Bình luận bản án tranh chấp đặt cọc

BÌNH LUẬN CÁC BẢN ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VỤ VIỆC SỐ Nội dung vụ án: Nguyên đơn chị Vũ Tuyết H trình bày: Anh D chị H đại diện gia đình bà Nguyễn Thị Ng - (người thừa kế diện tích 15,8m2 11 Hàng Đ, quận Hoàn K, Hà N) Anh D chị H có giấy ủy quyền bà Ng cho anh chị toàn quyền định nhà số 11 Hàng Đ nên ngày 25/9/2008, chị Vũ Tuyết H có ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà với vợ chồng anh Hoàng Anh D chị Nguyễn Thị Thanh H, diện tích 15,8m nhà tầng phía nhà gác tầng toàn quyền lợi mà gia đình bà Nga thừa kế số nhà 11 Hàng Đ, Hoàn K, Hà N với giá 1.000.000 đồng Cùng ngày, Anh D chị H nhận 200.000.000 đồng tiền đặt cọc, hẹn sau 15 ngày hai bên làm thủ tục mua bán nhà Trong hợp đồng đặt cọc có nêu: Sau 15 ngày hai bên làm thủ tục mua bán nhà (giao hồ sơ giao số tiền lại) Một hai bên đơn phương thay đổi, không thực giao dịch mua bán nhà bà Ng phải đền gấp đôi Đến ngày 10/10/2008 (sau 15 ngày kể từ ngày hai bên ký hợp đồng đặt cọc) anh D chị H có đến nhà chị Vũ Tuyết H, bà Ng không đến nên chị Tuyết H không đồng ý giao nốt tiền Đến ngày 04/12/2008, chị nhận thông báo anh D, chị H gửi qua đường bưu điện cho chị với nội dung gia đình bà Ng không bán nhà Như vậy, phía anh D chị H đơn phương phá vỡ hợp đồng đặt cọc Do đó, chị khởi kiện Tòa án yêu cầu anh D, chị H phải thực cam kết hợp đồng đặt cọc hai bên ký kết * Bị đơn anh D, chị H trình bày: Ngày 25/9/2008, anh D, chị H thay mặt bố mẹ chị ông Ngh bà Ng có ký hợp đồng đặt cọc mua bán phần nhà số 11 Hàng Đ, quận Hoàn K, Hà N với chị Vũ Tuyết H Theo đó, anh D chị H có nhận chị Tuyết H 200.000.000 đồng tiền đặt cọc hẹn 15 ngày sau hai bên làm thủ tục mua bán nhà (giao hồ sơ giao nốt số tiền lại) chị Tuyết H trình bày Tuy nhiên, đến ngày 10/10/2008 ngày hai bên phải hoàn tất thủ tục mua bán nhà, anh D chị H có đến nhà chị Tuyết H để giao hồ sơ nhận tiền, chị Tuyết H không đồng ý tiến hành mua bán nhà với anh D, chị H với lý chị Tuyết H yêu cầu bà Ng, ông Ngh trực tiếp đến UBND phường để ký hợp đồng mua bán nhà - điều hợp đồng đặt cọc ký Chị H, anh D không đồng ý, nên hai bên không tiến hành giao hồ sơ giao tiền cho Sau ngày 10/10/2008, anh D, chị H nhiều lần liên lạc với chị H để giải việc bán nhà theo hợp đồng đặt cọc nói không liên lạc Do đó, anh D, chị H xác định chị Tuyết H bên tự ý phá vỡ hợp đồng đặt cọc, nên chị Tuyết H phải 200.000.000 đồng tiền đặt cọc không bán nhà cho chị Tuy nhiên, anh D, chị H có thiện chí tự nguyện hoàn lại số tiền 200.000.000 đồng cho chị Tuyết H Bà Nguyễn Thị Ng trình bày: Số nhà 11, Hàng Đ, Hoàn K, Hà N tài sản riêng bà thừa kế hợp pháp Tài liệu hồ sơ vụ án thể hiện: Diện tích 15,8m2 11 Hàng Đ, quận Hoàn K, Hà N tài sản bà Nguyễn Thị Ng hưởng thừa kế Bà ủy quyền cho anh D thực thủ tục hồ sơ, giấy tờ nhà đất không ủy quyền việc bán nhà cho anh D Bà không đồng ý cho anh D, chị H bán nhà đề nghị Tòa án giải theo quy định pháp luật Hợp đồng đặt cọc ngày 25/8/2008 có nội dung: “Tên là: Hoàng Anh D Và vợ là: Nguyễn Thị Thanh H Thay mặt mẹ Nguyễn Thị Ng anh Hoàng Anh bố Hoàng Ngọc Ngh Gia đình thừa kế hợp pháp từ cụ Nguyễn Thị Đ mẹ nuôi mẹ bà Trần Thị Kim L cho (có biên họp gia đình cho thừa kế, có giấy cho nhà bà Trần Kim L giấy từ chối thừa kế ông Ngô Lê D Ngô Thị Ch đẻ bà Nguyễn Thị Đ) - Nay tất gia đình thống bán diện tích thừa kế quyền lợi khác gồm diện tích phụ diện tích sân - Hôm ngày 25/9/2008, vợ chồng thay mặt gia đình nhận số tiền đặt cọc để ghi nhận việc mua bán nhà cửa, số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng chẵn) Sau 15 ngày hai bên làm thủ tục mua bán (giao hồ sơ giao số tiền lại) - Một hai bên đơn phương thay đổi, không thực giao dịch mua bán nhà bà N phải đền gấp đôi” Hợp đồng đặt cọc có chữ ký chị Tuyết H, anh D chị H, giá thoả thuận mua bán diện tích 15,8m2 tầng phía sân thượng 11 Hàng Đ với giá 1.000.000.000 đồng Khi giao kết hợp đồng đặt cọc anh D xuất trình cho chị Tuyết H xem “giấy xác nhận chữ ký” có xác nhận chữ ký bà Nga UBND xã Minh K, Từ L, Hà N với nội dung: “ Tôi đồng ý giao quyền cho trai Hoàng Anh D có hộ 11 Hàng Đ toàn quyền thay định việc ký thay, định vấn đề hồ sơ nhà 11 Hàng Đ” Bình luận * Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Ngày 25/9/2008, chị Vũ Tuyết H vợ chồng anh Hoàng Anh D chị Nguyễn Thị Thanh H, ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán phần phía số nhà 11 Hàng Đ, Hoàn K, Hà N với giá 1.000.000.000 đồng Cùng ngày, chị Tuyết H giao cho vợ chồng anh D, chị H 200.000.000 đồng tiền đặt cọc Quá trình thực hợp đồng, chị Tuyết H cho anh D chị H đơn phương chấm dứt đồng đặt cọc Do đó, chị Tuyết H khởi kiện yêu cầu vợ chồng anh D, chị H phải trả tiền cọc phạt cọc cam kết hợp đồng đặt cọc hai bên ký kết Từ tình tiết vụ án yêu cầu bên nguyên đơn quan hệ pháp luật tranh chấp vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo khoản Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân năm 2004 Điều 358 BLDS năm 2005 Ðiều 358 BLDS năm 2005 quy định: Ðặt cọc Ðặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí quí, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng dân Việc đặt cọc phải lập thành văn Trong trường hợp hợp đồng dân giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác * Về tính hợp pháp hợp đồng đặt cọc: Chủ thể hợp đồng đặt cọc mua bán 01 phần phía nhà số 11 Hàng Đ, Hoàn K, Hà N ngày 25/8/2008 chị Vũ Tuyết H anh Hoàng Anh D, chị Nguyễn Thị Thanh H Nội dung hợp đồng đặt cọc thể hiện: Tên là: Hoàng Anh D Và vợ là: Nguyễn Thị Thanh H Thay mặt mẹ Nguyễn Thị Ng anh Hoàng Anh T, bố Hoàng Ngọc Ngh Gia đình thừa kế hợp pháp từ cụ Nguyễn Thị Đ mẹ nuôi mẹ bà Trần Thị Kim L cho (có biên họp gia đình cho thừa kế, có giấy cho nhà bà Trần Kim L giấy từ chối thừa kế ông Ngô Lê D Ngô Thị C đẻ bà Nguyễn Thị Đ) - Nay tất gia đình thống bán diện tích thừa kế quyền lợi khác gồm diện tích phụ diện tích sân - Hôm ngày 25/9/2008, vợ chồng thay mặt gia đình nhận số tiền đặt cọc để ghi nhận việc mua bán nhà cửa, số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng chẵn) Sau 15 ngày hai bên làm thủ tục mua bán (giao hồ sơ giao số tiền lại) - Một hai bên đơn phương thay đổi, không thực giao dịch mua bán nhà bà Nga phải đền gấp đôi Trong hợp đồng có chữ ký hợp anh D, chị H chị Tuyết H, giá thoả thuận mua bán diện tích 15,8m2 tầng phía sân thượng phần diện tích bà Ng thừa kế số nhà 11 Hàng Đ 1.000.000.000 đồng Khi ký kết hợp đồng đặt cọc mặt bà Ng (người thừa kế phần diện tích số nhà 11 Hàng Đ) bà Ng không ký vào hợp đồng đặt cọc Anh D xuất trình cho chị Tuyết H xem “giấy xác nhận chữ ký” xác nhận chữ ký bà Ng UBND xã Minh K, Từ L, Hà N với nội dung: “ Tôi đồng ý giao quyền cho trai Hoàng Anh D có hộ 11 Hàng Đ toàn quyền thay định việc ký thay, định vấn đề hồ sơ nhà 11 Hàng Đ” Xem xét nội dung văn “xác nhận chữ ký” bà Ng nói cho thấy việc bà Nga giao quyền uỷ quyền cho anh D bán phần nhà bà thừa kế 11 Hàng Đ Quan điểm bà Ng không ủy quyền cho anh D bán nhà, bà không đồng ý cho anh D bán nhà Do đó, việc anh D, chị H chị Tuyết H ký kết hợp đồng đặt cọc để mua bán diện tích nhà đất vợ chồng bà Ng thừa kế 11 Hàng Đ trái với quy định pháp luật Từ đó, có đủ xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu theo quy định điểm b, khoản Điều 122 Điều 128 BLDS năm 2005 (do anh D, chị H không đủ tư cách đại diện chủ sở hữu nhà) người mua (chị Tuyết H) giao kết hợp đồng đặt cọc với người chủ sở hữu hợp pháp Điều 122 BLDS năm 2005 quy định: Điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Giao dịch dân có hiệu lực có đủ điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; b) Mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp luật có quy định Điều 128 BLDS năm 2005 quy định: Giao dịch dân vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội Giao dịch dân có mục đích nội dung vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội vô hiệu Điều cấm pháp luật quy định pháp luật không cho phép chủ thể thực hành vi định Đạo đức xã hội chuẩn mực ứng xử chung người với người đời sống xã hội, cộng đồng thừa nhận tôn trọng * Về giải yêu cầu trả tiền cọc phạt cọc nguyên đơn: Trong quan hệ hợp đồng đặt cọc ngày 25/8/2008, hai bên đặt cọc bên nhận cọc có lỗi Anh D, chị H biết không đủ tư cách đại diện chủ sở hữu nhà tiến hành giao kết thực hợp đồng đặt cọc mua bán phần nhà số 11 phố Hàng Đ; chị Tuyết H biết anh D, chị H không đủ tư cách đại diện chủ sở hữu nhà giao kết thực hợp đồng đặt cọc mua bán nhà Theo quy định Điều 137 BLDS năm 2005: bên quan hệ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà số 11, phố Hàng Đ, Hoàn K, Hà N phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhận Vì vậy, anh D, chị H phải hoàn trả lại tiền cọc cho chị Tuyết H chịu phạt cọc có cứ, với quy định pháp luật Từ phân tích trên, có đủ chấp nhận yêu cầu anh D, chị H phải trả số tiền 200.000.000 đồng nhận đặt cọc chị Tuyết H; không chấp nhận yêu cầu anh D, chị H phải chịu phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng Từ phân tích trên, vụ giải sau: - Chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện chị Vũ Tuyết H anh Hoàng Anh D, chị Nguyễn Thị Thanh H - Xác định: Hợp đồng đặt cọc đề ngày 25/9/2008 chị Vũ Tuyết H anh Hoàng Anh D, chị Nguyễn Thị Thanh H hợp đồng vô hiệu - Buộc anh Hoàng Anh D chị Nguyễn Thị Thanh H trả cho chị Vũ Tuyết Hạnh số tiền đặt cọc nhận 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) - Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc chị Vũ Tuyết H anh Hoàng Anh D chị Nguyễn Thị Thanh H VỤ VIỆC SỐ Nội dung vụ án: Nguyên đơn chị Phạm Thị H trình bày: Ngày 28/10/2007, văn phòng Luật sư Vương Trọng T (số 9, tập thể Bảo tàng Mỹ Thuật phố Hoàn C, phường Ô Chợ D, quận Đống Đ, Hà N) chị H bà Trần Thị Minh L thống ký hợp đồng đặt cọc việc bà L chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất số 60 phố Hàng T, quận Hoàn K, Hà N cho chị H có chứng kiến Luật sư T Theo khoản 1, Điều Hợp đồng đặt cọc sau nhận số tiền đặt cọc chị Hường đăng ký hộ 60 Hàng T bà L có trách nhiệm chị H lập hợp đồng mua bán nhà Phòng Công chứng nhà nước Sau ký hợp đồng, chị H giao cho bà L số tiền 2.020.000.000 đồng, đó, có 1,5 tỷ đồng tiền cọc Ngân hàng Á Châu có chứng kiến nhân viên Ngân hàng tiền trả trước để mua nhà 520.000.000 đồng Sau chị H có đủ điều kiện để tiến hành việc mua bán nhà bà L không bán nhà Do bà L không thực yêu cầu cam kết, chị H yêu cầu Toà án buộc bà L phải hoàn trả khoản tiền sau: - Tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng - Tiền phạt cọc 1.500.000.000 