Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HÀ NHẬT LM Giao dịch chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất vô hiƯu theo ph¸p lt ViƯt Nam LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HÀ NHẬT LÂM Giao dÞch chun nh-ợng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật ViÖt Nam Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét tơi bảo vệ luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn NGƯỜI CAM ĐOAN Hà Nhật Lâm MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 1.1 Lý luận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Cơ sở đời giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm đặc điểm giao dịch chuyển nhượng quyền 10 sử dụng đất 1.1.3 Mục đích, ý nghĩa chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.1.4 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.1.5 Hình thức pháp lý giao dịch chuyển nhượng quyền sử 16 dụng đất 1.1.6 Hiệu lực pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.2 Lý luận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 20 1.2.1 Khái niệm giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 20 1.2.2 Đặc điểm giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 vô hiệu 1.2.3 Các yếu tố dẫn đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng 22 đất vô hiệu 1.2.4 Hậu pháp lý giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng 24 đất vô hiệu 1.3 Lý luận pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng 24 đất vô hiệu 1.3.1 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 24 1.3.2 Khái niệm đặc điểm pháp luật giao dịch chuyển nhượng 26 quyền sử dụng đất vơ hiệu 1.3.3 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật giao dịch 29 chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH CHUYỂN 33 NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH Ở VIỆT NAM 2.1 Nội dung pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử 33 dụng đất vô hiệu 2.1.1 Quy định xác định giao dịch chuyển nhượng quyền 33 sử dụng đất vô hiệu 2.1.2 Quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô 38 hiệu 2.1.3 Phân loại giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 39 2.1.4 Quy định xử lý hậu pháp lý giao dịch chuyển 53 nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu 2.1.5 Quy định trình tự, thủ tục xử lý hậu pháp lý giao 56 dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật giao dịch chuyển nhượng 61 quyền sử dụng đất vô hiệu Việt Nam 2.2.1 Thực trạng thi hành pháp luật giao dịch chuyển nhượng 61 quyền sử dụng đất vô hiệu Việt Nam 2.2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật giao dịch chuyển 81 nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Việt Nam Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH 88 CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH Ở VIỆT NAM 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nâng cao hiệu thi hành Việt Nam 88 3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật giao dịch chuyển nhượng 88 quyền sử dụng đất vô hiệu 3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu thi hành pháp luật giao dịch 90 chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật giao dịch chuyển nhượng 91 quyền sử dụng đất vô hiệu nâng cao hiệu thi hành Việt Nam 3.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật giao dịch chuyển 91 nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật giao 100 dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Việt Nam KẾT LUẬN 105 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 106 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất TAND : Tòa án nhân dân TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài sản quý giá quốc gia, nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thay sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp Đất đai thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống Với vị trí vai trò vơ quan trọng vậy; nên dịch chuyển đất đai tất yếu nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất đời sống người Tuy nhiên, tính đặc thù chế độ sở hữu đất đai nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý điều kiện kinh tế thị trường Vì vậy, pháp luật Việt Nam ghi nhận bảo hộ giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Luật Đất đai năm 1993 Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba thơng qua ngày 14/7/1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài (gọi chung người sử dụng đất) chuyển QSDĐ tạo sở pháp lý cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Quy định tiếp tục kế thừa đạo Luật đất đai gồm Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998, năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 Các đạo Luật đất đai quy định sở pháp lý chuyển nhượng QSDĐ, điều kiện, trình tự, thủ tục thực quyền Song xét chất, chuyển nhượng QSDĐ giao dịch dân xác lập dựa tự nguyện, tự thỏa thuận bình đẳng người sử dụng đất với họ với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thơng qua hình thức pháp lý hợp đồng dân với tên gọi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Để đưa giao dịch QSDĐ nói chung giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng vào nề nếp, an toàn, pháp luật; Bộ luật Dân (BLDS) năm 1995, BLDS năm 2005 BLDS năm 2015 có quy định giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ thời gian qua đạt kết bật sau đây: i) Thị trường QSDĐ xác lập vận hành theo hướng lành mạnh, tính cơng khai, minh bạch cải thiện; ii) Bảo đảm an tồn mặt pháp lý, phòng ngừa rủi ro cho bên giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; iii) Ý thức chấp hành pháp luật người dân có nhu cầu chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ bước nâng cao; iv) Góp phần nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai nói chung quản lý nhà nước giao dịch chuyển QSDĐ nói riêng v.v Bên cạnh kết tích cực, thực trạng thi hành lĩnh vực pháp luật bộc lộ số yếu có số giao dịch chuyển nhượng QSDĐ xác lập không thỏa mãn điều kiện pháp luật đất đai quy định; chuyển nhượng QSDĐ không tuân thủ trình tự, thủ tục pháp luật quy định; có số lượng không nhỏ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ xác lập hình thức "giấy tờ viết tay" không đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền nhằm mục đích trốn tránh việc thực nghĩa vụ tài Nhà nước Khi bên tham gia giao dịch phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn khởi kiện Tòa án nhân dân (TAND) giao dịch bị tuyên vô hiệu Điều gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi ích hợp pháp bên nhận chuyển nhượng QSDĐ; đồng thời, việc giải hậu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gặp nhiều khó khăn, trở ngại làm cản trở phát triển lành mạnh thị trường QSDĐ nước ta Vậy cần phải làm làm để phòng tránh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu; đồng thời, khắc phục hạn chế, yếu Điều đặt yêu cầu cần nghiên cứu giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu cách có hệ thống, đầy đủ, toàn diện phương diện lý luận thực tiễn Với lý đây, học viên lựa chọn đề tài "Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ luật học 2 Tình hình nghiên cứu Tìm hiểu hợp đồng dân sự, chuyển nhượng QSDĐ nói chung giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu nói riêng khía cạnh pháp lý giới luật học nước ta quan tâm tìm hiểu Thời gian qua có nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu vấn đề mức độ phạm vi khác công bố Có thể kể đến số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây: i) Phạm Thu Thủy (2009), Pháp luật chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội; ii) Nguyễn Thị Hồng Nhung (2004), Những điểm Luật đất đai năm 2003 chuyển quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; iii) Đỗ Thị Hải Yến (2009), Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; iv) Nguyễn Viết Tuấn (2006), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội; v) Nguyễn