PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản thông qua Tòa án Tòa án là cơ quan duy nhất có chức năng xét xử, giải quyết các tranh chấp phát sinh trong tất cả các lĩnh vực của đời

1 MỤC LỤC

Đề bài số 12: 2

I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3

1 Khái niệm tranh chấp trong kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản 3

2 Quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản 3 II Thực tiễn giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản 4

1 Tình hình giải quyết tranh chấp thông qua hoạt động hòa giải, thương lượng. 4 2 Giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản thông qua Tòa án 4

III Một số hạn chế của pháp luật và giải pháp hoàn pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản 5

1 Một số hạn chế 5

1.1 Hạn chế trong việc xác định thẩm quyền thuộc hệ thống Tòa án hay của trọng tài 5 1.2.Xác định thẩm quyền theo loại việc giải quyết tranh chấp về kinh doanh, thương mại 6

1.3.Xác định thẩm quyền theo cấp Tòa án 7

1.4 Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ 9

1.5 Thời hiệu khởi kiện 9

2 Giải pháp hoàn thiện 10

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 13

2Đề bài số 12:

Đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản và chỉ ra một số hạn chế của pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản? Đưa ra giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản.

3I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1 Khái niệm tranh chấp trong kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản

Pháp luật không đưa ra một định nghĩa cụ thể, thế nào là tranh chấp trong kinh

doanh bất động sản, có thể hiểu khái quát như sau: Tranh chấp trong kinh doanh bất

động sản là những mâu thuẫn, bất hòa về quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật kinh doanh bất động sản.

Giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản có thể hiểu là hoạt động do cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản thực hiện, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể kinh doanh bất động sản; đồng thời

xử lý những hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.1

2 Quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản

Giải quyết tranh chấp về kinh doanh bất động sản được quy định tại nhiều luật chuyên ngành cũng như các luật có liên quan như sau:

Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 là luật chuyên ngành và là cơ sở

pháp lý quan trọng để các chủ thể trong tranh chấp tìm kiếm cho mình một phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp và hiệu quả Tuy nhiên, văn bản luật này và các văn bản dưới luật hướng dẫn chưa quy định về vấn đề này mà vẫn coi giao dịch bất động sản là 1 giao dịch dân sự và giải quyết tranh chấp theo quy định của Bộ luật dân

sự và Bộ luật tố tụng dân sự

Luật Nhà ở năm 2005 đã có quy định khá cụ thể về việc giải quyết tranh chấp

về nhà ở Theo đó, hai phương pháp được ghi nhận để giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà ở là hòa giải và thông qua Tòa án

Luật xây dựng năm 2003 cũng ghi nhận phương thức giải quyết tranh chấp liên

quan đến công trình xây dựng tại Điều 117 Theo đó, cá nhân có quyền khiếu nại, tố

cáo; tổ chức có quyền khiếu nại về những hành vi vi phạm quy định của Luật này với

cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo.

1 Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, 2009, tr 308

4Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng quy định phương

thức giải quyết tranh chấp là: hòa giải và tòa án

II Thực tiễn giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản

1 Tình hình giải quyết tranh chấp thông qua hoạt động hòa giải, thương lượng.

Hòa giải, thương lượng là biện pháp giải quyết tranh chấp một cách hòa bình mà các bên tranh chấp luôn ưu tiên áp dụng khi tranh chấp xảy ra để đảm bảo một cách tốt nhất quyền lợi của các bên Thông qua quá trình hòa giải, thương lượng, các bên đã tìm ra cho mình tiếng nói chung để hài hòa lợi ích của mỗi bên và cùng giữ mối quan

hệ tốt đẹp đã có Qua thực tiễn giải quyết, các tranh chấp trong kinh doanh bất động sản hầu hết đều được các bên chọn phương thức tự hòa giải, thương lượng để đi đến thống nhất cuối cùng và đã ghi nhận nhiều vụ tranh chấp được giải quyết thông qua biện pháp này

