Ngày 17/3/2003, UBND xã CK đã thông báo bằng văn bản yêu cầu ông L thuhoạch, di dời toàn bộ cây cối tài sản ra khỏi diện tích đất thuê của Hợp tác xã nôngnghiệp để trả lại mặt bằng cho x
Trang 1BÌNH LUẬN CÁC VỤ ÁN ĐIỂN HÌNH
VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ
VỤ VIỆC SỐ 1
Nội dung vụ án:
Nguyên đơn UBND phường CK do ông Nguyễn Quốc T đại diện trình bày:
Ngày 05/8/1996, Hợp tác xã nông nghiệp CK ký với ông Đào Mạnh L một hợpđồng cho thuê 3 mẫu đất tại các thửa số 21a + 22 + 6a, tờ bản đồ số 23 + 25 bản đồ địachính phường CK - quận LB - thành phố H thuộc tổ 4 phường CK - quận LB - thành phố
H để trồng cây ăn quả, cây lấy gỗ với thời hạn là 4 năm, nội dung:
- Mức nộp tiền 1 sào 1 năm là 20 kg
- Phương thức thanh toán theo giá trị lương thực của từng thời điểm: Năm thứ nhấtnộp 30% tổng sản = (900 kg); Năm thứ hai nộp 30% tổng sản = (900 kg); Năm thứ banộp 40% tổng sản = (1.200 kg) Tổng sản lượng của nộp thầu của 5 năm là 3.000 kg(thanh toán bằng tiền theo giá lương thực tương ứng)
- Tại Điều 4 ghi: Chủ hợp đồng bên thầu có quyền sử dụng trong phạm vi diện tích
đã có mốc giới cụ thể trên, có quyền cải tạo, bồi bổ, sử dụng đất để trồng cây ăn quả, câylấy gỗ Khi có vấn đề gì phát sinh có liên quan đến hợp đồng thì chủ thầu phải báo cáo vàchỉ thực hiện khi được sự đồng ý của lãnh đạo địa phương
Sau khi được nhận thầu đất, ông L đã cho ông Lê Hoàng S thuê lại 5 sào đất đểtrồng cây ăn quả Năm 2000, hết thời hạn thuê đất theo hợp đồng cũng là lúc Hợp tác xãnông nghiệp chuyển đổi theo Luật Hợp tác xã, do đó hợp đồng trên được chuyển giao choUBND xã quản lý Khi hết hạn hợp đồng, UBND xã CK lại tiếp tục thỏa thuận miệng vớiông L gia hạn cho ông L thuê thêm 03 năm nữa và hạn cuối cùng là đến tháng 3/2003 với
Trang 2giá thuê là 2.500.000 đồng/1 năm Nhưng đến hạn, ông L không chịu thanh lý hợp đồng
để trả lại đất cho UBND phường
Ngày 17/3/2003, UBND xã CK đã thông báo bằng văn bản yêu cầu ông L thuhoạch, di dời toàn bộ cây cối tài sản ra khỏi diện tích đất thuê của Hợp tác xã nôngnghiệp để trả lại mặt bằng cho xã quản lý nhưng ông L không thực hiện Tiếp sau đó,UBND phường đã ra nhiều thông báo và có nhiều cuộc họp yêu cầu ông L di dời cây cốitài sản để trả đất cho Ủy ban
Ngày 12/01/2006, UBND phường đã tổ chức cuộc họp với ông L để bàn phươngthức thanh lý hợp đồng thuê đất và trách nhiệm thanh toán sản lượng thầu ông L chưanộp từ tháng 3/2005, ông L nhất trí thanh lý hợp đồng nhưng ông L không nhất trí với giáđền bù cây cối, hoa màu theo hướng dẫn của Sở Tài chính mà yêu cầu đền bù theo giáthực tế tại thời điểm hiện tại
Ông L đã thanh toán sản lượng thầu cho UBND phường đến hết tháng 02/2005,nhưng từ tháng 3/2005 cho đến nay ông L chưa thanh toán Ngày 26/01/2008, UBNDphường CK khởi kiện yêu cầu ông L phải trả đất, thanh toán toàn bộ tiền thuê đất cònthiếu từ tháng 3/2005 đến thời điểm xét xử sơ thẩm và ông L, ông S phải di dời cây cối,vật kiến trúc ra khỏi diện tích đất thuê
Bị đơn - ông Đào Mạnh L trình bày:
Về hợp đồng thuê đất đúng như đại diện UBND phường CK đã trình bày Sau khihết hạn hợp đồng thuê đất 05 năm, giữa ông và UBND phường CK đã tiếp tục thỏa thuận
để ông được thuê tiếp trong thời hạn 03 năm nữa với giá thuê là 2.500.000 đồng/01 năm.Ông đã cho ông Lê Hoàng S thuê lại 05 sào, hiện tại ông S đã trồng cây ăn quả Hết thờihạn thuê từ năm 2003, ông đã đề nghị UBND phường thanh lý hợp đồng nhưng hai bênkhông thống nhất được phương án thanh lý Ông yêu cầu UBND phường đền bù hỗ trợhoa màu khi di dời nhà cửa, cây cối nhưng UBND phường không chấp nhận giá đền bù.Nay ông vẫn nhất trí trả lại diện tích đất ông đã thuê cho UBND phường CK nhưngông yêu cầu UBND phường CK phải hỗ trợ 150.000.000 đồng tiền giá trị cây cối và
Trang 3100.000.000 đồng giá trị nhà cửa, công trình xây dựng trên đất Tổng cộng là250.000.000 đồng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông Lê Hoàng S trình bày:
Sau khi ông L trúng thầu thuê đất tại khu BC - CK, ông đã thuê lại của ông L 5 sàođất để trồng cây ăn quả Hiện trên phần đất UBND phường CK đòi ông L thì có 78 cây ổi
và 70 cây táo do ông trồng Trước yêu cầu đòi đất của UBND phường CK ông không có
ý kiến, yêu cầu gì mà đề nghị Tòa án căn cứ vào nguyện vọng của ông L để giải quyết
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 05/8/1996 giữa Hợp tác xã nông nghiệp CK
và ông Đào Mạnh L có nội dung đúng như trình bày của UBND phường CK Trong hợpđồng không có nội dung thỏa thuận khi thanh lý hợp đồng thì Hợp tác xã nông nghiệp CKphải thanh toán hoặc hỗ trợ về nhà cửa, tài sản trên đất cho ông Đào Mạnh L
Bình luận:
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Ngày 05/8/1996, giữa ông L và Hợp tác xã nông nghiệp CK ký hợp đồng cho thuê 3mẫu đất tại khu vực Bãi Cao nay thuộc tổ 4 phường CK - quận LB - thành phố H để trồngcây ăn quả và cây lấy gỗ trong thời hạn là 04 năm Sau này, do chuyển đổi theo Luật Hợptác xã thì hợp đồng trên được chuyển giao cho UBND xã CK quản lý nên khi hết thời hạnhợp đồng giữa ông L và UBND xã CK (nay là UBND phường CK) đã có thỏa thuận giahạn hợp đồng thêm 03 năm nữa và thỏa thuận về giá thuê đất là 2.500.000 đồng/01 năm.Quá trình thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đã xảy ra tranh chấp UBNDphường CK khởi kiện yêu cầu ông L phải trả đất và thanh toán toàn bộ tiền thuê đất cònthiếu từ tháng 3/2005 đến thời điểm xét xử sơ thẩm Như vậy, theo tình tiết vụ án và căn
cứ quy định tại Điều 476, 714 BLDS năm 1995 thì quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ
án là tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Điều 476 BLDS năm 1995 quy định:
Trang 4* Về việc xác định tư cách đương sự trong vụ án:
Mặc dù chủ thể của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 05/8/1996 là Hợp tác xãnông nghiệp CK và ông Đào Mạnh L Tuy nhiên, do UBND phường CK là chủ thể tiếpnhận quyền và nghĩa vụ của Hợp tác xã nông nghiệp CK nên UBND phường CK cóquyền khởi kiện yêu cầu ông L thực hiện hợp đồng thuê và theo quy định tại khoản 2Điều 56 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 thì UBND phường CK được xác định lànguyên đơn trong vụ án tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
* Về giải quyết yêu cầu của UBND phường CK:
Theo tình tiết trong vụ án, cả hai bên nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất thời hạncủa hợp đồng, giá thuê quyền sử dụng 3 mẫu đất là 2.500.000 đồng/1 năm và ông L đãthanh toán tiền thuê đất đến hết tháng 02/2005 Theo quy định tại Điều 80 Bộ luật Tốtụng dân sự năm 2004 các tình tiết mà các bên đương sự trong vụ án thống nhất là nhữngtình tiết không phải chứng minh Như vậy, theo hợp đồng hai bên đã ký kết và thỏa thuận
bổ sung về thời hạn của hợp đồng thuê thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông L
và UBND phường Ck đã hết thời hạn từ tháng 3/2003 Thỏa thuận của các bên về thời
Trang 5hạn thuê là phù hợp với quy định tại Điều 479 BLDS năm 1995 Về yêu cầu của UBNDphường CK, ông L đồng ý nhưng ông yêu cầu UBND phường CK phải thanh toán tiền hỗtrợ đền bù cho ông với tổng giá trị nhà cửa, cây cối là 250.000.000 đồng.
