BẢNG 1: BẢNG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH CÔNG TRÌNH:TÕA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÕNG, DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở ĐỊA ĐIỂM:SỐ 149 TRƯỜNG CHINH, QUẬN THANH XUÂN, TP HÀ NỘIBẢNG 1: BẢNG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH CÔNG TRÌNH:TÕA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÕNG, DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở ĐỊA ĐIỂM:SỐ 149 TRƯỜNG CHINH, QUẬN THANH XUÂN, TP HÀ NỘIBẢNG 1: BẢNG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH CÔNG TRÌNH:TÕA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÕNG, DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở ĐỊA ĐIỂM:SỐ 149 TRƯỜNG CHINH, QUẬN THANH XUÂN, TP HÀ NỘIBẢNG 1: BẢNG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH CÔNG TRÌNH:TÕA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÕNG, DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở ĐỊA ĐIỂM:SỐ 149 TRƯỜNG CHINH, QUẬN THANH XUÂN, TP HÀ NỘIBẢNG 1: BẢNG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH CÔNG TRÌNH:TÕA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÕNG, DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở ĐỊA ĐIỂM:SỐ 149 TRƯỜNG CHINH, QUẬN THANH XUÂN, TP HÀ NỘIBẢNG 1: BẢNG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH CÔNG TRÌNH:TÕA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÕNG, DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở ĐỊA ĐIỂM:SỐ 149 TRƯỜNG CHINH, QUẬN THANH XUÂN, TP HÀ NỘI
BẢNG 1: BẢNG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH CƠNG TRÌNH:TÕA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÕNG, DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở ĐỊA ĐIỂM:SỐ 149 TRƯỜNG CHINH, QUẬN THANH XUÂN, TP - HÀ NỘI STT I Khoản mục chi phí Giá trị trước thuế Diễn giải TIỀN ĐẤT ( TIỀN CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT) Mức Thuế VAT Thành tiền 59.312.400.000 I.1 Tiền chuyển quyền sử dụng đất I CHI PHÍ XÂY DỰNG Chi phí xây dựng sàn II Chi phí xây dựng phần hầm giới sàn ( tầng hầm) Chi phí xây dựng phần hầm mở rộng Chi phí bổ sung phục vụ cơng trình Phần sân vườn, hạ tầng ngồi nhà CHI PHÍ THIẾT BỊ XÂY DỰNG - Chi phí thiết bị cho cơng trình (tính theo diện tích sàn nổi) - Chi phí thiết bị cho phần diện tích hầm giới đường đỏ - Chi phí thiết bị cho phần diện tích hầm ngồi giới đường đỏ GXD = GXD1 + GXD2 408.067.606.962 10% 40.806.760.696 Đơn vị: VNĐ Giá trị sau thuế Tạm tính sở diện 59.312.400.000 tích đất xây dựng QĐ 96/2014 (chưa tính chi phí xây dựng này) 448.874.367.658 Căn Số 11260.09 346.500.990.000 bảng 21 SĐT 706/QĐ BXD ngày 30/06/2017 8.910.000 x 38.889,0 m2 315.000.900.000 10% 31.500.090.000 14.700.676 x 2.805,0 m2 37.486.724.638 10% 3.748.672.464 41.235.397.101 14.553.670 x 3.987,0 m2 52.750.436.870 10% 5.275.043.687 58.025.480.557 2.500.000 x 1.245 m2 2.829.545.455 10% 69.356.300.000 10% 282.954.545 6.935.630.000 3.112.500.000 76.291.930.000 1.430.000 x 38.889,0 m2 50.555.700.000 10% 5.055.570.000 55.611.270.000 1.430.000 x 2.805,0 m2 3.646.500.000 10% 364.650.000 4.011.150.000 1.430.000 x 3.987,0 m2 5.183.100.000 10% 518.310.000 5.701.410.000 2.291.000.000 10% 229.100.000 2.520.100.000 7.680.000.000 10% 768.000.000 8.448.000.000 477.423.906.962 10% 47.742.390.696 525.166.297.658 6.998.557.052 10% 699.855.705 7.698.412.757 GTB Ghi lập Chi phí bổ sung nằm ngồi suất đầu tư xây dựng Thiết bị trạm xử lý nước nước thải Hệ thống đỗ xe Puzzle III CHI PHÍ XÂY DỰNG + THIẾT BỊ CỘNG (XÂY LẮP + THIẾT BỊ ) CHI PHÍ PHÁ DỠ, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG IV CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN 132.000.000 đ/vị trí x 64,0 vị trí Z = G XD + G TB + GNT 477.423.906.962 x 1,4659 % (Gồm chi phí để tổ chức thực công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến nghiệm thu đưa cơng trình vào khai thác sử dụng) Tham khảo báo giá trạm 300m3/ngày đêm QĐ 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 Khoản mục chi phí STT V CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Khảo sát địa chất (giai đoạn lập dự án thiết kế) Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Giá trị trước thuế Mức 21.836.195.694 10% 1.159.090.909 10% Diễn giải Thuế VAT Thành tiền 2.183.619.569 115.909.091 Giá trị sau thuế 24.019.815.263 1.275.000.000 477.423.906.962 x 0,2957 % 1.411.523.685 10% 141.152.368 1.552.676.053 408.067.606.962 x 2,2926 % 9.355.262.159 10% 935.526.216 10.290.788.375 45.454.545 10% 4.545.455 50.000.000 Ghi lập tạm tính QĐ 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 Chi phí thiết kế (thiết kế bước, cơng trình cấp I) gồm: cơng trình dân dụng Phí thẩm định, đánh giá tác động mơi trường Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả 477.423.906.962 x 0,0478 % 228.237.690 10% 22.823.769 251.061.459 Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật 408.067.606.962 x 0,0907 % 369.958.307 10% 36.995.831 406.954.137 Chi phí thẩm tra tổng dự toán, dự toán 408.067.606.962 x 0,0856 % 349.225.714 10% 34.922.571 384.148.285 - Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT tư vấn 21.404.843.865 x 0,3047 % 65.215.894 10% 6.521.589 71.737.483 - Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công xây dựng 408.067.606.962 x 0,0634 % 258.858.778 10% 25.885.878 284.744.656 QĐ 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 10 - Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp T.Bị 69.356.300.000 x 0,1547 % 107.277.157 10% 10.727.716 118.004.872 QĐ 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 11 - Chi phí giám sát khảo sát xây dựng 1.159.090.909 x 4,0509 % 46.953.390 10% 4.695.339 51.648.729 12 - Chi phí giám sát thi cơng xây dựng 408.067.606.962 x 1,2977 % 5.295.517.775 10% 529.551.777 5.825.069.552 13 - Chi phí giám sát thi cơng lắp đặt thiết bị 69.356.300.000 x 0,5178 % 359.127.301 10% 35.912.730 395.040.032 1.454.545.455 10% 145.454.545 1.600.000.000 14 Chi phí thí nghiệm cọc 15 Giám sát đánh giá tổng thể đầu tư 16 Bảo hiểm tư vấn 17 VI Chi phí tư vấn khác CHI PHÍ KHÁC Chi phí thẩm tra, phê duyệt tốn Chi phí kiểm tốn tốn vốn đầu tư Lệ phí thẩm định dự án đầu tư XDCT Phí thẩm tra thiết kế ( Cơ quan quản lý nhà nước xây dựng thu phí thực cơng tác thẩm tra theo TT 75/2014/TT-BTC) Phí thẩm tra dự tốn ( Cơ quan quản lý nhà nước xây dựng thu phí thực cơng tác thẩm tra theo TT 75/2014/TT-BTC) Tạm Tính QĐ 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 Tạm tính QĐ 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 QĐ 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 QĐ 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 QĐ 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 QĐ 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 QĐ 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 Tạm tính 10%*CPQLDA(TT22/2 010/TT-BKH) 6.998.557.052 x 10,0000 % 699.855.705 10% 69.985.571 769.841.276 17.554.577.565 x 1,0000 % 175.545.776 10% 17.554.578 193.100.353 Tính 1% chi phí tư vấn 454.545.455 10% 68.257.603.278 10% 1.774.289.259 10% 2.595.685.765 10% 57.501.800 45.454.545 3.791.881.330 177.428.926 259.568.576 Tạm tính 500.000.000 72.049.484.608 1.951.718.185 2.855.254.341 57.501.800 Tạm tính 722.926.000.000 722.926.000.000 722.926.000.000 x x x 0,2454 0,3591 0,0080 50% % % 408.067.606.962 x 0,0187 % 76.206.793 76.206.793 TT 75/2014 /TT-BTC 408.067.606.962 x 0,0177 % 72.309.759 72.309.759 TT 75/2014 /TT-BTC x 0,2500 % 1.193.559.767 Bảo hiểm cơng trình xây dựng 477.423.906.962 10 Quan trắc biến dạng cơng trình Phí thẩm duyệt thiết kế PCCC Chi phí thẩm định kết lựa chọn nhà thầu Chi phí hạng mục chung Tạm tính 722.926.000.000 x 525.166.297.658 x 0,0022 0,05 % % 10% 119.355.977 727.272.727 10% 16.188.480 262.583.149 72.727.273 09/2016/TT-BTC 09/2016/TT-BTC TT176/TT-BTC QĐ 33/2004/QĐ-BTC ngày 24/04/2004 Tạm tính 800.000.000 16.188.480 TT 258/2016 /TT-BTC 1.312.915.744 262.583.149 NĐ 63/2014/ND-CP TT06/2016 STT 11 12 13 VII Khoản mục chi phí Chi phí nhà tạm để điều hành thi cơng Chi phí số cơng việc thuộc hạng mục chung không xác định khối lượng từ thiết kế Chi phí xây dựng móng, vận chuyển đến nâng hạ cẩu tháp, vận thăng phục vụ thi công Phí bảo lãnh thực dự án Chi phí marketing, quảng cáo bán hàng Lãi vay (trong thời gian xây dựng) CHI PHÍ DỰ PHÕNG CỦA DỰ ÁN Dự phịng khối lượng phát sinh Dự phòng trượt giá Thuế VAT Thành tiền 408.067.607 408.067.606.962 x 1,0000 % Giá trị trước thuế Mức 4.080.676.070 10% 408.067.606.962 x 2,5000 % 10.201.690.174 10% 1.020.169.017 500.000.000 x 1,0000 500.000.000 10% 50.000.000 477.423.906.962 722.926.000.000 x x 0,5000 2,0000 2.387.119.535 10% 14.458.520.000 10% 29.854.000.000 31.762.131.599 10% 20.271.806.339 10% 11.490.325.260 10% 238.711.953 1.445.852.000 3.176.213.160 2.027.180.634 1.149.032.526 2.625.831.488 15.904.372.000 29.854.000.000 34.938.344.759 22.298.986.973 12.639.357.786 665.590.795.000 10% 57.593.960.000 723.184.755.000 Làm tròn: 723.185.000.000 Diễn giải 574.516.262.986 574.516.262.986 x x % % 3,5% 2,0% TỔNG MỨC ĐẦU TƯ (chưa gồm chi phí mua đất) Giá trị Ghi lập sau thuế 4.488.743.677 Gxd x 1% 11.221.859.191 Gxd x 2,5% 550.000.000 Tạm tính Tạm