Bình luận bản án tranh chấp đặt cọc

Tuy nhiên, đến ngày 10/10/2008 ngày hai bên phảihoàn tất thủ tục mua bán nhà, anh D và chị H có đến nhà chị Tuyết H để giao hồ sơ vànhận tiền, nhưng chị Tuyết H không đồng ý tiến hành mu

BÌNH LUẬN CÁC BẢN ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

VỤ VIỆC SỐ 1

Nội dung vụ án:

Nguyên đơn chị Vũ Tuyết H trình bày:

Anh D và chị H là đại diện của gia đình bà Nguyễn Thị Ng - (người được thừa kếdiện tích 15,8m2 tại 11 Hàng Đ, quận Hoàn K, Hà N) Anh D và chị H có giấy ủy quyềncủa bà Ng cho anh chị toàn quyền quyết định ngôi nhà số 11 Hàng Đ nên ngày25/9/2008, chị Vũ Tuyết H có ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà với vợ chồng anh HoàngAnh D và chị Nguyễn Thị Thanh H, diện tích 15,8m2 nhà tầng 1 phía trong của nhà vàmột gác tầng 2 cùng toàn bộ quyền lợi mà gia đình bà Nga được thừa kế tại số nhà 11Hàng Đ, Hoàn K, Hà N với giá 1.000.000 đồng Cùng ngày, Anh D và chị H đã nhận200.000.000 đồng tiền đặt cọc, hẹn sau 15 ngày hai bên cùng làm thủ tục mua bán nhà.Trong hợp đồng đặt cọc có nêu: Sau 15 ngày hai bên cùng làm thủ tục mua bán nhà (giao

hồ sơ và giao số tiền còn lại) Một trong hai bên đơn phương thay đổi, không thực hiệngiao dịch mua bán nhà bà Ng thì phải đền gấp đôi

Đến ngày 10/10/2008 (sau 15 ngày kể từ ngày hai bên ký hợp đồng đặt cọc) anh D

và chị H có đến nhà chị Vũ Tuyết H, nhưng bà Ng không đến nên chị Tuyết H khôngđồng ý giao nốt tiền Đến ngày 04/12/2008, chị nhận được thông báo của anh D, chị Hgửi qua đường bưu điện cho chị với nội dung gia đình bà Ng không bán nhà nữa Nhưvậy, phía anh D và chị H đã đơn phương phá vỡ hợp đồng đặt cọc Do đó, chị khởi kiện

ra Tòa án yêu cầu anh D, chị H phải thực hiện đúng như cam kết trong hợp đồng đặt cọchai bên đã ký kết

* Bị đơn anh D, chị H trình bày:

Ngày 25/9/2008, anh D, chị H thay mặt bố mẹ chị là ông Ngh và bà Ng có ký hợpđồng đặt cọc mua bán một phần nhà số 11 Hàng Đ, quận Hoàn K, Hà N với chị Vũ Tuyết

H Theo đó, anh D và chị H có nhận của chị Tuyết H 200.000.000 đồng tiền đặt cọc hẹn

15 ngày sau hai bên sẽ làm thủ tục mua bán nhà (giao hồ sơ và giao nốt số tiền còn lại)như chị Tuyết H trình bày là đúng Tuy nhiên, đến ngày 10/10/2008 ngày hai bên phảihoàn tất thủ tục mua bán nhà, anh D và chị H có đến nhà chị Tuyết H để giao hồ sơ vànhận tiền, nhưng chị Tuyết H không đồng ý tiến hành mua bán nhà với anh D, chị H nữavới lý do chị Tuyết H yêu cầu bà Ng, ông Ngh trực tiếp đến UBND phường để ký hợpđồng mua bán nhà - điều này không có trong hợp đồng đặt cọc đã ký Chị H, anh Dkhông đồng ý, nên hai bên không tiến hành giao hồ sơ và giao tiền cho nhau được Saungày 10/10/2008, anh D, chị H đã nhiều lần liên lạc với chị H để giải quyết việc bán nhàtheo hợp đồng đặt cọc nói trên nhưng không liên lạc được Do đó, anh D, chị H xác địnhchính chị Tuyết H là bên đã tự ý phá vỡ hợp đồng đặt cọc, nên chị Tuyết H phải mất200.000.000 đồng tiền đặt cọc và không bán nhà cho chị nữa Tuy nhiên, anh D, chị Hvẫn có thiện chí tự nguyện hoàn lại số tiền 200.000.000 đồng cho chị Tuyết H

Bà Nguyễn Thị Ng trình bày: Số nhà 11, Hàng Đ, Hoàn K, Hà N là tài sản riêng của

bà được thừa kế hợp pháp

Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:

Diện tích 15,8m2 tại 11 Hàng Đ, quận Hoàn K, Hà N là tài sản của bà Nguyễn Thị

Ng được hưởng thừa kế Bà chỉ ủy quyền cho anh D thực hiện các thủ tục hồ sơ, giấy tờ

về nhà đất chứ không ủy quyền việc bán nhà cho anh D Bà không đồng ý cho anh D, chị

H bán nhà và đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật

Hợp đồng đặt cọc ngày 25/8/2008 có nội dung:

“Tên tôi là: Hoàng Anh D

Và vợ là: Nguyễn Thị Thanh H

Thay mặt mẹ tôi là Nguyễn Thị Ng và anh tôi là Hoàng Anh và bố tôi là Hoàng Ngọc Ngh.

Gia đình tôi được thừa kế hợp pháp từ cụ Nguyễn Thị Đ là mẹ nuôi của mẹ tôi và được bà Trần Thị Kim L cho (có biên bản họp gia đình cho thừa kế, có giấy cho nhà của

bà Trần Kim L và 2 giấy từ chối thừa kế của ông Ngô Lê D và Ngô Thị Ch là con đẻ của

- Một trong hai bên đơn phương thay đổi, không thực hiện giao dịch mua bán nhà

bà N thì phải đền gấp đôi”.

Hợp đồng đặt cọc chỉ có chữ ký của chị Tuyết H, anh D và chị H, giá thoả thuậnmua bán diện tích 15,8m2 tầng 1 phía trong và sân thượng tại 11 Hàng Đ với giá là1.000.000.000 đồng

Khi giao kết hợp đồng đặt cọc anh D đã xuất trình cho chị Tuyết H xem “giấy xác

nhận chữ ký” có xác nhận chữ ký bà Nga của UBND xã Minh K, Từ L, Hà N với nội

dung: “ Tôi đồng ý giao quyền cho con trai của tôi là Hoàng Anh D cùng có hộ khẩu

tại 11 Hàng Đ được toàn quyền thay tôi quyết định về việc ký thay, quyết định vấn đề hồ

sơ nhà 11 Hàng Đ”.

Bình luận

* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:

Ngày 25/9/2008, giữa chị Vũ Tuyết H vợ chồng anh Hoàng Anh D và chị NguyễnThị Thanh H, đã ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán một phần phía trong số nhà 11 Hàng

Đ, Hoàn K, Hà N với giá 1.000.000.000 đồng Cùng ngày, chị Tuyết H đã giao cho vợchồng anh D, chị H 200.000.000 đồng tiền đặt cọc Quá trình thực hiện hợp đồng, chịTuyết H cho rằng anh D và chị H đã đơn phương chấm dứt đồng đặt cọc Do đó, chị

Tuyết H khởi kiện yêu cầu vợ chồng anh D, chị H phải trả tiền cọc và phạt cọc như camkết trong hợp đồng đặt cọc hai bên đã ký kết.

Từ các tình tiết của vụ án và yêu cầu của bên nguyên đơn thì quan hệ pháp luậttranh chấp trong vụ án là tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo khoản 3 Điều 25 Bộ luật Tốtụng dân sự năm 2004 và Điều 358 BLDS năm 2005

Ðiều 358 BLDS năm 2005 quy định:

Ðặt cọc

1 Ðặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quýhoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảmgiao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản

2 Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọcđược trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc

từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặtcọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trảcho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừtrường hợp có thỏa thuận khác

* Về tính hợp pháp của hợp đồng đặt cọc:

Chủ thể của hợp đồng đặt cọc mua bán 01 phần phía trong nhà số 11 Hàng Đ, Hoàn

K, Hà N ngày 25/8/2008 là chị Vũ Tuyết H và anh Hoàng Anh D, chị Nguyễn Thị Thanh

H Nội dung của hợp đồng đặt cọc này thể hiện:

Tên tôi là: Hoàng Anh D

Và vợ là: Nguyễn Thị Thanh H

Thay mặt mẹ tôi là Nguyễn Thị Ng và anh tôi là Hoàng Anh T, và bố tôi là Hoàng Ngọc Ngh.

