DỰ án tòa NHÀ hỗn hợp văn PHÒNG, DỊCH vụ THƯƠNG mại và NHÀ ở CAO TẦNG VP6

DỰ ÁN TÒA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÒNG, DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI VÀ NHÀ Ở CAO TẦNG VP6 I TỔNG QUAN Chủ đầu tư: Công ty cổ phần COMA 18 - Tên doanh nghiệp: Công ty Cổ phần COMA 18 - Trụ sở chính: Km số 10 đường Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội - Điện thoại: 04.33544667 - Là doanh nghiệp cổ phần hoạch toán độc lập trực thuộc Tổng Cơng ty Cơ khí Xây dựng (COMA) – Bộ Xây dựng chuyển thành Công ty Cổ phần Cơ khí Xây dựng số 18 theo Quyết định số 2102/QĐ-BXD Bộ Xây dựng Ngày 23/12/2010, Công ty thức đổi tên thành Cơng ty Cổ phần COMA 18 Địa điểm xây dựng: Khu bán đảo Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội Quy mơ dự án Xây dựng hạ tầng ngồi nhà cho khu đất có diện tích 2.637,4 m2 Xây dựng khối cơng trình cao 25 tầng tầng hầm với tổng diện tích sàn xây dựng 31.344 m2 II Tổng mức đầu tư: 458.466.137.000 (Bằng chữ: Bốn trăm năm mươi tám tỷ, bốn trăm sáu mươi sáu triệu, trăm ba mươi bảy nghìn đồng) Nguồn vốn đầu tư: Nguồn vốn tự có, vốn huy động hợp pháp chủ đầu tư vốn vay Hình thức quản lý Dự án: Chủ đầu tư thực Dự án Thời gian hoàn thành: Quý năm 2014 THÔNG TIN CHI TIẾT VỀ DỰ ÁN Trang | 1 Mục đích dự án: • Dự án xây dựng nhằm góp phần áp ứng nhu cầu nhà cao, cụ thể sau:  Theo kết Tổng điều tra dân số nhà 1/4/2009, năm dân số Việt Nam tăng triệu người, diện tích nhà bình qn người 18,6m2 Để diện tích bình qn khơng giảm, năm phải có thêm khoảng 19 triệu mét vng nhà  Nhu cầu nhà người dân lớn Bình qn diện tích nhà đầu người Việt Nam đạt 13 m2 Mục tiêu đến năm 2015 theo Quyết định Thủ tướng phải đạt 15 m2/đầu người đạt 20 m2/đầu người vào năm 2020  Việt Nam có tỷ m2 nhà ở, đến năm 2020 Việt Nam cần có tổng diện tích nhà tỷ m2 Tức 10 năm tới phải xây dựng khoảng tỷ m2 nhà Trung bình phải xây 100 triệu m2 nhà ở/năm  Dự kiến đến năm 2012 thủ đô Hà Nội có khoảng 60.000 hộ sẽ hồn thành, theo số liệu thống kê, Thành phố Hà Nội cần 110.000 hộ giai đoạn Đến năm 2020, Thành phố Hà Nội cần phải có đến 450.000 hộ đáp ứng nhu cầu người dân  Do mật độ dân số cao quỹ đất hạn chế cho việc phát triển dự án trung tâm thành phố, nên nhu cầu hộ có xu hướng chuyển sang quận huyện bên ngồi có sở hạ tầng phát triển tốt Hồng Mai, Từ Liêm, Cầu Giấy Tây Hồ • Đáp ứng nhu cầu quy hoạch chung xây dựng TP Hà Nội • Tạo cảnh quan đóng góp vào kiến trúc khu vực bán đảo Linh Đàm phường Hoàng Liệt, quận Hồng Mai, Hà Nội • Sử dụng, khai thác quỹ đất có hiệu • Đóng góp phần vào quỹ nhà ở, văn phòng trung tâm thương mại Thành phố • Giải nhu cầu nhà cho người dân địa bàn