Trong cuộc sống, bất động sản đóng một vai trò cực kì to lớn đối với tất cả các thành viên trong xã hội, nó không chỉ là đóng vai trò là một tài sản có giá trị lớn lao về vật chất mà còn có giá trị sâu sắc về tinh thần.
MỤC LỤC MỤC LỤC .1 MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .4 LỜI MỞ ĐẦU .5 1.Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài .5 Đối tượng , phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu .7 Kết cấu luận văn .7 CHƯƠNG I: NHƯNG VÂN ĐÊ LY LUÂN VÊ KINH DOANH BÂT ĐÔNG SẢN VÀ CHU THÊ KINH DOANH BÂT ĐÔNG SẢN 1.1 Cơ sơ ly luân viêc đơi hoạt đ ông kinh doanh bất đ ông san Vi êt Nam 1.1.1 Chế đô sơ hữu đất đai 1.1.2 Nền kinh tế thị trương Khái niệm kinh doanh bất động san 10 1.2.1 Khái niệm bất động san .10 1.2.1.1 Định nghĩa bất động san 10 1.2.1.2 Đặc điểm bất động san 10 1.3 Khái niệm kinh doanh bất động san 11 1.3.1 Định nghĩa kinh doanh bất động san 11 1.3.2 Đặc điểm kinh doanh bất động san 13 1.3.3 Vai trò kinh doanh bất động san kinh tế 14 1.3.4 Điều kiện hoạt động kinh doanh bất động san 15 1.3.5 Các loại hình kinh doanh bất động san .16 1.4 Khái niệm chủ thể kinh doanh bất động san .16 1.4.1 Chủ thể kinh doanh .16 1.4.1.1 Định nghĩa chủ thể kinh doanh 16 1.4.1.2 Đặc điểm chủ thể kinh doanh 18 1.4.1.3 Điều kiện chủ thể kinh doanh 19 1.4.1.4 Các loại hình chủ thể kinh doanh kinh tế thị trương .21 1.4.2 Chủ thể kinh doanh bất động san .21 1.4.2.1 Khái niệm chủ thể kinh doanh bất động san 21 1.4.2.2 Đặc điểm chủ thể kinh doanh bất động san 22 CHƯƠNG II: CAC QUY ĐINH CUA PHAP LUÂT VÊ CHU THÊ KINH DOANH BÂT ĐỘNG SẢN .23 2.1 Điều kiện chủ thể kinh doanh bất động san .23 2.1.1 Điều kiện chung tổ chức cá nhân họat động kinh doanh bất động san 23 2.1.2 Điều kiện cụ thể tổ chức cá nhân họat động kinh doanh bất động san .25 2.2 Phân loại chủ thể kinh doanh bất động san 29 2.3 Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động san 31 2.3.1 Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước .31 2.4 Trách nhiệm công khai thông tin bất động san đưa vào kinh doanh chủ thể pháp luật kinh doanh bất động san 36 2.5 Thưc tiên thi hành pháp luât chủ thể kinh doanh bất động san Việt Nam .36 2.5.2 Những hạn hế trình thi hành pháp lu ât chủ thể kinh doanh bất đ ông san .39 2.5.3 Nguyên nhân hạn chế , tồn chủ thể kinh doanh bất động san Việt Nam 42 CHƯƠNG : MÔT SÔ KIÊN NGHI GOP PHẦN HOÀN THI ÊN CAC QUY ĐINH CUA PHAP LU ÂT VÊ CHU THÊ KINH DOANH BÂT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 46 3.1 Sư cần thiết phai hoàn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh bất động san Việt Nam .46 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh bất động .49 3.2.1.Hoàn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh bất động san dưa đương lối, quan điểm Đang định hướng phát triển quan ly thị trương Bất động san theo hướng công khai, minh bạch .49 3.2.2 Hoàn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh bất động san phai đặt mối quan hệ tổng thể với việc hoàn thiện đồng pháp luật kinh doanh Bất động san 51 3.2.3 Hoàn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh bất động san phai dưa sư đánh giá, tổng kết thưc tiên pháp ly thi hành pháp luật kinh doanh bất động san nói chung quy định chủ thể kinh doanh bất động san nói riêng .51 3.2.4 Hoàn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh bất động san dưa việc tham khao học tập kinh nghiệm thưc tiên pháp ly nước việc hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động san 52 3.3 Giai pháp hoàn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh bất động san 52 3.3.1 Các giai pháp pháp ly mang tính tổng thể 52 3.3.2 Các giai pháp pháp ly mang tính cụ thể .54 3.3.2.1 Sửa đổi,bổ sung quy định mơi giớ bất động san nói chung chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS nói riêng 54 3.3.2.3.Rà soát,sửa đổi,bổ sung ban hành quy định xây dưng hệ thống thông tin bất động san công khai thông tin bất động san 57 3.3.2.4.Rà sốt, sửa đổi ,bổ sung quy định trình tư,thủ tục hành quan ly sử dụng đất 58 TỔNG KÊT VÂN ĐÊ 60 LỜI CẢM ƠN Để hồn thành khóa luận này, trước hết, em xin dành lời cảm ơn trân trọng tới thầy cô giáo môn Luật đất đai, trường Đại học Luật Hà Nội tận tình dạy bảo, truyền đạt cho em kiến thức quý báu giúp đỡ em trình học tập trường Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới Tiến sĩ Nguyễn Thị Dung, người dành nhiều thời gian tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu, giúp em hoàn thành luận văn Đồng thời, em xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện giúp đỡ để tơi hồn thành luận văn Mặc dù em cố gắng để hoàn thiện luận văn, nhiên khơng thể tránh khỏi thiếu sót, mong nhận đóng góp thầy bạn Hà Nội, tháng 03 năm 2014 Sinh viên Cao Trần Khánh LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Trong sống, bất động sản đóng vai trò to lớn tất thành viên xã hội, khơng đóng vai trò tài sản có giá trị lớn lao vật chất mà có giá trị sâu sắc tinh thần Xuất muộn so với phát triển giới lĩnh vực kinh doanh bất động sản song vực kinh doanh bất động sản đóng vai trò to lớn phát triển kinh tế - xã hội nước ta Năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua có hiệu lực từ 01/01/2007 Đây sở pháp lý quan trọng để phát triển thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn hội nhập quốc tế Trong năm qua, Đảng Nhà nước ta dành nhiều quan tâm tới việc phát triển thị trường kinh doanh bất động sản ban hành văn pháp luật để điều chỉnh vấn đề nói chung vấn đề chủ thể kinh doanh bất động sản nói riêng Những văn tạo nhiều chuyển biến tích cực đời sống xã hội nói chung lĩnh kinh doanh bất động sản nói riêng Tuy nhiên, đánh giá cách khách quan quy phạm pháp luật chưa thực vào chiều sâu phản ánh thực trạng Bên cạnh đó, việc nghiên cứu quy định pháp luật lĩnh vực này, đặc biệt nghiên cứu chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam chưa nhận nhiều quan tâm từ phía nhà chun mơn Chính mà việc nghiên cứu chủ thể kinh doanh bất động sản phương diện lí luận thực tiễn cần thiết, cụ thể cần tìm vướng mắc bất cập quy định pháp luật đối chiếu với thực tiễn từ đề giải pháp để nâng cao hiệu điều chỉnh pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam Đối tượng , phạm vi nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài tìm hiểu mặt lí luận thực tiễn chủ thể kinh doang bất động sản, để tìm số giải pháp pháp có định hướng hoàn thiện quy định chủ thể kinh doanh bất động sản Phạm vi nghiên cứu đề tài chủ yếu tập trung vào quy định Luật Kinh doah bất động sản năm 2006, có xem xét tới quy định có liên quan văn pháp luật khác Nhiệm vụ việc nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu phạm vi khóa luận bao gồm: - nghiên cứu vấn đề lí luận chủ thể kinh doanh bất động sản khái niệm liên quan , yếu tố tác động đến chủ thể kinh doanh bất động sản - phân tích nội dung quy định pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản -phân tích đánh giá thực tiễn thi hành luật chủ thể kinh doanh bất động sản Những thành tựu đạt , hạn chế , nguyên nhân hạn chế tồn - nêu định hướng hoàn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản giải pháp hoàn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp cụ thể sử dụng nghiên cứu đề tài bao gồm: quy nạp, diễn dịch, phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu v.v… Kết cấu luận văn Kết cấu luận văn bao gồm phần chính: Phần Mở đầu, Phần Nội dung, Phần Kết luận Trong luận văn sâu làm rõ đề tài phần Nội dung với kết cấu gồm chương: Chương I: Những vấn đề lí luận kinh doanh bất động sản chủ thể kinh doanh bất động sản Chương II: Các quy định pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản Chương III: Một số kiến nghị góp phần hồn thiện quy định cảu pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam Ngồi luận văn có phận thích kèm Mục lục, Danh mục tài liệu tham khảo CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cơ sở lý luận viêc đời hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam 1.1.1 Chế độ sở hữu đất đai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Hiến pháp Việt Nam năm 1980 quy định Hiến pháp năm 1992 thừa nhận Điều 17 Hiến pháp năm 1992 quy định “Đất đai, rừng núi, sơng hồ, nguồn nước, tài ngun lòng đất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục địa vùng trời, phần vốn tài sản Nhà nước đầu tư vào xí nghiệp, cơng trình thuộc ngành lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh tài sản khác mà pháp luật quy định Nhà nước, thuộc sở hữu toàn dân” Đất đai tư liệu sản xuất chủ yếu, tài nguyên đặc biệt quốc gia, tư liệu sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản… mà tài sản quan trọng quốc phòng, an ninh, phát triển cơng nghiệp phục vụ lợi ích cơng cộng Nước ta nước nơng nghiệp, 75% dân số nông dân với nguồn sống chủ yếu từ đất đai Sở hữu toàn dân tức người dân có quyền Nhà nước đại diện chủ sở hữu thực quyền quản lý Nhà nước đất đai, bảo đảm sử dụng hợp lý, có hiệu Điều hồn tồn phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam, Nhà nước thay mặt toàn dân quản lý phân bổ đất đai, đảm bảo điều tiết q trình phân phối cơng bằng, ngăn ngừa khả số chiếm dụng phần lớn đất đai, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận bình đẳng trực tiếp với đất đai, xóa bỏ tình trạng dùng độc quyền sở hữu đất đai với mục đích bóc lột người sử dụng đất Hiểu cách ngắn gọn đất đai tài sản chung nhân dân, quyền sở hữu thuộc nhân dân, Nhà nước đứng đại diện quản lí đất đai Vì vậy, đất đai nói chung khơng thể đối tượng hoạt động kinh doanh nào, nhiên quyền sử dụng đất xem đối tượng hoạt động kinh doanh thị trường tất người dân có quyền sử dụng đất Và khơng ngoại lệ quyền sử dụng đất xem đối tượng cho hoạt động kinh doanh bất động sản 1.1.2 Nền kinh tế thị trường Xây dựng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa yếu tố tất yếu trình đổi quản lý kinh tế nước ta, nhờ có đường lối đắn kinh tế nước ta thoát khỏi khủng hoảng đạt tốc độ tăng trưởng nhanh, đời sống nhân dân cải thiên đáng kể, trị xã hội ổn định, quốc phòng an ninh quốc gia giữ vững Nước ta từ nứoc có nên kinh tế quan liêu, bao cấp bước chuyển sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa dựa quy luật giá trị tín hiệu cung cầu thị trường Nhờ phát triển nên kinh tế thị trường kéo theo chuyển dịch bất động sản diễn quy mô lớn nhiều khu dân cư, khu công nghiệp khu chế xuất xây dựng vào hoạt động có hiệu cao, số mơ hình khu dân cư hình thành Đặc biệt, Nhà nước có sách thu hút đầu tư, hình thành khu cơng nghiệp khu chế xuất thu hút nhiều doanh nghiệp vào đầu tư … nên nhu cầu sử dụng đất cá nhân , doanh nghiệp trở nên cần thiết hết qua hoạt động mua bán, kinh doanh BĐS dần hình thành Chính phát triển mặt kinh tế thị trường dẫn đến hình thành phát triển hoạt động kinh doanh BĐS dựa nhu cầu sử dụng bất động sản cho trình sản xuất xây dựng phát triển kinh tế - xã hội Ngoài ra, hội nhập quốc tế mang đến hệ tích cực tạo nhiều thách thức nhiều lĩnh vực đời sống xã hội, dẫn đến hình thành phát triển tất yếu hoạt động kinh doanh BĐS trình hội nhập tạo khả thu hút đầu tư phát triển hợp tác rãi kinh tế mà nguồn vốn quan trọng để hợp tác với nhà đầu tư nước ngồi “đất đai” thị trường BĐS Khái niệm kinh doanh bất động sản 1.2.1 Khái niệm bất động sản 1.2.1.1 Định nghĩa bất động sản Định nghĩa bất động sản hình thành từ lâu đời, theo luật La Mã cổ đại phân chia tài sản thành “ bất động sản” “ động sản định nghĩa ghi nhận luật dân (BLDS ) nhiều quốc gia giới BLDS Liên bang Đức, Nhật Bản, Pháp… hầu hết hệ thống pháp luật ghi nhận rằng: BĐS không đất đai, tài sản gắn liền với đất, cải lòng đất mà tất tạo nên từ người gắn liền với đất BĐS bao gồm đất đai, khống sản khống vật, nhà cửa, cơng trình xây dựng, trồng…và tất liên quan đến đất đai, hay gắn liền với đất Có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, BĐS; thứ hai, khơng giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” 1.2.1.2 Đặc điểm bất động sản BĐS trước hết tài sản mang thuộc tính chung tài sản kết tinh sức lao động người trị giá thành tiền đem trao đổi ngang giá thị trường ; đồng thời làm thõa mãn nhu cầu sử dụng người Tuy nhiên BĐS khác với tài sản động sản đặc trưng sau : 10 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh bất đợng 3.2.1.Hồn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản dựa đường lối, quan điểm Đảng định hướng phát triển quản lý thị trường Bất động sản theo hướng công khai, minh bạch Nhiệm vụ trọng tâm nước ta Hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường tiếp tục đẩy mạnh cơng nghiệp hóa - đại hóa đất nước nước ta, để thực nhiệm vụ việc xây dựng phát triển thị trường bất động sản mục tiêu quan trọng phát triển đồng thể chế kinh tế thị trường Nhận thức sâu sắc tầm quan trọng vấn đề này, Đảng ta ban hành nhiều nghị , văn kiện khẳng định tâm trị việc xây dựng phát triển lành mạnh thị trường Bất động sản; nhấn mạnh số định hướng cụ thể quản lý, kiểm soát hoạt động loại hình kinh doanh dịch vụ Bất động sản Cụ thể : - Nhằm hồn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển, giá bất động sản hình thành theo nguyên tắc thị trường phải quán thực việc phát triển thị trường bất động sản sở thực Luật Đất đai; Luật Xây dựng, Luật nhà Luật kinh doanh Bất động sản việc phát triển thị trường BĐS theo hướng bám sát thị trường để có sách phát triển đắn , hạn chế tiêu cực đấu thầu , giao dịch ngầm phát triển nhanh dịch vụ BĐS - Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế, sách để quyền đất đai bất động sản vận động theo chế thị trường, trở thành nguồn vốn sản xuất-kinh doanh Xác định rõ quyền sử dụng đất loại hàng hóa đặc biệt, định giá theo chế thị trường có quản lý điều tiết Nhà nước Ban hành sách định giá bảo đảm hài hòa quyền lợi người sử dụng đất, 49 nhà đầu tư Nhà nước trình giải tỏa, thu hồi đất Khuyến khích tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất tham gia góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án đầu tư, kinh doanh Có sách giải tốt vấn đề đất ở, nhà ở, việc làm cho người bị thu hồi đất Đưa giá trị quyền sử dụng đất vào danh mục tài sản tổ chức, cá nhân giao quyền sử dụng đất kể quan nhà nước Tạo quỹ đất Nhà nước phục vụ mục tiêu cơng ích, thực sách xã hội hỗ trợ điều tiết thị trường đất đai, hỗ trợ tái định cư q trình giải phóng mặt Nhà nước chủ động tham gia thị trường Bất động sản với tư cách chủ sở hữu đất đai nhiều Bất động sản đất Tiếp tục khuyến khích đầu tư xây dựng quỹ phục vụ tái định cư, quỹ nhà xã hội thuê bán theo quy định pháp luật Có sách giải vấn đề ổn định lâu dài cho lao động khu vực, cụm công nghiệp, khu kinh tế hồn thiện sách thuế với hoạt động kinh doanh BĐS Phát triển đồng dịch vụ tư vấn pháp luật, công chứng, thẩm định, đấu giá, ký giao dịch…tạo mơi trường thuận lợi, an tồn cho giao dịch thị trường đất đai, thị trường Bất động sản Xây dựng chế tài phán để giải khiếu nại liên quan đến đất đai Xây dựng, cơng khai hóa tổ chức thực nghiêm túc quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phê duyệt Quản lý chặt chẽ quỹ đất sản xuất nơng nghiệp, bảo đảm lợi ích thỏa đáng công giữ nhà đầu tư phát triển bất động sản, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất Nhà nước - Tiếp tục hồn thiện hệ thống đất đai nói riêng hệ thống pháp luật nói chung Tiếp tục khắc phục vấn đề búc xúc lãng phí đất đai, quy hoạch treo Tăng cường vốn đầu tư cho dự án đầu tư, khuyến khích góp vốn giá trị quyền sử dụng đất từ tổ chức cá nhân bị thu hồi đát dự án đầu tư kinh doanh, bảo đảm hài hòa lợi ích nhà nước, người giao lại quyền sử dụng đất nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng đất đai có hiệu 50 3.2.2 Hoàn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản phải đặt mối quan hệ tổng thể với việc hồn thiện đồng bợ pháp luật kinh doanh Bất đợng sản Hồn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản tách đơi với việc hồn thiện pháp luật kinh doanh Bất động sản vì: Hoạt động chủ thể kinh doanh dịch vụ có mối quan hệ chặt chẽ gắn bó với thị trường Bất động sản Môi trường hoạt động thị trường Bất động sản minh bạch, hấp dẫn tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động loại hình kinh doanh dịch vụ Bất động sản phát triển Ngược lại, thông qua hoạt động mình, loại hình kinh doanh dịch vụ Bất động sản tác động, thúc đẩy thị trường Bất động sản phát triển ngày công khai, minh bạch Do vậy, quy định quản lý hoạt động loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản lĩnh vực, chế định phap luật kinh doanh Bất động sản.Hoàn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản khơng thể tách đơi với việc hồn thiện pháp luật kinh doanh Bất động sản hiểu là việc rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới Bất động sản, dịch vụ định giá Bất động sản, dịch vụ tư vấn Bất động sản dịch vụ giao dịch Bất động sản… thực dựa đối chiếu, so sánh với quy định kinh doanh Bất động sản để tìm mâu thuẫn, bất cập, bất tương thích Từ đó, xây dựng, bổ sung quy định nhằm đảm bảo tính tương thích, đồng nội dung quy định pháp luật kinh doanh Bất động sản 3.2.3 Hoàn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản phải dựa sự đánh giá, tổng kết thực tiễn pháp lý thi hành pháp luật kinh doanh bất đợng sản nói chung quy định chủ thể kinh doanh bất động sản nói riêng Trên sở đánh giá, tổng kết thực tiễn pháp lý thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung quy định chủ thể kinh doanh bất động sản 51 nói riêng để từ có định hướng xây dựng phát triển pháp luật phù hợp pháp luật thực vào sống phát huy vai trò, hiệu điều chỉnh quan hệ xã hội pháp luật phải bám sát phản ánh “hơi thở” sống .vậy nên công tác đánh giá tổng kết thực tiễn thi hành pháp luật chủ thể kinh doanh BĐS cần thiết vì: Pháp luật khơng hồn tồn sản phẩm mang tính chủ quan người mà hàm chứa, phản ánh quy luật, điều kiện khách quan thực tế sống 3.2.4 Hoàn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản dựa việc tham khảo học tập kinh nghiệm thực tiễn pháp lý nước việc hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Tham khảo học tập kinh nghiệm thực tiễn pháp lý nước giới có vai trò lớn việc hoàn thiện pháp luật nước chủ thể kinh doanh BĐS.Vậy nên, việc tiếp tục đẩy mạnh việc tham khảo, học hỏi kinh nghiệm thực tiễn pháp lý nước phát triển quản lý hoạt động chủ thể kinh doanh Bất động sản để khắc phục yếu điểm pháp luật nước cần thiết giai đoạn Thơng qua việc tham khảo học tập kinh nghiệm thực tiễn pháp lý nước giới giúp nhận rõ thách thức, tồn tại, bất cập lĩnh vực pháp luật này, đồng thời, có học kinh nghiệm tham khảo bổ ích cho q trình hồn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh Bất động sản 3.3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản 3.3.1 Các giải pháp pháp lý mang tính tổng thể Thứ nhất, nhằm khắc phục quy định chồng chéo,mâu thuẫn bất cập làm hạn chế hiệu thị trường BĐS điều cần thiết xây dựng Luật Đăng ký BĐS, Luật Thuế sử dụng đất,Luật Thuế tài sản đơi với việc tiến hành rà sốt ,sửa đổi bổ sung văn quy phạm pháp luật hành liên 52 quan đến thị trường BĐS, ban hành chế sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ,thống đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động theo quy định pháp luật Việc ban hành sách phải bảo đảm nguyên tắc đồng ,nhất quán giảm tối đa can thiệp Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm BĐS tham gia vào thị trường phục vụ phát triển kinh tế-xã hội ban hành sách hợp lí để tạo nên sân chơi thơng thống, có tính cạnh tranh cao hoạt động vững mạnh Thứ hai, tăng cường đầu tư kết cấu hạ tầng , có cách sách sử dụng hiệu tiết kiệm tài nguyên đất, nghiên cứu điều chỉnh,bổ sung số loại thuế lệ phí nhà đất, đồng thời giảm thuế phí giao dịch thị trường BĐS mức hợp lí ,theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS,đồng thời phát triển nhanh giao dịch thức thị trường Thực biện pháp ngăn chặn trường hợp giao dịch ngầm, nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế nhà nước Thứ ba, hồn thiện sách tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường BĐS;nghiên cứu hoàn thiện chế ,chính sách chấp –giải chấp việc xử lí BĐS chấp để thu hồi nợ vay,tạo thuận lợi cho doanh nghiệp,người dân chấp BĐS nhà,đất để vay vốn phất triển kinh tế;đề xuất giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp cho việc xây dựng nhà cho thuê,bán trả dần loại nhà khác để hỗ trợ phát triển hàng hóa cho thị trường BĐS Thứ tư, tăng khả cung cấp hàng hóa BĐS đất cho sản xuất- kinh doanh BĐS nhà để chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung-cầu đồng thời góp phần thực sách xã hội.Để thực giải pháp bên cạnh việc phát triển quỹ đất để điều tiết thị trường theo quy định Luật đất đai năm 2003,cần khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư phát triển BĐS nhà ở,cũng loại BĐS thương mại khác ,đặc biệt nhà bán trả dần thơng qua sách tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp,hộ gia đình sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ,trên nguyên tắc xóa bao cấp ,thực thi sách hỗ trợ cho 53 tổ chức cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế-xã hội,khả ngân sách nhà nước địa phương.Kiên thu hồi tổ chức bán đấu giá cơng trình dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau 12 tháng mà quan nhà nước có thẩm quyền cho phép Thứ năm,từng bước hoàn thiện cấu thị trường lành mạnh sàn giao dịch BĐS thị trường BĐS,trong đặc biệt trọng việc thiết lập “Sàn giao dịc BĐS quyền sử dụng đất” để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể dễ dàng tham gia vào thị trường ,bảo đảm cho thị trường cơng khai,minh bạch có quản lí chặt chẽ Nhà nước,góp phần hạn chế đầu ,ổn định thị trường.Quy định việc bán nhà chuyển quyền sử dụng đất dự án giao đất,cho thuê đất phải thực công khai để đối tượng tiếp cận thơng tin qua Trung tâm giao dịch BĐS;hoàn thiện lực hoạt động tổ chức tư vấn,môi giới ,bảo đảm thông tin BĐS để tạo điều kiện cho thị trường BĐS vận hành minh bạch, công khai 3.3.2 Các giải pháp pháp lý mang tính cụ thể 3.3.2.1 Sửa đổi,bổ sung quy định môi giớ bất động sản nói chung chủ thể kinh doanh dịch vụ mơi giới BĐS nói riêng Để khắc phục tình trạng chồng chéo mâu thuẫn , hạn chế góp phần hồn thiện pháp luật kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung quy định mơi giới BĐS nói riêng,Nhà nước cần thực số giải pháp sau đây: Thứ nhất, Đạo đức nghề nghiệp đóng vai trò qua trọng việc xây dựng trường BĐS mang tính cơng khai,minh bạch nâng cao uy tín,hình ảnh,vị người môi giới BĐS xã hội Nên phải nghiên cứu ,xây dựng sớm ban hành quy tắc ứng xử đạo dức nhà môi giới BĐS Ở nước có thị trường BĐS phát triển hầu hết quy tắc ứng xử ban hành từ sớm, mang tính định hướng cho hoạt động môi giới điều 54 chỉnh đạo đức nghề nghiệp nhà môi giới BĐS nhà môi giới BĐS nước ta vấn đề đạo đức nghề nghiệp chưa coi trọng nên nên ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động môi giới BĐS, nên việc ban hành quy tắc cần thiết cho phát triển thị trường BĐS Thứ hai,cần rà soát,sửa đổi,bổ sung quy định đào tạo,bồi dưỡng cấp chứng môi giới BĐS.ở nước ta vấn đề đè cập quy định nhiều văn nhiên qua thực tiễn thi hành,còn nhiều vấn đề bất cập nên cần thực số giải pháp để khắc phục sau: Bổ sung quy định đào tạo kỹ hành nghề mơi giới BĐS;trong quy định cụ thể nội dung,chương trình đào tạo kỹ thực hành kỹ mơi giới BĐS Ngồi nên hoàn chỉnh quy định đào tạo chuyên ngành bổ trợ cho hoạt động môi giới kinh doanh BĐS thiết kế chương trình,nội dung chuyên đề phong thủy kinh doanh BĐS;chuyên đề nắm bắt tâm lý khách hàng;chuyên đề marketing, tiếp thị BĐS,chuyên đề tâm linh kinh doanh BĐS,chuyên đề dự báo, đánh giá xu hướng phát triển thị trường BĐS,chuyên đề kĩ thu thập, đánh giá phân tích thơng tin BĐS…Sửa đổi ,bổ sung quy định tiêu chuẩn đội ngũ người tham gia đào tạo, bồi dưỡng môi giới BĐS.Để tham gia hoạt động Nên quy định kéo dài thời gian tập người có nhu cầu cấp chứng môi giới BĐS Thứ ba,môi giới BĐS loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS.Bất kỳ hoạt động kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro.Rủi ro phổ biến loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS việc khách hàng khơng thực nghĩa vụ trả phí mơi giới ,hoa hồn môi giới cam kết.Để chia sẻ rủi ro cho nhà môi giới BĐS ,Nhà nước cần nghiên cứu,ban hành quy định: -Ban hành thực thi quy định bảo hiểm rủi ro hoạt động kinh doanh BĐS nói chung dịch vụ mơi giới BĐS nói riêng 55 -Ban hành quy định bắt buộc khách hàng công khai tài khoản cá nhân ký hợp đồng môi giới BĐS;đồng thời sửa đổi,bổ sung quy định tăng hình phạt trường hợp khách hàng không thực nghĩa vụ trả phi môi giới,hoa hồng môi giới cam kết nhà môi giới… Thứ tư,bổ sung quy định điều kiện hành nghề môi giới BĐS, cụ thể trách nhiệm bồi thường chất cho khách hàng trách nhiệm nghề nghiệp nhà môi giới gây thiệt hại vật chất Ngoài nên bổ sung quy định thời hạn có giá trị pháp lý mang chứng môi giới BĐS 3.3.2.2 Ban hành quy chế pháp lý thành lập tổ chức trung gian làm nhiệm vụ hỗ trợ,thúc đẩy hoạt động thị trường bất động sản tiếp tục sửa đổi,bổ sung quy định khác số tổ chức trung gian,hỗ trợ thị trường bất động sản Muốn bảo đảm cho thị trường BĐS hoạt động minh bạch Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống quy chế pháp lý đồng thành lập hoạt động tổ chức trung gian làm nhiệm vụ thúc đẩy,hỗ trợ phát triển thị trường BĐS tổ chức định giá đất,tổ chức tư vấn BĐS ,tổ chức bảo hiểm kinh doanh BĐS, có làm điều tổ chức trung gian có điều kiện để làm việc hoạt động có hiệu điều chỉnh pháp luật qua khắc phục tình trạng trước thiếu quy chế pháp lý cụ thể,đồng hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS ngăn cản phát triển thị trường nên tổ chức hoạt động cách hời hợt, không mang lại niều hiệu qua đso tạo điều kiện cho thị trường BĐS “ ngầm ” tồn Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 văn hướng dẫn thi hành dừng lại việc quy định loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm: mơi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS,quản lý BĐS sàn giao dịch BĐS.Tuy nhiên, hoạt động môi giới BĐS, định giá sàn BĐS 56 sàn giao dịch BĐS pháp luật quy định tương đối chi tiết người thực người thực hoạt động dịch vụ bắt buộc tham dự lớp đào tạo,bồi dưỡng nâng cấp chứng môi giới BĐS, chứng định giá BĐS,giấy chứng nhận qua lớp bồi dưỡng sàn giao dịch BĐS phép hành nghề.Các dịch vụ lại chưa pháp luật quy định cụ thể quy chế thành lập điều kiện hành nghề Điều tác độn không tốt đến tính cơng khai,minh bạch thị trường BĐS nước ta Để khắc phục hạn chế này, cho giải pháp cần phải thực thời gian tới bao gồm: -Bổ sung quy định cụ thể nội dung loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS: quảng cáo BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quản lý BĐS -Tiếp tục nghiên cứu,xem xét việc ban hành quy định điều kiện cấp chứng người hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS lĩnh vực quảng cáo BĐS , tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quản ký BĐS -Bổ sung quy định xây dựng nội dung,kế hoạch, chương trình, lực điều kiện sở đào tạo cấp chứng quảng cáo BĐS, tư vấn BĐS,đấu giá BĐS, quản lý BĐS… 3.3.2.3.Rà soát,sửa đổi,bổ sung ban hành quy định xây dựng hệ thống thông tin bất động sản công khai thông tin bất động sản Thị trường BĐS muốn hoạt động minh bạch thơng tin BĐS phải công bố công khai tạo điều kiện cho công chúng dễ dàng truy cập,tiếp cận Ở nước ta,việc quản lý BĐS Nhà nước giao cho cá quan khác thực hiện.Vì vậy,thơng tin quan thu thập, lưu trữ chủ yếu sử dụng cho yêu cầu quản lý nhà nước loại BĐS giao quản lý.Do vậy,những thông tin thường quản lý theo chế độ bảo mật,ít cơng bố cơng khai rộng rãi cơng chúng Chúng cung cấp có yêu cầu 57 quan nhà nước có thẩm quyền Nhằm giúp chủ thể kinh doanh định hướng hoạt động kinh doanh bất động sản nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản,thì Nhà nước cần rà soát,sửa đổi, bổ sung ban hành quy định xây dựng ,lưu trữ cung cấp thông tin BĐS theo hướng : Công bố thơng tin BĐS rỗng rãi tồn dân , chia sẻ thơng tin quan quản lí nhà nước, Xây dựng ban hành quy định bắt buộc nhà đầu tư kinh doanh BĐS định kỳ phải công bố công khai thông tin lực tài chính, doanh thu,lợi nhuận…trên sàn giao dịch chứng khốn; … 3.3.2.4.Rà soát, sửa đổi ,bổ sung quy định trình tự,thủ tục hành quản lý sử dụng đất Nhằm loại bỏ quy định gây cản trở việc thực giao dịch quyền sử dụng đất;ban hành quy định nhằm thể chế hóa chức năng,nhiệm vụ,quyền hạn xác lập đồng chế hoạt động Tổ chức Phát triển quỹ đất thi việc cần thiết phải tiếp tục rà soát,sửa đổi , bổ sung quy định trình tự, thủ tục hành quản lý sử dụng đất Ngồi việc nước ta thành viên thức Tổ chức Thương mại giới (WTO); có nghĩa vụ phải thực cam kết gia nhậpTổ chức tuân thủ luật lệ mà WTO đặt Trong bối cảnh đó, việc rà sốt quy định thủ tục hành quản lý sử dụng đất đai Luật Đất đai năm 2003 nhằm loại bỏ quy định bất tương thích, khơng phù hợp với chế,luật lệ WTO việc làm cần thiết Hơn Luật Đất đai năm 2003 bổ sung quy định việc thành lâp tổ chức dịch vụ đất đai Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất,mức phát triển quỹ đất tổ chức tư vấn giá đất nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội góp phần hỗ trợ phát triển thị trường BĐS.Các quy định cụ thể hóa Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 nghành Luật Đất đai.Tuy nhiên quy 58 định Luật Đất đai năm 2003 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai vấn đề “dừng lại” mức độ khái quát mà thiếu quy chế pháp thể, đồng hướng dẫn tổ chức,hoạt động.Chính vậy, mười năm khai thi hành Luật Đất đai năm 2003 mà hoạt động tổ chức phát triển quỹ hiệu quả,chưa tạo dấu ấn rõ nét…Để bảo đảm nâng tính minh bạch thị trường BĐS, Nhà nước cần rà soát, sửa đổi, bổ sung hệ thống quy chế pháp lý đồng bộ, cụ thể tổ chứ, chế hoạt động tổ chức 59 TỔNG KẾT VẤN ĐỀ Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam đóng băng gặp mn vàn khó khăn Thị trường bất động sản Việt Nam mẻ, hấp dẫn đánh giá có sức bật tăng trưởng lớn thị trường bất động sản nước trở nên bảo hòa Nhu cầu nhà ở, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, khu vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học, hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật, lớn nên tương lai thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ vững mạnh Việt Nam tươi sáng Trên toàn vấn đề liên quan đến chủ thể kinh doanh bất động sản mà em trình bày với đề tài “ vấn đè lí luận thực tiễn chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam ” Đây đề tài rộng đòi hỏi nhiều kiến thức thực tiễn lý luận, khn khổ luận văn tốt nghiệp, tác giả không tránh thiếu sót hạn chế em kính mong thầy giáo giúp đỡ, phê bình, đóng góp em hoàn thành tốt luận văn Xin trân trọng cảm ơn! 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Vũ Đình Ánh, 2008 Từ kinh nghiệm thị trường hàng hóa, đề xuất tiêu mơ tả, đánh giá thị trường bất động sản Bộ Xây dựng Hà Nội Đinh Văn Ân, 2009 Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Đề tài cấp nhà nước Sắp hoàn thành Bộ Luật dân 2005 Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Trần Kim Chung, 2008 Đầu tư bất động sản nay: Tình hình, dự báo gợi ý giải pháp Diễn đàn đầu tư kinh doanh bất động sản điều kiện lạm phát Hà nội, tháng năm 2009 Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam Trần Kim Chung, 2009 Một số kiến nghị sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Hội thảo “Quan điểm phát triển kinh tế thị trường đến năm 2020” Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2009 Trần Kim Chung, 2009 Vấn đề tài cho thị trường bất động sản Tạp chí Xây dựng Đơ thị Số 5.2009 PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến TS Trần Quang Huy ( chủ biên ) pháp luật kinh doanh bất động sản 2009 Đinh Văn An , sách phát triển Thị trường Bất động sản NXb trị quốc gia ,2011 Phan Duy Nghĩa Giáo trình luật kinh tế NXB CAND 2010 10 Luật Đất đai năm 2003 Nghị định hướng dẫn thi hành: Nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật Đất đai; Nghị định 198/2004/NĐ-CP Về thu tiền sử dụng đất;NĐ 17/2006/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;Nghị định 84/2004/NĐ-CP Quy định bổ sung cấp GCN quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồithường , hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; 61 11 Luật đầu tư 2005 12 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 nghị định hướng dẫn thi hành;Nghị định 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật; Thông tư 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thi hành Nghị định 153/2007/NĐ-CP; 13 Luật Nhà năm 2005 văn hướng dẫn thi hành;Nghị định 90/2006/NĐ-CP Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;Thông tư 05/2006/TT-BXD Hướng dẫn thi hành Nghị định 90/2006/NĐ-CP; Nghị định 61/NĐ-CP 14 Luật sửa đổi bổ sung số điều luật đất đai năm 2009 15 Luật sửa đổi bổ sung số điều luật nhà năm 2009 16 Luật Xây dựng nghị định dẫn thi hành; Nghị định 08/2005/NĐ-CP Quản lý Quy hoạch; Nghị định 02/2006/NĐ-CP Quy chế khu đô thị 17 Nghi định 02/2005/NĐ-CP quy chế KD khu đô thi 18 Nghị định 198/2004/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất 19 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư 20 Nghị số 19/2008 UBTVQH việc thí điểm cho người nước sở hữu nhà Việt Nam Các trang web Bộ kế hoạch đầu tư http://www.mpi.gov.vn Tin nhanh Việt Nam http://www.vnexpress.net Thời báo kinh tế Việt Nam http://www.vneconomy.vn Saga Việt Nam http://.www.saga.vn Báo Tuổi trẻ http://www.tuoitre.com.vn Báo Vietnamnet http://www.vietnamnet.vn Báo niên http://.thanhnien.com.vn Báo Sài Gòn tiếp thị http://www.sgtt.com.vn 62 Tạp chí tài 63 ... điểm chủ thể kinh doanh bất động sản Chủ thể kinh doanh BĐS phần chủ thể kinh doanh nên đặc điểm chung chủ thể kinh doanh chủ thể kinh doanh bất động sản mang đặc điểm riêng sau : Thứ nhất, chủ. .. kinh doanh dịch vụ BĐS hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm 12 dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất. .. lí luận chủ thể kinh doanh bất động sản khái niệm liên quan , yếu tố tác động đến chủ thể kinh doanh bất động sản - phân tích nội dung quy định pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản -phân