tính Tạm tính TT06/2016 tạm tính BẢNG 2: BẢNG TÍNH TIỀN NỘP CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT - Căn Nghị Định số 45/2014/NĐ-CP Quy định thu tiền sử dụng đất; Căn Điều 3, phần b mục điều thu tiền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất Trường hợp Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, chuyển mục đích sang đất đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất nộp 100% tiền sử dụng đất thời điểm quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất - Căn Nghị Định số 45/2014/NĐ-CP Quy định thu tiền sử dụng đất; Căn phần c mục điều tính tiền sử dụng đất, giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất đất khu đất có giá trị ( tính theo giá đất bảng giá đất) 30 tỷ đồng thành phố trực thuộc trung ương trường hợp tổ chức Nhà nước gia đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất - Căn Nghị Định số 46/2014/NĐ-CP Quy định thu tiền sử dụng đất; Căn Điều 5, phần b trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, đơn giá thuê đất trả lần cho thời gian thuê không 30% đơn giá thuê đất bề mặt với hình thức thuê đất trả tiền thuê lần cho thời gian thuê có mục đích sử dụng thời hạn sử dụng; - Căn QĐ số 2030/QĐ-UBND, số 2050/QĐ-UBND việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 làm xác định giá đất cho số trường hợp sử dụng đất pháp luật quy định địa bàn thành phố Hà Nội - Căn QĐ số 96/2014/QĐ-UBND việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019; Căn điều 2, mục 2, khoản b, vị trí lơ đất áp dụng vị trí (áp dụng đất chủ sử dụng có mặt giáp với đường, phố quy định bảng giá kèm theo; Vị trí khu đất nằm giáp đường Trường Chinh ( Vị trí từ Tơn Thất Tùng đến Ngã tư Vọng ; Căn Bảng số Quận Thanh Xuân - Đường Trường Chinh -STT 39- Vị trí 1, giá đất 40.000.000 đ/m2 Nội dung STT Diện tích đất xây dựng cơng trình Tiền thuê đất cho diện tích hầm mở rộng ( S mở rộng - 630mm2, Tính 30% tiền thuê đất mặt đất Tổng Diện tích 1172 849 Đơn giá đất (Căn QĐ 96/2014/QĐ-UBND; Bảng số - Hệ số điều Tiền sử dụng đất Quận Thanh Xuân - Đường chỉnh giá T=S*Gđ*Khs(Căn Trường Chinh ( STT39)- Vị trí 1, đất NĐ 45/2014-NĐ-CP) giá 40.000.000 đ/m2 40.000.000 40.000.000 Ghi 1,2 Căn QĐ 56.256.000.000 2050/QĐ-UBND ngày 03/04/2017 0,3 Căn QĐ 3.056.400.000 2030/QĐ-UBND ngày 03/04/2017 59.312.400.000 BẢNG 3: BẢNG PHÂN BỔ GIÁ TRỊ XÂY DỰNG VÀ TÍNH TiỀN CHUYỂN QUYÊN SỬ DỤNG ĐẤT Bảng phục vụ định giá phần diện tích PEC nhận-> Phần giá trị diện tích PEC nhận giá trị tiền mua đất dự án -> Nên đưa giá trị vào bảng tính Tổng mức đầu tư có tính đến tiền mua đất Nội dung STT Giá trị Tổng diện Suất đầu tư tích xây 1m2 xây dựng (cả dựng hầm nổi) Diện tích (m2) Tổng chi phí đầu tư xây dựng (Có VAT) 723.184.755.000 45.681 Tổng chi phí đầu tư xây dựng (Chưa VAT) 665.590.795.000 45.681 \ Chung cư PEC Tràng An 37.727 4.798 3.156 15.831.194 597.269.140.308 75.952.810.953 49.962.803.739 14.570.408 549.703.017.352 69.903.978.859 45.983.798.789 BẢNG 4: TỔNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ (gồm đầy đủ chi phí bao gồm tiền mua đất) Bảng tổng hợp chi phí để tính giá bán có bổ sung tiền mua đất STT Khoản mục chi phí Giá trị (chưa VAT) Giá trị (có VAT) 1 Tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất 59.312.400.000 59.312.400.000 Tiền mua đất (trả cho đơn vị có đất) 75.952.810.953 75.952.810.953 Chi phí xây dựng 408.067.606.962 448.874.367.658 Chi phí thiết bị 69.356.300.000 76.291.930.000 Chi phí quản lý dự án 6.998.557.052 7.698.412.757 Chi phí tư vấn 21.836.195.694 24.019.815.263 Chi phí khác (bao gồm lãi vay thời gian xây dựng 29,854 tỷ) 68.257.603.278 72.049.484.608 Chi phí dự phịng (dự phòng khối lượng dự phòng trượt giá) 31.762.131.599 34.938.344.759 741.543.605.538 799.137.565.998 Tổng cộng BẢNG 5: BẢNG TÍNH LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG Tổng chi phí dự kiến Vốn tự có Vốn huy động Vốn vay 20% 40% 40% Năm Năm (lãi năm cộng vào gốc năm 2) Gốc Lãi vay thời gian xây dựng Tổng cộng gốc lãi thời gian xây dựng cần trả thời gian vận hành 300.000.000.000 29.854.000.000 329.854.000.000 750.000.000.000 150.000.000.000 300.000.000.000 300.000.000.000 150.000.000.000 9,50% 164.250.000.000 9,50% Tổng cộng tỷ lệ phân bổ vốn 50,0% 50,0% Lãi kỳ 14.250.000.000 15.604.000.000 29.854.000.000 Bảng 6: BẢNG TÍNH GIÁ BÁN HÕA VỐN VÀ GIÁ BÁN DỰ KiẾN Diện tích hữu ích diện tích bao gồm diện tích khu thương mại, dịch vụ, văn phòng hộ ( Tầng - tầng 32) STT Nội dung Giá trị Đơn vị Tổng chi phí đầu tư (gồm tiền sử dụng đất, mua đất, chưa VAT) Diện tích hữu ích Giá bán hòa vốn (chưa VAT) 28.437.891 đ/m2 Giá bán dự kiến (chưa VAT) 29.282.000 đ/m2 Giá bán dự kiến có VAT 10% 32.210.000 đ/m2 741.543.605.538 đồng 26.076 m2 BẢNG TÍNH SUẤT ĐẦU TƯ Căn suất đầu tư 706/QĐ-BXD năm 2016 ban hành ngày 30/06/2017 (Tham khảo mục 111110,09; Bảng 1/trang 07 SĐT Nhà chung cư 30-35 tầng) Hạng mục SĐT phần SĐT XD TB SĐT phần ngầm ( 3tầng hầm ) Phần diện tích hầm tương đương giới phần Phần hầm giới đường đỏ Hệ số điều Hệ số điều chỉnh SĐT Suất đầu tư chỉnh phần tầng hầm 2016 hầm mở với số tầng rộng 30-35 12.410.000 8.910.000 1.430.000 SĐT 2016 Ghi 12.410.000 8.910.000 1.430.000 14.630.000 1,040 14.630.000 1,040 14.700.676 0,990 14.553.670 Tầng hầm để xe BẢNG 7: BẢNG TÍNH LÃI SUẤT CHIẾT KHẤU CĨ TÍNH ĐẾN TỶ TRỌNG VỐN (Lãi suất tối thiểu chấp nhận được) STT Nguồn vốn Tỷ trọng vốn Tỷ lệ lãi suất Kết Đơn vị Vốn tự có 20,00% 6,50% 1,30% %/năm Vốn huy động 40,00% 6,50% 2,60% %/năm Vốn vay 40,00% 9,5% 3,80% %/năm Tỷ lệ lạm phát Tổng cộng 1,30% %/năm 9,00% %/năm 100,00% PTHQ - 4/4 BẢNG 8: TỔNG HỢP CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ - KỸ THUẬT CHỈ TIÊU STT I II III ĐƠN VỊ TỔNG MỨC ĐẦU TƢ (bao gồm tiền đất) Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Tiền đất (chuyển quyền sử dụng đất mua đất) Chi phí QLDA, Tư vấn chi phí khác, lãi vay Chi phí dự phòng (10%) CƠ CẤU VỐN ĐẦU TƢ Vốn tự có Vốn vay Vốn huy động Lãi suất Lãi suất tiền gửi ngân hàng Lãi suất vay NH thời gian XD Tỷ suất chiết khấu có tính đến tỷ trọng vốn (lãi suất tối thiểu chấp nhận được) Thời gian xây dựng cơng trình đồng đồng