BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: TÒA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÒNG, DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI VÀ NHÀ Ở

BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THIĐẦU TƯ XÂY DỰNGDỰ ÁN: TÒA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÒNG, DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI VÀ NHÀ Ở Địa điểm: Số 149 Trường Chinh Quận Thanh Xuân Tp.Hà NộiChủ đầu tư: Liên danh Công ty Cổ phần tư vấn xây dựng Petrolimex (PEC) và công ty cổ phần đô thị và thương mại Tràng AnĐại diện chủ đầu tư : Công ty cổ phần đô thị và thương mại Tràng AnĐơn vị TVTK: Công ty Cổ phần Kiến trúc Lập Phương

CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC LẬP PHƯƠNG * BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: TÒA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÒNG, DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI VÀ NHÀ Ở Địa điểm : Số 149 Trường Chinh - Quận Thanh Xuân - Tp.Hà Nội Chủ đầu tư : Liên danh Công ty Cổ phần tư vấn xây dựng Petrolimex (PEC) công ty cổ phần đô thị thương mại Tràng An Đại diện chủ đầu tư : Công ty cổ phần đô thị thương mại Tràng An Đơn vị TVTK : Công ty Cổ phần Kiến trúc Lập Phương Hà Nội - 2017 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC LẬP PHƯƠNG * BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: TÒA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÒNG, DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI VÀ NHÀ Ở Địa điểm : Số 149 Trường Chinh - Quận Thanh Xuân - Tp.Hà Nội Chủ đầu tư : Liên danh Công ty Cổ phần tư vấn xây dựng Petrolimex (PEC) công ty cổ phần đô thị thương mại Tràng An Đại diện chủ đầu tư : Công ty cổ phần đô thị thương mại Tràng An Đơn vị TVTK : Công ty Cổ phần Kiến trúc Lập Phương Đại diện chủ đầu tư Đơn vị tư vấn CÔNG TY CỔ PHẦN ĐÔ THỊ VÀ THƯƠNG MẠI TRÀNG AN CÔNG TY CP KIẾN TRÚC LẬP PHƯƠNG Hà Nội – 2017 Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” MỤC LỤC GIỚI THIỆU CHUNG GIỚI THIỆU CHUNG CHƯƠNG I CHƯƠNG I CƠ SỞ XÂY DỰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ CƠ SỞ XÂY DỰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 Căn pháp lý .6 1.1 Căn pháp lý .6 1.2 Sự cần thiết đầu tư .8 1.2 Sự cần thiết đầu tư .8 1.3 Mục tiêu đầu tư dự án 1.3 Mục tiêu đầu tư dự án 1.4 Hình thức đầu tư .10 1.4 Hình thức đầu tư .10 1.5 Đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm dự án .10 1.5 Đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm dự án .10 1.6 Tính cạnh tranh sản phẩm tác động xã hội với khu vực 11 1.6 Tính cạnh tranh sản phẩm tác động xã hội với khu vực 11 CHƯƠNG II CHƯƠNG II VỊ TRÍ, GIỚI HẠN KHU ĐẤT VÀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VỊ TRÍ, GIỚI HẠN KHU ĐẤT VÀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN 2.1 Vị trí, giới hạn khu đất xây dựng .13 2.1 Vị trí, giới hạn khu đất xây dựng 2.2 Điều kiện tự nhiên 13 2.2 Điều kiện tự nhiên 2.3 Địa chất- Thủy văn 15 2.3 Địa chất- Thủy văn CHƯƠNG III CHƯƠNG III QUY MÔ VÀ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT QUY MÔ VÀ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT 3.1 Quy mô đầu tư 17 3.1 Quy mô đầu tư 17 3.2 Phương án thiết kế quy hoạch kiến trúc 17 3.2 Phương án thiết kế quy hoạch kiến trúc 17 3.3 Giải pháp kết cấu .32 3.3 Giải pháp kết cấu .32 3.4 Giải pháp điện 37 3.4 Giải pháp điện 37 3.5 Hệ thống báo cháy, chữa chay tự động, phương tiện chữa cháy ban đầu hệ thống chữa Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” cháy khí FM200 66 3.5 Hệ thống báo cháy, chữa chay tự động, phương tiện chữa cháy ban đầu hệ thống chữa cháy khí FM200 66 CHƯƠNG IV CHƯƠNG IV ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG VÀ CÁC BIỆN PHÁP PHỊNG CHỐNG Ơ NHIỄM MƠI TRƯỜNG XUNG QUANH KHU VỰC NGHIÊN CỨU CỦA DỰ ÁN ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG VÀ CÁC BIỆN PHÁP PHỊNG CHỐNG Ơ NHIỄM MƠI TRƯỜNG XUNG QUANH KHU VỰC NGHIÊN CỨU CỦA DỰ ÁN 4.1 Đánh giá tác động môi trường thực dự án 94 4.1 Đánh giá tác động môi trường thực dự án 4.2 Các biện pháp phòng chống nhiễm mơi trường 94 4.2 Các biện pháp phòng chống nhiễm mơi trường QUẢN LÝ VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN QUẢN LÝ VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN 5.1 Quản lý dự án 97 5.1 Quản lý dự án 5.2 Dự kiến tiến độ thực dự án .102 5.2 Dự kiến tiến độ thực dự án 5.3 Phân chia gói thầu dự án 103 5.3 Phân chia gói thầu của dự án CHƯƠNG VI CHƯƠNG VI TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN CHƯƠNG VIII CHƯƠNG VIII KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” GIỚI THIỆU CHUNG • • • • • Tên dự án: Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Địa điểm xây dựng: Số 149 Trường Chinh - Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội Chủ đầu tư: Liên danh Công ty Cổ phần tư vấn xây dựng Petrolimex (PEC) công ty cổ phần đô thị thương mại Tràng An Đơn vị tư vấn thiết kế: Công ty CP Kiến trúc Lập Phương ( CUBIC ) Loại cấp cơng trình: - Nhóm cơng trình: - Loại cơng trình: - Câp cơng trình: Nhóm B Cơng trình dân dụng Cấp I • Quy mơ cơng trình: • Quy mơ dự án khu đất có diện tích 2.677,6 m2 , đó: + Diện tích đất mở đường : + Diện tích đất xây dựng cơng trình : • 73 m2 2.604,6 m2 Khu đất xây dựng cơng trình: + Diện tích khu đất : 2.604,6 m2 + Diện tích xây dựng : 1.172 m2 + Mật độ xây dựng : 45 % + Tởng diện tích sàn nởi (chưa bao gồm tầng hầm, tầng tum mái): 38.993 m2 + Số tầng cao (chưa bao gồm tầng hầm, tầng tum mái) : 32 tầng + Số lượng hộ là: 286 CHƯƠNG I CƠ SỞ XÂY DỰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” 1.1 Căn pháp lý 1.1.1 Những pháp lý của nhà nước - Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 Quốc hội khóa XIII; - Luật Đất đai số 43/2014/NĐ/CP ngày 15/ 05/2014 Chính Phủ; - Ngh ị định số 01/2017/N Đ-CP ngày 06/ 01/ 2017 Chính Phủ việc sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai; - Luật thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14/6/ 2005 Quốc hội nước cộng hoà xã hội - chủ nghĩa Việt Nam; - Căn Nghị định số 32/2015/NĐ - CP ngày 25/03/2015 Chính phủ việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; - Căn Nghị định số 59/2015/NĐ - CP ngày 18/06/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; - Nghị định 42/2017/NĐ-CP ngày 05/04/2017 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Nghị định số 46/2015/NĐ-CP Chính Phủ ngày 12/05/2015 quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; - Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2017 Bộ Xây dựng công bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình; - Định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần xây dựng (sửa đởi bổ sung) công bố kèm theo Quyết định số 235/QĐ-BXD ngày 04/04/2017 Bộ trưởng Bộ Xây dựng Các văn pháp quy Nhà nước việc quản lý lập dự án đầu tư xây dựng hành khác - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 Chính Phủ quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thi hồi đất; - Nghị định số 13/VBHN-BTC, ngày 26/5/2015 Bộ tài qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật thuế giá trị gia tăng; - Thông tư số 06/2016/TT-BXD, ngày 10/3/2016 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn xác định quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” - Căn quy chuẩn xây dựng, quy phạm tiêu chuẩn xây dựng có liên quan 1.1.2 Những pháp lý liên quan của dự án - Quyết định số 5958/QĐ- UBND ngày 13/11/2014 việc cho Công ty Cổ phần tư vấn Petrolimex thuê 2677.6 m2 đất số 149 đường Trường Chinh, phường Phương Liệt, quận Thanh Xuân để tiếp tục sử dụng cơng trình xây dựng làm trụ sở văn phòng làm việc cơng ty; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số bs 762831 sở tài nguyên môi trường ( thừa ủy quyền chủ tịch UBND thành phố) cấp ngày 27/11/2015; - Bản đạc trạng công ty Cổ phần địa Hà Nội lập tháng năm 2017; - Bản giới đường đỏ cấp ngày 12/6/2017 Do viện Quy hoạch cấp; - Văn số 959/VQH-TT5 ngày 12/6/2017 Viện Quy hoạch xây dựng hà nội việc cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật khu đất số 149 Trường Chinh, phường Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội; - Văn số 3746/ QHKT- KHKT Sở Quy hoạch kiến trúc Hà nội ngày 14/6/2017 việc phương án quy hoạch, kiến trúc dự án đầu tư xây dựng cơng trình khu đất 149 Trường Chinh, phường Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội; - Văn số 3152/UBND-ĐT ngày 29/6/2017 UBND Thành phố việc phương án quy hoạch, kiến trúc dự án đầu tư xây dựng khu đất số 149 đường Trường Chinh, phường Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội - Văn số 4501/KH&ĐT-NNS sở Kế hoạch đầu tư ngày 21/07/2017 việc hợp tác để thực dự án khu đất 149 Trường Chinh, phường Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội; - Văn số 3752/UBND-ĐT ngày 01/08/2017 UBND Thành phố việc thực dự án khu đất số 149 đường Trường Chinh, phường Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội - Công văn số 361/TC-QC ngày 11/8/2017 cục tác chiến- tổng tham mưu chấp thuận độ cao tĩnh khơng xây dựng cơng trình khu đất số 149 trường chinh, phường phương liệt, quận xuân ( tối đa 135m, cốt đất tự nhiên 5,8m); - Giấy phép quy hoạch Số 5489/GPQH ngày 19/8/2017 sở Quy hoạch kiến trúc cho dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà khu đất số 149 đường Trường Chinh, phường Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” - Công văn số 5821/QHKT-TMB- PAKT(KHTH) ngày 31/8/2017 sở Quy hoạch kiến trúc chấp thuận vẽ Tổng mặt phương án Kiến trúc sơ cho dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà khu đất số 149 đường Trường Chinh, phường Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội; - Quy chuẩn xây dựng việt nam quy hoạch xây dựng (QCXDVN 01:2008/BXD), tiêu chuẩn thiết kế nhà cơng trình cơng cơng cộng TCVN 4319:2012; - Hồ sơ TMB tỷ lệ 1/500 phương án kiến trúc sơ chấp thuận 1.2 Sự cần thiết đầu tư - Nhà nhu cầu cần thiết gia đình, vấn đề quan tâm hàng đầu tầng lớp dân cư Cải thiện nhà yêu cầu cấp bách nhằm nâng cao đời sống nhân dân, nguyện vọng đáng hộ gia đình Tất người