Ngọc Tú Loan (2009), Điều kiện có hiệu lực hợp đồng, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; vi) Đặng Kim Nhân (2009), Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; vii) Phạm Bá Đông (2013), Một số vấn đề hợp đồng dân vô hiệu - Thực trạng hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; viii) Mai Thị Thiên Hương (2008), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hà Nội - Thực trạng số giải pháp, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; ix) Nguyễn Thị Thanh (2010), Xử lý hợp đồng vô hiệu theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; x) Nguyễn Huy Cẩn (2014), Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội v.v Các cơng trình nghiên cứu giải số vấn đề lý luận thực tiễn giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu như: lỗi bên tham gia hợp đồng trường hợp hai bên tham gia hợp đồng khơng có lỗi hai bên có lỗi chưa xét đến Sự phân biệt có ý nghĩa quan trọng việc áp dụng chế tài xử lý hợp đồng vô hiệu Các yếu tố nhầm lẫn chưa xem xét đầy đủ Theo đó, luật quy định chung nhầm lẫn nội dung hợp đồng mà chưa phân tách nội dung chủ yếu hay nội dung khác; thiếu quy định trường hợp nhầm lẫn chủ thể hợp đồng Rõ ràng cách tiếp cận BLDS chủ yếu quan tâm tới hậu nhìn nhận chiều góc độ chủ thể bị nhầm lẫn hay lỗi vô ý bên Trong trường hợp luật chưa quy định đầy đủ phân tích dẫn việc áp dụng quy định hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu để giải chưa phù hợp Theo quan điểm tác giả, nên sửa đổi BLDS năm 2015 theo hướng sau: Xây dựng khái niệm nhầm lẫn BLDS, bên cạnh nên quy định cho phép yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhầm lẫn mà không quy định "hậu quả" nhầm lẫn "làm cho bên không đạt mục đích" quy định Điều 126 BLDS năm 2015 mà tất nguyên nhân làm cho bên nhầm lẫn làm cho hợp đồng vô hiệu Ba là, giao dịch vô hiệu đe dọa Về đối tượng đe dọa pháp luật cần bổ sung thêm đối tượng đe dọa tài sản Nhà nước, tổ chức xã hội mà họ có trách nhiệm quản lý hay lợi ích chung xã hội, cộng đồng Điều 127 BLDS năm 2015 giao dịch vô hiệu bị đe dọa nêu thuật ngữ đe dọa với "người thân thích" người để tuyên bố giao dịch vơ hiệu Trong nhiều văn pháp luật Nhà nước ta nêu lên khái niệm "người thân thích" chưa có thống Tại Luật Thi hành án dân năm 2008 liệt kê đối tượng 95 người thân thích như: vợ, chồng, con, ơng, bà, cha, mẹ, bác, chú, cơ, cậu, dì, anh, chị, em đương sự, vợ chồng đương Tại Luật Công chứng năm 2014, Nghị định số 67/2015/NĐ-CP ngày 14/8/2015 Chính phủ sửa đổi Nghị định số 110/2013/NĐ-CP Chính phủ ngày 24/9/2013 xử phạt vi phạm hành lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành tư pháp, nhân gia đình, thi hành án dân sự, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã quy định người thân thích vợ chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi vợ chồng; đẻ, nuôi, dâu, rể; ông, bà; anh chị em ruột, anh chị em ruột vợ chồng; cháu đẻ, nuôi Tại Luật Hơn nhân gia đình năm 2014 quy định người thân thích người có quan hệ nhân, ni dưỡng, người có dòng máu trực hệ người có họ phạm vi ba đời Tại Nghị định số 61/2009/NĐ-CP ngày 24/7/2009 thí điểm hoạt động thừa phát lại Thành phố Hồ Chí Minh liệt kê người thân tích bao gồm: vợ, chồng, đẻ, nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cơ, dì anh, chị, em ruột, vợ chồng; cháu ruột Nghị định số 10/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 28/01/2015 quy định sinh kỹ thuật thụ tinh ống nghiệm điều kiện mang thai hộ mục đích nhân đạo quy định: người thân thích hàng bên vợ bên chồng nhờ mang thai hộ bao gồm: anh, chị, em cha mẹ, cha khác mẹ, mẹ khác cha; anh, chị, em chú, bác, cô, cậu, dì họ; anh rể, em rể, chị dâu, em dâu người cha mẹ cha khác mẹ, mẹ khác cha với họ Tại Nghị định số 76/2012/NĐ-CP Chính phủ ngày 03/10/2012 hướng dẫn Luật tố cáo giải thích người thân thích vợ chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, bố mẹ bên vợ bên chồng, đẻ, nuôi, anh