RỦI RO TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRONG CHO VAY CÁC CÔNG TY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM.PDF

Từ những hạn chế trên, bài nghiên cứu từ số liệu thực tế các chỉ tiêu tài chính của các công ty kinh doanh BĐS và trên cơ sở tiếp cận mô hình Hồi quy Logistic, bài viết sẽ thiết lập một

NGUY N TH NG C QU THANH

R I RO TÍN D NG C A CÁC NGÂN HÀNG

Chuyên ngành : Kinh t tài chính – Ngân hàng

thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn này được trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực

TP.Hồ Chí Minh, tháng 9 năm 2013

Nguyễn Thị Ngọc Quế Thanh Học viên cao học khóa 21 Chuyên ngành: Kinh tế tài chính- Ngân hàng Trường Đại học Kinh tế TP.Hồ Chí Minh

LỜI CAM ĐOAN

2 Mục tiêu nghiên cứu _ 2

3 Đối tượng và phương pháp nghiên cứu _ 3 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3 3.2 Phương pháp nghiên cứu 3

4 Ý nghĩa của đề tài _ 3

5 Kết cấu của đề tài _ 3 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ RỦI RO TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRONG CHO VAY CÁC CÔNG TY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN _ 5 1.1 Tổng quan về rủi ro tín dụng _ 5 1.1.1 Khái niệm rủi ro tín dụng _ 5 1.1.2 Các hình thức của rủi ro tín dụng _ 6 1.1.3 Phương pháp đo lường rủi ro tín dụng _ 7 1.1.4 Một số mô hình đo lường rủi ro tín dụng _ 8 1.1.4.1 Mô hình điểm số Z 8 1.1.4.2 Mô hình rủi ro tín dụng Zeta® 9 1.1.4.3 Mô hình Hồi quy Logistic 11 1.1.4.4 Mô hình xếp hạng của Standard & Poor’s, Fitch và Moody’s _ 12 1.2 Tổng quan về cho vay các công ty kinh doanh BĐS _ 13 1.2.1 Một số vấn đề chung về bất động sản và kinh doanh bất động sản _ 13 1.2.1.1 Bất động sản _ 13 1.2.1.2 Kinh doanh bất động sản _ 14 1.2.2 Một số vấn đề chung về cho vay các công ty kinh doanh BĐS _ 16 1.2.2.1 Khái quát về cho vay công ty kinh doanh BĐS 16 1.2.2.2 Đặc điểm của cho vay công ty kinh doanh BĐS _ 16 1.2.2.3 Các nhân tố dẫn đến rủi ro tín dụng của NHTM trong cho vay các công ty kinh doanh BĐS _ 17 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 21

tại Việt Nam 22 2.1.1 Thực trạng ngành kinh doanh BĐS tại Việt Nam 22 2.1.2 Thực trạng cho vay các công ty kinh doanh BĐS và đo lường rủi ro tín dụng của NHTM _ 26 2.1.2.1 Thực trạng cho vay các công ty kinh doanh BĐS 26 2.1.2.2 Thực trạng đo lường rủi ro tín dụng của NHTM trong cho vay các công ty kinh doanh BĐS _ 30 2.2 Ứng dụng Hồi quy Logistic xây dựng mô hình đo lường rủi ro tín dụng 36 2.2.1 Các tiêu chuẩn đo lường cần xem xét trong mô hình _ 39 2.2.1.1 Độ phù hợp của mô hình _ 39 2.2.1.2 Kiểm định ý nghĩa của các hệ số _ 39 2.2.1.3 Kiểm định độ phù hợp tổng quát _ 39 2.2.2 Giới thiệu các nghiên cứu thực nghiệm _ 40 2.2.2.1 Nghiên cứu của Hoàng Tùng-Trường đại học kinh tế về phân tích rủi ro tín dụng doanh nghiệp bằng mô hình Logistic _ 40 2.2.2.2 Nghiên cứu của Hoàng Thị Minh Châm “Ứng dụng mô hình Hồi quy Logistic trong xếp hạng khách hàng tại ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội” _ 41 2.2.2.3 Nghiên cứu của Lê Tất Thành “Ứng dụng Logistic phân loại tín dụng các doanh nghiệp sản xuất Việt Nam” _ 42 2.2.3 Thiết kế mô hình _ 43 2.2.3.1 Lựa chọn và định nghĩa biến 43 2.2.3.2 Chọn mẫu _ 47 2.2.3.3 Xây dựng mô hình 50 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 63 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRONG CHO VAY CÁC CÔNG TY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 64 3.1 Giải pháp hạn chế rủi ro tín dụng của NHTM trong cho vay các công ty kinh

3.1.1 Giải pháp về phía các cơ quan quản lý nhà nước _ 64 3.1.2 Giải pháp về phía NHNN 65 3.1.3 Giải pháp về phía NHTM 65 3.1.3.1 Xây dựng chiến lược cho vay các công ty kinh doanh BĐS phù hợp với từng thời kỳ _ 65 3.1.3.2 Xây dựng quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực BĐS 67 3.1.3.3 Hoàn thiện qui trình định giá BĐS gắn với thị trường _ 67

3.1.3.7 Hoàn thiện và nâng cao hoạt động quản trị rủi ro 70 3.1.3 Giải pháp về phía các công ty kinh doanh BĐS _ 65 3.2 Một số kiến nghị rút ra từ mô hình đo lường nhằm hạn chế rủi ro tín dụng của NHTM trong cho vay các công ty kinh doanh BĐS _ 77 3.2.1 Đối với NHTM 72 3.2.2 Đối với các công ty kinh doanh BĐS _ 75 3.2.2.1 Quản lý và sử dụng hiệu quả tài sản của doanh nghiệp 75 3.2.2.2 Nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp _ 76 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 77 KẾT LUẬN 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Bảng 2.1 Các giai đoạn của ngành kinh doanh BĐS Việt Nam 22

Bảng 2.2 Giá trị hàng tồn kho các loại hình bất động sản 24

Bảng 2.3 Dư nợ cho vay các loại hình bất động sản 27

Bảng 2.4 Nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS 28

Bảng 2.5 Tiêu chuẩn đánh giá chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp thuộc ngành thương mại dịch vụ theo Vietcombank 32

Bảng 2.6 Trọng số hệ thống chỉ tiêu phi tài chính của Vietcombank 33

Bảng 2.7 Trọng số chỉ tiêu tài chính và chỉ tiêu phi tài chính của Vietcombank 34

Bảng 2.8 Một số chỉ tiêu tài chính trung bình của ngành kinh doanh BĐS và thương mại dịch vụ 35

Bảng 2.9 Bảng các chỉ số tài chính trong nghiên cứu của Hoàng Tùng 40

Bảng 2.10 Bảng các chỉ số tài chính đề xuất trong nghiên cứu 46

Bảng 2.11 Bảng thống kê dữ liệu 49

Bảng 2.12 Bảng tác động của từng biến Xi đến biến Y 51

Bảng 2.13 Kết quả hồi quy Y với biến X1, X3, X4, X6, X7, X8, X9, X11, X14 54

Bảng 2.14 Tương quan giữa các biến X3, X6, X8, X11 56

Bảng 2.15 Bảng thang đo phân loại rủi ro 58

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Hiện nay thị trường kinh doanh BĐS của Việt Nam đang trong giai đoạn trầm lắng, từ đó dẫn đến tình hình kinh doanh của các công ty kinh doanh BĐS gặp rất nhiều khó khăn Nhiều doanh nghiệp không thể bán hàng cũng như không có vốn để tiếp tục thực hiện các hoạt động kinh doanh dỡ dang của mình Ngân hàng sẽ gặp rủi ro tín dụng khi cho những doanh nghiệp này vay Ngân hàng không thể thu hồi vốn, đồng thời không thể giải ngân vốn mới giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn và trả được nợ cũ của ngân hàng

