2 đất tại DC - DN - xã VH - huyện

ĐA - tỉnh H của gia đình ông cho vợ chồng ông H với giá 2.000.000 đồng/m2 như lời

khai của ông H Ông có nhận của ông H 300.000.000 đồng tiền đặt cọc, khi nhận tiền cóviết giấy biên nhận Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình ông và vợchồng ông H không thành là đúng Vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này khôngthành nên hai bên có thoả thuận chuyển nhượng 160m2 đất thổ cư của gia đình ông cho

vợ chồng ông H với giá 2.000.000 đồng/m2, tổng số tiền là 320.000.000 đồng và gia đìnhông đã nhận 300.000.000 đồng còn lại 12.800.000 đồng Lý do còn lại 12.800.000 đồng

lẽ ra phải còn 20.000.000 đồng vì hai bên thống nhất với nhau trừ tiền lãi của số tiền300.000.000 đồng ông Th đã nhận trước Thực tế giữa ông Th và ông H trước đó ngày06/8/2003 thoả thuận 160 m2 đất này có giá 500.000.000 đồng, ông đã nhận đủ số tiền500.000.000 đồng này Sau đó ông Th cho ông H vay lại toàn bộ số tiền 500.000.000đồng với thời hạn 01 năm, lãi suất theo mức lãi suất gửi vào ngân hàng Nhưng sau nàyông Th và ông H thoả thuận ghi thấp xuống giá trị chuyển nhượng 160 m2 đất là320.000.000 đồng để đỡ phải nộp thuế nhiều Tính lãi 01 năm của số tiền 300.000.000đồng là 7.200.000 đồng nên số tiền ghi trong hợp đồng vợ chồng ông H phải trả cho ông

là 20.000.000 đồng - 7.200.000 đồng = 12.800.000 đồng Sau khi lập giấy chuyển ợng quyền sử dụng đất gia đình ông đã bàn giao cho vợ chồng ông H đủ 160 m2 đất như

như-đã ghi trong hợp đồng và để cho vợ chồng ông H xây dựng công trình nhà ở trên đất.Hiện nay vợ chồng ông H vẫn đang quản lý sử dụng 160m2 đất ở đó và khi xây dựngcông trình trên đất gia đình ông Th không phản đối gì về việc mua bán giữa hai bên.Nhưng ông Th và ông H thoả thuận với nhau khi nào ông H trả nốt số tiền 200.000.000đồng và tiền lãi thì gia đình ông Th mới làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất cho cho vợ chồng ông H Vì vợ chồng ông H không trả nốt ông Th số tiền200.000.000 đồng và tiền lãi nên gia đình ông không làm thủ tục xin cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất cho cho vợ chồng ông H Nay vợ chồng ông H khởi kiện buộcgia đình ông Th thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/3/2004,ông không chấp nhận vì khi nào vợ chồng ông H trả gia đình ông số tiền 200.000.000đồng thì gia đình ông Th mới làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtcho cho vợ chồng ông H

Bă Dương Thị L trình băy thống nhất với ý kiến của ông Th.

Tăi liệu trong hồ sơ vụ ân thể hiện:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngăy 11/3/2004 giữa ông Th, bă L vẵng H, bă Ph không có công chứng, chứng thực Mục 4 của Hợp đồng có ghi ông H, bă

Ph còn phải trả cho ông Th, bă L 12.800.000 đồng Trong hợp đồng hai bín không thoảthuận rõ về thời gian vă điều kiện thanh toân số tiền 12.800.000 đồng Trong mục 6 củaHợp đồng quy định về trâch nhiệm của bín bân phải chịu thuế trước bạ Nhưng trong quâtrình giải quyết vụ ân bă Ph, ông H tự nguyện chịu khoản thuế trước bạ Diện tích 746 m2

đất ở thuộc thửa số 10, tờ bản đồ số 36 tại khu Tr - DN - xê VH - huyện ĐA - tỉnh H đêđược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở số 03572016 ngăy 22/5/2005 đứng tínông Nguyễn Cao Th vă bă Dương Thị L Ông Th vă bă L không xuất trình được chứng

cứ chứng minh giâ chuyển nhượng 160 m2 đất lă 500.000.000 đồng vă việc ông H, bă Phvay của ông Th, bă L 500.000.000 đồng

Bình luận:

* Về quan hệ phâp luật tranh chấp:

Ngăy 11/3/2004, giữa ông H - bă Ph vă ông Th - bă L đê giao kết hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất ở nội dung thỏa thuận ông Th - bă L chuyển nhượng cho ông

