quyền kinh doanh bất động sản

BÀI LÀM Theo tình nêu đề bài, khẳng định hợp đồng ký Công ty địa ốc Thành Công (chủ đầu tư) với khách hàng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước Lí có chi tiết Công ty địa ốc Thành Công cam kết hoàn tất dự án 30 tháng kể từ ngày ký, nghĩa công trình xây dựng mà Công ty Địa ốc Thành Công bán cho khách hàng thực chất dự án nhà hình thành tương lai Công ty cam kết xây dựng 30 tháng, thực chất công ty bán nhà chưa có sẵn mà hình thành dự án hình thành tương lai Bản thân tên hợp đồng nêu tình “hứa mua, hứa bán” giúp khẳng định hợp đồng mua bán nhà (có chi tiết “mua” “bán” nhắc đến) mà hợp đồng thuê, thuê mua nhà… Chi tiết “tổng số tiền khách hàng đóng trước cho công ty” có nghĩa khách hàng phải trả tiền trước cho Công ty, tức hình thức hợp đồng mua bán nhà “trả tiền trước” Từ chi tiết kể kết luận hợp đồng nhắc đến tình đề hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước Hợp đồng hứa mua, hứa bán nhà, công trình xây dựng loại hợp đồng tồn thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản Được quy định cụ thể pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung với tên gọi Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản 2006 giải thích: “Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng chưa hình thành hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ cụ thể.” Sau viết vào trả lời câu hỏi cụ thể: Chủ đầu tư có hành vi vi phạm điều khoản pháp luật kinh doanh bất động sản? Căn vào nội dung tình thấy hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản chủ đầu tư sau: Thứ nhất, chủ đầu tư vi phạm tiến độ cam kết để xây dựng nhà, công trình xây dựng ký kết với khách hàng: Theo khoản Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định nghĩa vụ bên bán nhà, công trình xây dựng “Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo tiến độ, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng, kèm theo hồ sơ hướng dẫn sử dụng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất” Theo tình huống, Công ty Địa ốc Thành Công cam kết hoàn tất dự án vòng 30 tháng kể từ ngày ký Tuy nhiên, cam kết thực tế qua năm (cụ thể từ tháng năm 2004 đến tháng năm 2008 tức trôi qua 50 tháng, lớn nhiều so với số 30 tháng mà công ty cam kết) mà dự án chưa thực theo cam kết tức công ty vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ người bán nhà theo quy định khoản Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2006, không thực nghĩa vụ giao nhà theo tiến độ thỏa thuận hợp đồng 30 tháng, chí đến thời điểm tháng năm 2008 công ty chưa giao nhà cho khách hàng dự án chưa thực Thứ hai, chủ đầu tư có vi phạm quy định pháp luật việc xác định giá bán thời điểm xác định giá bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai Theo pháp luật kinh doanh bất động sản, giá bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai bên mua bên bán thỏa thuận thời điểm kí hợp đồng Khách hàng ứng tiền trước hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản thời điểm ký hợp đồng Tuy nhiên, bên có thay đổi giá bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai có thỏa thuận Theo quy định khoản Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản “Khách hàng ứng tiền trước hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác” Theo quy định khách hàng phải hưởng giá mua nhà từ thời điểm ký hợp đồng năm 2004 13-14 triệu đồng/m nên việc công ty Địa ốc Thành Công tự ý tăng giá nhà lên 19-20 triệu đồng/m vi phạm nghĩa vụ hợp đồng nói riêng pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung mức giá áp dụng khách hàng phải trả thêm cho chủ đầu tư thêm triệu đồng/m2 gây thiệt hại cho quyền lợi người mua khách hàng Anh (chị) có bình luận hợp đồng mà khách hàng ký với chủ đầu tư trường hợp này? Theo phân tích trên, hợp đồng mà Công ty Địa ốc Thành Công kí với khách hàng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng Để bình luận hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng mà khách hàng ký với chủ đầu tư ta cần phải làm rõ số vấn đề mặt lý luận hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng sau: + Khái niệm hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền nghĩa vụ dân việc xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng công trình xây dựng + Hình thức hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng - Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng phải lập thành văn Phải công chứng, chứng thực hoặc bên thỏa thuận + Nội dung hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng: Nội dung Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng quy định khoản Điều 70 Luật kinh doanh bất động sản 2006 sau: “1 Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng bao gồm nội dung sau đây: a) Tên, địa bên bán bên mua; b) Các thông tin nhà, công trình xây dựng quy định khoản Điều 11 Luật này; c) Giá mua bán; d) Phương thức thời hạn toán; đ) Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng hồ sơ kèm theo; e) Quyền nghĩa vụ bên; g) Bảo hành; h) Giải tranh chấp; i) Các nội dung khác bên thỏa thuận pháp luật quy định.” Ngoài quy định pháp luật kinh doanh bất động sản thấy để xảy tình trạng vi phạm chủ đầu tư việc chủ đầu tư vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung Hợp đồng hứa mua, hứa bán với tư cách sở pháp lý trực tiếp ràng buộc trách nhiệm bên mua bên bán bộc lộ điều khoản chưa thật chặt chẽ, đảm bảo từ quy định vốn có pháp luật quyền lợi người mua dễ dàng bị xâm phạm Trên sở quy định hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng trên, thấy Hợp đồng “hứa mua, hứa bán” khách hàng với Công ty Địa ốc Thành Công bộc lộ điểm chưa thật chặt chẽ: Thứ nhất, thỏa thuận giá bán người mua thỏa thuận chặt chẽ chốt giá từ kí hợp đồng thời điểm xác định giá bán kí hợp đồng dẫn đến lúng túng thấy chủ đầu tư đòi nâng giá nhà từ 1314 triệu đồng/m2 lên 19-20 triệu đồng/m2 Vì tình thấy nhắc đến giá nhà qua chi tiết tăng giá nhà từ 13-14 triệu/m2 lên thành 19-20 triệu/m2 Nếu giá bán có nhắc đến hợp đồng đề không nói rõ từ đầu áp dụng theo khoản Điều Nghị định 153/2007 “khách hàng ứng tiền trước hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác” khách hàng hưởng giá mua thời điểm ký hợp đồng vào tháng 5/2004 13-14 triệu đồng/m2 chủ đầu tư tăng giá lên 19-20 triệu đồng/m Còn với trường hợp giá nhà không nhắc đến hợp đồng nhiều khả giá nhà dự án thoả thuận ngầm hoặc thoả thuận miệng mà không thấy nhắc đến chi tiết giá nhà hợp đồng Trong giá nhà nội dung cần thiết cần có hợp đồng mua bán nhà quy định điểm c khoản Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Chính không thoả thuận giá nhà hợp đồng mà thoả thuận ngầm dẫn tới hậu chủ đầu tư tự ý tăng giá bán nhà lên 19-20 triệu đồng/m mà khách hàng không làm Việc chi tiết giá nhà hợp đồng tiếp tục xâm phạm quyền, lợi ích hợp khách hàng không hưởng giá nhà thời điểm ký hợp đồng, gây thiệt hại cho khách hàng Theo quy định điểm a khoản Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản (cụ thể Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản) hợp đồng phải ghi rõ phương thức trả tiền ứng tiền trước nhiều lần, huy động lần đầu chủ đầu tư bắt đầu triển khai xây dựng sở hạ tầng kĩ thuật theo tiến độ nội dung dự án phê duyệt, lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình Việc có quy định ứng tiền nhiều lần phụ thuộc vào tiến độ dự án phần giảm bớt rủi ro cho khách hàng, bảo đảm cho việc dự án thực theo tiến độ (vì có thực dự án theo tiến độ nhận tiền từ khách hàng người mua) Tuy nhiên theo tình năm trôi qua mà dự án chưa thực theo cam kết chủ đầu tư, mà từ lúc kí kết hợp đồng chủ đầu tư bắt khách hàng đóng trước toàn tiền cho công ty vi phạm nguyên tắc mua bán nhà ứng tiền trước quy định điểm a khoản Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản khoản Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP rủi ro cho khách hàng cao, chủ đầu tư tiếp tục không thực dự án đồng thời thu thêm tiền tăng giá nhà từ khách hàng ôm tiền bỏ trốn khách hàng lại người phải chịu thiệt hại, tiền mà không nhận nhà cam kết Thậm chí hợp đồng có quy định việc ứng tiền nhiều lần việc bắt khách hàng ứng tiền trước cho dù dự án chưa thực cam kết vi phạm khoản Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP mà lần đầu huy động tiền phép huy động chủ đầu tư bắt đầu triển khai xây dựng sở hạ tầng kĩ thuật theo tiến độ nội dung dự án phê duyệt (ngoài khoản Điều 39 Luật Nhà quy định ứng trước thiết kế nhà phê duyệt xây xong phần móng, tổng tiền huy động không vượt 70% giá trị nhà hợp đồng) Như khách hàng sai lầm vội vã ứng tiền trước cho chủ đầu tư dự án chưa thực cam kết, mà dự án hoàn thành đến đâu ứng tiền đến Thứ hai, mặt chế tài áp dụng trường hợp chủ đầu tư không thực tiến độ công trình, khách hàng kí với mức chế tài cố định (0,5% /tháng) biến động thực tế khác, thời gian từ kí hợp đồng đến kết thúc hợp đồng tương đối lâu, người mua bị thiệt vô hình chung hội cho chủ đầu tư kéo dài thời gian thực hợp đồng để huy động vốn trái phép Đồng thời, so sánh với mức vốn lớn mà người mua dùng để mua nhà, công trình xây dựng coi “mức phạt nhẹ nhàng” với chủ đầu tư, khó gây áp lực với chủ đầu tư để họ cố gắng việc thực hợp đồng mặt tiến độ Theo quy định khoản Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP “… Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi hợp đồng phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng phải trả cho khách hàng khoản tiền lãi phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ…” Quy định pháp luật thể chặt chẽ đảm bảo quyền lợi cho người mua mức tối thiểu việc tiết kiệm gửi ngân hàng theo biến động chung tình hình giá Quy định thể rõ vi phạm của Công ty Địa ốc Thành Công kí kết hợp đồng Qua thấy được, người mua không nên chấp nhận thỏa thuận mức lãi cố định người bán có vi phạm hợp đồng tiến độ để áp dụng cho nguồn vốn vào khoảng thời gian tương đối lâu sau Ngoài ra, hợp đồng đề không thấy nhắc đến thỏa thuận việc giải tranh chấp xảy hai bên mà “giải tranh chấp” nội dung cần có hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước nói riêng Rõ ràng có tranh chấp xảy (ví dụ bên mua không hài lòng chất lượng nhà bên bán bàn giao) việc quy định thỏa thuận giải tranh chấp hợp đồng thuận lợi việc tự thỏa thuận giải tranh chấp hai bên thay kiện tòa Như trường hợp khách hàng chủ đầu tư công ty Địa ốc Thành Công có tranh chấp theo kiểu bên khách hàng muốn chấm dứt hợp đồng bên chủ đầu tư chậm trễ việc thực dự án bên chủ đầu tư không muốn chấm dứt hợp đồng quy định giải loại tranh chấp hơp đồng nên nhiều khả bên mua kiện bên bán tòa yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua nhà Đưa hướng giải vụ việc này: Trước tình trạng chủ đầu tư công ty Địa ốc Thành Công có số hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản gây thiệt hại tới quyền lợi khách hàng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước chủ đầu tư (bên bán) công ty Địa ốc Thành Công khách hàng (bên mua) tồn nhiều điểm bất cập, em xin đưa vài hướng giải vụ việc sau: Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước tồn nhiều điểm bất hơp lý đề cập trình bày câu Để hợp đồng thực mà bảo đảm quyền lợi cho hai bên bên khách hàng hai bên cần thỏa thuận lại hợp đồng theo hướng bổ sung thêm yếu tố nội dung thiếu hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước nói riêng sau: - Bên bán tức chủ đầu tư cần bổ sung thêm thông tin dự kiến nhà dự án hình thành tương lai (các nội dung quy định chi tiết khoản Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2006) phải cung cấp đầy đủ, xác để khách hàng nắm bắt xác thông tin dự án nhà mà chủ đầu tư định xây dựng - Hợp đồng cần phải sửa đổi phương thức toán thay ứng tiền lần trở thành ứng tiền nhiều lần tùy theo tiến độ dự án - Bên bán phải thêm yếu tố bảo hành nhà cho khách hàng để khách hàng an tâm chất lượng nhà thi công sau Và để dự liệu cho tranh chấp khác xảy tương lai hai bên cần thỏa thuận cách giải tranh chấp hợp đồng Có bổ sung yếu tố hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước hai bên thuận lợi thực giảm thiểu tranh chấp xảy Thứ hai, giá bán nhà xác định thời điểm kí hợp đồng, tức giá bán 13-14 triệu đồng/m2 Bên bán phải chấp nhận bán cho khách hàng với giá 13-14 triệu đồng/m2 