DỰ án tòa NHÀ hỗn hợp văn PHÒNG, DỊCH vụ THƯƠNG mại và NHÀ ở CAO TẦNG VP6

Đến năm 2020, Thành phố Hà Nội cần phải có đến 450.000 căn hộ mới đáp ứng được nhu cầu của người dân  Do mật độ dân số cao và quỹ đất hạn chế cho việc phát triển các dự án ở trung tâm t

DỰ ÁN TÒA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÒNG, DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI VÀ NHÀ Ở

CAO TẦNG VP6

1 Chủ đầu tư: Công ty cổ phần COMA 18

- Tên doanh nghiệp: Công ty Cổ phần COMA 18

- Trụ sở chính: Km số 10 đường Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội

- Điện thoại: 04.33544667

- Là một doanh nghiệp cổ phần hoạch toán độc lập trực thuộc Tổng Công ty Cơ khí Xây dựng (COMA) – Bộ Xây dựng và được chuyển thành Công ty Cổ phần Cơ khí Xây dựng số 18 theo Quyết định số 2102/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng Ngày 23/12/2010, Công ty chính thức đổi tên thành Công ty Cổ phần COMA 18

2. Địa điểm xây dựng: Khu bán đảo Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng

Mai, Hà Nội

3 Quy mô dự án Xây dựng hạ tầng ngoài nhà cho khu đất có diện tích

2.637,4 m2 Xây dựng khối công trình cao 25 tầng nổi và 3 tầng hầm với tổng diện tích sàn xây dựng là 31.344 m2

4 Tổng mức đầu tư: 458.466.137.000 (Bằng chữ: Bốn trăm năm mươi tám tỷ,

bốn trăm sáu mươi sáu triệu, một trăm ba mươi bảy nghìn đồng)

5 Nguồn vốn đầu tư: Nguồn vốn tự có, vốn huy động hợp pháp của chủ đầu tư

và vốn vay

6 Hình thức quản lý Dự án: Chủ đầu tư thực hiện Dự án

7 Thời gian hoàn thành: Quý 1 năm 2014

II. THÔNG TIN CHI TIẾT VỀ DỰ ÁN

1 Mục đích dự án:

 Dự án được xây dựng nhằm góp phần áp ứng nhu cầu về nhà ở hiện đang rất cao, cụ thể như sau:

 Theo kết quả của cuộc Tổng điều tra dân số và nhà ở 1/4/2009, mỗi năm dân số Việt Nam tăng trên 1 triệu người, trong khi diện tích nhà ở bình quân của một người là 18,6m2 Để diện tích bình quân không giảm, mỗi năm phải có thêm khoảng 19 triệu mét vuông nhà ở

 Nhu cầu về nhà ở của người dân hiện còn rất lớn Bình quân diện tích nhà ở trên đầu người ở Việt Nam mới đạt trên 13 m2 Mục tiêu là đến năm 2015 theo Quyết định của Thủ tướng phải đạt 15 m2/đầu người và đạt 20 m2/đầu người vào năm 2020

 Việt Nam hiện có trên 1 tỷ m2 nhà ở, đến năm 2020 Việt Nam cần có tổng diện tích nhà ở trên 2 tỷ m2 Tức là trong 10 năm tới chúng ta phải xây dựng khoảng 1 tỷ m2 nhà ở Trung bình phải xây 100 triệu m2 nhà ở/năm

 Dự kiến đến năm 2012 thủ đô Hà Nội có khoảng 60.000 căn hộ sẽ được hoàn thành, nhưng theo số liệu thống kê, Thành phố Hà Nội đang cần hơn 110.000 căn hộ trong giai đoạn này Đến năm 2020, Thành phố Hà Nội cần phải có đến 450.000 căn hộ mới đáp ứng được nhu cầu của người dân

 Do mật độ dân số cao và quỹ đất hạn chế cho việc phát triển các dự án ở trung tâm thành phố, nên nhu cầu căn hộ có xu hướng chuyển sang các quận huyện bên ngoài

có cơ sở hạ tầng phát triển tốt như Hoàng Mai, Từ Liêm, Cầu Giấy và Tây Hồ

 Đáp ứng nhu cầu quy hoạch chung xây dựng TP Hà Nội

 Tạo cảnh quan đóng góp vào kiến trúc khu vực bán đảo Linh Đàm phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội

 Sử dụng, khai thác quỹ đất có hiệu quả

 Đóng góp một phần vào quỹ nhà ở, văn phòng và trung tâm thương mại của Thành phố

 Giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân trên địa bàn thành phố Hà Nội

 Nâng cao vị thế, thương hiệu của công ty cổ phần COMA 18 trong lĩnh vực đầu tư bất động sản

2 Phạm vi nghiên cứu

 Đầu tư xây dựng mới và lắp đặt thiết bị đồng bộ hạng mục công trình một khối nhà cao 25 tầng nổi và 3 tầng hầm

 Đấu nối kỹ thuật của toà nhà vào hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện có xung quanh công trình

 Dự án được xây dựng trong diện tích 2.637,4 m2, trong đó diện tích xây dựng công trình chiến gần ½ tổng diện tích với 1.170 m2 được thừa hưởng vị trí đắc địa của khu

đô thị mới Linh Đàm, nằm ở phía Nam, cách trung tâm thủ đô 15km với 74ha hồ điều hòa, có tỷ lệ cây xanh, mặt nước đạt bình quân 13m2 mỗi người, khu đô thị có

hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ Chi tiết phạm vi xây dựng được trình bày trong bảng dưới đây:

4 Tầng cao công trình

07 tầng đế, 03 tầng hầm và 02 tầng kỹ thuật

3 Sản phẩm và dịch vụ được cung cấp:

Dự án VP6 Linh Đàm cao 25 tầng nổi và 3 tầng hầm

nằm ở vị trí đắc địa tại Khu đô thị Bán đảo Linh Đàm,

bao gồm các chức năng dịch vụ thương mại, cho thuê

văn phòng và căn hộ chung cư, trong đó:

 Khối đế cao 7 tầng từ tầng 1 đến tầng 5 là diện tích công cộng và dịch vụ

thương mại

 Tầng 6 đến tầng 9 là khu văn phòng cho thuê

 Tầng 10 -25 là diện tích căn hộ chung cư, bao gồm 138 căn hộ tiện nghi cao

cấp được thiết kế với các loại diện tích từ 83,62 m2 đến 194,56 m2 Mỗi sàn có

6-9 căn hộ với hệ thống 3 thang máy tốc độ cao, nội thất cao cấp

 Tầng hầm có diện tích sàn xây dựng 4.941 m2

4 Thời gian và chi phí dự tính

 Chi phí dự tính:

Dự án có tổng chi phí là 405,085.27 triệu đồng (chưa bao gồm thuế VAT) và 437,485.93

triệu đồng (đã bao gồm thuế VAT), trong đó bao gồm dự tính cho dự án bao gồm: (1) chi

phí xây dựng; (2) chi phí thiết bị; (3) chi phí BQLDA & chi phí khác; (4) chi phí dự phòng;

(5) lãi vay vốn trong xây dựng Chi tiết các khoảng chi phí được trình bày trong bảng dưới

đây:

Bảng: Tổng Chi phí Dự án

Trước VAT Sau VAT

1 Chi phí xây dựng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 246,450.2 2 27 1,095.24

VĐT

53,099.4

7

58,409.42

3 Chi phí BQLDA & khác VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 65,764.1 3 68,209.82

4 Chi phí dự phòng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 39,771.4 5 39,771.45

5 Lãi vay vốn trong xây dựng VNĐ Theo bảng lãi vay 20,980.2 1 20,980.21

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

VNĐ

Không bao gồm lãi vay

XD

405,085.2

7

43 7,485.93 Bao gồm lãi vay XD 426,065.4 7 45 8,466.14

 Thời gian thực hiện dự án: Dự án có thời gian chuẩn bị đầu tư và xây dựng công

trình từ tháng 7 năm 2011 – tháng 6 năm 2014 (thời gian: 35 tháng)

III CẤU TRÚC PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC

Hoạt động đầu tư xây dựng dự án nhà cao tầng bao gồm rất nhiều công việc chi tiết, tuy nhiên bài biết chỉ tóm lược hai (02) giai đoạn chính bao gồm: (1) giai đoạn chuẩn bị, và; (2): giai đoạn thực hiện đầu tư