đồng - Tiền trả trước 520.000.000 đồng Tổng cộng 3.520.000.000 đồng Ngoài ra, bà L đơn phương chấm dứt hợp đồng nên bà L phải bồi thường thiệt hại 400.000.000 đồng cho chị Để bảo đảm việc thi hành án, chị yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời buộc bà L không chuyển dịch quyền sở hữu diện tích (tầng 2) nhà số 60 phố Hàng T, quận Hoàn K, Hà N Bị đơn bà Trần Thị Minh L trình bày: Bà có phòng tầng nhà số 60 phố Hàng Tr có diện tích khoảng 50m Nhà mua theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 Chính phủ UBND quận Hoàn K, thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Nguồn tiền mua nhà (theo Nghị định số 61/CP) bà gửi nên nhà tài sản chung bà Năm 2006, bà có cho chị M (chị gái chị H) thuê nhà để kinh doanh, nên chị H thường xuyên qua lại thăm bà nhận bà mẹ nuôi; đồng thời, hứa chăm sóc bà lúc tuổi già Chị H xin nhập hộ bà đồng ý Sau đó, bàn với bà mua lại diện tích nhà Hai bên thoả thuận mua bán với giá 3.600.000.000 đồng Hai bên lập hợp đồng đặt cọc Sau đó, chị H đưa cho bà 1.500.000.000 tỷ đồng tiền đặt cọc đưa thêm 520.000.000 đồng nói để biếu bà Sau nhận tiền chị H, bà biết chuyện bán nhà nên không đồng ý cho bà bán nhà mà nói để làm nơi thờ cúng tổ tiên Vì nhà tài sản chung bà bà, bà đứng ký hợp đồng đặt cọc bán nên hợp đồng đặt cọc bà chị Hường vô hiệu Vì vậy, yêu cầu chị H bà đồng ý trả cho chị 1.500.000.000 đồng tiền đặt cọc, không đồng ý trả tiền phạt cọc bồi thường thiệt hại Số tiền 520.000.000 đồng bà trả dần cho chị Tài liệu hồ sơ vụ án thể hiện: Bà L ông Lê Văn H (chồng bà L) ly hôn từ năm 1989 Diện tích 50,2m 2, diện tích BC 2m2 (ban công), diện tích sử dụng chung 205,1m (tại tầng 2) nhà 60 phố Hàng T, phường Hàng T, quận Hoàn K, Hà N thuộc 1544/1F, tờ đồ C30 lập 1956 bà Trần Thị Minh L Bà L làm thủ tục mua nhà theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 Chính phủ mua bán kinh doanh nhà Diện tích nhà nêu bà L UBND quận Hoàn K, thành phố Hà N cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 29/5/2006 Tại điểm 3.2 hợp đồng đặt cọc bà L chị H có nội dung: “Hết thời hạn đặt cọc nêu (Điều 2) bên B từ chối giao kết hợp đồng mua bán nhà số 60 cho bên A bên B phải trả lại cho bên A số tiền đặt cọc 1.500.000 đồng khoản tiền số tiền mà bên A đặt cọc (tổng cộng 3.000.000.000 đồng)” Bình luận: * Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Ngày 28/10/2007, chị H bà Trần Thị Minh L ký hợp đồng đặt cọc việc bà L chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất số 60 phố Hàng T, quận Hoàn K, Hà N cho chị H Sau ký hợp đồng chị H giao cho bà L số tiền 2.020.000.000 đồng, đó, có 1.500.000.000 tiền đặt cọc Do bà L không thực hợp đồng đặt cọc nên chị H khởi kiện yêu cầu: buộc bà L phải hoàn trả khoản tiền: tiền đặt cọc, tiền phạt cọc 1.500.000.000 đồng, tiền trả trước 520.000.000 đồng bồi thường thiệt hại đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc Từ tình tiết vụ án yêu cầu bên nguyên đơn xác định quan hệ pháp luật tranh chấp vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo khoản Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân Điều 358 BLDS năm 2005 Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân (sửa đổi, bổ sung) quy định: Những tranh chấp dân thuộc thẩm quyền giải Tòa án Tranh chấp cá nhân với cá nhân quốc tịch Việt Nam Tranh chấp quyền sở hữu tài sản Tranh chấp hợp đồng dân Tranh chấp quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ, trừ trường hợp quy định khoản Điều 29 Bộ luật Tranh chấp thừa kế tài sản Tranh chấp bồi thường thiệt hại hợp đồng Tranh chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai Tranh chấp liên quan đến hoạt động nghiệp vụ báo chí theo quy định pháp luật Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn công chứng vô hiệu 10 Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định pháp luật thi hành án dân 11 Tranh chấp kết bán đấu giá tài sản, toán phí tổn đăng ký mua tài sản bán đấu giá theo quy định pháp luật thi hành án dân 12 Các tranh chấp khác dân mà pháp luật có quy định 10 dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời ngăn ngừa lạm dụng quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời từ phía người có quyền yêu cầu Đối với trường hợp quy định khoản Điều 99 Bộ luật thời hạn thực biện pháp bảo đảm quy định Điều không 48 giờ, kể từ thời điểm nộp đơn yêu cầu Khoản tiền, kim khí quý, đá quý giấy tờ có giá phải gửi vào tài khoản phong toả ngân hàng nơi có trụ sở Toà án định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thời hạn Toà án ấn định Trong trường hợp thực biện pháp bảo đảm vào ngày lễ ngày nghỉ khoản tiền bảo đảm gửi giữ Toà án Toà án phải làm thủ tục giao nhận gửi khoản tiền vào ngân hàng vào ngày làm việc Từ nhừng phân tích trên, vụ việc giải sau: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện chị Phạm Thị H bà Trần Thị Minh L việc đòi tiền đặt cọc mua bán nhà số 60 phố Hàng T, phường Hàng T, quận Hoàn K, Hà N khoản tiền phạt cọc, khoản tiền mua nhà trả trước Không chấp nhận yêu cầu chị Phạm Thị H đòi bồi thường thiệt hại đơn phương chấm dứt thực hợp đồng đặt cọc việc mua bán nhà 60 phố Hàng T, phường Hàng T, quận Hoàn K, Hà N Xác định hợp đồng đặt cọc lập ngày 28/10/2007 việc cam kết chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất nhà 60 phố Hàng T, phường Hàng T, quận Hoàn K, Hà N hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật Buộc bà Trần Thị Minh L phải trả cho chị Phạm Thị H khoản tiền sau: - Tiền đặt cọc: 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng) - Tiền phạt cọc: 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng) - Tiền mua nhà (trả trước): 520.000.000 đồng (năm trăm hai mươi triệu đồng) Tổng cộng: 3.520.000.000 đồng (ba tỷ năm trăm hai mươi triệu đồng) 15 VỤ VIỆC SỐ Nội dung vụ án: Nguyên đơn Anh Nguyễn Duy V trình bày: Tháng 02/2007 có biết vợ chồng anh Lê Công T chị Phạm Thị Thu H ngách 43 ngõ Trại C có nhà bán Qua giới thiệu nhà, phần ưng thuận mua nhà Vợ chồng anh T, chị H có bảo với muốn mua phải đặt tiền trước để làm tin Ngày 18/02/2007 đặt 100.000.000 đồng, em rể Đỗ Danh C để thay làm giấy thoả thuận có chứng kiến cho vợ chồng anh T, chị H Tôi bị bệnh sọ não di chứng động kinh, đó, anh C viết ký giấy thoả thuận thay Sau khoảng 2, ngày đặt cọc gia đình, bạn bè đến xem nhà thấy nhà xây có móng không đảm bảo mà lại xây hai tầng.Vì vậy, gia đình định không cho mua nhà Tiếp đó, gặp trực tiếp anh T, chị H gửi đơn UBND phường Trương Đ để huỷ bỏ việc mua bán nhà Tại UBND phường, hai bên bàn bạc giải phía gia đình anh T, chị H không chấp nhận trả toàn 100.000.000 đồng mà trả ½ (tức 50.000.000 đồng) nên không đồng ý Tôi đề nghị vợ chồng anh T, chị H trả lại 100.000.000 đồng Bị đơn anh Lê Công T chị Phạm Thị Thu H thống trình bày: Vợ chồng có nhà hai tầng số ngách 43 ngõ Trại C - Trương Đ Vì nhu cầu nên vợ chồng đăng báo bán nhà Khoảng tháng 02/2007 anh V tìm đến xem nhà Khoảng 2,3 ngày sau, anh Việt có dẫn mẹ tiếp anh em nhà đến xem nhà Sau nhiều lần xem nhà anh V mẹ anh (bà T) anh C (em rể) đến thống mua nhà với giá 1.250.000.000 đồng Ngày 18/2/2007, anh C đại diện cho gia đình anh V viết ký vào Giấy thoả thuận với nội dung: - Bên gia đình anh đặt trước 100.000.000 đồng - Đến ngày 8/3/2007 toán toàn giao nhà 16 Cuối giấy thoả thuận ghi bên vi phạm phải chịu phạt 10% giá trị nhà Hôm đó, nghĩ anh V mua nhà không đề nghị anh V bà T ký vào giấy thoả thuận mà có anh C ký vào bên mua chị H ký vào bên bán Sau ký hợp đồng anh V đặt cọc cho 100.000.000 đồng Đến ngày 08/3/2007, anh gia đình có báo với chứng minh thư bị nhầm số không rút tiền tiết kiệm có hẹn lại ngày sau đến Khoảng tuần sau anh V, anh C có đến nói với anh V không đủ tiền mua nhà nữa, hoàn cảnh khó khăn đồng ý chấp nhận nộp phạt khoản tiền Sau nửa tháng, hai bên gặp thương lượng phía vợ chồng trí trả 50.000.000 đồng tiền đặt cọc cho anh V, anh không đồng ý Anh V làm đơn UBND phường Trương Đ để đòi tiền đặt cọc, anh C có nói với trả anh Việt 50.000.000 đồng, sau đó, anh C bù thêm, anh V không chấp nhận mà chửi bới xúc phạm nhiều lần Nay anh V kiện đòi vợ chồng số tiền đặt cọc Chúng giao dịch với anh C, không giao dịch với anh V nên không chấp nhận yêu cầu anh V không chấp nhận trả anh V 50.000.000 đồng trước Chúng đề nghị vào giấy thoả thuận ngày 18/02/2007 pháp luật để giải Chị Phạm Thị Thu H trình bày thống với anh Lê Công T Tài liệu hồ sơ vụ án thể hiện: Theo nội dung giấy thỏa thuận ngày 18/02/2007 “ngôi nhà 20m xây tầng ngách 43 Trại C bán với giá 1.250.000.000 đồng, anh V đặt cọc trước 100.000.000 đồng Ngày 8/3/2008 toán toàn bộ, bên bán lo toàn giấy tờ nhà cho bên mua Nếu bên vi phạm phạt 10% tổng giá trị hợp đồng Phía người bán có chị H, anh T phía người mua anh V, người lập giấy thoả thuận ngày 18/02/2007 ký vào chỗ người mua anh Đỗ Danh C (em rể anh V) ghi rõ ký thay, người bán có chị H ký Nguồn gốc nhà hai tầng có diện tích 20m số ngách 43 ngõ Trại C, Đường Trương Đ, quận Hai Bà T anh T, chị H có nguồn gốc chuyển nhượng quyền sử dụng 17 đất từ ông Lê Gia H, bà Lê Thị C sang cho ông Nguyễn Hùng L, bà Nguyễn Thị Nh giấy tờ viết tay ngày 10/02/1991 Sau đó, ông L, bà Nh chuyển nhượng cho vợ chồng anh T, chị H nhà cấp có diện tích 15m 68,2m2 đất Việc chuyển nhượng có khai mua bán có xác nhận UBND phường Trương Đ Sau vợ chồng anh T, chị H phá bỏ nhà cấp chia mảnh đất 68,2m làm phần để xây nhà (trong có nhà thoả thuận bán cho anh V) Việc xây dựng nhà anh T, chị H giấy phép chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhà số ngách 43 ngõ Trại C, Đường Trương Đ, quận Hai Bà Tr Bình luận: * Về chủ thể xác lập thực hợp đồng đặt cọc: Theo tình tiết vụ án anh Lê Công T vợ chị Phạm Thị Thu H có nhà cấp 4; hai tầng có diện tích mặt khoảng 20m số ngách 43 ngõ Trại C, Đường Trương Đ, quận Hai Bà Tr, Hà N nhu cầu nên thông báo rao bán nhà Đầu tháng 02/2007, anh Nguyễn Duy V có nhu cầu mua nhà nên tìm đến nhà anh T, chị H để xem nhà Sau xem xét hai bên thống việc mua bán lập giấy thoả thuận ngày 18/02/2007 phía người bán anh T, chị H có chị H ký, phía người mua anh V có anh Đỗ Danh C em rể ghi rõ ký thay Về hình thức văn ngày 18/02/2007 ghi “Giấy thỏa thuận” song giấy thỏa thuận có nội dung giao dịch đặt cọc Theo đó, nhà 20m xây tầng ngách 43 Trại C bán với giá 1.250.000.000 đồng bên anh V đặt cọc trước 100.000.000 đồng Ngày 08/3/2008 toán toàn bộ, bên bán, ông T lo toàn giấy tờ nhà cho ông V Nếu bên vi phạm phạt 10% tổng giá trị tiền Quá trình thực giao dịch đặt cọc hai bên thừa nhận anh V người thực việc giao tiền đặt cọc, anh T, chị H bên