Tiểu luận tốt nghiệp xử lý tình huống thẩm định phương án xác định đơn giá đất làm cơ sở để tính tiền thuê đất dự án toà nhà hỗn hợp trung tâm dịch vụ thương mại và nhà ở do công ty cổ phần kinh doanh thương mại v

Tại Điều 4, Luật Đất đai 2013 nêu rõ “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”; vì vậy, người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện quyền và ng

TRƯỜNG ĐÀO TẠO CÁN BỘ LÊ HỒNG PHONG

Lớp bồi dưỡng ngạch chuyên viên K4A-2015

Tiểu luận tốt nghiệp

Xử lý tình huống thẩm định phương án xác định đơn giá đất làm cơ

sở để tính tiền thuê đất dự án Toà nhà hỗn hợp trung tâm dịch vụ thương mại và nhà ở do công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại và

Dịch vụ A làm chủ đầu tư

Họ và tên: Phạm Thị Tuyết Linh

Chức danh: Công chức

Đơn vị công tác: Phòng quản lý tài sản nhà đất và kết cấu hạ tầng – Chi cục quản lý công sản – Sở Tài chính

Hà Nội, tháng 11 năm 2015

Mục lục

1 Lời mở đầu .3

2 Phân tích tình huống 4

2.1 Mô tả tình huống 4

2.2 Mục tiêu xử lý tình huống .6

2.3 Nguyên nhân, hậu quả .7

a) Nguyên nhân .7

b) Hậu quả .8

2.4 Phương án giải quyết .9

2.5 Kế hoạch tổ chức thực hiện 12

3 Kiến nghị, kết luận 16

1 Lời mở đầu

Đất đai là nguồn lực vô cùng quan trọng, góp phần lớn trong việc quyết định sự phân bố và định hướng phát triển kinh tế xã hội và môi trường tại Do

đó, Luật Đất đai dược ban hành nhằm đảm bảo việc quản lý, sử dụng hiệu quả đất đai tại các địa phương trên cả nước Tại Điều 4, Luật Đất đai 2013 nêu rõ

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”; vì vậy, người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo qui định của pháp luật

về đất đai và các văn bản khác có liên quan

Hiện nay, việc quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội đang được thực hiện khá tốt, cụ thể là trong công tác xác định và thẩm định phương

án xác định đơn giá làm cơ sở tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các cơ quan đơn vị, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước; tuy vậy, vẫn không tránh khỏi một số hạn chế như vẫn còn hiện tượng các cơ quan, đơn vị được giao đất cho thuê đất chưa thực hiện trách nhiệm được ghi rõ trên quyết định giao đất, cho thuê đất; cố tình sử dụng đất sai mục đích

Từ thực tế trên, đề tài “Xử lý tình huống thẩm định phương án xác định

đơn giá đất làm cơ sở để tính tiền thuê đất dự án Toà nhà hỗn hợp trung tâm dịch vụ thương mại và nhà ở do công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại và Dịch vụ A làm chủ đầu tư.” được chọn để làm tiểu luận cuối khoá học với mục

tiêu chung sau:

- Đảm bảo kỷ cương pháp luật, thực hiện thẩm định hồ sơ phương án xác định giá đất đúng theo nguyên tắc và các quy định được ban hành

- Đảm bảo nguồn thu ngân sách cho nhà nước, giảm tối đa thiệt hại về kinh tế (nếu có)

- Giải quyết hài hoà giữa lợi ích của nhà nước và quyền, lợi ích của doanh nghiệp được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố

Để đánh giá công tác thẩm định phương án giá đất, đề tài được nghiên cứu theo phương pháp sau:

- Phương pháp tổng hợp: tìm hiểu, tổng hợp các văn bản pháp luật, các văn bản dưới luật, các văn bản hướng dẫn về xác định phương án gía đất làm cơ

sở để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành

- Phương pháp phân tích: từ tình huống cụ thể được chọn, mô tả sơ lược nội dung của tình huống; đưa ra các vấn đề gặp phải, vấn đề cần quan tâm trong quá trình tìm hiểu, xử lý; xác định nguyên nhân, hậu quả nhằm từ đó có những đánh giá cụ thể để có thể xây dựng các phương án giải quyết phù hợp

Phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào công tác thẩm định phương

án xác định đơn giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, đặc biệt là các trường hợp đơn vị được thuê đất thực hiện thủ tục nộp hồ sơ xác định chậm Từ đó phản ánh thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung hiện nay nhằm xác định nguyên nhân, hậu quả và đưa ra kiến nghị nhằm giải quyết vấn đề được đưa ra

Bố cục bài viết bao gồm các phần:

- Mô tả sơ lược về tình huống được chọn

- Xác định mục tiêu khi xử lý tình huống

- Phân tích nguyên nhân và hệ quả

- Đưa ra các phương án giải quyết

- Lập kế hoạch tổ chức thực hiện

- Kiến nghị và kết luận,

2 Phân tích tình huống

2.1 Mô tả tình huống

Công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại và Dịch vụ A là công ty có vốn đầu tư nước ngoài, chuyên về lĩnh vực kinh doanh cho thuê văn phòng thương mại và bán căn hộ chung cư

Ngày 20/08/2013, UBND Thành phố ban hành Quyết định số 499X/QĐ-UBND về việc chuyển mục đích 1,357 m2 đất tại số XX đường Nguyễn Trãi,

quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội để đầu tư xây dựng dự án Toà nhà hỗn hợp trung tâm dịch vụ thương mại và nhà ở do công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại và Dịch vụ A làm chủ đầu tư Theo đó, Công ty có trách nhiệm liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để thực hiện ký hợp đồng thuê đất, xác định nghĩa đơn giá để tính tiền thuê đất và các nghĩa vụ khác có liên quan tại địa điểm đất nêu trên Tuy nhiên Công ty chưa thực hiện đúng theo hướng dẫn của UBND Thành phố trong quyết định

Tháng 01/2014, khu đất hoàn tất giải phóng mặt bằng và được bàn giao lại cho Công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại và Dịch vụ A để bắt đầu thực hiện xây dựng dự án Trong quá trình xây dựng cơ bản, Công ty có thực hiện một số thay đổi trong quy hoạch sử dụng đất và được Sở Quy hoạch và Kiến trúc chấp thuận tại Văn bản số 3937/QHKT-P2,P7 ngày 24/9/2014 của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội về việc Quy hoạch tổng mặt bằng và Phương án kiến trúc sơ bộ dự án Toà nhà hỗn hợp trung tâm dịch vụ thương mại và nhà ở tại khu đất số XX đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội;

Ngày 11/02/2015, UBND thành phố ban hành Quyết định số 76X/QĐ-UBND về việc sửa đổi Quyết định số 499X/QĐ-76X/QĐ-UBND ngày 20/8/2013; trong

đó có sửa đổi một số chỉ tiêu về quy hoạch sử dụng đất của dự án xây dựng Toà nhà hỗn hợp trung tâm thương mại dịch vụ và nhà ở của công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại và Dịch vụ A

Tại thời điểm này, công ty mới thực hiện thủ tục nộp hồ sơ để xác định đơn giá làm cơ sở tính tiền thuê đất Việc chậm trễ này tạo nên một số vấn đề trong việc giải quyết hồ sơ trên bởi kể từ 01/07/2014 Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, kèm theo đó là những thay đổi trong Nghị định, Thông tư, hướng dẫn mới về việc thẩm định phương án giá đất Cùng với đó, quyết định cho thuê đất và quyết định sử đổi quyết định cho thuê đất trước đó rơi vào hai thời điểm mặt bằng chính sách khác nhau

Do đó, để có thể đưa ra phương án xử lý đối với tình huống trên cần quan tâm đến một số vấn đề sau:

- Thời điểm thẩm định phương án giá đất là thời điểm nào? Năm 2013: thời điểm có quyết định cho thuê đất của UBND thành phố, năm 2014: thời điểm hoàn tất giải phóng mặt bằng và bàn giao đất trên thực địa cho công ty hay năm 2015: thời điểm có quyết định sửa đổi

- Thời hạn ổn định đơn giá thuê đất 5 năm bắt đầu từ thời điểm nào?

- Phương án xử lý đối với các khoản truy thu (nếu có)

2.2 Mục tiêu xử lý tình huống

Từ mô tả tình huống nêu trên và từ trong thực tế, có thể thấy đây không phải là trường hợp duy nhất mà sẽ còn nhiều trường hợp các công ty chưa thực hiện nghĩa vụ về xác định đơn giá tiền thuê đất, tiền sử dụng đất theo qui định

Vì vậy một số mục tiêu khi xử lý tình huống này được xác định như sau:

- Xác định nguyên nhân chung dẫn đến việc chậm trễ trong thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính về đất của đơn vị được giao, cho thuê đất; hậu quả của việc chậm trễ này

- Đưa ra phương án xử lý thoả đáng đối với Công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại và Dịch vụ A để làm cơ sở để xử lý đối với các trường hợp tương

tự, đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và các doanh nghiệp đã, đang và

sẽ thuê đất trên địa bàn thành phố

- Xác định trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền liên quan khi việc nộp hồ sơ để xác định đơn giá của doanh nghiệp bị kéo dài, trì hoãn mà không

có sự đôn đốc, nhắc nhở

- Rút ra bài học kinh nghiệm, đưa ra kiến nghị trong việc quản lý đất đai nói chung, thẩm định phương án xác định đơn giá làm cơ sở tính tiền thuê đất của đơn vị nói riêng để tăng cường công tác cũng như nâng cao hiệu quả quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội

2.3 Nguyên nhân, hậu quả

a) Nguyên nhân

Thời điểm Nhà nước chấp thuận cho công ty được thuê đất vào thời gian Luật Đất đai 2003 vẫn còn hiệu lực; thời điểm công ty có quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất được UBND Thành phố phê duyệt và nộp hồ sơ xác định đơn giá thuê đất vào năm 2015 – thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành

Do Luật Đất đai 2013 mới có hiệu lực thi hành và được đưa vào thực hiện chưa lâu nên còn nhiều hạn chế trong việc thực thi, áp dụng trong công tác xác định, thẩm định phương án giá đất Các Nghị định, Thông tư và hướng dẫn còn chưa rõ ràng; nhiều mục, điều, khoản còn gây nhầm lẫn, khó hiểu cho người đọc

Cho đến nay các văn bản pháp luật về đất đai đã được ban hành tương đối nhiều nhưng xảy ra tình trạng bị chồng chéo và thiếu đồng bộ về nội dung chung Hơn nữa, việc tổ chức thực hiện các chính sách, văn bản vẫn chưa thực

sự nghiêm túc Cùng với đó, sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong việc quản lý sử dụng đất đai, cụ thể là công tác thẩm định phương án giá đất chưa được chặt chẽ, việc kiểm tra chưa được thường xuyên đầy đủ

Thêm vào đó thủ tục hành chính vẫn còn phức tạp, rườm rà Trước Luật Đất đai 2013, công tác xác định đơn giá đất và các công việc có liên quan đều

do Sở Tài chính thực hiện chủ trì; tuy nhiên, từ sau 01/7/2014 hồ sơ xác định đơn giá thuê đất được nộp về Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính với vai trò là thường trực Hội đồng thẩm định sẽ thực hiện thẩm định lại phương án trên cơ sở tờ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường Trong trường hợp phương

án xác định chưa phù hợp, hồ sơ sẽ được chuyển lại về Sở Tài nguyên và Môi trường

Sự thiếu kinh nghiệm trong xác định đơn giá đất của người trực tiếp thụ lý

hồ sơ cũng là một trong những nguyên nhân khiến cho quá trình thực hiện gặp khó khăn bởi như đã nêu ở trên, Sở Tài nguyên và Môi trường mới tiếp nhận

việc xác định đơn giá đất trong thời gian gần đây Do đó, việc sai sót, thiếu chính xác trong xác định đơn giá hoặc áp dụng chính sách không đồng đều, không thống nhất với ý kiến của các đơn vị, cơ quan có thẩm quyền liên quan ở đây cụ thể là với cơ quan thường trực hội đồng thẩm định là điều không thể tránh khỏi; có thể dẫn đến việc thẩm định bị ảnh hưởng, gây mất thời gian hơn

Việc Công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại và Dịch vụ A chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất một phần trách nhiệm cũng thuộc về các cơ quan chuyên trách khi chưa có biện pháp để kiểm tra, phát hiện và đôn đốc các trường hợp không nộp hồ sơ để xác định đơn giá thuê đất theo qui định

Hiện nay, công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật, chính sách nhà nước chưa được thực hiện tốt, còn nhiều doanh nghiệp được cho thuê đất chưa thật sự hiểu rõ về quyền lợi, trách nhiệm và nghĩa vụ của mình do kiến thức pháp luật

về đất đai chưa đầy đủ và cũng không dành nhiều thời gian để nghiên cứu thực hiện Đối với tình huống trên, công ty thậm chí đã tự tính toán và thấy tiền thuê đất phải nộp quá cao nên tự ý kéo dài thời gian nộp hồ sơ và chỉ nộp theo tạm tính của cục thuế

Nói tóm lại, sự thiếu thống nhất về các văn bạn pháp luật, thủ tục hành chính phức tạp và sự thiếu hiểu biết về pháp luật là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc doanh nghiệp chần chừ trong việc thực hiện trách nhiệm của mình sau khi được thuê đất

b) Hậu quả

Với sự chồng chéo, thiếu đồng bộ của các văn bản pháp luật hiện nay làm cho những người trực tiếp tiếp nhận và xử lý hồ sơ gặp nhiều khó khăn, tốn nhiều thời gian để giải quyết Hơn nữa, điều này có thể kéo theo sự thiếu thống nhất trong việc áp dụng các văn bản, chính sách không thống nhất giữa các sở ban ngành sẽ dẫn đến sự không đồng đều về mặt bằng trong đơn giá thuê đất được xác định giữa các doanh nghiệp, tạo nên sự bất bình dẫn đến kiến nghị, rất khó để giải quyết sau này Thêm vào đó, việc chuyển đổi cơ quan chủ trì từ Sở

chính thay vì được rút gọn nay lại thêm phần rườm rà, dài dòng, gây khó khăn cho cả người nộp hồ sơ và người thực hiện