Giai đoạn 1: Công tác chuẩn bị

- Bước 1: Lập, trình duyệt hồ sơ xin phê duyệt tổng

- Bước 2: Lập dự án đầu tư xây dựng công trình: bao

- Bước 5: Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình Cuối tháng 10/2011

Giai đoạn 2 : Thực hiện đầu tư

- Bước 6: Lập hồ sơ thiết kế BVTC và tổng dự toán

công trình

Hết tháng 11/2011

- Bước 7: Thẩm tra thiết kế BVTC và tổng dự toán Đến 15/12/2011

- Bước 8: Phê duyệt thiết kế BVTC và tổng dự toán Cuối Tháng 12/2011

Cấu trúc phân công công việc theo bảng WBS được trình bày như sau:

Các chỉ tiêu tài chính của dự án được trình bày trong bảng “phân tích tài chính của dự án”

Dự án VP6

Lập, trình duyệt hồ sơ xin phê duyệt

tổng mặt bằng và phương án kiến trúc

sơ bộ.

Lập dự án đầu tư xây dựng công

trình: bao gồm TKCS và thuyết minh

dự án

Thẩm định thiết kế cơ sở

Thẩm định dự án đầu tư

Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng

công trình

Lập hồ sơ thiết kế BVTC và tổng dự toán công trình

Thẩm tra thiết kế BVTC và tổng dự toán

Phê duyệt thiết kế BVTC và tổng dự

toán

Khởi công xây dựng công trình

Xây dựng công trình

Thời gian thu hồi vốn Năm Năm thứ 8

Với tỷ số chiết khấu =

20,0%

chính

Các chỉ tiêu Đơn vị tính Giá trị Ghi chú

NPV triệu đồng 35.907>0

Thời gian thu hồi vốn: Năm thứ 8

Với tỷ số chiết khấu = 20,0%

Đánh giá về mặt tài chính: Dự án có tính khả thi về mặt tài chính.

V. THỜI GIAN BIỂU, NGUỒN NHÂN LỰC VÀ NGÂN SÁCH

1 Thời gian Biểu

Lịch trình trình của dự án: Do khuôn khổ hạn chế của bài viết nên chúng tôi chỉ đưa ra lịch trình mang tính đầu mục tổng thể mà không đi sâu chi tiết

A Xây dựng đội ngũ dự án:

- Bộ phận kĩ thuật dự án

- Bộ phận quản lý chuỗi cung ứng (Procurement)

B Lịch trình thi công

 Thi công móng tầng hầm

- 1.2 Thi công tầng trệt

 Đổ khung bê tông trệt

 Xây thô trệt

- 1.3 Thi công tầng 1

 Đổ khung bê tong tầng 1

 Xây thô tầng 1

- 1.4 Thi công tầng 2

 Đổ khung bê tong tầng 2

 Xây thô tầng 2

- 1.5 Thi công tầng 3

 Đổ khung bê tong tầng 3

 Xây thô tầng 3

Cho đến

- 1.27 Thi công tầng 25

 Đổ khung bê tong tầng25

 Xây thô tầng 25

C Lắp đặt thiết bị:

- 2.1 Lắp đặt hệ thống điện

- 2.2 lắp đặt hệ thống cấp nước

- 2.3 lắp đặt hệ thống thoát nước

- 2.4 Lắp đặt thiết bị vệ sinh

- 2.6 Lắp đặt máy móc trong nhà

D Hoàn thiện công trình

- 3.3 Gắn cửa

E Bàn giao công trình

- 4.2 Thực hiện bàn giao

F Kết thúc dự án:

- 5.1 Xác định công trình được làm theo đúng các yêu cầu

 5.1.1 Kiểm tra thực tế công trình

 5.1.2 Kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án

 5.1.3 Kiểm tra hồ sơ chất lượng công trình

- 5.2 Thanh lý các hợp đồng mua sắm và đấu thầu

 5.2.1 Quyết toán các hợp đồng

 5.2.2 Kí biên bản thanh lý các hợp đồng

- 5.3 Báo cáo tổng thể hoàn thành dự án

- 5.4 Chấp thuận của chủ đầu tư

 5.4.1 Tổ chức hội đồng nghiệm thu

 5.4.2 Kí biên bản nghiệm thu

- 5.5 Bàn giao công trình

 Bàn giao sản phẩm

 Bàn giao các hồ sơ công trình

 Kí biên bản bàn giao

- 5.6 Họp tổng thể đúc rút các bài học kinh nghiệm

- 5.7 Giải tán dự án

 Gải tán thiết bị thi công

 Tổ chức tiệc chia tay

 Gải tán nhân sự

2 Chuẩn bị nguồn lực:

Các bộ phận chuyên môn của ban dự án căn cứ vào qui mô dự án, tổng mức đầu tư, và tiến