ruột, chị ruột, em ruột Từ quy định thiếu thống văn pháp luật trên, nên cần có quy đinh cụ thể khái niệm người thân thích BLDS theo hướng "người thân thích người có quan hệ nhân, ni 96 dưỡng, người có dòng máu trực hệ người có họ phạm vi ba đời" theo tinh thần Luật Hơn nhân gia đình năm 2014, để vừa mang tính tổng quát, đầy đủ, vừa đảm bảo thông thi hành thực tiễn áp dụng iv) Sửa đổi quy định hợp đồng vô hiệu vi phạm điều kiện hình thức Hình thức hợp đồng không hiểu cách thức thể nội dung hợp đồng mà thủ tục pháp lý bắt buộc bên giao kết số loại hợp đồng phải có cơng chứng, chứng thực, đăng ký cho phép Trong BLDS năm 2015 Luật Đất đai năm 2013 quy định hình thức hợp đồng nhiều điểm chưa hợp lý Do cần sửa đổi điều kiện hình thức hợp đồng BLDS năm 2015 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 Có nên bỏ điều kiện hình thức hợp đồng hay khơng, điều gây nhiều tranh cãi Có quan điểm cho việc bỏ điều kiện chưa thích hợp gây xáo trộn xã hội Ví dụ việc mua bán nhà cửa, đất đai mà khơng có xác nhận UBND cấp xã lời chứng Cơng chứng viên khó có xác định tài sản có người bán hay không Nhiều quan điểm ngược lại cho rằng, việc công chứng, chứng thực, đăng ký nên coi điều kiện để cơng khai hóa quyền, nghĩa vụ bên lấy làm thời điểm chuyển dịch quyền mà không nên lấy làm điều kiện để hợp đồng có hiệu lực Theo quan điểm chúng tơi, quy định hình thức quy định cần thiết giúp cho bên có thơng tin xác đối tượng hợp đồng có vai trò bảo vệ quyền lợi bên giao kết hợp đồng trước người thứ ba, song không thiết phải nâng quy định thành để xác định hợp đồng vô hiệu Mặt khác, khoản Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải công chứng chứng thực Rõ ràng, hình thức hợp đồng thể ý chí bên theo hình thức thể hiện, việc cơng chứng, chứng thực Nhà nước thực chất xác nhận kiện pháp lý xảy bên 97 Nếu bên tự thỏa thuận, thực thực nghĩa vụ chủ yếu, đối phương chấp nhận việc thực nghĩa vụ khẳng định hợp đồng xác lập có giá trị pháp lý Vì vậy, quy định việc không bắt buộc phải công chứng chứng thực giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phù hợp với xu hạn chế tối đa can thiệp Nhà nước vào quan hệ hợp đồng, đề cao tự hợp đồng, tôn trọng tuyệt đối thỏa thuận chủ thể tham gia quan hệ v) Cần ban hành Nghị thay Nghị số 01/2003/NQHĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình; Nghị số 02/2004/NQHĐTP ngày 10/8/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình Hội đồng Thẩm phán TANDTC Theo quy định Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật năm 2015 Nghị Hội đồng Thẩm phán TANDTC văn quy phạm pháp luật ban hành để hướng dẫn Tòa án áp dụng thống pháp luật Trong năm vừa qua, Hội đồng Thẩm phán TANDTC ban hành nhiều nghị hướng dẫn áp dụng quy định pháp luật việc giải vụ án hình sự, dân sự, nhân gia đình, hành chính, lao động… giúp cho TAND cấp áp dụng thống pháp luật cơng tác xét xử Do đó, chất lượng xét xử TAND cấp không ngừng nâng cao Tuy nhiên, việc hướng dẫn áp dụng pháp luật Hội đồng Thẩm phán TANDTC có trường hợp chưa kịp thời có đạo luật ban hành sửa đổi, bổ sung, thay Một văn Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình, Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình Hội đồng Thẩm phán TANDTC Lý giải cho điều lẽ: 98 Một là, BLDS năm 2015 ban hành thay cho BLDS năm 2005, hai Nghị Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình ban hành từ trước năm 2005 Tòa án cấp áp dụng (đó Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004) Mặc dù hai nghị điều luật hướng dẫn áp dụng viện dẫn điều luật BLDS năm 1995 Sở dĩ có tình trạng nội dung hướng dẫn Hội đồng Thẩm phán TANDTC hai Nghị nêu không trái với quy định tương ứng BLDS năm 2005 BLDS năm 2015 nên có hiệu lực thi hành Mặt khác, Hội đồng Thẩm phán TANDTC chưa ban hành Nghị sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ bãi bỏ hai Nghị nêu Hai nghị nêu khơng bị đình việc thi hành, hủy bỏ bãi bỏ văn quan Nhà nước có thẩm quyền