Cùng với hạn chế trong công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật về đất đai khiến ngay cả đối với các doanh nghiệp thực sự muốn tìm hiểu và thực hiện theo cũng không phải là dễ dàng Điều này dẫn đến việc công ty chưa thực hiện đúng trách nhiệm của mình theo hướng dẫn của UBND Thành phố trong quyết định cho thuê đất, gây thất thu cho ngân sách trong một khoảng thời gian nhất định Trường hợp không được giải quyết thoả đáng sẽ dẫn đến bất công giữa các đơn vị thuê đất trên địa bàn thành phố; tạo dư luận không tốt, làm giảm niềm tin của quần chúng nhân dân đối với hệ thống quản lý nhà nước

Bên cạnh đó, nếu giải quyết quá dễ dàng nhằm tạo điều kiện cho đơn vị sẽ tạo nên tiền lệ, kéo theo các tình huống tương tự, đơn vị thay vì nộp hồ sơ đúng thời hạn sẽ cố tình tìm cách kéo dài thời gian để được hưởng lợi Điều đó gây ảnh hưởng đến công tác điều hành lãnh đạo của các cơ quan có thẩm quyền trong việc quản lý đất đai

Dễ dàng thấy được, việc chậm trễ trong việc thực hiện thủ tục xác định đơn giá đất của Công ty cổ phần Kinh doanh Thương mại và Dịch vụ A nếu không được giải quyết thoả đáng sẽ để lại nhiều hậu quả mà phần nhiều là ảnh hưởng không tốt đến uy tín, hiệu quả làm việc của cơ quan quản lý nhà nước trong việc thẩm định phương án giá đất cũng như quản lý đất đai

2.4 Phương án giải quyết

a) Phương án 1: Chia làm nhiều giai đoạn để xác định đơn giá thuê đất Thời hạn ổn định 5 năm kể từ năm 2015

Căn cứ khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực thi hành từ ngày

1/7/2014): “3 Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất” Theo đó, thời điểm tính, áp dụng chính sách

giá đất và tỷ lệ phần trăm đơn giá thuê đất là 20/08/2013 Vậy giai đoạn thứ nhất

để xác định đơn giá là từ 20/08/2013 đến 31/12/2013

Giai đoạn thứ hai là từ 01/01/2014 đến 30/6/2014 Phương pháp tính toán

sẽ được áp dụng theo mặt bằng chính sách năm 2014 – trước khi Luật Đất đai

2013 có hiệu lực thi hành

Giai đoạn thứ ba là từ 01/07/2014 (Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) đến 31/12/2014 và từ 01/01/2015 - thời điểm UBND thành phố ban hành quyết định sửa đổi quyết định cho thuê đất cũ; chính sách giá đất và tỷ lệ phần trăm đơn giá thuê đất được áp dụng là năm 2015, mặt bằng chính sách sẽ theo Luật Đất đai

2013 Thời hạn ổn định 5 năm được tính từ ngày có quyết định 11/02/2015 đến 10/02/2020

Các giai đoạn được chia như trên bởi hàng năm UBND đều ban hành bảng giá đất mới, vì vậy để đảm bảo chính xác trong cách tính toán việc chia theo từng năm là cần thiết Năm 2014 bị chia làm 2 giai đoạn do từ ngày 01/7/2014 Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, sự thay đổi trong luật và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành chính sách sẽ dẫn đến kết quả khác nhau Việc chia giai đoạn sẽ đảm bảo tính chặt chẽ trong việc áp dụng các chính sách theo từng thời điểm, giảm thiểu tối đa sai sót trong tính toán

Ưu điểm:

- Tránh thất thoát cho ngân sách Nhà nước

- Đảm bảo phù hợp, đúng theo qui định của pháp luật và các văn bản hướng dẫn có liên quan về việc xác định đơn giá đất làm cơ sở tính tiền thuê đất cho Công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại và Dịch vụ A

- Đảm bảo công bằng xã hội, làm cơ sở để xử lý các trường hợp chậm trễ trong thực hiện thủ tục xác định đơn giá thuê đất

- Nâng cao hiệu quả làm việc, củng cố niềm tin của người dân vào hệ thống quản lý trong các cơ quan nhà nước

Nhược điểm:

- Gặp khó khăn trong việc xác định xác định bởi việc tính toán bị chia ra làm nhiều giai đoạn, đòi hỏi người thực hiện cẩn thận, tỉ mỉ