pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở việt nam

KHOA LUẬT Cơng trình hồn thành Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội NGUYỄN THỊ XUÂN Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số Phản biện 1: Phản biện 2: : 60 38 50 Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ, họp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vào hồi ., ngày tháng năm 2014 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 Có thể tìm hiểu luận văn Trung tâm thông tin - Thư viện Đại học Quốc gia Hà Nội Trung tâm tư liệu - Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội MỤC LỤC CỦA LUẬN VĂN Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO 93 HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta 93 3.2 Giải pháp góp phần hồn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản 102 KẾT LUẬN 109 110 114 Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Tổng quan hợp đồng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.1.1 Khái niệm hợp đồng PHỤ LỤC 1.1.2 1.1.3 Bản chất hợp đồng Các yếu tố hợp đồng 12 1.2 1.2.1 Tổng quan hợp đồng kinh doanh bất động sản Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản 30 30 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng kinh doanh bất động sản 32 1.2.3 So sánh hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản 34 1.2.4 1.2.5 Pháp luật điều chỉnh hợp đồng kinh doanh bất động sản Vai trò hợp đồng kinh doanh bất động sản 35 39 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG 41 KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Nội dung quy định hợp đồng kinh doanh bất động 41 2.1.1 sản Hợp đồng mua bán nhà cơng trình xây dựng 41 2.1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50 2.1.3 2.1.4 Hợp đồng thuê bất động sản Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng 58 64 2.2 Thực trạng thi hành pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam 68 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Ơng cha ta có câu: "Tấc đất, tấc vàng" khơng sai câu nói thấm thía nhịp đập thị trường bất động sản Các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho… thị trường bất động sản diễn thường xuyên, liên tục ảnh hưởng sâu rộng đến kinh tế - xã hội Việt Nam Pháp luật kịp thời ban hành để điều chỉnh thị trường bất động sản Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đời nghị định thông tư hướng dẫn tạo khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển quản lí Nhà nước Hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thức pháp lý thực giao dịch kinh doanh bất động sản Mặc dù hợp đồng kinh doanh bất động sản đề cập Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 song dừng lại nội dung mang tính nguyên tắc khái quát Trên thực tế, vụ việc tranh chấp lĩnh vực kinh doanh bất động sản đa số xuất phát từ việc thiếu điều khoản cụ thể, rõ ràng vấn đề tranh chấp hợp đồng Hơn nữa, pháp luật kinh doanh bất động sản lĩnh vực pháp luật mẻ nước ta Các quy định kinh doanh bất động sản nói chung hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng q trình xây dựng hồn thiện nên khó tránh khỏi hạn chế, bất cập Bên cạnh đó, tìm hiểu hợp đồng kinh doanh bất động sản góc độ pháp luật dường cịn cơng trình nghiên cứu, xem xét phương diện lý luận thực tiễn Với lý trên, tác giả lựa chọn đề tài "Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ luật học với mong muốn lý giải, cung cấp sở khoa học góp phần hồn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu nghiên cứu tổng quát Với đề tài: "Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam", tác giả hướng tới mục tiêu nghiên cứu cách tổng quát dạng hợp đồng kinh doanh bất động sản mà pháp luật Việt Nam quy định Từ đó, áp dụng vào thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản hướng tới hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản thời gian tới 2.2 Mục tiêu cụ thể - Hệ thống hóa, phân tích sở lý luận hợp đồng kinh doanh bất động sản pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản thơng qua việc tìm hiểu nội dung: i) Khái niệm, đặc điểm, vai trò, hình thức nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản; ii) Cơ sở lý luận việc đời pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản; iii) Khái niệm đặc điểm pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản; iv) Nội dung pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản; v) Các yếu tố chi phối pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản - Đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta nhằm thành tựu, hạn chế, tồn nguyên nhân hạn chế, tồn áp dụng quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản - Đưa định hướng giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta thời gian tới Tính dự kiến đóng góp đề tài Luận văn với đề tài "Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam" bảo vệ thành cơng có đóng góp cho khoa học pháp lý nước ta Những đóng góp bao gồm: - Tập hợp, hệ thống hóa phát triển hệ thống sở lý luận hợp đồng kinh doanh bất động sản pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta - Phân tích nội dung pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta - Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta đề xuất giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn quy định hành pháp luật Việt Nam hợp đồng kinh doanh bất động sản Đồng thời, luận văn nghiên cứu số quy định chung pháp luật Việt Nam hợp đồng số hợp đồng loại hợp đồng đặc thù khác: hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn… thông thường Hiện nay, Việt Nam, hợp đồng kinh doanh bất động sản phân thành hai loại: Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh bất động sản, bao gồm: hợp đồng mua bán nhà công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng thuê mua nhà cơng trình xây dựng Thứ hai, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm: hợp đồng đấu giá tài sản, hợp đồng định giá bất động sản, hợp đồng quảng cáo bất động sản, hợp đồng tư vấn bất động sản, hợp đồng môi giới bất động sản Tuy nhiên, luận văn này, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu "hợp đồng kinh doanh bất động sản", bao gồm: hợp đồng mua bán nhà cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng thuê mua nhà cơng trình xây dựng đặt mối quan hệ so sánh với hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản để điểm đặc thù loại hợp đồng kinh doanh bất động sản Phương pháp nghiên cứu Để giải yêu cầu mà đề tài đặt ra, trình nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu sau đây: Thứ nhất, phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin Thứ hai, ngồi ra, luận văn cịn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây: - Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp diễn giải… sử dụng nghiên cứu Chương 1: Những vấn đề lý luận hợp đồng kinh doanh bất động sản - Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích, phương pháp hệ thống… sử dụng nghiên cứu Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam - Phương pháp diễn giải, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp… sử dụng nghiên cứu Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương Những vấn đề lý luận hợp đồng kinh doanh bất động sản Chương Thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam Chương Giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Tổng quan hợp đồng 1.1.1 Khái niệm hợp đồng Điều 388 Bộ luật dân năm 2005 Việt Nam quy định sau: "Hợp đồng dân sự thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự" Một cách khái quát, định nghĩa hợp đồng sau: Hợp đồng thỏa thuận cá nhân, tổ chức lời nói, hành vi, văn hình thức khác tương đương văn điện báo, telex, fax, thông điệp, liệu… mà thơng qua bên xác lập, thay đổi chấm dứt quan hệ pháp lý quyền nghĩa vụ nhằm thỏa mãn nhu cầu, lợi ích 1.1.2 Bản chất hợp đồng Dù hình thành lĩnh vực quan hệ xã hội hợp đồng ln có đặc điểm sau: Thứ nhất, hợp đồng thỏa thuận bên Yếu tố thỏa thuận vừa nguồn gốc, vừa sở tảng tạo nên hợp đồng Bởi vậy, có ý kiến cho rằng, "yếu tố thỏa thuận chủ thể tiền đề hợp đồng xem tuyệt đối" Thứ hai, hợp đồng thỏa thuận để tạo ràng buộc pháp lý bên "Mọi hợp đồng thỏa thuận bên, thỏa thuận bên hợp đồng" Chỉ thỏa thuận tạo ràng buộc pháp lý coi hợp đồng Tóm lại, "sự thỏa thuận" "sự tạo ràng buộc pháp lý" hai đặc điểm tạo nên chất hợp đồng Thiếu hai đặc điểm khơng thể hình thành nên hợp đồng 1.1.3 Các yếu tố hợp đồng 1.1.3.1 Đề nghị giao kết hợp đồng chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng - Đề nghị giao kết hợp đồng - Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng 1.1.3.2 Đối tượng hợp đồng Yếu tố thiếu hợp đồng đối tượng hợp đồng Sự thống ý chí bên phải nhằm vào đối tượng cụ thể Mọi hợp đồng phải có đối tượng xác định khơng bị cấm đưa vào giao dịch Nếu đối tượng hợp đồng bất hợp pháp hợp đồng bị coi vô hiệu 1.1.3.3 Nội dung hợp đồng Thông thường nội dung hợp đồng có điều khoản sau: Một là, điều khoản bắt buộc như: Tên, địa bên giao kết hợp đồng, đối tượng hợp đồng, trị giá hợp đồng, thời hạn, phương thức toán, ngày, tháng, năm giao kết hợp đồng Hai là, điều khoản tùy nghi Đó điều khoản đưa vào hợp đồng vào khả năng, nhu cầu, thỏa thuận bên không vi phạm điều cấm pháp luật trái đạo đức xã hội Ba là, điều khoản thường lệ Đó điều khoản mà nội dung quy định văn quy phạm pháp luật, tập quán thương mại thói quen hoạt động thương mại thiết lập bên 1.1.3.4 Hiệu lực hợp đồng * Điều kiện có hiệu lực hợp đồng Một hợp đồng coi có hiệu lực đồng thời thỏa mãn dấu hiệu sau: - Các bên phải hoàn toàn tự nguyện giao kết hợp đồng - Mục đích nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm pháp luật không trái đạo đức xã hội - Chủ thể hợp đồng phải có lực hành vi dân - Hình thức hợp đồng phải phù hợp với quy định pháp luật * Thời điểm có hiệu lực hợp đồng Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết từ thời điểm bên thỏa thuận hợp đồng * Hợp đồng vơ hiệu Một hợp đồng bị vô hiệu trái với quy định pháp luật Hợp đồng vơ hiệu tồn dạng vô hiệu tuyệt đối vô hiệu tương đối - Hợp đồng vô hiệu tuyệt đối hợp đồng bị coi vô hiệu khơng thỏa mãn điều kiện có hiệu lực hợp đồng - Hợp đồng vô hiệu tương đối hợp đồng bị coi vơ hiệu có u cầu bên hợp đồng tòa án thừa nhận 1.1.3.5 Chế tài vi phạm hợp đồng Chủ thể có hành vi vi phạm hợp đồng phải chịu hình thức chế tài sau: Buộc thực hợp đồng; bồi thường thiệt hại, phạt hợp đồng; tạm ngừng, đình thực hợp đồng hủy bỏ hợp đồng 1.2 Tổng quan hợp đồng kinh doanh bất động sản 1.2.1 Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản Việt Nam năm 2006 luật hóa phân loại hợp đồng kinh doanh bất động sản thành loại hợp đồng sau: Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê bất động sản; Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Một cách tổng quát, định nghĩa hợp đồng kinh doanh bất động sản sau: Hợp đồng kinh doanh bất động sản thỏa thuận văn bên chủ thể mà bên chủ thể kinh doanh bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản định nhằm tìm kiếm lợi nhuận 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản có đầy đủ đặc điểm hợp đồng nói chung có đặc điểm riêng biệt sau: Thứ nhất, khơng phải tất chủ thể tham gia vào giao dịch dân nói chung chủ thể hợp đồng kinh doanh bất động sản Chủ 10 thể hợp đồng kinh doanh bất động sản phải đáp ứng yêu cầu định tùy vào loại hợp đồng mà họ chủ thể giao dịch bên chủ thể hợp đồng kinh doanh bất động sản phải chủ thể kinh doanh bất động sản Thứ hai, đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản bất động sản như: nhà ở, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất Những bất động sản trở thành đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện định Thứ ba, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải xác lập văn đa số hợp đồng phải công chứng chứng thực theo quy định pháp luật Thứ tư, hợp đồng kinh doanh bất động sản ln hình thành mục đích lợi nhuận dù dạng hay dạng khác 1.2.3 So sánh hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Bên cạnh điểm giống hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản cịn có điểm khác biệt sau: - Về chủ thể hợp đồng, bên chủ thể hợp đồng kinh doanh bất động sản chủ yếu chủ thể kinh doanh bất động sản, bên chủ thể chủ yếu hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản Các chủ thể kinh doanh bất động sản tạo lập bất động sản mua lại, thuê lại bất động sản để đưa vào kinh doanh nhằm tìm kiếm lợi nhuận Trong chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản đầu tư vào để mơi giới, định giá, đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận - Về đối tượng hợp đồng, hợp đồng kinh doanh bất động sản có đối tượng "một tài sản định" có tính hữu hình, dễ xác định dễ tiêu chuẩn hóa hợp đồng kinh doanh bất động sản có đối tượng "một công việc phải làm định", có tính vơ hình, khó xác định khó tiêu chuẩn hóa - Về hình thức hợp đồng, đa số hợp đồng kinh doanh bất động sản bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật; hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không bắt buộc phải công chứng mà tùy thuộc vào thỏa thuận bên hợp đồng 1.2.4 Pháp luật điều chỉnh hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản chịu điều chỉnh văn pháp luật chủ yếu sau: - Bộ luật dân năm 2005: Bộ luật dân năm 2005 quy định cách khái quát định nghĩa hợp đồng, điều kiện có hiệu lực hợp đồng; nguyên tắc kí kết hợp đồng Đồng thời quy định điều kiện, nội dung, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở, trách nhiệm pháp lý vi phạm hợp đồng kinh doanh bất động sản chế tài xử lý - Luật đất đai năm 2003: Luật đất đai năm 2003 quy định chủ thể phép chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đất đai Theo đó, chủ thể quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đất thuê, tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; Người Việt Nam định cư nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho thời gian thuê Đồng thời, Luật đất đai quy định loại đất giao dịch điều kiện để quyền sử dụng đất đưa vào giao dịch thị trường - Luật kinh doanh bất động sản năm 2006: Luật kinh doanh bất động sản đạo Luật trực tiếp điều chỉnh hợp đồng kinh doanh bất động sản Nó có chương (Chương V) điều chỉnh hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, quy định cụ thể nội dung, hình thức pháp lý hợp đồng này; quyền nghĩa vụ bên; trách nhiệm vi phạm hợp đồng… - Luật Nhà năm 2005: Luật nhà năm 2005 đời phân loại nhà thành nhiều loại: nhà riêng lẻ, nhà thương mại, nhà xã hội, nhà chung cư, nhà công vụ Về bản, trừ loại nhà công vụ; cịn tất loại nhà khác đưa vào giao dịch thị trường Nhưng để trở thành đối tượng hợp pháp hợp đồng kinh doanh bất động sản nhà phải đáp ứng điều kiện quy định luật Bên cạnh đó, Luật Nhà có quy định cụ thể điều kiện chủ thể, nội dung, hình thức 11 12 hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, quyền nghĩa vụ bên hợp đồng, trình tự, thủ tục giao dịch nhà - Luật xây dựng năm 2003: Luật xây dựng quy định công trình xây dựng loại cơng trình xây dựng Theo Luật xây dựng, cơng trình xây dựng bao gồm: cơng trình xây dựng cơng cộng, nhà ở, cơng trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, lượng cơng trình khác Như Luật xây dựng điều chỉnh đối tượng giao dịch mua bán, th th mua cơng trình xây dựng Ngồi ra, hợp đồng kinh doanh bất động sản chịu điều chỉnh văn luật quy định chi tiết hướng dẫn thi hành đạo luật Đồng thời, chịu điều chỉnh số luật chuyên ngành khác như: Luật doanh nghiệp năm 2005, Luật hợp tác xã năm 2003, Luật thương mại năm 2005, Luật đầu tư năm 2005… 1.2.5 Vai trò hợp đồng kinh doanh bất động sản Vai trò hợp đồng kinh doanh bất động sản thể khía cạnh sau: Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh bất động sản sở để bên thực cách xác quyền nghĩa vụ đối tác Thứ hai, giao dịch nói chung giao dịch kinh doanh bất động sản nói riêng hợp đồng sở trực tiếp để giải tranh chấp phát sinh mâu thuẫn bên hợp đồng Thứ ba, thông qua hợp đồng kinh doanh bất động sản, Nhà nước dễ dàng quản lý hoạt động chủ thể thị trường bất động sản 2.1 Nội dung quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản 2.1.1 Hợp đồng mua bán nhà cơng trình xây dựng 2.1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng Có thể định nghĩa hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng sau: " Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng giao dịch văn thể thỏa thuận quyền nghĩa vụ bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền sở hữu, sử dụng nhà, công trình xây dựng 2.1.1.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng có đặc điểm sau: Thứ nhất, đối tượng hợp đồng Đối tượng hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng nhà cơng trình xây dựng Theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 Chính phủ hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà năm 2005, nhà bao gồm loại sau: Nhà tạo lập hợp pháp; Nhà thương mại; Nhà xã hội; Nhà công vụ; Thuê mua nhà xã hội Về cơng trình xây dựng, theo Khoản Điều Luật xây dựng 2003 năm quy định: Cơng trình xây dựng sản phẩm tạo thành sức lao động người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình liên kết định vị với đất, bao gồm phần mặt đất, phần mặt đất, phần mặt nước, phần mặt nước xây dựng theo thiết kế Cơng trình xây dựng bao gồm: Cơng trình xây dựng cơng cộng, nhà ở, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, thủy lợi, lượng cơng trình khác" Để cho phép giao dịch thị trường bất động sản nhà cơng trình xây dựng phải thỏa mãn điều kiện định Điều đặc biệt đối tượng hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng đối tượng hợp đồng có sẵn hữu thời điểm hai bên kí hợp đồng khơng có sẵn, khơng hữu bất động sản hình thành tương lai Thứ hai, hình thức hợp đồng Theo quy định pháp luật, hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực quan có thẩm quyền tùy theo thỏa thuận bên phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu Theo quy định Bộ luật dân năm 2005 hợp đồng mua bán nhà phải công chứng chứng thực có hiệu lực pháp luật Như vậy, việc công chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc hợp đồng mua bán nhà 2.1.1.3 Các nội dung chủ yếu hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng Theo Điều 70 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải bao gồm điều khoản sau: 13 14 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM - Tên, địa bên bán bên mua: Trong nội dung bên cần nêu họ tên, số chứng minh thư nhân dân, nơi cấp, ngày cấp, hộ thường trú; địa tại, số điện thoại liên lạc bên - Điều khoản đối tượng hợp đồng: Điều khoản phải nêu đối tượng hợp đồng toàn ngơi nhà, hộ, cơng trình xây dựng hay phần; địa chỉ, vị trí nhà, cơng trình xây dựng; thơng tin quy hoạch liên quan đến nhà, cơng trình xây dựng; quy mơ, diện tích nhà, cơng trình xây dựng; thực trạng, công sử dụng, chất lượng nhà, cơng trình xây dựng, tình trạng pháp lý nhà, cơng trình xây dựng… - Điều khoản giá cả, phương thức toán:Tại điều khoản này, bên thỏa thuận giá nhà, cơng trình xây dựng ghi chữ số Các bên cần thỏa thuận rõ phương thức trả tiền: lần hay trả chậm, trả dần, tiền mặt hay chuyển khoản… - Điều khoản giao nhận nhà, cơng trình xây dựng hồ sơ kèm theo: Tại điều khoản này, bên cần thỏa thuận ghi rõ thời gian giao nhận nhà, cơng trình xây dựng cụ thể - Điều khoản thuế, lệ phí liên quan đến giao dịch nhà ở, cơng trình xây dựng: Trong giao dịch mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng có loại thuế lệ phí sau: Thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà đất, lệ phí cơng chứng Các bên thỏa thuận rõ ràng người nộp thuế, phải nộp khoản thuế, lệ phí nào? Trong thỏa thuận cần thể rõ khoản thuế lệ phí bao gồm tiền mua bán nhà hay chưa? - Điều khoản bảo hành: Theo quy định pháp luật, bên bán phải bảo hành, sửa chữa nhà cho bên mua có hư hỏng thời gian bảo hành Tuy nhiên, pháp luật ưu tiên thỏa thuận bên - Điều khoản đăng kí, xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng cơng trình xây dựng - Điều khoản quyền nghĩa vụ bên - Điều khoản giải tranh chấp hợp đồng - Điều khoản cam kết bên Ngồi điều khoản trên, bên thỏa thuận điều khoản khác điều khoản thi hành thực việc ký kết hợp đồng 2.1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.2.1 Định nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 697 Bộ luật dân năm 2005 định nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định Bộ luật pháp luật đất đai" 2.1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đặc điểm sau: Thứ nhất, chủ thể hợp đồng Theo quy định Luật đất đai người phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: - Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng phải đất thuê, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 theo hình thức trả tiền thuê đất cho thời gian thuê trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất trả tiền lại 05 năm - Người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất - Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước đầu tư Việt Nam Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê lần cho thời gian thuê Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật hạn chế như: Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp người có hộ xã, thị trấn nơi có đất nơng nghiệp, người nước ngồi, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng số điều kiện định như: Phải tiếp tục đầu tư dự án mà nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư quyền sử dụng đất chuyển nhượng Việt Nam, chưa sở hữu quyền sử dụng đất hay nhà nào… 15 16 Thứ hai, đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất "Quyền sử dụng đất" Để trở thành đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản đòi hỏi "quyền sử dụng đất" phải thỏa mãn điều kiện quy định Điều 62 Điều 106 Luật đất đai năm 2003: Thứ ba, hình thức hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ hai điều kiện sau: Phải lập thành văn bản; phải có cơng chứng, chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền Ngoài ra, quyền sử dụng đất thuộc dự án đầu tư, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trường hợp phải quan cấp giấy phép đầu tư đồng ý 2.1.2.2 Các nội dung chủ yếu hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất Theo Điều 71 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, hợp đồng kinh doanh bất động sản cần điều khoản sau đây: Tên, địa bên; thông tin quyền sử dụng đất Đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng quyền sử dụng đất Thông tin quyền sử dụng đất bao gồm: loại đất, vị trí, thơng tin quy hoạch có liên quan đến đất, quy mơ, diện tích, tình trạng pháp lý - Giá chuyển nhượng phương thức toán, thời hạn toán - Quyền nghĩa vụ bên - Thời hạn giao nhận đất hồ sơ kèm theo - Bồi thường thiệt hại phạt hợp đồng - Giải tranh chấp - Các điều khoản khác 2.1.3 Hợp đồng thuê bất động sản 2.1.3.1 Khái niệm hợp đồng thuê bất động sản Hợp đồng thuê bất động sản thỏa thuận bên, theo bên cho thuê chuyển giao bất động sản cho bên thuê khai thác, sử dụng khoảng thời gian định nhằm thu lợi ích xác định, bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận trả lại bất động sản hết thời hạn thuê 2.1.3.2 Đặc điểm hợp đồng thuê bất động sản Hợp đồng thuê bất động sản có đặc điểm sau: Thứ nhất, đối tượng hợp đồng Đối tượng hợp đồng thuê bất động sản nhà ở, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh bắt buộc phải tài sản hữu thời điểm hai bên kí kết hợp đồng Thứ hai, hình thức hợp đồng Về nguyên tắc hợp đồng thuê bất động sản phải lập thành văn tuân thủ quy định Bộ luật dân Luật kinh doanh bất động sản Theo quy định pháp luật hợp đống thuê bất động sản khơng bắt buộc phải có cơng chứng hay chứng thực Thứ ba, chủ thể hợp đồng Trong hợp đồng thuê bất động sản, cần chủ thể có đầy đủ lực giao kết hợp đồng có bất động sản có sẵn, đủ điều kiện để giao dịch trở thành bên cho thuê bất động sản Điều có nghĩa rằng: bên cho thuê không thiết phải doanh nghiệp, hợp tác xã có đăng ký kinh doanh ngành, nghề kinh doanh bất động sản phép ký hợp đồng thuê bất động sản Điều phù hợp với thực tiễn nước ta Thực tế, có nhiều người có nhiều bất động sản khác họ khơng có nhu cầu sử dụng hết bất động sản đó; nên đem cho thuê thu lợi ích định 2.1.3.3 Nội dung hợp đồng thuê bất động sản Về bản, nội dung hợp đồng thuê bất động sản có điều khoản tương tự hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng có số điều khoản đặc thù sau: Điều khoản thông tin bất động sản: Tại điều khoản này, hai bên phải thể rõ vị trí, diện tích, sở hạ tầng, trang thiết bị (nếu có) bất động sản cho thuê, trạng bất động sản cho thuê, tình trạng pháp lý, giấy tờ thể bên cho thuê người có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp bất động sản cho thuê Điều khoản giá thuê bất động sản, phương thức toán, thời hạn tốn: Hai bên thỏa thuận giá thuê bất động sản tiền tháng năm tính tiền Việt Nam; giá thuê bao gồm chi phí khác như: tiền điện, tiền nước khoản phí khác…hay chưa? biến động giá thuê, giá thuê tăng hay giảm trường hợp nào? biên 17 18 độ biến động, việc trả tiền thuê bất động sản trả nào: trả cho toàn thời gian thuê hợp đồng, trả hàng tháng, hàng quý hay hàng năm… - Phương thức thời hạn giao nhận bất động sản - Quyền nghĩa vụ bên - Yêu cầu sửa chữa, cải tạo bất động sản cho thuê - Yêu cầu tình trạng bất động sản trả lại bên cho thuê 2.1.4 Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng 2.1.4.1 Định nghĩa hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Hợp đồng th mua nhà ở, cơng trình xây dựng hiểu thỏa thuận bên; theo đó, bên cho thuê mua xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng cơng trình xây dựng cho người thuê mua sau bên thuê mua trả hết tiền mua bất động sản 2.1.4.2 Những đặc điểm hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng có đặc trưng sau: Thứ nhất, chủ thể hợp đồng Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng; bên thuê mua thường cá nhân, hộ gia đình khả tài hạn hẹp lại có nhu cầu sử dụng nhà ở, cơng trình xây dựng Thứ hai, đối tượng hợp đồng Nhà ở, cơng trình xây dựng cho th mua phải có sẵn Thứ ba, hình thức hợp đồng Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng phải lập thành văn có cơng chứng chứng thực theo qui định pháp luật 2.1.4.3 Nội dung hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng có nội dung tương tự loại hợp đồng kinh doanh bất động sản khác như: tên, địa bên hợp đồng, thông tin bất động sản cho thuê mua, giá cá, phương thức thời hạn tốn….nhưng có điều khoản đặc trưng như: - Phương thức thời hạn toán: Trong hợp đồng thuê mua, bên thỏa thuận số tiền trả cho đợt đầu bao nhiêu, thuê đến thời hạn định trả số tiền bên thuê mua quyền mua nhà cơng trình xây dựng th - Thời hạn thuê mua: Thời hạn thuê mua nội dung quan trọng hợp đồng thuê mua, hết thời hạn thuê mà bên thuê định mua tài sản việc mua thực Các bên thỏa thuận rút ngắn kéo dài thời hạn thuê mua để phù hợp với nhu cầu khả - Thỏa thuận chuyển quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng trước hết thời hạn thuê mua (nếu có) - Thời điểm giao nhà, cơng trình xây dựng Thời điểm, điều kiện, thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng cho người thuê mua Quyền nghĩa vụ bên 2.2 Thực trạng thi hành pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đời sở pháp lý vững cho thị trường bất động sản phát triển, khơng thể khơng kể đến vai trò qui định hợp đồng kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, từ thực tế ký kết thực hợp đồng kinh doanh bất động sản nhiều vấn đề cần đề cập đến việc áp dụng pháp luật đến qui định luật Trước tiên, cần nói đến vấn đề hình thức hợp đồng Vì nhiều lý khác mà việc tuân thủ điều kiện mặt hình thức hợp đồng kinh doanh bất động sản chưa nhiều chủ thể thực đầy đủ Nhìn chung, nhiều ngun nhân mà chủ thể không giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản tuân thủ điều kiện hình thức pháp luật quy định Pháp luật nước ta có qui định nhằm giảm thiểu thủ tục liên quan đến việc giao kết hợp đồng Tuy nhiên, hợp đồng liên quan đến bất động sản thường có giá trị lớn, nên địi hỏi chủ thể muốn bảo đảm lợi ích trước tiên cần tự giác tn thủ qui định pháp luật điều kiện hình thức hợp đồng Vấn đề thứ hai cần đề cập đến giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản vấn đề liên quan đến đối tượng hợp đồng Việc giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản mà bất động sản không đủ điều kiện để đưa vào giao dịch Một điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng Vì chậm trễ quan nhà nước việc cấp Giấy chứng nhận tâm lý ham rẻ số người dân, thiếu hiểu biết đối tượng hợp đồng kinh 19 20 doanh bất động sản mà giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khơng có giấy tờ hợp lệ diễn Vấn đề thứ ba, trình thực hợp đồng, đặc biệt hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai việc vi phạm điều khoản giá xảy Vấn đề thứ tư, Việc giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai có vi phạm mặt chủ thể hợp đồng điều kiện để huy động vốn xây dựng nhà Hiện có nhiều trường hợp chủ đầu tư khơng đủ vốn nên vay vốn hợp tác đầu tư với chủ đầu tư khác để thực dự án đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Tuy nhiên, điều đáng lưu ý nhiều chủ đầu tư chủ đầu tư có dự án kêu gọi đầu tư chưa quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận đứng ký kết hợp đồng góp vốn để tiến hành xây dựng nhà Theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 (quy định chi tiết hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản) Chính phủ quy định chi tiết việc bán nhà cho người tiêu dùng quy định: Chủ đầu tư huy động vốn khách hàng lần đầu chủ đầu tư triển khai xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật dự án Thông tư số 04/2006/TT-BXD Bộ Xây dựng (hướng dẫn thực Nghị định số 02/2006/NĐ-CP Chính phủ qui chế khu đô thị mới) quy định nội dung Quy định vậy, nhiều trường hợp chủ đầu tư bất chấp qui định pháp luật huy động vốn từ người mua từ thời điểm bắt đầu xây sở hạ tầng hình thức như: hợp đồng nhận vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng chuyển nhượng vốn Để đủ điều kiện trang trải cho dự án, nhiều doanh nghiệp chọn cách bán dự án chưa quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt huy động vốn chưa đủ điều kiện để huy động vốn Thứ năm, thực hợp đồng kinh doanh bất động sản nhiều trường hợp bên tranh chấp việc thực quyền nghĩa vụ như: Đã có tranh chấp xảy nhà đầu tư nước người mua nhà xung quanh chuyện phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà Nước, chủ đầu tư nước hay người dân mua nhà chủ đầu tư?, tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ, phí trơng xe khu chung cư Từ thực tiễn ký kết thực hợp đồng kinh doanh bất động sản cho thấy nhiều vấn đề vướng mắc xảy nảy sinh từ qui định pháp luật từ mặt nhận thức chủ thể tham gia giao kết hợp đồng 21 22 Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta Tác giả xin đưa phương hướng để hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản sau: Thứ nhất, hình thức hợp đồng kinh doanh bất động sản Theo tác giả nên bỏ quy định chung hình thức hợp đồng kinh doanh bất động sản khoản Điều 67 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định hình thức loại hợp đồng kinh doanh bất động sản điều khoản cụ thể loại hợp đồng Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Thứ hai, điều kiện quyền sử dụng đất phép đưa vào kinh doanh Các điều kiện quyền sử dụng đất phép đưa vào kinh doanh quy định khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2005, có điều kiện: "Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo qui định pháp luật" Việc chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cho nhiều quyền sử dụng đất nhà trở thành hàng hóa phép đem giao dịch thị trường Vì vậy, địi hỏi quan nhà nước có thẩm quyền phải đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu Nhà Đây biện pháp làm cho giao dịch trái pháp luật thị trường bất động sản giảm bớt Thứ ba, chủ thể hợp đồng kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản ngành nghề kinh doanh có điều kiện vốn pháp định doanh nghiệp Theo khoản Điều Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản quy định: "mức vốn pháp định doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản tỷ đồng" Mức vốn khơng cịn phù hợp cần thiết phải tăng lên Hiện quy định mức vốn pháp định LDN năm 2005 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 có chồng chéo nên cần quy định thống lại Bốn là, đồng tiền toán hợp đồng kinh doanh bất động sản Theo quy định Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối năm 2005: "Trên lãnh thổ Việt Nam, giao dịch, toán, niêm yết, quảng cáo người cư trú, người không cư trú không thực ngoại hối, trừ giao dịch với tổ chức tín dụng, trường hợp tốn thơng qua trung gian gồm thu hộ, ủy thác, đại lý trường hợp cần thiết khác Thủ tướng Chính phủ cho phép" Thực tế ký kết thực hợp đồng kinh doanh bất động sản thời gian qua cho thấy nhiều hợp đồng, bên sử dụng đồng đô la Mỹ (USD) để giao kết hợp đồng Do để kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản đảm bảo quyền lợi bên ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản, Nhà nước cần phải quản lý chặt chẽ thị trường ngoại hối Năm là, chất lượng nhà thời hạn giao nhà hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai với đặc trưng thời điểm giao kết hợp đồng, nhà đối tượng hợp đồng chưa hình thành, chưa tồn tại, thông tin nhà thể sơ đồ, kiến trúc thông tin xây dựng có liên quan Do nhu cầu nhà người dân lớn nhiều so với mức cung cấp thị trường bất động sản, nên hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thường chủ đầu tư doanh nghiệp soạn sẵn, có thỏa thuận hay thương lượng thỏa thuận điều khoản giá Đối với điều khoản chất lượng nhà doanh nghiệp thường xây dựng mang tính chung chung, tượng trưng vị trí Danh mục vật liệu sử dụng cho nhà nhà đầu tư đưa mơ hồ nên người mua có nhận nhà có chất lượng khơng mong muốn khiếu nại Bên cạnh vấn đề chất lượng nhà ở, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai hay bị bên bán vi phạm thời hạn bàn giao nhà Để bảo vệ quyền lợi bên mua đảm bảo cho hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thực cách nghiêm túc, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật xây dựng phải quy định chặt chẽ cụ thể trách nhiệm bên bán việc đảm bảo tiến độ dự án xây dựng nhà Sáu là, quy định huy động vốn hợp đồng kinh doanh bất động sản Trong thực tế đặc thù hoạt động đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh cần vốn lớn bất động sản có vị trí cố định nên chủ đầu tư thường tìm cách "lách luật" huy động vốn từ người mua trước đủ điều kiện để huy động vốn hình thức như: hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng chuyển nhượng vốn quyền thực dự án đầu tư… Để bảo vệ quyền lợi cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê hợp đồng kinh doanh bất động sản; pháp luật kinh doanh bất động sản cần có qui định cụ thể hình thức huy động vốn mà chủ đầu tư áp dụng nay, đồng thời có chế giám sát hiệu xử lý chủ đầu tư vi phạm hoạt động huy động vốn Mặt khác, cần thống thuật ngữ "xây dựng xong phần móng" Luật Nhà năm 2005 thuật ngữ "Bắt đầu triển khai xây dựng sở hạ tầng" Thông tư số 04/2006/TT-BXD Bộ Xây dựng phải có hướng dẫn giải thích cụ thể nội hàm thuật ngữ "Bắt đầu triển khai xây dựng sở hạ tầng" Bởi quy định không thống hai văn gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật quan chức khó khăn cho việc tuân thủ pháp luật chủ đầu tư 3.2 Giải pháp góp phần hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Để pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản thực hiệu quả, tác giả xin đưa số giải pháp sau: Thứ nhất, xây dựng phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành tập đồn lớn, có lực tài vững mạnh Những tập đồn kinh doanh bất động sản lớn đóng vai trị quan trọng hoạt động kinh doanh bất động sản Họ có chức "tạo ra" 23 24 KẾT LUẬN bất động sản dịch vụ bất động sản để cung ứng thị trường bất động sản Bên cạnh việc xây dựng hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần phải trọng đến tính cạnh tranh lành mạnh để đảm bảo phát triển bền vững cho doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản Thứ hai, cần nâng cao chất lượng nhân lực kinh doanh bất động sản Thứ ba, cần phát huy nâng cao hoạt động sàn giao dịch bất động sản Thị trường bất động sản cần sàn giao dịch bất động sản nhằm đáp ứng hoạt động ngày phức tạp giao dịch bất động sản đáp ứng nhu cầu ngày cao từ phía nhà đầu tư người có nhu cầu bất động sản Hoạt động sản giao dịch bất động sản góp phần quan trọng vào việc minh bạch cơng khai hóa thị trường bất động sản Thứ tư, Nhà nước ta cần ban hành Luật đăng ký bất động sản để thực đồng bộ, thống việc đăng ký bất động sản, bảo vệ lợi ích bên tham gia giao dịch thị trường bất động sản Thứ năm, cần nâng cao chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư xây dựng để dự án, cơng trình đáp ứng nhu cầu "dài hơi" xã hội, tính hợp lý cao mang tầm vĩ mô Thứ sáu, cần phát triển cơng tác tun truyền, phổ biến sách, pháp luật Nhà nước nói chung sách pháp luật liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng đến với người dân Qua việc tìm hiểu pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam, thấy pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng lĩnh vực kinh doanh bất động sản có tiến định qua thời kỳ đóng vai trị quan trọng việc minh bạch hóa thị trường bất động sản Tuy nhiên, để xây dựng thị trường bất động sản phát triển minh bạch nước ta cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản; đồng thời có biện pháp xây dựng chế để chủ thể thực pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản hiệu quả, giảm thiểu tranh chấp hợp đồng Hợp đồng hoạt động kinh doanh bất động sản ngày đóng vai trị quan trọng giao dịch bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thức pháp lý ghi nhận thỏa thuận chủ thể quan hệ mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, đảm bảo cho việc thực quyền nghĩa vụ bên cách nghiêm túc Hiện nay, nhu cầu nhà ở, đặc biệt đô thị lớn cao so với mức cung thị trường Mặt khác, thị trường bất động sản thị trường đặc biệt, lợi nhuận cao chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn Vì vai trị hợp đồng kinh doanh bất động sản quan trọng Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta dần hoàn thiện Tuy nhiên, thời gian qua giao dịch kinh doanh bất động sản chưa tuân thủ triệt để qui định pháp luật hình thức pháp lý, thời điểm giao kết hợp đồng, đối tượng hợp đồng, chủ thể hợp đồng gây ảnh hưởng đến quyền lợi nhà đầu tư người mua, người thuê, người thuê mua bất động sản Nguyên nhân tình trạng ý thức tuân thủ pháp luật người dân chưa cao, bất động sản tài sản có giá trị lớn nên bội tín vi phạm trách nhiệm bên chiếm tỉ lệ cao, đặc biệt pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản có kẽ hở để chủ đầu tư, người mua "lách luật" Hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản yêu cầu khách quan để nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam Trên sở tìm hiểu nguyên nhân bất cập vướng mắc pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản; tác giả đưa số gợi ý góp phần hồn thiện pháp luật xây dựng chế thực thi có hiệu pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Do khả nghiên cứu cịn hạn chế nên việc tìm hiểu pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản cịn nhiều thiếu sót Tác giả mong nhận góp ý thầy, bạn đọc để luận văn hồn thiện 25 26 ... hợp đồng kinh doanh bất động sản 32 1.2.3 So sánh hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản 34 1.2.4 1.2.5 Pháp luật điều chỉnh hợp đồng kinh doanh bất động sản. .. trò hợp đồng kinh doanh bất động sản 35 39 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG 41 KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Nội dung quy định hợp đồng kinh doanh bất động 41 2.1.1 sản Hợp đồng. .. 1.2.3 So sánh hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Bên cạnh điểm giống hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản cịn có điểm