quy định khoản Điều Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật Tuy nhiên, việc BLDS năm 2005 áp dụng gần 12 năm BLDS năm 2015 có hiệu lực thi hành thay BLDS năm 2005 Hội đồng Thẩm phán TANDTC chưa ban hành Nghị hướng dẫn áp dụng quy định BLDS năm 2005 BLDS năm 2015 để sửa đổi, bổ sung thay cho hai Nghị nêu chưa phù hợp Theo quy định khoản Điều 137 BLDS năm 2005 hậu pháp lý giao dịch dân vơ hiệu giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ bên kể từ thời điểm xác lập khoản Điều 146 BLDS năm 1995 quy định "giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân bên từ thời điểm xác lập" hệ tất yếu quy định giao dịch dân vơ hiệu điều khoản bên thỏa thuận vô hiệu từ thời điểm giao dịch xác lập Tương tự hướng 99 dẫn nêu trên, điểm c.3 tiểu mục 2.3 mục Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004, Hội đồng Thẩm phán TANDTC có hướng dẫn xác định thiệt hại hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu không theo quy định BLDS hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu Để thực nguyên tắc xây dựng, ban hành văn quy phạm pháp luật bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống văn quy phạm pháp luật hệ thống pháp luật quy định Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật, theo chúng tôi, Hội đồng Thẩm phán TANDTC cần sớm ban hành Nghị hướng dẫn áp dụng quy định BLDS năm 2015 thay cho hai Nghị số 01/2003/NQHĐTP ngày 16/4/2003 số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004, ban hành Nghị sửa đổi, bổ sung hai Nghị cho phù hợp quy định BLDS năm 2015 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Việt Nam Công tác giải tranh chấp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu thời gian vừa qua tồn nhiều bất cập, hạn chế Thực trạng xuất phát từ nguyên nhân khách quan nguyên nhân chủ quan Trong đó, nguyên nhân chủ yếu hạn chế hiệu xét xử hệ thống Tòa án Để khắc phục tình trạng này, cần phải tiến hành đồng giải pháp nâng cao chất lượng hiệu xét xử hệ thống Tòa án, phải thực tốt biện pháp sau: Thứ nhất, nâng cao trình độ chun mơn cán Tòa án, Thẩm phán tham gia xét xử phải có trình độ chun mơn cao, có kiến thức pháp lý rộng sâu lĩnh vực đất đai có nhiều kinh nghiệm việc giải vụ tranh chấp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Khi giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu, Thẩm phán có kiến thức pháp luật sâu rộng mà phải có kiến thức xã 100 hội nhiều lĩnh vực khác Đáp ứng u cầu đó, đòi hỏi phải thực tốt từ khâu tuyển chọn, đào tạo bồi dưỡng cán Ngành Tòa án Bên cạnh đó, cần tăng cường tính độc lập Thẩm phán công tác xét xử Thẩm phán phải độc lập tuân theo pháp luật giải giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu mà không phụ thuộc vào quan, tổ chức, cá nhân không bị chi phối ý "sức ép" cấp ủy, quyền địa phương lãnh đạo quan đơn vị cơng tác Tính độc lập Thẩm phán bao gồm việc chủ động áp dụng quy định pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu cách linh hoạt sáng tạo trường hợp quy phạm điều chỉnh pháp luật thiếu hụt Một hệ thống tư pháp thật độc lập, đáng tin cậy góp phần giúp cho việc tuyên bố hợp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu xác, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch Thứ hai, thực tốt công tác tổng kết thực tiễn hướng dẫn áp dụng thống pháp luật Thực tế xét xử, đòi hỏi quan Tòa án cần phải thường xuyên thực tốt công tác tổng kết xét xử hướng dẫn áp dụng pháp luật Công tác tổng kết thực tiễn xét xử phải tiến hành kịp thời, giải nhanh chóng vướng mắc, sai sót thực tiễn xét xử phải quán triệt kịp thời để có thống tạo tiền đề việc giải vụ việc Cơng tác giải thích hướng dẫn áp dụng thống pháp luật cần phải tiến hành cách kịp thời, giải thích làm rõ quy định mà nội dung chưa cụ thể, khó áp dụng thực tế để pháp luật vào đời sống cách dễ dàng Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu cần thiết nghiên cứu áp dụng án lệ vào trình giải Đây xu hướng giai đoạn