Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong thành phố Hà Nội Lớp Bồi dưỡng ngạch chuyên viên K4A-2015 TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP Tên đề tài: Xử lý tình huống trong công tác khấu trừ chi phí xây dựng
Trang 1Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong thành phố Hà Nội
Lớp Bồi dưỡng ngạch chuyên viên K4A-2015
TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP Tên đề tài: Xử lý tình huống trong công tác khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật và chi phí GPMB vào tiền thuê đất phải nộp của Công ty Liên
doanh TNHH Khu đô thị Bắc An Khánh
Họ và tên học viên: Đình Thu Thủy
Chức danh: Công chức
Đơn vị công tác: Phòng Quản lý tài sản nhà đất và kết cấu hạ tầng – Chi cục quản lý công sản – Sở Tài chính Hà Nội
Hà Nội, Tháng 11/2015
Trang 2MỤC LỤC
1 Lời nói đầu 3
2 Nội dung 5
2.1 Mô tả tình huống 5
2.2 Xác định mục tiêu xử lý tình huống 8
2.3 Cơ sở pháp lý 9
2.4 Phân tích nguyên nhân và hậu quả 9
2.5 Xây dựng, phân tích và lựa chọn phương án giải quyết tình huống 13
2.6 Lập kế hoạch để tổ chức thực hiện phương án đã lựa chọn 16
3 Kết luận và kiến nghị 17
Trang 31 Lời nói đầu
- Lý do chọn đề tài:
Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, xã hội của nước ta Với tốc độ tăng trưởng nhanh, hàng năm, Hà Nội luôn là nơi tập trung hàng loạt các công trình xây dựng lớn, từ cầu đường, đến các trung tâm thương mại, văn phòng, tòa nhà cao tầng, trung cư hay các khu nhà ở thấp tầng,…Việc xây dựng này đòi hỏi nguồn đất đai rất lớn, trong khi đất đai lại là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn Chính vì vậy, Hà Nội được coi là nơi có mức giá bất động sản cao nhất cả nước, thậm chí còn cao hơn nhiều so với nhiều quốc gia phát triển trên thế giới Quản lý nhà nước về đất đai là thực sự cần thiết và là nhân tố quan trọng giúp cho nhà nước sử dụng hợp lý, đúng quy hoạch nguồn tài nguyên khan hiếm này, đóng góp cho sự phát triển của Hà Nội nói riêng và của đất nước nói chung
Là cơ quan chuyên môn của UBND Thành phố Hà Nội, Sở tài chính thực hiện chức năng, nhiệm vụ về công tác thẩm định giá đất, công tác khấu trừ chi phí hạ tầng kĩ thuật và chi phí bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi đất, quản lý mọi tài sản nhà đất thuộc sở hữu nhà nước… Tuy vậy, công tác khấu trừ các khoản chi phí hạ tầng kĩ thuật và chi phí bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi đất vào tiền thuê đất, tiền sử dụng đất thì không phải doanh nghiệp nắm rõ trong khi giá trị của chúng khá lớn, nếu được khấu trừ thì doanh nghiệp sẽ đạt được lợi ích không nhỏ, giảm được tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải trả Đồng thời, công tác này bị chi phối bởi nhiều văn bản quy phạm khác nhau như nghị định của chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; nghị định của chính phủ về bồi thường, hỗ trợ tái định cư; quyết định của UBND Thành phố về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất,…Các văn bản này chưa hẳn thống nhất với nhau, đôi lúc còn chồng chéo, mâu thuẫn Chính vì
lẽ đó, mà công tác này hiện vẫn còn nhiều tồn tại cần xử lý
Trang 4Bắt nguồn từ những thực tiễn đó và vận dụng những kiến thức, kĩ năng đã tiếp thu trong quá trình được đào tạo tại lớp bồi dưỡng ngạch chuyên viên do Trường Đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong tổ chức, em tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Xử lý tình huống trong công tác khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật
và chi phí GPMB vào tiền thuê đất phải nộp của Công ty Liên doanh TNHH Khu đô thị Bắc An Khánh”
- Mục tiêu của đề tài:
+ Nắm chắc được các văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản dưới luật về đất đai, đặc biệt về khấu trừ chi phí hạ tầng kĩ thuật và chi phí GPMB trong giao đất, thuê đất cho doanh nghiệp;
+ Phân tích được thuận lợi, khó khăn khi thực hiện công tác này
+ Đánh giá các nguyên nhân gây ra những khó khăn khi thực hiện công tác này, cả nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan
+ Vận dụng sáng tạo, kết hợp linh hoạt với thực tiễn cuộc sống để giải quyết các vấn đề liên quan đến nhiệm vụ được giao một cách khoa học đúng quy định pháp luật Đề xuất những kiến nghị về công tác khấu trừ chi phí hạ tầng kĩ thuật và chi phí GPMB trong giao đất, thuê đất cho doanh nghiệp
- Phương pháp nghiên cứu: Bài tiểu luận sử dụng các phương pháp
nghiên cứu như sau: Phương pháp thu thập thông tin, phương pháp phân tích và
so sánh, phương pháp liệt kê, phương pháp giả định,…
- Phạm vi nghiên cứu: Địa bàn thành phố Hà Nội
- Bố cục của tiểu luận: Bài tiểu luận bao gồm 3 phần:
Phần 1: Lời nói đầu Bao gồm lý do chọn đề tài, mục tiêu của đề tài, phương pháp và phạm vi nghiên cứu, bố cục của tiểu luận
Phần 2: Nội dung Bao gồm Mô tả tình huống; Xác định yêu cầu mục tiêu
xử lý tình huống; Cơ sở lý luận và pháp lý; Phân tích nguyên nhân và hậu quả
Trang 5tình huống; Xây dựng, phân tích và lựa chọn phương án giải quyết tình huống;
Tổ chức thực hiện phương án
Phần 3: Kết luận và kiến nghị
2 Nội dung
2.1 Mô tả tình huống
Công ty Liên doanh TNHH Khu đô thị Bắc An Khánh là công ty liên doanh giữa công ty trong nước và công ty nước ngoài Công ty Liên doanh TNHH Khu đô thị Bắc An Khánh được UBND tỉnh Hà Tây giao cho 2.641.345
26/2/2007 (trước khi Hà tây sáp nhập vào Hà Nội) theo Quyết định số 335/QĐ-UBND
dự án, có 18,55 ha được quy hoạch là đất công nghiệp (khu dự trữ phát triển), còn lại là đất để xây dựng công trình văn phòng, chung cư, thương mại dịch vụ
và công trình cây xanh, công cộng
chính phê duyệt là 1.472.231 triệu đồng (sau khi đã được khấu trừ chi phí GPMB, chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật) Tổng chi phí GPMB, chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật được khấu trừ là: 1.623.980 triệu đồng
Tuy nhiên, Khu đất 18,55 ha chưa hoàn thành công tác GPMB (đã GPMB xong nhưng lại bị một số hộ dân tái lấn chiếm), Công ty cũng chưa triển khai san lấp chưa làm hạ tầng và chưa triển khai thực hiện đầu tư xây dựng theo quy hoạch Như vậy, mặc dù đã được khấu trừ các chi phí GPMB và chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhưng Công ty Liên doanh TNHH Khu đô thị Bắc An Khánh chưa thực hiện xong trách nhiệm GPMB và xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối
Trang 6với khu đất 18,55ha khi được thuê 1.095.195 m2 đất (phần đất hữu dụng của dự án) để thực hiện dự án khu đô thị mới Bắc An Khánh
Ngày 10/9/2010, Theo chủ trương của UBND thành phố, khu đất 18,55 ha
sẽ thực hiện thu hồi từ Công ty Liên doanh TNHH Khu đô thị Bắc An Khánh để giao cho Tổng công ty Vinaconex và Tổng công ty Handinco triển khai xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, trong đó giao Sở Tài chính “chủ trì cùng Sở Kế hoạch và Đầu tư cùng các đơn vị có liên quan xem xét, thống nhất các khoản kinh phí đã GPMB và tiền sử dụng đất để phân bổ đầu tư”
Sau khi họp Liên ngành, Sở Tài chính đã trình báo cáo UBND Thành phố
về khoản kinh phí GPMB, đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật như sau:
Theo Quyết định số 298/QĐ-UBND ngày 21/2/2006 của UBND tỉnh Hà Tây thì phần chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật được khấu trừ vào tiền thuê đất 50 năm nộp một lần là 1.623.980 triệu đồng được tính toán trên phần diện tích đất tạo vốn là 1.095.195 m2, không phải diện tích toàn khu Do đó, Liên ngành đã tính toán phân bổ chi phí đầu tư hạ tầng cho phần diện tích 18,55 ha trên cơ sở tổng chi phí nêu trên và diện tích đất tạo vốn
Xác định chi phí hạ tầng kỹ thuật khu đất 18,55 ha theo mặt bằng giá tại thời điểm xác định tiền thuê đất để khấu trừ tiền thuê đất phải hoàn trả cho công
ty Liên doanh TNHH Khu đô thị Bắc An Khánh, cụ thể là:
Theo Quyết định số 298/QĐ-UBND ngày 21/2/2006 của UBND tỉnh Hà Tây: Tiền thuê đất 50 năm nộp ngay một lần đối với khu đất 18,55 ha cụm công nghiệp chưa được khấu trừ chi phí GPMB, chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chi phí lãi vay, dự phòng và chiết khấu) là 148.400 triệu đồng
- Tổng chi phí được khấu trừ vào tiền thuê đất 50 năm nộp một lần của toàn bộ dự án: 1.623.980 triệu đồng: bao gồm:
+ Chi phí hạ tầng kỹ thuật: 1.084.886 triệu đồng
Trang 7+ Chi phí đền bù GPMB: 336.665 triệu đồng
+ Chi phí lãi vay: 173.998 triệu đồng
+ Chi phí dự phòng: 28.431 triệu đồng
- Lãi suất chiết khấu: 12,5%/năm, tổng lãi là 296.579 triệu đồng
Các chi phí trên được tính trên diện tích đất tạo vốn (đất hữu dụng của dự
- Do công ty Liên doanh TNHH Khu đô thị Bắc An Khánh đã thực hiện việc GPMB và đã được UBND huyện Hoài Đức bàn giao ngoài thực địa và tiếp tục phải triển khai GPMB các hộ dân tái lấn chiếm, vì vậy trong chi phí tính khấu trừ vào tiền thuê đất, không tính toán chi phí GPMB để khấu trừ:
- Tổng chi phí xây dựng hạ tầng, lãi suất chiết khấu dự án (không tính chi phí GPMB) 1.583.894 triệu đồng
- Phân bổ cho 18,55 ha (không tính chi phí GPMB): 1.583.894 triệu
Tiền thuê đất cho thời gian còn lại chưa sử dụng của phần diện tích 18,55
ha được xác định từ ngày công ty Liên doanh TNHH Khu đô thị Bắc An Khánh nhận bàn giao mặt bằng ngoài thực địa do UBND huyện Hoài Đức bàn giao đợt cuối cùng của khu đất là ngày 13/4/2009 tính cho đến hết thời gian thuê đất ngày 8/12/2056 (47 năm)
Sau khi đối trừ với số tiền thuê đất cho thời gian còn lại chưa sử dụng của phần diện tích 18,55 ha, công ty Liên doanh TNHH Khu đô thị Bắc An Khánh phải nộp vào ngân sách số tiền là: 128.778 triệu đồng
Ngày 17/3/2011, UBND Thành phố có Công văn số 1788/UBND-KT chấp thuận về nguyên tắc đề nghị của Liên ngành tại Tờ trình số 197/TTrLN-STC-QLCS ngày 18/01/2010
Trang 8Tuy nhiên đến ngày 17/6/2013, Công ty TNHH Phát triển đô thị mới Bắc
An Khánh có Công văn số No: AK /13June14/FM-23 về việc hoàn trả tiền thuê đất đã nộp của Công ty TNHH Phát triển đô thị mới Bắc An Khánh đối với khu đất 18,55 ha thuộc Khu đô thị Bắc An Khánh, huyện Hoài Đức, trong đó: đơn vị
đề nghị xem xét lại được hoàn trả lại tiền thuê đất đã nộp của diện tích 18,55ha
do đơn vị chưa thực hiện GPMB nên chỉ thực hiện trả lại đất đã nhận trước đó chứ không phải nộp vào ngân sách số tiền trên
2.2 Xác định mục tiêu xử lý tình huống
- Nhằm giải quyết các vấn đề do tình huống đặt ra Mục tiêu xử lý tình huống đặt ra là xác định xem Công ty TNHH Phát triển đô thị mới Bắc An Khánh phải hoàn trả ngân sách nhà nước nhà nước khi bị thu hồi 18,55 ha đất không và nếu có thì số tiền là bao nhiêu nên ta cần phải xác định rõ:
+ Các chính sách về đất đai tại thời điểm cho thuê đất, khấu trừ chi phí GPMB là chính sách nào?
+ Thời gian Công ty được UBND Thành phố cho thuê đất, được khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật, chi phí GPMB vào tiền thuê đất?