bán người nhận tiền đặt cọc Như vậy, giao dịch ngày 18/02/2007 giao dịch đặt cọc xác lập thực vợ chồng anh T, chị H với anh V, anh C người lập biên thoả thuận ngày 18/02/2007 ký thay anh V (có mặt anh V lúc đó) Giữa anh V anh C tranh chấp hay bất đồng với thoả thuận ngày 18/02/2007 Do vậy, anh C quyền nghĩa vụ giao dịch đặt cọc ngày 18/02/2007, vậy, quan 18 điểm chị H anh T cho vợ chồng anh giao dịch với anh C, không giao dịch với anh V không Từ xác định chủ thể xác lập thực giao dịch đặt cọc ngày 18/02/2007 bên đặt cọc anh V, bên nhận đặt cọc anh T, chị H * Về tính hợp pháp giao dịch đặt cọc ngày 18/02/2003: Theo tài liệu có hồ sơ nhà hai tầng có diện tích 20m số ngách 43 ngõ Trại C, Đường Trương Đ, quận Hai Bà Tr anh T, chị H có nguồn gốc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông Lê Gia H, bà Lê Thị C sang cho ông Nguyễn Hùng L, bà Nguyễn Thị Nh giấy tờ viết tay ngày 10/2/1991 Sau đó, ông L, bà Nh chuyển nhượng cho vợ chồng anh T, chị H nhà cấp có diện tích 15m 68,2m2 đất; Việc chuyển nhượng có khai mua bán có xác nhận UBND phường Trương Đ Sau đó, vợ chồng anh T, chị H phá bỏ nhà cấp chia mảnh đất 68,2m2 làm ba phần để xây ba nhà (trong có nhà thoả thuận bán cho anh V).Việc xây dựng nhà anh T, chị H giấy phép chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhà số ngách 43, ngõ Trại C, Đường Trương Đ, quận Hai Bà Tr Theo quy định pháp luật anh T, chị H chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nên chưa có đủ điều kiện để thực giao dịch mua bán nhà theo Điều 91 Luật Nhà Vì vậy, giao dịch đặt cọc để mua bán nhà hai tầng diện tích 20m2 số 6, ngách 43, Ngõ Trại C giao dịch vô hiệu, giao dịch vô hiệu nên anh T, chị H phải trả lại toàn số tiền nhận lại cho anh V Điều 91 Luật Nhà quy định: Điều kiện nhà tham gia giao dịch Trong giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, chấp, cho mượn, cho nhờ, uỷ quyền quản lý nhà nhà phải có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật; b) Không có tranh chấp quyền sở hữu; 19 c) Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền Trường hợp nhà cho thuê điều kiện quy định khoản Điều phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường điều kiện thiết yếu khác Trong trường hợp nhà thuê mua phải bảo đảm tiêu chuẩn quy định Mục Chương III Luật Từ phân tích đây, vụ việc giải sau: - Chấp nhận yêu cầu đòi tiền đặt cọc anh Nguyễn Duy V anh Lê Công T chị Phạm Thị Thu H - Xác định giao dịch ngày 18/2/2007 anh Lê Công T, chị Phạm Thị Thu H với anh Nguyễn Duy V việc đặt tiền cọc mua bán nhà số 6, ngách 43, ngõ Trại C, Đường Trương Đ, quận Hai Bà Tr, Hà N vô hiệu - Buộc vợ chồng anh Lê Công T, chị Phạm Thị Thu H trả cho anh Nguyễn Duy V số tiền 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) VỤ VIỆC SỐ Nội dung vụ án: Nguyên đơn ông Nguyễn Văn N trình bày: Ngày 16/3/2009 ông vợ chồng ông Nguyễn Văn L, bà Lê Thị N ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng lập văn bản, không công chứng, chứng thực Trong hợp đồng hai bên thỏa thuận: vợ chồng ông L, bà N chuyển nhượng cho ông diện tích 1000m2 đất thuộc số 130 tờ đồ số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ, tỉnh N với giá 500.000 đồng/m2 Bên A (bên mua) đặt cọc cho bên B (bên bán) 500.000.000 đồng sau ký hợp đồng (ngày 16/3/2009) Sau tháng kể từ ngày đặt cọc, bên A bên B tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thức, bên A toán cho bên mua số tiền 4.000.000.000 đồng Số tiền lại 20 sau hai tháng kể từ ngày ký hợp đồng thức, bên A toán cho bên B sau bên B hoàn thành trách nhiệm tiến hành việc đo đạc hoàn tất thủ tục tách cho bên A Kể từ ngày 16/3/2009 bên A đổi ý không mua không toán số tiền theo thời gian thỏa thuận tiền cọc, bên B đổi ý không bán bồi thường gấp đôi số tiền cọc cho bên A Thực hợp đồng, ngày 16//2009 ông tiến hành đặt cọc cho ông L, bà N 500.000.000 đồng Tiền đặt cọc vợ chồng ông Sự việc thành viên gia đình ông L chứng kiến Tuy nhiên, sau vợ chồng ông L không thực hợp đồng theo thỏa thuận Ông đến gặp vợ chồng ông L thúc giục nhiều lần, vợ chồng ông L không tiến hành thủ tục để ký hợp đồng thức Nay, ông làm đơn khởi kiện ông L, bà N yêu cầu vợ chồng ông L phải trả lại cho ông số tiền 500.000.000 đồng ông đặt cọc, bồi thường 500.000.000 đồng phải trả lãi số tiền 500.000.000 triệu đồng từ ngày 16/3/2009 đến ngày xét xử sơ thẩm 150.000.000 đồng Bị đơn ông L trình bày: Ông thống với nội dung trình bày ông N việc ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vợ chồng ông ông N, thời gian ký hợp đồng, nội dung thỏa thuận hợp đồng số tiền ông N đặt cọc cho vợ chồng ông Tuy nhiên, sau ký hợp đồng vợ chồng ông liên hệ với đơn vị đo đạc để tiến hành đo vẽ phần diện tích đất chuyển nhượng tách Bản vẽ trạng vị trí để xin tách Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện TĐ xác nhận ngày 28/3/2009 với diện tích tách 1000m2 Sau có đồ trạng vị trí xin tách thửa, vợ chồng ông liên hệ với ông N nhiều lần để hai bên tiến hành ký hợp đồng thức, nhận trả lời ông N ông thời gian ông chưa đủ tiền Ông không chấp nhận yêu cầu ông N ông N không muốn mua đất nên phải chịu số tiền đặt cọc thỏa thuận Việc ông N trình bày ký hợp đồng đặt cọc có chứng kiến thành viên gia đình ông không Chỉ có vợ chồng ông ký hợp đồng nhận tiền đặt cọc Thời điểm đó, ông anh Nguyễn Thành L chị Nguyễn Hồng L thành phố Hồ Chí Minh, 21 việc vợ chồng ông bán đất Mặt khác Điều Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/2009 hai thỏa thuận “Kể từ ngày 16/3/2009 bên A đổi ý không mua không toán số tiền theo thời gian thỏa thuận tiền cọc, bên B đổi ý không bán bồi thường gấp đôi số tiền cọc cho bên A” nên vào điểm b khoản Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân đến thời điểm ông N nộp đơn khởi kiện ngày 16/01/2012 hết thời hiệu khởi kiện kể từ thời điểm phát sinh quyền yêu cầu ông N (tức ngày 16/3/2009) đến ngày ông N khởi kiện năm 10 tháng Vì vậy, điểm h khoản Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân ông đề nghị Tòa án đình giải vụ án Bà Lê Thị N có lời khai thống với lời trình bày ông L Anh L (sinh năm 1967), chị L (sinh năm 1969) trình bày: Thời điểm ông L, bà N bán đất gia đình anh chị thành phố Hồ Chí Minh, việc bố mẹ đặt cọc bán đất nhận tiền nào; bố mẹ anh chị không bàn bạc, trao đổi việc bán đất Anh chị không đồng ý với việc bố mẹ bán đất cho vợ chồng ông N đề nghị Tòa án giải theo quy định pháp luật Tài liệu hồ sơ vụ án thể hiện: Diện tích 1000m2 đất số 130 tờ đồ số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ, tỉnh Đ UBND huyện TĐ, tỉnh Đ giao ngày 12/8/2002 cho hộ gia đình ông Nguyễn Văn L theo Quyết định số 463/QĐ-UBND Hộ gia đình ông L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 307788, số vào sổ 219/Q2/QSDĐ ngày 02/10/2004 Trước ký hợp đồng ngày 16/3/2009 ông N vợ chồng ông L, bà N cho xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 307788 Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/2009 ông N ông L, bà N có chữ ký ông N, ông L, bà N công chứng, chứng thực Hộ gia đình ông Nguyễn Văn L thời điểm giao đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất A 307788 bao gồm: ông L, bà N, anh L chị L Bình luận: 22 * Về tính hợp pháp giao dịch đặt cọc: Đối tượng hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng diện tích 1000m đất số 130 tờ đồ số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ, tỉnh Đ Theo tài liệu hồ sơ vụ án thì: diện tích 1000m2 đất số 130 tờ đồ số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ, tỉnh Đ UBND huyện TĐ, tỉnh Đ giao ngày 12/8/2002 cho hộ gia đình ông Nguyễn Văn L theo Quyết định số 463/QĐ-UBND Hộ gia đình ông L Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 307788, số vào sổ 219/Q2/QSDĐ ngày 02/10/2004 Hộ gia đình ông Nguyễn Văn L thời điểm giao đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất A 307788 bao gồm: ông L, bà N, anh L chị L Như vậy, quyền sử dụng diện tích đất đối tượng hợp đồng đặt cọc tài sản hộ gia đình ông L Hộ gia đình ông L thời điểm giao cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm ông L, bà N, anh L, chị L nên diện tích đất tài sản chung ông, bà N, anh L chị L theo quy định Điều 108 BLDS năm 2005 Theo quy định Điều 109 BLDS năm 2005 việc định đoạt tài sản tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn hộ phải thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên hộ gia đình đồng ý Nhưng thời điểm ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ông L, bà N Anh L chị L thành viên đủ 15 tuổi việc ông L, bà N đặt cọc bán đất nhận tiền nào; ông L, bà N không bàn bạc, trao đổi việc bán đất với anh L, chị L Anh L, chị L không đồng ý cho ông L, bà N bán đất cho vợ chồng ông N Như vậy, việc giao kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông N vợ chồng ông L, bà N vi phạm điểm b khoản Điều 122, Điều 108, 109 BLDS năm 2005 nên xác định hợp đồng vô hiệu Ðiều 108 BLDS năm 2005 quy định: Tài sản chung hộ gia đình Tài sản chung hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng hộ gia đình, tài sản thành viên đóng góp, tạo lập nên tặng cho chung, thừa kế chung tài sản khác mà thành viên thỏa thuận tài sản chung hộ 23 Ðiều 109 BLDS năm 2005 quy định: Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung hộ gia đình Các thành viên hộ gia đình chiếm hữu sử dụng tài sản chung hộ theo phương thức thỏa thuận Việc định đoạt tài sản tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn hộ gia đình phải thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; loại tài sản chung khác phải đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý * Về giải yêu cầu trả tiền cọc, phạt cọc trả tiền lãi nguyên đơn: Căn theo quy định Điều 127, 137 BLDS năm 2005 giao dịch đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 1000m đất số 130 tờ đồ số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ, tỉnh Đ vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân bên Các bên phải hoàn trả lại cho nhận bồi thường thiệt hại theo lỗi (nếu có thiệt hại) Trong quan hệ đặt cọc hai bên ông N ông L, bà N có lỗi Theo tình tiết vụ án trước ký hợp đồng ngày 16/3/2009 ông N vợ chồng ông L, bà N cho xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 307788 Như vậy, hai bên biết tài sản hai bên đặt cọc tài sản chung hộ gia đình, đồng ý tất thành viên hộ tiến hành giao kết thực hợp đồng đặt cọc Theo quy định điểm a, d Mục phần I Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao không áp dụng phạt cọc Trong hợp đồng đặt cọc bên không thỏa thuận trả tiền lãi theo quy định Điều 358 quy định bên nhận đặt cọc phải trả tiền lãi số tiền nhận cọc cho bên đặt Vì vậy, yêu cầu trả tiền đặt cọc ông N chấp nhận, không chấp nhận yêu cầu phạt cọc yêu cầu trả tiền lãi 150.000.000 đồng bên nguyên đơn Bên ông N giao cho vợ chồng ông L, bà N số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng nên vợ chồng ông L, bà N có nghĩa vụ trả lại số tiền nhận cho ông N 24 Điểm a, d Mục Phần I Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định: Tranh chấp hợp đồng dân có đặt cọc Theo quy định Điều 130 BLDS (sau viết tắt BLDS) thoả thuận đặt cọc giao dịch dân sự; đó, việc đặt cọc có hiệu lực có đủ điều kiện quy định Điều 131 BLDS phải lập thành văn (có thể lập thành văn riêng ghi hợp đồng chính) Trong trường hợp có tranh chấp đặt cọc mà bên thoả thuận khác việc xử lý đặt cọc, việc xử lý thực sau: a Trong trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng để bảo đảm cho việc thực hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hợp đồng bên có lỗi làm cho hợp đồng không giao kết không thực bị vô hiệu, phải chịu phạt cọc theo quy định khoản Điều 363 BLDS b Trong trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, trình thực hợp đồng có vi phạm làm cho hợp đồng không thực phát hợp đồng bị vô hiệu không phạt cọc Việc giải tranh chấp vi phạm hợp đồng xử lý hợp đồng vô hiệu thực theo thủ tục chung c Trong trường hợp bên có thoả thuận pháp luật có quy định điều kiện đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu, hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu đặt cọc bị vô hiệu Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu thực theo quy định Điều 146 BLDS Ví dụ: A B giao kết hợp đồng mua bán nhà Khi giao kết hai bên thoả thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết thực hợp đồng mua bán nhà với điều kiện hợp đồng mua bán nhà giao kết thực xe ô tô thể thao phải trừ vào tiền mua 25 bán nhà A không nhận xe ô tô việc đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu Khi bắt đầu thực hợp đồng phát xe ô tô ông C (bố B) ông C không đồng ý cho B lấy xe ô tô trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa việc đặt cọc bị vô hiệu trường hợp hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu d Trong trường hợp hướng dẫn điểm a c mục này, hai bên có lỗi trường hợp có kiện bất khả kháng có trở ngại khách quan không phạt cọc * Về yêu cầu đình giải vụ án hết thời hiệu khởi kiện bị đơn: Ông Lâm cho Điều Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/3/2009 hai thỏa thuận “Kể từ ngày 16/3/2009 bên A đổi ý không mua không toán số tiền theo thời gian thỏa thuận tiền cọc, bên B đổi ý không bán bồi thường gấp đôi số tiền cọc cho bên A” nên vào điểm b khoản Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân đến thời điểm ông N nộp đơn khởi kiện ngày 16/1/2012 hết thời hiệu khởi kiện kể từ thời điểm phát sinh quyền yêu cầu ông N (tức ngày 16/3/2009) đến ngày ông N khởi kiện năm 10 tháng Vì vậy, điểm h, khoản Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân ông đề nghị Tòa án đình giải vụ án Yêu cầu đình giải vụ án ông L yêu cầu tố tụng, yêu cầu nội dung Hết thời hiệu khởi kiện đình việc giải vụ án Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng 02 năm kể từ thời điểm quyền lợi ích hợp pháp bị xâm phạm theo quy định Điều 427 BLDS năm 2005 Nhưng phân tích, giao dịch đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật theo Điều 128 BLDS năm 2005, nên Điều 136 BLDS năm 2005 thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân vô hiệu không bị hạn chế Vì vậy, đình giải vụ án theo quy định điểm h, khoản Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân Ðiều 427 BLDS năm 2005 quy định: 26 Thời hiệu khởi kiện hợp đồng dân Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải tranh chấp hợp đồng dân hai năm, kể từ ngày quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác bị xâm phạm Điều 168 Trả lại đơn khởi kiện, hậu việc trả lại đơn khởi kiện Tòa án trả lại đơn khởi kiện trường hợp sau đây: a) Người khởi kiện quyền khởi kiện đủ lực hành vi tố tụng dân sự; b) Sự việc giải án, định có hiệu lực pháp luật Tòa án định có hiệu lực quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp vụ án mà Tòa án bác đơn xin ly hôn, xin thay đổi nuôi con, thay đổi mức cấp dưỡng, mức bồi thường thiệt hại, xin thay đổi người quản lý tài sản, thay đổi người quản lý di sản vụ án đòi tài sản, đòi tài sản cho thuê, cho mượn, đòi nhà, đòi quyền sử dụng đất cho thuê, cho mượn, cho nhờ mà Tòa án chưa chấp nhận yêu cầu chưa đủ điều kiện khởi kiện; c) Hết thời hạn thông báo quy định khoản Điều 171 Bộ luật mà người khởi kiện không nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án, trừ trường hợp có trở ngại khách quan bất khả kháng; d) Chưa có đủ điều kiện khởi kiện; đ) Vụ án không thuộc thẩm quyền giải Tòa án Khi trả lại đơn khởi kiện tài liệu, chứng kèm theo cho người khởi kiện, Tòa án phải có văn ghi rõ lý trả lại đơn khởi kiện, đồng thời gửi cho Viện kiểm sát cấp Đương có quyền nộp đơn khởi kiện lại trường hợp sau đây: a) Người khởi kiện có quyền khởi kiện đủ lực hành vi tố tụng dân sự; 27 b) Xin ly hôn, xin thay đổi nuôi con, thay đổi mức cấp dưỡng, mức bồi thường thiệt hại, xin thay đổi người quản lý tài sản, thay đổi người quản lý di sản vụ án đòi tài sản, đòi tài sản cho