Để hạn chế rủi ro trên, một trong những biện pháp quản trị của các NHTM hiện nay là sử dụng các mô hình xếp hạng nội bộ để chấm điểm về chất lượng, uy tín tín dụng của khách hàng Những mô hình xếp hạng nội bộ đó có thể giúp chọn lọc các khách hàng tốt và có chính sách phù hợp đối với từng đối tượng khách hàng để hạn chế rủi ro trong hoạt động tín dụng Tuy nhiên, những mô hình này không dự báo, tìm được các chỉ tiêu đóng vai trò then chốt, ảnh hưởng đến kết quả XHTD của khách hàng Mặc khác những mô hình này cũng không đo lường được vai trò của các yếu tố đến hạng tín nhiệm của khách hàng Vì vậy các mô hình đó không cung cấp được các công cụ hữu hiệu giúp khách hàng cũng như ngân hàng kiểm soát, điều chỉnh kết quả xếp hạng một cách độc lập và khách quan

Do vậy, đối với các Ngân hàng, ngoài việc xây dựng một mô hình xếp hạng có chất lượng cao và ổn định, việc tìm ra cách thức và cơ chế kiểm soát tính xác thực của kết quả xếp hạng đó sẽ giúp đánh giá chính xác chất lượng khoản nợ và khả năng xảy

ra tổn thất trong hoạt động tín dụng Ngoài ra, ngân hàng cũng cần phải phát hiện sớm các khoản nợ có vấn đề, đánh giá đúng mức độ rủi ro của các khoản nợ để chuyển sang

nhóm nợ thích hợp; xác định số dự phòng rủi ro cần trích lập cho những tổn thất có thể xảy ra do khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ theo cam kết

Từ những hạn chế trên, bài nghiên cứu từ số liệu thực tế các chỉ tiêu tài chính của các công ty kinh doanh BĐS và trên cơ sở tiếp cận mô hình Hồi quy Logistic, bài viết sẽ thiết lập một mô hình nhằm đo lường và dự báo rủi ro tín dụng của các ngân hàng trong cho vay các công ty kinh doanh BĐS tại Việt Nam

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu của nghiên cứu này là tìm hiểu, phân tích những khó khăn và hạn chế của thị trường kinh doanh BĐS nói chung và hoạt động cho vay các công ty kinh doanh BĐS của ngân hàng nói riêng Từ đó đưa ra những giải pháp nhằm giúp các ngân hàng hạn chế rủi ro khi cho các công ty kinh doanh BĐS vay

Đồng thời nghiên cứu cũng tiếp cận phương pháp hồi quy Logistic nhằm để xây dựng được một mô hình đo lường rủi ro tín dụng của các ngân hàng khi cho các công

ty kinh doanh BĐS vay, cụ thể đó là:

- Xác định các yếu tố dùng để nhận biết khả năng trả nợ của các công ty kinh doanh BĐS

- Xây dựng và hoàn thiện mô hình dự báo bằng phương pháp hồi quy Logistic

- Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình bằng cách so sánh với thực tế

- Xác định mức độ ảnh hưởng của những yếu tố nhận biết khả năng trả nợ

- Đưa ra các kiến nghị cho các doanh nghiệp cũng như ngân hàng nhằm nâng cao chất lượng, hạn chế rủi ro tín dụng

3 Đối tượng và phương pháp nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là các chỉ số tài chính và khả năng trả nợ của các công ty kinh doanh BĐS hiện đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

3.2 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài áp dụng phương pháp nghiên cứu định tính để làm rõ thực trạng về hoạt động cho vay các công ty kinh doanh BĐS của các NHTM Đồng thời, đề tài cũng áp dụng phương pháp nghiên cứu định lượng, sử dụng phương pháp thống kê mô tả và hồi quy Logistic để phân tích dữ liệu và xây dựng mô hình nghiên cứu

Dữ liệu nghiên cứu được thu thập từ các báo cáo tài chính và tình hình hoạt động của các công ty kinh doanh BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong hai năm gần nhất

4 Ý nghĩa của đề tài

Kết quả nghiên cứu sẽ đưa ra được những giải pháp nhằm hạn chế rủi ro tín dụng và cung cấp một công cụ hữu hiệu cho các NHTM trong việc đo lường rủi ro tín dụng khi cho các công ty kinh doanh BĐS vay Đây cũng là cơ sở để đưa ra một số đề xuất nhằm góp phần nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro tín dụng trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, đồng thời giúp cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tập trung vào những hoạt động của mình nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng

5 Kết cấu của đề tài

Kết cấu của đề tài bao gồm các phần sau:

- Chương 1: Tổng quan về rủi ro tín dụng của các ngân hàng thương mại trong cho vay các công ty kinh doanh bất động sản

- Chương 2: Thực trạng rủi ro tín dụng của các ngân hàng thương mại trong cho vay các công ty kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

- Chương 3: Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro tín dụng của các ngân hàng thương mại trong cho vay các công ty kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ RỦI RO TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRONG CHO VAY CÁC CÔNG TY KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN

1.1 Tổng quan về rủi ro tín dụng

1.1.1 Khái niệm rủi ro tín dụng

Trong hoạt động kinh doanh, ngân hàng phải đối mặt với nhiều rủi ro, đó là những biến cố không mong đợi mà khi xảy ra sẽ dẫn đến tổn thất về tài sản của ngân hàng, giảm sút lợi nhuận thực tế so với dự kiến hoặc phải bỏ ra thêm một khoản chi phí

để có thể hoàn thành được một nghiệp vụ tài chính nhất định Các loại rủi ro trong kinh doanh của ngân hàng có thể kế đến là: rủi ro tín dụng, rủi ro thanh khoản, rủi ro tỷ giá hối đoái, rủi ro lãi suất

Rủi ro tín dụng là rủi ro thất thoát tài sản có thể phát sinh khi một bên đối tác không thực hiện một nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ theo hợp đồng đối với ngân hàng, bao gồm cả việc không thực hiện thanh toán nợ cho dù đấy là nợ gốc hay nợ lãi khi đến hạn Hiểu một cách khác thì rủi ro tín dụng là rủi ro không thu hồi được nợ khi đến hạn do người vay không thực hiện đúng cam kết vay vốn theo hợp đồng tín dụng, không tuân thủ nguyên tắc hoàn trả khi đáo hạn Đây là rủi ro gắn liền hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng

Theo quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/04/2005 thì “Rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng của tổ chức tín dụng” (sau đây gọi tắt là “rủi ro”) là khả năng xảy ra tổn thất trong hoạt động ngân hàng của tổ chức tín dụng do khách hàng không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình theo cam kết;

và theo thông tư 02/2013/TT-NHNN ngày 21/01/2013 thì “Rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng là tổn thất có khả năng xảy ra với nợ của ngân hàng khi khách hàng

không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình theo cam kết”

Như vậy có thể kết luận “Rủi ro tín dụng là loại rủi ro phát sinh trong quá trình cấp tín dụng của ngân hàng, biểu hiện trên thực tế qua việc khách hàng không trả được

nợ hoặc trả nợ không đúng hạn cho ngân hàng” Rủi ro này diễn ra trong quá trình cho vay, chiết khấu công cụ chuyển nhượng và giấy tờ có giá, cho thuê tài chính, bảo lãnh, bao thanh toán,… của ngân hàng và kể cả việc ngân hàng mua các loại trái phiếu của doanh nghiệp Rủi ro tín dụng còn được gọi là rủi ro mất khả năng chi trả và rủi ro sai hẹn, là rủi ro liên quan đến chất lượng hoạt động tín dụng của ngân hàng Có thể thấy rằng rủi ro tín dụng có 2 cấp độ:

thì lúc này ngân hàng coi như gặp rủi ro tín dụng ở mức cao vì đã phát sinh khoản nợ không có khả năng thu hồi, trừ những trường hợp đặc biệt, doanh nghiệp vay vốn hội tụ đủ các điều kiện theo quy định về xóa nợ thì ngân hàng có thể xem xét để xóa nợ cho doanh nghiệp

Rủi ro tín dụng tồn tại dưới nhiều hình thức, các hình thức đó luôn chuyển biến cho nhau, mà mức độ cuối cùng là nợ không có khả năng thu hồi Khi nghiên cứu về rủi ro tín dụng, các ngân hàng thường chú trọng vào các nguy cơ xảy ra rủi ro như lãi treo và đặc biệt là nợ phát sinh, còn lãi treo đóng băng và nợ quá hạn không có khả năng thu hồi được coi là các tình huống rủi ro thực sự nên thường được xem giải quyết hậu quả và rút ra bài học

1.1.3 Phương pháp đo lường rủi ro tín dụng

Đo lường rủi ro tín dụng hay lượng hóa rủi ro tín dụng là việc xây dựng mô hình thích hợp để lượng hóa mức độ rủi ro của khách hàng, từ đó xác định phần bù rủi ro và giới hạn an toàn tối đa đối với một khách hàng cũng như để trích lập dự phòng rủi ro

Hiện nay có hai phương pháp phổ biến trong việc đo lường rủi ro tín dụng là phương pháp mô hình toán học và phương pháp chuyên gia

- Phương pháp mô hình toán học: Phương pháp này chủ yếu tập trung vào các dữ liệu định lượng và kết hợp chặt chẽ với mô hình toán học để đánh giá chất lượng tài sản, khả năng sinh lời, khả năng trả nợ Cụ thể cho phương pháp này là các

mô hình như: mô hình điểm số Z, mô hình rủi ro tín dụng Zeta® và mô hình Hồi quy Logistic

- Phương pháp chuyên gia: đây là phương pháp sử dụng cả các yếu tố định lượng

và định tính để đánh giá khả năng thanh toán nợ của đối tượng cần đánh giá Trong đó, các nhà phân tích thường là một nhóm chuyên gia sẽ dựa trên thông

tin về tình hình tài chính, quản trị doanh nghiệp, chiến lược tài chính và chính sách quản trị rủi ro của doanh nghiệp…từ đó đánh giá đối tượng bằng một mức xếp hạng thích hợp Cụ thể cho phương pháp này là các mô hình phân loại tín dụng doanh nghiệp của S&P, Fitch và Moody’s

1.1.4 Một số mô hình đo lường rủi ro tín dụng

1.1.4.1 Mô hình điểm số Z

Mô hình điểm số Z được công bố bởi giáo sư Edward I.Altman thuộc trường đại học New York, vào năm 1968 dựa vào việc nghiên cứu khá công phu trên số lượng nhiều công ty khác nhau tại Mỹ và được phát triển độc lập bởi giáo sư Richard Taffer

và những nhà nghiên cứu khác Đến nay, hầu hết các nước vẫn còn sử dụng mô hình này vì có độ tin cậy khá cao (Max L.Heine, 2000)

Chỉ số Z này kết nối 5 tỷ số tài chính khác nhau dựa trên phương pháp thống kê với các công cụ phân tích biệt số bội (MDA), cụ thể:

Z = 1.2 X1 + 1.4 X2 + 3.3 X3 + 0.64 X4 + 0.999 X5 (1.1)

- Nếu Z > 2.99: Doanh nghiệp nằm trong vùng an toàn, chưa có nguy cơ phá sản

- Nếu 1.8 < Z < 2.99: Doanh nghiệp nằm trong vùng cảnh báo, có thể có nguy cơ phá sản

- Nếu Z <1.8: Doanh nghiệp nằm trong vùng nguy hiểm, nguy cơ phá sản cao Trong đó:

- X1 = Vốn lưu động/Tổng tài sản

- X2 = Lợi nhuận giữ lại/Tổng tài sản

- X3 = Lợi nhuận trước thuế và lãi vay/Tổng tài sản

- X4 = Vốn chủ sở hữu/Tổng nợ

- X5 = Doanh thu/Tổng tài sản

Từ một chỉ số Z ban đầu dành cho các doanh nghiệp đã cổ phần hóa và thuộc ngành sản xuất, Altman phát triển thêm Z’ và Z” để có thể áp dụng theo từng loại hình của doanh nghiệp

Có thể nói, đây là mô hình có nhiều ưu điểm như: kỹ thuật đo lường rủi ro tín dụng tương đối đơn giản; thể hiện tính nhất quán, khách quan không phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của người đo lường Tuy nhiên, mô hình đòi hỏi hệ thống thông tin phải cập nhật đầy đủ, hợp lý và minh bạch thông tin khách hàng- đây là yêu cầu rất khó trong điều kiện nền kinh tế thị trường không hiệu quả Mặc khác mô hình này được xây dựng dựa trên số liệu của các công ty của Mỹ- những công ty có quy mô tài sản rất lớn (hầu hết là từ 20 đến 100 triệu USD) vì vậy khả năng để ứng dụng vào các công ty có qui mô nhỏ là không phù hợp

1.1.4.2 Mô hình rủi ro tín dụng Zeta®

Năm 1977, Altman, Haldeman, và Narayanan đã xây dựng nên mô hình rủi ro tín dụng thế hệ thứ hai cũng dựa trên phân tích biệt số bội MDA là mô hình Zeta® với một số cải tiến so với mô hình điểm số Z Cụ thể mô hình Zeta® có khả năng dự đoán rủi ro tín dụng trong khoảng thời gian trước khi xảy ra rủi ro chính xác hơn so với mô hình điểm số Z

Bảng 1.1 So sánh độ chính xác giữa Zeta® và Z

Số năm trước

khi phá sản

Zeta® Chỉ số Z Phá sản Không phá sản Phá sản Không phá sản

1 96.2% 89.7% 93.9% 97%

2 84.9% 93.1% 71.9% 93.9%

3 74.5% 91.4% 48.3% n.a

4 68.1% 89.5% 28.6% n.a

5 69.8% 82.1% 36% n.a

Nguồn: Max L.Heine (2000)

Cụ thể Mô hình rủi ro tín dụng Zeta® đã sử dụng 7 biến số để đo lường

- X1= Lợi nhuận trước thuế và lãi vay/Tổng tài sản Trong đó, tổng tài sản được điều chỉnh bằng cách cộng thêm các tài sản thuê tài chính và thuê hoạt động không thể hủy ngang đã được vốn hóa nhưng không bao gồm lợi thế thương mại

và các tài sản vô hình; Lợi nhuận trước thuế và lãi vay bao gồm cả lãi vay ước tính phải trả cho các tài sản thuê ngoài đã được vốn hóa thành các khoản nợ

- X2= Mức ổn định thu nhập Chỉ tiêu này đo lường sai số chuẩn đã được chuẩn hóa các ước lượng xu hướng X1 trong vòng 5 đến 10 năm

- X3= Lợi nhuận trước thuế và lãi vay/Lãi vay

- X4= Lợi nhuận giữ lại/Tổng tài sản

- X7= Quy mô tổng tài sản

Qua đây có thể thấy bên cạnh có được những ưu điểm của mô hình điểm số Z, mô hình Zeta® còn có ưu điểm là có khả năng dự đoán rủi ro tín dụng trong khoảng thời gian trước khi xảy ra rủi ro chính xác hơn so với mô hình điểm số Z Mặc khác mô hình này đã điều chỉnh để giúp không chỉ sử dụng cho các doanh nghiệp sản xuất mà còn phù hợp cho cả các doanh nghiệp bán lẻ Một ưu điểm khác nữa là mô hình đã

được xây dựng dựa trên những dữ liệu phù hợp với các thay đổi về chuẩn mực và nguyên tắc kế toán gần đây nhất Tuy nhiên mô hình này cũng không khắc phục được những nhược điểm của mô hình điểm số Z

1.1.4.3 Mô hình Hồi quy Logistic

Hồi quy Logistic là mô hình hồi quy trong đó sử dụng biến phụ thuộc dạng nhị phân để ước lượng xác suất một sự kiện sẽ xảy ra với những thông tin thu thập từ những biến độc lập Trong mô hình hồi quy này, biến phụ thuộc là một sự kiện nào đó

có xảy ra hay không, biến phụ thuộc Y lúc này có hai giá trị 0 và 1, với 0 là không xảy

ra sự kiện quan tâm và 1 là có xảy ra và thu thập thông tin về những biến độc lập X Xác suất dự đoán sự kiện xảy ra theo quy tắc là nếu xác suất được dự đoán lớn hơn 0.5 thì kết quả dự đoán sẽ cho là có xảy ra sự kiện, ngược lại thì kết quả dự đoán là không xảy ra Mô hình hàm hồi quy Logistic như sau:

Trong mô hình hồi quy Logistic, mô hình không nghiên cứu ảnh hưởng trực tiếp của biến độc lập Xi đối với Y mà xem xét ảnh hưởng của Xi đến xác suất để Y nhận giá trị bằng 1 hay kỳ vọng của Y Tuy nhiên nếu chỉ quan tâm đến chiều hướng của tác động thì thấy rằng bên phải của phương trình (1.2) đồng biến với Pi (tức xác suất Y=1) nên nếu hệ số Bi mang dấu dương thì tăng Xi sẽ làm tăng khả năng Y nhận giá trị bằng

1 trong khi hệ số âm làm giảm khả năng này Và biểu thức P(1-P)Bi là tác động của biến Xi lên xác suất Y nhận giá trị bằng 1 với xác suất ban đầu là 0,5

Như vậy, mô hình hồi quy Logistic là mô hình có ưu điểm là không có bất kỳ giả thiết nào về phân phối của các biến độc lập, kiểm định thống kê không phức tạp, có

thể hiệu chỉnh các biến độc lập định tính thông qua việc thiết lập biến giả có thể chuyển thành định luợng Mặc khác, theo Stone và Rasp (1991) cũng chứng minh rằng

mô hình này hiệu quả hơn các mô hình hồi quy tuyến tính thông thường thông qua phương pháp bình phương nhỏ nhất- OLS, và theo Martin (1977), Press và Wilson (1978) và Wiginton (1980) cũng đã chứng minh mô hình này tốt hơn mô hình điểm số

Z và mô hình Zeta® qua sử dụng phương pháp phân tích phân biệt biệt số- MDA

1.1.4.4 Mô hình xếp hạng của Standard & Poor’s, Fitch và Moody’s

Standard & Poor’s, Fitch và Moody’s là những tổ chức tín nhiệm có uy tín tại

Mỹ và cũng là những tổ chức tiên phong trong lĩnh vực xếp hạng tín nhiệm trên thế giới Các tổ chức này kết hợp sử dụng cả phân tích định tính và định lượng bằng cách phát triển một ma trận kết nối các rủi ro kinh doanh như: rủi ro quốc gia, rủi ro ngành,

vị thế cạnh tranh, khả năng sinh lời so với nhóm tương đồng và rủi ro tài chính như: các chính sách tài chính và mức độ chấp nhận rủi ro, kế toán và báo cáo tài chính, dòng tiền, cấu trúc vốn và tính thanh khoản

Trong đó ở phân tích định lượng Moody’s đã sử dụng 11 tỷ số chung cho tất cả các ngành, trong đó tùy từng ngành khác nhau mà Moody’s xem xét sẽ điều chỉnh trọng số trong tổng điểm xếp hạng, cụ thể là các chỉ số sau:

- Lợi nhuận trước thuế và lãi vay/Tổng tài sản bình quân

- Lợi nhuận trước thuế và lãi vay/Lãi vay

- Lợi nhuận trước thuế và lãi vay biên = Lợi nhuận trước thuế và lãi vay/Doanh thu thuần

- (Dòng tiền trước thay đổi vốn lưu động + Lãi vay)/Lãi vay

- Dòng tiền trước thay đổi vốn lưu động/Tổng nợ

- (Dòng tiền trước thay đổi vốn lưu động - Cổ tức cổ phần thường – Cổ tức ưu đãi – Cổ thức thiểu số)/Tổng nợ vay

- Tổng nợ/Lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao

- Tổng nợ/(Tổng nợ + Thuế hoàn lãi + Lợi ích cổ đông thiểu số + Vốn hóa cổ phần thường)

- Lợi nhuận hoạt động biên= Lợi nhuận hoạt động kinh doanh/Doanh thu thuần

- Chi phí mua sắm nâng cấp tài sản cố định/Khấu hao

- Tỷ số biến động doanh thu = Hệ số phương sai của doanh thu trong 5 năm Các mô hình của Standard & Poor’s, Fitch và Moody’s có ưu điểm là đã xem xét đến toàn bộ hoạt động của đối tượng cần đo lường, từ những yếu tố định tính đến

cả những yếu tố định lượng Những mô hình này được xây dựng rất chi tiết, thường xuyên cập nhật những thay đổi của môi trường kinh tế, chính điều này đã góp phần cho các mô hình của Standard & Poor’s, Fitch và Moody’s luôn có được những đánh giá tốt nhất Tuy nhiên, những mô hình này cũng có nhược điểm là phù thuộc phần lớn vào khả năng đánh giá cũng như xét đoán của người đánh giá, thông qua các trọng số mà các công ty này thiết lập dành cho các ngành nghề khác nhau Mặc khác để sử dụng các

mô hình đòi hỏi người sử dụng phải tốn rất nhiều thời gian và chi phí để thu thập một lượng rất lớn thông tin phục vụ cho việc đo lường

Như vậy, có rất nhiều mô hình khác nhau để đo lường rủi ro tín dụng Tuy nhiên, việc lựa chọn một mô hình phù hợp với đối tượng cần đo lường để có kết quả chính xác, phục vụ cho việc ra quyết định tín dụng là điều hết sức quan trọng

1.2 Tổng quan về cho vay các công ty kinh doanh BĐS

1.2.1 Một số vấn đề chung về bất động sản và kinh doanh bất động sản

1.2.1.1 Bất động sản

Bất động sản (Real Property) là một thuật ngữ có nguồn gốc từ tiếng Latinh của luật cổ La mã (“Real” bắt nguồn từ “Res”), có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên mảnh đất đó Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản mà gọi là động sản

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo cách phân loại của luật cổ La mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản” Ở Việt Nam cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, nên Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định tại Điều 174 thì “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định” Trong đó, BĐS chủ yếu được chia thành 3 nhóm:

- Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS

là trụ sở làm việc v.v

- Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

- Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v

1.2.1.2 Kinh doanh bất động sản

Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời Trong các nhóm BĐS thì chỉ các BĐS sau đây được phép kinh doanh: Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh

doanh; Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật

về đất đai

Như vậy, kinh doanh BĐS là bắt đầu từ việc bỏ vốn đầu tư ban đầu để tạo BĐS sau đó bán, chuyển nhượng, cho thuê nhằm sinh lời Kinh doanh BĐS có những đặc thù sau:

- Kinh doanh BĐS là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực: BĐS có vị trí cố định,

vị trí BĐS khác nhau sẽ mang lại cho nhà kinh doanh những giá trị khác nhau Bên cạnh đó, môi trường xung quanh có vai trò vô cùng quan trọng đối với giá trị của BĐS

- Kinh doanh BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh của chính sách nhà nước và pháp luật: BĐS là nguồn tài sản có giá trị của mỗi quốc gia, thị trường BĐS biến động sẽ ảnh hưởng tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội Do đó, các vấn đề về BĐS phải có sự điều chỉnh, chi phối của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật

- Kinh doanh BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài: BĐS là hàng hóa lâu bền, có giá trị lớn và không thể thay thế được, vì vậy các nhà đầu tư kinh doanh BĐS phải

có tiềm lực tài chính mạnh, có chiến lược kinh doanh dài hạn như quản lý vốn, phân bổ chi phí, phân tích kinh doanh…

- Hoạt động kinh doanh BĐS vừa là hoạt động đa ngành vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù:

 Tính đặc thù thể hiện ở điểm thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu, thiếu thông tin thị trường và khó so sánh, một số hàng hóa BĐS mang tính độc quyền gắn liền với cảnh quan môi trường, cầu phức tạp chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố cả tâm linh và tập quán thói quen

 Tính đa ngành thể hiện: hoạt động kinh doanh BĐS là hoạt động đa ngành, liên quan đến nhiều khâu từ sản xuất đến đầu tư xây dựng, lưu thông, khai thác

1.2.2 Một số vấn đề chung về cho vay các công ty kinh doanh BĐS

1.2.2.1 Khái quát về cho vay công ty kinh doanh BĐS

Cho vay công ty kinh doanh BĐS là hình thức cho vay nhằm hỗ trợ cho các doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn để tài trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS của mình,

mà trong đó chủ yếu là nhu cầu về vốn để tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các BĐS …với mục đích kinh doanh sinh lời

Trong đó những công ty kinh doanh BĐS được hoạt động trong những phạm vi sau đây:

- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất

đã có hạ tầng;

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại

1.2.2.2 Đặc điểm của cho vay công ty kinh doanh BĐS

Để thực hiện kinh doanh BĐS, đòi hỏi các công ty kinh doanh BĐS phải sử dụng một lượng vốn lớn cũng như bỏ ra thời gian đầu tư dài để tạo lập BĐS cũng như thu hồi vốn của dự án Vì vậy các công ty kinh doanh BĐS thường vay trung và dài hạn Bên cạnh đó, cũng có nhiều ngân hàng cấp tín dụng dưới hình thức đầu tư trái phiếu do chính các chủ đầu tư phát hành, đây cũng là hình thức khác của cho vay trung dài hạn

Bởi thời hạn cũng là một yếu tố của rủi ro, thời hạn càng dài thì rủi ro càng lớn

và chính vì vậy để bù đắp rủi ro có thể xảy ra mà lãi suất áp dụng đối với các công ty

kinh doanh BĐS thường cao hơn các lãi suất cho vay các công ty kinh doanh ngành nghề khác

Tài sản đảm bảo cho các khoản vay của các công ty kinh doanh BĐS thường cũng chính là các dự án mà các doanh nghiệp đầu tư Tài sản đó thường được gọi là tài sản hình thành từ vốn vay nếu đã hình thành hoặc là tài sản hình thành trong tương lai nếu chưa hình thành Khởi điểm của các tài sản này thường chỉ là quyền sử dụng đất hoặc các quyết định giao đất, thuê đất từ cơ quan có thẩm quyền, sau đó các doanh nghiệp bỏ vốn ra để thực hiện xây dựng các tài sản hình thành trên đó như các văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khu đô thị, khu du lịch, khách sạn

Hình thức giải ngân của những khoản vay này là thường theo tiến độ thực hiện của dự án Ngân hàng sẽ cấp vốn bằng cách kiểm tra tiến độ, nghiệm thu hạng mục công trình và chuyển khoản trực tiếp cho các nhà thầu Đây cũng chính là hình thức vừa giúp ngân hàng kiểm tra được mục đích sử dụng vốn, vừa đảm bảo dự án đi đúng tiến độ, có nguồn thu đúng kế hoạch để thu hồi vốn

Cũng vì là tài sản lớn và thời gian hình thành, thu hồi vốn dài, vì vậy các ngân hàng thường cho các doanh nghiệp được ân hạn gốc và lãi trong những năm đầu của thời hạn vay Chỉ khi nào các tài sản được hình thành, doanh nghiệp thực hiện bán các tài sản đó thì mới có nguồn thu để trả nợ cho ngân hàng

1.2.2.3 Các nhân tố dẫn đến rủi ro tín dụng của NHTM trong cho vay các công ty kinh

doanh BĐS

Hoạt động tín dụng của các NHTM trong cho vay nói chung và cho các công ty kinh doanh BĐS nói riêng không chỉ gặp rủi ro từ những nhân tố xuất phát từ chính khách hàng vay như hình thức sở hữu, qui mô doanh nghiệp, cấu trúc tài sản, hiệu quả hoạt động… mà còn gặp rủi ro từ những nhân tố xuất phát từ những đặc thù của thị trường BĐS Trong đó chủ yếu là các nhân tố sau:

- Tín dụng quá tập trung: Cho vay đầu tư kinh doanh BĐS là một trong những lĩnh vực tạo dư nợ tín dụng rất lớn và nhanh Vì vậy khi các ngân hàng chạy theo chỉ

tiêu dư nợ tín dụng thì đây là lĩnh vực hấp dẫn để tăng doanh số cho vay Mặc khác, các công ty kinh doanh BĐS khi đi vay thường dùng chính BĐS hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo, điều này đem lại sự yên tâm cho các ngân hàng vì tin rằng giá BĐS ngày càng tăng, trong trường hợp xấu nhất họ vẫn có thể phát mãi tài sản

để thu nợ Chính điều này đã làm cho danh mục cho vay của các ngân hàng mất cân đối và thậm chí phải đối mặt với rủi ro thanh khoản khi ngân hàng sử dụng ngày càng nhiều vốn huy động ngắn hạn để cho vay kinh doanh BĐS trung và dài hạn

Và khi diễn biến thị trường thay đổi với ngành BĐS thì rủi ro cho ngân hàng là rất lớn

- Nhu cầu vốn và thời hạn hoàn vốn: để thực hiện đầu tư BĐS đòi hỏi phải bỏ vốn lớn và dài hạn Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn

và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả Để có đủ nguồn vốn này, các doanh nghiệp thường huy động từ các thành viên góp vốn, từ ngân hàng và từ việc phát hành các chứng khoán trung và dài hạn Vì vậy, tỷ lệ vốn vay để đầu tư kinh doanh BĐS của các công ty thường lớn hơn rất nhiều so với vốn tự có, từ đó các khoản chi phí tài chính trong các dự án BĐS thường rất lớn Mặc khác do không tiếp cận được các nguồn vốn tín dụng trung dài hạn nên các nhà đầu tư đã dùng nguồn vốn ngắn hạn

để đầu tư với hi vọng sản phẩm sẽ tiêu thụ nhanh, thu hồi được vốn đảm bảo khả năng trả lãi và gốc cho ngân hàng Rủi ro ngân hàng sẽ xảy ra khi diễn biến thị trường thay đổi không theo mong muốn, doanh nghiệp không có nguồn để thực hiện các nghĩa vụ ngắn hạn đến hạn

- Giá BĐS: giá BĐS có ảnh hưởng rất lớn đến doanh thu cũng như lợi nhuận của công ty kinh doanh BĐS Những công ty này có khả năng trả được nợ hay không là phụ thuộc rất lớn vào giá BĐS mà công ty bán được so với chi phí mà công ty đã bỏ

ra Mặc khác, giá BĐS cũng là cơ sở để các ngân hàng quyết định mức cho vay so với giá trị tài sản thế chấp Như vậy nếu giá BĐS sụt giảm mạnh, đều này không chỉ gây ra khó khăn cho các công ty kinh doanh bất động sản BĐS mà còn gây ra rủi ro

cho ngân hàng, bởi vì lúc này ngân hàng đã cho vay vượt giá trị thực của tài sản thế chấp mà mình đang nắm giữ Ngân hàng khi thực hiện phát mãi tài sản sẽ không thu hồi đủ nợ Trong đó, giá BĐS lại chịu sự tác động của nhiều yếu tố như: vị trí, môi trường của BĐS; nhu cầu và khả năng sinh lời của BĐS,…

- Chu kỳ BĐS: Thị trường BĐS cũng giống như các thị trường khác, quá trình hoạt động của thị trường này cũng mang tính chu kỳ Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất

và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn cung tiền dồi dào và giá BĐS tăng nhanh, các ngân hàng cũng mở rộng tín dụng BĐS Ngược lại khi nền kinh tế phát triển quá nóng, NHNN thực hiện thắt chặt tiền tệ thì BĐS là thị trường đầu tiên bị ảnh hưởng, giá BĐS sụt giảm, tính thanh khoản hạn chế và khả năng trả nợ của các khoản vay gặp khó khăn, đặc biệt là các khoản vay đầu cơ BĐS

- Tính minh bạch của thông tin: trong bất kỳ hình thức cho vay nào thì cũng luôn xãy

ra mâu thuẫn tự nhiên giữa người đi vay và cho vay Tuy nhiên trong cho vay các công ty kinh doanh BĐS thì vấn đề bất cân xứng thông tin là ảnh hưởng rất lớn đến rủi ro của ngân hàng Các công ty kinh doanh BĐS thường đầu tư vào những dự án

có giá trị rất lớn, trong khi ngân hàng bị hạn chế về khả năng đánh giá và xác định chính xác giá trị BĐS Vì vậy, rủi ro xảy ra khi doanh nghiệp có xu hướng mập mờ thông tin về chất lượng (rủi ro, lợi nhuận kỳ vọng) và giá trị tài sản đảm bảo của mình

- Chính sách nhà nước: Thị trường BĐS là thị trường rất nhạy cảm với sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước Các chính sách có tác động khuyến khích đầu

tư có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng, doanh nghiệp đạt được lợi nhuận mong muốn Tuy nhiên khi có những chính sách thắt chặt của nền kinh tế thì thị trường BĐS bị tác động rất lớn, khi đó nhu cầu giảm mạnh, doanh nghiệp không được cấp vốn để tiếp tục kinh doanh từ đó không có nguồn để thực hiện khả năng trả nợ cho ngân hàng

Do những đặc thù vốn có của thị trường BĐS nói chung và hoạt động của các công ty kinh doanh BĐS nói riêng, việc cho vay các công ty kinh doanh BĐS của các ngân hàng là tìm ẩn rất nhiều rủi ro Vì vậy, nghiên cứu thực trạng hiện nay của các ngân hàng trong cho vay các công ty kinh doanh BĐS để tìm ra các biện pháp hạn chế

và khắc phục là hết sức cần thiết

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1 đã khái quát và hệ thống một số vấn đề lý luận chung về rủi ro tín dụng ngân hàng, các phương pháp và một số mô hình được sử dụng để đo lường rủi ro tín dụng

Đồng thời chương 1 cũng giới thiệu các vấn đề liên quan về BĐS, kinh doanh BĐS và cho vay các công ty kinh doanh BĐS của các NHTM

Những nội dung lý luận trên là cơ sơ lý thuyết để vận dụng vào việc phân tích, đánh giá các kết quả nghiên cứu thực tiễn, từ đó xây dựng mô hình đo lường rủi ro mới

sẽ được trình bày tiếp ở chương 2

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG RỦI RO TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRONG CHO VAY CÁC CÔNG TY KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

2.1 Thực trạng rủi ro tín dụng của NHTM trong cho vay các công ty kinh

doanh BĐS tại Việt Nam

Theo dõi xu hướng ngành kinh doanh BĐS và ngành ngân hàng cho thấy xu hướng của hai ngành có sự liên quan với nhau Khi thị trường BĐS phát triển, tăng trưởng nóng thì dư nợ cho vay của các ngân hàng tăng, ngược lại khi thị trường BĐS trầm lắng, ảm đạm hoặc đóng băng thì dư nợ cho vay BĐS của ngân hàng cũng giảm hoặc tăng trưởng chậm Vì vậy, trước khi tìm hiểu thực trạng của hoạt động cho vay các công ty kinh doanh BĐS của các ngân hàng, nghiên cứu sẽ tìm hiểu về thực trạng của ngành kinh doanh BĐS

2.1.1 Thực trạng ngành kinh doanh BĐS tại Việt Nam

Tổng kết lại quá trình hoạt động của ngành kinh doanh BĐS Việt Nam kể từ lúc thành lập đến nay, sau hơn 20 năm thành lập có thể chia ra thành 7 giai đoạn như sau:

Bảng 2.1 Các giai đoạn của ngành kinh doanh BĐS Việt Nam

Giai đoạn Thời gian Đặc điểm

1 Trước năm

1990

Hầu như không tồn tại thị trường BĐS do kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều và quá trình đô thị hóa còn chậm

2 Cơn sốt lần

thứ nhất (1993-1994)

Cơn sốt diễn ra mạnh ở phân khúc đất và quyền sử dụng đất Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở và đất sản xuất kinh doanh ngày càng tăng

3 Đóng băng lần

thứ nhất

Nhà nước ban hành nghị định số 18 và 87 về thuế đất nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ buộc các nhà đầu

(1995-1999) cơ bán tháo đất đai và làm cho thị trường lao dốc

4 Cơn sốt lần

thứ 2 (2001-2002)

Cơn sốt diễn ra bắt nguồn từ dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới nên nhiều người mua đất và tạo nên cơn sốt

5 Đóng băng lần

thứ 2 (2002-2006)

Nhà nước một lần nữa lại đứng ra điều tiết thị trường bằng luật đất đai 2003 và nghị định 181 hướng dẫn thi hành luật đất đai Chính sách này đã chấm dứt tình trạng phân lô bán nền và làm cho thị trường đất hạ nhiệt

6 Cơn sốt lần

thứ 3 (2007-2008)

Cơn sốt diễn ra ở phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự Nguyên nhân là do vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tăng trưởng mạnh và thị trường chứng khoán huy hoàng đã tạo ra nguồn thu nhập lớn từ những người thắng chứng khoán và chuyển dịch nguồn thu nhập này sang thị trường BĐS

7 Đóng băng lần

thứ 3 (2008-Đến nay)

Trước tình trạng lạm phát cao, chính phủ đã tiến hành kiểm soát tiền tệ thắt chặt đặc biệt là tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất Việc này đã làm thị trường nhanh chóng suy giảm cả về giá lẫn giao dịch

Đặc biệt năm 2012 là năm có nhiều doanh nghiệp phá sản nhất: hàng loạt các công ty dịch vụ môi giới và cho thuê BĐS đóng cửa, các chủ đầu tư thiếu năng lực

về tài chính gần như tuyên bố phá sản vì không đủ vốn tiếp tục đầu tư, cũng như không có nguồn trả nợ ngân hàng buộc phải rao bán chuyển nhượng dự án…

Như vậy, trải qua nhiều giai đoạn khác nhau, hiện nay ngành kinh doanh BĐS đang ở giai đoạn đóng băng mạnh nhất và vẫn còn tiếp tục trong thời gian tới Theo số liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, cho thấy trong năm 2012 đã có

680 doanh nghiệp với ngành nghề kinh doanh chính là BĐS đăng ký giải thể, ngừng hoạt động (con số của năm 2011 thống kê được là 576 doanh nghiệp) Và Bộ xây dựng cũng cho biết đến tháng 06/2013 tổng giá trị tồn kho BĐS khoảng 108.773 tỷ đồng Trong đó:

Bảng 2.2 Giá trị hàng tồn kho các loại hình bất động sản

Loại hình Tồn kho (tỷ đồng) Giá trị Giá trị /Tổng tồn kho (%) Căn hộ chung cư 27.805 căn 41.542 38,19 Nhà thấp tầng 15.007 căn 27.445 25,23 Đất nền nhà ở 9.937.385 m2 33.951 31,21 Đất nền thương mại khác 2.016.915 m2 5.835 5,37

Nguồn: Bộ xây dựng (2013) Nhìn lại suốt chặng đường phát triển, có thể tìm ra những nguyên nhân chính khiến thị trường trầm lắng như hiện nay là do:

- Nguyên nhân thứ nhất là do trong nhiều năm qua, tình trạng đầu cơ, đầu tư theo phong trào, hiệu ứng dây chuyền… đã khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao và không thể duy trì được nữa Trong khi đó, kinh tế vĩ mô thì vẫn tiếp tục suy giảm, lạm phát cao khiến đại bộ phận người lao động có thu nhập thấp tại các đô thị như

Hà Nội, Tp.HCM không có khả năng mua nhà để ở

- Thứ hai là do niềm tin vào thị trường bị giảm sút Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong suốt thời gian qua hưởng siêu lợi nhuận do đền bù đất với giá rất rẻ trong khi bán giá quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức độ phát triển của nền kinh tế Nhiều người bắt đầu nhận ra giá BĐS là ảo

Chính vì vậy người dân có quan điểm chờ đợi và hy vọng thị trường tiếp tục giảm sâu hơn nữa mới hợp lý

- Nguyên nhân thứ ba là do cơ cấu hàng hóa BĐS chưa cân đối giữa các phân khúc và các khu vực nên không đáp ứng được nhu cầu của xã hội, khiến cho chênh lệch cung cầu ngày càng tăng Các phân khúc cao cấp của thị trường ngày càng tăng thì cầu lại rất ít; ngược lại phân khúc nhà ở xã hội có như cầu cao thì cung lại khan hiếm

- Ngoài những nguyên nhân trên, thì những tác động từ các chính sách nhà nước cũng ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường Cụ thể, Nghị quyết 11 nhằm ổn định kinh tế vĩ mô đó là chính sách thắt chặt tín dụng làm cho lãi suất thị trường tăng vọt, chi phí vốn của các doanh nghiệp BĐS tăng cao, đồng thời làm giảm nguồn cung cho thị trường, làm giảm tiến độ thi công của các dự án đang thi công vì khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng Tiếp đến là Nghị định 71/2010 quy định chi tiết Luật Nhà ở ra đời đã tiếp tục khiến chủ đầu tư và người mua đều e ngại, đặc biệt về tính pháp lý của giao dịch dưới hình thức hợp đồng góp vốn Ngân hàng Nhà nước cũng góp phần không nhỏ, khi ban hành Thông tư 13/2010 với việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay BĐS từ mức 150% lên 250% và chỉ thị 01 trong đó quy định tỷ trọng tín dụng phi sản xuất của tất cả các ngân hàng sẽ giảm về mức tối đa là 16% vào ngày 31/12/2011 Tất cả những qui định trên đã không khuyến khích ngân hàng cho vay kinh doanh BĐS

Nhằm thực hiện tháo gỡ những khó khăn cho thị trường, hiện tại đã có nhiều thay đổi về chính sách của Chính phủ cũng như từ phía doanh nghiệp:

- Nghị quyết 02 của Chính phủ đầu năm 2013 đã đưa ra nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho ngành như: gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng cho các doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở; doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh

toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng; thành lập Công ty Quản lý tài sản VAMC xử lý nợ xấu

- Chính phủ còn ban hành thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 hướng dẫn chi tiết hỗ trợ BĐS với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng

- Quốc hội cũng đã thông qua việc thực hiện áp thuế 5% cho người mua nhà thu nhập thấp từ 1/7/2013, đồng thời giảm 50% VAT từ 1/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014 đối với bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại là căn hộ hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2

- Các doanh nghiệp thực hiện giảm giá bán, chuyển dần đầu tư từ phân khúc cao cấp sang các phân khúc đáp ứng nhu cầu của những người dân có thu nhập trung bình

Nhờ những hành động trên mà tình hình thị trường đã có những dấu hiệu chuyển biến tốt, thanh khoản dần tăng lên Tuy nhiên, để phục hồi hoàn toàn thị trường thì cần phải kếp hợp nhiều giải pháp và cần có thời gian để phát huy những giải pháp

ấy Vì vậy, theo dự báo thì thị trường vẫn còn tiếp tục trầm lắng và có thể kéo dài trong vài năm tới

2.1.2 Thực trạng cho vay các công ty kinh doanh BĐS và đo lường rủi ro tín dụng

của NHTM

2.1.2.1 Thực trạng cho vay các công ty kinh doanh BĐS

Theo số liệu từ báo cáo của NHNN từ năm 2010 đến nay có thể thấy diễn biến hoạt động của các ngân hàng đối với cho vay BĐS có sự thay đổi mạnh qua các năm

Cụ thể dư nợ cho vay BĐS cuối năm 2010 là 235.276 tỷ đồng, và tính đến hết ngày 30/6/2013, dư nợ cho vay BĐS toàn hệ thống ngân hàng đạt 242.804 tỷ đồng, tăng 7.528 tỷ đồng qua gần 4 năm Trong đó chủ yếu là do sự sụt giảm mạnh cho vay vào năm 2011 là 31.680 tỷ đồng, giảm 13,47% so với năm 2010 Đây được xem là năm đỉnh điểm của bùng nổ vỡ nợ tín dụng BĐS Từ năm 2012 đến nay đã có những dấu

hiệu cho thấy sự phục hồi của hoạt động cho vay BĐS khi năm 2012 tăng 12,19% đạt 228.414 tỷ đồng và đến 6/2013 tăng tiếp tục 6,3% so với năm 2012 Trong đó dư nợ cho vay của một số loại hình chính như sau:

Bảng 2.3 Dư nợ cho vay các loại hình bất động sản

Về giải ngân cho vay gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở, đến nay 5 ngân hàng thương mại được chỉ định đã cam kết cho vay 150 khách hàng cá nhân với số tiền 46,02 tỷ đồng Trong đó các ngân hàng đã giải ngân được 33,46 tỷ đồng cho 139 khách hàng; xác nhận cho 2 doanh nghiệp vay với số tiền 658 tỷ đồng

So với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống vào tháng 6/2013 là khoảng 6%, thì mức tăng 6,3% đối với cho vay BĐS tại thời điểm hiện nay là một dấu hiệu tốt Tuy nhiên, điều đáng lo là đi kèm với kết quả trên, tỷ lệ nợ xấu đối với đầu tư kinh doanh BĐS đã tăng rất nhanh qua các năm, cụ thể: từ 2010 đến tháng 06/2013 so với dư nợ tăng là 7.528 tỷ đồng thì nợ xấu đã tăng lên 10.794 tỷ đồng, từ dưới 4.706 tỷ đồng lên đến 15.500 tỷ đồng Giải thích cho nguyên nhân nợ xấu tăng trên là do các khoản cấp tín dụng ồ ạt vào giai đoạn 2008-2010 đến hạn, còn các khoản phát sinh nợ xấu từ những hợp đồng mới là rất ít

Bảng 2.4 Nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS

có thể lên đến 33-35% dư nợ Nguyên nhân là do hầu hết các ngân hàng đều cho vay kinh doanh BĐS dưới hình thức đầu tư trái phiếu doanh nghiệp hay ủy thác đầu tư Mặc dù các khoản này đã đến hoặc quá hạn nhưng theo qui định hiện hành của NHNN thì ngân hàng không phải thực hiện phân loại nợ và trích lập dự phòng cho những khoản này Mặc khác, NHNN đã né tránh nợ xấu của ngành khi giữa năm 2013 đã ban hành Quyết định 780 của NHNN (về việc phân loại nợ đối với nợ được điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, gia hạn nợ) cho phép nhiều ngân hàng thực hiện cơ cấu lại các khoản vay này dưới hình thức gia hạn nợ nhằm chuyển các khoản từ nhóm xấu sang các nhóm tốt hơn Chính những điều này đã làm cho dư nợ xấu của toàn ngành không phản ánh đúng thực tế của nó

Với tình hình thực tế của ngành kinh doanh BĐS cũng như những đặc điểm của ngành này thì hoạt động cho vay các công ty kinh doanh BĐS của ngân hàng hiện nay gặp không ít những rủi ro và khó khăn sau:

- Thứ nhất: Thị trường BĐS giảm mạnh, các dự án hoàn thành không đúng tiến

độ, không thể bán với giá mong đợi từ đó không có nguồn thu để trả nợ ngân hàng, làm tăng rủi ro cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ

- Thứ hai: hiện nay giá trị BĐS giảm từ 30%-40% so với thời kỳ 2008-2010, trong khi việc xét duyệt cho vay khách hàng lại được đánh giá cao vào thời điểm đó Điều này dẫn đến rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng mất khả năng thanh toán, ngân hàng cũng khó khăn trong việc phát mãi tài sản, thu hồi đủ nợ

- Thứ ba: đối với các khoản vay của các công ty kinh doanh BĐS thường là các khoản vay trung dài hạn với mức lãi suất điều chỉnh linh hoạt 6 tháng hoặc 1 năm một lần Với diễn biến thị trường lãi suất đang giảm hiện nay, buộc các ngân hàng phải điều chỉnh giảm lãi suất cho khách hàng, trong khi đó các khoản cho vay ban đầu ngân hàng đã phải huy động với mức lãi suất rất cao Điều này dẫn đến rủi ro lãi suất cho các ngân hàng

- Thứ tư: đó là những khó khăn của ngân hàng từ những chính sách của nhà nước liên quan đến BĐS nói chung Có thể nói là các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai từ trước đến nay được đánh giá là khá phức tạp và thiếu minh bạch

Sự thực thi và áp dụng các thay đổi trong việc quản lý đất đai như công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo, xử lý tài sản thế chấp diễn ra không đồng nhất, và

có sự khác nhau về một số thủ tục giữa các cơ quan Sở tài nguyên, Sở xây dựng, Phòng công chứng, Tòa án, Chính điều này đã gây ra sự lúng túng và tốn kém thời gian và chi phí cho cả khách hàng và ngân hàng

Những vấn đề trên đã khiến cho hoạt động cho vay của các ngân hàng khi cho các công ty kinh doanh BĐS vay luôn tìm ẩn rủi ro Đây cũng chính là khó khăn cho các ngân hàng trong hoạt động quản trị rủi ro của mình

2.1.2.2 Thực trạng đo lường rủi ro tín dụng của NHTM trong cho vay các công ty kinh

doanh BĐS

Hiện nay thực hiện theo quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN về việc “Phân loại

nợ, trích lập và sử dụng dự phòng rủi ro để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng”, các NHTM hoạt động tại Việt Nam đã tự xây dựng cho mình các hệ thống xếp hạng nội bộ riêng Ở mỗi ngân hàng sẽ có các mô hình xếp hạng khác nhau, nhưng tổng hợp những điểm chung lại thì các mô hình này đều căn cứ trên các chỉ tiêu tài chính cơ bản của mô hình xếp hạng do NHNN qui định tại quyết định 57/2002/QĐ-NHNN ngày 24/01/2002 và bổ sung thêm các chỉ số phi tài chính cho phù hợp với ngành nghề và đối tượng xếp hạng

Cụ thể mô hình xếp hạng của NHTM cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) và NHTM cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) đang áp dụng cho các công ty kinh doanh BĐS tại Việt Nam như sau:

Mô hình xếp hạng của BIDV và Vietcombank đối với khách hàng là công ty kinh doanh BĐS nói riêng và khách hàng là các doanh nghiệp khác nói chung tuy có

những bộ chỉ tiêu tài chính, phi tài chính và trọng số của những bộ chỉ tiêu ấy là khác nhau, nhưng nhìn chung tuân theo các bước sau:

- Bước 1: Xác định ngành kinh tế, việc xác định ngành kinh tế căn cứ vào hoạt động sản xuất kinh doanh chính của doanh nghiệp Hoạt động kinh doanh chính là hoạt động mang về trên 50% doanh thu của doanh nghiệp Theo đó BIDV và Vietcombank phân thành 4 nhóm ngành chính: nông- lâm- ngư nghiệp, thương mại dịch vụ, xây dựng, công nghiệp Ở đây công ty kinh doanh BĐS là thuộc nhóm ngành thương mại dịch vụ (kinh doanh tài sản)

- Bước 2: Xác định quy mô doanh nghiệp thuộc nhóm nào trong ba nhóm quy mô lớn, vừa và nhỏ Quy mô này được xác định dựa trên các tiêu chí: VCSH, số lượng lao động, doanh thu thuần và tổng tài sản

- Bước 3: Xác định loại hình sở hữu khách hàng Căn cứ vào đối tượng sở hữu, khách hàng được chia thành các loại khác nhau: Doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp khác

- Bước 4: Chấm điểm các chỉ tiêu tài chính Nhóm các chỉ tiêu tài chính gồm 14 chỉ tiêu (BIDV) và 10 chỉ tiêu (Vietcombank) thuộc 4 nhóm sau: Nhóm chỉ tiêu thanh khoản; nhóm chỉ tiêu hoạt động; nhóm chỉ tiêu cân nợ; và nhóm chỉ tiêu thu nhập Ứng với mỗi nhóm qui mô, các chỉ tiêu sẽ có 6 mức từ 0, 20, 40, 60, 80, 100 Tương ứng với từng chỉ tiêu sẽ có được tổng số điểm từ bộ chỉ số tài chính

Bảng 2.5 Tiêu chuẩn đánh giá chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp thuộc ngành thương mại dịch vụ theo