thành phố Hà Nội • Nâng cao vị thế, thương hiệu công ty cổ phần COMA 18 lĩnh vực đầu tư bất động sản Phạm vi nghiên cứu Trang | • Đầu tư xây dựng lắp đặt thiết bị đồng hạng mục cơng trình khối nhà cao 25 tầng tầng hầm • Đấu nối kỹ thuật nhà vào hệ thống hạ tầng kỹ thuật có xung quanh cơng trình • Dự án xây dựng diện tích 2.637,4 m 2, diện tích xây dựng cơng trình chiến gần ½ tổng diện tích với 1.170 m thừa hưởng vị trí đắc địa khu thị Linh Đàm, nằm phía Nam, cách trung tâm thủ 15km với 74ha hồ điều hòa, có tỷ lệ xanh, mặt nước đạt bình qn 13m2 người, khu thị có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng Chi tiết phạm vi xây dựng trình bày bảng đây: Số TT Các tiêu Số lượng Đơn vị 2.637,4 m2 Tổng diện tích đất Diện tích đất xây dựng cơng trình 1.170 m2 Tổng diện tích sàn xây dựng 31.344 m2 178 m2 Diện tích sàn trung tâm thương mại 4.503 m2 Diện tích sàn văn phòng 3.092 m2 Diện tích phụ trợ 2.454 m2 Diện tích sàn nhà 16.176 m2 Diện tích sàn tầng hầm (3 tầng hầm) 4.941 m2 25 Tầng Diện tích nhà trẻ Tầng cao cơng trình 07 tầng đế, 03 tầng hầm 02 tầng kỹ thuật Mật độ xây dựng toàn khu 44,3 % Hệ số sử dụng đất 9.9 lần Sản phẩm dịch vụ cung cấp: Dự án VP6 Linh Đàm cao 25 tầng tầng hầm nằm vị trí đắc địa Khu đô thị Bán đảo Linh Đàm, bao gồm chức dịch vụ thương mại, cho th văn phòng hộ chung cư, đó: Trang |  Khối đế cao tầng từ tầng đến tầng diện tích cơng cộng dịch vụ thương mại  Tầng đến tầng khu văn phòng cho thuê  Tầng 10 -25 diện tích hộ chung cư, bao gồm 138 hộ tiện nghi cao cấp thiết kế với loại diện tích từ 83,62 m2 đến 194,56 m2 Mỗi sàn có 6-9 hộ với hệ thống thang máy tốc độ cao, nội thất cao cấp  Tầng hầm có diện tích sàn xây dựng 4.941 m2 Thời gian chi phí dự tính • Chi phí dự tính: Dự án có tổng chi phí 405,085.27 triệu đồng (chưa bao gồm thuế VAT) 437,485.93 triệu đồng (đã bao gồm thuế VAT), bao gồm dự tính cho dự án bao gồm: (1) chi phí xây dựng; (2) chi phí thiết bị; (3) chi phí BQLDA & chi phí khác; (4) chi phí dự phòng; (5) lãi vay vốn xây dựng Chi tiết khoảng chi phí trình bày bảng đây: Bảng: Tổng Chi phí Dự án STT NỘI DUNG ĐVT Chi phí xây dựng VNĐ Chi phí thiết bị VNĐ Chi phí BQLDA & khác VNĐ Chi phí dự phòng VNĐ Lãi vay vốn xây dựng TỔNG MỨC ĐẦU TƯ Không bao gồm lãi vay XD Bao gồm lãi vay XD Trang | VNĐ VNĐ CÁCH TÍNH Theo bảng chi tiết VĐT Theo bảng chi tiết VĐT Theo bảng chi tiết VĐT Theo bảng chi tiết VĐT Theo bảng lãi vay THÀNH TIỀN Trước VAT 246,450.2 53,099.4 65,764.1 39,771.4 20,980.2 405,085.2 426,065.4 Sau VAT 27 1,095.24 58,409.42 68,209.82 39,771.45 20,980.21 43 7,485.93 45 8,466.14 • Thời gian thực dự án: Dự án có thời gian chuẩn bị đầu tư xây dựng công trình từ tháng năm 2011 – tháng năm 2014 (thời gian: 35 tháng) III CẤU TRÚC PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC Hoạt động đầu tư xây dựng dự án nhà cao tầng bao gồm nhiều công việc chi tiết, nhiên biết tóm lược hai (02) giai đoạn bao gồm: (1) giai đoạn chuẩn bị, và; (2): giai đoạn thực đầu tư Giai đoạn 1: Cơng tác chuẩn bị - Bước 1: Lập, trình duyệt hồ sơ xin phê duyệt tổng mặt phương án kiến trúc sơ Hết tháng 9/2011 - Bước 2: Lập dự án đầu tư xây dựng công trình: bao gồm TKCS thuyết minh dự án Đến 4/10/2011 - Bước 3: Thẩm định thiết kế sở Hết tháng 15/10/2011 - Bước 4: Thẩm định dự án đầu tư Hết tháng 15/10/2011 - Bước 5: Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình Cuối tháng 10/2011 Giai đoạn : Thực đầu tư - Bước 6: Lập hồ sơ thiết kế BVTC tổng dự tốn cơng trình Hết tháng 11/2011 - Bước 7: Thẩm tra thiết kế BVTC tổng dự toán Đến 15/12/2011 - Bước 8: Phê duyệt thiết kế BVTC tổng dự toán Cuối Tháng 12/2011 - Bước 9: Khởi cơng xây dựng cơng trình Tháng 12/2011 - Bước 10: Xây dựng cơng trình 24 tháng Trang | Cấu trúc phân cơng cơng việc theo bảng WBS trình bày sau: Dự án VP6 Công tác chuẩn bị Thực đầu tư Lập, trình duyệt hồ sơ xin phê duyệt tổng mặt phương án kiến trúc sơ Lập hồ sơ thiết kế BVTC tổng dự tốn cơng trình Lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình: bao gồm TKCS thuyết minh dự án Thẩm tra thiết kế BVTC tổng dự toán Phê duyệt thiết kế BVTC tổng dự toán Thẩm định thiết kế sở Thẩm định dự án đầu tư Khởi cơng xây dựng cơng trình Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình IV Xây dựng cơng trình ĐÁNH GIÁ VÀ DỰ BÁO NHỮNG HOẠT ĐỘNG Các tiêu tài dự án trình bày bảng “phân tích tài dự án” Các tiêu Đơn vị tính Giá trị NPV triệu đồng 35.907>0 IRR % 24,1%>20,0% Trang | Ghi Thời gian thu hồi vốn Năm Năm thứ Với tỷ số chiết khấu = 20,0% Đánh giá Khả thi mặt tài Các tiêu Đơn vị tính Giá trị Ghi NPV triệu đồng IRR % 35.907>0 24,1%>20,0% Thời gian thu hồi vốn: Năm thứ Với tỷ số chiết khấu = 20,0% Đánh giá mặt tài chính: Dự án có tính khả thi mặt tài V THỜI GIAN BIỂU, NGUỒN NHÂN LỰC VÀ NGÂN SÁCH Thời gian Biểu Lịch trình trình dự án: Do khuôn khổ hạn chế viết nên chúng tơi đưa lịch trình mang tính đầu mục tổng thể mà không sâu chi tiết A Xây dựng đội ngũ dự án: - PM - Lãnh đạo dự án - Bộ phận kế toán dự án - Bộ phận kĩ thuật dự án - Bộ phận quản lý chuỗi cung ứng (Procurement) - Thư kí dự án B Lịch trình thi cơng - 1.1 Làm móng: + Đóng cọc Trang | + - Thi cơng móng tầng hầm 1.2 Thi cơng tầng + Đổ khung bê tông + Xây thô - 1.3 Thi công tầng + Đổ khung bê tong tầng + Xây thô tầng - 1.4 Thi công tầng + Đổ khung bê tong tầng + Xây thô tầng - 1.5 Thi công tầng + Đổ khung bê tong tầng + Xây thô tầng Cho đến - 1.27 Thi công tầng 25 + Đổ khung bê tong tầng25 + Xây thô tầng 25 C Lắp đặt thiết bị: - 2.1 Lắp đặt hệ thống điện - 2.2 lắp đặt hệ thống cấp nước - 2.3 lắp đặt hệ thống thoát nước - 2.4 Lắp đặt thiết bị vệ sinh - 2.5 Lắp đặt cửa - 2.6 Lắp đặt máy móc nhà D Hồn thiện cơng trình - 3.1 Ốp lát Trang | - 3.2 Sơn nước - 3.3 Gắn cửa - 3.4 Làm tủ bếp - 3.5 Công tác khác E Bàn giao cơng trình - 4.1 Vệ sinh - 4.2 Thực bàn giao F Kết thúc dự án: - 5.1 Xác định cơng trình làm theo yêu cầu + 5.1.1 Kiểm tra thực tế cơng trình + 5.1.2 Kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án + 5.1.3 Kiểm tra hồ sơ chất lượng cơng trình - 5.2 Thanh lý hợp đồng mua sắm đấu thầu + 5.2.1 Quyết toán hợp đồng + 5.2.2 Kí biên lý hợp đồng - 5.3 Báo cáo tổng thể hoàn thành dự án - 5.4 Chấp thuận chủ đầu tư + 5.4.1 Tổ chức hội đồng nghiệm thu + 5.4.2 Kí biên nghiệm thu - 5.5 Bàn giao cơng trình + Bàn giao sản phẩm + Bàn giao hồ sơ cơng trình + Kí biên bàn giao - 5.6 Họp tổng thể đúc rút học kinh nghiệm - 5.7 Giải tán dự án + Gải tán thiết bị thi công Trang | + Tổ chức tiệc chia tay + Gải tán nhân Chuẩn bị nguồn lực: Các phận chuyên môn ban dự án vào qui mô dự án, tổng mức đầu tư, tiến độ dự án để lập kế hoạch: • Nhân sự: Phù hợp lực chun mơn, đủ số lượng chất lượng • Nguyên vật liệu: Xây dựng tiến hành kí kết hợp đồng với nhà cung cấp tạo chuỗi cung ứng đảm bảo an toàn chất lượng số lượng vật tư cần có phục vụ cho dự án, lưu ý có phương án dự phòng cho tình hống biến động xấu thị trường • Trang thiết bị máy thi công đảm bảo đúng, đủ chất lượng nhằm hoạt động tốt phục vụ cho cơng tác thi cơng • Tài : Bố trí ngồn vốn đảm bảo nguồn tài ln đáp ứng yêu cầu dự án Ngân sách: - Vốn đầu tư cố định *) Tổng vốn đầu tư dự án (bao gồm lãi vay thời gian xây dựng) là: 458.465 triệu đồng *) Các điều kiện tín dụng đưa vào phân tích tính tốn kinh tế cho dự án sau: + Vốn tự có Chủ đầu tư: 15,02% + Vốn huy động khách hàng (bán hộ chung cư): 63,76% + Vốn vay ngân hàng thương mại là: 21,22%, lãi suất vay dự kiến 20%/năm Chi tiết cấu vốn trình bày đây: Stt Nguồn vốn Vốn vay tổ chức tín dụng Trang | 10 Phương án vốn đầu tư Phần trăm 21,22% Thành tiền 97.286.514.271 Vốn tự có 15,02% 68.861.613.777 Vốn huy động khách hàng 63,76% 292.318.008.951 100,00% 458.466.137.000 Tổng cộng Dự án bao gồm chi phí sau:  Chi phí nhân  Chi phí trực tiếp  Chi phí gián tiếp  Chi phí cộng dồn  Xác định thời gian phát sinh chi phí  Chi phí dự phòng  Chuẩn bị chi tiết ngân sách cho phần ĐV: triệu đồng STT KHOẢN MỤC CHI PHÍ GIÁ TRỊ THỜI GIAN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH Tổng chi phí