Trong những năm gần đây, các cơ quan có thẩm quyền đã tham gia tích cực vào việc hòa giải các tranh chấp trong kinh doanh bất động sản Việc trực tiếp tham gia vào quá trình hòa giải tranh chấp giữa các bên của cơ quan có thẩm quyền đã trở thành một biện pháp hữu hiệu để các bên nhận thức được hậu quả của tranh chấp và tìm ra cho mình một tiếng nói chung thống nhất

Như vậy, ta có thể thấy những năm gần đây công tác hòa giải tranh chấp trong kinh doanh bất động sản đã đạt được nhiều kết quả đáng khích lệ, góp phần giải quyết những mâu thuẫn giữa các chủ theer một cách mềm dẻo và chủ động

2 Giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản thông qua Tòa án

Tòa án là cơ quan duy nhất có chức năng xét xử, giải quyết các tranh chấp phát sinh trong tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội, trong đó thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về kinh doanh, thương mại được quy định tại Điều 29 của Bộ Luật tố tụng dân sự 2004 và Nghị quyết số 01/2005/NQ-HĐTP ngày 31/03/2005 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao và các văn bản pháp luật khác Để tiến hành giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản thì cần phải xác định thẩm quyền tranh chấp về kinh doanh thương mại thuộc thẩm quyền của hệ thống tòa án theo vụ việc, theo cấp tòa án, theo lãnh thổ và lựa chọn của các bên hay thuộc thẩm quyền của tổ chức trọng tài Công tác giải quyết tranh chấp tại Tòa án là một phương

thức giải quyết tranh chấp hiệu quả mà các bên sử dụng để bảo vệ những quyền lợi của mình khi không tìm được tiếng nói chung thông qua thương lượng, hòa giải Tuy nhiên, công tác tiến hành điều tra, xét xử các tranh chấp trong kinh doanh bất động sản bất động sản của Tòa án còn chậm trễ, rườm rà và mất nhiều thời gian khiến cho quyền và lợi ích hợp pháp của các bên không được đảm bảo, gây thiệt hại (nhất là về vật chất) cho các bên

III Một số hạn chế của pháp luật và giải pháp hoàn pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản

1 Một số hạn chế

1.1 Hạn chế trong việc xác định thẩm quyền thuộc hệ thống Tòa án hay của trọng tài

Căn cứ vào quy định pháp luật về kinh doanh thương mại khi các bên tham gia lĩnh vực này mà phát sinh tranh chấp thì các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án hoặc Trọng tài yêu cầu giải quyết Theo quy định tại Điều 2 Luật Trọng tài thương mại

2010 thì các bên, hoặc ít nhất một bên phải tham gia hoạt động thương mại, nghĩa là khi các bên khởi kiện ra Trọng tài thì ít nhất một trong các bên đó phải có đăng ký

kinh doanh và có mục đích lợi nhuận Như vậy, trong trường hợp trước hoặc sau khi

phát sinh tranh chấp các bên đã có thỏa thuận Trọng tài, thì nếu một bên khởi kiện tại Tòa án thì Tòa án phải từ chối thụ lý, trừ trường hợp thỏa thuận Trọng tài vô hiệu do

tranh chấp phát sinh không thuộc hoạt động thương mại Và theo khoản 1 Điều 3 Luật thương mại 2005 thì “ Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi,

bao gồm mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác” Đối chiếu quy định tại khoản 3 Điều 4 và

Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản 2006 thì các bên tham hoạt động kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh và phải có mục đích lợi nhuận, quy định này đáp ứng điều quy định tại Điều 2 Luật Trọng tài thương mại nên thuộc thẩm quyền Trọng tài Tuy nhiên, các đối tượng được điều chỉnh trong Luật kinh doanh bất động sản là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất nên phải áp dụng luật chuyên ngành để giải quyết Theo khoản 1 Điều 117 Luật Xây dựng 2003, khoản 2 Điều 147 Luật Nhà

ở 2005, khoản 1 Điều 136 Luật đất đai 2003 quy định thẩm quyền giải quyết thuộc Tòa án Quy định này đã loại trừ thẩm quyền của Trọng tài, trong trường hợp này nếu

các bên tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà có thỏa thuận Trọng tài thì thỏa thuận Trọng tài này được xem là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật

1.2 Xác định thẩm quyền theo loại việc giải quyết tranh chấp về kinh doanh, thương mại

Để xác định tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết thuộc hệ thống Tòa án nhân dân, còn xác định các tranh chấp này phát sinh trong hoạt động thương mại hay lĩnh vực khác, và có thuộc các trường hợp được quy định tại Điều 29 Bộ luật tố tụng dân

sự hay không Theo quy định tại Điều 29 Bộ luật tố tụng dân sự liệt kê 4 nhóm quan

hệ tranh chấp quy định từ khoản 1 đến khoản 4 được xem là tranh chấp về kinh doanh thương mại

Khoản 1 Điều 29 quy định : tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh

thương mại giữa cá nhân, tổ chức có đăng ký kinh doanh với nhau và đều có mục đích lợi nhuận bao gồm: Mua bán hàng hóa; cung ứng dịch vụ; Phân phối; Đại diện, đại lý; Ký gửi; Thuê, cho thuê, thuê mua; Xây dựng; Tư vấn, kỹ thuật; Vận chuyển hàng hóa, hành khách bằng đường sắt, đường bộ, đường thủy nội địa; Vận chuyển hàng hóa, hành khách bằng đường hàng không, đường biển; Mua bán cổ phiếu, trái phiếu

và giấy tờ có giá khác; Đầu tư, tài chính, ngân hàng; Bảo hiểm; Tham dò, khai thác.

Khoản 4 Điều 29 quy định: Các tranh chấp khác về kinh doanh thương mại mà

pháp luật có quy định.

Đối chiếu với quy định tại Điều 4, Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản thì cá nhân, tổ chức muốn tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản Đối với kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, còn nếu đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản thì không cần thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác

xã Theo đó “kinh doanh bất động sản” là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận

chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi; “kinh doanh dịch vụ bất động sản” là

các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản Rõ ràng quan hệ này là quan hệ pháp luật về kinh doanh thương mại nhưng lại không được liệt kê tại Điều 29 Bộ luật tố tụng dân sự nên

sẽ áp dụng khoản 4 Điều 29 Bộ luật tố tụng dân sự để giải quyết

7Tuy nhiên, theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 01/2005/NQ-HĐTP thì trường hợp

cá nhân, tổ chức đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản không có mục đích lợi nhuận nên không thuộc khoản 4 Điều 29 Bộ luật tố tụng dân sự Trong khi đó, kinh doanh dịch vụ bất động sản là hoạt động hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản nên không thể tách rời thành hai loại tranh chấp riêng biệt được Ngoài ra, so sánh với khoản 2 và khoản 7 Điều 25 Bộ luật tố tụng dân sự thì các đối tượng tranh chấp ở đây trong hoạt động kinh doanh bất động sản là nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tranh chấp về dân sự không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa kinh tế Như vậy, quy định pháp luật về tố tụng trong lĩnh vực kinh doanh thương mại này là chưa rõ ràng và còn bất cập

1.3 Xác định thẩm quyền theo cấp Tòa án

Sau khi xác định được loại việc nào thuộc tranh chấp kinh doanh thương mại thuộc thẩm quyền Tòa án thì cần phải xác định thẩm quyền thuộc Tòa án cấp nào, cấp huyện hay cấp tỉnh giải quyết

Theo quy định tại điểm a, khoản 1,2 Điều 34; khoản 3 Điều 33; Điều 412 Bộ luật tố tụng dân sự và điểm b, tiểu mục 4.4, mục 4, Phần I Nghị quyết số 01/2005/NQ-HĐTP ngày 31/5/2005 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về kinh doanh thương mại được phân thành 2 cấp đó là Tòa án cấp huyện (quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) và Tòa án tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cụ thể như sau:

- Tòa án cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau: Mua bán hàng hóa; Cung ứng dịch vụ, Phân phối; Đại diện, đại lý, ký gửi, thuê, cho thuê, thuê mua; Xây dựng; Tư vấn; kỹ thuật; Vận chuyển hàng hóa, hành khách bằng đường sắt, đường bộ, đường thủy nội địa, và không có yếu tố nước ngoài hoặc có yếu tố nước ngoài nhưng không cần ủy thác tư pháp cho cơ quan lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài hoặc cho Tòa án nước ngoài Trường hợp nếu sau khi thụ lý theo Tòa án cấp thẩm quyền mà trong quá trình giải quyết mới có sự thay đổi, như có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan Lãnh

sự của Việt Nam ở nước ngoài, thuộc thẩm quyền Tòa án cấp huyện giải quyết Với quy định này thì yếu tố nước ngoài, tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan Lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài

8- Tòa án cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những vụ việc sau: Vận chuyển hàng hóa, hành khách đường hàng không, đường biển; Mua bán cổ phiếu, trái phiếu và giấy tờ có giá khác; Đầu tư, tài chính, ngân hàng; Bảo hiểm; Thăm

dò, khai thác, mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan Lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án nước ngoài hoặc trong trường hợp Tòa án cấp tỉnh đã thụ lý và đang trong quá trình giải quyết mới có sự thay đổi không còn đương sự, tài sản ở nước ngoài mà không cần ủy thác tư pháp cho cơ quan Lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án nước ngoài và thuộc thẩm quyền Tòa án khác của Việt Nam hoặc của Tòa án nước ngoài thì vẫn thuộc Tòa án cấp tỉnh tiếp tục giải quyết Ngoài ra, các tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cấp huyện quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 33, khoản 1 Điều 29 của Bộ luật này mà Tòa án cấp tỉnh lấy lên để giải quyết

Như vậy, 14 loại quan hệ tranh chấp được quy định tại khoản 1 Điều 29 Bộ luật

tố tụng dân sự được phân ra các trường hợp nào thì thuộc Tòa án cấp huyện giải quyết, trường hợp nào thì thuộc Tòa án cấp tỉnh giải quyết, nhưng về hoạt động kinh doanh bất động sản thì hiện nay tại khoản 1 Điều 29 Bộ luật tố tụng dân sự chưa quy định, nếu áp dụng khoản 4 Điều 29 Bộ luật tố tụng dân sự để dẫn chiếu pháp luật kinh doanh bất động sản thì cũng không có quy định tranh chấp nào trong hoạt động kinh doanh bất động sản là thuộc Tòa án cấp huyện hay Tòa án cấp tỉnh nên khi phát sinh tranh chấp trong kĩnh vực kinh doanh bất động sản thì cũng khó xác định quan hệ tranh chấp này thuộc thẩm quyền Tòa án cấp huyện hay Tòa án cấp tỉnh thụ lý giải quyết

1.4 Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ

Căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự có 3 trường hợp xác định thẩm quyền theo lãnh thổ là thẩm quyền Tòa án theo nơi cư trú, làm việc của

bị đơn (đối với cá nhân), trụ sở bị đơn (đối với cơ quan, tổ chức); theo thỏa thuận của các bên với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn (đối với cá nhân), trụ sở nguyên đơn (đối với cơ quan, tổ chức); theo nơi có bất động sản

Vấn đề xác định thẩm quyền Tòa án nơi có bất động sản giải quyết tranh chấp cũng gặp rất nhiều khó khăn Ví dụ: Công ty A là bị đơn có nhiều lô đất ở nhiều huyện

B, C, D thì nếu quy định Tòa án nơi có bất động sản giải quyết thì Tòa án huyện nào

cũng có thẩm quyền giải quyết Ngoài ra, việc quy định tại điểm c khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự về thẩm quyền Tòa án nơi có bất động sản thì trong trường hợp tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ liên quan đến bất động sản mà còn liên quan đến các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản Rõ ràng trường hợp này sẽ khó xác định Tòa án nơi có bất động sản hay nơi cư trú, nơi có trụ sở, nơi thực hiện hợp đồng nào có thẩm quyền giải quyết

1.5 Thời hiệu khởi kiện

Khi phát sinh tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì hiện nay pháp luật kinh doanh bất động sản không quy định thời hiệu khởi kiện Theo quy định

tại điểm b, khoản 2, Điều 3 Luật thương mại quy định “hàng hóa bao gồm những vật

gắn liền với đất” nên quan hệ này được điều chỉnh bởi Luật thương mại, thời hiệu

khởi kiện là 2 năm Nhưng theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật kinh doanh bất động

sản thì đối tượng tranh chấp ở đây là “Các loại nhà, công trình xây dựng; quyền sử

dụng đất được tham gia thị trường bất động sản; các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật” Luật chuyên ngành điều chỉnh các quan hệ này là pháp luật về