Thứ ba, phối hợp chặt chẽ với quan hữu quan giải hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Khi giải hợp đồng chuyển 101 nhượng QSDĐ vô hiệu, thực tiễn cho thấy để áp dụng pháp luật xử lý vụ án xác, tòa án phải thực tốt mối quan hệ phối hợp với nhiều quan hữu quan khác Sự phối hợp chặt chẽ với quan quan trọng cho việc xác định xác nội dung vụ án, từ có sở cho việc giải hợp đồng chuyển nhượng đắn triệt để Chính vậy, thời gian tới, việc tăng cường mối quan hệ phối hợp với quan hữu quan phải tiến hành cách chặt chẽ kịp thời Thứ tư, thực tốt công tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu, loại tranh chấp chiếm tỷ lệ cao hoạt động xét xử giám đốc thẩm TAND Do tính chất phức tạp tranh chấp này, TAND thường xuyên trọng thực tốt công tác kiểm tra, tra cơng tác xét xử tòa án cấp Thơng qua hoạt động kiểm tra, sai sót cơng tác xét xử kịp thời phát để rút kinh nghiệm kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm án, định có sai lầm nghiêm trọng tố tụng đánh giá chứng Những vướng mắc việc áp dụng pháp luật cần tổng hợp, nghiên cứu hướng dẫn Công tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử phải xác định nhiệm vụ thường xuyên TANDTC Đây giải pháp quan trọng nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu tình hình Khẩn trương tiến hành việc cấp GCNQSDĐ tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2013 toàn quốc (cho 100% đất), cấp thủ tục, đối tượng Thứ năm, áp dụng án lệ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu vào thực tiễn xét xử Án lệ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu án, định Tòa án thừa nhận trở thành điển hình để tòa án vận dụng giải trường hợp tương tự Đây quy phạm mang tính bổ sung cho thiếu hụt quy phạm điều chỉnh văn pháp luật 102 Các Thẩm phán không tuân thủ áp dụng quy định giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu BLDS mà cần tạo điều kiện việc sáng tạo giải thích pháp luật Dựa sở đa dạng hóa nguồn pháp luật hợp đồng, sử dụng án lệ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu cho trường hợp tương tự đảm bảo cho phán tuyên bố giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu xác hơn, đảm bảo quyền lợi ích bên tham gia giao dịch Do đó, pháp luật nên trao cho Thẩm phán quyền linh hoạt chủ động áp dụng pháp luật để phù hợp với trường hợp cụ thể thực tiễn xét xử Kết luận Chương Vấn đề xử lý giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu vấn đề phức tạp giới chuyên môn quan tâm Một vấn đề có ý nghĩa lớn mặt lý luận thực tiễn, đặc biệt giai đoạn xúc tiến việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng Vấn đề xử lý giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu quy định BLDS năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 văn pháp luật có liên quan có ý nghĩa quan trọng, đáp ứng yêu cầu thực tiễn, nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp chủ thể, lợi ích chung xã hội, Nhà nước Tuy nhiên, thực tế, quy định vấn đề bộc lộ bất cập, là, có quy định chung chung, chưa bao qt trường hợp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Các quy định có phần cứng nhắc, có chỗ thiếu không theo kịp thực tế xã hội; cụ thể là: i) Trong quy định có nội dung chưa thật hợp lý, chưa phù hợp với thực tiễn, chưa rõ ràng trường hợp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa hay vô hiệu không thỏa mãn điều kiện hình thức hợp đồng v.v ii) Đường lối giải hậu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu cứng nhắc, chưa đảm bảo cơng cho đương Do vậy, việc áp dụng pháp luật gặp nhiều khó khăn, thiếu xác 103 Với thực trạng đó, quy định xử lý giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu cần phải hồn thiện để quy định mang tính khả thi hơn, phù hợp với thực tế quan tạo điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phát huy hết vai trò kinh tế thị trường Với mong muốn góp phần hồn thiện quy định xử lý giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu, Chương