Pháp luật Kinh doanh bất động sản theo quy định hiện hành

NỘI DUNG Phần I Tổng quan kinh doanh BĐS Phần Một số vấn đề quản trị KD BĐS PHẦN I TỔNG QUAN VỀ KINH DOANH BĐS Tổng quan bất động sản thị trườngbất động sản 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài nguyên gì?Là nguồn cải thiên nhiên chưa khai thác tiến hành khai thác Tài sản gì? Là cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá đượcbằng tiền quyền tài sản Quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao lưu dân sự, kể quyền sở h ữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhu cầu quản lý sử dụng: hạch toán, kinh tế - kĩ thuật Nhìn chung, tất nước phân chia tài sản thành loại: bất động sản động sản Hình thức phân chia có cách hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại ghi Bộ Luật La Mã Điều 174 Bộ Luật Dân 2005 nước ta quy định: "Bất động sản tài sản di dời được" Như vậy, bất động sản trước hết phải tài sản, khác với tài sản khác chúng di, dời Hay nói cách khác, bất động sản đất đai vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai vật thể tồn đất đượcsử dụn g trạng thái không tách rời đất vật thể mà dịch chuyển bị hý hại (tính chất, cơng năng, hình thái thay đổi) tốn nhiều công sức chi phí g trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép 1.1.2 Các loại bất động sản (theo Bộ luật Dân sự): -Đất đai; -Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; -Các tài sản khác gắn liền với đất đai; -Các tài sản khác ph ápluật quy định Đất đai: + Phải đất không di dời di dời không đáng kể (những đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựn g BĐS); + Phải đất đai xác định ch ủ quyền; + Đất đai phải đượcđo lườngbằng giá trị (căn vào số lượn gvà chất lượn gcủa đất đai đó) Các g trình xây dựng gắn liền với đất đai tài sản gắn liền v ới cơng trình đó: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng (nhữn g nhà bạt di độn g gánh x iếc, lâu đài làm băng đá, nhà nghỉ di độn g xe lăn khôn g phải BĐS mà độn g sản, công cụ lao độn g); + Các cơng trình xây dựn g g n ghiệp, giao thông: đường xá, cầu cốn g, bến cản g, sân bay, bãi đỗ xây dựn g gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền tách rời với công trình xây dựn g đó: máy điều hồ trung tâm, m áy móc thiết bị điều khiển hoạt độn g cơng trình, câycảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình (nhữn g tài sản tháo rời mà giá trị côn g dụng khơn g thay đổ i khơng phải bất độn g sản nhý: máy điều hoà di động, ch ậu cảnh vườntreo, tranh ảnh thiết bị đồ dùn g khác); + Các công trình phải có khả n ăng đo lường v lượn ghoá thành giá trị theo tiêu ch uẩn đo lườn định (các cơng trình tơn giáo; di sản văn ho giới quốc gia; cơng trình quốc gia khơng lượn ghố giá trị không coi bất độn g sản) Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườncây lâu năm: bao gồm trồng đất trồng cây; + Các cơng trình ni trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; + Các cơng trình du lịch, v ui chõi, thể thao + Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lị) Các tài sản khác: Một số tài liệu quy định số tài sản đặc biệt coi bất động sản áp dụng quy chế bất động sản máy bay, tàu thuỷ, tàu hoả phương tiện hoạt động phải gắn liền với cơng trình bất độn g sản nhà ga, sân bay, bến cản g 1.1.2 Những đặc điểm ch ủ yếu bất động sản Ngoài điểm cơbản khái niệm nêu trên, bất độn g sản cịn có đặc điểm cụ thể sau: Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời được.Đặc điểm bất độn g sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đất đặc điểm có vị trí cố định có giới h ạn diện tích khơng gian Thứ hai, bất động sản có tính lâu bền có giá trị lớn.Tính lâu bền hàng ho bất động sản gắn liền với trườn gtồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng khôn g thể bị tiêu h uỷ (trừ số trườnghợp đặc biệt nhý: độn g đất, núi lửa, sạt lở ) Các g trình xây dựng, g trình kiến trúc vật kiến trúc thườn gcó tuổ i thọ cao, hàng trăm năm Ngay nơng nghiệp bất độn g sản vườncây, mà trồng lâu năm Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt khan Sở dĩ nh do: -Sự khan h iếm tính có hạn c diện tích bề mặt trái đất vùn g, địa phương, khu vực, đất -Tính phức tạp đất đai địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan tạo nên khan tính cá biệt hàng ho bất động sản -Tính đa dạng ý týởng đến thiết kế xây dựng, ch ế tạo chủ đầu tưcũn g nh kiến trúc sý, c ác cơng trình sý nhà thiết kế tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) hàng hố bất độn g sản Thứ tư, bất động sản m ang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Với bất độn g sản đặc điểm nối trội hơnvì: -Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội nơiđị i hỏi phải có nh ưn gbất động sản phù hợp: Miền núi, nơinhiều độn g đất, nơinhiều gió bão, nơingập nước -Nhu cầu bất động sản khu vực, m ỗi quốc gia, m ỗi dân tộc chịu ảnh hưởn gmạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội, chí, cịn bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh dân cưở Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởnglẫn Do: -Giữa bất độn g sản có tác độn g ảnh hưởn glẫn m ạnh mẽ Sự đời hay hồn thiện hàng hố bất độn g sản điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụn g hàng hoá bất độn g sản -Thí dụ, v iệc xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội làm tăng vẻ đẹp, tiện lợi giá trị cơng trình xây dựn g kh u vực Sự đời đườn g dẫn đến đời nh ữn g tụ điểm dân cưh ay khu côn g nghiệp, du lịch, thươn gmại, dịch v ụ bám theo trục đườn gđó Thứ sáu,bất động sản có chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước.Vì: -Bất động sản loại tài sản quan trọng m ỗi quốc gia, m ỗi dân tộc, cơquan đơnvị n gườidân -Các quan hệ giao dịch bất động sản thườngcó tác độn g mạnh đến nh ững hầu hết hoạt độn g kinh tế xã hộ i -Để tăng cườn g v trị mình, nhà nướcphải quan tâm hơnđến bất độn g sản, phải ban hành nhiều văn pháp luật, nhiều chủ trươn g, sách nhằm thực việc quản lý chún g -Bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai, quốc gia cũn g có pháp luật đất đai Thứ bảy, bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lýVì: -Bất động sảnthườngcó giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chún g phức tạp, đó, địi hỏi ngườiquản lý phải có lực cao chi phí quản lí cũn g phải cao hơnso với hàng ho thông thường -Vấn đề đầu tưxây dựng g trình xây dựngrất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho th đất đai, g trình xây dựng, nhà ở, v ăn phịn g có liên quan đến nhiều lĩnh vực nên n ăn g lực quản lý đóng vai trị quan trọng 1.2.Thị trườngbất động sản 1.2.1 Khái niêm thị trườngbất động sản Thị trườnglà nơidiễn hoạt độn g m ua bán, tổng thể quan h ệ cho phép n gườimua ngườibán trao đổi đượchàng hoá dịch vụ cho Thị trườngbất động sản tổng hoà giao dịch dân bất động sản địa bàn định, thời gian định Khái niệm vừa đơngiản, dễ h iểu, v ừa bao hàm đầy đủ ph ạm vi nội dun g thị trườngbất độn g sản 1.2.2 Sự hình thành phát triển thị trườngbất động sản 1.2.3 Phân loại thị trườngbất động sản Có nhiều cách phân loại: theo loại bất động sản, theo loại hình giao dịch, theo địa bàn, theo hình thành Cách phân loại đượcsử dụng phổ biến theo loại bất động sản:Phân loại thị trườn gbất động sản theo loại bất động sản -Thị trườngđất đai -Thị trườngnhàở -Thị trườngbất động sản côn g nghiệp -Thị trườngbất động sản nôn g nghiệp -Thị trườngbất động sản thươngmại, -Thị trườngbất động sản v ăn phòng -Thị trườngbất động sản đặc biệt 2.4 Vai trò thị trườngbất động sản -Thị trườngbất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển -Thị trườngbất động sản góp phần h uy động vốn cho đầu tưph át triển -Phát triển thị trườngbất độn g sản góp phần tăn g thu cho n gân sách Nhà n ước -Phát triển thị trườngbất độn g sản góp phần m rộng thịtrườngtrong n goài nước, mở rộng quan h ệ quốc tế -Thị trườngbất động sản góp phần vào ổn định xã hội -Thị trườngbất động sản góp ph ần nâng cao đời sốn g nhân dân -Phát triển thị trườngbất độn g sản góp phần đổi sách, có sách đất đai, sách BĐS 2.5 Đặc điểm thị trườngbất động sản Tính cách biệt hàng hố giao dịch với địa điểm giao dịch Do:Bất độn g sản có vị trí cố định, khơng thể di dời Do Hoạt độn g giao dịch bất động sản thườngđượctiến hành chợ hàn g hoá BĐS ảo Các chợ đa dạng, sàn giao dịch, trun g tâm giao dịch, địa điểm với phòng nhỏ hẹp với vài ba đồ văn phịng thiết yếu, cũn g nhà riêng, nhà hàng, quán nước Có thể qua mạn g internet nằm ch ăn điện thoại cho Vấn đề đặt ra:-Quan hệ giao dịch bất động sản kết thúc n gay địa điểm giao dịch hay ch ợ giao dịch mà phải trải qua khâu nhý: + Đàm phán chợ giao dịch, cun g cấp cho thông tin bất động sản giao dịch; + Kiểm tra thực địa để xác nh ận tính có thực k iểm tra độ xác thôn g tin bất động sản; + Đăng ký pháp lý Thị trườngbất động sản thực chất thị trườnggiao dịch quyền lợi ích chứa đựng giao dịch bất động sảnDo: -Đặc điểm đất đai quy định: đất đai khôn g hao mòn hay (trừ trườn ghợp đặc biệt) ngườicó quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụn g đất đai nh hàng hoá kh ác -Điều mà chủ sở h ữu hay sử dụn g mong muốn quyền hay lợi ích đất đai man g lại Thị trườngBĐS mang tính vùng tính khu vực sâu sắcVì: -Bất động sản có đặc điểm khơng thể di dời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, k inh tế, xã hội vùn g, kh u vực -Bất động sản ph ụ thuộc vào phong tục, tập quán, thi hiếu tâm lý xã hội Thị trườngbất động sản thị trườngkhơng hồn hảoDo: -Thị trườn gbất độn g sản phát triển muộn hơnso với thị trườn ghàng hoá khác, đó, thơng tin hàng hố bất độn g sản thị trườngbất động sản không đầy đủ phổ biến rộn g rãi loại hàng ho khác -Sự so sánh bất độn g sản cùn g loại khó xác tiêu chí đánh giá bất độn g sản khơng xác cáchàng hoá khác (các kết cấu cơng trình, chất lượn gcơn g trình, vẻ đẹp kiến trúc, v ị trí địa lý đượcđo lườn gmột cách týõng đối, khó xác) -Bất động sản mang tính vùn g v kh u vực, chúng khôn g liền kề tìm đượcbất động sản cùn g loại để so sánh cạnh tranh cách đầy đủ -Số lượngngườitham gia cung cầu loại bất độn g sản có số lượn gnhỏ, khơng đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo Cung bất động sản phản ứng chậm hơnso với cầu BĐSTheo quan hệ cun g cầu, cun g bất động sản đượcthị trườn gchấp nh ận, cầu bất độn g sản x uất tăn g lên, đó, n gườisản xuất tăng lượn gcung bất độn g sản Tuy nhiên, cầu tăng, cun g bất động sản khôn g thể phản ứng tăng nhanh loại hàng hố khác Đó đặc điểm bất độn g sản thời gian để tạo ch úng thườnglà lâu để xây dựng cơng trình xây dựn g cần phải có thời gian tìm hiểu m ọi thông tin đất đai, làm thủ tục chuyển nhượn g, xin phép xây dựng, thiết kế, thi cơng Giao dịch thị trườngBDS cần phải có tư vấnchuyên nghiệpSở dĩ nh vì: -Hàng hố bất độn g sản khơn g bày bán thị trườngnhư loại hàng hoá khác; -Ngườimua bán bất độn g sản khơn g có cơhội đủ lượngthông tin để lựa chọn đượcthị trườngphù hợp với bất độn g sản cần giao dịch -Bất động sản thườngcó giá trị lớn, n gườimua bán bất độn g sản thườn gít có kinh nghiệm họ có cơhội mua bán (trừ n gườikinh doanh chuyên n gh iệp) Thị trườngbất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luậtDo: -Bất động sản loại tài sản có giá trị lớn, đó, việc quản lý Nhà nướcđối với chún g pháp luật cơsở để bảo đảm an toàn cho giao dịch bất độn g sản -Mọi bất độn g sản đượcNhà nướcquản lý đăng ký, cấp giấy chứn g nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũn g biến độn g chúng Mọi giao dịch bất độn g sản phải có giám sát Nhà nước, đặc biệt khâu đăng ký pháp lý -Sự tham gia Nhà nướcvào thị trườngbất độn g sản thông qua yếu tố pháp luật làm cho thị trườngbất độn g sản ổn định h ơnvà an tồn -Thơng qua kiểm sốt thị trườngbất động sản, Nhà nướctăng đượcnguồn thu n gân sách từ thuế đối v ới giao dịch bất động sản Thị trườngbất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trườngvốnDo: -Bất động sản có giá trị lớn, đó, m ọi giao dịch đầu tưk inh doanh bất độn g sản đò i hỏi lượn gvốn lớn -Lượn gvốn phải đượch uy động từ thị trườn gvốn.Thực tế cho thấy khơng có thị trườngvốn phát triển lành mạnh ổn định, thị trườngbất độn g sản phát triển lành mạnh ổn định Nhữn g khủn g hoảng tài giới dẫn đến kh ủn g hoản g thị trườngbất động sản Khi bất động sản sụt giá nhanh dẫn đến gia tăng khoản nợ khó địi, thế, tổ chức tài tín dụng bị phá sản Thị trườngbất động sản có rào cản gia nhập rút lớn Do: -Bất động sản thườn glà có giá trị lớn, ngườimua thị trườngnày không đông, việc mua bán đơngiản nhanh chón g đối v ới loại hàn g ho khác -Muốn tham gia phải có tri thức, vốn, kinh nghiệm phải đượcpháp luật cho phép với thủ tục phức tạp -Khi muốn rút phải thu hồ i đượcvốn đầu tư, đầu tưlâu dài, dự án gối đầu nhau, v iệc bán n gay khó khăn Tổng quan kinh doanh bất động sản 2.1 Kinh doanh-Có nhiều quan điểm khác nhau: + Kinh doanh “tổ chức buôn bán để thu lời lãi + Kinh doanh nhằm thỏa mãn nhu cầu đó, nhằm m ục đích thu lợi ích đượcđo giá trị lớn hơngiá trị bỏ ra, tức có lợi nhuận + Theo Luật DN 2005: Kinh doanh việc thực liên tục một, số tất g đoạn q trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm cun g ứn g dịch vụ thị trườngnhằm m ụcđích sinh lợi.Khái quát: Kinh doanh tổng thể biện pháp kinh tế, kĩ thuật, tổ chức quản lý, pháp lý dựa cơsở sử dụng quan hệ hàng hóa tiền tệ nhằm thu đượclợi nhuận.Điều k iện kinh doanh: + Phải có sản x uất sản phẩm hàng hóa thịtrường + Phải có m trường: kinh tế, trị, xã hộ i pháp luật 2.1 Kinh doanh bất động sảnTheo Luật Kinh doanh bất động sản: + Hoạt độn g k inh doanh bất độn g sản bao gồm kinh doanh bất độn g sản kinh doanh dịch vụ bất độn g sản + Kinh doanh bất độn g sản việc bỏ vốn đầu tưtạo lập, mua, nhận ch uyển nh ượn g, thuê, thuê m ua bất độn g sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi + Kinh doanh dịch vụ bất độn g sản hoạt độn g hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trườngbất độn g sản, bao gồm dịch v ụ môi giới bất độn g sản, định giá bất độn g sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấnbất độn g sản, đấu giá bất độn g sản, quản g cáo bất động sản, quản lý bất độn g sản + Giao dịch bất độn g sản có liên quan đến kinh doanh bất độn g sản việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản tổ chức, cá nhân khôn g k inh doanh bất độn g sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất độn g sản -Sự đời: KD BĐS gắn liền với đời thị trườngBĐS: + Nhu cầu xã hội tăn g cầu, nhưn gBĐS lại thuộ c quyền sở hữu sử dụn g cá nhân cần trao đổi + Do có lợi ích, nh ữn g ch ủ SH, ch ủ sử dụng đưaBĐS v thị trường + Do lợi ích cao, nhiều nhà đầu tưđã đầu tưxây dựng thêm BĐS + Điều kiện SX, m ôi trườn gKD n gày tốt hơncung thị trườngBĐS gia tăng -Phạm vi xuất hiện: + Lúc đầu KD BĐS ch ủ yếu dựa trao đổ i nhữn g BĐS có sẵn, trước hết đất đai; + Tiếp đầu tưmới, xây dựng nhữn g bất độn g sản để đáp ứng nhu cầu xã hội cơcấu BĐS đa dạng; số lượn gtăng, chất lượngtốt hơn, thời gian sử dụn g lâu bền + Lĩnh v ực giao dịch kinh doanh n gày đượcmở rộn g; + Phạm vi kinh doanh ngày đượcmở rộng quy mô khơng gian; khơn g bó hẹp thị trườngđịa phương, khu vực mà mở rộng thị trườn gcả nước, thị trườngquốc tế + Đối tượn gtham gia ngày đa dạn g phong phú L úc đầu trao đổ i nhữn g BĐS cá nhân thay đổi nhu cầu đến ch ủ độn g bỏ vốn đầu tưxây dựn g để cun g cấp cho thị trường; từ cá nhân KDđến nhóm, tập đoàn v tập đoàn xuyên quốc gia tham gia kinh doanh BĐS 2.2 Đặc điểm kinh doanh bất động sản Đặc điểm 1: Kinh doanh bất động sản hoạt động mang tính cục khu vựcVì sao: bất độn g sản có vị trí cố định: -Vị trí bất độn g sản khác nhau, m an g lại thu nhập cho chủ sở h ữu nhà kinh doanh lợi ích khác nh au -Biểu hiện: + Mọi hoạt độn g k inh doanh phải gắn liền với vị trí c bất độn g sản;Môi trườngxung quanh bất động sản có v trị quan trọng đối v ới giá trị BĐS + Những hoạt độn g kinh doanh địa bàn, kh u vực khác khác nhau; khơng thể áp đặt mơ hình KD n ơinày cho nơikhác + Các hoạt độn g kinh anh ảo thực đượcmột công đoạn q trình kinh doanh khơng thể hoạtđộn g kinh doanh hồn chỉnh Vận dụn g: -Khơn g thể dập khn máy móc cho ho ạt độn g kinh doanh khu vực, địa bàn vị trí khác nhau; -Người kinh doanh phải có khả năn g nhận biết, phân tích, đánh giá đượcsự týõng đồn g khác biệt kinh doanh bất độn g sản vùng, kh u vực khác nh au; -Hoạt động kinh doanh bất động sản đầy đủ phải bao gồm nhiều trình: Từ xuất ý týởng, tổ chức đầu tư, tổ chức sản x uất, quản lý, tổ chức tiêu thụ, ho ạt độn g sau bán hàng Chỉ tính riêng trình tiêu thụ bao gồm nhiều khâu: từ giới thiệu hàng, đàm phán, kiểm tra thực địa, hoàn thiện thủ tục pháp lý Đặc điểm Kinh doanh bất động sản hoạt động đầu tưlớn lâu dài-Vì: + Bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài: vật lý tuổi thọkinh tế + Bất động sản có giá trị lớn: gắn liền với đất đai, đầu tưcơng trình, giá trị mang lại, bảo tồn giá trị, cun g nhỏ h ơncầu + Bất động sản loại hàn g hó a khơng thể thay -Vận dụn g:+ Muốn kinh doanh phải có tiềm lực tài ch ính + Phải có chiến lượckinh anh dài hạn + Đầu tưlâu dài, trải qua nhiều q trình, nhiều g đoạn từ định hướn gđầu tư, khảo sát, đầu tưxây dựng đến lưuthơng tiêu thụ, hồn thành thủ tục pháp lí Để đạt hiệu kinh anh, phải đủ tiềm lực mặt thươnghiệu, uy tín đóng vai trị quan trọng thị trường Mặt khác phải quan tâm đến việc xây dựng chiến lượck inh doanh DN Đặc điểm Kinh doanh bất động sản hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởngmạnh mẽ pháp luật sách-Vì: 10 + Nhà nướcquản lý toàn bất độn g sản, trước hết đất đai đến côn g trình xây dựng, tài sản đất thơng qua luật: Luật đất đai, luật Xây dựng, luật kinh anh bất động sản + Quan hệ cun g cầu bất động sản nhạy cảm, nhìn ch un gcung nhỏ hơncầu, nhà nướccần phải điều tiết thơng qua h ệ thống pháp luật sách -Vận dụn g: + Muốn kinh doanh ph ải am hiểu luật pháp ch ính sách Nhà nướctrong từn g thời kì, khu vực: loại Luật liên quan, quy định liên quan đến quy ền, kinh doanh bất động sản, sách quy hoạch, đầu tư + Hoạt độn g k inh doanh bắt buộc phải trải qua quy trình ph áp lý Quy trình vừa mang tính bắt buộc, vừa cần thiết khách quan + Nhà kinh anh phải biết cách phân tích sách để tìm kiếm cách thức, phươn ghướn gkinh doanh; tìm hành lang giới hạn, dự báo xu hướngbiến độn g thị trườn gảnh h ưởn gđến k inh doanh Đặc điểm Hoạt động kinh doanh bất động sản vừa hoạt động kinh doanh đa ngành, vừa hoạt động kinh doanh đặc thù -Tính đặc thù thể hiện: + Là thị trườn gkhông ho àn hảo, cun g phản ứng chậm hơncầu; + Thiếu thông tin thị trườn g, khó so sánh + Một số loại hàn g hóa bất động sản mang tính độc quy ền, gắn với vị trí, cảnh quan mơi trườn g + Cầu phứctạp, chịu ảnh hưởngnhiều yếu tố tâm linh, tập qn, thói quen -Tính đa n gành thể hiện: + Khâ u sản x uất:~ Những vấn đề k inh tế đất đai: định giá ( giá cả), kh ả sinh lợi ~ Những vấn đề k ĩ thuật đất đai: thổ nhýỡng, nơn g hóa, tần g địa chất ~ Những vấn đề đầu tưx ây dựn g g trình đất: k ĩ thuật (ý týởn g, k iến trúc, mỹ thuật ), kinh tế (vốn đầu tư, ch i phí xây dựng, giá thành, lợi nhuận ) + Khâu lưuthông: marketing, bán, cho thuê, môi giới, ch ấp, bảo hiểm, tư vấn, sau bán hàng, thủtục pháp lí nói ch un g nghiệp vụ giao dịch bất động sản + Khâu đầu tưvà khai thác bất động sản: q trình đầu tư, nguồn vốn, tín dụng, vấn đề tài bất động sản, quản lí bất độn g sản -Yêu cầu vận dụn g: + Nhà kinh anh phải có am hiểu, có kiến thức rộn g, có kinh n ghiệm nhiều lĩnh vực: kinh tế, kĩ thuật, trị, xã hội, pháp lí 11 + Phải có kiến thức đặc thù n gành, từ đưara định xác có hiệu Một số quy định pháp luật kinh doanh bất động sản 3.1 Các lĩnh vực hoạt động doanh nghiệp bất động sản Tổ chức, cá nhân nướcđượckinh doanh bất độn g sản phạm vi sau đây: a) Đầu tưtạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê m ua; b) Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua; c) Th nhà, cơng trình xây dựng thuê lại; d) Đầu tưcải tạo đất đầu tưcác cơng trình hạ tần g đất th thuê đất có hạ tầng; đ) Nhận ch uyển nh ượn gquyền sử dụng đất, đầu tưcôn g trìnhhạ tầng để chuyển nhượng, cho th uê; thuê quyền sử dụn g đất có hạ tầng thuê lại Tổ chức, cá nhân nướcđượckinh doanh dịch v ụ bất động sản ph ạm vi sau đây: a) Dịch vụ môi giới bất động sản; b) Dịch vụ định giá bất động sản; c) Dịch vụ sàn giao dịch bất độn g sản; d) Dịch vụ tư vấnbất độn g sản; đ) Dịch vụ đấu giá bất độn g sản; e) Dịch vụ quảng cáo bất độn g sản; g) Dịch vụ quản lý bất độn g sản Tổ chức, cá nhân nướcngoài, ngườiViệt Nam định cưở nướcngo ài đượckinh anh bất động sản k inh doanh dịch vụ bất độn g sản phạm vi sau đây: a) Đầu tưtạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho thuê m ua; b) Đầu tưcải tạo đất đầu tưcác cơng trình hạ tần g đất th thuê đất có hạ tầng; c) Kinh anh dịch vụ bất độn g sản d) Theo quy định cụ thể Chính phủ 3.2 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản Tổ chức, cá nhân hoạt độn g kinh doanh bất động sản bình đẳng trước ph áp luật; tự thỏa thuận cơsở tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên 12 tham gia hoạt động kinh doanh bất độn g sản thông qua hợp đồn g, không trái vớ i quy định pháp luật Bất độn g sản đưavào k inh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Luật quy định khác pháp luật có liên quan Hoạt độn g k inh doanh bất độn g sản phải công khai, m inh bạch 3.3 Các loại bất động sản đượcđưavào kinh doanh Các loại bất độn g sản đượcđưavào kinh doanh bao gồm: a) Các loại nhà, cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng; b) Quyền sử dụng đất đượctham gia thị trườngbất độn g sản theo quy định pháp luật đất đai; c) Các loại bất độn g sản khác theo quy định pháp luật Căn vào tình hình phát triển kinh tế -x ã hội, thị trườn gbất động sản lộ trình hội nhập kinhtế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh m ục loại bất độn g sản đượcđưavào k inh doanh 3.4 Điều kiện bất động sản đưavào kinh doanh Nhà, côn g trình xây dựng đưavào kinh doanh phải có điều k iện sau : a) Thuộc đối tượn gđượcphépkinh doanh; b) Đối với nhà, cơng trình xây dựng phải bảo đảm chất lượngtheo quy định pháp luật xây dựng; nhà, g trình xây dựng qua sử dụn g yêu cầu chất lượn gdo bên thỏa thuận hợp đồn g; c) Khơn g có tranh chấp quyền sở h ữu; d) Khôn g bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành cơquan nhà n ướccó thẩm quy ền; đ) Khơn g nằm kh u vực cấm xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng; e) Có hồ sơ bao gồm giấy ch ứng nhận quyền sở hữu nh à, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất giấy tờ hợp pháp ch ứng minh quyền sở hữu, quy ền sử dụng theo quy định pháp luật nhà, g trình xây dựng có sẵn; giấy phép xây dựng hồ sơ dự án thiết kế v ẽ thi công đượcph ê duyệt đối vớ i nhà, côn g trình đan g xây dựng; thiết kế v ẽ thi công, hồ sơ ho àn công biên nghiệm thu bàn giao đưavào sử dụn g nhà, cơng trình xây dựng thuộ c dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ 13 thuật khu công n gh iệp chưacó giấy ch ứn g nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đượcph ê duyệt nhà, cơng trình xây dựng hình thành týõng lai 3.5 Điều kiện Quyền sử dụng đất đưavào kinh doanh: a) Thuộc đối tượn gđượcphép kinh doanh; b) Có giấy tờ hợp pháp chứn g minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; c) Khôn g có tranh chấp; d) Trong thời h ạn sử dụng đất; đ) Khôn g bị kê biên để thi hành án để chấp hành địnhh ành cơquan nhà n ướccó thẩm quy ền; e) Trườnghợp ch uyển nh ượn g, cho thuê quyền sử dụn g đất thuộc dự án khu đô thị m ới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tần g kỹ thuật khu g n ghiệp phải có cơng trình hạ tầng týõng ứn g với nội dung tiến độcủa dự án đượcphê duyệt Các bất độn g sản khác theo quy định điểm c khoản Điều Luật đượcđưav kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Ch ính phủ 3.6 Điều kiện tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất độn g sản phải thành lập anh nghiệp hợp tác xã, phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất độn g sản theo quy định pháp luật.Theo Nghị định 53 ngày 15/10/2007, “1 Doanh nghiệp, hợp tác xã k inh doanh bất độn g sản ph ải có vốn pháp định (sáu) tỷ đồng Việt Nam.2 Việc xác nh ận vốn pháp định doanh n ghiệp, h ợp tác xã thực h iện theo quy định pháp luật doanh nghiệp, h ợp tác xã đăng ký kinh doanh”;“Chủ đầu tưdự án khu đô thị mới, dự án kh unh ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tưthuộ c sở hữu để thực dự án theo quy định sau đây: a) Đối với dự án kh u đô thị dự án hạ tần g kỹ thuật khu côn g nghiệp khơng thấp hơn20% tổng mức đầu tưcủa dự án đãđượcphê duyệt;b) Đối v ới dự án khu nhà khơn g thấp hơn15% tổng m ức đầu tưcủa dự án có quy m sử dụng đất dýới 20 ha, không thấp hơn20% tổng mức đầu tưcủa dự án có quy mơ sử dụn g đất từ 20 trở lên đượcphê duyệt.”2 Tổ chức, cá nh 14 ân kinh doanh dịch vụ bất độn g sản ph ải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăn g ký kinh doanh dịch v ụ bất độn g sản theo quy định pháp luật, trừ trườnghợp quy định khoản Điều này.Tổ chức, cá nhân:-Khi k inh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ngườicó chứn g môi giới bất độn g sản; -Khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có hai ngườicó chứn g định giá bất 15 ... trường: kinh tế, trị, xã hộ i pháp luật 2.1 Kinh doanh bất động sảnTheo Luật Kinh doanh bất động sản: + Hoạt độn g k inh doanh bất độn g sản bao gồm kinh doanh bất độn g sản kinh doanh dịch vụ bất. .. + Kinh doanh dịch vụ bất độn g sản hoạt độn g hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trườngbất độn g sản, bao gồm dịch v ụ môi giới bất độn g sản, định giá bất độn g sản, sàn giao dịch bất động sản, ... nhân kinh doanh bất độn g sản phải thành lập anh nghiệp hợp tác xã, phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất độn g sản theo quy định pháp luật. Theo Nghị định 53 ngày 15/10/2007, “1 Doanh