độ dự án để lập kế hoạch:

 Nhân sự: Phù hợp về năng lực chuyên môn, đủ về số lượng và chất lượng

 Nguyên vật liệu: Xây dựng và tiến hành kí kết các hợp đồng với các nhà cung cấp tạo được chuỗi cung ứng đảm bảo an toàn về chất lượng cũng như số lượng vật tư cần có phục vụ cho dự án, lưu ý có phương án dự phòng cho các tình hống biến động xấu của thị trường

 Trang thiết bị và máy thi công đảm bảo đúng, đủ chất lượng nhằm hoạt động tốt phục vụ cho công tác thi công

 Tài chính : Bố trí ngồn vốn đảm bảo nguồn tài chính luôn đáp ứng yêu cầu của dự án

3 Ngân sách:

- Vốn đầu tư cố định.

*) Tổng vốn đầu tư của dự án (bao gồm cả lãi vay trong thời gian xây dựng) là: 458.465 triệu đồng

*) Các điều kiện tín dụng được đưa vào phân tích tính toán kinh tế cho dự án như sau:

+ Vốn tự có của Chủ đầu tư: 15,02%

+ Vốn huy động của khách hàng (bán căn hộ chung cư): 63,76%

+ Vốn vay của các ngân hàng thương mại là: 21,22%, lãi suất vay dự kiến là

20%/năm

Chi tiết cơ cấu vốn được trình bày dưới đây:

Dự án bao gồm những chi phí sau:

 Chi phí trực tiếp

 Chi phí gián tiếp

 Xác định thời gian phát sinh chi phí

 Chuẩn bị chi tiết về ngân sách cho từng phần trên

ĐV: triệu đồng

STT KHOẢN MỤC CHI PHÍ GIÁ TRỊ THỜI GIAN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Tổng chi phí đến năm

0 Năm

>7/2011 2012 2013 >6/2014

Chi phí xây dựng

246,450 86,257.58 123,225.11 36,967.53 246,450.22 Chi phí thiết bị

Chi phí BQLDA &

khác

65,764 6,576.41 19,729.24 19,729.24 19,729.24 65,764.13 Chi phí dự phòng

II

Khả năng huy

II.2

Vốn đi vay ngân

II.3

Vốn huy động từ

Cân đối (II)-(I)

>=0

III

Nợ và lãi vay trong

thời gian XD

III.1

Nợ gốc vay cho đầu

III.2

Trả lãi vay vốn (tự

Tổng đến đầu kỳ 27,650.53 75,817.29 94,269.87

Phát sinh trong

Trả lãi vay kì

Còn lại ở cuối kỳ 30,415.58 81,369.05 95,851.39

Tổng nợ và lãi vay

 Chi phí của dự án bao gồm:

 Chi phí quản lý vận hành tòa nhà: (Bao gồm chi lương, chi phí bảo hiểm hàng

năm, chi phí điện nước ): Dự kiến khoảng 42.000đ (2USD)/m2/năm

 Chi phi khấu hao TSCD

- Giá trị của tài sản tính khấu hao bao gồm toàn bộ các chi phí để tạo ra tài sản đó được hạch toán theo từng nhóm tài sản riêng biệt Trích khấu hao theo Thông tư số 203/2009/TT-BTC Khấu hao TSCĐ ngày 20/10/2009 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

- Với đặc thù của dự án này là hỗn hợp nhà văn phòng, thương mại và căn hộ chung

cư nên chỉ tính khấu hao cho phần diện tích nhà văn phòng và thương mại không tính sàn căn hộ

 Xác định thời gian khấu hao cho từng loại tài sản.

