Tuy nhiên,trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở, do có những vướng mắc không giảiquyết được nên bên mua và bên bán đã thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán nhà số 70,ngách 15, phố Đ
Trang 1BÌNH LUẬN CÂC BẢN ÂN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÂN NHĂ Ở
VỤ VIỆC SỐ 1
Nội dung vụ ân:
Nguyín đơn ông Mạch Hiển T vă anh Dương Vinh D cùng trình băy:
Thâng 12/2010, bă Trần Thị N (mẹ đẻ anh D) có đến đặt vấn đề mua nhă số 70,ngâch 15, phố Đ, phường Đồng Tđm, quận Hai Bă Trưng, thănh phố H thuộc sở hữu của
vợ chồng ông Mạch Hiển T vă bă Nguyễn Thị K Hai bín đê thống nhất giâ mua bân nhă
lă 985.000.000 đồng Mọi việc giao dịch mua bân nhă bă N giao toăn quyền cho anh D.Giữa thâng 12/2010 (15/12/2010), anh D có đến giao 20.000.000 đồng tiền đặt cọc choông T vă bă K Khi đó, hai bín có viết giấy đặt cọc
Ngăy 21/12/2010, hai bín lăm hợp đồng mua bân nhă viết tay, không có côngchứng, chứng thực Theo hợp đồng mua bân nhă lập ngăy 21/12/2010 giữa bín bân lẵng Mạch Hiển T vă vợ lă bă Nguyễn Thị K với bín mua lă bă Trần Thị N - hai bín đêthoả thuận ông T, bă K bân cho bă N ngôi nhă 3 tầng trín diện tích đất 133m2 tại số nhă
70 phố Đ với giâ 985.000.000 đồng Trả tiền lăm 2 lần: Lần 1 trả 60.000 USD Mỹ (sauđđy gọi lă USD) Lần 2 trả nốt khi bín mua nhận hết giấy tờ liín quan tới nhă số 70 phố
Đ nhưng không ghi trong hợp đồng về thời gian thanh toân lần 2 Hợp đồng còn ghinhững điều cam kết, trâch nhiệm của bín bân, bín mua Phần phụ lục hợp đồng ghi: Hômnay bín bân nhận 60.000 USD (870.000.000 đồng) vă 20.000.000 đồng nhận trước Tổngcộng lă 890.000.000 đồng Bín mua còn thiếu 95.000.000 đồng Hợp đồng trín được viếttay, có đủ câc bín mua vă bân ký nhưng không có chứng thực của cơ quan có thẩmquyền Cùng ngăy, bă N giao cho ông T, bă K số tiền lă 60.000 USD (đô la mỹ) bằng 02
sổ tiết kiệm đứng tín Mạch Hiển T tại ngđn hăng ACB
Trang 2Ngày 22/12/2010, gia đình bà N (cụ thể là anh D) có đến yêu cầu ông T và bà K làmgiấy tờ nhà nhưng ông T nói là không làm được ngay và ông T cũng không chịu raUBND phường cùng anh D Sau đó, hai bên đều không muốn thực hiện hợp đồng muabán nữa Do đó, chiều 22/12/2010 hai bên đã cùng nhau ra ngân hàng ACB để giao trả lại
số tiền 60.000 USD cho phía bà N Sau đó, phía ông T muốn trả nốt số tiền đặt cọc là20.000.000 đồng, nhưng phía anh D không nhận vì yêu cầu gia đình ông T phải chịu phạthợp đồng
Ngày 20/10/2011 bà khởi kiện yêu cầu ông T, bà K trả lại 20.000.000 đồng tiền đặtcọc Tòa án có thẩm quyền thụ lý vụ án Phía ông T, bà K thống nhất với trình bày củađại diện nguyên đơn, nhưng không đồng ý với yêu cầu của bà N vì cho rằng bên đại diệnnguyên đơn - anh D hoàn toàn có lỗi trong việc này do đã thuê người đến để đe doạ giađình ông, giấy biên nhận đặt cọc hiện nay gia đình anh D đang giữ
Phía anh D trình bày: Anh không thuê người đến đe doạ gia đình ông T mà chỉ nhờanh A đem giấy đến đòi nợ hộ Giấy biên nhận tiền đặt cọc anh đã đưa lại cho ông T, bà
K khi làm hợp đồng mua bán nhà
Bình luận:
* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:
Mặc dù phía nguyên đơn bà N yêu cầu ông T, bà K trả lại 20.000.000 đồng tiền đặtcọc nhưng tranh chấp giữa bà N và ông T, bà K không phải là tranh chấp hợp đồng đặtcọc mà là tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, bởi lẽ: trước đó ngày 15/12/2010 giữa haibên đã xác lập hợp đồng đặt cọc, số tiền 20.000.000 đồng là tiền do bên mua đặt cọc muanhà ngày 15/12/2010 có viết giấy đặt cọc Nhưng ngày 21/12/2010 khi các bên xác lậphợp đồng mua bán nhà số tiền này đã được bên mua và bên bán thỏa thuận đưa vào tronghợp đồng là tiền mua nhà Nên trong hợp đồng mua bán nhà đã ghi rõ ông T - bà K nhận60.000 USD (870.00.000 đồng) và 20.000.000 đồng nhận trước, tổng cộng là890.000.000 đồng Quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà, bên mua đã giao cho bênbán số tiền 870.000.000 đồng Cả hai bên mua bán đều thống nhất thừa nhận việc giao
Trang 3nhận số tiền Như vậy, số tiền 20.000.000 đồng bín nguyín đơn bă N yíu cầu bín bị đơnông T, bă K phải hoăn trả lại lă số tiền mua bân nhă
Ðiều 428 BLDS năm 2005 quy định:
Hợp đồng mua bân tăi sản lă sự thỏa thuận giữa câc bín, theo đó bín bân có nghĩa
vụ giao tăi sản cho bín mua vă nhận tiền, còn bín mua có nghĩa vụ nhận tăi sản vă trảtiền cho bín bân
* Về tính hợp phâp của hợp đồng mua bân nhă ở giữa bă N vă ông T, bă K:
- Về hình thức của hợp đồng: Theo tình tiết vụ ân, hợp đồng mua bân nhă ngăy21/12/2010 giữa ông T, bă K vă bă N viết tay, không có công chứng, chứng thực lă viphạm Điều 450 BLDS năm 2005 nín đđy lă hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức.Câc bín trong quan hệ hợp đồng không yíu cầu hoăn thiện về mặt hình thức của hợpđồng nín hợp đồng bị vô hiệu về mặt hình thức
- Về nội dung: Theo hợp đồng mua bân nhă lập ngăy 21/12/2010 giữa bín bân lẵng Mạch Hiển T vă vợ lă bă Nguyễn Thị K với bín mua lă bă Trần Thị N - hai bín đêthoả thuận ngôi nhă 3 tầng trín diện tích đất 133m2 tại số nhă 70 phố D, phường ĐồngTđm với giâ 985.000.000 đồng Trả tiền lăm 2 lần: Lần 1 trả 60.000 USD Lần 2 trả nốtkhi bín mua nhận hết giấy tờ liín quan tới số nhă 70, phố Đ, phường Đồng Tđm nhưngkhông ghi trong hợp đồng về thời gian thanh toân lần 2 Phần phụ lục hợp đồng ghi: Hômnay bín bân nhận 60.000 USD (870.000.000 đồng) vă 20.000.000 đồng nhận trước Tổngcộng lă 890.000.000 đồng
Như vậy, nội dung thỏa thuận về điều khoản thanh toân tiền mua nhă bằng ngoại tệ(USD) vă thực tế hai bín đê thực hiện việc thanh toân tiền lần 1 bằng ngoại tệ (60.000USD) lă vi phạm quy định Điều 22 Phâp lệnh Ngoại hối năm 2005 nín nội dung thỏathuận năy vô hiệu Do đó, nội dung hợp đồng mua bân nhă ở giữa ông T, bă K với bă N
bị vô hiệu một phần về điều khoản thanh toân
Từ câc phđn tích trín, hợp đồng mua bân nhă ở giữa bă N với ông T, bă K bị vôhiệu
Trang 4Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối năm 2005 quy định:
Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối
Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo của người
cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các giao dịch với tổchức tín dụng, các trường hợp thanh toán thông qua trung gian gồm thu hộ, uỷ thác, đại lý
và các trường hợp cần thiết khác được Thủ tướng Chính phủ cho phép
* Về giải quyết yêu cầu của nguyên đơn:
Hợp đồng mua bán nhà ở xác lập giữa nguyên đơn và bị đơn vô hiệu Tuy nhiên,trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở, do có những vướng mắc không giảiquyết được nên bên mua và bên bán đã thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán nhà số 70,ngách 15, phố Đ, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng, thành phố H sau khi ký 1 ngày.Thỏa thuận này của bên mua và bên bán trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở là phùhợp với quy định của BLDS năm 2005 Thực tế ông T, bà K đã hoàn trả cho bên mua bà
N số tiền 60.000 USD đã nhận nên không cần thiết phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu
Ðiều 424 BLDS năm 2005 quy định:
Chấm dứt hợp đồng dân sự
Hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
1 Hợp đồng đã được hoàn thành;
2 Theo thỏa thuận của các bên;
3 Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợpđồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện;
4 Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứtthực hiện;
5 Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và cácbên có thể thỏa thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại;
Trang 56 Các trường hợp khác do pháp luật quy định.
Theo quy định của BLDS năm 2005 thì các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đãnhận Theo nội dung của phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở và sự thừa nhận của bên bánông T, bà K thì bên bán ông T, bà K đã nhận của bà N 60.000 USD và 20.000.000 đồng.Thực tế ông T đã trả bà N do anh D đại diện 60.000 USD (870.000.000 đồng) So với sốtiền đã nhận ông T còn phải trả bà N số tiền là 890.000.000 đồng - 870.000.000 đồng =20.000.000 đồng Do đó, theo quy định của pháp luật dân sự bên bị đơn ông T, bà K phải
có trách nhiệm thanh toán 20.000.000 đồng tiền mua nhà do còn thiếu cho bà N
Ðiều 425 BLDS năm 2005 quy định:
Hủy bỏ hợp đồng dân sự
1 Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bênkia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật cóquy định
2 Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc huỷ bỏ, nếukhông thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường
3 Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết vàcác bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vậtthì phải trả bằng tiền
4 Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy bỏ phải bồi thường thiệt hại
Từ những phân tích trên, vụ việc có thể được giải quyết như sau: chấp nhận
toàn bộ yêu cầu đòi hoàn trả tiền mua bán nhà của bà Trần Thị N do anh Dương Vinh Dđại diện đối với ông Mạch Hiển T và bà Nguyễn Thị K Ông Mạch Hiển T và bà NguyễnThị K có nghĩa vụ phải hoàn trả lại cho bà Trần Thị N do anh Dương Vinh D đại diện số
tiền mua nhà còn thiếu là 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng).