Gia đình tôi được thừa kế hợp pháp từ cụ Nguyễn Thị Đ là mẹ nuôi của mẹ tôi và được bà Trần Thị Kim L cho (có biên bản họp gia đình cho thừa kế, có giấy cho nhà của

bà Trần Kim L và 2 giấy từ chối thừa kế của ông Ngô Lê D và Ngô Thị C là con đẻ của

- Một trong hai bên đơn phương thay đổi, không thực hiện giao dịch mua bán nhà

bà Nga thì phải đền gấp đôi

Trong hợp đồng chỉ có chữ ký hợp của anh D, chị H và chị Tuyết H, giá thoả thuậnmua bán diện tích 15,8m2 tầng 1 phía trong và sân thượng phần diện tích do bà Ng đượcthừa kế tại số nhà 11 Hàng Đ là 1.000.000.000 đồng Khi ký kết hợp đồng đặt cọc không

có mặt bà Ng (người được thừa kế phần diện tích tại số nhà 11 Hàng Đ) và bà Ng cũngkhông ký vào hợp đồng đặt cọc Anh D đã xuất trình cho chị Tuyết H xem “giấy xácnhận chữ ký” xác nhận chữ ký bà Ng của UBND xã Minh K, Từ L, Hà N với nội dung:

“ Tôi đồng ý giao quyền cho con trai của tôi là Hoàng Anh D cùng có hộ khẩu tại 11 Hàng Đ được toàn quyền thay tôi quyết định về việc ký thay, quyết định vấn đề hồ sơ nhà

11 Hàng Đ”.

Xem xét nội dung văn bản “xác nhận chữ ký” của bà Ng nói trên cho thấy khôngthể hiện việc bà Nga giao quyền hoặc uỷ quyền cho anh D được bán phần nhà của bàđược thừa kế tại 11 Hàng Đ Quan điểm bà Ng là không ủy quyền cho anh D bán nhà, bàcũng không đồng ý cho anh D bán nhà Do đó, việc anh D, chị H và chị Tuyết H đã kýkết hợp đồng đặt cọc để mua bán diện tích nhà đất của vợ chồng bà Ng được thừa kế tại

11 Hàng Đ là trái với quy định của pháp luật Từ đó, có đủ căn xác định hợp đồng đặt cọcnày vô hiệu theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 122 và Điều 128 BLDS năm 2005

(do anh D, chị H không đủ tư cách đại diện chủ sở hữu nhà) và người mua (chị Tuyết H)

đã giao kết hợp đồng đặt cọc với người không phải là chủ sở hữu hợp pháp

Điều 122 BLDS năm 2005 quy định:

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1 Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật,không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện

2 Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trườnghợp pháp luật có quy định

Điều 128 BLDS năm 2005 quy định:

Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạođức xã hội thì vô hiệu

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đờisống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng

* Về giải quyết yêu cầu trả tiền cọc và phạt cọc của nguyên đơn:

Trong quan hệ hợp đồng đặt cọc ngày 25/8/2008, cả hai bên đặt cọc và bên nhậncọc đều có lỗi Anh D, chị H biết mình không đủ tư cách đại diện chủ sở hữu nhà vẫn tiếnhành giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán một phần nhà tại số 11 phố HàngĐ; chị Tuyết H biết anh D, chị H không đủ tư cách đại diện chủ sở hữu nhà vẫn giao kết

và thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán nhà Theo quy định tại Điều 137 BLDS năm2005: các bên trong quan hệ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà số 11, phố Hàng Đ, Hoàn K,

Hà N phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận Vì vậy,anh D, chị H phải hoàn trả lại tiền cọc cho chị Tuyết H và không phải chịu phạt cọc là cócăn cứ, đúng với quy định của pháp luật Từ các phân tích trên, có đủ căn cứ chấp nhậnyêu cầu anh D, chị H phải trả số tiền 200.000.000 đồng đã nhận đặt cọc của chị Tuyết H;không chấp nhận yêu cầu anh D, chị H phải chịu phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng

Từ những phân tích trên, vụ có thể được giải quyết như sau:

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Vũ Tuyết H đối với anh HoàngAnh D, chị Nguyễn Thị Thanh H

- Xác định: Hợp đồng đặt cọc đề ngày 25/9/2008 giữa chị Vũ Tuyết H và anhHoàng Anh D, chị Nguyễn Thị Thanh H là hợp đồng vô hiệu

- Buộc anh Hoàng Anh D và chị Nguyễn Thị Thanh H trả cho chị Vũ Tuyết Hạnh

số tiền đặt cọc đã nhận 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng)

- Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của chị Vũ Tuyết H đối với anh Hoàng Anh D

và chị Nguyễn Thị Thanh H

VỤ VIỆC SỐ 2

Nội dung vụ án:

Nguyên đơn chị Phạm Thị H trình bày:

Ngày 28/10/2007, tại văn phòng Luật sư Vương Trọng T (số 9, tập thể Bảo tàng MỹThuật phố Hoàn C, phường Ô Chợ D, quận Đống Đ, Hà N) chị H và bà Trần Thị Minh L

đã cùng thống nhất ký hợp đồng đặt cọc về việc bà L chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở tại số 60 phố Hàng T, quận Hoàn K, Hà N cho chị H có sự chứngkiến của Luật sư T

Theo khoản 1, 2 Điều 1 Hợp đồng đặt cọc thì sau khi nhận số tiền đặt cọc và khi chịHường được đăng ký hộ khẩu tại 60 Hàng T thì bà L có trách nhiệm cùng chị H lập hợp

đồng mua bán nhà tại Phòng Công chứng nhà nước Sau khi ký hợp đồng, chị H đã giaocho bà L số tiền 2.020.000.000 đồng, trong đó, có 1,5 tỷ đồng tiền cọc tại Ngân hàng ÁChâu có sự chứng kiến của nhân viên Ngân hàng và tiền trả trước để mua nhà là520.000.000 đồng.

Sau khi chị H có đủ các điều kiện để tiến hành việc mua bán nhà thì bà L không bánnhà nữa Do bà L không thực hiện các yêu cầu như đã cam kết, chị H yêu cầu Toà ánbuộc bà L phải hoàn trả các khoản tiền như sau:

Bị đơn bà Trần Thị Minh L trình bày:

Bà có một căn phòng tại tầng 2 nhà số 60 phố Hàng Tr có diện tích khoảng 50m2.Nhà này mua theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ và đã được UBNDquận Hoàn K, thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sửdụng đất ở Nguồn tiền mua nhà (theo Nghị định số 61/CP) là của con bà gửi về nên nhà

là tài sản chung của bà và các con

Năm 2006, bà có cho chị M (chị gái của chị H) thuê nhà để kinh doanh, nên chị Hthường xuyên qua lại thăm bà và nhận bà là mẹ nuôi; đồng thời, hứa chăm sóc bà lúc tuổigià Chị H xin nhập hộ khẩu bà đã đồng ý Sau đó, bàn với bà mua lại diện tích nhà Haibên thoả thuận mua bán với giá 3.600.000.000 đồng Hai bên đã lập hợp đồng đặt cọc

Sau đó, chị H đã đưa cho bà 1.500.000.000 tỷ đồng tiền đặt cọc và đưa thêm520.000.000 đồng nói là để biếu bà Sau khi nhận tiền của chị H, các con bà biết chuyệnbán nhà nên đã không đồng ý cho bà bán nhà mà nói để làm nơi thờ cúng tổ tiên Vì nhà

là tài sản chung của bà và các con bà, nhưng mình bà đứng ra ký hợp đồng đặt cọc bánnên hợp đồng đặt cọc giữa bà và chị Hường vô hiệu Vì vậy, đối với yêu cầu của chị H bàđồng ý trả cho chị 1.500.000.000 đồng tiền đặt cọc, không đồng ý trả tiền phạt cọc và bồi

thường thiệt hại Số tiền 520.000.000 đồng bà sẽ trả dần cho chị

Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:

Bà L và ông Lê Văn H (chồng bà L) đã ly hôn từ năm 1989 Diện tích 50,2m2, diệntích BC 2m2 (ban công), diện tích sử dụng chung 205,1m2 (tại tầng 2) nhà 60 phố Hàng T,phường Hàng T, quận Hoàn K, Hà N thuộc thửa 1544/1F, tờ bản đồ C30 lập 1956 là của

bà Trần Thị Minh L Bà L đã làm thủ tục mua nhà theo Nghị định số 61/CP ngày05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở Diện tích nhà nêu trên bà L

đã được UBND quận Hoàn K, thành phố Hà N cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtngày 29/5/2006

Tại điểm 3.2 của hợp đồng đặt cọc giữa bà L và chị H có nội dung: “Hết thời hạn

đặt cọc nêu trên (Điều 2) nếu bên B từ chối giao kết hợp đồng mua bán căn nhà số 60 cho bên A thì bên B phải trả lại cho bên A số tiền đặt cọc là 1.500.000 đồng và một khoản tiền bằng số tiền mà bên A đã đặt cọc (tổng cộng là 3.000.000.000 đồng)”.

Bình luận:

* Về quan hệ pháp luật tranh chấp:

Ngày 28/10/2007, giữa chị H và bà Trần Thị Minh L đã ký hợp đồng đặt cọc về việc

bà L chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại số 60 phố Hàng T,quận Hoàn K, Hà N cho chị H Sau khi ký hợp đồng chị H đã giao cho bà L số tiền2.020.000.000 đồng, trong đó, có 1.500.000.000 là tiền đặt cọc Do bà L không thực hiệnhợp đồng đặt cọc nên chị H khởi kiện yêu cầu: buộc bà L phải hoàn trả các khoản tiền:

tiền đặt cọc, tiền phạt cọc là 1.500.000.000 đồng, tiền trả trước là 520.000.000 đồng vàbồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc

Từ các tình tiết của vụ án và yêu cầu của bên nguyên đơn chúng ta xác định quan hệpháp luật tranh chấp trong vụ án là tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo khoản 3 Điều 25 Bộluật Tố tụng dân sự và Điều 358 BLDS năm 2005

Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân sự (sửa đổi, bổ sung) quy định:

Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

1 Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân về quốc tịch Việt Nam

2 Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản

3 Tranh chấp về hợp đồng dân sự

4 Tranh chấp về quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ, trừ trường hợp quyđịnh tại khoản 2 Điều 29 của Bộ luật này

5 Tranh chấp về thừa kế tài sản

6 Tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng

7 Tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất theo quy định củapháp luật về đất đai

8 Tranh chấp liên quan đến hoạt động nghiệp vụ báo chí theo quy định của phápluật

9 Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu

10 Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định củapháp luật về thi hành án dân sự

11 Tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, thanh toán phí tổn đăng ký mua tàisản bán đấu giá theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự

12 Các tranh chấp khác về dân sự mà pháp luật có quy định

* Về tính hợp pháp của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại số 60 Hàng T, quận Hoàn K, Hà N:

Diện tích 50,2m2, diện tích BC 2m2 (ban công), diện tích sử dụng chung 205,1m2

(tại tầng 2) nhà 60 phố Hàng T, phường Hàng T, quận Hoàn K, Hà N thuộc thửa1544/1F, tờ bản đồ C30 lập năm 1956 là của bà Trần Thị Minh L Bà L đã làm thủ tụcmua nhà theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinhdoanh nhà ở và đã được UBND quận Hoàn K, thành phố Hà N cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất ngày 29/5/2006 Từ đó có đủ căn cứ xác định nhà tại số 60 phố Hàng

T là tài sản thuộc sở hữu của bà Trần Thị Minh L Quan điểm của bà L cho rằng bà muanhà bằng nguồn tiền của các con bà gửi về nên nhà là tài sản thuộc sở hữu chung của bà

và các con, do đó, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà vô hiệu là không đúng pháp luật Việc

bà L mua nhà bằng nguồn tiền của bà hay của các con bà không ảnh hưởng đến quyền sởhữu của bà đối với căn nhà

Nhà số 60 phố Hàng T là tài sản thuộc sở hữu của bà L nên bà có quyền bán nhà.Chính vì vậy, hợp đồng đặt cọc lập ngày 28/10/2007, giữa bên bán là bà Trần Thị Minh L(gọi tắt là bên B) và bên mua là chị Phạm Thị H (gọi tắt là bên A) là hợp đồng hợp pháp

nhiều lần chị H đề nghị bà L tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận, nhưng bà L đều từ chốivới lý do trên Tại phiên toà sơ thẩm bà L vẫn giữ ý kiến không bán nhà cho chị H Nhưvậy, bà L là người không thực hiện đúng cam kết mà các bên đã ký kết trong hợp đồngđặt cọc Do đó, bà L là bên vi phạm hợp đồng đặt cọc, hoàn toàn có lỗi làm cho việc muabán nhà không thực hiện được nên bà L phải chịu hậu quả của hành vi vi phạm hợp đồng.

* Về yêu cầu trả tiền cọc và phạt cọc:

Tại nội dung điểm 3.2 của Hợp đồng đặt cọc quy định: “Hết thời hạn đặt cọc nêu

trên (Điều 2) nếu bên B từ chối giao kết hợp đồng mua bán căn nhà số 60 nêu trên cho bên A thì bên B phải trả lại cho bên A số tiền đặt cọc là 1.500.000.000 đồng và một khoản tiền bằng số tiền mà bên A đã đặt cọc (tổng cộng là 3.000.000.000 đồng)”.