luận văn đưa số phương hướng, kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện vấn đề từ góc độ xây dựng pháp luật áp dụng pháp luật thực tiễn xét xử Việc hoàn thiện cần thực theo hướng đảm bảo tính khoa học, tính thống quy định pháp luật Đồng thời, phải phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội nước ta xu hướng chung giới Cùng với cơng tác hồn thiện pháp luật cần thực tốt việc hướng dẫn áp dụng pháp luật tăng cường trình độ chun mơn nghiệp vụ cán làm công tác pháp luật 104 KẾT LUẬN Như vậy, nhận thấy pháp luật đất đai nói chung pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu nói riêng nước ta ngày hồn thiện, đóng góp to lớn cho đổi phát triển đất nước Tuy nhiên, qua phân tích nội dung quy định pháp luật nghiên cứu thực tiễn xét xử hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu, cho thấy pháp luật tồn hạn chế, bất cập định, việc giải hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu gặp nhiều khó khăn vướng mắc; số lượng vụ án giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu ngày gia tăng Do vậy, thực tiễn đòi hỏi pháp luật đất đai nói chung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu nói riêng ngày phải hoàn thiện hướng tới bảo vệ lợi ích đáng chủ thể tham gia giao dịch lợi ích Nhà nước gắn liền với QSDĐ Đồng thời, thúc đẩy giao dịch QSDĐ nói chung giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng vận động an toàn, lành mạnh, hiệu kinh tế thị trường, góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước Muốn làm điều đó, cần phải tiếp tục nghiên cứu thực đồng toàn diện giải pháp hoàn thiện pháp luật giải pháp thực thi pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu phân tích Với phạm vi giới hạn nghiên cứu có hạn luận văn thạc sĩ, chưa bao qt tồn vấn đề, song tác giả mong muốn nội dung luận văn phần góp phần hoàn thiện pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu nói riêng pháp luật đất đai nói chung 105 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân Việt Nam lược giải, hợp đồng dân thơng dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Nguyễn Huy Cẩn (2014), Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Nguyễn Văn Cừ Trần Thị Huệ (chủ biên) (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2015, Nxb Tư pháp, Hà Nội Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu, pháp luật thực tiễn xét xử, Sách chuyên khảo, Nxb Thông tin Truyền thông, Hà Nội Đỗ Văn Đại (2014), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Sách chuyên khảo, Nxb Lao động, Hà Nội Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận điểm Bộ luật Dân năm 2015, Nxb Lao động, Hà Nội Ðảng Cộng sản Việt Nam (1998), Văn kiện Hội nghị lần thứ Tám Ban Chấp hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Nguyễn Ngọc Điện (2003), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Quyển 1Tập 1, Trường Đại học Cần Thơ, Cần Thơ Phạm Bá Đông (2013), Một số vấn đề hợp đồng dân vô hiệu - Thực trạng hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 10 Nguyễn Minh Hằng (trưởng nhóm dịch) (2014), Bộ nguyên tắc Unidroit hợp đồng thương mại quốc tế năm 2004, Sách chuyên khảo, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 11 Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980, 1992, 2013), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 106 12 Mai Thị Thiên Hương (2008), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hà Nội - Thực trạng số giải pháp, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 13 Trần Thị Lịch (2013), "Một số vấn đề cần lưu ý công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất", Dân chủ pháp luật, (5), tr 39-41 14 Hoàng Thế Liên (chủ biên) (2008), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 15 Nguyễn Ngọc Tú Loan (2009), Điều kiện có hiệu lực hợp đồng, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 16 Vũ Văn Mẫu (1975), Cổ luật Việt Nam Tư pháp sử, II, Sài Gòn 17 Đặng