VỤ VIỆC SỐ 2
Nội dung vụ án:
Trang 6Nguyên đơn bà Dương Thị C, Dương Thị S, Dương Thị H và ông Dương Văn K trình bày:
Ngôi nhà gạch 1 tầng số 83 Đội Cấn, quận B, thành phố H nằm trên thửa có diệntích 65m2 thuộc quyền sở hữu của mẹ ông là cụ Trần Thị M và 4 người con là: DươngThị C, Dương Thị S, Dương Thị H, Dương Văn K Năm 1958 gia đình ông cho tổ hợp tác
“Tự Cứu” thuê, năm 1963 tổ hợp tác tìm địa điểm khác, giao trả nhà Gia đình ông lạitiếp tục cho gia đình ông Đỗ Văn Đ, bà Nguyễn Thị N thuê, hàng tháng các con để cụ Mtrực tiếp thu tiền nhà và sử dụng số tiền đó để chi tiêu cho sinh hoạt của cụ hàng ngày.Cuối năm 1992 cụ M chết Sau một thời gian việc ma chay mai táng ổn định chị em ôngđến gặp ông Đ và được ông trả lời là “Cụ M đã bán lại căn nhà đó cho gia đình ông” vàđưa cho xem một tờ văn tự mua bán nhà lập ngày 04/01/1969 giữa bên bán là bà Trần Thị
K, bên mua là Đỗ Văn Đ và vợ là Nguyễn Thị N nhưng không có người làm chứng,không có dấu xác nhận của cơ quan nhà đất hoặc chính quyền địa phương Chị em ông rấtsửng sốt, nghi ngờ vì chưa bao giờ được cụ M thông báo, hoặc bàn bạc gì với các con vềvấn đề này Hơn nữa ngôi nhà đó là đồng sở hữu của mẹ và 4 người con, nếu có việc muabán thì các con cùng đều phải được biết và tham gia, chị em ông từ trước vẫn đinh ninh,yên tâm là cụ M vẫn cho thuê để lấy tiền dưỡng già, vì thế nên sau khi cụ qua đời thì chị
em ông mới đặt vấn đề đòi lại nhà Nay nếu đúng sự thật có việc cụ M đã đem bán cănnhà thì việc mua bán là bất hợp pháp, là thiệt hại đến quyền lợi của 4 chị em ông, ông yêucầu cơ quan pháp luật tuyên bố hợp đồng mua bán nhà lập ngày 04/01/1969 giữa bên bán
là cụ Trần Thị M, bên mua là ông Đỗ Văn Đ, bà Nguyễn Thị N vô hiệu
Bị đơn bà Nguyễn Thị N, ông Đỗ Văn Đ trình bày: Năm 1963 vợ chồng bà là ĐỗVăn Đ và Nguyễn Thị N có thuê ngôi nhà số 83 Đội Cấn, quận B, thành phố H của bàTrần Thị M giá là 6 đồng/tháng Hàng tháng gia đình bà trả tiền thuê nhà đầy đủ, đếntháng 01/969 cụ M cùng các con cháu đã đồng ý bán đứt ngôi nhà số 83 Đội Cấn cho giađình bà với giá 1.200 đồng Văn tự bán nhà được lập ngày 04/01/1969 giữa bên bán là bàTrần Thị M, bên mua là ông Đỗ Văn Đ và vợ là bà Nguyễn Thị N Từ đó gia đình bà đã
ở, kê khai nhà tư nhân, hàng năm đóng thuế thổ trạch, thuế nhà đất đầy đủ nhưng chưa
Trang 7làm thủ tục trước bạ sang tên Cũng từ năm 1969 đến nay gia đình bà đã tu bổ, sửa chữacải tạo ngôi nhà rất nhiều lần, đến năm 1992 xây dựng lại từ nhà ngói nền đất thành nhà 2tầng Các con cháu bà M đều ở xung quanh, hàng ngày đi qua, đi lại nhưng không có bất
kì một sự thắc mắc phản ứng nào, 2 gia đình vẫn đi lại quan hệ bình thường Năm 1994sau khi cụ M chết, chị em ông K đã kiện gia đình bà để đòi nhà “cho thuê” điều đó làhoàn toàn vô lý Gia đình bà không thể chấp nhận được vì thực tế gia đình bà đã muangôi nhà đó từ năm 1969 Việc mua bán là công khai hơn nữa gia đình bà đã sinh sống ổnđịnh tại đó hơn 30 năm nay, có hộ khẩu thường trú từ 01/1969, không có bất kì 1 sự tranhchấp kiện cáo nào Hiện ở tại nhà số 83 Đội Cấn, ngoài ông bà còn có hai con của ông bà
