Bài tập nhóm luật đất đai nhận xét, bình luận về những giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lách luật dưới hình thức ủy quyền

I) ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bố khu dân cư, ngành kinh tế thành phần quan trọng mơi trường sống Do vậy, người ln có mong muốn khai thác giá trị đất đai phục vụ cho đời sống Ngày nay, chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Tuy nhiên, thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng dất diễn phổ biến nhiều hình thức khác Nhận thấy điều đó, nhóm chúng em tìm hiểu giải tình cụ thể sau “Năm 2005, ông X nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 100m2 đất ông Y ở xa Tiên Sơn, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh Để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước, bên đa ký kết hợp đờng ủy quyền có cơng chứng Ơng Y ủy quyền cho ông X quản lý, sử dụng thực giao dịch chuyển quyền sử dụng diện tích đất Sau đó, ơng X xây dựng nhà tầng mảnh đất Tháng 5/2006 ông X chuyển nhượng nhà đất cho người khác lấy tiền Hỏi: Các giao dịch vụ việc có hợp pháp khơng? Vì sao? Nếu xảy tranh chấp việc chuyển nhượng QSDĐ có nhà nước cơng nhận khơng? Vì sao? Hay nhận xét, bình luận những giao dịch chuyển nhượng QSDĐ “lách luật” hình thức ủy quyền? Nhóm anh (chị) hay đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật để ngăn chặn những hình thức “lách luật” này? II) GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ 1) Các giao dịch vụ việc có hợp pháp khơng? Vì sao? Điều 121 BLDS quy định: “Giao dịch dân hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Điều 124 BLDS quy định hình thức giao dịch dân gờm hình thức sau: “1 Giao dịch dân thể lời nói, văn hành vi cụ thể Giao dịch dân thông qua phương tiện điện tử hình thức thơng điệp liệu coi giao dịch văn Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân phải thể văn bản, phải có cơng chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép phải tuân theo quy định đó.” Trong vụ việc nêu xác định có ba giao dịch: Giao dịch thứ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng 100m2 đất ông Y cho ông X (chưa xác định hình thức giao dịch) Giao dịch thứ hai giao dịch hợp đồng ủy quyền, hợp đồng quy định ông Y ủy quyền cho ông X quản lý, sử dụng, thực giao dịch chuyển quyền sử dụng diện tích đất 100m2 Trong tình khơng nêu lên vấn đề thời hạn ủy quyền hay quyền nghĩa vụ bên…, nên mặc định hợp đồng hợp pháp Hợp đồng ủy quyền đa công chứng Giao dịch thứ ba giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất ông X thực cho người khác lấy tiền (ngôi nhà tầng ông X xây dựng theo đúng quy định hợp đồng ủy quyền phạm vi ủy quyền) Xem xét Điều 122 BLDS quy định điều kiện để giao dịch dân có hiệu lực: “1 Giao dịch dân có hiệu lực có đủ điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; b) Mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hồn tồn tự nguyện Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp luật có quy định” Căn vào quy định pháp luật nêu khẳng định: giao dịch vụ việc hồn tồn khơng hợp pháp, vì: Đối với giao dịch thứ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ khơng có hợp đờng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật Điều 697 BLDS quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thoả thuận giữa bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định Bộ luật pháp luật đất đai” Điều 689 BLDS quy định hình thức chuyển QSDĐ: “1 Việc chuyển quyền sử dụng đất thực thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật” Vậy giao dịch không hợp pháp khơng có hiệu lực pháp luật.” Đối với giao dịch hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng, thực giao dịch chuyển QSDĐ Hợp đồng ủy quyền là: “là thoả thuận bên, theo bên uỷ quyền có nghĩa vụ thực cơng việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền phải trả thù lao, có thoả thuận pháp luật có quy định” Ở giao dịch không hợp pháp vi phạm pháp luật quy định Điều 122 BLDS điều kiến có hiệu lực giao dịch dân sự, rơi vào trường hợp quy định Điều 129 BLDS giao dịch dân vô hiệu giả tạo: “Khi bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác giao dịch giả tạo vơ hiệu, giao dịch bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vơ hiệu theo quy định Bộ luật này” Đối với giao dịch thứ ba giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất giữa ông X với người khác để lấy tiền, giao dịch thực sở giao dịch thứ hai, nghĩa vào hợp đồng ủy quyền thỳ giao dịch vô hiệu Theo quy định khoản Điều 138 BLDS bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vơ hiệu: “Trong trường hợp tài sản giao dịch bất động sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu chuyển giao giao dịch khác cho người thứ ba tình giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu…” 2) Nếu xảy tranh chấp thỳ việc chuyển nhượng QSDĐ có nhà nước cơng nhận khơng? Vì sao? Có thể thấy vụ việc nêu với giao dịch dân vấn đề đất đai đa xảy thực tế Sử dụng hợp đồng ủy quyền giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cách lách luật phổ biến bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất nhằm chốn tránh nghĩa vụ tài chính nhà nước Thế lại chứa đựng nhiều rủi ro, ví dụ tình giao dịch thứ giữa ơng X với ơng Y khơng có hiệu lực pháp lý nên ơng Y hồn tồn dựa vào để phủ nhận giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trước đó…như tranh chấp xảy hồn tồn Giả sử tranh chấp có xảy Xem xét quan hệ chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Y ông X, xem xét tính hợp pháp giao dịch…Trên sở quy định Điều 129 BLDS quan có thẩm quyền xem xét tuyên bố hợp đờng ủy quyền vơ hiệu, sau tiếp tục xem xét đến giao dịch bị che dấu giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa ông X ông Y Theo quy định khoản 1,2 Điều 689 BLDS Điều 127 Luật đất đai năm 2003 quan có thẩm quyền tuyên giao dịch vô hiệu, nghĩa nhà nước không thừa nhận giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Y với ông X Trong trường hợp tun giao dịch vơ hiệu quan có thẩm quyền xem xét áp dụng Điều 134 BLDS: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch mà bên khơng tn theo theo u cầu bên, Toà án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; q thời hạn mà khơng thực giao dịch vơ hiệu” Nếu q thời hạn mà ơng X ơng Y khơng thực giao dịch vơ hiệu Các giao dịch dân vụ việc bị vơ hiệu áp dụng khoản Điều 137 BLDS để giải hậu pháp lý: “Khi giao dịch dân vô hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” 3) Hãy nhận xét, bình luận giao dịch chuyển nhượng QSDĐ “lách luật” dười hình thức ủy quyền Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện sở hữu thống quản lí, người dân khơng có quyền sở hữu đất đai nhà nước giao đất có quyền sử dụng, định đoạt đất nhà nước giao Theo quy định pháp luật QSDĐ chủ thể chuyển cho chủ thể khác thơng qua hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê…QSDĐ, trình tự thủ tục phải tuân theo quy định pháp luật dân pháp luật đất đai Khi tiến hành giao dịch chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật chủ thể tham gia quan hệ có nghĩa vụ phải đóng thuế cho nhà nước, trừ trường hợp nhà nước không quy định vấn đề Tuy nhiên, để chốn tránh nghĩa vụ hay lí đó, thủ tục chuyển nhượng hay chuyển đổi QSDĐ rườm rà, tốn kém…mà chủ thể đa thỏa thuận vơi lách luật hình thức lập hợp đồng ủy quyền Vậy hợp đồng ủy quyền hợp đờng chuyển nhượng QSDĐ có khác nhau? Khi bên có nhu cầu muốn chuyển nhượng QSDĐ cho nhau, tiến hành thỏa thuận vấn đề giá cả, hình thức, thời hạn,…và lập hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng chuyển nhượng bên tự lập không trái với quy định pháp luật, Điều 127 Luật đất đai quy định trình tự thủ thục chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ thực chất mua bán QSDĐ, theo bên bán chuyển nhượng QSDĐ cho bên mua bên mua chuyển số tiền tương ứng cho bên bán theo quy định pháp luật Sau hợp đồng chuyển nhựơng cơng chứng có hiệu lực QSDĐ bên mua, bên mua nhà nước cấp giấy chúng nhận QSDĐ mang tên Còn hợp đờng ủy quyền thỳ người ủy quyền cho người thực đầy đủ quyền liên quan đến quyền sử dụng đất thông qua Hợp đồng ủy quyền Người nhận ủy quyền người đại diện cho người ủy quyền, quyền sử dụng, quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất cho Về chất khơng khác so với “mua bán đất”, lại khơng phải thực nhiều thủ tục phiền hà, lại tiết kiệm chi phí Điểm khác giữa hợp đồng chuyển nhượng với hợp đồng ủy quyền ở chỗ, hợp đồng ủy quyền quyền sử dụng đất thuộc người ủy quyền, không thuộc người nhận ủy quyền Tư cách người nhận ủy quyền thay mặt cho người ủy quyền thực quyền nêu Các hoa lợi, lợi tức có được, khơng thỏa thuận, thuộc người ủy quyền Nếu bên nhận ủy quyền chuyển nhượng QSDĐ cho người thư ba tiền bên ủy quyền người nhận ủy quyền có nghĩa vụ giao lại cho chủ sở hữu thực - tức người ủy quyền Như nói sử dụng hợp đờng ủy quyền để chuyển nhượng QSDĐ, bên tham gia quan hệ bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng tránh nghĩa vụ trả nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có), thuế chuyển nhượng QSDĐ, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ… Khoản chi phí không nhỏ Không chỉ vậy, sử dụng hợp đờng ủy quyền bên tránh những trình tự, thủ tục nhiêu khê, rườm rà… Tuy nhiên bên nhận ủy quyền phải chịu rủi lớn, nguy xảy tranh chấp giữa nên cao Các bên sử dụng hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng QSDĐ sở tin tưởng lẫn nhau, sống không hiểu chữ ngờ, những lợi ích cá nhân, tham vọng vật chất, đờng tiền người ta lật giọng với nhau, sẵn sàng mưu hại để đạt mục đích cá nhân Khi xảy tranh chấp không chứng minh tài sản đa mình, khơng đưa giấy tờ hợp pháp nên không nhà nước thừa nhận đành chấp nhận tài sản 4) Các giải pháp hoàn thiện pháp luật để ngăn chặn hình thức “lách luật” Để giảm thiểu tình trạng lợi dụng khe hở pháp luật lách luật thực tế sống, đòi hỏi khách quan thiết pháp luật phải khơng ngừng củng cố hồn thiện, khơng ngừng nâng cao hiệu lực thực thi Ngay từ hoạt động xây dựng pháp luật nhà làm luật cần phải đảm bảo tính khả thi có tính dự báo, đảm bảo cho chế tài thực có tính răn đe cao Đối với việc sử dụng giao dịch hợp đồng ủy quyền nhằm chuyển nhượng QSDĐ nhà nước cần có quy định cụ thể việc chuyển nhượng QSDĐ, những trường hợp sử dụng hợp đồng ủy quyền Về hợp đồng ủy quyền cần xác định cụ thể nội dung, mục đích những trường hợp sử dụng Việc chuyển nhượng QSDĐ nhà cần nước quy định rõ ràng cụ thể hình thức giao dịch phải văn có công chứng, điều kiện chuyển nhượng, trường hợp vi phạm không pháp luật công nhận Bên cạnh nhà nước cần phải rà soát lại quy phạm pháp luật quy định vấn đề chuyển QSDĐ, xem xét quy định phù hợp, quy định khơng phù hợp thỳ xóa bỏ Cần phải giảm thiểu nữa trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tránh tình trạng “người dân sợ chính quyền” giảm loại thuế cho phù hợp Quy định cụ thể chế tài xử lí những giao dịch có dấu hiệu vi phạm pháp luật vấn đề quan trọng nay, bên cạnh việc tuyên truyền cho nhân dân hiểu pháp luật nghiêm chỉnh thực pháp luật việc làm cần đảm bảo thực thường xuyên nữa… III) KẾT BÀI Nhà nước làm pháp luật để quản lý trì ổn định chung toàn xa hội, quy phạm pháp luật ngành luật đất đai hay luật dân nói riêng khơng nằm ngồi mục đích Tn thủ chấp hành quy định pháp luật để đảm bảo lợi ích cho chính thân chủ thể quan hệ pháp luật cao toàn xa hội Các hành vi “lách luật” trường hợp nêu gây những thiệt hại không mong muốn cho chính bên tham gia vào quan hệ pháp luật Vì tổ chức, cá nhân cần không ngừng nâng cao nhận thức pháp luật để thực có hiệu mục đích điều chỉnh MỤC LỤC TRANG ĐẶT VẤN ĐỀ GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ 1 Các giao dịch vụ việc có hợp pháp khơng? Vì sao? Nếu xảy tranh chấp việc chuyển nhượng QSDĐ có Nhà nước cơng nhận khơng? Vì sao? Nhận xét, bình luận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lách luật hình thức ủy quyền Các giải pháp hồn thiện pháp luật để ngăn chặn hình thức “lách luật” LỜI KẾT DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nxb.CAND, Hà Nội, 2008 Luật đất đai năm 2003 Bộ luật dân năm 2005 Bộ luật hình 1999 (sửa đổi, bổ sung năm 2009)  ... nước cơng nhận khơng? Vì sao? Nhận xét, bình luận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lách luật hình thức ủy quyền Các giải pháp hoàn thiện pháp luật để ngăn chặn hình thức lách luật LỜI... pháp luật Điều 697 BLDS quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thoả thuận giữa bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, ... xác định có ba giao dịch: Giao dịch thứ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng 100m2 đất ông Y cho ông X (chưa xác định hình thức giao dịch) Giao dịch thứ hai giao dịch hợp đồng ủy quyền, hợp đồng