đất đai đều không quy định thời hiệu khởi kiện là bao lâu nên dẫn chiếu về Điều 256, Điều 247, Điều 200 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì nhà, công trình xây dựng gắn liền với đấy đều là bất động sản nên thời hiệu khởi kiện đối với quyền sở hữu là 30 năm, riêng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước không quy định xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu, nên trong trường hợp này người sử dụng đất có quyền đòi lại tài sản bất

cứ lúc nào họ thấy quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm

Ta có thể thấy rõ pháp luật quy định mỗi lĩnh vực là khác nhau, do vậy trong quá trình áp dụng luật chuyên ngành để giải quyết theo thủ tục tố tụng là rất khó khăn Bên cạnh đó, pháp luật tố tụng hướng dẫn thi hành cũng còn nhiều hạn chế, chưa bao quát hết các tình huống có thể phát sinh như trình bày trên

2 Giải pháp hoàn thiện

Như đã trình bày ở trên, pháp luật quy định về việc giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều điểm hạn chế cần phải khắc phục Sau đây em xin đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện những điểm còn bất cập:

Một là, các tranh chấp có thể khởi kiện ra Tòa án đều được quy định ở pháp luật

nội dung, cho nên khi sửa đổi, bổ sung Bộ Luật tố tụng dân sự nên bỏ quy định mang

tính liệt kê theo lối mòn từ trước đến nay, cần quy định các tranh chấp về kinh doanh thương mại, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

Hai là, đối với điểm c khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự thì rõ ràng là quy

định “ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất

động sản” thì khó xác định thẩm quyền Tòa án nơi bất động sản nào Nên sửa đổi điều

luật này là nếu tranh chấp chỉ liên quan đến bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản giải quyết, trường hợp bất động sản ở nhiều nơi khác nhau thì chọn Tòa án nơi có bất động sản có giá trị lớn nhất đến nhỏ dần giải quyết, trường hợp có nhiều bất động sản có giá trị lớn bằng nhau thì chọn một trong các bất động sản có giá trị lớn đó và trong đơn khởi kiện phải cam kết không khởi kiện đến Tòa án nơi có bất động sản có giá trị lớn khác Trường hợp tranh chấp không chỉ liên quan đến bất động sản mầ còn liên quan đến hợp đồng dịch vụ kinh doanh bất động sản thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết được xác định theo trường hợp có bất động sản lớn nhất trên Trường hợp tranh chấp chỉ liên quan đến hợp đồng dịch vụ bất động sản thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết là nơi thực hiện hợp đồng như điểm giải quyết khoản 1 Điều 36 Bộ luật tố tụng dân sự để thụ lý giải quyết

Ba là, về thời hiệu khởi kiện thì do pháp luật nội dung quy định tản mát, nên khi

áp dụng là rất khó khăn, chồng chéo nhau Do đó, cần quy định rõ đối với trường hợp

tranh chấp ở đây được hiểu là “hàng hóa” theo điểm b khoản 2 Điều 3 Luật thương

mại để xác định thời hiệu khởi kiện là 2 năm Trường hợp tranh chấp về nhà, công trình gắn liền với đất hoặc quyền sử dụng đất mà không đáp ứng quy định theo khoản 2,3 ĐIều 4 và Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản thì tranh chấp này là tranh chấp dân sự, áp dụng Bộ luật dân sự để xác định thời hiệu

Bốn là, sửa đổi bổ sung các quy định liên quan đến hòa giải: theo quy định tại

khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003 thì : “ tranh chấp đất đai đã được hòa giải

tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí” thì được giải quyết như sau: “tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự

có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết” Quy định này dẫn tới cách hiểu trong thực tiễn tố

tụng tại Tòa án là mọi tranh chấp đất đai đều bắt buộc phải thông qua con đường hòa