theo thỏa thuận ban đầu hồi tháng 5/2004 theo khoản Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP khách hàng ứng tiền trước hưởng giá mua nhà thời điểm ký hợp đồng trừ khách hàng chấp nhận mức giá tăng lên thành 19-20 triệu đồng/m chủ đầu tư đưa (mà thực tế đề không nhắc đến việc khách hàng đồng ý mức giá tăng này) Tuy nhiên, cá nhân em cho trường hợp khó khăn chung, người bán đứng trước nguy bị thiệt hại hoặc ngược lại nguy kiếm lợi nhuận cao gấp nhiều lần so với việc thực hợp đồng thân người mua chấp nhận điều chỉnh giá cho phù hợp với tình hình thực tế chung Thứ ba, với hành vi vi phạm tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng chủ đầu tư thực cam kết thỏa thuận hợp đồng, chủ đầu tư phải trả lãi 0,5%/tháng tổng số vốn khách hàng đóng cho công ty khoảng thời gian kéo dài việc bàn giao hộ (tức từ tháng 11/2006 đến tháng 7/2008) Thứ tư, tên gọi hình thức hợp đồng hứa mua, hứa bán pháp luật công nhận bảo vệ, trường hợp công ty Địa ốc Thành Công – chủ đầu tư không thực việc bán nhà theo cam kết nêu tình khách hàng hoàn toàn có quyền khởi kiện tòa án để giải quyết, bảo đảm quyền lợi cho tranh chấp hợp đồng thông thường Nếu chủ đầu tư không chấp nhận thỏa thuận sửa đổi hợp đồng theo hướng nêu theo khoản Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải có biện pháp khắc phục kịp thời (có thể nhanh chóng cho triển khai dự án cam kết thay tiếp tục treo dự án), yêu cầu chủ đầu tư không tăng giá nhà cách tùy tiện mà đồng ý khách hàng chấp nhận thỏa thuận vào năm 2004 `Nếu yêu cầu mà không chủ đầu tư chấp nhận tiếp tục không thực dự án cam kết khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ toàn hợp đồng sai phạm chủ đầu tư nhắc đến Khi đó, chủ đầu tư phải hoàn trả toàn số tiền mà khách hàng ứng trước cho công ty khoản tiền lãi suất 0,5%/tháng khoảng thời gian kéo dài việc bàn giao hộ so với tổng số tiền khách hàng ứng trước cho công ty thỏa thuận hợp đồng ký vào tháng 5/2004 (tổng cộng lãi 20 tháng hạn tính tới thời điểm tháng 7/2008), công ty không chịu trả tiền khách hàng làm đơn kiện Tòa án dân xem xét thụ lý giải thực trình tự thủ tục luật tố tụng dân quy định Tại phiên tòa bên mua khách hàng chứng minh sai phạm chủ đầu tư sai sót hợp đồng nói bên mua yêu cầu tòa án cho phép bên mua hủy hợp đồng với bên bán yêu cầu bên bán chủ đầu tư phải trả lại toàn khoản tiền nhắc đến cho bên mua KẾT LUẬN Trên cách thức giải tình đưa đề bài, qua để lại học việc lựa chọn chủ đầu tư dự án có uy tín cẩn thận việc xem xét kĩ chi tiết ghi hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước để tránh rơi vào cảnh phải chờ đợi dự án không chủ đầu tư thực cam kết giống tình đề 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình pháp luật kinh doanh bất động sản, TS Trần Quang Huy – TS Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên), Nxb Tư pháp Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=418790&ChannelID=204 http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/34550/De-han-che-ruiro-khi-mua-nha-tren-giay.html 11 [...]...DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 Giáo trình pháp luật kinh doanh bất động sản, TS Trần Quang Huy – TS Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên), Nxb Tư pháp 2 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 4 http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=418790&ChannelID=204 5 http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/34550/De-han-che-ruiro-khi-mua-nha-tren-giay.html ... công trình xây dựng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền nghĩa vụ dân việc xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng công trình xây dựng + Hình thức hợp đồng mua bán nhà,... kiện khác thỏa thuận hợp đồng, kèm theo hồ sơ hướng dẫn sử dụng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất” Theo tình huống, Công ty Địa ốc Thành Công cam kết hoàn tất... tư không thực việc bán nhà theo cam kết nêu tình khách hàng hoàn toàn có quyền khởi kiện tòa án để giải quyết, bảo đảm quyền lợi cho tranh chấp hợp đồng thông thường Nếu chủ đầu tư không chấp