thuê, cho mượn, đòi nhà, đòi quyền sử dụng đất cho thuê, cho mượn, cho nhờ mà trước Tòa án chưa chấp nhận yêu cầu chưa đủ điều kiện khởi kiện; c) Đã có đủ điều kiện khởi kiện; d) Các trường hợp khác theo quy định pháp luật Điều 128 BLDS năm 2005 quy định: Giao dịch dân vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội Giao dịch dân có mục đích nội dung vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội vô hiệu Điều cấm pháp luật quy định pháp luật không cho phép chủ thể thực hành vi định Đạo đức xã hội chuẩn mực ứng xử chung người với người đời sống xã hội, cộng đồng thừa nhận tôn trọng Điều 136 BLDS năm 2005 quy định: Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân vô hiệu Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân vô hiệu quy định điều từ Điều 130 đến Điều 134 Bộ luật hai năm, kể từ ngày giao dịch dân xác lập Đối với giao dịch dân quy định Điều 128 Điều 129 Bộ luật thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân vô hiệu không bị hạn chế Từ phân tích đây, vụ việc giải sau: Chấp nhận phần yêu cầu ông Nguyễn Văn N ông Nguyễn Văn L bà Lê Thị N 28 Xác định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 1000m đất thuộc số 130 tờ đồ số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ, tỉnh ngày 16/3/2009 ông Nguyễn Văn N ông Nguyễn Văn L, bà Lê Thị N vô hiệu Buộc ông Nguyễn Văn L, bà Lê Thị N có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Văn N, số tiền 500.000.000 đồng Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc, yêu cầu trả tiền lãi ông Nguyễn Văn N 29 [...]... đồng đặt cọc Theo quy định tại điểm a, d Mục 1 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì không áp dụng phạt cọc Trong hợp đồng đặt cọc các bên không thỏa thuận trả tiền lãi và theo quy định tại Điều 358 cũng không có quy định bên nhận đặt cọc phải trả tiền lãi số tiền nhận cọc cho bên đặt Vì vậy, yêu cầu trả tiền đặt cọc của ông N được chấp nhận,... có đặt cọc Theo quy định tại Điều 130 BLDS (sau đây viết tắt là BLDS) thì thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính) Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, ... 100.000.000 đồng Ngày 08/3/2008 thanh toán toàn bộ, bên bán, ông T lo toàn bộ giấy tờ nhà cho ông V Nếu bên nào vi phạm phạt 10% tổng giá trị tiền Quá trình thực hiện giao dịch đặt cọc này cả hai bên đều thừa nhận anh V là người thực hiện việc giao tiền đặt cọc, anh T, chị H bên bán là người nhận tiền đặt cọc Như vậy, giao dịch ngày 18/02/2007 là giao dịch đặt cọc được xác lập và thực hiện giữa vợ chồng... quyền bán nhà Chính vì vậy, hợp đồng đặt cọc lập ngày 28/10/2007, giữa bên bán là bà Trần Thị Minh L (gọi tắt là bên B) và bên mua là chị Phạm Thị H (gọi tắt là bên A) là hợp đồng hợp pháp * Ai là người vi phạm hợp đồng đặt cọc? Như trên đã phân tích, do hợp đồng đặt cọc mua bán nhà giữa chị H và bà L hợp pháp nên làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên Theo nội dung hợp đồng đặt cọc và... của hành vi vi phạm hợp đồng * Về yêu cầu trả tiền cọc và phạt cọc: Tại nội dung điểm 3.2 của Hợp đồng đặt cọc quy định: “Hết thời hạn đặt cọc nêu trên (Điều 2) nếu bên B từ chối giao kết hợp đồng mua bán căn nhà số 60 nêu trên cho bên A thì bên B phải trả lại cho bên A số tiền đặt cọc là 1.500.000.000 đồng và một khoản tiền bằng số tiền mà bên A đã đặt cọc (tổng cộng là 3.000.000.000 đồng)” Bà L thừa... Trần Thị Minh L về việc đòi tiền đặt cọc mua bán nhà số 60 phố Hàng T, phường Hàng T, quận Hoàn K, Hà N và khoản tiền phạt cọc, khoản tiền mua nhà trả trước 2 Không chấp nhận yêu cầu của chị Phạm Thị H đòi bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà 60 phố Hàng T, phường Hàng T, quận Hoàn K, Hà N 3 Xác định hợp đồng đặt cọc lập ngày 28/10/2007 về việc cam... tiền mà chị đã đặt cọc và phải chịu phạt cọc khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc là đúng pháp luật và thỏa thuận của các bên trong hợp đồng đặt cọc Số tiền 520.000.000 đồng (năm trăm hai mươi triệu đồng) chị H đã giao cho bà L cả hai bên đều thừa nhận là khoản tiền mua nhà trả trước, không phải là tiền đặt cọc mua nhà nên bà L chỉ phải trả lại cho chị H mà không phải chịu phạt cọc số tiền này... tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có ông L, bà N Anh L và chị L là các thành viên đã đủ 15 tuổi không biết việc ông L, bà N đặt cọc bán đất và nhận tiền như thế nào; ông L, bà N không bàn bạc, trao đổi về việc bán đất với anh L, chị L Anh L, chị L không đồng ý cho ông L, bà N bán đất cho vợ chồng ông N Như vậy, việc giao kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử... đó, có 1.500.000.000 đồng tiền chị H đặt cọc mua nhà Bên bán bà L là người vi phạm hợp đồng đặt cọc, hoàn toàn có lỗi trong việc hợp đồng mua bán nhà không thực hiện được nên căn cứ vào Điều 358 BLDS, mục 1 Phần 1 của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình; buộc... không chấp nhận yêu cầu phạt cọc và yêu cầu trả tiền lãi 150.000.000 đồng của bên nguyên đơn Bên ông N đã giao cho vợ chồng ông L, bà N số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng nên vợ chồng ông L, bà N có nghĩa vụ trả lại số tiền đã nhận cho ông N 24 Điểm a, d Mục 1 Phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định: 1 Tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt