Giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam

ĐẠI HỌC VĂN LANG KHOA LUẬT o0o - HỌ VÀ TÊN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP TP Hồ Chí Minh – năm 2021 ĐẠI HỌC VĂN LANG KHOA LUẬT o0o - GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Họ tên: MSSV: Lớp: Khóa: GV hướng dẫn: TP Hồ Chí Minh – năm 2021 NHẬN XÉT QUÁ TRÌNH THỰC TẬP Sinh viên thực tập: MSSV: Trường: Khóa: Ngành: Đơn vị thực tập: Địa Nhận xét xác nhận đơn vị thực tập: TP Hồ Chí Minh, ngày… tháng… năm 20… Xác nhận đơn vị thực tập NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ……………………., ngày tháng năm 20… Giảng viên hướng dẫn (Ký ghi rõ họ tên) DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa từ viết tắt LĐĐ Luật đất đai QLNN Quản lý nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất TCĐĐ Tranh chấp đất đai HGTCĐĐ Hòa giải tranh chấp đất đai UBND Ủy ban nhân dân TAND Tòa án nhân dân BLDS Bộ luật Dân BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân CNQSDĐ Chuyển nhượng quyền sử HĐTP Hội đồng Thẩm phán LĐĐ Luật Đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất TANDTC Tòa án nhân dân tối cao TTDS Tố tụng dân MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .3 1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .3 1.2 Tranh chấp phương thức giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.2 Các lo ại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.3 Các phương thức giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Error! Bookmark not defined 2.1 Những kết đạt giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.2 Những vướng mắc phát sinh giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Error! Bookmark not defined 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 3.2.1 Hoàn thiện quy định chuyển quyền sử dụng đất .Error! Bookmark not defined 3.2.2 Hoàn thiện qui định định giá quyền sử dụng đất .Error! Bookmark not defined 3.2.3 Hoàn thiện qui định việc xác định thời hiệu giải tranh chấp QSDĐ Error! Bookmark not defined 3.2.4 Hoàn thiện qui định xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined LỜI MỞ ĐẦU Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt không thay được, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng Đại hội Đảng lần thứ VI, tháng 12 năm 1986 đánh dấu bước ngoặt phát triển đời sống kinh tế – xã hội Việt Nam Sự đổi tư kinh tế góp phần chuyển đổi từ kinh tế tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tạo nên diện mạo đất nước, người Việt Nam hơm Một đổi đổi sách, pháp luật đất đai Luật Đất đai năm 1993, năm 2003 2013 đời thể chế hóa sách đất đai ban hành, đồng thời qui định điều chỉnh quan hệ kinh tế – xã hội theo hướng dài hạn Nhờ đột phá quan trọng sách đất đai mang lại thành tựu to lớn nông nghiệp, công nghiệp tăng trưởng kinh tế Việt Nam 30 năm qua, góp phần giữ vững ổn định trị – xã hội Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu phân tích đánh giá quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vướng mắc qua thực tiễn xét xử nội dung quan trọng để góp phần hoàn thiện chế giải tranh chấp Tịa án Đồng thời tìm phương hướng giải nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thiết, có ý nghĩa mặt lý thuyết thực tiễn áp dụng pháp luật, hạn chế sai sót thường gặp q trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian tới nhằm bảo vệ quyền lợi ích tối đa bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính tác giả chọn đề tài “Giải tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hành” để làm đề tài báo cáo tốt nghiệp Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Trên sở nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Tòa án, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn xét xử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đề phương hướng, giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Đối tượng phạm vi nghiên cứu Báo cáo sâu vào nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam bên cạnh phân tích hạn chế, bất cập thường gặp Từ đề xuất kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Tác giả lấy phương pháp luận vật biện chứng, phương pháp luận vật lịch sử Mác – Lênin làm phương pháp luận để nghiên cứu đề tài Đồng thời tác giả sử dụng phương pháp khảo sát, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích logic, phương pháp đánh giá Ngồi ra, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu truyền thống khoa học xã hội khoa học pháp lý như: phương pháp lịch sử, so sánh, phân tích, quy nạp, diễn dịch thống kê thực tiễn xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cơ cấu báo cáo Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu, nội dung báo cáo gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng bao gồm từ hai bên chủ thể trở lên Mỗi bên quan hệ dân có hai nhiều chủ thể tham gia Chủ thể hợp đồng dân cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Mục đích thỏa thuận hợp đồng nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ Để pháp luật thừa nhận thỏa thuận bên hợp đồng dân thỏa thuận làm phát sinh quyền, nghĩa vụ bên giao kết hợp đồng, hợp đồng phải bảo đảm nguyên tắc: tự giao kết hợp đồng không trái pháp luật đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đảng, thiện chí, hợp tác, trung thực thẳng.1 Để hợp đồng dân có hiệu lực cần phải thỏa mãn điều kiện sau: chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân hồn tồn tự nguyện; mục đích nội dung giao dịch dân không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội.2 Vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gì? Khái niệm nêu đầy đủ hoàn chỉnh Điều 697 BLDS năm 2005: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Tại Điều 500 BLDS năm 2015 nêu khái niệm: Hợp đồng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do quyền sử dụng đất tài sản đặc thù xuất phát từ việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, sở hữu nhà nước cịn tư nhân có quyền sử dụng đất nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc điểm hợp đồng dân Điều 389 BLDS 2005, Điều Điều BLDS năm 2015 Điều 122 BLDS năm 2005, Điều 117 BLDS năm 2015 Điều 697 BLDS năm 2005 có đặc điểm riêng đặc thù khác với hợp đồng dân khác, thể điểm sau: Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiều lĩnh vực giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên điều chỉnh nhiều văn pháp luật khác Bên cạnh Bộ luật Dân sự, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều chỉnh luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa khác với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cịn lại Nó đáp ứng nhu cầu tập trung, tích tụ đất đai sản xuất hàng hóa theo chế thị trường hàng hóa quyền sử dụng đất lưu chuyển cách tự nhiên theo nhu cầu xã hội sở thỏa thuận bình đẳng chủ thể, tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển việc khai thác lợi ích kinh tế đất đai hiệu Thứ ba, quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng, đất chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Thứ tư, hình thức hợp đồng CNQSDĐ phải công chứng chứng thực4 Điều khác so với hợp đồng dân thông dụng khác giao kết lời nói, xác lập hành vi ngồi quy định hình thức văn Nguyên nhân, tính chất phức tạp hợp đồng liên quan tới đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quản lý Nhà nước, việc quy định hình thức hợp đồng phải văn có cơng chứng, chứng thực, sở pháp lý xác lập quyền sở hữu quyền sử dụng đất để giải tranh chấp có vi phạm hợp đồng Ngồi ra, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiến hành đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Thứ năm, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên tham gia hợp đồng phải có trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước Đó người chuyển nhượng QSDĐ phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa theo quy định pháp luật Điều 167 LĐĐ năm 2013 1.2 Tranh chấp phương thức giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng, tranh chấp "bất đồng, trái ngược nhau"5 Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tranh chấp hợp đồng loại tranh chấp cụ thể Tiếp cận góc ̣pháp lý tranh chấp hợp đồng hiểu xung đột, bất đồng, mâu thuẫn bên việc giao kết, thực không thực quyền nghĩa vu ̣ hợp đồng Đối tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ việc thực quyền nghĩa vụ giao kết thực hợp đồng bên nhận chuyển nhượng bên chuyển nhượng bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý hợp đồng Việc giao kết thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo nguyên tắc chung giao dịch dân sự, hợp đồng dân quy định riêng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời phải tuân theo quy định LĐĐ 1.2.2 Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những tranh chấp xoay quanh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường liên quan đến chủ thể, đối tượng hợp đồng, nghĩa vụ bên theo thỏa thuận hợp đồng (không thực nghĩa vụ giao đất, khơng tốn tiền…) Có thể liệt kê loại tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ thường xảy sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả: loại vi phạm phổ biến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả nhiều, có nhiều đối tượng cố tình lừa đảo dẫn đến việc chuyển nhượng QSDĐ được; Giấy tờ khơng đầy đủ: đất chưa có đủ giấy tờ theo yêu cầu Luật đất đai diện tích đất q nhỏ khơng thể tách loại tranh chấp phổ biến; Chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình mà khơng có đồng ý tất đồng sở hữu: giao dịch đất đai, có trường hợp quyền sử dụng đất hộ gia đình giao dịch người bán cố tình khơng cho người mua biết hợp đồng chuyển nhượng cơng chứng, có tranh chấp dẫn đến hợp đồng bị vơ hiệu; 1.2.3 Các phương thức giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phương thức thương lượng Nguyễn Như Ý (2011), Từ điển Tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội TẢI NHANH TRONG PHÚT LIÊN HỆ ZALO ĐỂ TẢI ĐỦ NỘI DUNG NÀY: 0917 193 864 MÃ TÀI LIỆU: 700414 CÁC TÀI LIỆU, BÀI MẪU HAY ĐANG CHỜ CÁC BẠN THAM KHẢO NGAY TẠI: https://hotrothuctap.com DỊCH VỤ VIẾT THUÊ BÁO CÁO, KHÓA LUẬN, CHUYÊN ĐỀ, LUẬN VĂN, GIÁ RẺ TẠI: ZALO: 0917 193 864 ... đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.2 Các lo ại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.3 Các phương thức giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển. .. kinh tế đất đai hiệu Thứ ba, quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng, đất chuyển nhượng thuộc quyền sở