Điều 479 BLDS năm 1995 quy định:
hỗ trợ theo yêu cầu của ông L khi hai bên không có thỏa thuận trong hợp đồng về việc hỗtrợ này nên yêu cầu UBND phường CK phải hỗ trợ 150.000.000 đồng tiền giá trị cây cối và 100.000.000 đồng giá trị nhà cửa, công trình xây dựng trên đất(cộng là 250.000.000 đồng) của ông L không được chấp nhận
Việc ông L tự ý cho ông Lê Hoàng S thuê lại là vi phạm hợp đồng, vi phạm quyđịnh tại Điều 480, khoản 6 Điều 720 BLDS năm 1995, nếu giữa ông S và ông L có tranhchấp thì không thể giải quyết trong cùng vụ án này mà phải giải quyết bằng một vụ ánkhác Vì ông L và ông S có tài sản là cây cối, vật kiến trúc và UBND phường CK khôngđồng ý thanh toán, vì vậy buộc ông L và ông S phải di dời cây cối, vật kiến trúc ra khỏidiện tích đất thuê là đúng pháp luật
Điều 480 BLDS năm 1995 quy định:
Cho thuê lại
Trang 6Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuêđồng ý.
Điều 720 BLDS năm 1995 quy định:
Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất
Bên thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:
1 Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê;
2 Không được huỷ hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất và phải thực hiện cácyêu cầu khác như đã thoả thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;
3 Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phươngthức đã thoả thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi, thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiềnthuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác;
4 Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đếnquyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;
5 Trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời hạn thuê quyền sử dụngđất, trừ trường hợp có thoả thuận khác về tình trạng đất được trả lại;
6 Không được cho người khác thuê lại quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật
có quy định
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa UBND phường CK và ông Đào Mạnh L hếtthời hạn từ năm 2003, nên UBND phường CK có quyền yêu cầu ông L trả lại đất thuêtheo quy định tại khoản 3 Điều 719 BLDS năm 1995 và tiền thuê đất theo khoản 1 Điều
719 BLDS năm 1995 Cả hai bên đều thừa nhận bên thuê ông L đã thanh toán tiền thuêđất đến hết tháng 02/2005 Từ tháng 3/2005 ông L không thanh toán tiền thuê quyền sửdụng đất cho UBND phường CK là vi phạm quy định của khoản 3 Điều 720 BLDS năm
1995 Do đó, ông L phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê theo thỏa thuận của các bên
Từ các phân tích trên, các yêu cầu của UBND phường CK đối với ông Đào Mạnh Lđúng pháp luật nên được chấp nhận
Trang 7Điều 719 BLDS năm 1995 quy định:
Quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất
Bên cho thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
1 Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất trả đủ tiền thuê;