dân xã hội mong muốn có nơi ở, sinh hoạt để sinh sống phục vụ cho nghiệp phát triển đất nước Trong năm qua Đảng Nhà nước ta quan tâm giải vấn đề nhà ở, khu vực đô thị nông thôn đạt kết quan trọng góp phần vào nghiệp phát triển kinh tế xã hội đất nước - Bên cạnh thành tựu đạt có khơng tồn cần xem xét để tìm giải pháp tháo gỡ, như: Quỹ nhà chưa đáp ứng nhu cầu nhà nhân dân, thành phố có tốc độ thị hóa cao Hà Nội - Để giải vấn đề đó, thành phố Hà Nội, phát triển nhà phải theo dự án bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, chấm dứt xây dựng nhà theo tính tự phát, tập trung phát triển nhà hộ chung cư cao tầng để đẩy nhanh quỹ nhà ở, tiết kiệm đất xây dựng khu đô thị văn minh đại - Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà giai đoạn theo hướng mở cửa cho Việt kiều mua, đầu tư vào BĐS Bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch làm nguồn vốn vào BĐS tăng lên, đồng thời loại trừ tác động tiêu cực tổ chức trung gian thị trường BĐS, tránh việc tăng giá ảo, tăng chi phí gây thiệt hại cho người mua, đồng thời bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh doanh nghiệp Yêu cầu chất lượng nhân lực tham gia thị trường BĐS cao việc cấp chứng môi giới bất động sản phải có trình độ từ đại học trở lên; qua sát hạch trình độ môi giới bất động sản Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” - Thách thức lớn thị trường BĐS tạo nguồn hàng BĐS bảo đảm chất lượng, giá hợp lý dành cho 40% dân số thu nhập mức trung bình Mức giá hợp lý mức người ta tích cóp vòng 10-20 năm làm để đủ trả tiền nhà Phân khúc hứa hẹn sôi động 1-2 năm tới nhờ cú hích sách Và năm dành cho khách hàng có nhu cầu thay đổi chỗ tiện nghi 1.3 Mục tiêu đầu tư dự án - Quan tâm đến giải pháp quy hoạch kiến trúc cho nâng cao giá trị khu văn phòng, dịch vụ, chung cư, cải thiện mơi trường, tạo điều kiện sống có chất lượng tốt, đầy đủ tiện nghi theo tiêu chí thị kiểu mẫu Nó mang ý nghĩa quan trọng phát triển chung đô thị theo hướng phát triển bền vững Một cơng trình chung cư kiểu mẫu, phải đạt tiêu chí sau: - Phải xây dựng tầng kỹ thuật đồng bộ, hạ tầng xã hội đầy đủ; - Phải xây dựng công trình có kiến trúc phù hợp, hài hồ cảnh quan cơng trình lân cận; Cơng mặt hợp lý, thơng thống tiếp cận với ánh sáng tự nhiên, kết cấu an toàn, bề vững; - Phải quản lý, xây dựng bảo trì cơng trình; - Phải tạo dựng mơi trường văn hố thị lành mạnh, thân thiện; - Phải quản lý, khai thác sử dụng cơng trình lợi ích cơng cộng, xã hội - Đầu tư xây dựng Khu nhà đồng hạ tầng kỹ thuật, khớp nối với hạ tầng khu vực có sở điều chỉnh quy hoạch phù hợp với Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội duyệt, khớp nối với Quy hoạch phân khu thị kí hiệu H2-3 trình phê duyệt Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương m ại nhà s ố 149 đường Trường Chinh, Quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội hoàn thành đáp ứng mục tiêu đầu tư cụ thể sau: - Góp phần đáp ứng nhu cầu văn phòng, dịch vụ khu vực nhu cầu cán công nhân viên công ty, người dân phường Phương Liệt, quận Thanh Xuân thành phố Hà Nội nói chung, nâng cao chất lượng, mỹ quan Đô thị khu vực, đảm bảo hiệu khai thác diện tích sử dụng tạo nguồn quỹ nhà văn phòng, dịch vụ cho địa bàn Thành phố - Xây dựng tòa nhà hỗn hợp gồm nhà dịch vụ có hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đại, tiện nghi, thân thiện với môi trường, tạo nên môi trường sống giá trị cho cư dân tòa nhà, đồng thời đóng góp hiệu kiến trúc cho cảnh quan khu vực - Xây dựng đồng cơng trình nhà với cấu diện tích hộ đáp ứng nhu cầu mức độ trung bình số dịch vụ tiện ích khác với giá thành phù hợp với thu nhập người dân Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” - Xây dựng nhà trẻ đại góp phần cung cấp quỹ sàn nhà trẻ phục vụ nhu cầu gửi trẻ dự án khu vực dân cư lân cận - Nâng cao chất lượng sống cho phận dân cư thị, góp phần thực hóa Chủ trương sách đắn Đảng Nhà nước vấn đề nhà - Hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đóng góp vào cảnh quan chung khu vực - Sau hoàn thành đầu tư xây dựng, cơng trình bao gồm diện tích sử dụng sau: + Diện tích tầng hầm bố trí để xe ô tô, xe máy hạng mục kỹ thuật tòa nhà; + Từ tầng đến tầng diện tích kinh doanh thương mại,siêu thị, văn phòng cho thuê nhà trẻ, phòng sinh hoạt cộng đồng; + Tầng bố trí dịch vụ thương mại tiện ích tòa nhà; + Từ tầng đến tầng 32 bố trí loại hộ 1.4 Hình thức đầu tư a Nguồn vốn đầu tư b Phương thức đầu tư 1.5 Đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm của dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà 149 Trường Chinh Quận Thanh Xuân - Tp.Hà Nội có lợi với đường giao thông quan trọng qua Đặc biệt sau dự án mở rộng đường Trường Chinh phía ngã Tư Vọng hồn thành, trở thành vị trí giao thơng thuận tiện hướng Thủ Hà Nội Qua phân tích số cụ thể nhu cầu nhà Thành phố Hà Nội, việc đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà địa bàn cần thiết Mục tiêu cụ thể dự án đầu tư “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp nhà thương mại để bán cho đối