Bà L thừa nhận trong thời gian từ ngày 28/10/2007 đến ngày 18/01/2008 đã nhậncủa chị H số tiền là 2.020.000.000 đồng, trong đó, có 1.500.000.000 đồng tiền chị H đặtcọc mua nhà Bên bán bà L là người vi phạm hợp đồng đặt cọc, hoàn toàn có lỗi trongviệc hợp đồng mua bán nhà không thực hiện được nên căn cứ vào Điều 358 BLDS, mục

1 Phần 1 của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩmphán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ

án dân sự, hôn nhân và gia đình; buộc bà L phải trả cho chị H số tiền mà chị đã đặt cọc

và phải chịu phạt cọc khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc là đúng pháp luật vàthỏa thuận của các bên trong hợp đồng đặt cọc

Số tiền 520.000.000 đồng (năm trăm hai mươi triệu đồng) chị H đã giao cho bà L cảhai bên đều thừa nhận là khoản tiền mua nhà trả trước, không phải là tiền đặt cọc muanhà nên bà L chỉ phải trả lại cho chị H mà không phải chịu phạt cọc số tiền này

* Về yêu cầu bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng:

Đây là trường hợp các bên giao kết hợp đồng đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giaokết hợp đồng mua bán nhà sau này, bà L có lỗi từ chối việc giao kết hợp đồng nên phảichịu phạt cọc theo quy định tại Điều 358 BLDS năm 2005 Các bên chưa giao kết và thựchiện hợp đồng mua bán nhà nên không có thiệt hại xảy ra Do đó, không có căn cứ để

buộc bà L bồi thường thiệt hại cho chị H theo quy định của Điều 426 BLDS năm 2005.

Vì vậy, yêu cầu bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng của chị H đối với

bà L không được chấp nhận

Ðiều 426 BLDS năm 2005 quy định:

Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

1 Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thỏathuận hoặc pháp luật có quy định

2 Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kiabiết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồithường

3 Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thờiđiểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa

vụ Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán

4 Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệthại

* Về yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời:

Đây là yêu cầu về tố tụng, không phải yêu cầu về nội dung Việc áp dụng biện phápkhẩn cấp tạm thời buộc bà L không được chuyển dịch quyền sở hữu đối với diện tích(tầng 2) nhà 60 phố Hàng T là cần thiết để bảo đảm cho việc thi hành án theo quy định tạiĐiều 99, 109 Bộ luật Tố tụng dân sự Tuy nhiên, để yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấptạm thời được chấp nhận, chị H phải gửi một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy

tờ có giá theo quy định tại khoản 7 Điều 102, khoản 1 Điều 109 Bộ luật Tố tụng dân sự

và tiểu mục 8.1, 8.2 Mục 8 nghị quyết số 02/2005/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phánTòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định tại Chương VIII “Các biệnpháp khẩn cấp tạm thời” của Bộ luật Tố tụng dân sự

Điều 99 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định:

Quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

1 Trong quá trình giải quyết vụ án, đương sự, người đại diện hợp pháp của đương

sự hoặc cơ quan, tổ chức khởi kiện vụ án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngườikhác quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 162 của Bộ luật này có quyền yêu cầu Toà ánđang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời quy địnhtại Điều 102 của Bộ luật này để tạm thời giải quyết yêu cầu cấp bách của đương sự, bảo

vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục đượchoặc bảo đảm việc thi hành án

2 Trong trường hợp do tình thế khẩn cấp, cần phải bảo vệ ngay bằng chứng, ngănchặn hậu quả nghiêm trọng có thể xảy ra thì cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền nộp đơnyêu cầu Toà án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời quyđịnh tại Điều 102 của Bộ luật này đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện cho Toà án đó

3 Toà án chỉ tự mình ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trongtrường hợp quy định tại Điều 119 của Bộ luật này

Điều 109 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định:

Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp

Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếutrong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tàisản đang tranh chấp có hành vi chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranhchấp cho người khác

Điều 120 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định:

Buộc thực hiện biện pháp bảo đảm

1 Người yêu cầu Toà án áp dụng một trong các biện pháp khẩn cấp tạm thời quyđịnh tại các khoản 6, 7, 8, 10 và 11 Điều 102 của Bộ luật này phải gửi một khoản tiền,kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá do Toà án ấn định nhưng phải tương đương vớinghĩa vụ tài sản mà người có nghĩa vụ phải thực hiện để bảo vệ lợi ích của người bị áp