đồng đồng đồng đồng GIÁ TRỊ GHI CHÚ % % % 799.137.565.998 448.874.367.658 76.291.930.000 135.265.210.953 103.767.712.628 34.938.344.759 100,00% 20,00% 40,00% 40,00% % % 6,5% 9,5% % 9,00% tháng 27,0 192.776.875.720 723.185.000.000 144.637.000.000 289.274.000.000 289.274.000.000 III CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH Doanh thu hàng năm đồng Tổng doanh thu sau năm bán hàng đồng Tổng chi phí năm bán hàng đồng Lợi nhuận (sau nộp thuế TNDN) Suất thu lợi nội (IRR) Hiện giá hiệu số thu chi (NPV) Thời hạn thu hồi vốn đồng % đồng năm PTHQ - 2/4 Giá trị khơng có VAT Giá trị khơng có 771.107.502.880 VAT Giá trị khơng có 741.543.605.538 VAT 23.059.839.927 15,75% > r=9% 9.310.662.007 >0 4,00 năm STT CHỈ TIÊU ĐƠN VỊ IV Mức doanh lợi vốn đầu tư (Tổng LN/TMĐT) Tỷ lệ lợi nhuận doanh thu HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI Số lao động thu hút vào dự án dự án vào hoạt động Thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế mơn đóng góp cho ngân sách Thuế giá trị gia tăng đóng góp cho ngân sách Mức đóng góp cho ngân sách bình quân Mức đóng góp cho ngân sách/vốn đầu tư % % 3 PTHQ - 3/4 GIÁ TRỊ GHI CHÚ 3,11% 2,99% người 100 đồng 6.504.057.415 đồng đ/năm 1000 đ 19.516.790.288 6.505.211.926 0,814% BẢNG 9: DOANH THU BÁN HÀNG STT NỘI DUNG I II Chung cƣ Căn hộ loại A1 Căn hộ loại A2 Căn hộ loại A3 Căn hộ loại A4 Căn hộ loai B Căn hộ loai C1 Căn hộ loai C2 Căn hộ loai C3 Căn hộ loại C4 Văn phòng, thƣơng Dịch vụ, văn phòng, nhà trẻ (tầng 1) Nhà trẻ, SH CĐ,Văn phòng (tầng 2) Văn phòng (tầng 3) Văn phòng (tầng 4) Văn phòng (tầng 5) Bể bơi, GYM, ĐH, KT (tầng 6) DIỆN Đơn giá bán Đơn giá bán TÍCH (đ/m2) (đ/m2) - có chƣa VAT VAT (m2) Giá bán (VAT) - Chƣa VAT Giá bán (có VAT) SỐ CĂN Doanh thu bán hàng (chƣa VAT) 103,70 89,30 81,50 86,00 76,20 64,10 61,40 61,60 72,60 29.282.000 29.282.000 29.282.000 29.282.000 29.282.000 29.282.000 29.282.000 29.282.000 29.282.000 32.210.200 32.210.200 32.210.200 32.210.200 32.210.200 32.210.200 32.210.200 32.210.200 32.210.200 3.036.543.400 2.614.882.600 2.386.483.000 2.518.252.000 2.231.288.400 1.876.976.200 1.797.914.800 1.803.771.200 2.125.873.200 3.340.197.740 2.876.370.860 2.625.131.300 2.770.077.200 2.454.417.240 2.064.673.820 1.977.706.280 1.984.148.320 2.338.460.520 26 26 26 26 52 52 26 26 26 637.006.484.400 78.950.128.400 67.986.947.600 62.048.558.000 65.474.552.000 116.026.996.800 97.602.762.400 46.745.784.800 46.898.051.200 55.272.703.200 134.101.018.480 360,00 29.282.000 32.210.200 10.541.520.000 11.595.672.000 10.541.520.000 350,60 29.282.000 32.210.200 10.266.269.200 11.292.896.120 10.266.269.200 917,10 917,10 917,10 29.282.000 29.282.000 29.282.000 32.210.200 32.210.200 32.210.200 26.854.522.200 26.854.522.200 26.854.522.200 29.539.974.420 29.539.974.420 29.539.974.420 1 26.854.522.200 26.854.522.200 26.854.522.200 859,80 38.066.600 41.873.260 32.729.662.680 36.002.628.948 32.729.662.680 III Tổng cộng doanh thu IV VAT Giá trị bán hàng ( có V VAT) 771.107.502.880 77.110.750.288 848.218.253.168 PTHQ - 4/4 BẢNG 10: TiẾN ĐỘ BÁN HÀNG Đợt STT NỘI DUNG Các đợt bán hàng Tỷ lệ bán hàng I Chung cư Căn hộ loại A1 Căn hộ loại A2 Căn hộ loại A3 Căn hộ loại A4 Căn hộ loai B Căn hộ loai C1 Căn hộ loai C2 Căn hộ loai C3 Căn hộ loại C4 II Văn phòng, thương mại Tỷ lệ bán hàng CÁC ĐỢT BÁN HÀNG Đợt Đợt Đợt Số lượng nhà (căn hộ) 26 26 26 26 52 52 26 26 26 Diện tích (m2) Quý 2/2018 Quý 4/2018 Quý 2/2019 Quý 4/2019 30% 25% 25% 20% 8 8 16 16 8 7 7 13 13 7 7 7 13 13 7 4 4 10 10 4 Quý 2/2018 Quý 4/2018 Quý 2/2019 Quý 4/2019 100% Dịch vụ, văn phòng, nhà trẻ (tầng 1) 360 360 Nhà trẻ, SH CĐ,Văn phòng (tầng 2) 351 351 Văn phòng (tầng 3) Văn phòng (tầng 4) Văn phòng (tầng 5) 917 917 917 917 917 917 Bể bơi, GYM, ĐH, KT (tầng 6) 860 860 Tổng số 88 75 75 48 BẢNG 11 DOANH THU THEO CÁC ĐỢT BÁN HÀNG Các đợt bán hàng Chung cư Căn hộ loại A1 Căn hộ loại A2 Căn hộ loại A3 Căn hộ loại A4 Căn hộ loai B Căn hộ loai C1 Căn hộ loai C2 Căn hộ loai C3 Căn hộ loại C4 Văn phòng, thương mại Tỷ lệ bán hàng Dịch vụ, văn phòng, nhà trẻ (tầng 1) Nhà trẻ, SH CĐ,Văn phòng (tầng 2) Văn phòng (tầng 3) Văn phòng (tầng 4) Văn phòng (tầng 5) Bể bơi, GYM, ĐH, KT (tầng 6) Tổng cộng (có VAT) Đơn giá (có VAT) 3.340.197.740 2.876.370.860 2.625.131.300 2.770.077.200 2.454.417.240 2.064.673.820 1.977.706.280 1.984.148.320 2.338.460.520 Đợt -Quý 2/2018 8 8 16 16 8 26.721.581.920 23.010.966.880 21.001.050.400 22.160.617.600 39.270.675.840 33.034.781.120 15.821.650.240 15.873.186.560 18.707.684.160 Đợt - Quý 4/2018 7 7 13 13 7 23.381.384.180 20.134.596.020 18.375.919.100 19.390.540.400 31.907.424.120 26.840.759.660 13.843.943.960 13.889.038.240 16.369.223.640 Đợt - Quý 2/2019 7 7 13 13 7 23.381.384.180 20.134.596.020 18.375.919.100 19.390.540.400 31.907.424.120 26.840.759.660 13.843.943.960 13.889.038.240 16.369.223.640 Đợt - Quý 4/2019 4 4 10 10 4 13.360.790.960 11.505.483.440 10.500.525.200 11.080.308.800 24.544.172.400 20.646.738.200 7.910.825.120 7.936.593.280 9.353.842.080 11.595.672.000 11.595.672.000 11.292.896.120 11.292.896.120 29.539.974.420 29.539.974.420 29.539.974.420 29.539.974.420 29.539.974.420 29.539.974.420 36.002.628.948 36.002.628.948 848.218.253.168 215.602.194.720 184.132.829.320 184.132.829.320 264.350.399.808 BẢNG 12 TiẾN ĐỘ THU TiỀN Kế hoạch dòng tiền dự án Doanh thu theo đợt bán hàng (gồm VAT) Tỷ lệ thu tiền Thu tiền bán hàng đợt 215.602.194.720 Thu tiền bán hàng đợt 184.132.829.320 Thu tiền bán hàng đợt 184.132.829.320 Thu tiền bán hàng đợt 264.350.399.808 Dòng tiền thu theo quý (100%) Tỷ lệ giao dich hoàn thành thu tiền (50%) 848.218.253.168 60% Năm 2018 Dòng tiền thu theo năm 281.666.951.198 Quý 2/2018 Quý 3/2018 Quý 4/2018 Quý 1/2019 Q2/2019 20% 25% 25% 25% 5% 43.120.438.944 Quý 3/2019 Quý 4/2019 Quý 1/2020 53.900.548.680 53.900.548.680 53.900.548.680 10.780.109.736 36.826.565.864 46.033.207.330 46.033.207.330 46.033.207.330 9.206.641.466 36.826.565.864 46.033.207.330 46.033.207.330 46.033.207.330 9.206.641.466 52.870.079.962 66.087.599.952 66.087.599.952 66.087.599.952 13.217.519.990 43.120.438.944 90.727.114.544 136.760.321.874 