+ Phương pháp tính đơn giá thuê đất, đơn giá GPMB? Xác định rõ chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật, chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật, chi phí GPMB được phân bổ trên diện tích nào? Diện tích toàn khu hay diện tích hữu dụng?
+ Khi UBND Thành phố thu hồi 18,55ha thì số tiền thuê đất đã nộp phải trả lại đơn vị là bao nhiêu, tính cho thời gian thuê đất còn lại hay toàn bộ thời gian thuê đất? Chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật, chi phí GPMB đã khấu trừ thì Công ty phải trả lại toàn bộ theo phần diện tích 18,55ha hay tính toán lại theo chính sách thời điểm hiện tại
- Tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa Việc đặt ra tình huống, tìm mục tiêu và áp dụng pháp luật để tìm ra cách xử lý, giúp mỗi cán bộ công chức
Trang 9có thể tìm hiểu sâu hơn về pháp luật có liên quan, đề ra được phương hướng giải quyết, các kiến nghị nhằm xây dựng bộ luật định ngày càng chặt chẽ, sát thực và
có hiệu quả cao hơn;
- Bảo vệ lợi ích chính đáng của tổ chức nhà nước xã hội và công dân
- Giải quyết hài hòa giữa tính pháp lý, lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội Vấn đề liên quan đất đai – một nguồn tài nguyên có giá trị lớn và hạn chế luôn là vấn đề ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều phía Vì vậy, sự hài hòa trong công tác quản lý, thực hiện; sự hài hòa giữa lợi ích về kinh tế, xã hội với tính pháp lý; lợi ích trước mắt và lợi ích lâu dài là rất cần thiết
2.3 Cơ sở pháp lý
Căn cứ Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013;
Căn cứ Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
2.4 Phân tích nguyên nhân và hậu quả
2.4.1 Nguyên nhân chủ quan và khách quan
- Do thiếu sót trong tổ chức hoạt động quản lý nhà nước ở các cấp Thời điểm năm 2007, Sở Tài chính tỉnh Hà Tây thực hiện xác định đơn giá thuê đất và đơn giá GPMB cho Công ty Theo quy định của Luật đất đai, “Tổ chức, cá nhân được nhà nước cho thuê đất đã ứng trước để chi trả tiền bồi thường đất, hỗ trợ về đất theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và thực hiện trả tiền thuê
Trang 10đất theo quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP (áp dụng cho thời gian thuê đất kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2006 trở đi) thì được khấu trừ số tiền bồi thường đất, hỗ trợ về đất đã chi trả (có đủ chứng từ hợp lệ và theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt) vào tiền thuê đất phải nộp; mức được trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp cho cả thời hạn thuê đất ghi trong quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng thuê đất (không tính cho thời hạn được gia hạn thuê đất tiếp theo).” Tuy nhiên, Khu đất 18,55 ha chưa hoàn thành công tác GPMB (đã GPMB xong nhưng lại bị một số hộ dân tái lấn chiếm), Công ty TNHH Phát triển đô thị mới Bắc An Khánh cũng chưa triển khai san lấp chưa làm hạ tầng và chưa triển khai thực hiện đầu tư xây dựng theo quy hoạch nhưng đã được Sở Tài chính tỉnh Hà Tây khấu trừ chi phí GPMB
Như vậy, việc thực hiện khấu trừ chi phí hạ tầng kĩ thuật và chi phí GPMB chỉ được thực hiện khi người được nhà nước giao đất, cho thuê đất tự nguyện ứng trước tiền và hoàn thành xong GPMB theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt Việc Sở Tài chính tỉnh Hà Tây khấu trừ trước khi Công ty TNHH Phát triển đô thị mới Bắc An Khánh thực hiện xong GPMB và xây dựng HTKT thể hiện sự thiết sót trong quá trình quản lý nhà nước Điều này có thể dẫn đến việc Công ty TNHH Phát triển đô thị mới Bắc An Khánh kiến nghị vì phải nộp tiền vào ngân sách khi bị thu hồi đất
- Sự bất cập trong hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến việc khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật và chi phí GPMB Hiện tại, chưa có một văn bản luật nào quy định cụ thể cách tính các chi phí này, tính như thế nào, phân bổ cho diện tích nào và trong thời gian bao nhiêu; thời điểm áp dụng các quy định khi khấu trừ Đồng thời, quy định về khấu trừ chi phí GPMB trong các văn bản hướng dẫn Luật cứ 2-3 năm lại thay đổi, dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện trong khi GPMB là công việc có tính chất phức tạp, nhiều dự án bị kéo dài từ
5-10 năm