2 Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúngmục đích, huỷ hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị của đất; nếu bên thuê không chấm dứtngay hành vi vi phạm, thì bên cho thuê có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợpđồng, yêu cầu bên thuê hoàn trả đất đang thuê và bồi thường thiệt hại;
3 Yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho thuê đã hết
Từ những phân tích trên đây, vụ việc có thể được giải quyết như sau:
1 Chấp nhận yêu cầu của UBND phường CK - quận LB - thành phố H đối với ông
Đào Mạnh L về việc trả lại diện tích đất cho thuê tại tổ 4 phường CK - quận LB - thànhphố H
- Buộc ông Đào Mạnh L và những người đang ở trên đất tại tổ 4 phường CK - quận
LB - thành phố H phải trả cho UBND phường CK - quận LB - thành phố H toàn bộ diệntích đất tại các thửa số 21a + 22 + 6a tờ bản đồ số 23 + 25 bản đồ địa chính phường CK -quận LB - thành phố H thuộc tổ 4 phường CK - quận LB - thành phố H
- Buộc ông Đào Mạnh L và ông Lê Hoàng S phải di dời toàn bộ cây cối, vật kiếntrúc do các ông trồng và xây dựng ra khỏi thửa đất số 21a + 22 + 6a, tờ bản đồ số 23 + 25bản đồ địa chính phường CK thuộc tổ 4 phường CK - quận LB - thành phố H để trả lạiđất cho UBND phường CK - quận LB - thành phố H
2 Ông L phải thanh toán số tiền thuê cho UBND phường CK từ tháng 3/2005 đến
thời điểm xét xử sơ thẩm
Việc thuê quyền sử dụng đất giữa ông L và ông S nếu có tranh chấp sẽ giải quyếtbằng một vụ án khác
VỤ VIỆC SỐ 2
Trang 8Nội dung vụ án:
Nguyên đơn - ông Nguyễn Đình S trình bày:
Ngày 01/6/2006, ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị N và chị Nguyễn Thị Minh H(gọi là bên A) ký hợp đồng cho ông Đào Thanh Tg và bà Hoàng Thị T (gọi là bên B) thuê35m2 nhà tại số 4A, tổ 13, thị trấn CD, huyện TL, thành phố H của ông S và bà N đượcQuân đội cấp năm 1991 để ông Tg kinh doanh, quảng cáo, giới thiệu các sản phẩm vềngành nước với giá là 4.000.000 đồng/tháng trong thời hạn 03 năm Trước khi ký hợpđồng thuê nhà, ngày 30/6/2006 các bên đã ký bản tổng hợp các chi phí tu sửa nhà của ông
Tg và bà T với tổng giá trị là 52.254.000 đồng Số tiền này được trừ vào tiền thuê nhàmỗi tháng là 1.000.000 đồng Từ ngày 01/6/2006 đến ngày 31/7/2008, ông Tg và bà T đãtrả cho ông S và bà N số tiền 78.000.000 đồng, trong đó có 26.000.000 đồng trừ vào tiền
tu sửa nhà của ông Tg (26 tháng)
Đến tháng 02/2008, Nhà nước mở đường 32, Công an thị trấn CD (ở phía ngoài)chuyển đi nơi khác, ông Tg đã tự ý phá tường, chuyển cửa hàng từ đường Đ quay sangđường 32 và bịt cửa ra vào nhà của gia đình ông S mà không được sự đồng ý của gia đìnhông S Ông S đã thông báo và yêu cầu bên ông Tg và bà T không được sửa chữa, cơi nớinhà và đã báo chính quyền địa phương nhưng ông Tg và bà T vẫn vi phạm Ngày10/3/2008, bên ông S đã thông báo cho ông Tg và bà T là vi phạm hợp đồng thuê nhà vàyêu cầu trả nhà Từ tháng 8/2008 đến nay, ông Tg và bà T không trả tiền thuê nhà
Diện tích bên ông Tg và bà T đang thực tế sử dụng là 38,11m2, trong đó có 32,78m2
và 5,33m2 là đất còn lại của cơ quan công an thị trấn CD, sau khi chuyển trụ sở đi nơikhác thì bên ông Tg và bà T tự lấn chiếm
Ngày 23/01/2009, ông S khởi kiện ông Đào Thanh Tg yêu cầu chấm dứt hợp đồngthuê nhà ngày 01/6/2006 giữa ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị N, chị Nguyễn ThịMinh H và ông Đào Thanh Tg, bà Hoàng Thị T trước thời hạn do ông Tg và bà T viphạm khoản 3 Điều 5 của bản hợp đồng thuê nhà, yêu cầu ông Tg và bà T trả 32,78m2
Trang 9nhà, tiền thuê nhà từ tháng 8/2008 đến ngày 23/4/2009 là 31.000.000 đồng Còn 5,33m2
đất của công an thị trấn CD giao cho gia đình ông S tạm thời sử dụng vì diện tích quánhỏ
Bà Nguyễn Thị N, chị Nguyễn Thị Minh H trình bày thống nhất với trình bày củaông S
Bị đơn - ông Đào Thanh Tg trình bày:
Ngày 01/6/2006, ông và vợ ông là bà Hoàng Thị T ký hợp đồng thuê nhà với ông S,không có bà N và chị H, thuê 35m2 nhà tại số 4A, tổ 13, thị trấn CD, huyện TL, thànhphố H của ông S và bà N trong thời hạn 5 năm, không phải 3 năm như ông S trình bày.Nếu thời hạn thuê nhà là 3 năm thì ông không đầu tư nâng cấp tu sửa cửa hàng
Toàn bộ phần tôn tạo cửa hàng ông Tg làm trên đất công với số tiền 52.254.000đồng và 15.000.000 đồng tiền công do ông Tg bỏ ra trước khi ký hợp đồng thuê nhà vớiông S Do ông S chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hợp đồng thuêđược chính quyền xác nhận Hàng tháng, ông Tg trả tiền thuê nhà là 4.000.000 đồng, đãtrả từ ngày 01/6/2008 đến ngày 31/7/2008 Tháng 3/2008, do mưa hắt vào cửa hàng nêngia đình ông Tg đã bịt 2 cửa xếp và đường đi vào nhà ông S vì ông S đã có lối đi riêngkhi công an thị trấn CD chuyển đi Đợt cải tạo này hết 15.600.000 đồng
Diện tích vợ chồng ông Tg thuê của ông S không nằm trong khuôn viên đất màTổng cục Chính trị thanh lý cho ông S mà là đất công, khi Nhà nước dùng ông sẽ trảkhông thắc mắc gì Phần nhà đất mà ông S cho ông thuê là nằm trong cửa hàng của bênông nhưng do ông S không phá tường ngăn phòng giao diện tích nhà cho bên ông nênông Tg không phải chịu tiền thuê nhà lại Vì vậy, ông Tg không đồng ý trả nhà cũng nhưtiền thuê nhà
Bà T thống nhất với trình bày của ông Tg
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Hợp đồng thuê nhà lập ngày 01/6/2006, giữa bên cho thuê là ông Nguyễn Đình S,
bà Nguyễn Thị N và chị Nguyễn Thị Minh H (gọi tắt là bên A) và bên thuê là ông Đào
Trang 10Thanh Tg và bà Hoàng Thị T (gọi tắt là bên B) thì diện tích nhà thuê là 35,2m2 (thực tế là32,8m2) giá thuê là 4.000.000 đồng/tháng trong thời hạn 03 năm (từ ngày 01/6/2006 đếnngày 01/6/2009) Các bên cam kết “Nếu cần sửa chữa tại diện tích nhà thuê phải được sựđồng ý của bên A” và mỗi tháng trừ 1.000.000 đồng tiền vật liệu do ông Tg bỏ ra để tusửa nhà Từ ngày 01/6/2006 đến ngày 30/7/2008, ông Tg và bà T đã trả cho ông S và bà
N mỗi tháng 3.000.000 đồng (đã trừ 1.000.000 đồng vật liệu xây dựng do ông Tg tu sửanhà trước khi các bên ký kết hợp đồng)
Công văn số 81/TN-MT ngày 03/4/2009 của Phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện TL gửi Toà án nhân dân huyện TL có nội dung: “Theo Trích lục thửa đất ngày
31/3/2009 của UBND thị trấn CD, gia đình ông Nguyễn Đình S sử dụng thửa đất số 56,
đất của công an thị trấn CD…”.
Bình luận:
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Ngày 01/6/2006, giữa ông Nguyễn Đình S, bà Nguyễn Thị N, chị Nguyễn Thị Minh
H và ông Đào Thanh Tg, bà Hoàng Thị T đã ký hợp đồng thuê 35m2 nhà tại số 4A, tổ 13,thị trấn CD, huyện TL, thành phố H của ông S và bà N được Quân đội cấp năm 1991.Quá trình thực hiện hợp đồng, bên cho thuê cho rằng, bên thuê vi phạm hợp đồng nên bêncho thuê - ông S, đã khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê, buộc bên thuê - ông Tg,
bà T phải trả tiền thuê nhà từ tháng 8/2008 đến ngày 23/4/2009 là 31.000.000 đồng vàgiao cho gia đình ông tạm thời sử dụng 5,33m2 đất của Công an thị trấn CD Từ các tìnhtiết của vụ án, chúng ta xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án là tranh chấphợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà là một loại hợp đồng thuê tài sản nên áp dụng cácquy định của BLDS năm 2005 về hợp đồng thuê tài sản và hợp đồng thuê nhà, Luật Nhà
ở để giải quyết vụ án
* Về tính hợp pháp của hợp đồng:
Trang 11Hợp đồng thuê nhà lập ngày 01/6/2006 giữa bên cho thuê là ông S, bà N và chị Hvới bên thuê nhà là ông Tg và bà T có nội dung thỏa thuận về thời hạn của thuê là 03năm Bên cho thuê không thuộc trường hợp quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở nên theoquy định tại Điều 492 BLDS năm 2005 phải công chứng hoặc chứng thực và phải đăng
ký Bên cho thuê không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở, songcác bên đã không thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhànước có thẩm quyền là vi phạm các quy định tại Điều 134 và Điều 492 của BLDS năm
2005, do đó xác định hợp đồng này vi phạm điều kiện về hình thức Theo tình tiết vụ án,
do các bên trong quan hệ hợp đồng đều không yêu cầu nên Tòa án không quyết định buộccác bên thực hiện quy định về mặt hình thức Do đó, hợp đồng thuê nhà giữa ông S, bà N,chị H và ông Tg, bà T là vô hiệu do không tuân thủ quy định về mặt hình thức
Điều 134 BLDS năm 2005 quy định:
Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệulực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa
án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định vềhình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giaodịch vô hiệu
Ðiều 492 BLDS năm 2005 quy định:
Hình thức hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu thángtrở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật
có quy định khác
Khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở quy định:
3 Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủyban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân xã đốivới nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:
Trang 12a) Câ nhđn cho thuí nhă ở dưới sâu thâng;
b) Bín bân, bín cho thuí nhă ở lă tổ chức có chức năng kinh doanh nhă ở;
c) Thuí mua nhă ở xê hội;
d) Bín tặng cho nhă ở lă tổ chức
* Về giải quyết yíu cầu của nguyín đơn:
Diện tích nhă đất thực tế bín ông Tg, bă T đang quản lý, sử dụng lă 38,11 m2 cónguồn gốc 5,33m2 lă đất công còn lại lă một phần của tổng diện tích 387,6m2 tại số 4A, tổ
13, thị trấn CD, huyện TL, thănh phố H thuộc thửa 56, tờ bản đồ 33 lập năm 1994 lă củaông Nguyễn Đình S được Cục Tuyín truyền Đặc biệt - Bộ Quốc phòng cấp năm 1991(thanh lý)
Căn cứ hợp đồng thuí nhă lập ngăy 01/6/2006, giữa bín cho thuí lă ông NguyễnĐình S, bă Nguyễn Thị N vă chị Nguyễn Thị Minh H (gọi tắt lă bín A) vă bín thuí lẵng Đăo Thanh Tg vă bă Hoăng Thị T (gọi tắt lă bín B) thì diện tích nhă thuí lă 35,2m2
(thực tế lă 32,8m2) giâ thuí lă 4.000.000 đồng/thâng trong thời hạn 03 năm (từ ngăy01/6/2006 đến ngăy 01/6/2009) Câc bín cam kết “Nếu cần sửa chữa tại diện tích nhăthuí phải được sự đồng ý của bín A” vă mỗi thâng trừ 1.000.000 đồng tiền vật liệu doông Tg bỏ ra để tu sửa nhă Quâ trình thực hiện hợp đồng, từ ngăy 01/6/2006 đến ngăy30/7/2008, ông Tg vă bă T đê trả cho ông S vă bă N mỗi thâng 3.000.000 đồng (đê trừ1.000.000 đồng vật liệu xđy dựng do ông Tg tu sửa nhă trước khi câc bín ký kết hợpđồng ), tổng cộng trong 26 thâng ông S vă bă N đê nhận của vợ chồng ông Tg lă78.000.000 đồng tiền cho thuí nhă Vă đê trả cho ông Tg vă bă T số tiền 26.000.000 đồngtiền tu sửa nhă Do đó, ông Nguyễn Đình S, bă Nguyễn Thị N, chị Nguyễn Thị Minh Hcòn phải trả cho ông Đăo Thanh Tg, bă Hoăng Thị T số tiền 7.742.000 đồng lă số tiền vậtliệu còn lại của việc tu sửa nđng cấp cửa hăng thiết bị ngănh nước tại 4A, tổ 13, thị trấn
CD, huyện TL, thănh phố H
Đến thâng 02/2008, ông Tg vă bă T tự ý bịt cửa phía đường Đ mở sang phía đường
32, đồng thời bịt cửa ra văo nhă của gia đình ông S không được sự đồng ý của gia đình
Trang 13ông S nín phât sinh tranh chấp Như vậy, ông Tg vă bă T có lỗi lă tự ý bịt cửa văo nhẵng S, tự ý mở cửa hăng quay ra đường 32 không được sự đồng ý của gia đình ông S lă viphạm thoả thuận hai bín đê cam kết nín bín cho thuí có quyền đơn phương chấm dứthợp đồng thuí theo quy định tại Điều 498 BLDS năm 2005 Tuy nhiín, do hợp đồng thuí
vô hiệu, nín việc chấm dứt hợp đồng thuí nhă giữa ông S, bă N vă chị H với ông Tg vă
bă T lă đúng phâp luật
Do hợp đồng thuí nhă ở vô hiệu nín ông Đăo Thanh Tg vă bă Hoăng Thị T phải trảtoăn bộ diện tích nhă đất tại địa chỉ số 4A, tổ 13, thị trấn CD, huyện TL, thănh phố H choông Nguyễn Đình S, bă Nguyễn Thị N, chị Nguyễn Thị Minh H Ông Đăo Thanh Tg vă
bă Hoăng Thị T phải chuyển ngay toăn bộ đồ đạc, hăng hoâ vă tăi sản ra khỏi nhă đấtthuí của ông Nguyễn Đình S, bă Nguyễn Thị N vă chị Nguyễn Thị Minh H lă cửa hăngthiết bị ngănh nước tại địa chỉ số 4A, tổ 13, thị trấn CD, huyện TL, thănh phố H
Ðiều 498 BLDS năm 2005 quy định:
Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuí nhă ở
1 Bín cho thuí nhă có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuí nhăkhi bín thuí có một trong câc hănh vi sau đđy:
a) Không trả tiền thuí nhă liín tiếp trong ba thâng trở lín mă không có lý do chínhđâng;
b) Sử dụng nhă không đúng mục đích thuí;
c) Cố ý lăm nhă hư hỏng nghiím trọng;
d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khâc thuí lại toăn bộ hoặc một phần nhă đang thuí
mă không có sự đồng ý bằng văn bản của bín cho thuí;
đ) Lăm mất trật tự công cộng nhiều lần vă ảnh hưởng nghiím trọng đến sinh hoạtbình thường của những người xung quanh;
e) Lăm ảnh hưởng nghiím trọng đến vệ sinh môi trường
Trang 142 Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khibên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;
b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý
c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba
3 Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biếttrước một tháng, nếu không có thỏa thuận khác
Về ý kiến của ông Đào Thanh Tg cho rằng, diện tích đất ông làm cửa hàng là đấtcông và là đất do ông lấn chiếm không nằm trong đất của gia đình ông S:
Tại Công văn số 81/TN-MT ngày 03/4/2009 của Phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện TL có nội dung: “Theo Trích lục thửa đất ngày 31/3/2009 của UBND thị trấn CD,
CD…” Diện tích nhà đất tranh chấp tuy gia đình ông S chưa được UBND huyện TL,
thành phố H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhưng đã có tên trong bản đồ địachính thị trấn CD Mặt khác, trong quá trình giải quyết vụ án, ông Tg thừa nhận chữ kýtrong hợp đồng thuê nhà lập ngày 01/6/2006 là của vợ chồng ông Do đó, việc ông Tgcho rằng diện tích nhà đất đang tranh chấp giữa vợ chồng ông và gia đình ông S là đấtcông và do ông lấn chiếm năm 2006 và ông không thuê nhà của gia đình ông S cũng làkhông có căn cứ
Đối với diện tích 5,33m2 (phần bậc thềm trước cửa nhà giáp đường 32) là đất công(còn lại sau khi mở đường 32) Việc lấn chiếm, cơi nới của ông Tg và bà T là không đượcphép trên đất công nên phải tháo dỡ, do diện tích đất nêu trên vẫn thuộc quyền quản lýcủa Nhà nước, không thuộc quyền sử dụng của gia đình ông S Vợ chồng ông S không cóGiấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích đất này cũng như các giấy tờ về quyền sử dụngđất được quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 đối với diện tích đất