198.837.043.302 168.934.124.348 121.327.448.748 75.294.241.418 13.217.519.990 25.872.263 54.436.269 82.056.193 119.302.226 101.360.475 72.796.469 45.176.545 347.217.813 Năm 2019 Năm 2020 Tổng cộng 219.333.488.708 347.217.813.261 848.218.253.168 BẢNG 13: DÒNG TIỀN DỰ ÁN VÀ KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN STT 1 Nội dung DÒNG TIỀN THU Thu tiền bán hàng DÒNG TIỀN CHI Năm 2017 10.376.771.263 Chi phí nộp tiền sử dụng đất mua đất Chi phí QLDA, Tư vấn chi phí khác, lãi vay Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí dự phịng Thuế VAT phải nộp Dịng thu trừ dòng chi Thuế GTGT phải nộp Năm 2018 281.666.951.198 281.666.951.198 325.256.668.880 Năm 2019 219.333.488.708 219.333.488.708 276.671.969.494 59.312.400.000 10.376.771.263 (10.376.771.263) Năm 2020 347.217.813.261 347.217.813.261 206.348.946.649 75.952.810.953 41.507.085.051 41.507.085.051 10.376.771.263 224.437.183.829 179.549.747.063 38.145.965.000 17.469.172.380 (43.589.717.682) (57.338.480.786) 44.887.436.766 38.145.965.000 17.469.172.380 19.516.790.288 140.868.866.612 Giá trị Thuế VAT đầu 77.110.750.288 lấy số liệu từ bảng doanh thu Thuế VAT đầu vào 57.593.960.000 lấy số liệu từ bảng TMĐT Thuế GTGT phải nộp 19.516.790.288 BẢNG 14: BẢNG TÍNH NPV IRR CỦA DỰ ÁN STT Nội dung Năm 2017 Dòng tiền thu (doanh thu dự án) Dịng chi (chi phí dự án) THU TRỪ CHI NPV = IRR = Năm 2018 - Năm 2019 Năm 2020 281.666.951.198 219.333.488.708 347.217.813.261 10.376.771.263 325.256.668.880 276.671.969.494 206.348.946.649 (10.376.771.263) (43.589.717.682) (57.338.480.786) 140.868.866.612 9.310.662.007 15,75% > r= 9,00% BẢNG 15: BẢNG TÍNH DOANH THU, CHI PHÍ, HIỆU QUẢ DỰ ÁN NỘI DUNG STT Doanh thu bán chung cư Doanh thu bán quy đổi bán diện tích văn phịng, thương mại Tổng doanh thu Tổng chi phí Chi phí tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất Chi phí tiền mua đất Chi phí xây dựng 10 Chi phí thiết bị SỐ TIỀN 637.006.484.400 134.101.018.480 771.107.502.880 741.543.605.538 59.312.400.000 75.952.810.953 408.067.606.962 69.356.300.000 Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn xây dựng 21.836.195.694 11 Chi phí khác (gồm lãi vay) 68.257.603.278 10 Chi phí dự phịng Thu nhập trước thuế (mục 3- mục 4) (Lợi 11 nhuận) 12 Thuế thu nhập doanh nghiệp (22%) 31.762.131.599 13 Thu nhập sau thuế (Lợi nhuận ròng) 23.059.839.927 14 Tỷ suất lợi nhuận /Chi phí (mục 11/mục 4) 6.998.557.052 29.563.897.342 6.504.057.415 3,99% ... giá trị vào bảng tính Tổng mức đầu tư có tính đến tiền mua đất Nội dung STT Giá trị Tổng diện Suất đầu tư tích xây 1m2 xây dựng (cả dựng hầm nổi) Diện tích (m2) Tổng chi phí đầu tư xây dựng (Có... loai C3 Căn hộ loại C4 Văn phòng, thương mại Tỷ lệ bán hàng Dịch vụ, văn phòng, nhà trẻ (tầng 1) Nhà trẻ, SH CĐ ,Văn phòng (tầng 2) Văn phòng (tầng 3) Văn phòng (tầng 4) Văn phòng (tầng 5) Bể bơi,... 4/2018 Quý 2/2019 Quý 4/2019 100% Dịch vụ, văn phòng, nhà trẻ (tầng 1) 360 360 Nhà trẻ, SH CĐ ,Văn phòng (tầng 2) 351 351 Văn phòng (tầng 3) Văn phòng (tầng 4) Văn phòng (tầng 5) 917 917 917 917