là anh Đỗ An A và Đỗ An Q Chị em ông K đi kiện nhưng không có 1 thứ giấy tờ gốcnào về ngôi nhà, họ không có quyền về tài sản Vì vậy, đề nghị Toà bác đơn yêu cầu củabên nguyên đơn và yêu cầu Tòa án công nhận toàn bộ hợp đồng mua bán nhà số 83 ĐộiCấn xác lập ngày 04/01/1969 giữa bên bán là bà Trần Thị M, bên mua là ông Đỗ Văn Đ
và vợ là bà Nguyễn Thị N
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Đỗ An A, Đỗ An Q là con của ông Đ,
bà N đều nhất trí với lời khai của bà N, ông Đ: gia đình các anh đã mua ngôi nhà số 83
Đội Cấn của cụ M từ năm 1969, việc mua bán là hoàn toàn công khai, ngay thẳng, không
có tranh chấp, chỉ từ khi cụ M chết, các con cụ đã lợi dụng sự sơ hở thiếu sót về thủ tụcgiấy tờ mua bán nên đã đi kiện đòi nhà Chị em ông K nhận là nhà của mình nhưngkhông có giấy tờ gốc, không chứng minh được mình là chủ sở hữu tài sản Quá trình ở,
bố mẹ các anh đã xây dựng, cải tạo mới, các anh không có công sức đóng góp gì Vì vậy,
đề nghị Toà bác yêu cầu của họ và yêu cầu công nhận toàn bộ hợp đồng mua bán nhà số
83 Đội Cấn giữa cụ M và bố mẹ các anh ngày 04/01/1969
Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Về nguồn gốc nhà số 83 Đội Cấn, bên nguyên đơn tuy không xuất trình được bằngkhoán điền thổ vì khai đã thất lạc Các tài liệu còn lưu trữ tại sở địa chính nhà đất thànhphố H, gồm: 01 bản tiếng Pháp (đã được dịch ra tiếng Việt) có ghi: Thừa kế của DươngVăn V, Trần Thị M ngày 01/10/1943, nhưng phần ghi này đã bị gạnh đi và phía dưới có
Trang 8ghi tên năm người: Cụ M và 4 con (S, K, H, C) từ ngày 13/4/1944 Tại tờ khai đăng kýnhà tư nhân năm 1959 ông Dương Văn K khai nhà số 83 Đội Cấn thuộc đồng sở hữu 5người (cụ M và 4 người con), tại tờ khai này, ông K cũng ghi rõ bằng khoán điền thổ nhà
số 83 Đội Cấn, quận B, thành phố H đã bị thất lạc Tờ khai của ông K gửi sở nhà đấtthành phố H trước khi cụ M có giấy “Văn tự bán nhà” cho bà N năm 1969 là 10 năm.Công văn số 025 ngày 12/3/1999 của Sở địa chính nhà đất thành phố H có nội dung: nhà
83 Đội Cấn đứng tên chủ sở hữu của cụ M và 4 con là S, K, H, C
Hợp đồng mua bán nhà số 83 Đội Cấn được lập dưới dạng “Văn tự bán nhà” ngày04/01/1969 do bị đơn nộp đã được Phòng khoa học kỹ thuật hình sự Công an thành phố
H giám định, tại Kết luận số 536/KTHS ngày 02/12/1995 chữ ký bên bán là của cụ TrầnThị M
Về hình thức của hợp đồng là giấy viết tay, không có người làm chứng, không có thịthực, về nội dung ghi: ông V chết và cụ M bán toàn bộ nhà số 83 Đội Cấn
Bình luận:
* Về quyền sở hữu ngôi nhà số 83 Đội Cấn:
Bên nguyên đơn tuy không xuất trình được bằng khoán điền thổ vì khai đã thất lạc(từ năm 1959 ông K đã khai tại tờ khai: Bằng khoán điền thổ bị thất lạc) nhưng căn cứvào các tài liệu còn lưu trữ tại Sở địa chính nhà đất thành phố H, đã được phôtô gồm: 01bản tiếng Pháp (đã được dịch ra tiếng Việt) có ghi: Thừa kế của Dương Văn V, Trần Thị
M ngày 01/10/1943, nhưng phần ghi này đã bị gạnh đi và phía dưới có ghi tên nămngười: Cụ M và 4 con (S, K, H, C) từ ngày 13/4/1944 Tại tờ khai đăng ký nhà tư nhânnăm 1959 ông Dương Văn K khai nhà số 83 Đội Cấn thuộc đồng sở hữu 5 người (cụ M