tượng có nhu cầu Cơng trình xây dựng Ơ đất ký hiệu H2-3, nằm đầu tuyến đường Trường Chinh cơng trình hình thành sử dụng năm gần đây, tạo nên q̀n thể hài hòa, bên cạnh với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đầu tư xây dựng nên hấp dẫn với khách hàng có nhu cầu thực tương lai 10 Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” dung công việc quản lý sử dụng nhà chung cư) Nội dung cơng tác bảo trì nguồn vốn phục vụ bảo trì phần sở chung nhà chung cư thực theo quy định Thông tư số 08/2006/TT- BXD ngày 24 tháng 11 năm 2006 Bộ Xây dựng hướng dẫn cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng Hướng dẫn việc sử dụng trang thiết bị nhà chung cư tổ chức đào tạo, tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ quản lý sử dụng nhà chung cư cho thành viên Ban quản trị tở chức, cá nhân có liên quan b Tổ chức quản lý chung cư Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư đảm nhận việc quản lý cung cấp dịch vụ nhà chung cư thông qua hợp đồng ký với Ban quản trị; Trong trường hợp địa bàn chưa có doanh nghiệp quản lý nhà chung cư chủ đầu tư có trách nhiệm đảm nhận việc quản lý cung cấp dịch vụ nhà chung cư * Ban quản trị: Ban trị người đại diện cho chủ sử dụng nhà chung cư nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp chủ sử dụng nhà chung cư dó; Mỗi khu nhà đồng bộ, khép kín, có ranh giới riêng biệt; cụm nhà chung cư độc lập lập Ban quản trị; Thành viên Ban quản trị gồm đại biểu chủ sử dụng, chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý công an phường sở Mỗi Ban quản trị phải có 03 (ba) thành viên đại diện cho chủ sử dụng bầu theo nguyên tắc đa số Mỗi nhà chung cư khu nhà chung cư xây dựng trước cụm nhà chung cư phải có 01 (một) đại diện chủ sử dụng than gia Ban quản trị, Cơ quan công an phường sở tại; chủ đầu tư doanh nghiệp quản lý cử 01 (một) đại diện tham gia Ban quản trị Các thành viên Ban quản trị bầu trưởng Ban để điều hành hoạt động nhiệm kỳ giao Nhiệm kỳ ban quản trị tối đa 03 năm (36 tháng) Nhiệm vụ Ban quản trị; + Theo dõi, giám sát việc thực bảo hành, bảo trì nhà chung cư theo quy định; + Theo dõi nội quy sử dụng nhà chung cư phù hợp với tình hình, điều kiện cụ thể nhà chung cư quy định Quy chế để trình Hội nghị nhà chung cư xem xét, thông qua Phối hợp với doanh nghiệp quản lý nhà chung cư tổ chức họp thường kỳ đột xuất Hội nghị nhà chung cư: + Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị chủ sử dụng liên quan tới công tác quản lý sử dụng cung cấp dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với tở chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết; + Ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý nhà chung cư để thực việc quản lý cung cấp dịch vụ; giám sát hoạt động doanh nghiệp quản lý nhà chung cư theo nội dung hợp đồng ký: 99 Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” + Phối hợp với quan hành địa phương, tổ chức dân phố để thực tốt việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội nhà chung cư giao quản lý: + Thực công việc khác Hội nghị nhà chung cư giao Ban quản trị có quyền: + Lựa chọn doanh nghiệp quản lý nhà chung cư; ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý nhà chung cư; huỷ bỏ hợp đồng trường hợp doanh nghiệp khơng thực cam kết; + Các thành viên Ban quản trị hưởng phụ cấp trách nhiệm theo quy định Hội nghị nhà chung cư; + Ban quản trị có trách nhiệm theo dỏi, giám sát việc thu, chi tài phục vụ công tác quản lý sử dụng nhà chung cư; Hội nghị nhà chung cư + Hội nghị nhà chung cư phải có 70% đại diện chủ sử dụng nhà chung cư tham dự; đồng thời có tham gia đại diện chủ đầu tư (hoặc doanh nghiệp quản lý nhà chung cư) đại diện quyền, cơng an phường sở Hội nghị nhà chung cư tổ chức năm lần Trong trường hợp cần thiết Ban quản trị triệu tập hội nghị nhà chung cư đột xuất + Hội nghị nhà chung cư tổ chức nhằm: -Bầu mới, bổ sung, thay đổi thành viên Ban quản trị; -Thông qua nội dung sử dụng quy định liên quan tới nội dung công việc quản lý sử dụng nhà chung cư; -Kiểm điểm, đánh giá kết thực Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư; * Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư: Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư thành lập hoạt động theo quy định pháp luật; + Chủ đầu tư phép thành lập doanh nghiệp quản lý nhà chung cư để đảm nhận việc quản lý cung cấp dịch vụ nhà chung cư Quy định quy chế này; + Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư nhận hợp đồng quản lý sử dụng cung cấp hoạt động dịch vụ cho nhiều nhà chung cư nhiều địa bàn khác nhau; phối hợp với Ban quản trị việc xem xét, định dừng cung cấp hoạt động dịch vụ hộ khơng đóng góp khoản thu theo quy định cố ý vi phạm quy định quản lý sử dụng nhà chung cư; kết hợp với Ban quản trị để giải vấn đề phát sinh quản lý sử dụng cung cấp dịch vụ nhà chung cư (nếu có); + Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư thực nội dung công việc quản lý sử 100 Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” dụng nhà chung cư quy định mục Nội dung quản lý sử dụng nhà chung cư theo hợp đồng ký với Ban quản trị; + Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư sử dụng nguồn kinh phí người sử dụng nhà chung cư đóng góp theo quy định pháp luật tài chính; *Nội dung quản lý nhà chung cư: + Quản lý sử dụng; - Quản lý sử dụng, tu, bảo dưởng phần diện tích khơng gian thuộc sở hửu chung nhà chung cư (hành lang, cầu thang bộ, tường trần, mái nhà phần khác); - Quản lý, bảo quản tài liệu, hồ sơ nhà; - Kiểm tra, đơn đốc đối tượng có liên quan việc thực hiên nội quy, quy chế; - Các nội dung quản lý khác có liên quan; - Các cơng việc dịch vụ; - Bảo vệ an ninh, trật tự, giữ xe đạp, xe máy, ô tô, quét dọn vệ sinh công cộng, thu gom rác thải; - Vận hành hệ thống trang thiết bị sử dung chung (bơm nước, vận hành thang máy, máy phát điện thiết bị khác); - Chăm sóc vườn hoa, thảm cỏ xung quanh nhà chung cư (nếu có); Các dịch vụ khác có liên quan (nếu có); Kinh phí phụ vụ quản lý sử dụng nhà chung cư (trách nhiệm người trực tiếp sử dụng hộ); + Người trực tiếp sử dụng hộ (hoặc phần sở hửu riêng khác) có trách nhiệm đóng góp kinh phí phục vụ quản lý sử dung nhà chung cư khoản chi phí cần thiết để thực cơng tác quản lý khai thác, vận hành hệ thống trang thiết bị nhằm bảo đảm điều kiện an ninh, trật tự, vệ sinh sử dụng hiệu phần sở hửu chung nhà chung cư; + Người trực tiếp sử dụng hộ (hoặc phần sở hữu riêng khác) có trách nhiệm đóng góp kinh phí phục vụ quản lý sử dụng nhà chung cư khoản chi phí cần thiết để thực cơng tác quản lý khai thác, vận hành hệ thống trang thiết bị nhằm bảo đảm điều kiện an ninh, trật tự, sinh sử dụng hiệu phần sở hữu chung nhà chung cư; + Người trực tiếp sử dụng hộ (hoặc sở hữu riêng khác) nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí phục vụ quản lý sử dụng nhà chung cư đó; + Các khoản mà người trực tiếp sử dụng hộ phải trả cho công tác quản lý sử dụng công việc dịch vụ chung cư nêu Quy chế Ban quản trị phối hợp với doanh nghiệp quản lý nhà chung cư thống trình hội nghị nhà chung cư 101 Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” xem xét, chấp thuận; + Các khoản chi phí cho lệ phí an ninh, trật tự; chi phí giữ xe đạpm xe máy, xe tơ, phí vệ sinh Quy chế thực theo Quy định Nghị định cử Chính phủ số 57/2002/NĐ-CP ngày 03 tháng 06 năm 2002 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh phí lệ phí (mức thu lệ phí Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định); + Người trực tiếp sử dụng hộ (hoặc phần sử hữu riêng khác) phải có trách nhiệm trả loại phí dịch vụ khơng thường xun như: chi phí sử dụng điện thoại công cộng, thuê giữ tài sản chi phí khác (nếu có) bên cung cấp dịch vụ bên sử dụng dịch vụ tự thỏa thuận; + Người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm nộp theo định kỳ hàng tháng khoản kinh phí quy định Quy chế cho doanh nghiệp quản lý nhà chung cư * Giải tranh chấp: + Các tranh chấp liên quan đến quyền sỏ hữu nhà chung cư tòa án giải quyết; + Các tranh chấp quyền sử dụng nhà chung cư giải sở hòa giải (các hộ tự hòa giải Ban quản trị, UBND phường sở tở chức hòa giải) Nếu khơng hòa giảu chuyển tòa án giải quyết; + Các tranh chấp hợp đồng kinh tế trình thực quản lý sử dụng, vận hành, khai thác, cải tạo, sửa chữa nhà chung cư giải sở hòa giải Nếu khơng hòa giải Ban quản trị có trách nhiệm xem xét giải theo thẩm quyền quy định Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư báo cáo quan quyền sở xem xét giải quyết; + Các tranh chấp hợp đồng kinh tế trình thực quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư xử lý theo quy định pháp luật hợp đồng kinh tế; + Người vi phạm quy định quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo mức độ bị xử phạt hành truy tố trách nhiệm hình theo quy định pháp luật; + Người có hành vi bao che tao điều kiện cho người khác vi phạm quy định quản lý sử dụng nhà chung cư trái với quy định Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo mức độ bị xử lý kỷ luật truy cứu trách nhiệm hình theo quy định pháp luật, trường hợp gây thiệt hại vật chất phải bồi thường 5.1.3 Sử dụng lao động Việc đầu tư xây dựng cơng trình tạo công ăn việc làm cho tầng lớp công nhân lao động trình thực đầu tư, tạo sản phẩm xã hội nhà giai đoạn sau đầu tư 5.2 Dự kiến tiến độ thực dự án 102 Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” Triển khai dự án sở phân chia thành giai đoạn đầu tư theo tiến độ quy định Công việc thực giai đoạn đầu tư quy định Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 Chính Phủ + Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Từ quý III/2017 đến Quý I/2018 + Giai đoạn thực đầu tư: Từ Quý I/2018 đến Quý I/2020 + Giai đoạn kết thúc đầu tư, đưa dự án vào khai thác, sử dụng: Từ quý I/2020 Tiến độ dự án: TT Nội dung công việc Giai đoạn xin đầu tư ( xin Giấy chứng nhận đầu tư, đền bù GPMB xin giao đất, xin thỏa thuận chuyên ngành…) phê duyệt tổng mặt bằng, phương án kiến trúc Giai đoạn chuẩn bị đầu tư (lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình Hồ sơ thiết kế sở & phê duyệt - Xin phép xây dựng) Giai đoạn chuẩn bị thực đầu tư (lập Hồ sơ thiết kế kỹ thuật, vẽ thi cơng lập tởng dự tốn phê duyệt) Giai đoạn thực đầu tư (Đấu thầu, khởi công xây dựng cơng trình) Kết thúc dự án, đưa vào khai thác, sử dụng Thời gian thực Quý IV/2017 Quý IV /2017 Quý IV /2017 Quý I/2018 đến Quý I/2020 Từ Quý II/2020 - Thời gian thi công xây dựng: Từ quý I/2018 đến hết quý I/2020; - Thời gian sử dụng khai thác dự kiến: Từ quý II/2020 5.3 Phân chia gói thầu của dự án Với quy mô dự án yêu cầu tiến độ lực tài Chủ đầu tư, dự án dự kiến phân chia thành gói thầu sau theo quy định hành, Gói thầu Chủ đầu tư lựa chọn tở chức đấu thầu - 01 Gói thầu tư vấn thiết kế; - 01 Gói thầu thẩm định thiết kế giai đoạn thiết kế sở thiết kế vẽ thi cơng; - 01 Gói thầu thí nghiệm cọc thi cơng cọc đại trà, thi cơng phần ngầm; - 01 Gói thầu thi cơng phần thân; - 01 Gói thầu cung cấp lắp đặt thiết bị 103 Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” CHƯƠNG VI TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN Cơ sở tính tốn tởng mức đầu tư - Khối lượng tính tốn vẽ thiết kế sở; - Căn suất vốn đầu tư ban hành kèm Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 công bố suất đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tởng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2016; - Căn định số 5481/QĐ-UBND ngày 24/11/2011 ủy ban nhân dân thành phố Hà nội việc công bố đơn giá xây dựng cơng trình Thành phố Hà Nội – Phần xây dựng - Căn định số 5479/QĐ-UBND ngày 24/11/2011 ủy ban nhân dân thành phố Hà nội việc cơng bố đơn giá xây dựng cơng trình Thành phố Hà Nội – Phần lắp đặt - Căn định số 5478/QĐ-UBND ngày 24/11/2011 ủy ban nhân dân thành phố Hà nội việc công bố đơn giá xây dựng cơng trình Thành phố Hà Nội – Phần khảo sát xây dựng - Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/03/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; - Thơng tư 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 Bộ xây dựng việc hướng dẫn xác định quản lý chi phí đầu tư xây dựng - Quyết định số 688/QĐ-UBND ngày 09/02/2017 ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội việc cụng bố giá nhân công thị trường lĩnh vực Xây dựng địa bàn Thành phố Hà Nội - Thông tư số 209/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 Bộ tài việc hướng dẫn chế độ thu, nộp sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư - Thơng tư số 210/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 Bộ tài quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dự tốn xây dựng - Thơng tư số 09/2016/TT-BTC ngày 18/01/2016 Bộ tài việc quy định tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn Nhà nước - Thuế giá trị gia tăng theo Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều luật thuế giá trị gia tăng hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 28/12/2008 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật thuế giá trị gia tăng - Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn chi phí quản lý dự án chi phí tư vấn đầu tư 104 Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” - Công bố giá số 02/2017/CBGVL-LS Liên Sở Xây dựng - Tài điều chỉnh giá vật liệu xây dựng Nguồn vốn của dự án - Vốn tự có chủ đầu tư góp cho dự án: 144.637.000.000 đồng khoảng 20% tổng mức đầu tư - Vốn vay huy động hợp pháp khác: 578.548.000.000 đồng chiếm khoảng 80% tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư dự án tính tốn gồm khoản mục theo quy định Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình Tổng mức đầu tư gồm có: a Chi phí xây dựng + Chi phí xây dựng nhà cao tầng + Chi phí xây dựng hệ thống hạ tầng, sân vườn nhà; b Chi phí thiết bị + Gồm thiết bị điện; + Thiết bị cấp, thoát nước; + Thang máy, máy phát điện, trạm biến áp, máy bơm thiết bị xây dựng cần thiết để vận hành cơng trình + Thiết bị đỗ xe tầng hầm c Chi phí tiền đất + Chi phí chuyển đởi mục đích sử dụng đất tính theo quy định thành phố Hà nội cho khu vực dự án + Chi phí chuyển quyền sử dụng đất chưa tính tởng mức đầu tư Chi phí chuyển quyền sử dụng đất định giá giá trị sàn xây dựng chuyển giao cho PEC sử dụng nên tính phân bở sau d Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng chi phí khác - Các khoản mục chi phí được tính theo quy định hành: Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn chi phí quản lý dự án chi phí tư vấn đầu tư e Chi phí dự phòng + Dự phòng phát sinh khối lượng: 105 Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” Theo Thông tư hướng dẫn Bộ XD việc lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng (Thơng tư số 06/2016/TT-BXD) dự phòng phí Tởng mức đầu tư tính theo tỷ lệ % mức độ phù hợp f Tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư dự án: 723.185.000.000 VNĐ Trong đó: Tiền chuyển đởi mục đích sử dụng đất (chưa gồm tiền chuyển quyền sử dụng đất) Chi phí xây dựng 59.312.400.000 448.874.367.658 Chi phí thiết bị 76.291.930.000 Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn 24.019.815.263 Chi phí khác (bao gồm lãi vay thời gian xây dựng 29,854 tỷ) 72.049.484.608 Chi phí dự phòng (dự phòng khối lượng dự phòng trượt giá) 34.938.344.759 Tởng cộng - 7.698.412.757 723.185.000.000 Phân tích hiệu kinh tế tài Dự án xây dựng gồm hộ chung cư, diện tích làm văn phòng, dịch vụ thương mại, nhà trẻ, việc sử dụng sau đầu tư dự kiến sau:  Một phần diện tích văn phòng thương mại chuyển giao cho Công ty PEC sử dụng khai thác, tương ứng với giá trị chuyển quyền sử dụng đất  Các hộ chung cư bán theo giá thị trường Phòng sinh hoạt cộng đồng, phần diện tích tầng hầm theo quy định chuyển giao quyền sử dụng sở hữu cho hộ dân mua hộ theo quy định chung  Đối với diện tích tầng văn phòng tầng 5, Chủ đầu tư khai thác vận hành - Do mục đích sử dụng hạng mục khác nên tởng chi phí đầu tư xây dựng hạng mục xác định nguyên tắc phân bổ tởng mức đầu tư theo diện tích, chi phí xây dựng bao gồm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác, dự phòng phí, lãi vay Phân tích hiệu dự án gồm hiệu của dự án gồm nội dung: - Hiệu việc kinh doanh bán hộ chung cư 106 Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” - Hiệu kinh doanh diện tích văn phòng thương mại Để tính tốn phần kinh doanh diện tích văn phòng thương mại, cần tính vòng đời dự án nhiều năm, để đơn giản việc tính tốn, tính phương án bán diện tích văn phòng thương mại Xác định giá bán hòa vốn - Xác định giá bán hòa vốn theo cơng thức sau: Ghv = Ci S SDi [đồng] Trong đó: Ghv : Giá bán hòa vốn Ci : Tồn chi phí đầu tư xây dựng S sdi : Diện tích sàn hữu dụng bán STT Nội dung Giá trị Đơn vị Tởng chi phí đầu tư (gồm chi phí chuyển đởi mục đích sử dụng đất, chi phí chuyển quyền sử dụng đất) - chưa VAT) Diện tích hữu ích Giá bán hòa vốn (chưa VAT) (mục 1/mucj2) 28.437.891 đ/m2 Giá bán dự kiến (chưa VAT) 29.282.000 đ/m2 Giá bán dự kiến có VAT 10% 32.210.000 đ/m2 741.543.605.538 đồng 26.076 m2 - Trên sở giá bán hòa vốn tham khảo giá bán số dự án khu vực, dự án dự kiến bán giá khoảng 31 triệu/m2 đến 33triệu//m2 (đã có VAT) mức giá có sức cạnh tranh thị trường dự án có vị trí quy mơ tương tự dự án - Với giá bán dự kiến vậy, dự kiến doanh thu sau: DIỆN TÍCH STT NỘI DUNG (m2) Đơn giá bán (đ/m2) - chưa VAT Giá bán (VAT) - Chưa VAT SỐ CĂN Doanh thu bán hàng (chưa VAT) 107 Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” I Chung cư Căn hộ loại A1 Căn hộ loại A2 Căn hộ loại A3 Căn hộ loại A4 Căn hộ loai B Căn hộ loai C1 Căn hộ loai C2 Căn hộ loai C3 Căn hộ loại C4 Văn phòng, thương mại Dịch vụ, văn phòng, nhà trẻ (tầng 1) Nhà trẻ, SH CĐ,Văn phòng (tầng 2) Văn phòng (tầng 3) Văn phòng (tầng 4) Văn phòng (tầng 5) II Bể bơi, GYM, ĐH, KT (tầng 6) 29.282.000 29.282.000 29.282.000 29.282.000 29.282.000 29.282.000 29.282.000 29.282.000 29.282.000 3.036.543.400 2.614.882.600 2.386.483.000 2.518.252.000 2.231.288.400 1.876.976.200 1.797.914.800 1.803.771.200 2.125.873.200 26 26 26 26 52 52 26 26 26 134.101.018.480 360,00 29.282.000 10.541.520.000 10.541.520.000 350,60 29.282.000 10.266.269.200 10.266.269.200 917,10 29.282.000 26.854.522.200 26.854.522.200 917,10 29.282.000 26.854.522.200 26.854.522.200 917,10 29.282.000 26.854.522.200 26.854.522.200 859,80 38.066.600 32.729.662.680 32.729.662.680 Tổng cộng doanh thu VAT III IV Giá trị bán hàng ( có VAT) V - 103,70 89,30 81,50 86,00 76,20 64,10 61,40 61,60 72,60 637.006.484.400 78.950.128.400 67.986.947.600 62.048.558.000 65.474.552.000 116.026.996.800 97.602.762.400 46.745.784.800 46.898.051.200 55.272.703.200 771.107.502.880 77.110.750.288 848.218.253.168 Kế hoạch bán hàng: + Xong móng, mở bán đợt vào quý 2/2018, bán 30% số (88 căn) + Đợt mở bán vào quý 4/2018, bán 25% số (75 căn) + Đợt 3: mở bán vào quý 2/2019, bán 25% số (75 căn) + Đợt 4: mở bán vào quý 4/2019, bán 20% số (48 căn) - Kế hoạch thu tiền:  Đợt 1: Xong móng, ký hợp đồng thu 20% giá trị hợp đồng  Đợt 2: Khi xong sàn tầng 15, thu 25% giá trị (tổng 45%) 108 Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” • -  Đợt 3: Khi đổ mái xong mái thu 25% (tổng 70%)  Đợt 4: Khi bàn giao thu 25% (tổng 95%)  Đợt 5: Khi bàn giao hồ sơ thu 5% (tởng 100%) Tính tốn hiệu kinh tế tài Xác định tuổi thọ (hay thời gian vận hành) dự án  Thời gian chuẩn bị dự án thời gian xây dựng năm 2017,2018,2019 đến quý 1/2010: Dự án vào vận hành từ q 2/2020  Xác định thời gian tính tốn hiệu dự án từ năm 2017 đến năm 2020 năm - Xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận (WACC) có tính đến tỷ trọng vốn Căn xác định:  Lãi suất tối thiểu chấp nhận có tính đến tỷ trọng vốn Nguồn vốn có nguồn là: vốn tự có vốn huy động từ khách hàng tính với lãi suất lãi suất tiền gửi ngân hàng, vốn vay tính với lãi suất lãi suất vay vốn ngân hàng Tính r theo công thức sau: m r = ∑ ri * k i + ∆r [%] i =1 Trong đó: ri: giá trị sử dụng vốn nguồn vốn thứ i [%]; ki: tỷ trọng nguồn vốn thứ i tổng số vốn dự án; ∆ r: tỷ lệ % phụ thêm để đề phòng rủi ro trượt giá, lạm phát  Lãi suất tối thiểu chấp nhận tính theo giá trị bình qn gia quyền lãi suất sử dụng vốn vay, vốn tự có vốn huy động trước từ khách hàng, cộng với tỷ lệ lạm phát dự kiến  Kết tính tốn thể bảng sau: STT Nguồn vốn Tỷ trọng vốn Tỷ lệ lãi Kết suất Đơn vị Vốn tự có 20% 6,5% 1,30% %/năm Vốn huy động 40% 6,5% 2,60% %/năm Vốn vay 40% 9,5% 3,80% %/năm Tỷ lệ lạm phát 1,30% %/năm 109 Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” Tổng cộng  Trong dự án lãi suất tối thiểu chấp nhận được: r = 9,0% • Đánh giá hiệu tài - Chỉ tiêu giá trị ròng (NPV)  9,00% %/năm Cơng thức tính tốn: n NPV = ∑ t =1 Bt − C t (1 + r ) t Trong đó: Bt: Thu nhập dự án thời điểm t Ct: Chi phí dự án thời điểm năm t r: lãi suất tối thiểu chấp nhận n: thời gian tính tốn vòng đời kinh tế dự án Căn xác định:  Dòng tiền hiệu số thu chi dự án thời gian hoạt động: • Dòng tiền thu gồm: Doanh thu từ bán hộ theo đợt mở bán đợt thu tiền, để đơn giản tính tốn, tính theo phương án bán diện tích văn phòng, thương mại giá giá hộ chung cư • Dòng tiền chi gồm: Chi phí đầu tư ban đầu khơng bao gồm thuế GTGT; chi phí hoạt động năm phân tích khơng bao gồm thuế GTGT; thuế thu nhập doanh nghiệp  Thời gian tính tốn: n = năm  Thời điểm chọn để bắt đầu phân tích dự án: năm dự án bắt đầu vào thực NPV = 9,31 tỷ đồng > -> Dự án đáng giá - Chỉ tiêu suất thu lợi nội (IRR) - Công thức tính tốn: IRR = r1 + - (r2 - r1) * NPV1 ( NPV1 + [ NPV2]) Kết tính tốn suất thu lợi nội tại: IRR = 15,75% > r = 9,0% -> Dự án đáng giá 110 Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” • Tởng hợp doanh thu, chi phí, hiệu dự án sau: STT NỘI DUNG SỐ TIỀN Doanh thu bán chung cư 637.006.484.400 Doanh thu bán quy đởi bán diện tích văn phòng, thương mại 134.101.018.480 Tởng doanh thu 771.107.502.880 Tởng chi phí 741.543.605.538 Chi phí tiền chuyển đởi mục đích sử dụng đất 59.312.400.000 Chi phí tiền mua đất 75.952.810.953 Chi phí xây dựng 10 Chi phí thiết bị 69.356.300.000 Chi phí quản lý dự án 6.998.557.052 Chi phí tư vấn xây dựng 21.836.195.694 11 Chi phí khác (gồm lãi vay) 68.257.603.278 10 Chi phí dự phòng 31.762.131.599 11 Thu nhập trước thuế (mục 3- mục 4) (Lợi nhuận) 12 Thuế thu nhập doanh nghiệp (22%) 6.504.057.415 13 Thu nhập sau thuế (Lợi nhuận ròng) 23.059.839.927 14 Tỷ suất lợi nhuận /Chi phí (mục 11/mục 4) • 408.067.606.962 29.563.897.342 3,99% Kết của dự án - Về phía chủ đầu tư: Lợi nhuận ròng đạt từ dự án là: 23 tỷ đồng - Về phía nhà nước: Đóng góp nộp ngân sách nhà nước thơng qua khoản thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng 26 tỷ 111 Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” - Chi tiết tính tốn đề nghị xem phần phụ lục phân tích hiệu dự án gồm phần sau:  Bảng 1: Bảng tổng mức đầu tư  Bảng : Bảng tính tiền nộp chuyển đởi mục đích sử dụng đất  Bảng : Bảng phân bổ giá trị xây dựng tính tiền chuyển quyền sử dụng đất  Bảng 4: Tởng chi phí đầu tư (có bổ sung tiền chuyển quyền sử dụng đất)  Bảng 5: Bảng tính lãi vay thời gian xây dựng  Bảng 6: Bảng tính giá bán hòa vốn giá bán dự kiến  Bảng 7: Bảng tính lãi suất chiết khấu (lãi suất tối thiểu chấp nhận được) có tính đến tỷ trọng vốn (WACC)  Bảng 8: Tổng hợp tiêu kinh tế kỹ thuật  Bảng 10 Tiến độ bán hàng  Bảng 11 Doanh thu theo đợt bán hàng  Bảng 12 Tiến độ thu tiền  Bảng 13: Dòng tiền dự án kế hoạch tài  Bảng 14: Bảng tính tiêu kinh tế NPV, IRR dự án (chợ dân sinh, biệt thự, liền kề)  Bảng 15: Bảng tính doanh thu, chi phí hiệu dự án 112 Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở” CHƯƠNG VII HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN * Hiệu xã hội: - Đóng góp cho quỹ nhà thành phố 286 hộ diện tích tiện ích khu dân cư phục vụ nhu cầu dân cư quanh khu vực - Góp phần tăng quỹ nhà cho xã hội - Tạo việc làm cho người lao động - Tạo cảnh quan kiến trúc môi trường thị - Góp phần đẩy nhanh tiến độ thực dự án quy hoạch CHƯƠNG VIII KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Đầu tư xây dựng Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà quận Thanh Xuân Số 149 Trường Chinh - Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội cần thiết, phù hợp với quy hoạch chủ trương phát triển kinh tế xã hội theo chế thị trường - Cơng trình xây dựng có thẩm mỹ cao, hình khối kiến trúc đẹp hài hòa với quàn thể kiến trúc khu vực, tác phẩm kiến trúc tô điểm thêm cho cảnh quan đô thị - Quy hoạch tổng mặt hợp lý, dây chuyền công sử dụng đáp ứng yêu cầu chủ đầu tư đặc thù ngành nghề kinh doanh - Lựa chọn giải pháp xử lý móng kết cấu chịu lực đảm bảo cơng trình vững chãi bền vững lâu dài - Các tiêu kinh tế kỹ thuật phù hợp với thỏa thuận kiến trúc quy hoạch Sở quy hoạch kiến trúc Hà Nội - Dự án lập có tính khả thi đủ yếu tố để xem xét định đầu tư Kiến nghị - Kính đề nghị Sở kế hoạch đầu tư UBND thành phố Hà Nội xem xét, phê duyệt sớm để dự án đầu tư có sở triển khai thực bước công việc 113 Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ... đầu tư xây dựng cơng trình Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC LẬP PHƯƠNG * BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: TÒA NHÀ HỖN HỢP... CƠ SỞ XÂY DỰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại. .. án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở 2.3 Địa chất- Thủy văn Địa tầng Tổng hợp