Theo phụ lục 01 “Khung thời gian sử dụng các tài sản cố định” ban hành kèm theo Thông tư

số 203/2009/TT-BTC Khấu hao TSCĐ ngày 20/10/2009 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, xác định thời gian sử dụng tài sản cố định cho dự án như sau:

cho phép (năm)

Thời gian sử dụng của dự án

3 Các khoản trừ dần (GPMB, Chi phí

khác, chi phí dự phòng, lãi vay xây

dựng …)

 Kế hoạch khấu hao tài sản cố định.

Căn cứ vào điều 13 của Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định bàn hành theo Thông tư số 203/2009/TT-BTC, chọn phương pháp trích khấu hao cho dự án Toà nhà

văn phòng, thương mại và nhà ở căn hộ VP6 Linh Đàm là: Phương pháp khấu hao

đường thẳng.

 Chi phí chung, chi phí hành chính, marketing, bán hàng bằng 1% doanh thu

 Chi phí duy tu bảo dưỡng sửa chữa công trình: Dự kiến khoảng 150.000 đ/

m2/năm/(diện tích công cộng +văn phòng + thương mại)

 Trả lãi vay trong vận hành

 Các khoản thuế của dự án theo quy định hiện hành của nhà nước bao gồm:

- Thuế VAT: 10% doanh thu

- Thuế thu nhập doanh nghiệp: 25% lợi nhuận chịu thuế

Căn cứ vào tổng mức đầu tư, căn cứ vào tiến độ cũng như lịch trình triển khai dự án bộ phận kế toán của dự án sẽ lập kế hoạch ngân sách làm sao cho chủ động, phù hợp và hiệu quả nhất nhằm phục vụ kịp thời các yêu cầu của từng giai đoạn dự án Bản kế hoạch ngân sách này sẽ được trình chủ đầu tư phê duyệt và cũng để cho chủ đầu tư nắm rõ để giải ngân cho dự án tránh chậm trễ ảnh hưởng đến công tác thực hiện dự án

Cuối cùng khi đã có lịch trình, nguồn lực cũng như kế hoạch ngân sách rõ ràng, điều cần thiết và quan trọng lúc này là khả năng quản lý điều hành cũng như thực tế triển khai thực hiện dự án, làm sao cho đạt được toàn bộ các mục tiêu dự án đã đề ra Điều này rất cẩn đến khả năng của người quản lý dự án, sự tích cực với tinh thần thái độ nghiêm túc của toàn thể các thành viên tham gia dự án từ bộ phận quản lý đến người thi công trực tiếp hy vọng dự

án sẽ thành công với kì vọng đã đưa ra

Kết luận: Hiệu quả kinh tế tài chính của dự án

+ Cho thuê văn phòng: 3.092m2

+ Cho thuê khu thương mại: 4.681m2

+ Trông giữ xe tầng hầm: 35 ô tô ; 345 xe máy

+ Phí dịch vụ căn hộ: 138 căn hộ

+ Bán căn hộ: 138 căn hộ

HIỆU QUẢ KINH TẾ

Trong thời gian hoạt động, dự án sẽ đóng góp cho ngân sách nhà nước các khoản sau:

+ Thuế thu nhập doanh nghiệp 3.483 tỷ đồng

HIỆU QUẢ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN.

 Đáp ứng yêu cầu về cơ sở vật chất, nhà ở căn hộ chung cư cho nhân dân Thủ Đô và các tiện ích công cộng đi kèm trong giai đoạn trước mắt cũng như trong tương lai

 Phát huy hiệu quả kinh tế và ưu thế khu bán đảo Linh Đàm

 Tạo công ăn việc làm và thu nhập cho người lao động

 Đảm bảo mục tiêu kinh doanh, chức năng kinh doanh của Công ty Cổ phần COMA 18

 Tăng thêm nguồn thu ngân sách của Thành phố

 Dự án đưa vào sử dụng sẽ hình thành điểm dân cư mới có qui hoạch hoàn chỉnh cùng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và hiện đại, góp phần cải thiện đời sống cho nhân dân thành phố, tạo nhiều cơ hội kinh doanh cho các doanh nghiệp hoạt động trên địa bàn thành phố, đóng góp tích cực vào việc tăng trưởng kinh tế của Thành phố

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Sách hướng dẫn quản lý dự án

2 Quản trị Dự án

3 Balancing project management hard skills and soft skills