và 4 người con), tại tờ khai này, ông Kiên cũng ghi rõ bằng khoán điền thổ đã bị thất lạc
Tờ khai của ông K gửi Sở địa chính nhà đất thành phố H trước khi cụ M có giấy “Văn tựbán nhà” cho bà N năm 1969 là 10 năm, chính tại “Văn tự bán nhà” ngày 04/01/1969 dophía bị đơn nộp thì phần bên bán cũng được ghi rõ: Dương Văn V chết và Trần Thị M.Thực tế phía bên mua là bà N, ông Đ ngay từ năm 1969 đã biết nhà có tên cụ V, nhưng
Trang 9chỉ mình cụ M đứng bán mà không có yêu cầu gì với phía người bán về việc hoàn tất thủtục Như vậy, từ năm 1943 nhà số 83 Đội Cấn đã mang tên thừa kế của cụ Dương Văn V
và cụ Trần Thị M và từ ngày 13/4/1944 sở hữu chủ đã được chuyển dịch thuộc đồng sởhữu của 5 người: Cụ M, ông K, bà S, bà C, bà H Điều này phù hợp với công văn của Sởđịa chính nhà đất năm 1944 là nhà số 83 Đội Cấn đứng tên chủ sở hữu của cụ M và 4con, có thể khẳng định rằng: Dù trước năm 1943 nhà số 83 Đội Cấn thuộc sở hữu chungcủa cụ V và cụ M hay chỉ một mình cụ M đứng tên, nhưng từ ngày 13/4/1944 sở hữu chủ
đã được chuyển dịch thuộc đồng sở hữu của 5 người Không có người thứ ba tranh chấp
về quyền sở hữu nhà số 83 Đội Cấn với cụ M và 4 người con Các thừa kế của cụ M cũngkhông tranh chấp gì về phần sở hữu của mình Trong giấy tờ không ghi tỷ lệ phần sở hữucủa từng người do vậy 5 người: Cụ M và 4 người con (bà S, ông K, bà C, bà H) đượcquyền sở hữu ngang nhau, trong đó, cụ M sở hữu 1/5 nhà số 83 Đội Cấn Xét hợp đồngmua bán nhà số 83 Đội Cấn được lập dưới dạng “Văn tự bán nhà” ngày 04/01/1969 đãđược Phòng khoa học kỹ thuật hình sự Công an thành phố H giám định, tại Kết luận số536/KTHS ngày 02/12/1995 chữ ký bên bán của cụ Trần Thị M; về hình thức giấy viếttay, không có người làm chứng, không có thị thực; về nội dung: ông V chết và cụ M bántoàn bộ nhà số 83 Đội Cấn
Phía bị đơn cho rằng: Khi cụ M bán nhà, các con cụ M đều ở thành phố H, khôngthể không biết Nhưng không có căn cứ nào để xác định 4 người con của cụ M buộc phảibiết cụ M bán nhà, bởi vì lúc cụ M bán nhà số 83 Đội Cấn vẫn đang cho gia đình bà N(bên mua) thuê từ năm 1963 Nay cả bốn người bà S, bà H, ông K và bà C vẫn khẳngđịnh không biết việc mua bán nhà giữa cụ M và bà N, ông Đ Như vậy, nhà số 83 ĐộiCấn thuộc đồng sở hữu chung của 5 người, cụ M chỉ có 1/5 giá trị nhà, đất
* Về tính hợp pháp của hợp đồng mua bán nhà số 83 Đội Cấn ngày ngày 04/01/1969 giữa cụ M và ông Đ, bà N:
Nhà số 83 Đội Cấn là tài sản thuộc sở hữu chung của 5 người như trên đã phân tích
Cụ M chỉ có 1/5 giá trị nhà, đất nhưng đã định đoạt cả phần sở hữu của người khác là viphạm điều cấm của pháp luật Giao dịch dân sự này được thực hiện trước ngày
Trang 1001/7/1991, căn cứ khoản 5 Điều 5 Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998của Ủy ban thường vụ Quốc Hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày01/7/1991 thì hợp đồng mua bán nhà số 83 Đội Cấn phải coi là vô hiệu toàn bộ Yêu cầucông nhận toàn bộ hợp đồng mua bán nhà 83 Đội Cấn của bị đơn là không đúng phápluật.
Điều 5 Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998 của Ủy ban thường
dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 quy định:
Mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân
1 Trong trường hợp không có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tụcchuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất, thì bên mua phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu
2 Trong trường hợp có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyểnquyền sở hữu chưa hoàn tất, thì giải quyết như sau:
a) Nếu hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểmgiao kết hợp đồng, thì hợp đồng được công nhận, các bên phải thực hiện nghĩa vụ theohợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu;
b) Nếu hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thờiđiểm giao kết hợp đồng, thì giải quyết như sau:
- Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, thì hợp đồng bị huỷ bỏ;
- Nếu bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mua nhà mà bên bán chưa giao nhàhoặc bên bán đã giao toàn bộ hoặc một phần nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền, thì các bênphải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu Nếu bênmua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị củanhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán Bên không thực hiện nghĩa vụ theohợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại, thì khi bồi thường thiệt hại theo quy định của BLDS
Trang 113 Trong trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu để thực hiện hợp đồng mua bánnhà ở đã được hoàn tất, nhưng bên bán chưa giao nhà hoặc bên mua chưa trả đủ tiền, thìcác bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuậnkhác; nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tínhtheo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán Bên không thực hiệnnghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại theo quyđịnh của BLDS.
4 Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện mà điều kiện đó đã xảy
ra hoặc đã được thực hiện, thì hợp đồng mua bán nhà ở đó được giải quyết theo quy địnhtại các khoản 1, 2 và 3 Điều này
5 Hợp đồng mua bán nhà ở mà toàn bộ hoặc một phần nội dung vi phạm điều cấmhoặc trái đạo đức xã hội theo quy định của BLDS thì bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần vàhậu quả pháp lý được giải quyết theo quy định tại Điều 146 của BLDS
Theo Điều 146 BLDS năm 1995 thì hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.Tức là cụ M phải thanh toán cho bị đơn toàn bộ số tiền bị đơn đã bỏ ra mua toàn bộ nhà
số 83 Đội Cấn; nhưng nay cụ M đã chết (năm 1992) các nguyên đơn là thừa kế của cụ Mphải có nghĩa vụ thực hiện thanh toán cho vợ chồng bà N, ông Đ trong phạm vi di sản cụ
M để lại theo quy định tại Điều 637 BLDS năm 2005
Điều 146 BLDS năm 1995 quy định:
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1 Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của cácbên từ thời điểm xác lập
2 Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàntrả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trảbằng tiền Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường
Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch vàhoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật
Trang 12Điều 639 BLDS năm 1995 quy định:
Thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người thừa kế
Kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản dongười chết để lại
Điều 640 BLDS năm 1995 quy định:
Thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại
1 Người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết đểlại
2 Trong trường hợp di sản chưa được chia, thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lạiđược người quản lý di sản thực hiện theo thoả thuận của những người thừa kế
3 Trong trường hợp di sản đã được chia, thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụtài sản do người chết để lại tương ứng với phần tài sản mà mình đã nhận
4 Trong trường hợp Nhà nước, cơ quan, tổ chức hưởng di sản theo di chúc, thì cũngphải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân
Tổng giá trị nhà, đất theo biên bản định giá ngày 12/4/2012 của Hội đồng định giá
là 10.200.500.000 đồng trong đó giá trị xây dựng và cải tạo mới do gia đình bà N, ông Đlàm là 200.500.000 đồng Như vậy, sau khi đã đối trừ phần xây dựng và cải tạo mới, thìgiá trị nhà đất là 10.000.000.000 đồng, trong đó cụ M được sở hữu 1/5 giá trị là2.000.000.000 đồng, ngoài tài sản này, cụ M không để lại tài sản nào khác vì vậy di sảncủa cụ M để lại có giá trị 2.000.000.000 đồng được thanh toán trả cho vợ chồng bà N,ông Đ do hợp đồng vô hiệu
Từ những căn cứ trên, vụ việc có thể được giải quyết như sau: Khẳng định nhà,
đất tại số 83 Đội Cấn, quận B, thành phố H có diện tích 65m2 thuộc quyền sở hữu của 5người là: Cụ Trần Thị M, ông Dương Văn K, bà Dương Thị S, bà Dương Thị H, bàDương Thị C, vì vậy có đủ căn cứ để chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, tuyên bố hợpđồng mua bán nhà số 83 Đội Cấn ngày 04/01/1969 giữa cụ M và ông Đ, bà N là vô hiệu
Trang 13Buộc vợ chồng ông Đ, bà N, anh A, anh Q phải trả lại nhà số 83 Đội Cấn cho các nguyênđơn Các nguyên đơn phải có nghĩa cụ thanh toán trả vợ chồng ông Đ, bà N số tiền2.000.000.000 đồng.
VỤ VIỆC SỐ 3
Nội dung vụ án:
Nguyên đơn ông Phạm Văn K trình bày:
Năm 2001 ông K có mua của Công ty xây dựng số 9 thuộc Tổng Công ty đầu tưphát triển H một căn hộ chia lô số 10 - nhà xây thô Mục đích mua nhà là để ở Việc muabán này được thể hiện bằng hợp đồng số 236 ngày 20/12/2001 Hợp đồng này có chữ kýcủa ông Nguyễn Văn Dũng - Phó giám đốc Công ty xây dựng số 9 và đóng dấu của Công
ty Số tiền bên mua đã nộp là 158.000.000 đồng/240.000.000 đồng giá trị hợp đồng Sốtiền ông nộp là của vợ chồng bà Phạm Thị T, ông Nguyễn Văn L cho vợ chồng ông.Sau khi ký hợp đồng và nộp tiền bên bán vẫn không xây dựng nhà để giao cho bênmua với lý do ổn định tổ chức, đại hội các cấp… Cuối năm 2004 Công ty có xây dựngphần móng căn hộ số 10 đến 000 và để đó Năm 2005 Công ty yêu cầu ký lại hợp đồng
và đẩy giá nhà lên thành 1.323.460.963 đồng Ông K không nhất trí mà yêu cầu được tiếptục thực hiện hợp đồng mua bán nhà đã lập số 236 ngày 20/12/2001
Ông Nguyễn Huy V đại diện hợp pháp của Công ty xây dựng số 9 (nay là Công ty
cổ phần đầu tư xây dựng số 9 - H) trình bày:
Hợp đồng mua bán nhà giữa ông Phạm Văn K và Công ty xây dựng số 9 (nay làCông ty cổ phần đầu tư xây dựng số 9 - H) được ký kết năm 2001 giữa ông Đặng Văn D -Phó giám đốc Công ty với bên mua, nhưng không ký trực tiếp mà Công ty giao cho phíagia đình mua nhà hợp đồng xem xét, nghiên cứu rồi ký vào sau đó chuyển trả Công ty,lúc đó Công ty mới ký và chuyển lại cho bên mua 01 bản Gia đình ông K đã nộp choCông ty 158.000.000 đồng giá trị mua nhà, nhưng vì công trình xây dựng nhà cho ông K,
bà P tại căn số 10, 11 có đường điện cao thế chạy qua và bị chồng lấn mốc giới với dự ánthương mại, hành chính của GT cũng được UBND thành phố cấp đất nên Công ty phải