H - bă Ph 160 m2 trong tổng số 746 m2 đất ở thuộc thửa số 10, tờ bản đồ số 36 tại khu Tr

- DN - xê VH - huyện ĐA - tỉnh H có nguồn gốc của vợ chồng ông Th, bă L với giâ320.000.000 đồng Quâ trình thực hiện hợp đồng bín nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất đê giao tiền (ngăy 29/02/2003, ông H - bă Ph đê giao cho ông Th 200.000.000đồng, ngăy 11/3/2003 ông H - bă Ph giao 100.000.000 đồng) Ông Th, bă L cũng đê thừanhận việc có nhận của ông H 300.000.000 đồng Bín chuyển nhượng ông Th, bă L đêgiao đất cho bín nhận chuyển nhượng vă ông H, bă Ph đê xđy dựng công trình nhă ở.Bín nhận chuyển nhượng ông H, bă Ph yíu cầu ông Th, bă L hoăn tất thủ tục cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho ông bă nhưng ông Th, bă L không đồng ý Vì vậy,ngăy 20/5/2006, ông H bă Ph khởi kiện yíu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất xác lập ngày 11/3/2004 giữa ông H, bà Ph và vợ chồng ông Th, bà L,buộc vợ chồng ông Th, bà L phải hoàn tất thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyềncấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích 160 m2 đất thuộc thuộc thửa số 10, tờ bản

đồ số 36 tại khu Tr - DN - VH - ĐA - H theo thỏa thuận các bên đã ký trong hợp đồngngày 11/3/2004 Từ các phân tích trên, xác định quan hệ pháp luật tranh chấp giữa cácbên là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 705BLDS năm 1995 Thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữacác bên BLDS năm 1995 đang có hiệu lực pháp luật nên áp dụng BLDS năm 1995 vàNghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhândân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân

và gia đình để giải quyết tranh chấp

Điều 705 BLDS năm 1995 quy định:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuântheo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này vàpháp luật về đất đai quy định, theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sửdụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi làbên nhận quyền sử dụng đất), còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyểnnhượng

* Về tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/3/2004 giữa ông Th, bà L và ông H, bà Ph:

Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 11/3/2004 giữađại diện bên bán gồm ông Nguyễn Cao Th, bà Dương Thị L; bên mua là ông DươngQuang H và bà Nguyễn Thị Ph không có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền theo quy định tại Điều 707 BLDS năm 1995 Tuy nhiên, thời điểm chuyểnnhượng diện thực hiện trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực (ngày 01/7/2004).Sau khi chuyển nhượng đất ông Th, bà L đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất ở số 03572016 ngày 22/5/2005 diện tích 746 m2 đất ở thuộc thửa số 10, tờ bản đồ số

36 tại khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H (trong đó có cả diện tích 160 m2 đất đangtranh chấp) Quá trình thực hiện hợp đồng ông Th, bà L đã bàn giao đất cho vợ chồng bà

Ph, ông H Bà Ph, ông H đã trả tiền chuyển nhượng đất và tiến hành xây nhà ở, không cótranh chấp, chính quyền địa phương cũng không có ý kiến gì Những điều kiện trên hoàntoàn phù hợp với điểm b.2, b.3 tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn ápdụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình Do đó, đủđiều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày11/3/2004 giữa ông Th - bà L với vợ chồng ông H - bà Ph

Điều 707 BLDS năm 1995 quy định:

Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản Việcchuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,phải được làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy địnhcủa pháp luật về đất đai

Tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình quy định:

2.3 Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đượcxác lập từ sau ngày 15/10/1993

a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 củaBLDS, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều

106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà ánchỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủcác điều kiện sau đây:

a.1) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nănglực hành vi dân sự;

a.2) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn

a.5) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng vàbên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượngtheo quy định của pháp luật;

a.6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứngnhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩmquyền

b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điềukiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này

b.1) Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện đượchướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ

về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đainăm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giảiquyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này

b.2) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết

vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này,nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của

Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầuToà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện đượchướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợpđồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiêncố và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩmquyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hànhchính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng Nếu bên nhận chuyểnnhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất cònlại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừtrường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợpđồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch

Tuy nhiên, trong mục 4 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày11/3/2004 có nội dung thỏa thuận ông H, bà Ph còn phải trả cho ông Th, bà L 12.800.000đồng Ông H, bà Ph cũng xác nhận ông bà vẫn chưa thanh toán khoản tiền này Tronghợp đồng hai bên cũng không thoả thuận rõ về thời gian và điều kiện thanh toán khoảntiền đó, vì vậy cần phải tính khoản tiền còn thiếu đó tương ứng với giá trị sử dụng đất tạithời điểm xét xử để buộc bà Ph, ông H thanh toán cho vợ chồng ông Th mới đảm bảoquyền lợi cho các bên đương sự Cách tính như sau: Giá trị quyền sử dụng đất thời điểmhai bên mua bán là 160m2 x 2.000.000 đồng/m2 = 320.000.000 đồng, số tiền 12.800.000đồng tương ứng với 4% của 320.000.000 đồng Giá trị quyền sử dụng đất thời điểm xét

xử theo biên bản định giá ngày 15/10/2006 là: 160m2 x 3.500.000 đ/m2 = 560.000.000đồng, vậy 4% của 560.000.000 đồng sẽ là 22.400.000 đồng, số tiền ông H, bà Ph phảithanh toán cho ông Th, bà L là: 22.400.000 đồng

Tại mục 6 của Hợp đồng quy định về trách nhiệm của bên bán phải chịu thuế trước

bạ Nhưng trong quá trình giải quyết vụ án bà Ph - ông H tự nguyện chịu khoản thuếtrước bạ Sự tự nguyện của ông H, bà Ph phù hợp với pháp luật nên được chấp nhận

Bên ông Th, bà L cho rằng giá trị của hợp đồng là 500.000.000 đồng và ông H, bà

Ph còn vay nợ của ông bà 500.000.000 đồng nhưng không xuất trình được chứng cứchứng minh nên ý kiến của ông Th, bà L là không có cơ sở

Từ những phân tích trên, vụ việc có thể được giải quyết như sau:

1 Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Dương Quang H và bà Nguyễn Thị Ph đối

với ông Nguyễn Cao Th và bà Dương Thị L về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất ở

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 11/3/2004 gữa ôngDương Quang H, bà Nguyễn Thị Ph và ông Nguyễn Cao Th, bà Dương Thị L có hiệu lực.Ông Dương Quang H và bà Nguyễn Thị Ph được quyền đến cơ quan nhà nước cóthẩm quyền làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 160m2 đấtthuộc thửa số 10 tờ bản đồ số 36 tại khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H của hộ giađình ông Nguyễn Cao Th theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày11/3/2004

Ghi nhận sự tự nguyện của bà Ph, ông H chịu mọi khoản thuế theo quy định củapháp luật khi làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng phần diện tích đấtchuyển nhượng với gia đình ông Th

2 Ông Dương Quang H và bà Nguyễn Thị Ph phải có trách nhiệm thanh toán cho

ông Nguyễn Cao Th, bà Dương Thị L 4% giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử (tươngứng với 12.800.000 đồng ông H, bà Ph còn phải trả cho ông Th, bà L tại thời điểm giaokết hợp đồng) cụ thể là 22.400.000 đồng

VỤ VIỆC SỐ 2

Nội dung vụ án:

Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H trình bày:

Nguồn gốc diện tích đất vườn 264m2 thuộc thửa số 12, tờ bản đố số 5 tại tổ 13,phường Thượng Thanh, quận Long B, thành phố Hà N là của ông Đặng Văn V mua của

ông Đặng Văn L từ năm 1979 Năm 1988, sau khi đã ly hôn với chồng là ông NguyễnĐình K, bà đã mua của ông V 264m2 đất vườn bằng giá trị một chiếc máy khâu Hai bênđịnh giá chiếc máy khâu và đất cùng có giá 500.000 đồng, đổi ngang và không phải thanhtoán chênh lệch cho nhau Ông V đã nhận máy khâu của bà và viết giấy chuyển nhượngđất cho bà Do bà không ở gần nên đã nhờ ông quản lý hộ Giấy mua bán không ghi giátiền Hai bên bàn giao toàn bộ đất cho nhau và cũng không đo đạc gì.

Năm 1991, do bà có vay của ông V 300.000 đồng và không có nhu cầu sử dụng đấtnên bà đã nhờ ông bán hộ đất nhưng không bán được Do vậy, bà đã nhờ ông V lấy lạiđất cho bà Hai bên đã thống nhất thoả thuận bằng miệng ông V mua lại toàn bộ diện tíchđất nói trên với giá 500.000 đồng, trừ 300.000 đồng bà đã nợ ông V, ông V còn nợ lại bà200.000 đồng mua đất còn thiếu, hai bên thoả thuận miệng và không lập giấy tờ mua bán.Đến nay, ông V vẫn chưa trả cho bà số tiền mua đất còn thiếu 200.000 đồng

Do vậy, bà khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất tại tổ 13, phường Thượng Thanh, quận Long B, thành phố Hà N giữa bà và ông

V là vô hiệu, buộc ông V phải trả lại cho bà số tiền 200.000 đồng chưa thanh toán bằng1/5 giá trị đất hiện nay hoặc bằng tiền theo thời giá đất hiện nay

Bị đơn ông Đặng Văn V trình bày:

Về nguồn gốc đất như nguyên đơn trình bày là đúng Năm 1988 ông và vợ ông là bàNguyễn Thị Kh có đổi toàn bộ diện tích đất vườn nói trên cho bà H để lấy 1chiếc máykhâu Việc chuyển đổi chỉ là trao đổi tài sản một bên lấy chiếc máy khâu, một bên lấy đấtvườn, không ai định giá chiếc máy khâu hay đất vườn là bao nhiêu tiền Sau khi đổi, ông

đã viết giấy viết tay chuyển nhượng đất cho bà H Còn vườn thì ông vẫn trông coi vàtrồng trọt vì bà H ở xa

Năm 1991, bà H có vay của ông 300.000 đồng nhưng không có tiền trả nên bà H đãnhờ ông bán hộ đất, tuy nhiên, không bán được Do vậy, bà H đã nhờ ông lấy lại đất hộ

bà Hai bên đã thống nhất thoả thuận miệng mua lại toàn bộ diện tích đất vườn nói trên,với giá mua bán là 300.000 đồng và trừ vào số tiền bà H đã vay của ông Hai bên không

phải thanh toán gì cho nhau, sau đó không có bất cứ tranh chấp gì Từ năm 1991, gia đìnhông đã trồng cây và xây dựng công trình trên đất Hiện tại vợ chồng ông đã được cấp sổ

đỏ, trên diện tích đất này ông vẫn trồng cây ăn quả và xây dựng các công trình

Nay bà H cho rằng ông còn nợ bà 200.000 đồng do tiền bà H bán lại đất cho ôngnăm 1991 là không đúng và không có căn cứ vì ông và bà H đã thanh toán sòng phẳngkhông có nợ nần Đề nghị Toà án không chấp nhận yêu cầu vô lý của bà H

Bà Nguyễn Thị Kh trình bày thống nhất với lời trình bày của ông V

Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:

Diện tích đất vườn 264m2 thuộc thửa số 12, tờ bản đồ số 5 tại tổ 13, phườngThượng Thanh, quận Long B, thành phố Hà N đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất số 02315764 ngày 26/5/2002 đứng tên ông Đặng Văn V và bà Nguyễn Thị Kh

“Giấy nhượng đất và hoa màu” ngày 20/4/1988 có nội dung ông V bán cho bà H diện tích264m2 đất và hoa màu có giá trị bằng chiếc máy khâu

Bình luận:

* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:

Năm 1991, giữa bà H và ông V xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng264m2 đất vườn Về hình thức của hợp đồng cả hai bên đều thừa nhận chỉ thỏa thuậnmiệng Quá trình thực hiện hợp đồng bên nhận chuyển nhượng ông V đã giao cho bênnhận chuyển nhượng bà H số tiền 300.000 đồng (là tiền bà Hợp và của ông V) Bên nhậnchuyển nhượng đã nhận đất và trồng cây, xây dựng công trình trên đất, hai bên không cóbất cứ tranh chấp gì Bên chuyển nhượng bà H khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng 264m2 đất tại tổ 13, phường Thượng Thanh, quận Long B,thành phố Hà N giữa bà và ông V là vô hiệu, buộc ông V phải trả lại cho bà số tiền200.000 đồng chưa thanh toán bằng 1/5 giá trị đất hiện nay hoặc bằng tiền đất theo giá thịtrường tại thời điểm hiện nay

Từ các tình tiết trên của vụ án chúng ta xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong

vụ án là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Về giá chuyển nhượng diện tích đất tranh chấp giữa ông V và bà H năm 1991:

Các bên đương sự trong vụ án đều thống nhất thừa nhận: Năm 1988 có việc bà Hđổi cho ông V một chiếc máy khâu để lấy một mảnh đất vườn diện tích 264m2 Hai bêncũng xác nhận chỉ đổi ngang nhau và không ai phải thanh toán chênh lệch Sau đó, ông V

đã viết một giấy nhượng đất và hoa màu cho bà H đề ngày 20/4/1988 có đầy đủ chữ kýcủa bà H và ông V Năm 1991, bà H vay của vợ chồng ông V 300.000 đồng nhưngkhông có tiền trả, bà H đã nhờ vợ chồng ông V bán hộ đất, nhưng không bán được Dovậy, bà H đã nhờ ông V mua lại diện tích đất trên

Theo bà H: Hai bên thoả thuận miệng giá bán lại đất cho ông V là 500.000 đồng, trừ

nợ 300.000 đồng, ông V còn nợ bà 200.000 đồng nữa

Theo ông V: ông không thừa nhận lời khai của bà H, hai bên thoả thuận miệng giá

bà H bán lại đất cho ông là 300.000 đồng trừ nợ số tiền bà H đã vay của ông Hai bênkhông phải thanh toán chênh lệch gì cho nhau Việc mua bán đã xong từ năm 199, không

có tranh chấp gì

Nay, bà H lại khởi kiện yêu cầu huỷ hợp đồng mua bán đất năm 1991 giữa bà, ông

V và số tiền bà vay ông V 300.000 đồng được trừ bằng đất, còn lại 200.000 đồng ông Vphải trả cho bà bằng đất hoặc bằng tiền theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.Như vậy, lời khai của hai bên về nội dung giá chuyển nhượng quyền sử dụng diệntích đất tranh chấp có sự mâu thuẫn Về số tiền chuyển nhượng đất năm 1988 bà H khai

đã định giá chiếc máy khâu là 500.000 đồng để đổi đất ngang nhau Song bà H khôngxuất trình được bất cứ tài liệu, chứng cứ chứng minh có việc định giá chiếc máy khâu là500.000 đồng và có việc định giá đất là 500.000 đồng, “Giấy nhượng đất và hoa màu”ngày 20/4/1988 có nội dung ông V bán cho bà H diện tích 264m2 đất và hoa màu có giátrị bằng chiếc máy khâu do bà H xuất trình cũng không thể hiện có việc hai bên thỏathuận định giá chiếc máy khâu là 500.000 đồng Như vậy, bà H không có bất cứ tài liệu

gì chứng minh có việc thoả thuận chuyển nhượng lại đất cho ông V với giá là 500.000đồng Do đó, không có cơ sở xác định giá diện tích đất chuyển nhượng năm 1991 giữa bà

H và ông V là 500.000 đồng Vì vậy, yêu cầu buộc ông V phải trả lại cho bà số tiền200.000 đồng chưa thanh toán bằng 1/5 giá trị đất hiện nay hoặc bằng tiền đất theo giá thịtrường tại thời điểm hiện nay của bà H không được chấp nhận.

* Về tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H

và ông V năm 1991:

Về nguồn gốc diện tích đất đang tranh chấp hiện nay các bên đương sự trong vụ ánđều xác nhận là của ông Đặng Văn V mua của ông Đặng Văn L từ năm 1979, đến naygiữa ông V và ông L không có tranh chấp gì Tại thời điểm năm 1988 và năm 1991, phápluật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất dưới bất kỳ mọi hìnhthức Do đó, về mặt nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông V và bà H năm

1988 và hợp đồng nhượng lại đất giữa bà H và ông V năm 1991 là vi phạm Điều 5 LuậtĐất đai năm 1987 Tuy nhiên, sau khi xác lập hợp đồng, các bên đã thực hiện hợp đồng

Bà H đã nhận 300.000 đồng (là số tiền bà H vay của ông V) Thực tế, ông V cũng đãnhận đất và đã quản lý sử dụng, từ năm 1991 gia đình ông V đã trồng cây lâu năm, xâydựng công trình trên đất và hiện tại gia đình ông vẫn đang là người sử dụng đất Mặtkhác, ông Đặng Văn V và bà Nguyễn Thị Kh đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất đối với diện tích đất 264m2 thuộc thửa số 12, tờ bản đố số 5 tại tổ 13, phườngThượng Thanh, quận Long B, thành phố Hà N nên đủ điều kiện công nhận hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa bà H và ông V năm 1991 theo quy địnhtại Tiểu mục 2.2, Mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa

án nhân dân tối cao ngày 12/8/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyếtcác vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình Do đó, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa bà H và ông V năm 1991 vô hiệu của bà H khôngđược chấp nhận

Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 quy định:

Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức,nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đấtnông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai

Tiểu mục 2.2 Mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 12/8/2004 quy định:

2.2 Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đượcxác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trướcngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực)

Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượngđất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất, Toà án giải quyết như sau:

a) Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xáclập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái phápluật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa đượcthực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu Việc giải quyết hậu quả củahợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này

b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà áncông nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

b.1 Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND cấp có thẩmquyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;b.2 Trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bênnhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất tại UBND có thẩm quyền, UBND đã cho phép việc chuyển nhượng;b.3 Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc,trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch vàbên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xâynhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó

Từ những phân tích trên, vụ việc có thể được giải quyết như sau: