Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong các tổ chức tín dụng - thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong các tổ chức tín dụng - thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

đại học quốc gia hà nội khoa luật phan hồng ®iÖp PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG V KIN NGH HON THIN PHP LUT Công trình đ-ợc hoàn thành Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hµ Néi Ng-êi h-íng dÉn khoa häc: TS Ngun Ngäc Khánh Phản biện 1: Phản biện 2: Chuyên ngành : LuËt d©n sù : 60 38 30 M· sè LuËn văn đ-ợc bảo vệ Hội đồng chấm luận văn, họp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vào hồi ., ngày tháng năm 2012 tóm tắt luận văn thạc sĩ luật học hµ néi - 2012 2.3.1 MỤC LỤC CỦA LUẬN VĂN Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục 2.3.3 MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT - MỘT BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG 1.1 1.1.1 1.1.2 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 Những khái niệm Thế chấp tài sản Thế chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Vị trí, vai trị chấp quyền sử dụng đất đời sống kinh tế - xã hội nói chung tổ chức tín dụng nói riêng Thế chấp quyền sử dụng đất biện pháp khai thác đất có hiệu Thế chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho người có quyền sử dụng đất giải nhu cầu vốn trình sử dụng đất Thông qua chấp quyền sử dụng đất, tổ chức tín dụng vừa thực phịng ngừa có hiệu rủi ro, vừa thực chức chuyển vốn cho kinh tế Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP 8 13 17 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.3 Điều chỉnh pháp luật chấp quyền sử dụng đất Khái niệm cấu điều chỉnh pháp luật chấp quyền sử dụng đất Nội dung điều chỉnh pháp luật chấp quyền sử dụng đất Quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Phạm vi chấp quyền sử dụng đất Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Xử lý quyền sử dụng đất chấp Những vấn đề tồn thực tiễn áp dụng pháp luật 2.4 2.4.1 2.4.2 2.5 19 21 3.1 3.1.1 3.1.2 26 3.1.3 3.1.4 26 26 3.2 27 3.2.1 32 33 37 40 41 42 46 46 56 59 73 73 79 82 89 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VIỆT NAM 17 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VIỆT NAM VÀ TỒN TẠI TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG 2.1 2.1.1 2.3.2 chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam Hạn chế chủ thể xác lập Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Những trở ngại phát sinh thực tế áp dụng điều kiện pháp luật đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Những bất cập hình thức xác lập hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Những bất cập hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng thực tiễn Thỏa thuận quyền sử dụng đất chấp Thỏa thuận quyền nghĩa vụ bên Những bất cập tồn trình xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ Chương 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 Yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải phù hợp với chế độ đặc thù đất đai Việt Nam Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với phát triển thị trường tín dụng Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải đặt tổng thể việc hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải đáp ứng yêu cầu xu hội nhập Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam Hoàn thiện pháp luật chủ thể tham gia Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Hoàn thiện quy định đối tượng chấp Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng công chứng, chứng thực, đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp Hoàn thiện quy định pháp luật thể chế hỗ trợ trung gian quan hệ chấp quyền sử dụng đất KẾT LUẬN 89 89 91 92 93 95 95 101 105 109 113 116 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 118 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Hiện nay, Việt Nam phát triển kinh tế thị trường với nhiều ngành nghề kinh tế khác phát triển, đóng góp vai trị định cho phát triển đất nước Cùng với việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), kinh tế Việt Nam ngày hòa nhập vào phát triển vận động chung kinh tế giới Bước phát triển mẻ đem lại cho kinh tế khơng hội, đồng thời đứng trước khơng cạnh tranh thị trường Tại Việt Nam, tồn nhiều thành phần kinh tế, khơng thành phần kinh tế nhận bao cấp Nhà nước, chế kinh tế thị trường thành phần kinh tế bình đẳng, cạnh tranh cơng Chính vậy, thành phần kinh tế, doanh nghiệp, cá thể kinh doanh phải tự vận động, tìm hướng riêng cho Nếu muốn phát triển, doanh nghiệp, cá thể kinh doanh cần có nguồn vốn dồi mà lúc đáp ứng Mỗi cần vốn để mở rộng sản xuất, kinh doanh thông thường người ta vay nguồn cung vốn chủ yếu tổ chức tín dụng (TCTD) Ngành Tài - Ngân hàng nước ta năm gần phát triển không ngừng theo nhu cầu xã hội Từ ban đầu vài TCTD Nhà nước thành lập hoạt động chủ yếu từ ngân sách quốc gia Nhưng đến nay, TCTD tăng lên cách đáng kể đa dạng loại hình hoạt động từ Cơng ty tài chính, Ngân hàng thương mại cổ phần, Ngân hàng đầu tư, Ngân hàng phát triển, Ngân hàng sách, Quỹ tín dụng nhân dân, Cơng ty cho th tài chính… Một hoạt động kinh doanh TCTD hoạt động cho vay (tín dụng) Trong thị trường tài Việt Nam đồng hành hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đảm cho vay như: bảo lãnh, chấp, cầm cố… Nhưng phổ biến hình thức chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) thơng dụng có ý nghĩa thể văn minh biện pháp chấp bất động sản Đây coi biện pháp quan trọng hệ thống biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật nước thời kỳ cận đại vào đương đại Ở nước ta, chấp bất động sản hình thành từ lâu ngày phát triển đóng vai trị quan trọng, khơng thể thiếu bối cảnh kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) Tài sản bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, cầu nối để TCTD chuyển vốn cho kinh tế Trong loại bất động sản sử dụng làm tài sản chấp QSDĐ (đất đai) sử dụng phổ biến, thông dụng ưu tiên sử dụng so với bất động sản tài sản khác Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý hộ gia đình, cá nhân, tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất với quyền rộng rãi Do đó, QSDĐ người sử dụng đất chừng mực định coi quyền sở hữu hạn chế đất đai Cũng đối tượng sở hữu bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt QSDĐ đất trở thành tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng (hợp đồng chấp) Khơng có tài sản bảo đảm cách an toàn cho nghĩa vụ trả nợ khơng có giao dịch cho vay, có Bên cho vay phải gánh chịu rủi ro lớn, nguồn vốn mà khơng thể phân bổ hiệu an tồn thơng qua thị trường tiền tệ Và vậy, chấp tài sản, chấp QSDĐ điều kiện tiên đảm bảo cho vận hành cách an toàn cho thị trường tiền tệ Cùng với hình thành phát triển ngành thương mại, giao thương nước giới, nhân loại sáng tạo biện pháp bảo đảm Tuy nhiên, loại quyền tài sản, phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân đất đai nên việc quy định thân QSDĐ chấp QSDĐ phức tạp, mang tính đặc thù cao Hệ thống pháp luật Việt Nam điều chỉnh Thế chấp QSDĐ TCTD phức tạp, có văn Bộ Tài ngun Mơi trường, văn Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài Mặc dù, văn có đồng bộ, thống chung chịu điều chỉnh Bộ luật Dân (BLDS), Luật Đất đai (LĐĐ), Luật TCTD… không tránh khỏi bất cập, chồng chéo dẫn đến khó khăn q trình thi hành thực tế Điều lý giải vận hành quyền chấp QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập Trên thực tế có nhiều trường hợp khó để đưa QSDĐ vào vận hành thị trường tín dụng cách trơi chảy Nhiều giao dịch tiềm ẩn nguy cao có mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục xử lý dây dưa kéo dài, thi hành án khó khăn…đã tác động ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định xã hội quyền lợi ích hợp pháp bên Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài "Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng - Thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật" cần thiết, mang tính chất nghiên cứu chun sâu, gắn với thực tiễn có tính thời Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật đất đai lĩnh vực nhiều nhà khoa học pháp lý nghiên cứu, bình luận Trong trình nghiên cứu, tìm hiểu đề tài, tác giả tiếp cận số cơng trình khoa học nghiên cứu liên quan đến chấp QSDĐ Việt Nam công bố Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu chun sâu đề cập đến thực tiễn áp dụng pháp luật chấp QSDĐ TCTD nêu lên bất cập, tìm hiểu ngun nhân đưa giải pháp hồn thiện pháp luật chưa có cơng trình cơng bố Một số tạp chí đăng số tạp chí chuyên ngành phân tích, đánh giá vài khía cạnh bất cập, mâu thuẫn pháp luật hành, gây khó khăn, rào cản cho việc vận hành quyền chấp QSDĐ TCTD Tiêu biểu số viết như: tác giả Nguyễn Quang Tuyến: "Thế chấp quyền sử dụng đất", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số năm 2002; tác giả Nguyễn Thành Long: "Tháo gỡ vướng mắc nhận chấp quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế", www.sbv.gov.vn, năm 2008); tác giả, Luật sư Trương Thanh Đức: "10 vấn đề pháp lý việc chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất", ạp chí Ngân hàng, số năm 2005; tác giả Lê Duy Khánh: "Những rủi ro từ việc nhận chấp bất động sản giải pháp phòng ngừa hệ thống ngân hàng Việt Nam", Tạp chí Ngân hàng, số 15 năm 2009); tác giả Đỗ Trọng Lạc: "Khơng vay vốn khơng có sổ đỏ", Thời báo kinh tế Việt Nam, số 125 năm 2002 nội dung liên quan luận án như: Bình luận khoa học biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, TS Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2002; Sự phát triển pháp luật bảo đảm an tồn tín dụng Cộng hịa Liên bang Đức, Luận án tiến sĩ Luật học Nguyễn Thúy Hiền, năm 2003; Pháp luật biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng - Kinh nghiệm nước thực tiễn Việt Nam, đề tài nghiên cứu đặc biệt cấp Đại học quốc gia, mã số: QG.04.32 TS Lê Thị Thu Thủy làm chủ nhiệm đề tài, tháng 12 năm 2005 Những cơng trình nêu đề cập chấp QSDĐ nhiều góc độ khác với ý nghĩa biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Tuy nhiên, phạm vi với ý nghĩa biện pháp bảo đảm tiền vay đặc thù TCTD cơng trình chưa đề cập đến cách chi tiết phương diện lý luận thực tiễn, với kết hợp hài hòa, giao thoa pháp luật chung pháp luật chuyên ngành điều chỉnh quan hệ chấp bên chấp (khách hàng) với bên nhận chấp (TCTD), thực tiễn sinh động phức tạp quan hệ thực tế Như vậy, khẳng định luận văn cơng trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu "Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng - thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật", khơng trùng lặp với cơng trình nghiên cứu khoa học công bố nước ta Mục đích, nhiệm vụ luận văn 3.1 Mục đích nghiên cứu Ở tầm nghiên cứu cao công trình nghiên cứu chuyên khoa, đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn Thạc sĩ, Tiến sĩ đề cập đến Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ sở lý luận thực tiễn pháp luật chấp QSDĐ TCTD Việt Nam nay, qua tìm hiểu bất cập cịn tồn pháp luật khó khăn trình triển khai thi hành thực tế bên quan hệ chấp QSDĐ Bằng kinh nghiệm hiểu biết tác giả mong muốn lý giải nguyên nhân dẫn đến tình trạng bất cập pháp luật mạnh dạn đề xuất số giải pháp nhằm khắc phục tồn pháp luật hành, đáp ứng cách tốt yêu cầu thực tế sống đặt 10 3.2 Nhiệm vụ luận văn Nghiên cứu QSDĐ để chứng minh cho kết luận, QSDĐ tài sản, loại tài sản bất động sản, phép giao dịch quan hệ dân sự, kinh tế chủ thể khác kinh tế thị trường Nghiên cứu vai trò chấp QSDĐ đất với tư cách biện pháp bảo đảm quan trọng chủ yếu hợp đồng tín dụng giao dịch TCTD khách hàng Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật chấp QSDĐ TCTD Việt Nam; đánh giá thành tựu, phát triển pháp luật chấp QSDĐ văn pháp luật đất đai, tín dụng, ngân hàng thời gian qua Cùng với đó, vấn đề bất cập tồn chế định pháp luật Nghiên cứu, phân tích nguyên nhân dẫn đến tồn tại, bất cập hệ thống pháp luật; đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu vận hành quyền chấp QSDĐ thực tế Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu - Nghiên cứu hệ thống lý luận, quan điểm, tài liệu khoa học; luận điểm chấp QSDĐ TCTD - Hệ thống quy định pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật thuộc lĩnh vực tín dụng Ngân hàng Việt Nam quy định có liên quan chấp QSDĐ - Thực tiễn thi hành pháp luật chấp QSDĐ thời gian qua TCTD hoạt động Việt Nam 4.2 Phạm vi nghiên cứu xác lập quan hệ chấp; thực chấp QSDĐ; xử lý tài sản chấp… Chủ thể nhận chấp quan hệ chấp tác giả nghiên cứu chủ TCTD hoạt động Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, tùy thuộc vào mục đích luận điểm đề cập luận văn Trong đó, luận văn sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp quyền, quan điểm, học thuyết khoa học pháp lý Việt Nam Các phương pháp nghiên cứu như: phân tích, thống kê, so sánh, lịch sử, chứng minh, tổng hợp, quy nạp kết hợp sử dụng để triển khai thực đề tài Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề chung chấp quyền sử dụng đất - Một biện pháp bảo đảm thực hợp đồng Chương 2: Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam tồn thực tiễn áp dụng Chương 3: Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam Chương NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỘT BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG Thế chấp QSDĐ TCTD vấn đề phức tạp điều chỉnh nhiều ngành khác nhau, liên quan đến nhiều lĩnh vực: kinh tế, trị, xã hội pháp luật Tuy nhiên, luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề liên quan đến chấp QSDĐ TCTD hoạt động Việt Nam như: hình thành phát triển chấp QSDĐ TCTD Việt Nam, chủ thể đối tượng quan hệ chấp, hợp đồng chấp; thủ tục Luận văn nêu sơ lược lịch sử hình thành chấp tài sản Theo đó, chấp tài sản đề cập từ thời La Mã, ngày 11 12 1.1 Những khái niệm 1.1.1 Thế chấp tài sản 1.1.1.1 Quan niệm chấp tài sản lan rộng trở thành biện pháp bảo đảm chiếm vị trí chủ đạo quy định hầu hết pháp luật nước, nước theo truyền thống Common Law nước theo truyền thống Civil Law Thế chấp hình thành sở có nghĩa vụ xác lập trước Nghĩa vụ khoản tiền giá trị tiền mà bên thỏa thuận ký kết với Tuy nhiên để đảm bảo chắn nghĩa vụ thực trường hợp bên có nghĩa vụ khơng có khả điều kiện thực nguyên nhân khác bên có quyền u cầu bên có nghĩa vụ cần phải có tài sản "vật làm tin", để cam kết thay cho nghĩa vụ Khái niệm BLDS 2005: "Thế chấp việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp" (Điều 342) Với khái niệm cho thấy, chất chấp tài sản xác định rõ khơng có chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Sau chấp, bên có tài sản tiếp tục chiếm giữ, quản lý, khai thác tài sản 1.1.1.2 Bản chất chấp tài sản Trên sở phân tích, đánh giá luận điểm, luận văn nêu lên chất chấp tài sản như: chúng phát sinh sở quan hệ nghĩa vụ xác lập từ trước; nghĩa vụ điều kiện, sở để ràng buộc người có tài sản chấp phải trao quyền lợi định tài sản cho bên nhận chấp; tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ bên chấp có vai trị thay cho nghĩa vụ trường hợp chấp không thực nghĩa vụ cam kết; có tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ rủi ro xảy bên nhận chấp Vì vậy, chấp tài sản mang tính chất phịng ngừa rủi ro mà thơi 1.1.1.3 Đặc điểm chấp tài sản mục đích giúp bên có quyền kiểm sốt tài sản; bên nhận chấp có quyền đeo đuổi tài sản chấp; chấp tài sản nghĩa vụ phụ bên cạnh nghĩa vụ chính, đồng thời biện pháp bảo đảm phát sinh từ nghĩa vụ chính; chấp tài sản nghĩa vụ mang tính phụ thuộc vào nghĩa vụ chính; phạm vi bảo đảm biện pháp chấp tài sản toàn nghĩa vụ bên khơng thỏa thuận, phần nghĩa vụ; biện pháp xử lý tài sản chấp áp dụng nghĩa vụ bị vi phạm; biện pháp chấp tài sản phần lớn phát sinh sở thỏa thuận bên 1.1.2 Thế chấp quyền sử dụng đất Việt Nam 1.1.2.1 Khái niệm Nhìn cách tổng thể chấp QSDĐ phương diện pháp lý thực tế, hiểu khái niệm chấp QSDĐ sau: Thế chấp QSDĐ thỏa thuận bên, theo bên có QSDĐ (gọi bên chấp) dùng QSDĐ để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân - kinh tế với bên (gọi bên nhận chấp); bên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp 1.1.2.2 Đặc trưng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Trên sở phân tích đặc điểm chế độ sở hữu đất đai Việt Nam, luận văn nêu lên đặc trưng chấp QSDĐ Việt Nam sau: đối tượng chấp tài sản đặc biệt biểu dạng quyền không thuộc sở hữu người chấp; xét nguồn gốc chất chấp tài sản hợp đồng chấp QSDĐ khơng phải hình thức chuyển QSDĐ; trình tự, thủ tục chấp QSDĐ quy định chặt chẽ nhiều so với trình tự, thủ tục thực giao dịch bảo đảm tài sản khác 1.2 Vị trí, vai trò chấp quyền sử dụng đất đời sống kinh tế - xã hội nói chung tổ chức tín dụng nói riêng 1.2.1 Thế chấp quyền sử dụng đất biện pháp khai thác đất có hiệu Luận văn nêu lên đặc điểm sau: chấp tài sản bảo đảm đối vật; biện pháp vừa có mục đích nâng cao trách nhiệm bên có nghĩa vụ việc thực đầy đủ nghĩa vụ mình, vừa có QSDĐ tài sản có giá trị lưu thơng cách linh hoạt, phong phú đa dạng kinh tế thị trường, mà chấp hình thức lưu thơng cho QSDĐ ln xác định giá trị "gấp đơi" so với giá 13 14 trị gốc mà có Mặt khác, thông qua chấp QSDĐ, tạo cho đất đai đời sống "động" tồn bên đời sống "tĩnh", vai trò đất đai từ chỗ đảm nhiệm chức "đơn nhất" thỏa mãn nhu cầu sử dụng chủ thể họ sử dụng vào mục đích định Nhà nước xác lập từ trước, mà chúng thể tồn bên cạnh chức tiện ích đa dạng khác theo nhu cầu nguyện vọng người sử dụng đất Có thể nhận thấy khẳng định rằng, giá trị vơ hình giá trị tiềm ẩn bên đất đai nhận thấy khai thác chúng thơng qua đường chấp QSDĐ 1.2.2 Thế chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho người có quyền sử dụng đất giải nhu cầu vốn q trình sử dụng Vai trị chấp QSDĐ nhà đầu tư không biểu khía cạnh kinh tế giải nhu cầu vốn nêu trên, mà chúng phát huy tác dụng việc thúc đẩy người vay vốn trả nợ tiền vay Việc tự nguyện thực nghĩa vụ trả nợ trước tiên nhằm đáp ứng bên cho vay theo thỏa thuận cam kết Hợp đồng chấp Tuy nhiên, thực nghĩa vụ trả nợ nhằm đáp ứng yêu cầu bên vay, không sử dụng nguồn vốn vay có hiệu quả, doanh nghiệp gặp khó khăn kinh doanh nguyên nhân dẫn đến tình trạng khả tốn; trường hợp này, QSDĐ doanh nghiệp đặt trước nguy việc xử lý để bên cho vay thu hồi nợ Ở tình này, nguồn vốn vay không phát huy tác dụng mà trái lại chúng cịn tác động ngược chiều, có khả làm cho doanh nghiệp lâm vào tình trạng "trắng tay", "mất chì lẫn chài" nguồn vốn vay nguồn vốn đầu tư ban đầu - QSDĐ, nghiệp doanh nghiệp bị chấm dứt từ Đối với kinh tế hộ gia đình, đặc biệt hộ nơng thơn chấp QSDĐ cịn mang ý nghĩa thiết thực Với mức thu nhập bình quân đầu người xếp vào hàng nước đói, nghèo so với chuẩn quốc tế, sống hộ gia đình, cá nhân vùng nơng thơn khó khăn Để đối phó với sống thường nhật, người dân phải xoay xở với nhiều công việc, nhiều ngành nghề khác để mưu sinh, song trở ngại lớn mà họ phải đối mặt nguồn vốn huy động từ đâu để thực điều đó, mà khả cung ứng nguồn vốn Nhà nước không đáp ứng đủ với nhu cầu 15 1.2.3 Thông qua chấp quyền sử dụng đất, tổ chức tín dụng vừa thực phịng ngừa có hiệu rủi ro, vừa thực chức chuyển vốn cho kinh tế Xuất phát từ đặc thù nguồn vốn cho vay - vốn huy động chủ yếu nên hầu hết TCTD dự tính trước rủi ro xảy ra, nhiên thực tế khơng phải lúc bên cho vay kiểm sốt rủi ro Vì vậy, an tồn khoản vay vấn đề cần xem xét trước tiên Việc cho vay chấp QSDĐ khơng ngồi mục đích ngăn ngừa giảm thiểu tổn thất rủi ro xảy bên cho vay Có thể khẳng định rằng, ghi nhận pháp luật Việt Nam cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ hợp pháp dùng QSDĐ chấp để vay vốn TCTD nét đặc biệt có phần sáng tạo kỹ thuật lập pháp tư pháp lý nhà làm luật nước ta Với cách thức biểu bề ngồi dường "cứng nhắc" "khn mẫu" hình thức sở hữu đại diện Nhà nước đất đai chứa đựng đầy ắp bên nội dung vô "sống động" "linh hoạt" mảnh đất cụ thể Cho phép người sử dụng đất chấp QSDĐ tạo hội để khai thác tận dụng tối đa tiềm lợi ưu việt đất đai, tạo hội làm chủ đất đai người sử dụng đất diện tích đất, khơng làm vị trí, vai trò, vị Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đại diện Chương QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC TCTD VIỆT NAM VÀ TỒN TẠI TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG 2.1 Điều chỉnh pháp luật chấp quyền sử dụng đất 2.1.1 Khái niệm cấu điều chỉnh pháp luật chấp quyền sử dụng đất Điều chỉnh pháp luật chấp QSDĐ việc Nhà nước dùng pháp luật (hệ thống quy phạm pháp luật) tác động, điều chỉnh hành vi xử 16 bên tham gia quan hệ chấp QSDĐ, nhằm bảo đảm quyền lợi ích bên chấp, bên nhận chấp lợi ích Nhà nước, xã hội 2.1.2 Nội dung điều chỉnh pháp luật chấp quyền sử dụng đất Luận văn nêu nội dung điều chỉnh pháp luật chấp QSDĐ sau: chủ thể tham gia quan hệ chấp QSDĐ bên quan hệ chấp, bao gồm: bên chấp bên nhận chấp; điều chỉnh nhóm quy phạm pháp luật đối tượng QSDĐ quan hệ chấp; điều chỉnh pháp luật hình thức hiệu lực giao dịch chấp QSDĐ; điều chỉnh pháp luật hình thức hiệu lực giao dịch chấp QSDĐ; điều chỉnh pháp luật chấm dứt giao dịch chấp QSDĐ xử lý QSDĐ 2.2 Quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2.2.1 Chủ thể hợp đồng chấp Theo quy định pháp luật hành, chủ thể hợp đồng chấp QSDĐ, bao gồm: Chủ thể chấp, bao gồm: tổ chức kinh tế; hộ gia đình, cá nhân; người Việt Nam định cư nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước Chủ thể nhận chấp: TCTD phép hoạt động Việt Nam theo Luật TCTD 2010, bao gồm: - Tổ chức tài vi mơ thành lập, tổ chức hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn (Điều 6, Luật TCTD năm 2010) 2.2.2 Đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật, điều kiện đối tượng chấp phải đáp ứng yêu cầu sau đây: đất có GCNQSDĐ có loại giấy tờ hợp lệ QSDĐ quy định khoản 1, Điều 50 LĐĐ 2003; đất khơng có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; QSDĐ phải thời hạn phép sử dụng đất 2.2.3 Phạm vi chấp quyền sử dụng đất Phạm vi chấp QSDĐ có hai vấn đề chính: QSDĐ chấp phần toàn bộ; chấp QSDĐ, người sử dụng đất chấp nhà, cơng trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn tài sản khác gắn liền với đất hay không 2.2.4 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Quyền nghĩa vụ bên chấp QSDĐ quy định Điều 717 Điều 718 BLDS 2005 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp QSDĐ quy định Điều 719 Điều 720 BLDS 2005 2.2.5 Xử lý quyền sử dụng đất chấp - Ngân hàng thương mại nước thành lập, tổ chức hình thức cơng ty cổ phần; - Ngân hàng thương mại Nhà nước thành lập, tổ chức hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn thành viên Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ; - Tổ chức tín dụng phi ngân hàng nước thành lập, tổ chức hình thức cơng ty cổ phần, cơng ty trách nhiệm hữu hạn; - Tổ chức tín dụng liên doanh, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngồi thành lập, tổ chức hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn; - Ngân hàng hợp tác xã, quỹ tín dụng nhân dân thành lập, tổ chức hình thức hợp tác xã; Luận văn nêu lên để xử lý QSDĐ, "đã đến hạn thực nghĩa vụ dân mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực không nghĩa vụ"; phương thức xử lý QSDĐ cách thức, biện pháp xử lý QSDD chủ thể có thẩm quyền tiến hành nhằm toán nợ cho bên nhận chấp thực nghĩa vụ cho chủ thể khác có liên quan, gồm: bán tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm nhận tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm nhận tiền tài sản thay chủ thể thứ ba bên thỏa thuận phương thức xử lý khác pháp luật định; trình tự, thủ tục xử lý QSDĐ; thứ tự ưu tiên toán từ việc xử lý QSDĐ chấp để thu hồi nợ áp dụng tương tự thứ tự ưu tiên toán tài sản bảo đảm giao dịch bảo đảm nói chung 17 18 2.3 Những vấn đề tồn thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam 2.3.1 Hạn chế chủ thể xác lập hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2.3.1.1 Quy định hạn chế quyền chủ thể chấp Luận văn nêu lên chứng minh rằng: LĐĐ 2003 cịn "dè dặt" khn mẫu việc xác lập quyền chấp QSDĐ cho chủ thể sử dụng đất theo mà QSDĐ số chủ thể bị hạn chế Vì mà lợi QSDĐ số trường hợp khai thác hết tiềm năng, chí hạn chế gay khó khăn, cản trở đến trình sử dụng đất Cụ thể như: khơng cho chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm có quyền chấp QSDĐ; cho phép "tổ chức kinh tế" tham gia quan hệ chấp QSDD, tổ chức khác khơng phải tổ chức kinh tế không thực quyền này, hạn chế mục đích vay hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất… 2.3.1.2 Những tồn chủ thể nhận chấp Luận văn chứng minh, LĐĐ 2003 văn pháp lý có liên quan quy định chủ thể nhận chấp QSDĐ đặc biệt so sánh với Biểu cam kết lộ trình gia nhập WTO lĩnh vực dịch vụ thương mại văn pháp luật quy định chưa có tập trung, thống chưa phù hợp với Cụ thể là, phạm vi nhận chấp QSDĐ chưa phù hợp với cam kết gia nhập WTO; LĐĐ 2003 Luật Nhà 2006 chưa có thống nhất… 2.3.2 Những trở ngại phát sinh thực tế áp dụng điều kiện pháp luật đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2.3.3 Những bất cập hình thức xác lập hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2.3.3.1 Hình thức hợp đồng Luận văn nêu chứng minh "Hợp đồng chấp QSDĐ phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật" Tuy nhiên, thực tế nhiều bất cập, hạn chế Đó là, quy định ngơn ngữ (chữ viết) hợp đồng chưa quy định cụ thể Đây điều cịn thiếu sót hạn chế cần phải quy định Việt Nam gia nhập sâu kinh tế giới, sách đầu tư nói chung sách đất đai nói riêng ngày mở rộng thơng thống chủ thể nước 2.3.3.2 Hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Luận văn chứng minh "Hợp đồng chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký QSDĐ" Tuy nhiên, xâu chuỗi quy định pháp luật hành quy định pháp luật thiếu chặt chẽ, chưa phù hợp chưa thống Cụ thể chưa rõ ràng, thống việc quy định cách thức xác lập giao dịch chấp QSDĐ thời điểm có hiệu lực giao dịch chấp; nhiều vướng mắc phát sinh q trình thực cơng chứng, chứng thực hợp đồng chấp QSDĐ; quy định pháp luật hành đăng ký hợp đồng chấp QSDD hợp đồng chấp nhà mâu thuẫn nhiều bất cập; nhiều vướng mắc khác phát sinh thực đăng ký hợp đồng chấp QSDĐ… 2.4 Những bất cập hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng thực tiễn 2.4.1 Thỏa thuận quyền sử dụng đất chấp Qua nghiên cứu thực tiễn, Luận văn nêu lên số tượng khó 2.4.1.1 Thỏa thuận bên chấp đồng thời hay tách rời chấp quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất khăn, bất cập ảnh hưởng đến việc áp dụng thi hành pháp luật chấp QSDĐ Cụ thể sau: việc chậm tiến độ cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở; nội hàm điều kiện "đất khơng có tranh chấp" quy định cịn thiếu tính cụ thể, rõ ràng, chưa xác định rõ tiêu chí để nhận biết đất khơng có tranh chấp thời điểm chấp Mặc dù pháp luật ghi nhận quyền thỏa thuận chủ thể chấp đồng thời chấp tách rời QSDĐ tài sản gắn liền đất, song thực tế hầu hết TCTD cho vay yêu cầu buộc bên chấp QSDĐ có tài sản đất tài sản phải chấp đồng thời với QSDĐ, bên nhận chấp tách rời hai 19 20 tài sản Đi sâu tìm hiểu thực trạng vấn đề này, luận văn nêu lên số bất cập sau: chế xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ trường hợp bên chấp tách rời QSDĐ tài sản đất bên khơng có thỏa thuận chấp tài sản chưa quy định cụ thể, rõ ràng chưa thực đảm bảo độ tin cậy, an toàn bên nhận chấp việc đảm bảo nguồn vốn vay; LĐĐ 2003 BLDS 2005 khơng có thống với quy định chấp QSDĐ có tài sản gắn liền với đất; bên tham gia quan hệ chấp cần thận trọng cân nhắc kỹ trước thỏa thuận chấp đồng thời hay tách rời QSDĐ tài sản gắn liền với đất 2.4.1.2 Xác định giá trị quyền sử dụng đất chấp Luận văn phản ánh tiến bộ, phù hợp linh hoạt pháp luật hành so với pháp luật trước có liên quan đến xác định giá trị QSDĐ Tuy nhiên, bên cạnh tiến hạn chế việc quy định: "các bên thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, lớn tổng giá trị bảo đảm" Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay lớn nghĩa vụ chúng thời điểm định giá đại lượng "bất di bất dịch" sau thời điểm chấp Như vậy, điều kiện nêu tỏ cứng nhắc xa rời thực tiễn 2.4.2 Thỏa thuận quyền nghĩa vụ bên Luận văn thể hiện, pháp luật tôn trọng quyền tự thỏa thuận bên thiết lập quan hệ, thỏa thuận không vi phạm điều cấm pháp luật Luận văn nêu điểm, nội dung thỏa thuận cần phải có thực tiễn như: thỏa thuận quyền tiếp tục thực giao dịch QSDĐ thời gian chấp; thỏa thuận rõ chế giải quyền lợi cho bên nhận chấp trường hợp QSDĐ chấp bị Nhà nước thu hồi q trình chấp; bên thỏa thuận việc chấm dứt giao dịch chấp QSDĐ trước thời hạn nguyên nhân khách quan 2.5 Những bất cập tồn trình xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ phương thức xử lý QSDĐ chưa quy định cụ thể, gây nhiều tranh luận trái chiều, nguyên nhân dẫn đến tình trạng áp dụng pháp luật thực tế không thống nhất; thứ tự toán nợ sau xử lý QSDĐ; hoạt động thiếu đồng bộ, bất hợp tác quan nhà nước việc hỗ trợ TCTD xử lý QSDĐ 2.6 Trường hợp vừa chấp, vừa bảo lãnh - Những bất cập tồn pháp luật Luận văn nêu lên tượng tồn thực tiễn Đó là, pháp luật hành không quy định rõ trường hợp tương đối phổ biến thực tế là, có giao dịch bảo đảm lại vừa có tính chấp, vừa có tỉnh bảo lãnh Theo quy định pháp luật, việc bảo đảm tiền vay QSDĐ người vay, gọi chấp, việc bảo đảm tiền vay QSDĐ người khác gọi bảo lãnh Tuy nhiên, trường hợp QSDĐ tài sản chung hai vợ chồng hộ gia đình lại khơng đơn giản Nếu người vay vốn đồng thời người đứng tên GCNQSDĐ người chấp; vợ, chồng thành viên khác gia đình họ tham gia giao dịch với tư cách người bảo lãnh Trên thực tế, Ngân hàng gọi loại giao dịch hợp đồng chấp QSDĐ, mà không gọi hợp đồng chấp - bảo lãnh Luận văn nêu lên khó khăn quan hữu quan quan điểm trái chiều nhiều quan chuyên ngành vấn đề Tuy nhiên, chưa có hướng giải cụ thể Chương HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VIỆT NAM 3.1 Yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải phù hợp với chế độ đặc thù đất đai Việt Nam Luận văn nêu lên hàng loạt bất cập trình xử lý QSDĐ để thu hồi nợ như: bất cập quy định phương thức xử lý QSDĐ; Luận văn nêu lên yêu cầu: cần phải thống nội hàm sở hữu đất đai văn như: Hiến pháp, BLDS, LĐĐ; giao dịch chấp QSDĐ hợp đồng chấp QSDĐ phải xây dựng sở 21 22 đảm bảo định hướng quản lý Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đại diện; pháp luật chấp QSDĐ phải xây dựng sở đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước người sử dụng đất 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với phát triển thị trường tín dụng Luận văn đặt yêu cầu: đảm bảo phát huy tối đa quyền tự kinh doanh, quyền tự định đoạt TCTD việc xác lập thực giao dịch chấp QSDĐ, mà biểu cụ thể tôn trọng tối đa quyền tự thỏa thuận quyền tự việc cho vay bên chấp; cần trao quyền độc lập tự chủ cho bên nhận chấp việc xử lý QSDĐ để bảo đảm vốn vay; cần tăng cường khả tiếp cận tín dụng thơng qua hai thiết chế quan trọng hàng đầu tăng cường khả chia sẻ thông tin tín dụng hồn thiện pháp luật đăng ký giao dịch chấp QSDĐ 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải đặt tổng thể việc hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm Để bảo đảm tính thống đồng pháp luật điều chỉnh chấp QSDĐ thời gian tới cần thiết phải đáp ứng yêu cầu cụ thể sau đây: cần phải giải mâu thuẫn, chồng chéo văn pháp luật hành; cần xóa bỏ tình trạng pháp lý liên quan đến ngành ngành ngành soạn thảo mà địi hỏi phải có liên kết tham gia nhiều ngành khác có liên quan Làm điều này, mặt đảm bảo tính tập trung thống nhất; mặt khác loại bỏ tính trùng lặp mâu thuẫn văn ban hành; cần phải làm rõ mối quan hệ luật chung luật chuyên ngành, phạm vi, ranh giới luật chung luật chuyên ngành ban hành văn pháp luật điều chỉnh quan hệ quan hệ có liên quan đến chấp QSDĐ 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải đáp ứng yêu cầu xu hội nhập Luận văn nêu lên tiêu chí: đảm bảo tính phù hợp pháp luật; đảm bảo tính cụ thể chuẩn xác pháp luật; phải đảm bảo tính dễ tiếp cận; đảm bảo tính minh bạch cơng khai 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật chủ thể tham gia hợp đồng chấp 3.2.1.1 Đối với chủ thể chấp Để việc tham gia giao dịch chấp QSDĐ có hiệu quả, phát huy hết tác dụng việc đảm bảo nghĩa vụ thời gian tới, pháp luật đất đai pháp luật dân cần có điều chỉnh phù hợp liên quan đến chủ thể chấp tam gia hợp đồng chấp QSDĐ, cụ thể: LĐĐ 2003 cần phải ghi nhận quyền chấp QSDĐ thuê để vay vốn chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm; cần phải ghi nhận bổ sung quy định quyền chấp QSDĐ tổ chức kinh tế sử dụng đất mà đất có nguồn gốc từ việc Nhà nước công nhận QSDĐ, tổ chức kinh tế sử dụng đất có nguồn gốc từ hình thức giao, cho thuê, nhận chuyển nhượng chuyển mục đích sử dụng nay; hộ gia đình, cá nhân chấp QSDĐ Để đảm bảo quyền lợi cho chủ sử dụng đất trường hợp thành viên thuộc hộ gia đình vắng mặt mà quan cơng chứng từ chối việc công chứng hợp đồng chấp, pháp luật hành thời gian tới cần nới lỏng điều kiện hộ gia đình chấp QSDĐ; cần cho phép người sử dụng đất chấp QSDĐ hình thành tương lai, cho phép trường hợp người sử dụng đất thuộc đối tượng cấp GCNQSDĐ trình thực thủ tục cấp GCNQSDĐ chấp QSDĐ để bảo đảm thực nghĩa vụ theo thỏa thuận, phù hợp với quy định pháp luật; nghiên cứu quy định việc thực thi quyền người sử dụng đất ghi GCNQSDĐ trường hợp cá nhân có vợ chồng theo hướng người có tên GCNQSDĐ thực quyền chấp, trường hợp nhập tài sản riêng tài sản chung vợ chồng cần phải ghi nhận GCNQSDĐ; pháp luật cần quy định rõ chủ thể có quyền chấp QSDĐ sử dụng QSDĐ góp vốn (cả trường hợp hình thành pháp nhân khơng hình thành pháp nhân mới) 3.2.1.2 Đối với chủ thể nhận chấp Nhà nước cần áp dụng biện pháp thiết thực nhằm nâng cao lực hoạt động cho TCTD: Nhà nước cần có biện pháp tích cực chủ động 23 24 quản lý kiểm sốt nguồn tài hệ thống TCTD nhằm nâng cao lực tài đảm bảo tính khoản; Nhà nước cần có biện pháp thiết thực hữu hiệu nhằm kiểm soát rủi ro quản lý tỉ lệ rủi ro TCTD có tình hình nợ xấu lớn, vượt qua quy chuẩn cho phép; cấu lại tổ chức hoạt động TCTD gắn liền với đổi phương thức hoạt động; nâng cao lực, trình độ phẩm chất cán hoạt động lĩnh vực tín dụng; cần sửa đổi quy định LĐĐ 2003 chủ thể nhận chấp cho phù hợp với Luật TCTD 2010 cam kết gia nhập WTO, theo cần mở rộng phạm vi nhận chấp QSDĐ số loại hình dịch vụ ngân hàng dịch vụ tài khác hoạt động Việt Nam 3.2.2 Hồn thiện quy định đối tượng chấp Để người sử dụng đất có hội khai thác nguồn vốn mảnh đất mình, đảm bảo cho giao dịch chấp QSDĐ xác lập cách minh bạch, an tồn hợp pháp, pháp luật có liên quan điều chỉnh đối tượng QSDĐ quan hệ chấp cần hoàn thiện vấn đề sau đây: cần xúc tiến việc ban hành Luật đăng ký Bất động sản nhằm đảm bảo cho Bất động sản minh bạch, đủ điều kiện pháp lý dễ dàng trở thành tài sản giao dịch chấp, Luật đăng ký bất động sản cần phải quy định đưa hoạt động đăng ký bất động sản quy mối để đảm bảo tính thống nhất, đồng hoạt động có hiệu quả; cần đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở, bất động sản khác để tạo điều kiện cho người sử dụng đất có hội tranh thủ nguồn vốn vay; cần có quy định chi tiết, rõ ràng điều kiện "đất khơng có tranh chấp", thiết nghĩ việc xác định "đất khơng có tranh chấp" nên giao cho bện nhận chấp, chấp QSDĐ giao dịch dân mà đề cao thỏa thuận bên pháp luật đất đai, pháp luật dân Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm, cần phải có quy định thống phương thức xác lập QSDĐ, đồng thời ghi nhận cụ thể tên gọi hợp đồng theo phương thức lập; cần quy định cụ thể chữ viết hợp đồng chấp QSDĐ quy định cần thiết Việt Nam gia nhập sâu vào kinh tế giới, sách đất đai nói riêng ngày mở rộng thơng thống chủ thể nước ngồi; hồn thiện pháp luật cơng chứng, chứng thực Hợp đồng chấp QSDĐ; hoàn thiện quy định pháp luật đăng ký chấp QSDĐ nội dung có ý nghĩa quan trọng đăng ký chấp QSDĐ vừa sở xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp, vừa có giá trị đối kháng với người thứ ba, đảm bảo quyền lợi ích cho bên tham gia giao dịch; đổi tổ chức, hoạt động hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm; xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm 3.2.4 Hoàn thiện quy định xử lý QSDĐ chấp 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng công chứng, chứng thức, đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Luận văn nêu định hướng sau: hoàn thiện quy định phương thức xử lý tài sản chấp sở trao quyền tự chủ cho chủ thể nhận chấp, thống lính vực pháp luật dân sự, đất đai, ngân hàng thể mâu thuẫn chồng chéo; cần quy định thủ tục rút gọn xử lý tài sản QSDĐ, tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ trải qua công chứng, chứng thực đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền; quy định rõ chế xử lý tài sản chấp trường hợp chấp tách rời QSDĐ tài sản gắn liền đất; cần mở rộng giới hạn việc xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản chấp; cần bổ sung quy định thủ tục sang tên tài sản chấp QSDĐ cho người mua pháp luật bảo đảm Luận văn nêu yêu cầu: cần thống phạm vi điều chỉnh BLDS LĐĐ hợp đồng chấp QSDĐ, cần hủy bỏ số quy định chung chuyển nhượng QSDĐ quy định BLDS 2005 quy định LĐĐ 2003 quy định cụ thể, chi tiết; để phù hợp thống 3.2.5 Hoàn thiện quy định pháp luật thể chế hỗ trợ trung gian quan hệ chấp quyền sử dụng đất Hoạt động chấp QSDĐ vận hành trơi chảy thuận lợi khơng có hỗ trợ chủ thể trung gian Vì vậy, hoàn thiện pháp 25 26 luật lĩnh vực cần phải trọng đến nội dung sau đây: tin học hóa lĩnh vực đăng ký, thời gian tới Chính phủ cần sớm nghiên cứu triển khai dịch vụ đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung giao dịch chấp QSDĐ nói riêng qua mạng; xác định rõ trách nhiệm quan chức trình xử lý tài sản chấp; quy định chế ba bên: ngân hàng - người chấp - tổ chức cá nhân thực nghĩa vụ trả nợ để đảm bảo việc xử lý nhanh chóng, thuận tiện đảm bảo an toàn cho bên nhận chấp; đồng thời giữ uy tín cho khách hàng; quy định rõ chế phối hợp, có biện pháp chế tài cụ thể người đứng đầu quan, tổ chức việc đạo việc thực phối hợp chế tài xử lý trực tiếp cán giao nhiệm vụ phối hợp với chủ thể khác việc thực thi pháp luật chấp QSDĐ nói chung nội dung cụ thể nói riêng; tăng cường cơng tác tuyển chọn đào tạo cán lĩnh vực quản lý nhà đất KẾT LUẬN Đối với quốc gia có tốc độ tăng trưởng dân số mật độ dân số kilomet vng vào loại cao giới cá nhân việc có tài sản QSDĐ có ý nghĩa mặt kinh tế Hoạt động chấp QSDĐ diễn sôi động chiếm ưu kinh tế thị trường ngày gia nhập sâu vào kinh tế giới Tuy nhiên, hoạt động chấp QSDĐ TCTD Việt Nam biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đặc thù chế độ sở hữu tồn dân đất đai chi phối Vì vậy, điều chỉnh pháp luật quan hệ chấp QSDĐ thể khác biệt so với quan hệ chấp tài sản khác Pháp luật thực định chấp QSDĐ TCTD Việt Nam thời gian qua có nhiều thay đổi đáng ghi nhận, chứng văn pháp luật liên tục sửa đổi, bổ sung ban hành để điều chỉnh nhu cầu phát sinh từ thực tế Vì vậy, văn pháp luật tạo khung pháp lý tương đối hoàn thiện để góp phần đảm bảo an tồn 27 cho chủ thể tham gia quan hệ, quyền lợi ích bên đảm bảo tốt Mặc dù đạt thành tựu khả quan, song trình vận hành điều chỉnh quan hệ chấp QSDĐ thực tế, hệ thống pháp luật bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vướng mắc thực tế Chẳng hạn, hạn chế quyền chủ thể tham gia Hợp đồng chấp QSDĐ; lĩnh vực pháp luật công chứng, chứng thực, đăng ký chấp QSDĐ xử lý chấp tài sản chấp cịn nhiều hạn chế, thiếu sót, khiên cưỡng xa rời thực tế, làm giảm hiệu việc thực thi thực tế Để giảm bớt hạn chế cịn tồn tại, nhiệm vụ hồn thiện pháp luật nhằm đảm bảo vận hành có hiệu chấp QSDĐ TCTD nói riêng tồn xã hội nói chung u cầu cấp bách thời gian tới Các giải pháp cần tiến hành đồng có hệ thống, bao gồm hoàn thiện pháp luật thực thi pháp luật Trong đó, hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ xác định nhiệm vụ trọng tâm Các giải pháp đề xuất luận văn tiến hành thực sớm chiều không tập trung quy định chấp QSDĐ, mà liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật, đến hoạt động nhiều cấp, nhiều ngành gắn với điều kiện phù hợp kinh tế - xã hội Vì vậy, phù hợp với giai đoạn cụ thể khác nhau, với tính chất cấp thiết địi hỏi việc hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ mức độ khác có giải pháp phải ưu tiên thực trước cấp bách, có giải pháp tiến hành theo lộ trình cụ thể đặt mối quan hệ tổng thể việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường nói chung 28 ... 89 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VIỆT NAM 17 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VIỆT NAM VÀ TỒN TẠI TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG 2.1 2.1.1 2.3.2 chấp quyền sử dụng đất tổ chức. .. thể Chương HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VIỆT NAM 3.1 Yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải phù... việc hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải ? ?áp ứng yêu cầu xu hội nhập Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng