Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại việt nam (tt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -o0o - NINH THỊ HIỀN PHÁP LUẬT VỀ TRAO QUYỀN SỬ DỤNGĐẤT TỪ NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 62.38.01.07 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC TP.HỒ CHÍ MINH - NĂM 2017 Cơng trình hoàn thành Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Người hướng dẫn khoa học: PGS,TS Phạm Duy Nghĩa Phản biện 1: Phản biện 2: Phản biện 3: Luận án bảo vệ trước Hội đồng luận án cấp Trường họp phòng … Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, địa chỉ: số đường Nguyễn Tất Thành,Phường 12, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh, vào hồi ….giờ….ngày… tháng…năm… Có thể tìm hiểu Luận án thư viện trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, số Nguyễn Tất Thành, Phường 12, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh Thư viện Khoa học Tổng hợp thành phố Hồ Chí Minh PHẦN MỞ ĐẦU I Tính cấp thiết đề tài Từ năm 1986, Việt Nam bước vào thời kỳ đổi với mục tiêu “kiên xoá bỏ chế tập trung quan liêu, bao cấp, chấp nhận kinh tế vận động theo chế thị trường có quản lý Nhà nước pháp luật, kế hoạch, sách cơng cụ khác”1 nhằm đưa đất nước khỏi tình trạng nghèo nàn lạc hậu Pháp luật Việt Nam thể chế hóa đường lối, chủ trương Đảng, thể ý chí nhân dân Đảng lấy chủ nghĩa Mác Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh làm tảng tư tưởng, kim nam cho hành động, lấy tập trung dân chủ làm nguyên tắc tổ chức C Mác cho “đất đai nguồn sản xuất tồn tại”2 “Để đảm bảo công phân phối giá trị thặng dư, đất đai phải thuộc công hữu, sở hữu Nhà nước, Nhà nước vừa bảo vệ chế độ công hữu tư liệu sản xuất, vừa bảo vệ bình đẳng lao động bình đẳng việc phân chia sản phẩm”3 Theo ý thức hệ tư tưởng đó, đất đai Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu, đặc biệt hoạt động điều phối quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho hoạt động sản xuất kinh doanh Báo cáo Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX khẳng định phát triển thị trường bất động sản phải “làm cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển Giá bất động sản hình thành theo nguyên tắc thị trường Nhà nước tác động đến giá đất thị trường sách kinh tế vĩ mô sở quan hệ cung - cầu đất đai” , bảo đảm hài hoà lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất, người giao lại quyền sử dụng đất nhà đầu tư Để quyền sử dụng đất thuộc sở hữu toàn dân trao cho người sử dụng đất phải trải qua ba quy trình Quy trình trị trình hình thành thị trường quyền sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, ưu tiên sách sử dụng đất Trong quy trình hành chính, Báo cáo trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI ngày 15/12/1986, truy cập ngày 15/8/2016 từ http://dangcongsan.vn/tu-lieu-van-kien/van-kiendang/van-kien-dai-hoi/khoa-vi.html C.Mác Ph Ăng-Ghen toàn tập, tập 46 phần 1, NXB Chính trị quốc gia thật- Hà Nội, tr 73 C.Mác, Ph.Ăng-Ghen, V.I.Lê-Nin, Về chủ nghĩa xã hội chủ nghĩa cộng sản, NXB Sự thật, Hà Nội – 1986.tr.267 Báo cáo Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX ngày 10/4/2006 phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm năm 2006 - 2010, Văn kiện đại hội khóa X quan nhà nước thiết lập chế điều tiết thị trường quyền sử dụng đất Thơng qua quy trình dân sự, Nhà nước chuyển quyền sử dụng đất đến tay người sử dụng đất thuộc thành phần kinh tế Theo Quyết định số 455/QĐ-BTNMT ngày 21/3/2017 phê duyệt công bố kết thống kê diện tích đất năm 2015 Bộ Tài ngun Mơi trường, tính đến ngày 31/12/2015 tổng diện tích đất tự nhiên nước 33.123.077 gồm diện tích đất phi nơng nghiệp 27.302.206 ha, diện tích nhóm đất phi nơng nghiệp 3.697.829 ha, nhóm đất chưa sử dụng 2.123.042 Trong nhóm đất phi nơng nghiệp diện tích đất theo đối tượng sử dụng 1.829.724 diện tích theo đối tượng quản lý 1.868.087 Báo cáo công tác quản lý nhà nước đất đai Bộ Tài ngun Mơi trường cho biết tính đến ngày 20/7/2015 nước cấp 41.757.000 Giấy chứng nhận với diện tích 22.963.000 ha, đạt 94,9% diện tích cần cấp loại đất Tất tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành mục tiêu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngồi ra, theo Ơng Lê Thanh Khuyến – Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai cơng tác xác định giá đất thực có hiệu quả, góp phần minh bạch xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước, năm 2013 54.313 tỷ đồng, năm 2014 55.563 tỷ đồng, năm 2015 83.530 tỷ đồng, đến năm 2016, số 122.603 tỷ đồng Bên cạnh thành công đạt được, theo Báo cáo "Công khai thông tin quản lý đất đai Việt Nam" ngày 12/12/2014 Ngân hàng Thế giới hoạt động trao quyền sử dụng đất Việt Nam thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập “tham nhũng”, bị thao túng lợi ích nhóm,góp phần tạo bất bình đẳng ổn định xã hội Nguyên nhân cho bất cập gồm hai nhóm: Thứ nhất, cấu trúc quyền sở hữu đất đai Việt Nam chưa phân biệt quyền sử dụng đất trao cho người sử dụng đất với quyền sử dụng đất chưa trao cho người sử dụng đất “đất công” nhằm xác định chế điều tiết riêng biệt cho loại đất Khái niệm sở hữu toàn dân đất đai “một khái niệm trừu tượng, chưa chủ thể sở hữu đối tượng sở hữu thực tế việc thực quyền đất đai người Lê Thanh Khuyến (2017), Ngành Quản lý đất đai – Những thành tích bật năm 2017 Truy cập lần cuối ngày 8/10/2017 từhttp://www.gdla.gov.vn/index.php/news/Hoatdong-trong-nganh/Nganh-Quan-ly-dat-dai-Nhung-thanh-tich-noi-bat-trong-nam-20171926.html dân thực hóa nào”6 dẫn đến tình trạng "chính quyền có quyền lực độc quyền đáng kể việc giao cho thuê đất” , có nhiều quan có quyền định sử dụng chiếm hữu đất đai, “Nhà nước khơng quan tâm đến quyền hưởng dụng mình” , “không biết cách hưởng lợi, không hưởng lợi, có hưởng lợi khơng đáng kể” nên “một phần địa tô chênh lệch từ đất chưa tập trung vào ngân sách Nhà nước”10 Thứ hai, quy trình trị chưa tập hợp thơng tin từ chuyên gia, thông tin dự báo thị trường từ nhà đầu tư, nhóm lợi ích liên quan nhận đồng thuận từ phía người dân Hoạt động trao quyền sử dụng đất tập trung chủ yếu vào chế điều phối hành quan liêu (bureaucratic coordination)11, với hệ thống quan thẩm quyền có chức bị phân mảnh, thủ tục hành minh bạch Quy trình hành giúp cụ thể hóa định trị Cuối quy trình dân bước cụ thể hóa định hành chính, nguyên tắc thị trường chưa kích thích phát triển “việc giao quyền quản lý, khai thác, sử dụng đất đai chưa phù hợp với kinh tế thị trường hiệu chưa cao”12 Suy cho cùng, phân bổ đất cơng trước hết định trị, thơng qua quy trình trị Sau 30 năm thực sách đổi mới, “kinh tế phục hồi Đinh Dũng Sĩ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: Thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước pháp luật số 10/2003, tr.57 Ngân hàng Thế giới Việt Nam, Đại sứ quán Đan Mạch, Đại sứ quán Thụy điển (2011).Nhận diện giảm thiểu rủi ro dẫn đến tham nhũng quản lý đất đai Việt Nam, NXB Chính trị Quốc Gia- Sự thật, tr.37 Trần Quang Huy (2008), Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện nhà nước pháp luật, Viện khoa học xã hội Việt Nam, tr.20 Phạm Hữu Nghị (2005), “Vai trò Nhà nước việc thực quyền sở hữu toàn dân đất đai” Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 10 Phát biểu bà Tơ Quỳnh Thảo, Phó Trưởng phòng, Cục Quản lý cơng sản (Bộ Tài chính), Tổng thu NSNN từ đất ước đạt gần 50.000 tỷ đồng năm 2015, http://vietnamfinance.vn truy cập ngày 10/2/2017 11 Tác giả Konai János giáo sư kinh tế đại học Havard Viện sĩ viện hàn lâm Khoa học Hungary Konai János (1991), Socialist system the political economy of communism, Princeton University Press Oxford University Press, Dịch giả Nguyễn Quang A (2002), Hệ thống Xã hội chủ nghĩa trị kinh tế học phê phán, NXB Văn Hóa- Thơng tin, Hội khoa học kinh tế Việt Nam, Tr 96 12 Báo cáo đánh giá kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - Xã hội năm 2011-2015 phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - Xã hội năm 2016-2020, truy cập ngày 12/2/2017 từ http://dangcongsan.vn/tu-lieu-van-kien/van-kien-dang/van-kien-dai-hoi/khoaxii.html chậm, tăng trưởng chưa đạt tiêu đề ra; chất lượng tăng trưởng số mặt thấp, thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nhiều vướng mắc, chưa tạo đột phá thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội”13 Đất đai “nguồn gốc giàu có cho chủ sở hữu”14 chưa đem lại cho Việt Nam phát triển kinh tế Vậy câu hỏi đặt điều kiện đất đai thuộc sở hữu tồn dân chất trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất, đặc biệt chủ thể kinh doanh bất động sản gì? Hoạt động diễn theo quy trình, hình thức trình tự, thủ tục nào? Các quy trình, hình thức trình tự thủ tục tác động đến thị trường đất đai hiệu việc phân phối nguồn lực đất đai? Trong bối cảnh nêu tác giả chọn đề tài “Pháp luật trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu cho luận án tiến sĩ II Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài (i) Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Luận ánnhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận, khía cạnh pháp lý hoạt động trao QSDĐtừ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản cách có hệ thống Luận án nhận diện nhân tố mối quan hệ nhân kiện diễn hoạt động trao QSDĐ thuộc sở hữu toàn dân Việt Nam Sau phân tích đánh giá hạn chế pháp luật, luận án góp phần hoàn thiện lý luận hoạt động trao QSDĐ cho chủ thể kinh doanh bất động sản, luận án đề xuất kiến nghị giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam (ii) Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục đích nói luận án có bốn nhiệm vụ cụ thể sau: - Nghiên cứu, phân tích, so sánh đánh rút kết luận từ tài liệu nghiên cứu từ nhiều nguồn khác hoạt động trao QSDĐ từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản - Nghiên cứu, làm rõ sở lý luận cấu trúc QSDĐ, chất hoạt động trao QSDĐtừNhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Nhận diện QSDĐ mà Nhà nước chưa trao cho NSDĐ 13 Báo cáo đánh giá kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2011 – 2015 phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2016 – 2020, Đại hội Đảng khóa XII 14 Các Mác, Tư phê phán khoa kinh tế trị, thứ 3, tập III, tồn q trình sản xuất tư chủ nghĩa, NXB Sự thật, Hà Nội – 1963 tr.81 - Nghiên cứu thực trạng pháp luật, từ văn đến thực tiễn triển khai để làm rõ sở cho việc đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai Tác giả chọn lọc nội dung quan trọng hệ thống quy phạm pháp luật liên quan đến đề tài để nghiên cứu - Kết hợp với việc so sánh đối chiếu pháp luật Việt Nam với pháp luật nước mà pháp luật đất đai Việt Nam có nhiều điểm tương đồng nước có kinh tế thị trường phát triển nhằm rút học kinh nghiệm việc hoàn thiện pháp luật lĩnh vực trao QSDĐ từ Nhà nước cho chủ thể KDBĐS Việt Nam III Đối tượng phạm vi nghiên cứu (i) Đối tượng nghiên cứu luận án gồm: - Các lý thuyết, quan điểm khoa học, đặc biệt quan điểm Chủ nghĩa Mác – Lênin quan điểm thừa nhận rộng rãi nước có kinh tế thị trường phát triển hoạt động trao QSDĐcủa Nhà nước - Các nhận xét, đánh giá nhà khoa học hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước cho chủ thể KDBĐStừ sách, tạp chí chuyên ngành luật giới Việt Nam, báo cáo quan phủ tổ chức phi phủ cơng bố vàcác luận án tiến sĩ; - Các quy định pháp luật trao QSDĐtại Việt Nam số nước giới thể Hiến pháp, đạo luật, nghị định, thông tư - Thực tiễn áp dụng pháp luật trao QSDĐ Việt Nam số quốc gia nghiên cứu thể án, định hành hợp đồng thỏa thuận (ii) Phạm vi nghiên cứu Với tên đề tài nghiên cứu “Pháp luật trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sảntại Việt Nam”, từ mục đích nhiệm vụ đặt ra, phạm vi nghiên cứu đề tài giới hạn nội dung sau: - Cấu trúc quyền sở hữu đất đai, phân biệt QSDĐ chưa trao cho NSDĐ với QSDĐ trao cho NSDĐ; - Quy trình thẩm quyền phân phối đất đai quan có thẩm quyền trao QSDĐ - Trình tự thủ tục trao QSDĐ, hình thức pháp lý hoạt động trao QSDĐ Hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước cho chủ thể KDBĐS hoạt động phức tạp liên quan đến nhiều lĩnh vực chế phân cấp, phân quyền hoạt động quản lý nhà nước, sách quản lý tài sản đầu tư công, tác giả đề cập đến tất vấn đề liên quan mà tập trung vào vấn đề mang tính trọng tâm như; Cấu trúc quyền sở hữu đất đai; quy trình, trình tự thủ tục trao QSDĐ; chủ thể trao QSDĐ, hình thức trao QSDĐ giám sát hoạt động trao QSDĐ Những nội dung có liên quan khác tác giả lồng ghép vào phần có liên quan luận án xin tiếp tục thực cơng trình nghiên cứu khác Về phạm vi không gian: tác giả chọn Việt Nam trọng tâm nghiên cứu, kết hợp với việc so sánh cách thức mà đất đai nắm giữ chuyển giao vào thị trường BĐS nước khác gồm Hoa Kỳ, Pháp Trung Quốc, nhằm có đánh giá toàn diện cho vấn đề nghiên cứu IV Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Luận án thực dựa sở phương pháp luận chủ nghĩa Mác-Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm đường lối Đảng Nhà nước sách đất đai phát triển thị trường đất đai Để đạt kết nghiên cứu, Luận án sử dụng phương pháp tổng hợp phân tích;Phương pháp so sánh;Phương pháp khảo sát; Phương pháp nghiên cứu lịch sử Phương pháp kinh tế luật V Ý nghĩa khoa học Luận án Kết nghiên cứu Luận án đóng góp quan điểm khoa học sở lý luận cấu trúc quyền sở hữu đất đai, quy trình trao quyền SDĐ, phân quyền quyền đại diện sở hữu toàn dân đất đai Luận án phân tích thực trạng pháp luật rõ bất cập phân quyền hình thức trao QSDĐ hành Việt Nam Luận án tài liệu tham khảo có giá trị sinh viên, người làm công tác nghiên cứu người làm công tác thực tiễn lập pháp, hành pháp tư pháp đối tượng quản lý nhà nước đất đai CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu Cho đến thời điểm Việt Nam giới có nhiều cơng trình nghiên cứu đến liên quan đến đề tài luận án cơng bố, khái qt thành nhóm sau: i) Bàn sở hữu đất đai; có cơng trình nghiên cứu“Sự bí ẩn vốn” (The Mystery of capital) tác giả Hernando de Soto Tác giả Robin Rajack viết “Quyền sở hữu quản lý công vấn đề đất đai có mang lại hiệu cho thị trường đất đai?” (Does Public Ownership and Management of land Matter for Land Market Outcomes?) Cơng trình nghiên cứu “Chế độ pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai”của tác giả Phạm Văn Võ;Tác giả Đặng Hùng Võ, Nguyễn Văn Thắng, T&C Consulting nghiên cứu “Về vấn đề cải thiện quản trị đất đai Việt Nam” ii) Nghiên cứu quy trình trị phân bổ đất đaicó cơng trình hai tác giả Jeffrey Pome, Jody W Lipford viết “Việc phân bổ mang tính trị quyền sở hữu: Một áp dụng cho quy định sử dụng đấttừ cấp tiểu bang” (The Political Allocation of Property Rights: An Application to State Land Use Regulation); iii) Nghiên cứu vai trò quan quản lý hành đất đai có tác giả: Gary D.Libecap với cơng trình “Quyền tài sản lịch sử kinh tế, gợi ý cho nghiên cứu” (Property Rights in Economic History: Implications for Research) Tác giả Arthur C Nelson, tác phẩm “Nền tảng cho việc tài trợ phát triển bất động sản” (Foundation of Real Estate Development Financing); iv) Nghiên cứu quan nhà nước với vai trò bên hoạt động trao quyền sử dụng đất có cơng trình:Tác giả Nhiêu Hội Lâm với “Kinh tế học thị” cơng trình “Cơ chế nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện tạiViệt Nam” Ngân hàng Thế giới v) Bàn thị trường bất động sản cơng có tác giả: Nhóm tác giả James W.Kolari, Jian Yang, Guozhong Zhu viết “Hội nhập thị trường bất động sản công châu Âu (European Public real estate market integration); Bài viết “Đất ai? Kinh tế trị quyền sở hữu đất kinh tế chuyển đổi” (Whose Land? The Political Economy of Land Titling in Transitional Economies) tác giả Peter Ho, Max Spoor; Cơng trình nghiên cứu “Những cấptrung gian củaquyền sở hữuvàthị trường nhà đấtđang lêntại thành phố HồChí Minh, Việt Nam” (Intermediate Levels of Property Rights and the Emerging Housing Market in Ho Chi Minh City, Vietnam) tác giả Truong Thien Thu Perera; Tác giả Thái Bá Cẩn công trình “Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam”; vi) Bàn hình thức trao quyền sử dụng đất có: Ngân hàng Thế giới Việt Nam, Đại sứ quán Đan Mạch, Đại sứ qn Thụy Điển (2011) cơng trình “Nhận diện giảm thiểu rủi ro dẫn đến tham nhũng quản lý đất đai Việt Nam”; Tác giả Lưu Quốc Thái viết “Yếu tố thị trường quan hệ đất đai nhà nước NSDĐ thị trường QSDĐsơ cấp”; cơng trình nghiên cứu “Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất – thực trạng hướng hoàn thiện” viết “Q trình thị trường hóa đất đai Trung Quốc số đánh giá học kinh nghiệm”;Cơng trình nghiên cứu “Vốn hóa đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam” tác giả Trần Thị Minh Châu vii) Bàn hình thức quản lý mang tính pháp lý hoạt động trao quyền sử dụng đất,Tác giả Daniel P.Selmi nghiên cứu “Sự chuyển hóa hợp đồng quy định sử dụng đất” (The Contract Transformation in Land Use Regulation); Tác giả Zhenhuan Yuan viết “Các quyền sử dụng đất Trung Quốc” (Land Use Rights in China) 1.2 Đánh giá tình hình nghiên cứu Từ nghiên cứu trêncó thể đưa đến nhận thức sau: Thứ nhất, cấu trúc quyền sở hữu đất đai chia thành đất công đất tư Nhà nước chuyển đất công vào khu vực tư bên nhận chuyển nhượng QSDĐ tư thành đấtcơng, thuộc sở hữu nhà nước Có thành phố quản lý đất công làm thất bại thị trường đất đai Thứ hai,để diện tích đất chuyển từ nhà nước đến người sử dụng thường trải qua ba quy trình gồm: quy trình trị, quy trình hành quy trình dân Trong quy trình trị, Nhà nước sử dụng quyền lực để bảo vệ lợi ích chung cộng đồng, bảo vệ mơi trường mục tiêu phát triển kinh tế xã hội Trong quy trình hành chính, Nhà nước tổ chức điều tiết đất đai Quy trình dân sự, nhà nước kích thích hướng dẫn thị trường đất đai phát triển Thứ ba,nguồn thu từ kinh doanh đất đai đô thị trụ cột quan trọng ngân sách nhà nước Việc nhà nước trao QSDĐ cho NSDĐđể thu giá trị tiền việc kinh doanh, đồng thời sử dụng nguồn lực đất đai nhằm đạt mục tiêu phát triển kinh tế xã hội Thứtư, chế điều phối thị trường đất đai phát triển nước nghiên cứu Hình thức quản lý mang tính pháp lý hoạt động trao QSDĐbằng hợp đồng thỏa thuận áp dụng rộng rãi thành công quốc gia nghiên cứu Thứnăm, số quốc gia tổ chức thành công thị trường đất công (thị trường sơ cấp),thị trường vận hành theo nguyên tắc thị trường có điều tiết nhà nước, việc trao QSDĐ từ nhà nước cho chủ thể KDBĐS điều tiết theo ngun tắc thị trường So sánh cơng trình nghiên cứu pháp luật đất đai nước có kinh tế thị trường phát triển công trình liên quan đến hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước vào hoạt động KDBĐSở Việt Nam rút số nhận xét tổng quan tình hình nghiên cứu sau: Thứ nhất, tính đặc thù đất đai, dù đất đai thuộc sở hữu công hay sở hữu tư nhân, nhà nước giữ vai trò người quản lý điều tiết tài nguyên đất đai cho việc phát triển kinh tế xã hội Thị trường đất đai quốc gia bị điều tiết chặt chẽ nhà nước Thứ hai, quyền sở hữu đất đai tách bạch QSDĐ trao cho NSDĐ (đất tư) QSDĐ chưa trao cho NSDĐ tài sản công (gọi đất cơng) Các nước có KTTT phát triển có quy định pháp luật riêng để 12 ứng”.Thông qua hoạt động trao QSDĐ nhà nước khẳng định quyền lực nhà nước vai trò điều phối tài sản thuộc sở hữu toàn dân đất đai Hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước cho chủ thể KDBĐS có khác so với hoạt động trao QSDĐ cho đối tượng khác Do đối tượng SDĐ hoạt động KDBĐS tìm kiếm lợi nhuận, đối tượng khác nhận trao QSDĐ cho nhu cầu sử dụng chủ thể mục đích khơng nhằm mục đích kinh doanh Từ phân biệt Nhà nước có sách điều tiết khác cho chủ thể nhận trao QSDĐ 2.5 Tiêu chí đánh giá hồn thiện pháp luật hoạt động trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Có bốn tiêu chí mà Pháp luật đất đai phải đạt nhằm đảm bảo mục đích phát triển kinh tế xã hội là: phát triển, công bằng, dân chủ văn minh Việc xác định tiêu chí tác động đến quy trình, hình thức trình tự, thủ tục trao QSDĐtừ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam CHƯƠNG 3: QUY TRÌNH, CHỦ THỂ VÀ CĂN CỨ TRAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Quy trình trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Để đất thuộc sở hữu toàn dân trao cho tổ chức kinh doanh BĐS trải qua baquy trình gồm: quy trình trị, quy trình hành quy trình dân 3.1.1 Quy trình trị Trước hết trị trình bao gồm tranh luận, định, xung đột và/hoặc hợp tác cá nhân, nhóm tổ chức chi phối, kiểm soát, phân phối sử dụng nguồn tài nguyên giá trị tư tưởng làm tảng cho hoạt động Hoạt động phân bổ đất đai hành vi phân bổ lợi ích kinh tế Nhà nước cho thành phần kinh tế, thơng qua Nhà nước đạt mục tiêu phát triển kinh tế xã hội Tại Việt Nam, quy trình trị luật hóa thành quy trình ban hành đồ án quy hoạch kế hoạch SDĐ làm cho hoạt động trao QSDĐ Nhà nước NSDĐ kỳ quy hoạch.Hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch thường diễn quyền lập pháp Việc lập kế hoạch định nghĩa việc triển khai cơng cụ sách khác nhau,mục đích để định hình, quy định kích thích hành vi chủ thể thị trường nâng cao lực họ Chính sách SDĐcó thể xem loại quy định phủ thị trường đất đai Theo tác 13 gải David Adams Craig Watkinsquy hoạch SDĐ hình thành bốn sách khác gồm:Thứ nhất, định hình thị trường (Shaping markets) Thứ hai, quy định thị trường (Regulating markets) Thứ ba, khuyến khích thị trường (Market stimulus) Thứ tư, xây dựng lực (Capacity building) Với chức trên, quy hoạch SDĐ tác động đến nhóm lợi ích với nhiều giá trị đa dạng Các nhóm bị ảnh hưởng tác động đến trình tổ chức lập quy hoạch kế hoạch SDĐcủa quan quan chức có thẩm quyền theo nhiều cách giai đoạn khác Lập quy hoạch khơng thể khỏi mối quan hệ với quyền tài sản Đặc trưng việc lập đồ án quy hoạch kế hoạch SDĐ cần phải đáp ứng điều kiện sau:Thứ nhất, nhà nước đại diện lợi ích tồn thể nhân dân, nhà nước phải bảo đảm quyền lợi cho tất nhóm lợi ích.Thứ hai, Nhà nước bảo đảm minh bạch cơng quy hoạch SDĐLợi ích nhóm phải nhận đồ án quy hoạch có tham gia nhóm hình thành nên quy hoạch SDĐ Thứ ba, bảo đảm giám sát việc thực đồ án quy hoạch SDĐ Quy trình trị hoạt động trao QSDĐ Việt Nam có hạn chế sau: Thứ nhất, quy hoạch kế hoạch SDĐ hoạt động định hình thị trường BĐS khơng có tham gia chủ thể thị trường, dẫn đến nhà nước có định khơng phù hợp với thị trường, không tạo động lực cho phát triển thị trường BĐS Thứ hai, vắng bóng tham gia tổ chức dân trình lập quy hoạch, hiệp hội KDBĐS, hiệp hội ngân hàng hoạt động tài trợ vốn cho dự án tổ chức dân khác liên quan đến phát triển bền vững, bảo vệ tài nguyên môi trường, cảnh quan thiên nhiên Thứ ba: đồ án quy hoạch lấy để ý kiến nhân dân không chi tiết tầm vĩ mơ nên người dân khơng thể hiểu để đóng góp ý kiến cách hiệu Thứ tư, khơng có thể chuyên gia lập tư vấn thật vô tư khách quan, không thiên vị việc lập quy hoạch với nhà trị NĐT Thứ năm, khơng có tham gia quan tư pháp với tư cách giám sát việc thực pháp luật quan hành pháp trình lập quy hoạch kế hoạch SDĐ Một hạn chế bắt nguồn từ nguyên nhân điều kiện kinh tế xã hội Theo GS Marchenco “Đây tượng trình xã hội mang nội dung kinh tế, phát sinh hoạt động sản xuất, phân phối lưu thông, bao gồm việc đề ra, tổ chức thực sách nhằm phát triển kinh tế xã hội”15 15 Dẫn theo Phan Anh Tuấn (7/2017), “Vi phạm pháp luật”, Tài liệu hội thảo Những vấn đề lý luận Nhà nước Pháp luật, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr.107 14 3.1.2 Quy trình hành chính, chủ thể trao quyền sử dụng đất Quy trình hành giai đoạn tổ chức thực đồ án quy hoạch kế hoạch SDĐ phê duyệt quy trình trị Đây giai đoạn quy hoạch kế hoạch SDĐ tác động đến xã hội nhằm đạt mục tiêu đặt ra.Ở nước Việt Nam quy trình thực quan quản lý hành chính, đứng đầu Chính phủ (Điều 49 LĐĐ 2013) Chính phủ chia thành cấp hành cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cấp quận, huyện cấp xã Mỗi cấp hành phân cấp chức riêng Sự thành công đồ án quy hoạch, kế hoạch SDĐ địa phương phụ thuộc phần vào việc tổ chức hệ thống phân phối QSDĐ.Hệ thống quan phân phối QSDĐ tổ chức theo mô hình phân quyền, phân cấp Hệ thống giám sát, kiểm soát việc thực quy hoạch kế hoạch nhằm đảm bảo lợi ích cơng cộng, hạn chế lạm dụng quyền lực quan chức, thúc đẩy tảng dân chủ Sự tham gia công chúng nhằm giữ người định có trách nhiệm cách yêu cầu họ giải trình cho định Cơng cụ thực quy hoạch kế hoạch SDĐ định hành chính, quốc gia có mức độ giới hạn khác định hành Quyết định hành phải đảm bảo tính hợp pháp hợp lý Để bảo đảm cho định hành thi hành, nước xây dựng khuôn khổ pháp lý nhằm hỗ trợ bảo vệ người tôn trọng cam kết ngăn ngừa chế tài vi phạm quy định việc SDĐ Ngoài thẩm quyền xét xử trao cho tòa án theo cách truyền thống, số quốc gia giới tổ chức tòa chuyên trách cho lĩnh vực đất đai 3.1.2.1.Chủ thể trao quyền sử dụng đất Việt Nam Tại Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, “toàn dân khái niệm trị mà khơng phải khái niệm pháp lý, điều có nghĩa toàn dân cộng đồng người bao gồm 90 triệu người Việt Nam chủ thể quan hệ pháp luật chủ sở hữu đất đai”16 Luật Tổ chức phủ trao quyền cho Chính phủ Việt Nam thực chức đại diện chủ sở hữu tài sản công thuộc sở hữu toàn dân Thẩm quyền giao đất cho thuê đất Việt Nam phân quyền theo hạn mức diện tích đất, quy mơ dự án có SDĐvà đối tượng SDĐ Hiện nay, phạm vi nước tổng số quan có thẩm quyền trao quyền SDĐ Việt Nam 11.940 quan, từ Trung ương đến địa phương.Thẩm quyền trao QSDĐ 16 Nguyễn Quang Tuyến, Hà Văn Hòa, “Cấu trúc quyền sở hữu tồn dân đât đai vấn đề giám sát quyền đại diện chủ sở hữu đất đai Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 6/2016, tr.70 15 giao cho quan chuyên mơn thuộc phủ quan ngang bộ.Theo thống kê nay, Việt Nam có 18 quan ngang bộ.Như vậy, cấu trúc phân quyền đại diện sở hữu toàn dân để định đoạt đất đai phân tán cho nhiều quan nhà nước khác Việt Nam thực sách phân quyền phân cấp Trung ương quyền địa phương, thực quy hoạch vùng, sách vùng sách cạnh tranh vùng hướng Mơ hình phân quyền, phân cấp kinh tế, quản lý hành theo mơ hình quyền cấp trung ương cấp quyền địa phương phù hợp với xu hướng mơ hình tổ chức nước giới Điều giúp cho quyền đại diện sở hữu đất đai phân định rõ ràng QSDĐ chưa trao cho NSDĐ QSDĐ thuộc quyền đại diện quyền địa phương nhằm chuyển QSDĐ chưa trao vào hoạt động KDBĐS hiệu Trong phạm vi thẩm quyền trao, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xây dựng tổ chức máy quản lý đất đai địa phương (Điều Nghị định 43/NĐ-CP) Theo đó, quan có thẩm quyền phép thành lập đơn vị nghiệp công lập nhằm cung cấp dịch vụ công, phục vụ quản lý nhà nước (Điều Luật Viên chức năm 2010), theo đơn vị nghiệp cơng lập quan chun mơn có liên quan trực tiếp đến hoạt động trao QSDĐ gồm:Thứ nhất, Tổ chức phát triển quỹ đất; Thứ hai, Sở Tài nguyên Mơi trường; Thứ ba, Phòng Tài ngun Mơi trường; Thứ tư, Sở Xây dựng; Thứ năm, Sở Kế hoạch Đầu tư; Thứsáu, Ban quản lý khu kinh tế.Ủy ban nhân dân cấp quan có thẩm quyền chung có trách nhiệm đạo, hướng dẫn, phối hợp, kiểm tra tổ chức thực việc “đóng gói” hàng hóa để chuyển QSDĐ vào lưu thơng quy trình dân Thẩm quyền trao QSDĐ từ nhà nước cho chủ thể KDBĐS phân quyền, phân cấp từ quyền trung ương đến quyền địa phương, quyền địa phương có vai trò quản lý hành tài sản QSDĐ thuộc lãnh thổ mà khơng có thẩm quyền điều phối cho hoạt động phát triển kinh tế 3.1.2.2.Căn trao quyền sử dụng đất Việt Nam Với quy định thẩm quyền trao QSDĐ gắn liền với trình tự thủ tục trao QSDĐ quan quản lý hành nhà nước Do đó, thực hoạt động trao QSDĐ cho NĐT quan có thẩm quyền vào quy định xác định văn pháp luật để làm chuẩn mực, nhằm khẳng định định ban hành hợp pháp có giá trị thi hành Hoạt động trao QSDĐ vào kế hoạch SDĐhàng năm cấp huyệnđã quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt 16 nhu cầu SDĐthể dự án đầu tư, đơn xin giao đất, th đất, chuyển mục đích SDĐ 3.1.3 Quy trình dân Quy trình dân quy trình lưu thơng hàng hóa, q trình lưu thơng giá trị trao đổi, xác định hình thức giá Ở quy trình nhà nước chuyển QSDĐ đóng góitừ quy trình hành vào lưu thơng qua chế thị trường.Chính phủ đóng vai trò điều tiết kinh tế thông qua nhiệm vụ xây dựng tổ chức thực thể chế kinh tế thị trường Ba nguyên tắc thị trường quy trình dân gồm:nguyên tắc bình đẳng, nguyên tắc cạnh tranh nguyên tắc minh bạch.Hình thức quản lý mang tính pháp lý hoạt động trao QSDĐ từ nhà nước cho chủ thể KDBĐS quy trình dân hợp đồng thỏa thuận hay định hành Q trình chuyển QSDĐ từ nhà nước vào giao lưu dân Việt Nam qua ba hình thức giao đất, cho thuê đất công nhận QSDĐ sở hình thành thị trường QSDĐ sơ cấp Giao đất cho th đất thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ hình thức khơng đấu giá QSDĐ, định NĐT Theo đó, hình thức đấu giá QSDĐ mang đặc trưng quy trình dân sự, trình đưa hàng hóa vào lưu thơng QSDĐ đóng gói định giá định bán đấu giá QSDĐ, giá trị sử dụng chuyển thành giá trị trao đổi thị trường, đồng thời phải tuân theo nguyên tắc thị trường Những bất cập nguyên nhân quy trình trao quyền sử dụng đất Việt Nam: Thứ nhất, nhà nước chưa quản lý tốt diện tích đất chưa trao cho NSDĐ “đất cơng” chưa có chế phân biệt đất chưa trao cho người sử dụng đất kèm với thẩm quyền quản lý loại đất Thứ hai, Nhà nước kiểm soát hoạt động trao quyền QSDĐ chưa trao cho NSDĐ vào khu vực tư nhân thẩm quyền trao QSDĐ bị phân tán cho nhiều quan khác Thứ ba, chế phân quyền phân mảnh chức quan có thẩm quyền chuyên môn dẫn đến nhiều quan chịu trách nhiệm, khơng có quan chịu trách nhiệm Từ đó, quyền nghĩa vụ NSDĐ khơng tích hợp vào chung văn quản lý mang tính pháp lý quan có thẩm quyền Thứ tư, Nhà nước chưa sẵn sàngchuyển QSDĐ vào lưu thơng quy trình dân sự, hàng hóa QSDĐ khơng có sẵn thị trường khơng cung cấp kịp thời thị trường Không tồn cạnh tranh người mua với Thực trạng bắt nguồn từ hai nguyên nhân sau: Thứ nhất, chế thị trường chưa xem trọng hoạt động trao 17 QSDĐ Thứ hai, thị trường đất đaisơ cấp hình thành văn pháp luật thực tế phát triển hồn thiện, “gần chưa có thị trường đất đai sơ cấp”17 Tác giả W Zimmermann cho rằng, kinh tế kế hoạch tập trung trước quản lý đất công sai lầm gây tranh cãi bị chi phối quy trình từ xuống mà khuyến khích ủng hộ cho lợi ích đặc biệt thúc đẩy phân cực để có ân huệ đó, QSDĐcơng thường chuyển giao thơng qua quy tắc q trình quyền lực khơng phải chế thị trường minh bạch18 Trong quy trình dân bên cạnh bất cập nêu thành cơng ban đầu cần nhìn nhận, việc ký kết hợp đồng cho thuê đất việc thương lượng hai bên sở để bên trao bên nhận thực việc quản lý SDĐ Sự tiến việc ký kết hợp đồng hai bên độc lập khỏi máy hành nhà nước Đánh giá ba quy trình trên, kết luận tồn quy trình trao QSDĐ từ nhà nước cho chủ thể KDBĐS Việt Nam tập trung chủ yếu quy trình hành hoạt động thuộc quan hành pháp Quy trình dân chưa trọng, nên QSDĐ đưa vào lưu thơng quy trình dân 3.2 Hoạt động phân phối đất công số quốc gia giới Nghiên cứu hoạt động phân phối đất đai Hoa Kỳ, Pháp Trung Quốc rút học kinh nghiệm sau: Thứ nhất, Hoa Kỳ Pháp hai quốc gia có máy tổ chức quyền với mơ hình pháp nhân cơng Một đặc điểm bật pháp nhân công tồn tài sản thuộc khu vực cơng hạch tốn vào tài khoản pháp nhân cơng Việc thực thi quyền liên quan đến tài sản thuộc sở hữu pháp nhân công đại biểu dân cử thực giám sát trực tiếp gián tiếp cử tri.Quy trình trị huy động nhóm lợi ích, tổ chức xã hội nhân dân tham gia vào quy trình xây dựng quy hoạch kế hoạch SDĐ Thứ hai, Trung Quốc quốc gia thuộc khối XHCN sách tái cấu máy quyền địa phương theo mơ hình doanh nghiệp địa phương nhằm kiểm sốt thị trường thay cách thức kiểm soát theo kế hoạch trước 17 Nhóm ngân hàng Thế giới, Bộ kế hoạch đầu tư (2014), Việt Nam 2035 hướng tới thịnh vượng, sáng tạo, Công Dân chủ, báo cáo tổng quan Tr.39 www.worldbank.org 18 W Zimmermann (2007), cố vấn sách đất đai tổ chức Lương thực Nông nghiệp Liên Hiệp Quốc FAO (Food and Agriculture Organization of the United Nations), Good governance in public land management, http://www.fao.org truy cập ngày 17/2/2017, tr.32 18 Thứ ba, ba nước nghiên cứu phân cấp kinh tế mạnh mẽ cho quyền địa phương cấp tiểu Bang Hoa Kỳ, cấp tỉnh Pháp Trung Quốc Chính quyền địa phương sở hữu số lượng đất đai định có nhiều quyền tự chủ định SDĐdựa quy hoạch chung cấp quốc gia Các quyền địa phương giữ nguồn thu từ đất đai phân cấp phục vụ cho việc phát triển kinh tế địa phương Đây động lực giúp ba nước nghiên cứu SDĐhiệu cho việc phát triển kinh tế thời gian vừa qua Thứ tư, quy trình dân sự, cảba nước Hoa Kỳ, Pháp Trung Quốc thành công việc “phân cấp thị trường”19, nhà nước chuyển giao số chức từ khu vực công sang khu vực tư từ Nhà nước sang thị trường, hình thức kết hợp với tổ chức thuộc khu vực tư nhân theo mô hình đối tác cơng tư (PPP) phạm vi quản trị hợp đồng SDĐ Thứ năm, ba nước Hoa Kỳ, Pháp Trung Quốc tạo chế thỏa thuận đàm phán với mơ hình hợp đồng trao QSDĐ mơ hình chế điều phối thị trường Mơ hình tạo bình đẳng quan nhà nước chủ thể nhận QSDĐ bên nhận chuyển nhượng QSDĐ với Thứ sáu, hoạt động trao quyền sử dụng đất từ nước nghiên cứu thể ba nguyên tắc khung mà nước áp dụng hoạt động trao quyền sử dụng đất nguyên tắc phát triển bền vững, nguyên tắc quản trị hiệu nguyên tắc công 3.3 Định hướng kiến nghị quy trình, chủ thể trao quyền sử dụng đất Việt Nam Các định hướng quy trình, chủ thể trao quyền sử dụng đất thể Báo cáo trị, Nghị Đảng văn pháp luật như: đổi chế, phân cấp, phân quyền gắn với phân định nâng cao trách nhiệm Trung ương địa phương; Thực quy hoạch vùng, sách vùng; tách bạch nhiệm vụ sản xuất kinh doanh nhiệm vụ trị; tiếp tục hồn thiện hệ thống pháp luật, chế, sách để thị trường BĐS vận hành thông suốt, phù hợp với quy luật cung – cầu nhằm khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu nguồn lực từ đất đai tài sản ngăn ngừa đầu cơ, lãng phí; đổi công tác lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ, xây dựng sở liệu đất đai, thúc đẩy SDĐ tiết kiệm, hợp lý hiệu Hoàn thiện quy trình trao QSDĐ, quy trình trị thể vai trò nhà nước tạo lập quản lý thị trường bất động sản chủ động tham 19 Vũ Thành Tự Anh (Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright), “Phân cấp quản lí kinh tế Việt Nam: Nhìn từ góc độ thể chế”, tr truy cập ngày 4/10/2016 từ www.fetp.edu.vn, 19 gia thị trường với tư cách chủ sở hữu Quy trình hành nhà nước phải tổ chức, phân chia thẩm quyền phân bổ đất công theo hướng minh bạch, đảm bảo chế giám sát cá nhân, tổ chức có liên quan Các định hành họat động trao QSDĐ phải bảo đảm bảo tính hợp pháp tính hợp lý Trong quy trình dân sự, thơng qua hình thức phân cấp thị trường, Nhà nước thiết lập chủ thể thị trường theo cách thành lập chủ thể trao thêm quyền cho chủ thể tồn tại, nhằm bảo đảm nguyên tắc bình đẳng với thành phần kinh tế thuộc khu vực tư hoạt động trao QSDĐ Đồng thời nhà nước vai trò điều tiết thị trường BĐS CHƯƠNG 4: HÌNH THỨC, TRÌNH TỰ, THỦ TỤC VÀ GIÁM SÁT HOẠT ĐỘNG TRAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4.1 Các hình thức trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản 4.1.1 Hình thức giao đất, cho th đất cơng nhận quyền sử dụng đất Ba hình thức trao QSDĐ Việt Nam giao đất, cho thuê đất công nhận QSDĐ Nếu áp dụng lý thuyết địa tơ C.Mác, kết thúc thời hạn giao đất, cho thuê đất công nhận QSDĐ nhà nước thu hồi lại QSDĐ tài sản gắn liền với đất Tài sản gắn liền với đất giá trị thặng dư tạo cho quãng thời gian chuyển QSDĐ vào lưu thơng Sau nhà nước chuyển đất tài sản vào quy trình lưu thơng thu lượng địa tơ cao ban đầu phần địa tơ chênh lệch Như vậy, quy định giao đất có thời hạn cho thuê đất Việt Nam trái với lý thuyết địa tô C.Mác, hết kỳ lưu thông nhà nước không thu hồi lại QSDĐ phần tài sản đất thuê Nhà nước phải điều tiết lại QSDĐ chế quy hoạch SDĐ nhằm thu hồi lại QSDĐ quy trình hành Như vậy, sách pháp luật đất đai Việt Nam không với lý thuyết địa tô C Mác 4.1.2 Hình thức chuyển mục đích sử dụng đất Pháp luật đất đai Việt Nam quy định mục đích SDĐ gồm loại: đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất chưa sử dụng Đất sử dụng cho mục đích KDBĐS có mục đích đất phi nơng nghiệp Diện tích đất phi nơng nghiệp hình thành hoạt động nhà nước chuyển đất nông nghiệp đất chưa sử dụng sang đất phi nông nghiệp lập quy hoạch SDĐ Sau có quy hoạch SDĐ,NĐTnhận trao QSDĐ từ nhà nước nhận chuyển nhượng QSDĐ từ NSDĐ trao QSDĐ, sau NĐT chuyển QSDĐ sang đất có mục đích sử dụng phi nơng nghiệp 20 Tương tự hình thức chuyển mục đích SDĐ, số quốc gia khác hình thức tái giao đất (reallocation)hay tái phân bổ đất, hiểu đất nhà nước giao cho NSDĐ sử dụng nhà nước muốn thu hồi lại mua lại để phân bổ lại đất cho mục tiêu Tại Việt Nam hình thức không thực trực tiếp Nhà nước mà thực thông qua chế chuyển mục đích SDĐ doNĐT thực Với quy định quyền chuyển mục đích SDĐ NĐTkhơng phải nhà nước chủ động lượng địa tơ chênh lệch giao đất lần thứ với giao đất lần thứhai trở Nhà nước thu lượng địa tô chênh lệch nhỏ bị hạn chế giá đất cụ thể, giá đất hành Một lượng địa tơchênh lệch hoạt động chuyển mục đích lẽ Nhà nước hưởng bị thất thoát nhóm lợi ích khác 4.1.3 Hình thức quản lý mang tính pháp lý hoạt động trao quyền sử dụng đất Việt Nam Có hai hình thức quản lý mang tính pháp lý hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước định hành hợp đồng cho thuê đất Quyết định giao đất cho thuê đất định hành chính, thể tính quyền lực Nhà nước trao tài sản thuộc sở hữu toàn dân cho NĐT Các quy định định hành SDĐ đất cụ thể khó cá biệt hóa Các quy định quyền nghĩa vụ dẫn chiếu đến văn pháp luật mang tính phổ biến, khơng cá biệt hóa cho đặc điểm đất quyền nghĩa vụ NĐT Hợp đồng cho thuê đất ký kết bên Sở TN&MT, quan quản lý hành nhà nước bên chủ thể tư Hợp đồng nàymang “giá trị cơng” hợp đồng liên quan việc cung cấp dịch vụ công nhiều liên quan đến quyền lực nhà nước Đặc điểm hợp đồng cho thuê đất hành Việt Nam không tồn chế đàm phán, thỏa thuận việc ký kết hợp đồng cho thuê đất theo quy định luật tư Hợp đồng cho thuê đất chưa xem công cụ để nhà nước quản lý hoạt động trao QSDĐ Việt Nam 4.2 Các hình thức khác dẫn đến việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Có hai hình thức khác dẫn đến việc dịch chuyển QSDĐ từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam hình thức trao QSDĐ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước hình thức toán quỹ đất cho nhà đầu tư thực dự án Hai hình thức có vấn đề bật sau: Một là, đa số QSDĐ chưa trao cho người SDĐ “đất công” quan quản lý hành nhà nước, tập đồn, doanh nghiệp thuộc Bộ, quan ngang Bộ, quan 21 thuộc Chính phủ nắm giữ Việc trao QSDĐ thơng qua hai hình thức chủ yếu diễn quan số lượng “đất cơng” trao QSDĐ chủ yếu chế hành chính, áp dụng giá đất cụ thể Hai là, Nhà nước khó thu hồi QSDĐ từ tổ chức để cung cấp cho thị trường theo chế thị trường đặc quyền đặc lợi mà họ nắm giữ Ba là, hai chế tạo hội bất bình đẳng loại hình doanh nghiệp kinh tế hội tiếp cận QSDĐ Bốn là, pháp luật đất đai chưa xây dựng chế chuyển đổi trình tự thủ tục, giám sát, định giá, quy trình trao đổi dẫn đến nhiều tiêu cực xuất Năm là, chế trao QSDĐ qua hai hình thức hồn tồn quan hành nhà nước thực khơng có giám sát quan lập pháp, tư pháp nhân dân Nguyên nhân sâu xa nằm việc quyền địa phương chưa phân cấp kinh tế, chưa quyền sở hữu doanh nghiệp nhà nước địa phương, QSDĐ chưa trao cho NSDĐ mà quan tổ chức nhà nước nắm giữ quyền địa phương quản lý mặt hành chính, ghi nhận biến động đất đai mà khơng có thực quyền kinh tế nhằm tạo động lực quản lý điều tiết QSDĐ cho phát triển kinh tế địa phương Một nguyên nhân khác “Nền tảng thể chế thị trường đại chậm hoàn thiện gây phương hại đến quyền tài sản làm giảm tính cạnh tranh thị trường hàng hóa Như vậy, với phương thức trao QSDĐ trên, NĐT nhận QSDĐ theo hình thức giao đất, cho thuê đất trực tiếp từ nhà nước gián tiếp thông qua việc nhận chuyển QSDĐ từ NSDĐ sau chuyển mục đích SDĐ, nhận QSDĐ cổ phần hóa doanh nghiệp nhận QSDĐ nhà nước tốn chi phí xây dựng sở hạ tầng 4.3 Trình tự, thủ tục trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Pháp luật Đất đai Việt Nam quy định hai trình tự thủ tục trao QSDĐ giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá giao đất, cho thuê đất khơng theo hình thức đấu giá định NĐT Trình tực, thủ tục hành tồn số bất cập như: Thứ nhất, có phân biệt hai trình tự thủ tục trao QSDĐ qua tiêu chí số tiền nộp cho ngân sách nhà nước, nên dẫn đến lạm dụng quan nhà nước việc áp dụng trình tự, thủ tục trao quyền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá Thứ hai, có bất bình đẳng tiếp cận QSDĐ doanh nghiệp nhà nước với doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế tư nhân thông qua tiêu chí tiếp cận quyền sử dụng đất 22 Thứ ba, khơng tồn chế cạnh tranh trình tự, thủ tục trao quyền sử dụng đất theo trình tự thủ tục hành Thứ tư, vắng bóng chủ thể có quyền giám sát trình tự, thủ tục chế giải trình quan chức trao quyền Nghĩa vụ giải trình buộc quan chức trao quyền định liên quan đến QSDĐ có trách nhiệm công việc trao Những bất cập xuất phát từ hai nguyên nhân sau: Thứ nhất, Hoạt động trao QSDĐ không phản ảnh quy luật nguyên tắc thị trường như: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu, nguyên tắc cạnh tranh, bình đẳng, minh bạch Thứ hai, Hoạt động trao QSDĐ thiếu chế giải trình quan chức giám sát hiệu trình tự, thủ tục trao QSDĐ Hoạt động trao QSDĐ hành Việt Nam thấy, tảng thể chế thị trường đại chậm hoàn thiện gây phương hại đến quyền tài sản làm giảm tính cạnh tranh thị trường hàng hóa Thị trường yếu tố sản xuất bị chi phối kết hợp không rõ ràng phân bổ theo thị trường phân bổ mệnh lệnh hành Thiết chế cơng bị thương mại hóa, nhà nước tham gia nhiều vào hoạt động kinh tế trực tiếp qua doanh nghiệp nhà nước gián tiếp thơng qua vận động sách nhóm lợi ích dẫn đến việc phân bổ đất đai vốn dựa vào định hành mà thông qua tín hiệu thị trường Một hành cơng yếu, vắng bóng chế giải trình quan chức trao quyền nguồn gốc tham nhũng, tạo khoảng cách giàu nghèo xã hội Sau tham khảo kinh nghiệm hoạt động trao QSDĐ lịch sử Việt Nam, hình thức, trình tự thủ tục, hình thức quản lý mang tính pháp lý hoạt độngtrao QSDĐ ba nước Hoa Kỳ, Pháp Trung Quốc Luận án đề xuất số giải pháp sau: Thứ nhất, hạn chế hình thức trao quyền sử dụng đất theo chế hành chính, tập trung vào hoạt động trao quyền sử dụng đất theo chế thị trường Nhà nước nên thiết lập chủ thể thị trường Chuyển hình thức quản lý mang tính pháp lý hoạt động trao QSDĐ định hành sang hình thức hợp đồng Thứ hai, hạn chế,kiểm sốt thay đổi phương thức trao hình thức trao quyền sử dụng đất thơng qua hình thức cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nướcvà hình thức tốn quỹ đấtcho NĐT thực dự án Thứ ba, tăng cường chế giám sátcủa nhân dân, mở rộng vai trò giám sát hoạt động trao QSDĐ quan tư pháp đề cao vai trò giám sát Kiểm toán nhà nước 23 Thứ tư, định nghĩa lại khái niệm “đất công”, “hoạt động trao quyền sử dụng đất”, đánh giá lại quy trình,trình tự thủ tục trao quyền sử dụng đất Việc đánh giá theo hướng quy định gây hệ xấu, cản trở hoạt động giao dịch đất đai QSDĐcần phải loại bỏ.Việc định nghĩa lại khái niệm, đánh giá lại quy trình, trình tự thủ tục hoạt động trao QSDĐ phải bắt nguồn từ sách phát triển Việt Nam Chính sách phải phù hợp với đặc điểm, nhu cầu, nguồn lực tiềm địa phương Chính sách nên hạn chế tư tưởng thiên vị, hạn chế phận NSDĐ tồn máy hành từ trung ương đến địa phương thực trạng KẾT LUẬN Hiến pháp 2013 tiếp tục khẳng định, “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân,là tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước” Điều có nghĩa Nhà nước phải có sách đồng cách thức tổ chức máy quản lý Nhà nước, sách phát triển kinh tế, hệ thống pháp luật đồng bộ, Pháp luật đất đai cơng cụ thực sách nêu trên, nên pháp luật đất đai thể phần sách Nhà nước Việt Nam xây dựng cấu trúc quyền sở hữu đất đai chất có nhiều tương đồng với nước giới, điều làm cho QSDĐ Việt Nam trở thành hàng hóa lưu thông theo nguyên tắc thị trường nước giới Việc QSDĐ Việt Nam hành không trở thành nguồn lực quan trọng phát triển đất nước có ngun nhân từ sách hướng hoạt động trao QSDĐ tập trung vào quy trình hành dẫn đến, tham nhũng, lợi ích nhóm gia tăng khoảng cách giàu nghèo vàbất ổn xã hội Để góp phần làm rõ vấn đề lý luận, khắc phục hạn chế yếu hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Luận án tiếp thu có chọn lọc giá trị cơng trình khoa học khác vấn đề Luận án đóng góp cho khoa học pháp lý sáu điểm sau đây: Thứ nhất, luận án phân tích, làm sáng tỏ vấn đề lý luận hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam như: cấu trúc quyền sở hữu đất đai, quyền phát triển đất, đối tượng hoạt động trao quyền sử dụng đất, khái niệm hoạt động trao quyền sử dụng đất, đặc điểm hoạt động trao quyền sử dụng đất, yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động trao quyền sử dụng đất tiêu chí đánh giá hồn thiện pháp luật 24 hoạt động trao quyền sử dụng đất Cụ thể, luận án làm rõ “trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản” chất kinh tế phân bổ nguồn lực (resource allocation), phân bổ quyền sử dụng đất thuộc sở hữu toàn dân cho người sử dụng đất, đặc biệt chủ thể kinh doanh bất động sản Thứ hai, luận án phân tích rằng: Để quyền sử dụng đất thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước trao cho chủ thể kinh doanh bất động sản thường phải trải qua ba quy trình: quy trình trị, quy trình hành quy trình dân Quy trình trị q trình hình thành thị trường bất động sản thông qua quy hoạch, kế họach sử dụng đất sách ưu tiên sử dụng đất Trong quy trình hành Nhà nước thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước đóng vai trò điều tiết thị trường thơng qua định hành Thơng qua quy trình dân nhà nước chuyển quyền sử dụng đất vào lưu thông, chủ yếu thông qua hợp đồng giao kết với doanh nghiệp phát triển, kinh doanh bất động sản Cả ba quy trình Việt Nam chưa rõ ràng, chứa đựng nhiều bất cập, hoạt động trao quyền sử dụng đất hành tập trung quy trình hành chính, thiếu kiểm tra giám sát tồn xã hội, mà gây thất tài sản thuộc sở hữu tồn dân lãng phí nguồn lực quan trọng để thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội Thứ ba, luận án xác định, phân tích ba hình thức trao quyền sử dụng đất là: (i) giao đất, (ii) cho thuê đất, (iii) cơng nhận quyền sử dụng đất Có hai hình thức dẫn đến dịch chuyển quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản bất động sản Việt Nam cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước tốn quỹ đất cho nhà đầu tư thực dự án Thực tiễn tiến hành hình thức Việt Nam không phù hợp với lý thuyết địa tô C.Mác Luận án rằng, hai phương thức trao quyền sử dụng đất đấu giá quyền sử dụng đất trao quyền sử dụng đất không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (chỉ định nhà đầu tư) hành có nhiều bất cập, gây tượng tham nhũng, lợi ích nhóm gia tăng khoảng cách giàu nghèo Việt Nam Thứ tư, để tìm giải pháp hạn chế bất cập pháp luật hành hoạt động trao quyền sử dụng đất Việt Nam, sau so sánh khía cạnh pháp lý cấu trúc quyền sở hữu đất đai ba 25 nước Hoa Kỳ, Pháp Trung Quốc, luận án rằng: dù chế độ sở hữu có khác nhau, song thực tế quốc gia nghiên cứu có cấu trúc quyền tài sản đất so sánh với Luận án rõ quyền sở hữu đất đai chưa trao cho người sử dụng đất Việt Nam chất tương tự với khái niệm “đất công” nước nghiên cứu Sự phân bổ quyền sử dụng đất Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với việc bán đất công cho tư nhân quốc gia có kinh tế thị trường phát triển Thứ năm, luận án rằng, quy trình dân sự, hoạt động trao quyền sử dụng đất thông qua chế thị trường với công cụ hợp đồng thỏa thuận kinh nghiệm thực tiễn tốt nước so sánh tạo điều kiện cho Nhà nước điều phối quyền sử dụng đất cho mục đích phát triển kinh tế cách tối ưu Luận án rõ ba nguyên tắc khung mà nước có kinh tế thị trường phát triển áp dụng hoạt động trao quyền sử dụng đất nguyên tắc phát triển bền vững, nguyên tắc quản trị hiệu nguyên tắc công Thứ sáu, từ kết nghiên cứu luận án đưa quan điểm khoa học, đề xuất giải pháp sách pháp luật nhằm hoàn thiện pháp luật trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam 26 DANH MỤC CÔNG TRÌNH LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ CƠNG BỐ A Bài viết tạp chí khoa học chuyên ngành luật Ninh Thị Hiền (2012), “Tranh chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có thuộc quan hệ pháp luật kinh doanh thương mại?”, Tạp chí Tòa án nhân dân số 13,7 /2012 Ninh Thị Hiền (2013), “Trình tự thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo quy định dự thảo Luật Đất đai sửa đổi”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh số 01/2013 Ninh Thị Hiền (2016), “Vai trò Tòa án hoạt động điều phối quyền sử dụng đất Việt Nam”, Tạp chí Tòa án nhân dân số 21/2016 Ninh Thị Hiền (2016), “Hoạt động trao quyền sử dụng đất Nhà nước Hoa Kỳ học kinh nghiệm cho Việt Nam”, Tạp chí Luật học, Trường Đại học luật Hà Nội số 12/2016 B Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ tham gia Thành viên tham gia Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: Cơ sở lí luận thực tiễn việc hoàn thiện chế giao đất cho thuê đất qua thực tiễn áp dụng tỉnh đồng Nam Bộ, Chủ nhiệm đề tài: TS Phạm Văn Võ (2016) Chuyên đề “Căn giao đất, cho thuê đất thực tiễn áp dụng tỉnh Đồng Nam Bộ” đồng tác giả với TS Đặng Anh Quân C Bài tham luận Hội thảo khoa học Ninh Thị Hiền (2014), “Pháp luật quyền huy động vốn chủ đầu tư dự án nhà ở”, Hội thảo cấp trường về: Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản – Những hạn chế, bất cập giải pháp hoàn thiện, Trường Đại Luật Tp Hồ Chí Minh, ngày 14/3/2014 Ninh Thị Hiền (2014), “Hiệu lực Bộ luật dân mối quan hệ với văn pháp luật chuyên ngành qua thực trạng chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân - Kinh nghiệm nước Việt Nam”, Hội thảo quốc tế: Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, trường Đại học luật Thành phồ Hồ Chí Minh ngày 29/9/2014 ... ĐỘNG TRAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4.1 Các hình thức trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản 4.1.1 Hình thức giao đất, ... sản Việt Nam CHƯƠNG 3: QUY TRÌNH, CHỦ THỂ VÀ CĂN CỨ TRAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Quy trình trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh. .. hoạt động trao quyền sử dụng đất tiêu chí đánh giá hoàn thiện pháp luật 24 hoạt động trao quyền sử dụng đất Cụ thể, luận án làm rõ trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động