Kim Nhân (2009), hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 18 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2004), Những điểm Luật đất đai năm 2003 chuyển quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 19 Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), "Một số giao dịch tư lợi thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất", Nhà nước pháp luật, (3), tr 60-65; 20 Quốc hội (1987), Luật Ðất đai, Hà Nội 21 Quốc hội (1993), Luật Ðất đai, Hà Nội 22 Quốc hội (1994), Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Hà Nội 23 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 24 Quốc hội (2003), Luật Ðất đai, Hà Nội 25 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 26 Quốc hội (2013), Luật Ðất đai, Hà Nội 27 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 28 Quốc hội (2015), Bộ luật Tố tụng dân sự, Hà Nội 29 Nguyễn Thị Thanh (2010), Xử lý hợp đồng vô hiệu theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 107 30 Lê Văn Thành (2011), "Tiếp tục sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện số quy định Luật Đất đai năm 2003", Nghiên cứu lập pháp, (13), tr 39-42, 47; 31 Lê Văn Thiệp (2012), "Thực trạng số giải pháp khắc phục kẽ hở áp dụng chế định ủy quyền Bộ luật Dân hành", Kiểm sát, (5), tr 50-53, 64 32 Nguyễn Thị Thu Thủy (2004), Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 33 Tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị 01/2003/NQ-HĐTPTANDTC ngày 16/4/2003 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao việc hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình, Hà Nội 34 Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị 02/2004/NQ-HĐTPTANDTC ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao việc hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình, Hà Nội 35 Tòa án nhân dân tối cao (2009), Quyết định giám đốc thẩm số 34/2008/DS-GĐT ngày 26/11/2008 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hà Nội 36 Tòa án nhân dân huyện Đơng Anh, thành phố Hà Nội (2015), Báo cáo tổng kết công tác xét xử, Hà Nội 37 Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh (2009), Báo cáo tổng kết công tác xét xử, Bắc Ninh 38 Trung tâm đào tạo từ xa - Đại học Huế (2013), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 39 Trường Ðại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 40 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 108 41 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Dân sự, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 42 Nguyễn Viết Tuấn (2006), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 43 Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên) (2015), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2015, Nxb Tư pháp, Hà Nội 44 Đinh Trung Tụng (chủ biên) (2006), Bình luận điểm Bộ luật Dân năm 2005, Nxb Tư pháp, Hà Nội 45 Nguyễn Ngọc Tuyến (2011), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Bộ luật Dân năm 1995, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 46 Unidroit (1999), Nguyên tắc hợp đồng thương mại quốc tế, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 47 Viện Đại học Mở Hà Nội (2010), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 48 Viện Ngôn ngữ học (1994), Từ điển tiếng Việt, Nxb Giáo dục, Hà Nội 49 Đỗ Thị Hải Yến (2009), Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 109 ... Hậu pháp lý giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng 24 đất vô hiệu 1.3 Lý luận pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng 24 đất vô hiệu 1.3.1 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật giao dịch chuyển. .. 56 dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật giao dịch chuyển nhượng 61 quyền sử dụng đất vô hiệu Việt Nam 2.2.1 Thực trạng thi hành pháp luật giao dịch chuyển. .. 1.3 Lý luận pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 1.3.1 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