đến năm Năm I II II.1 II.2 II.3 III >7/2011 6,576.41 Chi phí đầu tư: 2012 115,273.91 2013 173,481.23 >6/2014 109,753.72 405,085.27 Chi phí xây dựng 246,450 86,257.58 123,225.11 36,967.53 246,450.22 Chi phí thiết bị Chi phí BQLDA & khác 53,099 5,309.95 26,549.73 21,239.79 53,099.47 19,729.24 19,729.24 19,729.24 65,764.13 Chi phí dự phòng Khả huy động vốn: Vốn tự có Vốn vay ngân hàng Vốn huy động từ khách hàng Cân đối (II)-(I) >=0 Nợ lãi vay thời gian XD 39,771 3,977.14 3,977.14 31,817.16 39,771.45 115,273.91 23,054.78 173,481.23 31,226.62 109,753.72 405,085.27 60,857.82 21.22% 27,650.53 45,401.71 12,900.82 85,953.05 63.76% 64,568.60 96,852.90 96,852.90 258,274.40 Trang | 11 65,764 15.02% 6,576.41 6,576.41 6,576.41 III.1 III.2 Nợ gốc vay cho đầu tư XD Trả lãi vay vốn (tự cân đối nguồn trả) Tổng đến đầu kỳ Phát sinh kỳ Trả lãi vay kì trước Còn lại cuối kỳ Tổng nợ lãi vay vốn phải trả 27,650.53 45,401.71 12,900.82 27,650.53 75,817.29 94,269.87 2,765.05 8,316.82 9,898.34 30,415.58 2,765.05 81,369.05 8,316.82 95,851.39 30,415.58 81,369.05 95,851.39 20,980.21 • Chi phí dự án bao gồm:  Chi phí quản lý vận hành tòa nhà: (Bao gồm chi lương, chi phí bảo hiểm hàng năm, chi phí điện nước ): Dự kiến khoảng 42.000đ (2USD)/m2/năm  Chi phi khấu hao TSCD - Giá trị tài sản tính khấu hao bao gồm tồn chi phí để tạo tài sản hạch tốn theo nhóm tài sản riêng biệt Trích khấu hao theo Thơng tư số 203/2009/TT-BTC Khấu hao TSCĐ ngày 20/10/2009 Bộ trưởng Bộ Tài - Với đặc thù dự án hỗn hợp nhà văn phòng, thương mại hộ chung cư nên tính khấu hao cho phần diện tích nhà văn phòng thương mại khơng tính sàn hộ  Xác định thời gian khấu hao cho loại tài sản Theo phụ lục 01 “Khung thời gian sử dụng tài sản cố định” ban hành kèm theo Thông tư số 203/2009/TT-BTC Khấu hao TSCĐ ngày 20/10/2009 Bộ trưởng Bộ Tài chính, xác định thời gian sử dụng tài sản cố định cho dự án sau: TT Loại tài sản cố định Thời gian sử dụng Thời gian sử cho phép (năm) dụng dự án Nhà cửa vật kiến trúc 25-50 25 Thiết bị máy móc 10-20 10 Các khoản trừ dần (GPMB, Chi phí 5-10 khác, chi phí dự phòng, lãi vay xây dựng …)  Kế hoạch khấu hao tài sản cố định Trang | 12 85,953.05 Căn vào điều 13 Chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định bàn hành theo Thơng tư số 203/2009/TT-BTC, chọn phương pháp trích khấu hao cho dự án Tồ nhà văn phòng, thương mại nhà hộ VP6 Linh Đàm là: Phương pháp khấu hao đường thẳng  Chi phí chung, chi phí hành chính, marketing, bán hàng 1% doanh thu  Chi phí tu bảo dưỡng sửa chữa cơng trình: Dự kiến khoảng 150.000 đ/ m2/năm/(diện tích cơng cộng +văn phòng + thương mại)  Trả lãi vay vận hành  Các khoản thuế dự án theo quy định hành nhà nước bao gồm: - Thuế VAT: 10% doanh thu - Thuế thu nhập doanh nghiệp: 25% lợi nhuận chịu thuế Căn vào tổng mức đầu tư, vào tiến độ lịch trình triển khai dự án phận kế toán dự án sẽ lập kế hoạch ngân sách cho chủ động, phù hợp hiệu nhằm phục vụ kịp thời yêu cầu giai đoạn dự án Bản kế hoạch ngân sách sẽ trình chủ đầu tư phê duyệt chủ đầu tư nắm rõ để giải ngân cho dự án tránh chậm trễ ảnh hưởng đến công tác thực dự án Cuối có lịch trình, nguồn lực kế hoạch ngân sách rõ ràng, điều cần thiết quan trọng lúc khả quản lý điều hành thực tế triển khai thực dự án, cho đạt toàn mục tiêu dự án đề Điều cẩn đến khả người quản lý dự án, tích cực với tinh thần thái độ nghiêm túc toàn thể thành viên tham gia dự án từ phận quản lý đến người thi công trực tiếp hy vọng dự án sẽ thành cơng với kì vọng đưa Kết luận: Hiệu kinh tế tài dự án + Cho thuê văn phòng: 3.092m2 + Cho thuê khu thương mại: 4.681m2 + Trông giữ xe tầng hầm: 35 tơ ; 345 xe máy + Phí dịch vụ hộ: 138 hộ + Bán hộ: 138 hộ HIỆU QUẢ KINH TẾ Trang | 13 Trong thời gian hoạt động, dự án sẽ đóng góp cho ngân sách nhà nước khoản sau: + Thuế giá trị gia tăng 1.439 tỷ đồng + Thuế thu nhập doanh nghiệp 3.483 tỷ đồng HIỆU QUẢ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN • Đáp ứng yêu cầu sở vật chất, nhà hộ chung cư cho nhân dân Thủ Đơ tiện ích cơng cộng kèm giai đoạn trước mắt tương lai • Phát huy hiệu kinh tế ưu khu bán đảo Linh Đàm • Tạo công ăn việc làm thu nhập cho người lao động • Đảm bảo mục tiêu kinh doanh, chức kinh doanh Cơng ty Cổ phần COMA 18 • Tăng thêm nguồn thu ngân sách Thành phố • Dự án đưa vào sử dụng sẽ hình thành điểm dân cư có qui hoạch hồn chỉnh với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng đại, góp phần cải thiện đời sống cho nhân dân thành phố, tạo nhiều hội kinh doanh cho doanh nghiệp hoạt động địa bàn thành phố, đóng góp tích cực vào việc tăng trưởng kinh tế Thành phố Trang | 14 TÀI LIỆU THAM KHẢO Sách hướng dẫn quản lý dự án Quản trị Dự án Balancing project management hard skills and soft skills Trang | 15 ... 25 Tầng Diện tích nhà trẻ Tầng cao cơng trình 07 tầng đế, 03 tầng hầm 02 tầng kỹ thuật Mật độ xây dựng toàn khu 44,3 % Hệ số sử dụng đất 9.9 lần Sản phẩm dịch vụ cung cấp: Dự án VP6 Linh Đàm cao. .. hao TSCĐ ngày 20/10/2009 Bộ trưởng Bộ Tài - Với đặc thù dự án hỗn hợp nhà văn phòng, thương mại hộ chung cư nên tính khấu hao cho phần diện tích nhà văn phòng thương mại khơng tính sàn hộ  Xác... kế sở Thẩm định dự án đầu tư Khởi công xây dựng cơng trình Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình IV Xây dựng cơng trình ĐÁNH GIÁ VÀ DỰ BÁO NHỮNG HOẠT ĐỘNG Các tiêu tài dự án trình bày bảng