quy định pháp luật về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN ****** LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT NIÊN KHÓA 2011 – 2015 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên hƣớng dẫn: Sinh viên thực hiện: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Ngô Thị Diễm Thúy Bộ môn: Luật Thương mại MSSV: 5118696 Lớp: Luật Thương mại – K37 Cần Thơ, tháng 11/2014 LỜI CẢM ƠN ****** Đầu tiên, người viết xin chân thành cảm ơn quý Thầy/Cô Trường Đại học Cần Thơ đặc biệt là quý Thầy/Cô Khoa Luật và Khoa Phát triển nông thôn đã tận tình truyền dạy những kiến thức, kĩ năng quý báo cho Người viết trong suốt hơn ba năm qua, làm hành trang cho Người viết hoàn thiện hơn luận văn này. Hơn hết, người viết xin gửi lời cám ơn chân thành đến Cô Nguyễn Huỳnh Anh, người đã tận tình hướng dẫn Người viết từ những vấn đề rất cơ bản như:chấm, phẩy, câu,… động viên người viết trong suốt khoảng thời gian hoàn thành luận văn. Ngoài ra, cũng xin chân thành cảm ơn các tác giả của những bài viết, sách, báo, tạp chí chuyên luận mà người viết đã sử dụng làm tài liệu trong quá trình nghiên cứu. Người viết mong rằng sẽ nhận được những đóng góp quý báo của quý Thầy/Cô, những người đi trước và những anh chị, đọc giả quan tâm đến đề tài này. Với lòng đam mê học hỏi, tinh thần học tập, nghiên cứu nghiêm túc người viết mong sẽ đóng góp thêm những ý kiến nhỏ của mình vào sự phát triển chung của nền khoa học pháp lý. Sinh viên thực hiện Ngô Thị Diễm Thúy NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN ****** ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... Cần Thơ, ngày… tháng… năm 2013 Giảng viên MỤC LỤC Trang LỜI NÓI ĐẦU............................................................................................................ 1 CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................. 5 1.1. Khái quát về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản ............ 5 1.1.1. Khái niệm về vốn............................................................................................... 5 1.1.2 Phân loại vốn ..................................................................................................... 8 1.1.2.1. Căn cứ theo nguồn hình thành vốn ................................................................. 8 1.1.2.2. Căn cứ theo pháp luật .................................................................................... 9 1.1.2.3. Căn cứ theo công dụng kinh tế của vốn .......................................................... 9 1.1.3 Khái niệm về hoạt động huy động vốn ........................................................... 10 1.2. Vai trò của hoạt động huy động vốn ................................................................ 12 1.2.1. Vai trò của hoạt động huy động vốn nói chung ............................................... 12 1.2.2. Vai trò của hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản ............... 14 1.3. Nguyên tắc huy động vốn trong kinh doanh bất động sản .............................. 17 1.3.1. Nguyên tắc huy động vốn phải thực hiện nhiều lần .......................................... 17 1.3.2. Nguyên tắc chủ đầu tư phải sử dụng đúng số tiền huy động ............................. 18 1.3.3. Nguyên tắc đảm bảo quyền và lợi ích của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng........................................................................................................................... 20 1.4 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản.................................................................................................................... 21 1.4.1 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động huy động vốn đối với sự quản lý của Nhà nước .......................................................................................................................... 23 1.4.2 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động huy động vốn đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản.................................................................................................... 23 1.4.3 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động huy động vốn đối với khách hàng ...... 24 CHƢƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ...................................................................................... 27 2.1 Quy định pháp luật về chủ thể thực hiện hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản .................................................................................................. 27 2.1.1 Chủ thể thực hiện hoạt động huy động vốn phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã; có vốn pháp định; đăng ký kinh doanh bất động sản và có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ được phê duyệt ...................................................................................................... 28 2.1.2 Phạm vi huy động vốn của các chủ thể kinh doanh bất động sản ...................... 31 2.2 Quy định pháp luật về nguồn vốn đƣợc huy động trong kinh doanh bất động sản ............................................................................................................................. 33 2.2.1 Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu ................................................................................................................... 34 2.2.2 Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II ...... 36 2.2.3 Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân ............................................................................................................ 38 2.2.4 Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản .................................................................................................................... 41 2.2.5 Ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng ........................... 41 2.3 Quy định pháp luật về điều kiện huy động vốn trong kinh doanh bất động sản ............................................................................................................................. 44 2.3.1. Điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư .................................................... 45 2.3.2. Điều kiện về thời điểm huy động vốn ................................................................ 47 2.3.3. Điều kiện về thủ tục huy động vốn .................................................................... 49 CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ... 53 3.1 Thực trạng và hƣớng hoàn thiện pháp luật về chủ thể thực hiện hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản ........................................................ 53 3.1.1 Thực trạng về phạm vi huy động vốn của các chủ thể kinh doanh bất động sản ............................................................................................................................. 53 3.1.2 Hướng hoàn thiện pháp luật về phạm vi huy động vốn của các chủ thể kinh doanh bất động sản.................................................................................................... 55 3.2 Thực trạng và hƣớng hoàn thiện pháp luật về nguồn vốn đƣợc huy động trong kinh doanh bất động sản ......................................................................................... 57 3.2.1 Thực trạng về ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu .......................................................................................... 57 3.2.2 Hướng hoàn thiện pháp luật về ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu .................................................................. 57 3.2.3 Thực trạng về ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II ......................................................................................................................... 57 3.2.4 Hướng hoàn thiện pháp luật về ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II .............................................................................................. 59 3.2.5 Thực trạng về ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng .... 60 3.2.6 Hướng hoàn thiện pháp luật về ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng ................................................................................................................ 65 3.3 Thực trạng và hƣớng hoàn thiện pháp luật về điều kiện huy động vốn trong kinh doanh bất động sản ......................................................................................... 69 3.3.1 Thực trạng về năng lực tài chính của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản..... 69 3.3.2 Hướng hoàn thiện pháp luật về năng lực tài chính của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản ............................................................................................................. 71 3.3.3 Thực trạng về thời điểm huy động vốn.............................................................. 72 3.3.4 Hướng hoàn thiện pháp luật về thời điểm huy động vốn ................................... 74 KẾT LUẬN ............................................................................................................. 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LỜI NÓI ĐẦU ****** 1. Lý do chọn đề tài Hoạt động huy động vốn là hoạt động được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Là hoạt động trực tiếp giúp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản giải quyết vấn đề về nguồn vốn của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án nhà, công trình xây dựng, một điểm yếu của nhà đầu tư Việt Nam trong việc đầu tư dự án nhà – công trình xây dựng. Vì thế hoạt động huy động vốn đang được các doanh nghiệp xem trọng và thực hiện thường xuyên vì tính hiệu quả của nó. Hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản đang được pháp luật quy định trong nhiều văn bản. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản số 63 năm 2006 của Quốc Hội, Luật Nhà ở số 56 năm 2005 của Quốc Hội, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ xây dựng Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Thông qua việc tìm hiểu những quy định của pháp luật điều chỉnh về hoạt động huy động vốn. Có thể thấy được tầm quan trọng của hình thức huy động vốn trong quá trình kinh doanh bất động sản. Đồng thời cũng thấy được các chế định về việc thực hiện hoạt động huy động vốn, quản lý, sử dụng vốn, kiểm tra vốn,… của chủ đầu tư quy định không thống nhất, còn chồng chéo giữa các văn bản pháp luật khác nhau. Một số quy định về cách thức thực hiện lại không rõ ràng gây khó khăn cho doanh nghiệp khi rà soát áp dụng, còn cơ quan công quyền thì lúng túng khi thực hiện chức năng của mình. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì lợi dụng những bất cập, thiếu sót của pháp luật mà không ngần ngại vi phạm, xâm hại trực tiếp đến quyền lợi của đối tác, khách hàng. Chính vì những lý do nêu trên, Người viết đã chọn đề tài “Quy định pháp luật về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản” làm đề tài luận văn tốt nghiệp cử nhân Luật của mình. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 1 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2. Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài Để giải quyết vấn đề về nguồn vốn, nâng cao khả năng cạnh tranh, uy tín trên thị trường đối với khách hàng và thu về nhiều lợi nhuận, các chủ thể kinh doanh bất động sản đã tìm đến các hình thức huy động vốn. Theo xu hướng phát triển của nền kinh tế thị trường hiện nay, pháp luật quy định chủ thể kinh doanh bất động sản có thể thực hiện hoạt động huy động vốn, nhưng không nói rõ chủ thể được huy động dưới hình thức nào. Đến Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở quy định cụ thể chủ đầu tư kinh doanh bất động sản có thể huy động vốn thông qua năm hình thức. Người viết thấy có thể áp dụng năm hình thức này áp dụng chung cho cả lĩnh vực kinh doanh bất động sản chứ không chỉ riêng lĩnh vực nhà ở. Tương ứng với mỗi hình thức huy động vốn là những quy định khác nhau cho từng hình thức huy động vốn. Tùy điều kiện của từng chủ thể phù hợp với hình thức huy động vốn nào thì chủ thể kinh doanh bất động sản có thể áp dụng hình thức huy động vốn cho phù hợp với dự án của chủ đầu tư. Trong phạm vi đề tài Người viết tập trung nghiên cứu những vấn đề pháp lý về hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư chủ yếu trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể trọng tâm Người viết đi sâu vào điều kiện về chủ thể để có thể tiến hành hoạt động huy động vốn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; phạm vi huy động vốn của các chủ thể; các nguồn vốn để các chủ thể được huy động; điều kiện về năng lực tài chính của chủ thể kinh doanh bất động sản; điều kiện về thời điểm huy động vốn và điều kiện về thủ tục để chủ thể kinh doanh bất động sản tiến hành hoạt động huy động vốn. Bên cạnh đó, Người viết nêu lên những bất cập, thực tiễn áp dụng pháp luật và hướng hoàn thiện pháp luật để nhằm phần nào khắc phục những vấn đề khó khăn đang gặp phải hiện nay ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật này. 3. Phƣơng pháp nghiên cứu của đề tài Trong luận văn này, Người viết sử dụng chủ yếu một số phương pháp phân tích luật viết như tam đoạn luận để đưa ra được khái niệm về hoạt động huy động vốn, suy lý mạnh, suy lý ngược, biện luận dựa trên các phương pháp quy nạp và diễn dịch để phân tích các quy định pháp luật về phạm vi huy động vốn của các chủ đầu tư, điều kiện năng lực tài chính của các chủ đầu tư,… Bên cạnh đó Người viết tổng hợp, đối chiếu những quy định có liên quan vào quá trình áp dụng thực tiễn để làm rõ hơn các chế định về hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Từ đó rút ra những ưu điểm cần phát huy và những nhược điểm cần khắc phục cũng như hướng hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 2 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4. Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm xác định một cách đầy đủ, chính xác về mặt lý luận, cũng như thực tiễn của hoạt động huy động vốn, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động này. Từ đó, mang lại cái nhìn bao quát hơn về hoạt động huy động vốn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, Người viết còn tìm hiểu thực tế áp dụng các quy định của pháp luật về hoạt động huy động vốn này từ đó phân tích những mặt còn hạn chế của pháp luật và đưa ra một số đề xuất nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản. 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Thông qua nghiên cứu lý luận và thực tiễn pháp luật về hoạt động huy động vốn, đề tài góp phần hoàn thiện pháp luật và cơ chế pháp lý trong lĩnh vực pháp luật về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản. Nhằm giúp cho các chủ thể tham gia hoạt động huy động vốn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có được một khung pháp lý chuẩn mực, khoa học, thuận lợi hơn. Qua đó, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng và hoạt động kinh tế xã hội nói chung. 6. Bố cục đề tài Trong đề tài này, Người viết phân bố cục có ba phần chính gồm phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận. Ngoài ra, còn có các phần khác như mục lục, danh mục tài liệu tham khảo. Phần nội dung gồm ba chương: Chƣơng 1. Khái quát chung về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản. Trong chương một, Người viết làm rõ những nội dung như khái niệm về vốn, phân loại vốn, khái niệm về hoạt động huy động vốn, vai trò của hoạt động huy động vốn, nguyên tắc huy động vốn để từ đó làm nền tảng cho Người viết khẳng định sự cần thiết của pháp luật điều chỉnh hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản. Chƣơng 2. Quy định pháp luật về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản. Trong chương hai, Người viết tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản như: Điều kiện về chủ thể để có thể tiến hành hoạt động huy động vốn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; phạm vi huy động vốn của các chủ thể; các nguồn vốn mà các chủ thể được huy động; điều kiện về năng lực tài chính của chủ thể kinh doanh bất động sản; điều kiện về cơ GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 3 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN sở hạ tầng của dự án và điều kiện về thủ tục để chủ thể kinh doanh bất động sản tiến hành hoạt động huy động vốn. Chƣơng 3. Thực trạng và hƣớng hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản. Trong chương ba, Người viết nêu lên thực trạng của việc áp dụng pháp luật về hoạt động huy động vốn. Thêm vào đó, Người viết sẽ tập trung phân tích những bất cập trong quy định của pháp luật. Cuối cùng là, đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 4 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHƢƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Vốn là điều kiện không thể thiếu trong tất cả các hoạt động kinh doanh nói chung và hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng, không có vốn thì không thể tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh, chính vì vậy vốn là chìa khoá để mở rộng và phát triển kinh doanh. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ khả năng về nguồn vốn tự có để phục vụ cho quá trình kinh doanh của mình. Vì thế các doanh nghiệp phải tìm cách bổ sung nguồn vốn mà ta gọi đó là hoạt động huy động vốn trong kinh doanh nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng. Vậy hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản giúp gì cho chủ đầu tư bất động sản, chủ đầu tư cần làm gì để quản lý tốt nguồn vốn đó để không ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, của cá nhân, tổ chức đã cho chủ đầu tư vay vốn. Việc làm rõ khái niệm vốn, phân loại vốn, vai trò của hoạt động huy động vốn, các nguyên tắc huy động vốn và sự cần thiết của quy định pháp luật về hoạt động huy động vốn là bước đầu tiên khi muốn tìm hiểu về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản. 1.1. Khái quát về hoạt động huy động vốn Để tìm hiểu được một vấn đề, một sự việc điều trước tiên ta nên tìm hiểu là bản thân vấn đề sự việc đó nói gì tức là ta phải hiểu được khái niệm về vấn đề. Có tìm hiểu khái niệm của vấn đề, như vậy ta mới hiểu sâu và đi sâu vào nó, vậy thì trong vấn đề về hoạt động huy động vốn ta cần tìm hiểu các khái niệm xoay quanh hoạt động huy động vốn như: khái niệm vốn, phân loại vốn và khái niệm hoạt động huy động vốn để làm tiền đề làm cơ sở đi sâu hơn vào các vấn đề khác. 1.1.1. Khái niệm về vốn Nguồn vốn có vai trò quan trọng đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp nói riêng và nền kinh tế nói chung. Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư, vấn đề tiên quyết để đi đến thành công chính là yếu tố vốn.1 Do vậy, từ trước đến nay có rất nhiều quan niệm về vốn, ở mỗi một hoàn cảnh kinh tế khác nhau thì có những quan niệm khác nhau về vấn đề này, ta cùng tìm hiểu một số khái niệm để hiểu rõ hơn về vấn đề: Thứ nhất, theo quan điểm của Mác dưới góc độ các yếu tố sản suất, Mác cho rằng: Vốn (tư bản) là giá trị đem lại giá trị thặng dư, là đầu vào của quá trình sản 1 Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2009, tr.56-tr57. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 5 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN xuất.2 Định nghĩa của Mác về vốn có tầm khái quát lớn vì nó bao hàm đầy đủ bản chất và vai trò của vốn. Bản chất của vốn là giá trị, mặc dù nó được thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau: tài sản cố định, nguyên vật liệu, tiền công,... Tuy nhiên, do hạn chế về trình độ phát triển của nền kinh tế, Mác chỉ bó hẹp khái niệm về vốn trong khu vực sản xuất vật chất và cho rằng chỉ có quá trình sản xuất mới tạo ra giá trị thặng dư cho nền kinh tế. Đây là một hạn chế trong quan niệm về vốn của Mác. Thứ hai, một khái niệm của P.A.Samuelson, đại diện tiêu biểu của học thuyết tăng trưởng kinh tế hiện đại, coi đất đai và lao động là các yếu tố ban đầu sơ khai, còn vốn và hàng hoá chỉ là kết quả của sản xuất. Vốn bao gồm các loại hàng hoá lâu bền được sản xuất ra và được sử dụng như các đầu vào hữu ích trong quá trình sản xuất sau đó. Một số hàng hoá vốn có thể tồn tại trong vài năm, trong khi đó một số khác có thể tồn tại trong một thế kỷ hoặc lâu hơn. Đặc điểm cơ bản nhất của hàng hoá vốn thể hiện ở chỗ chúng vừa là sản phẩm đầu ra vừa là yếu tố đầu vào trong sản xuất. Về bản chất vốn là phương pháp sản xuất gián tiếp tốn thời gian. Thứ ba, khái niệm của David Begg, trong cuốn “Kinh tế học” ông đã đưa ra hai định nghĩa về vốn là: Vốn hiện vật và vốn tài chính của doanh nghiệp. Vốn hiện vật là dự trữ các hàng hoá đã sản xuất ra để sản xuất các hàng hoá khác. Vốn tài chính là các giấy tờ có giá và tiền mặt của doanh nghiệp. Như vậy, đã có sự đồng nhất vốn với tài sản của doanh nghiệp trong định nghĩa của David Begg.3 Thứ tư, trong nền kinh tế thị trường vốn là một loại hàng hóa. Nó giống các hàng hóa khác ở chỗ có chủ sở hữu nhất định. Song nó có điểm khác vì người sở hữu có thể bán quyền sử dụng vốn trong một thời gian nhất định. Giá của nó (hay còn gọi là lãi suất) là cái giá phải trả về quyền sử dụng vốn. Chính nhờ sự tách rời về quyền sở hữu và quyền sử dụng vốn nên nó có thể lưu chuyển trong đầu tư kinh doanh và sinh lợi. Thứ năm, dưới góc độ của doanh nghiệp, yếu tố vốn là một trong những điều kiện vật chất cơ bản, kết hợp với sức lao động và các yếu tố khác làm đầu vào cho quá trình sản xuất kinh doanh. Sự tham gia của nó không chỉ bó hẹp trong một quá trình sản xuất riêng biệt, chia cắt, mà trong toàn bộ các quá trình sản xuất và tái sản xuất liên tục, suốt trong thời gian tồn tại của doanh nghiệp, từ khi bắt đầu quá trình sản xuất đầu tiên cho tới chu kỳ sản xuất cuối cùng. 2 Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Khái niệm vốn và phân loại vốn kinh doanh, http://voer.edu.vn/c/nhung-van-dely-luan-co-ban-ve-von-kinh-doanh-va-hieu-qua-su-dung-von-kinh-doanh-cua-doanh-nghiep-thuongmai/b378b4ba, [ngày truy cập 21-7-2014]. 3 Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Khái niệm vốn và phân loại vốn kinh doanh, http://voer.edu.vn/c/nhung-van-dely-luan-co-ban-ve-von-kinh-doanh-va-hieu-qua-su-dung-von-kinh-doanh-cua-doanh-nghiep-thuongmai/b378b4ba, [ngày truy cập 21-7-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 6 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Qua các khái niệm trên cho thấy, doanh nghiệp dù hoạt động trong bất cứ lĩnh vực nào cũng cần có một lượng vốn nhất định. Lượng vốn đó dùng để thực hiện các khoản đầu tư cần thiết như chi phí thành lập doanh nghiệp, chi phí mua sắm tài sản cố định, nguyên vật liệu... Vốn đưa vào sản xuất kinh doanh có nhiều hình thái vật chất khác nhau để từ đó tạo ra sản phẩm, dịch vụ phục vụ nhu cầu thị trường. Số tiền mà doanh nghiệp thu về sau khâu tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ phải bù đắp được các chi phí bỏ ra, đồng thời phải có lãi. Quá trình này diễn ra liên tục đảm bảo cho sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Thực chất, vốn là biểu hiện bằng tiền, là giá trị của tài sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ. Vốn và tài sản là hai mặt hiện vật và giá trị của một bộ phận nguồn lực mà doanh nghiệp huy động vào quá trình sản xuất kinh doanh của mình. Vốn biểu hiện mặt giá trị, nghĩa là nó phải đại diện cho một loại giá trị hàng hóa, dịch vụ nhất định, một loại giá trị tài sản nhất định. Nó là kết tinh của giá trị chứ không phải là đồng tiền in ra một cách vô ý thức rồi bỏ vào đầu tư. Tóm lại, vốn là một phạm trù được xem xét, đánh giá theo nhiều quan niệm, với nhiều mục đích khác nhau. Do đó, khó có thể đưa ra một định nghĩa về vốn để thỏa mãn tất cả các yêu cầu, các quan niệm đa dạng. Song hiểu một cách khái quát, tùy từng trường hợp ta có thể coi khái niệm vốn được sử dụng phổ biến hiện nay là: Về phương diện kĩ thuật: Vốn là các loại hàng hóa tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh cùng với các nhân tố khác. Trong phạm vi nền kinh tế, vốn bao gồm mọi hàng hóa được sản xuất ra để hỗ trợ cho hàng hóa, dịch vụ khác. Như vậy vốn vừa là hàng hóa đầu vào vừa là hàng hóa đầu ra của nền kinh tế.4 Về phương diện tài chính: Vốn là tất cả tài sản mở ra, lúc đầu thường biểu hiện bằng tiền trong nền kinh tế nhằm mục đích sinh lời. Như vậy, vốn được biểu hiện bằng tiền nhưng phải là tiền được vận động nhằm mục đích sinh lời. 1.1.3. Phân loại vốn Có rất nhiều cách để phân loại vốn với nhiều tiêu chí khác nhau, tùy vào mục đích nghiên cứu hay góc độ nhìn nhận mà ta có cách phân loại khác nhau đó. Có thể căn cứ theo nguồn hình thành vốn, theo quy định pháp luật, theo công dụng kinh tế của vốn,… để phân loại nó. 1.1.3.1. Căn cứ theo nguồn hình thành vốn Căn cứ theo tiêu chí nguồn hình thành vốn thì có thể phân loại vốn thành 2 loại là vốn chủ sở hữu và vốn vay: Một là, vốn chủ sở hữu là số vốn góp do chủ sở hữu, các nhà đầu tư đóng góp. Số 4 Kim Chi, Vốn cố định và vốn lưu động, http://www.saga.vn/Von_co_dinh_va_von_luu_dong/123.saga, [ngày truy cập 21-7-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 7 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN vốn này không phải là một khoản nợ, doanh nghiệp không phải cam kết thanh toán, không phải trả lãi suất. Tuy nhiên, lợi nhuận thu được do kinh doanh có lãi của doanh nghiệp được chia cho các cổ đông theo tỷ lệ phần vốn góp cho mình. Tuỳ theo loại hình doanh nghiệp, vốn chủ sở hữu được hình thành theo các cách thức khác nhau. Thông thường nguồn vốn này bao gồm vốn góp và lãi chưa phân phối.5 Hai là, vốn vay là khoản vốn đầu tư ngoài vốn chủ sỡ hữu được hình thành từ nguồn đi vay, đi chiếm dụng của các tổ chức, đơn vị cá nhân và sau một thời gian nhất định, doanh nghiệp phải hoàn trả cho người cho vay cả lãi và gốc. Phần vốn này doanh nghiệp được sử dụng với những điều kiện nhất định như: thời gian sử dụng, lãi suất, thế chấp,... nhưng không thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp. Vốn vay có hai loại là vốn vay ngắn hạn và vốn vay dài hạn.6 Như vậy, theo căn cứ này thì ta thấy doanh nghiệp kinh doanh có vốn chủ sở hữu càng nhiều thì tiềm lực kinh doanh của nó càng lớn nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng có khả năng như vậy nên tồn tại thêm vốn vay mà vay thì phải trả và kèm theo phần lãi làm cho lợi nhuận của doanh nghiệp chia sẻ một phần cho chủ thể khác nên doanh nghiệp thường cố gắng hạn chế vốn vay một cách thấp nhất. 1.1.3.2. Căn cứ theo quy định pháp luật Căn cứ theo khoản 6 và khoản 7 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005 thì vốn được phân thành hai loại vốn pháp định và vốn điều lệ theo đó thì: Thứ nhất, vốn pháp định là số vốn tối thiểu cần thiết để thành lập doanh nghiệp7 đảm bảo năng lực kinh doanh đối với từng ngành nghề, từng loại hình doanh nghiệp do pháp luật qui định. Dưới mức vốn pháp định thì không đủ điều kiện để thành lập doanh nghiệp.8 Thứ hai, vốn điều lệ là số vốn do các thành viên đóng góp và được ghi vào điều lệ của doanh nghiệp. Tuỳ theo ngành nghề và loại hình doanh nghiệp nhưng vốn điều lệ không được nhỏ hơn vốn pháp định.9 5 Học viện Kinh tế, Phân tích ưu nhược điểm của các hình thức huy động vốn doanh nghiệp, http://hocvienkinhte.blogspot.com/2013/12/phan-tich-uu-nhuoc-iem-cua-cac-phuong.html, [ngày truy cập 6-92014]. 6 Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Khái niệm vốn và phân loại vốn kinh doanh, http://voer.edu.vn/c/nhung-van-dely-luan-co-ban-ve-von-kinh-doanh-va-hieu-qua-su-dung-von-kinh-doanh-cua-doanh-nghiep-thuongmai/b378b4ba, [ngày truy cập 21-7-2014]. 7 Luật Doanh nghiệp số 60 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 4. 8 Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Khái niệm vốn và phân loại vốn kinh doanh, http://voer.edu.vn/c/nhung-van-dely-luan-co-ban-ve-von-kinh-doanh-va-hieu-qua-su-dung-von-kinh-doanh-cua-doanh-nghiep-thuongmai/b378b4ba, [ngày truy cập 21-7-2014]. 9 Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Khái niệm vốn và phân loại vốn kinh doanh, http://voer.edu.vn/c/nhung-van-dely-luan-co-ban-ve-von-kinh-doanh-va-hieu-qua-su-dung-von-kinh-doanh-cua-doanh-nghiep-thuongmai/b378b4ba, [ngày truy cập 21-7-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 8 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Với cách phân loại này thì ta thấy vốn pháp định là điều kiện cần mà pháp luật quy định khi thành lập doanh nghiệp chủ doanh nghiệp phải đáp ứng được nó thì mới xét đến những điều kiện khác để họ thành lập doanh nghiệp, nếu không đáp ứng được điều kiện này thì họ không được thành lập doanh nghiệp dù có đáp ứng tất cả các điều kiện còn lại. Còn vốn điều lệ là điều kiện đủ để doanh nghiệp hoạt động, vốn pháp định chỉ là mức vốn tối thiểu mà pháp luật quy định, doanh nghiệp có thể có số vốn thực có tối đa càng lớn càng tốt để thực hiện sản xuất nhưng nhất thiết vốn điều lệ không được thấp hơn vốn pháp định. 1.1.3.3. Căn cứ theo công dụng kinh tế của vốn Theo tiêu chí công dụng kinh tế của vốn thì vốn được chia thành vốn cố định và vốn lưu động theo đó thì nó được khái quát như sau: Một là, vốn cố định của doanh nghiệp là một bộ phận đầu tư ứng trước về tài sản cố định và tài sản đầu tư cơ bản, mà đặc điểm luân chuyển từng phần trong nhiều chu kỳ sản xuất kinh doanh và hoàn thành một vòng tuần hoàn khi tài sản cố định hết thời gian sử dụng.10 Quy mô của vốn cố định quyết định quy mô của tài sản cố định nhưng các đặc điểm của tài sản cố định lại ảnh hưởng đến sự vận động và công tác quản lý cố định. Muốn quản lý vốn cố định một cách hiệu quả thì phải quản lý sử dụng tài sản cố định một cách hữu hiệu. Hai là, vốn lưu động của doanh nghiệp là số tiền ứng trước về tài sản lưu động và tài sản lưu thông nhằm đảm bảo cho quá trình tái sản xuất của doanh nghiệp được thực hiện thường xuyên liên tục.11 Tài sản lưu động là những tài sản ngắn hạn, thường xuyên luân chuyển trong quá trình kinh doanh. Tài sản lưu động tồn tại dưới dạng dự trữ sản xuất (nguyên vật liệu, bán thành phẩm, công cụ, dụng cụ,... ), sản phẩm đang trong quá trình sản xuất (sản phẩm dở dang), thành phẩm, chi phí tiêu thụ, tiền mặt,...trong giai đoạn lưu thông. Trong bảng cân đối tài sản của doanh nghiệp thì tài sản lưu động chủ yếu được thể hiện ở các bộ phận là tiền mặt, các chứng khoán có thanh khoản cao, các khoản phải thu và dự trữ tồn kho. Giá trị của các loại tài sản lưu động của doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thường chiếm từ 25% đến 50% tổng giá trị tài sản doanh nghiệp. Vì vậy, quản lý và sử 10 Học viện Kinh tế, Phân tích ưu nhược điểm của các hình thức huy động vốn doanh nghiệp, http://hocvienkinhte.blogspot.com/2013/12/phan-tich-uu-nhuoc-iem-cua-cac-phuong.html, [ngày truy cập 6-92014]. 11 Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Khái niệm vốn và phân loại vốn kinh doanh, http://voer.edu.vn/c/nhung-van-dely-luan-co-ban-ve-von-kinh-doanh-va-hieu-qua-su-dung-von-kinh-doanh-cua-doanh-nghiep-thuongmai/b378b4ba, [ngày truy cập 21-7-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 9 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN dụng vốn lưu động hợp lý có ảnh hưởng rất quan trọng đến việc hoàn thành nhiệm vụ chung của doanh nghiệp, trong đó có công tác nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Như vậy ta có thể thấy có nhiều cách phân loại vốn với nhiều tiêu chí khác nhau, tùy vào mục đích nghiên cứu hay góc độ nhìn nhận mà ta có cách phân loại khác nhau và có thể phân loại vốn tùy theo mục đích của mình. 1.1.2 Khái niệm về hoạt động huy động vốn Theo quy định của pháp luật hiện nay thì chưa có khái niệm cụ thể về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản. Vì thế, Người viết sẽ tiếp cận khái niệm hoạt động huy động vốn của Ngân hàng thương mại để dựa vào đó Người viết sẽ đưa ra khái niệm hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản: Bản thân thuật ngữ “huy động vốn” đã nêu lên tương đối công việc trong công tác này. Trong nền kinh tế luôn tồn tại những người thừa vốn và những người thiếu vốn, có thể nói Ngân hàng thương mại điều hòa mâu thuẫn này bằng việc sử dụng các công cụ, các nghiệp vụ của mình để huy động vốn trong xã hội. Thực chất, nghiệp vụ huy động vốn là các hoạt động huy động thu hút nguồn vốn nhàn rỗi của các cá nhân, tổ chức kinh tế xã hội dưới dạng tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi thanh toán, phát hành các chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác, tạo nên một nguồn tài chính được ngân hàng sử dụng để kinh doanh sinh lời và trả lại một phần lợi nhuận này cho người gửi thông qua công cụ lãi xuất.12 Vậy thì dựa vào khái niệm huy động vốn của các Ngân hàng thương mại Người viết thấy trong kinh doanh bất động sản cũng tồn tại người thừa vốn và người thiếu vốn. Người viết nêu lên khái niệm về hoạt động huy động vốn theo hiểu biết của Người viết: Hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản là hoạt động của các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản nhằm thu hút nguồn vốn nhàn rỗi của các cá nhân, tổ chức trong xã hội bằng các cách thức theo quy định của pháp luật để giải quyết vấn đề về nguồn vốn trong quá trình đầu tư. Các khoản tiền huy động không thuộc sỡ hữu của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản nhưng chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được quyền sử dụng đối với những khoản tiền tạm thời nhàn rỗi này và phải trả cho chủ sở hữu nguồn vốn một khoản lợi nhuận. Vốn luôn là vấn đề khó khăn của doanh nghiệp, khi doanh nghiệp mới thành lập, cần vốn; khi mở rộng sản xuất kinh doanh cũng cần vốn; khi doanh nghiệp gặp khó 12 Lê Khoa, Ngân hàng thương mại – Chính sách tiền tệ ngân hàng, Nxb TPHCM, Tp. Hồ Chí Minh, 2009, tr. 17. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 10 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN khăn…lại càng cần nó hơn. Vì vậy, ưu điểm của hoạt động huy động vốn là làm tăng khả năng tự chủ của chủ đầu tư, tạo lợi nhuận cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ động về thời gian, số lượng, tiện dụng và linh hoạt.13 Bởi vì kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực cần nhiều vốn và nhiều rủi ro nên các chủ đầu tư với nguồn vốn tự có của mình thì không đủ khả năng nên họ cần đến sự hỗ trợ các công cụ huy động vốn. Nhưng bên cạnh những ưu điểm thì cũng có những nhược điểm như: điều kiện huy động vốn không phải chủ đầu tư nào cũng đáp ứng, phải chia sẽ lợi nhuận của mình cho chủ thể cho vay vốn,14… Pháp luật kinh doanh bất động sản cho phép chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được phép huy động vốn nhưng chưa quy định cụ thể các hình thức huy động vốn. Theo đó, Luật Nhà ở năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có quy định cụ thể các hình thức mà chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được thực hiện. Vì thế, Người viết thấy có thể áp dụng các hình thức huy động vốn này cho hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung. Cụ thể chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được pháp luật cho phép huy động vốn dưới các hình thức sau: ký hợp đồng vay vốn với các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật; ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng đầu tư với chủ đầu tư cấp II; ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư xây dựng nhà ở; ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và huy động vốn từ tiền ứng trước của các đối tượng được quyền sỡ hữu nhà ở tại Việt Nam.15 Từ khái niệm và những phân tích trên ta thấy được hoạt động huy động vốn đã góp phần giải quyết vấn đề về vốn cho chủ đầu tư. Nó giúp cho chủ đầu tư giải quyết các vấn đề khó khăn của mình trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản. 1.2. Vai trò của hoạt động huy động vốn Huy động vốn là một hoạt động được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các Nghị định, Thông tư đi kèm theo giải thích cụ thể cho hoạt động này. Vậy thì nó đóng vai trò ra sao trong nền kinh tế nói chung và trong kinh doanh bất động sản nói riêng, để từ đó chúng ta hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật đối với hoạt động này nhằm phát huy vai trò của hoạt động huy động vốn góp phần tích 13 Học viện Kinh tế, Phân tích ưu nhược điểm của các hình thức huy động vốn doanh nghiệp, http://hocvienkinhte.blogspot.com/2013/12/phan-tich-uu-nhuoc-iem-cua-cac-phuong.html, [ngày truy cập 6-92014]. 14 Học viện Kinh tế, Phân tích ưu nhược điểm của các hình thức huy động vốn doanh nghiệp, http://hocvienkinhte.blogspot.com/2013/12/phan-tich-uu-nhuoc-iem-cua-cac-phuong.html, [ngày truy cập 6-92014]. 15 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Điều 9. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 11 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN cực vào công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước. 1.2.1 Vai trò của hoạt động huy động vốn nói chung Thực tế cho thấy, để phát triển kinh tế, các đơn vị kinh tế cần phải có một lượng vốn lớn đầu tư cho hoạt động sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Nhưng điều khó khăn ở đây là phải có một cách thức để tập trung tiền nhàn rỗi ở mọi nơi, mọi lúc và kịp thời cung ứng cho nơi cần vốn là điều hết sức cần thiết. Bằng cách thức huy động vốn đã đáp ứng nhu cầu vốn một cách kịp thời cho quá trình sản xuất. Nhờ vào hoạt động huy động vốn các doanh nghiệp, cá nhân có điều kiện mở rộng sản xuất, cải tiến máy móc, nâng cao hiệu quả kinh tế và chất lượng sản phẩm cho xã hội. Vậy thì hoạt động huy động vốn đóng vai trò: Thứ nhất, cùng với sự vận động của nền kinh tế, hoạt động huy động vốn được sử dụng như công cụ điều tiết chính sách quốc gia của Nhà nước.16 Thông qua hoạt động huy động vốn tập trung được nguồn vốn lớn từ đó Nhà nước mở rộng khối lượng tiền cung ứng trong lưu thông, dẫn dắt các luồng tiền tập trung và phân chia nguồn vốn của thị trường, điều khiển chúng một cách có hiệu quả. Bằng cách huy động vốn từ nơi thừa tiền đến nơi thiếu tiền để tập trung phát triển những ngành, nghề phát triển sản xuất, đầu tư. Hoạt động huy động các khoản tiền nhàn rỗi trong nền kinh tế đã góp phần không nhỏ trong việc thu hút lượng vốn lớn đáp ứng nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp, thực hiện tái đầu tư thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế, chi phối sự phát triển về mặt kinh tế, lưu thông tiền tệ, góp phần ổn định giá trị đồng tiền, thúc đẩy nền kinh tế, phát triển của xã hội, đất nước nói chung. Sự hội nhập nền kinh tế quốc gia với nền kinh tế thế giới đem lại lợi ích kinh tế to lớn, thúc đẩy nhanh và bền vững. Một trong những điều kiện quan trọng thúc đẩy sự hội nhập nền kinh tế quốc tế là nền tài chính quốc gia.17 Mà để tập hợp lượng lớn vốn thì chỉ có hoạt động huy động vốn khi đã huy động được vốn lớn ta sẽ thực hiện đầu tư ra thị trường nước ngoài, xuất khẩu,… mang lại lợi nhuận cho đất nước, điều tiết tài chính trong nước cho phù hợp với sự vận động nền tài chính quốc tế, nâng cao vị thế nước ta trên trường quốc tế. Thứ hai, hoạt động huy động vốn còn giúp doanh nghiệp tăng khả năng cạnh tranh, nâng cao uy tín, tạo niềm tin đối với khách hàng,18… nói chung hoạt động huy 16 Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Khái niệm vốn và phân loại vốn kinh doanh, http://voer.edu.vn/c/nhung-van-dely-luan-co-ban-ve-von-kinh-doanh-va-hieu-qua-su-dung-von-kinh-doanh-cua-doanh-nghiep-thuongmai/b378b4ba, [ngày truy cập 21-7-2014]. 17 Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Khái niệm vốn và phân loại vốn kinh doanh, http://voer.edu.vn/c/nhung-van-dely-luan-co-ban-ve-von-kinh-doanh-va-hieu-qua-su-dung-von-kinh-doanh-cua-doanh-nghiep-thuongmai/b378b4ba, [ngày truy cập 21-7-2014]. 18 KT & ĐT, Huy động vốn cho thị trường bất động sản, Báo điện tử Việt Báo,2006, http://vietbao.vn/Nhadat/Huy-dong-von-cho-thi-truong-bat-dong-san/65055106/511/, [ ngày 24-7-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 12 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN động vốn giải quyết vấn đề đầu vào cho doanh nghiệp. Bởi vì, nếu một doanh nghiệp huy động được nhiều vốn chứng tỏ niềm tin của khách hàng vào doanh nghiệp rất cao khách hàng có thể cho doanh nghiệp vay số vốn mà họ lao động cực khổ hoặc dành dụm cả đời. Thứ ba, hoạt động huy động vốn tạo ra một kênh đầu tư số tiền nhàn rỗi cho khách hàng. Khách hàng cho doanh nghiệp vay vốn giải quyết vấn đề về vốn của doanh nghiệp đồng thời tạo ra thu nhập từ tiền lãi sinh ra từ hoạt động cho vay vốn này. Hoạt động huy động vốn góp phần ổn định kinh tế của người cho vay. Nói tóm lại, thông qua hoạt động huy động vốn giữa các chủ thể trong nền kinh tế, hoạt động huy động vốn thực hiện việc dẫn dắt nguồn tiền, tập hợp và phân phối trên thị trường, điều khiển chúng một cách hiệu quả và thực thi vai trò điều tiết gián tiếp vĩ mô nền kinh tế bằng cách quản lý lượng tiền lưu thông trong xã hội, định hướng đầu tư cho các ngành kinh tế từng vùng. 1.2.2 Vai trò của hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản ra đời đã góp phần thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng thời thể hiện rõ các quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động sản ở nước ta theo hướng: chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; khuyến khích các thành phần kinh tế trong và ngoài nước tham gia đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên thị trường bất động sản là một thị trường cần nhiều vốn đòi hỏi chủ đầu tư phải có nguồn vốn dồi dào để đáp ứng các hoạt động của mình. Nhưng đa phần các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đáp ứng được điều này nên Nhà nước đã quy định các doanh nghiệp này được phép thực hiện hoạt động huy động vốn trong khuôn khổ pháp luật. Thứ nhất, hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản giúp cho Nhà nước điều tiết thị trường vốn, tập trung vốn để phát triển các cơ sở hạ tầng, dự án, công trình, nhà ở,... Thực tế nhất là hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản là công cụ để Nhà nước thực hiện mục tiêu quản lý thị trường ổn định, minh bạch, phát triển bền vững thị trường bất động sản. Bởi vì hiện tại, các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, công trình xây dựng,…có thể huy động vốn bằng nhiều cách thức khác nhau, huy động từ các dự án do các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện, huy động vốn trực tiếp từ khách hàng có nhu cầu. Hoạt động huy động vốn khơi thông nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản có ý nghĩa quan trọng đó là một lí do cho các hình thức huy động vốn ra đời cũng như khẳng định vai trò quan trọng của hoạt động huy động vốn GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 13 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thứ hai, hoạt động huy động vốn giúp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản khơi thông nguồn vốn. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường đều là những doanh nghiệp vừa và nhỏ với quy mô vốn nhỏ mặc dù theo quy định Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh trong lĩnh vực này phải có vốn pháp định là 6 tỷ Việt Nam đồng nhưng thực tế việc kinh doanh bất động sản đặc biệt là kinh doanh nhà ở hay công trình xây dựng đòi hỏi quy mô vốn phải lớn hơn nhiều bởi vì để tạo lập các công trình trên đất cần rất nhiều vốn. Nếu không có hoạt động huy động vốn thì chủ đầu tư khó có khả năng để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Huy động vốn giúp tạo nguồn vốn cho chủ đầu tư đảm bảo cho hoạt động của mình.19 Nó giúp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng quy mô của doanh nghiệp, từ đó sẽ đầu tư nhiều hơn, thu được nhiều lợi nhuận hơn. Bởi vì, khi huy động được nguồn vốn chủ đầu tư sẽ có nhiều vốn, nó là cơ sở để doanh nghiệp tiến hành hoạt động kinh doanh, vốn phản ánh năng lực kinh doanh, ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô các hoạt động đầu tư của doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp chủ động trong kinh doanh, quyết định năng lực thanh toán. Thứ ba, hoạt động huy động vốn đánh giá được uy tín và mức độ tin cậy của khách hàng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. 20 Bởi vì khi huy động được nhiều vốn cũng chứng tỏ khách hàng tin tưởng vào chủ đầu tư kinh doanh bất động sản nên đã cho chủ đầu tư vay vốn. Trong nền kinh tế thị trường, để tồn tại và ngày càng mở rộng quy mô hoạt động đòi hỏi các chủ đầu tư phải có uy tín của mình trên thị trường là điều quan trọng. Uy tín đó được thể hiện ở chỗ sẵn sàn giao nhà, công trình xây dựng khi đến hạn. Điều này phụ thuộc vào vốn chủ sở hữu và vốn huy động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Với tiềm năng vốn và khả năng huy động lớn, doanh nghiệp có thể hoạt động kinh doanh với quy mô ngày càng tăng, tiến hành cạnh tranh có hiệu quả, vừa giữ chữ tín vừa nâng cao thanh thế của doanh nghiệp trên thị trường. Thứ tư, huy động vốn càng nhiều là điều kiện thuận lợi đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc mở rộng quan hệ đối với các thành phần kinh tế. 21 19 Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty luật Minh Khuê, Những ưu điểm và nhược điểm (rủi ro) của hợp đồng vay vốn, góp vốn và đặt cọc để mua căn hộ chung cư, http://luatminhkhue.vn/hop-dong/nhung-uu-diem-va-nhuocdiem-rui-ro-cua-hop-dong-vay-von,-gop-von-va-dat-coc-de-mua-can-ho-chung-cu.aspx, [ngày truy cập 22-72014]. 20 Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty luật Minh Khuê, Những ưu điểm và nhược điểm (rủi ro) của hợp đồng vay vốn, góp vốn và đặt cọc để mua căn hộ chung cư, http://luatminhkhue.vn/hop-dong/nhung-uu-diem-va-nhuocdiem-rui-ro-cua-hop-dong-vay-von,-gop-von-va-dat-coc-de-mua-can-ho-chung-cu.aspx, [ngày truy cập 22-72014]. 21 KT & ĐT, Huy động vốn cho thị trường bất động sản, Báo điện tử Việt Báo,2006, http://vietbao.vn/Nhadat/Huy-dong-von-cho-thi-truong-bat-dong-san/65055106/511/, [ ngày 24-7-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 14 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Điều này sẽ thu hút ngày càng nhiều khách hàng đến với mình, nghĩa là doanh số của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ tăng trong tương lai và doanh nghiệp có nhiều lợi nhuận hơn trong kinh doanh. Và khi có nhiều lợi nhuận tất nhiên vốn của chủ sỡ hữu sẽ tăng lên khi vốn chủ sở hữu tăng lên doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể đầu tư ở nhiều lĩnh vực khác nhau chứ không chỉ là kinh doanh bất động sản. Chính vì sự đa dạng hóa hoạt động kinh doanh sẽ góp phần phân tán rủi ro trong hoạt động kinh doanh và tạo lợi nhuận cho doanh nghiệp và đặc biệt là tăng sức cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường. Thứ năm, bên cạnh lợi ích mà hoạt động huy động vốn đem lại cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản thì hoạt động huy động vốn còn đem cả lợi ít cho khách hàng người đã cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản vay vốn. Ta thấy khách hàng cũng nhận được nhiều lợi ích từ hoạt động này như: khi kí các hợp đồng này có thể sẽ được hưởng khoản tiền của chủ đầu tư phải trả gồm những khoản tính theo lãi suất cộng thêm giá trị của căn hộ,22 nếu như khách hàng là cá nhân thì khách hàng có thể mua được nhà với giá mà khi khách hàng đã ký hợp đồng với chủ đầu tư mà có thể tại thời điểm hiện tại cá nhân này không đủ khả năng để mua, còn nếu khách hàng là ngân hàng hoặc tổ chức khác thì ngân hàng, tổ chức này có thể thu được phần lợi nhuận tính theo lãi suất trên số vốn mà họ đã cho chủ đầu tư vay. Đồng thời, khi khách hàng ký các hợp đồng góp vốn thì khách hàng có thể trở thành cổ đông của công ty kinh doanh bất động sản, được phân chia lợi nhuận hoặc theo sản phẩm là căn hộ chung cư theo thỏa thuận (nếu có ghi trong hợp đồng). 23 Từ những phân tích đã nêu ở trên, ta thấy phần vai trò của hoạt động huy động vốn có lợi cho Nhà nước, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản và cả khách hàng. Từ đó ta thấy được vai trò của hoạt động huy động vốn rất quan trọng, hoạt động huy động vốn giải quyết vấn đề vốn cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, giải quyết vấn đề nhà cho người dân, đem lại lợi nhuận cho các tổ chức, ngân hàng. Như vậy để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tồn tại và phát triển, ngoài vốn chủ sỡ hữu (thường chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng nguồn vốn) các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải chú trọng tới việc tăng trưởng nguồn vốn nghĩa là phải làm tốt công tác huy động vốn. 22 Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty luật Minh Khuê, Những ưu điểm và nhược điểm (rủi ro) của hợp đồng vay vốn, góp vốn và đặt cọc để mua căn hộ chung cư, http://luatminhkhue.vn/hop-dong/nhung-uu-diem-va-nhuocdiem-rui-ro-cua-hop-dong-vay-von,-gop-von-va-dat-coc-de-mua-can-ho-chung-cu.aspx, [ngày truy cập 22-72014]. 23 Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty luật Minh Khuê, Những ưu điểm và nhược điểm (rủi ro) của hợp đồng vay vốn, góp vốn và đặt cọc để mua căn hộ chung cư, http://luatminhkhue.vn/hop-dong/nhung-uu-diem-va-nhuocdiem-rui-ro-cua-hop-dong-vay-von,-gop-von-va-dat-coc-de-mua-can-ho-chung-cu.aspx, [ngày truy cập 22-72014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 15 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.3 Nguyên tắc huy động vốn trong kinh doanh bất động sản Nguyên tắc là điều cần thiết để cho tất cả các chủ thể hoạt động trong một khuôn khổ nhất định vì thế hoạt động huy động vốn cũng có nguyên tắc riêng của nó. Hoạt động huy động vốn tạo cho chủ đầu tư, khách hàng một cái nhìn chung về hoạt động huy động vốn và các chủ thể phải dựa vào những nguyên tắc đó mà thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. 1.3.1. Nguyên tắc huy động vốn phải thực hiện nhiều lần Theo Điều 4 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì: Qúa trình huy động vốn phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt. Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đã được phê duyệt. Theo quy định này thì chủ đầu tư khi muốn huy động vốn phải đáp ứng nguyên tắc đầu tiên là huy động vốn phải thực hiện nhiều lần. Pháp luật quy định chủ đầu tư phải huy động vốn nhiều lần bởi các lý do sau: Thứ nhất, huy động vốn phải thực nhiều lần để đảm bảo trách nhiệm của chủ đầu tư. Nếu như chủ đầu tư muốn huy động vốn để xây dựng dự án của mình thì chủ đầu tư phải đảm bảo về việc số vốn huy động phải được sử dụng để xây dựng dự án. Vì 24 vậy, pháp luật quy định huy động vốn phải được thực hiện nhiều lần để các chủ đầu tư huy động được vốn phải tiến hành thực hiện dự án đúng với số vốn huy động đó thì mới tiếp tục được huy động vốn để thực hiện xây dựng dự án. Có như vậy mới đảm bảo được chủ đầu tư thực hiện đúng trách nhiệm của mình tránh tình trạng chủ đầu tư huy động được vốn nhưng lại không tiến hành xây dựng dự án. Thứ hai, huy động vốn nhiều lần để đảm bảo quyền lợi của khách hàng. 25 Bất động sản là tài sản có giá trị lớn vì thế để mua được bất động sản cũng cần số vốn lớn. Nếu khách hàng là tổ chức thì vấn đề vốn của tổ chức có thể là không khó khăn khi chủ đầu tư huy động một lần. Như nếu khách hàng là cá nhân, gia đình,… nếu chủ đầu tư huy động vốn một lần thì khách hàng sẽ không đáp ứng được số vốn lớn để mua bất động sản vì thế cần phải huy động vốn nhiều lần để khách hàng có thể tìm kiếm nguồn vốn. Ngoài ra, quy định huy động vốn phải thực hiện nhiều lần góp phần giúp cho khách hàng kiểm tra được tiến độ thi công của dự án. Nếu xảy ra trường hợp chủ đầu 24 KT & ĐT, Huy động vốn cho thị trường bất động sản, Báo điện tử Việt Báo,2006, http://vietbao.vn/Nhadat/Huy-dong-von-cho-thi-truong-bat-dong-san/65055106/511/, [ ngày 24-7-2014]. 25 Nguyễn Vũ, Hết sức chặt chẽ và minh bạch để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, http://www.daibieunhandan.vn/ONA_BDT/NewsPrint.aspx?newsId=318978, [ngày 23-7-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 16 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN tư huy động vốn mà không thực hiện dự án thì khách hàng có thể dừng việc cho chủ đầu tư vay vốn và tiến hành các biện pháp để bảo vệ quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, huy động vốn nhiều lần để các cơ quan có thẩm quyền dễ quản lý việc huy động vốn của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. 26 Quản lý là chức năng chính của các cơ quan có thẩm quyền. Để tránh tình trạng tranh chấp xảy ra giữa chủ đầu tư và các chủ thể cho chủ đầu tư cho vay vốn pháp luật quy định chủ đầu tư phải huy động vốn nhiều lần để dễ dàng cho hoạt động thanh tra, kiểm tra của các cơ quan chức năng. Khi một trong hai chủ thể trong quá trình huy động vốn không thực hiện đúng nghĩa vụ, đặc biệt là chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ dự án thì các cơ quan có thẩm quyền có biện pháp can thiệp để tránh tình trạng tranh chấp xảy ra mà người chịu thiệt thường là khách hàng. Như vậy, khi tiến hành hoạt động huy động vốn chủ đầu tư phải đáp ứng nguyên tắc đầu tiên là huy động vốn phải thực hiện nhiều lần. Như phân tích trên ta thấy được tuy pháp luật đã đưa ra nguyên tắc huy động vốn phải huy động nhiều lần nhằm mục đích trách để tình trạng huy động vốn nhưng không thi công công trình đúng tiến độ. Tuy vậy nhưng vẫn có một số bất cập trong quy định vì vậy cần phải sớm hoàn thiện để pháp luật mang tính khả thi hơn. 1.3.2. Nguyên tắc chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích số tiền huy động Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền huy động trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản. 27 Đây là nguyên tắc quan trọng nhất để đảm bảo cho việc huy động vốn mang lại lợi ích thật sự. Nhưng về cơ chế kiểm soát hiện nay pháp luật vẫn chưa quy định chặt chẽ vấn đề này. Thứ nhất, quy định về kiểm soát và quản lý việc sử dụng vốn huy động đúng mục đích của chủ đầu tư cho dự án chưa có. Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản mới chỉ quy định nội dung này mang tính nguyên tắc. Từ đó ta thấy chính vì thiếu quy định, thiếu cơ chế mà khách hàng những người cho chủ đầu tư vay vốn phải tiền mất tật mang, khi sự việc xảy ra thì tiền không thể đòi lại được nhưng nhà thì lại càng không có. Lúc đó người dân phải làm gì để quyền lợi của họ được bảo vệ. Do thiếu hiểu biết nên họ mới tin những dự án không có thật ấy, phải làm sao để nâng cao ý thức người dân để họ không phải là người thiệt thòi nhất. Phải có chế tài thế nào để các chủ đầu tư thấy đó là sự răn đe mà biết sử dụng đồng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích. 26 Trần Văn Giao, Một số ý kiến nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trong điều kiện kiềm chế lạm phát, Tạp chí Ngân hàng, Số 18, 2008, tr.12-tr.17. 27 Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2009, tr.67. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 17 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thứ hai, tại nhiều dự án chủ đầu tư đã thực hiện huy động vốn từ các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà, nhưng sau đó vẫn không triển khai dự án đúng theo tiến độ và cam kết. Trong nhiều trường hợp, vốn huy động cho dự án được chủ đầu tư sử dụng cho mục đích khác. Thực tế, trong thời gian vừa qua có rất nhiều dự án dù còn chưa giải phóng xong mặt bằng đã quảng cáo rầm rầm trên mạng, vẽ ra những viễn cảnh của những dự án lớn rồi huy động vốn trái phép của người dân mà không hề thực hiện dự án.28 Cho đến khi biết được việc chiếm dụng vốn của các doanh nghiệp bất động sản thì người dân mới ngã ngửa nhận ra rằng mình đã đổ tiền tỷ vào những dự án ở thì tương lai, dự án lớn mà người dân mong đợi suốt nhiều năm vẫn chỉ là bãi đất hoang không hơn không kém. Thứ ba, pháp luật cần chú trọng đến trách nhiệm của chủ đầu tư đối với tiền ứng trước của khách hàng khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để tránh tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng để sử dụng sai mục đích. Hiện tại, các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở huy động vốn bằng nhiều cách thức khác nhau, sử dụng dự án chưa triển khai đúng quy định để huy động vốn. Chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác. Những trường hợp huy động vốn không đúng mục đích và không đáp ứng đủ các điều kiện như đã được nêu, hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn cần được xử lý theo quy định hiện hành.29 Từ những lý do trên, pháp luật cần phải có nguyên tắc chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích số tiền huy động để đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia vào qua hệ pháp luật huy động vốn. 1.2.3 Nguyên tắc khách hàng được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng tại thời điểm kí kết hợp đồng Để có thể ký hợp đồng góp vốn với khách hàng thì khách hàng mua nhà phải có được những quyền lợi, những ưu đãi nào đó để họ có thể góp vốn mua nhà. Một trong những ưu đãi đó là: khách hàng được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm kí hợp đồng có như vậy thì khách hàng thấy mình có lợi họ sẽ kí hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư. Từ trước đến nay, việc huy động vốn của các doanh 28 Lan Hương, Cơ quan ngôn luận của hội Luật gia Việt Nam, Làm gì để siết lại thị trường bất động sản (Bài 3): Cấp thiết sửa đổi, bổ sung các quy định về vốn, huy động vốn và sử dụng vốn huy động, http://phaply.net.vn/dien-dan/lam-gi-de-siet-lai-thi-truong-bat-dong-san-bai-3-cap-thiet-sua-doi-bo-sung-cacquy-dinh-ve-von-huy-dong-von-va-su-dung-von-huy-dong.html, [ngày truy cập 24-8-2014]. 29 Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty luật Minh Khuê, Những ưu điểm và nhược điểm (rủi ro) của hợp đồng vay vốn, góp vốn và đặt cọc để mua căn hộ chung cư, http://luatminhkhue.vn/hop-dong/nhung-uu-diem-va-nhuocdiem-rui-ro-cua-hop-dong-vay-von,-gop-von-va-dat-coc-de-mua-can-ho-chung-cu.aspx, [ngày truy cập 22-72014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 18 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN nghiệp bất động sản được thực hiện chủ yếu qua các cách thức: Hợp đồng góp vốn với khách hàng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu, các quỹ đầu tư nước ngoài,… mà trong đó chủ yếu là hợp đồng góp vốn với khách hàng. Tuy nhiên đó chỉ là những nguyên tắc những hứa hẹn ban đầu khi khách chưa kí hợp đồng khi đã kí rồi đến thời hạn giao nhà chủ đầu tư tìm cách hủy hợp đồng, bồi thường khi giá nhà đất lên cao, lên nhanh (sự bội tính của nhà đầu tư). Có trường hợp bán nhà trên giấy (khi chưa có quy định về có móng nhà mới được bán) nếu có tranh chấp thường bị Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu và khách hàng phải nhận về số tiền vốn từ hai, ba năm về trước và sau đó chủ đầu tư bán nhà với giá hiện tại với gấp hai, ba lần giá gốc trước đây.30 Hoặc nếu thật sự là khách hàng được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm kí hợp đồng thì trong hợp đồng cũng kèm theo những điều kiện có lợi cho nhà đầu tư để bù đấp những phần lợi nhuận bị mất do phải bán hoặc chuyển nhượng với giá tại thời điểm kí hợp đồng. 31 Một điều nữa mà hợp đồng không nói đến là quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Điều 26 có quy định, một trong các quyền của bên mua nhà là: “ Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên bán nhà, công trình xây dựng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.” Chính vì không xác định điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, nên vì chủ đầu tư chậm tiến độ mà khách hàng muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thì vẫn bị coi là “tự ý” và khách hàng phải chịu phạt. 32 Qua đó thì ta thấy dù có những ưu đãi thế nào đi chăng nữa các chủ đầu tư vẫn ưu tiên phần lợi nhuận về cho mình, mặc dù có cho khách hàng một số phần lợi nhưng chỉ là một ít so với chủ đầu tư. Bởi vì thế, khi kí kết hợp đồng góp vốn việc đầu tiên là khách hàng phải đọc kĩ hợp đồng, phải thỏa thuận chi tiết điều khoản của hợp đồng để tránh rủi ro phát sinh, bên cạnh việc xem xét hợp đồng thì chủ đầu tư uy tín cũng là yếu tố quan trọng để “chọn mặt gửi vàng”. Về nguyên tắc là ưu đãi cho khách hàng nhiều chính sách nhưng thực tế thì muôn màu muôn vẽ nên khách hàng thận trọng trước khi kí kết hợp đồng. 30 Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2009, tr. 66. 31 Quốc Tuấn, Khách hàng Khang Gia “cầm dao đằng lưỡi” , Báo điện tử VietNamNet, 2014, http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/doanh-nghiep-du-an/104570/khach-hang-khang-gia--cam-dao-dang-luoi.html, [ngày truy cập 30-7-2014]. 32 Quốc Tuấn, Khách hàng Khang Gia “cầm dao đằng lưỡi” , Báo điện tử VietNamNet, 2014, http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/doanh-nghiep-du-an/104570/khach-hang-khang-gia--cam-dao-dang-luoi.html, [ngày truy cập 30-7-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 19 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.3.4. Nguyên tắc bảo đảm quyền và lợi ích của các bên khi giao kết hợp đồng Không phải dự án nào chủ đầu tư kinh doanh bất động sản cũng sử dụng nguồn vốn huy động đúng mục đích như đã nêu ở trên để xây dựng nhà giao đúng tiến độ cho khách hàng vì thế nếu chủ đầu tư giao chậm tiến độ của dự án thì trách nhiệm của chủ đầu tư được quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Thứ nhất, xét về chế tài cho cả hai phía điểm d khoản 1 Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp không tiếp tục thực hiện dự án, không giao nhà cho khách hàng và đối với người mua nhà phải trả lãi ngân hàng trong thời gian chậm nộp tiền cho nhà đầu tư là quy định chung chung chưa có đủ sức răn đe để cho các bên thực hiện tốt quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Thứ hai, ta thấy pháp luật cho phép chủ đầu tư nhận tiền huy động trước của khách hàng khi mua bất động sản nhưng chưa có chế tài đủ hiệu lực để bắt buộc chủ đầu tư chỉ được sử dụng vốn huy động trước của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành bất động sản bàn giao cho khách hàng theo hợp đồng. 33 Điều đó khó có thể mà kiểm soát hoạt động của chủ đầu tư khi họ đã huy động được vốn. Thứ ba, về phía khách hàng là người mua nhà, công trình xây dựng vi phạm thường gặp là không trả tiền đúng hạn như cam kết trong hợp đồng khi giá nhà, công trình xuống thấp. 34 Nhưng trường hợp khách hàng vi phạm thường ít xảy ra bởi vì khách hàng muốn sở hữu một căn nhà cho riêng mình không vì lợi nhuận, người dân chất phát thật thà. Chính vì thế, khách hàng gom góp số tiền ít ỏi của mình để mua nhà vì vậy ít có lý để cho họ không thực hiện hợp đồng dẫn đến tình trạng bị vi phạm hợp đồng. Thứ tư, theo lưu ý của nhiều chuyên gia, người mua phải đề nghị chủ đầu tư ghi vào trong hợp đồng khoản lãi phạt khi chậm giao nhà. Thời gian trả lãi được khống chế là bao lâu. Nếu quá hạn mà chủ đầu tư vẫn không giao nhà thì khách hàng có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không và khi đó chủ đầu tư phải chịu phạt bao nhiêu phần trăm trên giá trị hợp đồng.35 Bởi vì, nguyên tắc hoạt động kinh doanh 33 Hải Yến, 5 bất cập 7 kiến nghị sửa đổi luật kinh doanh bất động sản, http://baotintuc.vn/kinh-te/5-bat-cap-va7-kien-nghi-sua-doi-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-20140423105437841.htm, [ngày truy cập 29-7-2014]. 34 Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2009, tr.66. 35 Văn Phòng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Năm điều cần lưu ý khi mua nhà dự án, Báo điện tử Hiệp hội bất động sản Việt Nam, 2011, http://www.vnrea.vn/nghiencuuvadaotao/kienthuckinhnghiem/ct-tvkn_1, [ngày truy cập 28-7-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 20 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN bất động sản là tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật. Thế nên cần phải thỏa thuận cụ thể và chi tiết trong hợp đồng. Bởi vì, nếu có xảy ra rủi ro thì phần lớn người chịu thiệt là khách hàng bởi họ không am hiểu pháp luật, không có kinh nghiệm trong khi đó chủ đầu tư là người từng trãi và có đội ngũ trợ giúp pháp lý tư vấn phía sau cho nên khách hàng thường là người yếu thế hơn. Từ đó ta thấy, nguyên tắc thì rất nhiều, rất cụ thể nhưng thực tế thì muôn hình vạn trạng. Vì thế, pháp luật cần phải có biện pháp cụ thể, chế tài đủ sức răn đe để cho các nguyên tắc này đảm bảo thực thi đúng pháp luật, góp phần phát huy vai trò to lớn mà hoạt động huy động vốn đem lại. Vậy thì trong hợp đồng hai bên phải thỏa thuận cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng để khi xảy ra tranh chấp quyền và nghĩa vụ của các bên được bảo đảm hơn. Vừa qua, Luật nhà ở đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 ngoài những nguyên tắc như pháp luật hiện hành còn bổ sung một số nguyên tắc như: tổ chức, cá nhân huy động vốn phải có đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở; bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có vốn cho phát triển nhà ở.36 Góp phần làm cho quá trình thực hiện hoạt động huy động vốn phát huy được vai trò tích cực của mình. 1.4 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản Pháp luật là nhân tố quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội, là phương tiện để nhà nước quản lý các quan hệ quan trọng trong đời sống và thực hiện các chức năng của mình. Pháp luật có vai trò rất quan trọng đối với Nhà nước trong việc quản lý, điều chỉnh và phát triển kinh tế xã hội. Chính vì thế, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời đã góp phần thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng thời thể hiện rõ các quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động sản ở nước ta theo hướng: chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; khuyến khích các thành phần kinh tế trong và ngoài nước tham gia đầu 36 Luật Nhà ở đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 21 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN tư xây dựng và kinh doanh bất động sản, trong đó pháp luật về hoạt động huy động vốn ra đời là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. 1.4.1 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động huy động vốn đối với sự quản lý của Nhà nước Thứ nhất, trong những giai đoạn nhất định, khi được phát triển lành mạnh, pháp luật huy động vốn trong kinh doanh bất động sản điều tiết các nguồn vốn lưu thông một cách hợp lý giúp Nhà nước quản lý được các cách thức huy động vốn khác nhau của chủ đầu tư. Bằng cách Nhà nước quy định cụ thể chủ đầu tư được huy động vốn bằng cách thức nào tránh trường hợp huy động vốn bằng nhiều cách thức khác nhau, các nguồn vốn được huy động, cũng như đưa ra những nguyên tắc về hoạt động huy động vốn để tránh các trường hợp chủ đầu tư lách luật, quản lý chủ đầu tư sử dụng dự án triển khai đúng quy định để huy động vốn cũng như góp phần giúp cho Nhà nước phân bổ nguồn vốn, lao động, vật tư một cách hợp lý và góp phần nâng cao đời sống của các tầng lớp trong xã hội. Thứ hai, pháp luật về hoạt động huy động vốn phát triển góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hóa; giúp cho Nhà nước quản lý được các tình trạng“kinh doanh ngầm”,37 biết được chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đã huy động bao nhiêu vốn, tránh trường hợp trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn xã hội xung quanh hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư. Quy định pháp luật về huy động vốn góp phần giúp Nhà nước quản lý quá trình lưu thông nguồn vốn điều tiết nguồn vốn từ nơi thừa vốn đến nơi thiếu vốn, tận dụng được các nguồn vốn nhàn rỗi trong dân, từng bước xây dựng đồng bộ kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Thứ ba, pháp luật về hoạt động huy động vốn phát triển góp phần giúp cơ quan quản lý nhà nước có thể kiểm soát chặt chẽ được hoạt động huy động vốn của các chủ đầu tư bằng cách buộc chủ đầu tư đăng ký hoạt động huy động vốn. Từ đó giúp cho nhà nước thực hiện mục tiêu quản lý thị trường ổn định, minh bạch, phát triển bền vững. Từ những chính sách tài chính được Nhà nước sử dụng để tác động vào hoạt động huy động vốn, pháp luật về hoạt động huy động vốn phát triển là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội đất nước, ngoài vai trò là công cụ giúp cho Nhà nước điều tiết thị trường trên cơ sở cung cấp vốn hay rút vốn ở thị trường bất động sản thì các loại thuế đã làm tăng nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước.38 Đây là vấn đề rất có ý nghĩa trong điều kiện ngân sách nhà nước còn khó 37 Hà Nguyễn, Không thể… “ chữa lứa” mỗi ngày, Tạp chí Đầu tư, Số 02, 2009, tr.28. Ngô Tuấn Anh, Thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và một số khuyến nghị, Tạp chí Kinh tế & Phát triển, Số 203, 2014, tr.17-tr.23. 38 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 22 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN khăn như hiện nay. 1.4.2 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động huy động vốn đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Đầu tiên, pháp luật về hoạt động huy động vốn phát triển giúp cho chủ đầu tư khơi thông nguồn vốn để thực hiện dự án đang thi công và các dự án sắp triển khai từ đó đáp ứng được quan hệ cung – cầu, thúc đẩy hiện đại hóa các đô thị, các trung tâm kinh tế trong cả nước. Tiếp theo, pháp luật về hoạt động huy động vốn phát triển tạo hành lang pháp lý cho các chủ đầu tư nước ngoài đầu tư,39 cung cấp nguồn vốn vào thị trường nước ta giúp các chủ đầu tư trong nước có nguồn vốn dồi dào để tiến hành các dự án mà không phải e ngại về vốn, có nguồn vốn dồi dào các nhà đầu tư sẽ thực hiện các dự án bất động sản cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội nhiều hơn vì phần lớn các tầng lớp này chiếm tỷ lệ khác cao so với người dân trong nước. Kế tiếp, có pháp luật huy động vốn chủ đầu tư sẽ biết rõ họ được huy động bằng cách thức nào, nguồn vốn huy động, thủ tục huy động vốn, nguyên tắc huy động vốn, huy động bao nhiêu vốn,... từ đó giúp họ thực hiện đúng quy định pháp luật góp phần làm cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực then chốt trong nền kinh tế nước ta. Cuối cùng, chính sự vận động của phap luật hoạt động huy động vốn đã đào tạo và huấn luyện nên những người kinh doanh giỏi trong lĩnh vực mua bán bất động sản, qua những lần huy động này đã làm chuyên nghiệp hóa đội ngũ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản – đây là những tác nhân không thể thiếu cho một nền kinh tế phát triển. 1.4.3 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động huy động vốn đối với khách hàng Pháp luật về hoạt động huy động vốn phát triển không chỉ giúp cho sự quản lý của Nhà nước, giúp cho chủ đầu mà còn cần thiết cho khách hàng bởi các lý do: Thứ nhất, pháp luật về hoạt động huy động vốn phát triển giúp cho khách hàng tiếp cận được nhà, công trình xây dựng từ giai đoạn hình thành sơ khai (xây xong phần móng) khách hàng có thể trực tiếp giám sát bất động sản mà mình đã mua cho đến khi bất động sản đó hoàn thành. Thứ hai, khách hàng còn biết được quyền và nghĩa vụ của mình trong quá trình chủ đầu tư huy động vốn. 40 Khi biết được quyền và nghĩa vụ của mình khách hàng sẽ 39 Bảo Giang – Mỹ Kiều, Ổn định tâm lý đầu tư là quan trọng nhất, Tạp chí Đầu tư, Số 01, 2010, tr.49. Văn Phòng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Năm điều cần lưu ý khi mua nhà dự án, Báo điện tử Hiệp hội bất động sản Việt Nam, 2011, http://www.vnrea.vn/nghiencuuvadaotao/kienthuckinhnghiem/ct-tvkn_1, [ngày truy cập 28/7/2014]. 40 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 23 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN thực hiện đúng nghĩa vụ và khi quyền bị xâm hại họ có thể yêu cầu chủ thể xâm hại ngừng hoạt động đó và bồi thường thiệt hại. Từ đó giúp cho khách hàng không phải luôn luôn là người chịu thiệt vì không am hiểu pháp luật. Thứ ba, giải quyết được nhu cầu về nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi họ có nhu cầu mà không có khả năng thanh toán một lần, đảm bảo khách hàng sẽ có nhà, công trình xây dựng trong tương lai khi hai bên đã hoàn thành quyền và nghĩa vụ cho nhau. Từ đó góp phần giải quyết vấn đề an sinh xã hội, có an cư thì mới lạc nghiệp, có nhà người dân sẽ an tâm sản xuất, kinh doanh tạo điều kiện cho xã hội phát triển. Thứ tư, có pháp luật về hoạt động huy động vốn khách hàng có thêm một kênh đầu tư cho số tiền nhàn rỗi của mình để có thêm phần thu nhập mà không e ngại về việc cho vay vốn mà không có cơ chế quản lý số vốn của mình cho vay. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 24 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 Trong Chương 1, Người viết đã phân tích và so sánh làm rõ khái niệm và đối chiếu những quy định của pháp luật về vốn, phân loại để thấy được tầm quan trọng của vốn trong quá trình kinh doanh nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng. Tiếp theo, Người viết đưa ra khái niệm về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản dựa vào khái niệm từ hoạt động huy động vốn của ngân hàng thương mại: Hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản là hoạt động của các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản nhằm thu hút nguồn vốn nhàn rỗi của các cá nhân, tổ chức trong xã hội bằng các cách thức theo quy định của pháp luật để mà giải quyết vấn đề về nguồn vốn trong quá trình đầu tư. Kế tiếp, Người viết nêu lên một số nguyên tắc trong hoạt động huy động vốn như: nguyên tắc huy động vốn phải thực hiện nhiều lần, nguyên tắc chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích số tiền huy động, nguyên tắc khách hàng được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng tại thời điểm kí kết hợp đồng, nguyên tắc bảo đảm quyền và lợi ích của các bên khi giao kết hợp đồng. Để từ đó tác giả khẳng định vị trí quan trọng của pháp luật điều chỉnh về hoạt động huy động vốn: Thứ nhất, góp phần cho Nhà nước quản lý, điều chỉnh, giúp cho thị trường bất động sản minh bạch rõ ràng hơn, tạo nguồn vốn cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, thu hút nguồn vốn từ nước ngoài. Thứ hai, giúp chủ đầu tư huy động vốn trong các cách thức mà pháp luật quy định cũng như sử dụng đúng số vốn đã huy động và góp phần giải quyết các nhu cầu về nhà ở, nhu cầu về công trình xây dựng trong giai đoạn hiện nay. Thứ ba, giúp cho khách hàng có thêm một kênh đầu tư vốn nhà rỗi an toàn và thu được nhiều lợi nhuận, cải thiện cuộc sống. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 25 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHƢƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Luật Kinh doanh bất động sản ra đời đã góp phần thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng thời thể hiện rõ các quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động sản ở nước ta theo hướng: chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; khuyến khích các thành phần kinh tế trong và ngoài nước tham gia đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản. Trong đó, quy định pháp luật về hoạt động huy động vốn trong Luật Kinh doanh bất động sản đã góp phần không nhỏ trong công cuộc cạnh tranh khi nguồn vốn đang trong tình trạng thiếu hụt như hiện nay, mang đến những lợi ích cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, đồng thời cũng có những ảnh hưởng không nhỏ tới lợi ích của khách hàng và Nhà nước. Tuy nhiên, chế định về hoạt động huy động vốn chưa được quy định cụ thể còn nằm rải rác ở nhiều văn bản như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Quy rải rác ở nhiều văn bản đã vô tình làm cho chế định này mang đến không ít những bất cập với những hành vi vi phạm của các chủ đầu tư dự án như: chủ đầu tư huy động vốn bằng nhiều cách thức khác nhau, sử dụng dự án chưa triển khai đúng quy định để huy động vốn, vốn huy động cho dự án được chủ đầu tư sử dụng cho mục đích khác,... Chính vì thế, việc phân tích những quy định của pháp luật về hoạt động huy động vốn là thực sự cần thiết trong việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên tham gia vào chế định này hay nói cụ thể hơn là bảo vệ lợi ích cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, khách hàng và Nhà nước. Theo đó góp phần làm cho quy định này trở nên hữu ích, trở thành công cụ để chủ đầu tư giải quyết vấn đề nhạy cảm đó là vấn đề nguồn vốn để đầu tư kinh doanh bất động sản. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 26 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Quy định pháp luật về chủ thể thực hiện hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản Chủ đầu tư là người chủ sở hữu vốn hoặc là người được giao cho việc thay mặt chủ đầu tư để quản lý, sử dụng vốn hoặc là người quản lý khai thác sử dụng sau khi dự án, công trình hoàn thành. Vì vậy, chủ đầu tư có thể là một cá nhân thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay một tổ chức (doanh nghiệp hoặc hợp tác xã) kinh doanh bất động sản. Điều đầu tiên khi muốn huy động vốn kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Dựa vào chủ thể đầu tư ta chia thành doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài tương ứng với các loại hình doanh nghiệp đó họ sẽ có phạm vi huy động vốn khác nhau. Bởi vì, lĩnh vực kinh doanh bất động sản liên quan mật thiết đến đất đai mà đất đai là tài sản riêng của quốc gia cho nên pháp luật có những quy định như thế để bảo vệ lợi ích của công dân, của Nhà nước. 2.1.1 Chủ thể thực hiện hoạt động huy động vốn phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã; có vốn pháp định; đăng ký kinh doanh bất động sản và có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẻ được phê duyệt Bên cạnh những điều kiện về năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự của chủ thể kinh doanh theo quy định của pháp luật dân sự thì họ còn phải đáp ứng các điều kiện: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.41 Tức là chủ đầu tư khi muốn thực hiện hoạt động huy động trong kinh doanh bất động sản điều đầu tiên mà chủ thể huy động vốn phải đáp ứng là điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Thứ nhất, chủ thể thực hiện hoạt động huy động vốn phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của Luật Doanh nghiệp hoặc Luật Hợp tác xã. Thực tế, bởi vì bất động sản là tài có giá trị lớn, thời gian thực hiện đầu tư dài, những thành quả đầu tư bất động sản tạo dựng tài sản có gía trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài. 42 Chính vì vậy mà pháp luật quy định để trở thành chủ đầu tư kinh doanh bất động sản nhà đầu tư cần phải có sự tách bạch về nguồn vốn, có như vậy khi thực hiện hoạt động huy động vốn nhà đầu tư mới phân bổ, sử dụng nguồn vốn huy động được hợp lý, có hiệu quả để xây dựng các dự án. 41 Luật Kinh doanh bất động sản số 63 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 8, khoản 1. KT & ĐT, Huy động vốn cho thị trường bất động sản, Báo điện tử Việt Báo,2006, http://vietbao.vn/Nhadat/Huy-dong-von-cho-thi-truong-bat-dong-san/65055106/511/, [ ngày 24/7/2014]. 42 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 27 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Để thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã chúng ta cần chuẩn bị hồ sơ thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã (chọn tên công ty hoặc hợp tác xã, chọn trụ sở chính,...), nộp hồ sơ thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã tại sở kế hoạch và đầu tư, khắc con dấu công ty, tiến hành các thủ tục sau khi đăng ký công ty. 43 Cá nhân, tổ chức muốn tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản thì phải có tư cách pháp nhân. Muốn là một pháp nhân cá nhân, tổ chức phải thỏa bốn điều kiện được quy định tại chương IV, mục 1, Điều 84 Bộ Luật Dân sự 2005. Pháp luật quy định chủ thể kinh doanh bất động sản phải có tư cách pháp nhân bởi vì đây là lĩnh vực kinh doanh cần nhiều vốn. Về cơ bản pháp luật quy định việc có tư cách pháp nhân nhằm tách bạch về vốn của chủ sở hữu doanh nghiệp với pháp nhân để tránh nhọc nhằn về vấn đề vốn trong quá trình kinh doanh bất động sản, còn doanh nghiệp không có tư cách pháp nhân thì không có sự tách bạch này. Vì vậy doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản có tư cách pháp nhân chỉ chịu trách nhiệm hữu hạn về phần vốn của doanh nghiệp. Nếu là cá nhân, tổ chức nước ngoài kinh doanh bất động sản muốn huy động được vốn trong quá trình kinh doanh thì vẫn phải đáp ứng điều kiện trên tức là cá nhân, tổ chức nước ngoài phải là pháp nhân. Mà “pháp nhân nước ngoài” là pháp nhân được thành lập theo pháp luật nước ngoài.44 Vậy thì cá nhân, tổ chức nước ngoài phải là pháp nhân theo quy định của pháp luật của nước nơi cá nhân, tổ chức nước ngoài đăng kí thành lập thì họ mới phù hợp với tiêu chí là có tư cách pháp nhân. Đồng thời họ còn phải đáp ứng các điều kiện không được trái quy định của pháp luật Việt Nam. Bên cạnh đó, theo Điều 50, Luật Đầu tư thêm quy định, Nhà đầu tư nước ngoài lần đầu đầu tư vào Việt Nam phải có dự án đầu tư. Giấy chứng nhận đầu tư đồng thời là giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh với việc thành lập doanh nghiệp. Thứ hai, chủ thể khi tham gia hoạt động huy động vốn phải có vốn pháp định. Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 (sau đây viết tắt là Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) thì doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng Việt Nam. Vốn pháp định của doanh nghiệp là 6 tỷ đồng sẽ phù hợp với thời điểm khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có hiệu lực nhưng so với tình hình kinh tế hiện nay thì 6 tỷ đồng là con số không phù hợp. Luật Kinh doanh bất động sản 43 Đồng Ngọc Ba, Quan niệm về doanh nghiệp – Một số vấn đề phương pháp luận, Tạp chí Luật học, số 2, 2004, tr.12. 44 Nghị định số 138/2006/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2006 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành các quy định của Bộ luật Dân sự về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài, Điều 3. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 28 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 quy định vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.45 Nhìn vào số tiền 20 tỷ đồng này chúng ta thấy nó lớn hơn nhiều số tiền 6 tỷ đồng được quy định trong Nghị định số 153/2007/NĐ-CP,46 nhưng nó chỉ mới là con số nhỏ so với các dự án với quy mô hàng trăm tỷ đồng. Quy định mức vốn pháp định như vậy để tránh tình trạng hàng loạt công ty có chức năng kinh doanh bất động sản được thành lập, nhưng năng lực về vốn rất yếu, nhiều doanh nghiệp trong nước đăng ký vốn điều lệ lớn, hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhưng chỉ cần đáp ứng vốn pháp định 6 tỷ theo quy định là được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.47 Thực tế, năng lực tài chính của doanh nghiệp không đảm bảo hoặc có thì chỉ là lúc đề nghị cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đầu tư, xin chủ trương đầu tư, khi đi vào triển khai thực hiện dự án cụ thể thì không đảm bảo năng lực tài chính do đầu tư dàn trải vào nhiều dự án bất động sản như vậy thì sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của xã hội. Thứ ba, chủ thể kinh doanh bất động sản để huy động được vốn trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản thì phải đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Kinh doanh bất động sản là ngành kinh doanh có điều kiện vì vậy khi cá nhân, tổ chức kinh doanh thì bắt buộc phải đăng ký theo quy định tại Điều 7 của Luật Doanh nghiệp năm 2005 và danh mục ngành nghề kinh doanh được quy định trong Thông tư liên tịch số 07/2001/TTLT/BKH-TCTK hướng dẫn ngành nghề kinh doanh sử dụng trong đăng ký kinh doanh của Bộ Kế hoạch và Đầu tư – Tổng Cục thống kê. Thứ tư, chủ thể kinh doanh bất động sản muốn huy động vốn phải có hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt. Quy định này là điều kiện cần thiết với một công trình xây dựng hoặc nhà ở nhằm đảm bảo tốt nhất sự rõ ràng về dự án của ngôi nhà hay công trình xây dựng đó, từ đó đảm bảo lợi ích cho cả bên chủ đầu tư và bên khách hàng. Tóm lại, có bốn vấn đề cơ bản cần phải đáp ứng để trong quá trình kinh doanh bất động sản chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được quyền huy động vốn là: tổ 45 Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, Điều 10, khoản 1. 46 Anh thư, Đời sống và pháp luật, Việt kiều được kinh doanh địa ốc như người trong nước, http://www.doisongphapluat.com/kinh-doanh/doanh-nghiep/viet-kieu-duoc-kinh-doanh-dia-oc-nhu-nguoi-trongnuoc-a23756.html#.UxThBPl_tv5, [truy cập ngày 04/09/2014]. 47 Xem thêm: Báo cáo đánh giá những điểm nổi bật của thị trường bất động sản năm 2013 và dự báo năm 2014 của Viện Kinh tế Xây dựng gửi Bộ Xây dựng. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 29 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật; có vốn pháp định 6 tỷ; đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật và phải có hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt. Đáp ứng những tiêu chí đó là bước đầu tiên cũng là tiên quyết để trong quá trình kinh doanh của mình có gặp vấn đề về vốn thì chủ đầu tư kinh doanh bất động sản có thể sử dụng các công cụ huy động vốn do luật định để tháo gỡ khó khăn của mình. 2.1.2 Phạm vi huy động vốn của các chủ thể kinh doanh bất động sản Trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì ta quan tâm đến hai chủ thể kinh doanh bất động sản đó là tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài. Bởi vì khi thực hiện hoạt động huy động vốn trong quá trình kinh doanh bất động sản phạm vi huy động vốn của hai chủ thể này có phần khác nhau do phạm vi hoạt động kinh doanh của hai chủ thể này khác nhau. Thứ nhất, các nhà đầu tư trong nước được pháp luật bảo hộ phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản đa dạng trong khuôn khổ sau: Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.48 Như vậy, các tổ chức, cá nhân trong nước trong quá trình kinh doanh bất động sản với các hình thức trên thì khi gặp khó khăn về nguồn vốn trong quá trình kinh doanh của mình họ có quyền huy động vốn để giải quyết vấn đề về nguồn vốn kinh doanh của mình để cung cấp ra thị trường các sản phẩm nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê và đặc biệt là phát triển hạ tầng tại các khu vực huy hoạch cho các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao. 49 Thứ hai, tổ chức, cá nhân nước ngoài được huy động vốn trong các phạm vi kinh doanh sau đây: Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có 48 Luật Kinh doanh bất động sản số 63 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 9, khoản 1. Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2009, tr. 60. 49 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 30 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN hạ tầng;50 So với tổ chức, cá nhân trong nước thì phạm vi huy động vốn của cá nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hẹp hơn rất nhiều. Việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài, phụ thuộc rất nhiều vào quá trình hội nhập của Việt Nam vào đời sống kinh tế quốc tế. Do vậy, có những phạm vi trong kinh doanh đặc biệt là mua bán được pháp luật bảo hộ cho nhà đầu tư trong nước nhưng chưa thể bảo hộ cho nhà đầu tư nước ngoài. Trong đầu tư kinh doanh bất động sản, Nhà nước Việt Nam đặc biệt khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài đầu tư tạo lập các bất động sản và các bất động sản hình thành trong tương lai để cung ứng các sản phẩm có chất lượng cao ra thị trường Việt Nam như xây dựng công trình cho thuê loại A và loại B, căn hộ chung cư cao cấp, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao. 51 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản để thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, Luật hiện hành còn hạn chế về phạm vi hoạt động, mới chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dưới hai hình thức là đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; mà chưa cho phép mua bán và thuê bất động sản để cho thuê lại. Theo Bộ Xây dựng, những hạn chế này đã tạo ra sự không bình đẳng giữa các thành phần kinh tế khi tham gia thị trường bất động sản, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế, từ đó hạn chế rất nhiều việc thu hút các nguồn lực đầu tư từ nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản. Những quy định này đã hạn chế khả năng huy động vốn, khai thác từng phần công trình của chủ đầu tư dự án, cũng như chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thuê, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để có thể đặt hàng, ký kết hợp đồng trước khi công trình được hoàn thành. Tóm lại, để được huy động vốn trong quá trình kinh doanh bất động sản cho dự án của mình tổ chức, cá nhân cần đáp ứng các điều kiện về chủ thể như: tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật; có vốn pháp định 6 tỷ; đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Thêm vào đó là phạm vi huy động vốn của cá chủ thể có phần khác nhau tùy theo chủ thể nào kinh doanh bất động sản mà pháp luật cho phép kinh doanh các loại hình tương 50 Luật Kinh doanh bất động sản số 63 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 10, khoản 1. Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp Luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2009, tr.63. 51 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 31 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ứng, trong quá trình kinh doanh chủ thể đó được quyền huy động vốn cho dự án mà mình kinh doanh. Vừa qua Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 đã quy định cụ thể hơn từng phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài góp phần tích cực cho hoạt động huy động vốn cho các chủ thể này. 2.2 Quy định pháp luật về nguồn vốn đƣợc huy động trong kinh doanh bất động sản Để thực hiện một dự án hoặc nhiều dự án khi kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư không thể bằng vốn tự có của mình để thực hiện vì nó đòi hỏi tiềm lực tài chính rất lớn. Chính vì thế, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được huy động vốn, cụ thể Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở thay thế Nghị định 90/2006/ NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (sau đây viết tắt là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) quy định cụ thể các kênh huy động vốn: Ký hợp đồng vay vốn của tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu; ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II; ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân; ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản; ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng. Tùy vào mục đích, điều kiện của mình mà chủ đầu tư sử dụng cách huy động vốn phù hợp với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư. Ngoài ra, Luật Nhà ở đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 quy định các nguồn vốn phục vụ nhà ở nhưng cũng xoay quanh những cách thức huy động vốn như pháp luật hiện hành. 2.2.1 Ký hợp đồng vay vốn của tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu Hình thức đầu tiên pháp luật cho phép để huy động vốn là: Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu.52 Thứ nhất, chủ đầu tư ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư, nhưng bên cho vay vốn không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở, công trình xây dựng này. Theo đó Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng. Tổ chức tín dụng bao gồm ngân 52 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 9, khoản 1, điểm a. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 32 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và các quỹ tín dụng nhân dân.53 Theo định nghĩa đó ta thấy tổ chức tín dụng bao gồm nhiều loại hình như: ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và các quỹ tín dụng nhân dân nhưng thực tế kênh huy động vốn từ ngân hàng đang được sử dụng khá phổ biến và là một kênh huy động vốn hiệu quả không những trong lĩnh vực đầu tư bất động sản mà còn của các lĩnh vực khác như: lĩnh vực sản xuất hàng hóa, lĩnh vực cung ứng dịch vụ,... Người viết nói kênh huy động vốn từ Ngân hàng là kênh huy động vốn hiệu quả bởi vì các ngân hàng sở hữu một khối lượng vốn dồi dào trong việc chuyển số tiền nhàn rỗi từ người dân đến nhà đầu tư. Vì lượng vốn dồi giàu nên doanh nghiệp có thể vay một lượng lớn tiền để giải quyết vấn đề vốn của chủ đầu tư. Còn quỹ đầu tư bất động sản là một loại hình tổ chức kinh doanh chuyên mua, phát triển, quản lý và bán bất động sản dựa trên việc quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tư bất động sản.54 Đây là một hình thức đầu tư bất động sản thông qua các loại tài sản sở hữu hoặc tài sản đảm bảo nợ mà các tổ chức và cá nhân có thể tham gia bằng cách mua hoặc bán cổ phần. Ở đây ta thấy các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư đóng vai trò trung gian là chủ thể thực hiện chức năng thu gom tiền trong xã hội và cho người kinh doanh, người có nhu cầu chính đáng vay lại. Sau đó các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư lấy lãi từ người đi vay và chia một phần lãi ấy cho người cho vay và một phần là của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư. Chính vì thế pháp luật kèm theo một điều kiện trong kênh huy động này chính là bên cho vay vốn không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở, công trình xây dựng này. Bởi vì mục đích chính của các chủ thể trung gian này không phải là vì mục đích mua nhà, công trình xây dựng này mà vì mục đích sinh lợi nhuận mà lợi nhuận được thể hiện cụ thể bằng tiền tệ. Hiện nay, các chủ đầu tư có thể vay tín dụng trong nước hoặc vay tín dụng nước ngoài. Nhưng đối với vay tín dụng ngoài nước thì phải có sự bảo lãnh từ phía Nhà nước thì chủ đầu tư mới được vay. Tuy nhiên đa số các chủ đầu tư điều chọn vay vốn từ Ngân hàng thương mại nước ngoài trong khi lãi suất vay cao hơn lãi vốn ODA ( Hỗ trợ phát triển chính thức là một hình thức đầu tư nước ngoài viết tắt của cụm từ Official Development Assistance) mà chủ đầu tư vẫn vay vì nó thấp hơn lãi suất vay thương mại trong nước, và phải được bảo lãnh từ phía Chính phủ thì mới được vay. 53 Luật Các tổ chức tín dụng số 47 năm 2010 của Quốc Hội, Điều 4, khoản 1. Mạnh Hùng – Ngọc Thu, VN cần Quỹ đầu tư tín thác bất động sản, Báo điện tử Việt Báo, http://vietbao.vn/Kinh-te/VN-can-Quy-dau-tu-tin-thac-bat-dong-san/75165452/87/, [ ngày truy cập 19-9-2014]. 54 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 33 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thứ hai, doanh nghiệp phát hành trái phiếu để huy động vốn và bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở, công trình xây dựng này. Theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP lần đầu tiên chủ đầu tư được pháp luật chính thức cho phép phát hành trái phiếu để huy động vốn cho dự án. Điều này đã ít nhiều tháo gỡ khó khăn vốn đầu vào cho các chủ đầu tư bất động sản. Trái phiếu là một loại chứng khoán quy định nghĩa vụ của người phát hành (người vay tiền) phải trả cho người nắm giữ chứng khoán (người cho vay) một khoản tiền xác định, thường là trong những khoảng thời gian cụ thể, và phải hoàn trả cho khoản vay ban đầu khi nó đáo hạn. Trái phiếu doanh nghiệp phân loại theo mức độ đảm bảo thanh toán của người phát hành có hai loại: Trái phiếu được bảo đảm về tài sản và trái phiếu không bảo đảm bằng tài sản nhưng loại này còn tùy thuộc vào độ tin cậy và uy tín của doanh nghiệp đó.55 Thực tế những doanh nghiệp không phải công ty đại chúng, chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp rất khó khăn do độ tin cậy, minh bạch không có. Thông thường phát hành trái phiếu doanh nghiệp là các doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp lớn, ít có doanh nghiệp nhỏ. Bởi doanh nghiệp lớn và doanh nghiệp Nhà nước phát hành có Nhà nước đứng ra bảo lãnh, nên có độ tin cậy. Chính vì thế các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vừa và nhỏ không tiếp cận được với cách thức huy động vốn này. Tóm lại, ở hình thức huy động vốn thứ nhất này, dù doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hay phát hành trái phiếu thì chủ thể cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản vay vốn không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở, công trình xây dựng này. Theo hình thức huy động vốn này bên cho vay vốn có một sự bảo đảm được hoàn vốn cao nhưng đổi lại điều kiện huy động vốn của các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản vừa và nhỏ khó thực hiện cách thức huy động vốn này. Vì thế khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn huy động vốn theo cách thức này cần xem xét kĩ về vị thế, uy tín,... của mình trên thị trường. 2.2.2 Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II Hình thức thứ hai pháp luật cho phép để huy động vốn là: Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II.56 Tức là lúc này chủ đầu 55 Phòng công chứng số 2, Tỉnh Thừa Thiên Huế, Trái phiếu là gì?, http://pccs2tthue.vn/Views/InfoTwo.aspx?OneID=6&TwoID=101, [truy cập ngày 26/03/2014]. 56 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, điều 9, khoản 1, điểm b. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 34 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN tư kinh doanh dự án nhà ở, công trình xây dựng (chủ đầu tư cấp I) đã tiến hành xây dựng và có hạ tầng kỹ thuật trên quyền sử dụng đất của mình nhưng vì lý do khó khăn về vốn chủ đầu tư cấp I ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư cho chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư bất động sản là sự thỏa thuận góp vốn bằng tiền hoặc tài sản giữa chủ đầu tư cấp I với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II hoặc giữa chủ đầu tư cấp I với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở nhằm mục đích phân chia lợi nhuận (bằng tiền) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận. Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư cấp I được huy động vốn với chủ đầu tư cấp II ngay sau khi giải phóng xong mặt bằng và khởi công dự án. Quy định này sẽ tạo điều kiện cho chủ đầu tư cấp I khơi thông nguồn vốn từ vốn góp của đối tác ngay trong giai đoạn đầu tiên thi công hạ tầng kỹ thuật dự án. Thực tế cho thấy, nhiều chủ dự án thực hiện xong khâu đền bù, giải toả mặt bằng là đã đuối vốn, trong khi khoản đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật của dự án không hề nhỏ. 57 Bởi vì thế, pháp luật quy định một kênh huy động vốn làm phao cứu sinh cho chủ đầu tư cấp I khi họ vẫn muốn đầu tư nhưng không đủ vốn bằng cách chia sẽ dự án chủ mình với một chủ thể nữa để giải quyết vấn đề của họ. Còn về phía chủ đầu tư cấp II khi thực hiện hình thức góp vốn này thì họ không phải giải phóng mặt bằng, đã có hạ tầng kỹ thuật vừa không phải xin phép đầu tư xây dựng mà vẫn đầu tư xây dựng vào dự án được, vẫn có tư cách như một chủ đầu tư dự án thực sự. Thực chất của hình thức huy động vốn này là cho phép chuyển nhượng một phần dự án sau khi đền bù, giải phóng mặt bằng. Chuyển nhượng này sẽ chính thức được công nhận khi hai bên thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất phần diện tích được chuyển nhượng vào lúc dự án đã xong các hạng mục hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án. Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở và đã có đủ các điều kiện để huy động vốn theo quy định tại 57 Tùng Quang – Bảo Chương, Công ty cổ phần xây dựng và phát triển đô thị Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Thị trường thứ cấp xì hơi sau nghị định 71, http://www.udec.com.vn/?IDcat=80&IDItems=11978, [truy cập ngày 17/09/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 35 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN khoản này; trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc huy động vốn phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản.58 Theo quy định này ta thấy không những pháp luật cho phép chủ đầu tư cấp I huy động vốn mà còn cho phép cả chủ đầu tư cấp II cũng được quyền huy động vốn nếu như trong quá trình xây dựng án họ có gặp khó khăn về vốn. Tuy nhiên ta thấy pháp luật quy định điều kiện để chủ đầu tư cấp II huy động vốn tương đối khó hơn chủ đầu tư cấp I như: đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn, trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II thì chủ đầu tư cấp II phải phục thuộc vào chủ đầu tư cấp I là phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản. Qua phân tích ở hình thức huy động vốn thứ hai này, Người viết thấy điều kiện huy động vốn ở hình thức huy động vốn thứ hai này đơn giản hơn hình thức huy động vốn thứ nhất. Chủ đầu tư cấp I có thể giải quyết vấn đề về nguồn vốn đồng thời tạo điều kiện cho một chủ thể là chủ đầu tư cấp II được kinh doanh bất động sản mà chủ đầu tư cấp II không cần tiến hành những công đoạn ban đầu như: thiết kế bản vẽ dự án, đăng ký dự án, xây dựng hạ tầng kỹ thuật,… Trong kinh doanh nói chung, đôi lúc chủ thể kinh doanh phải san sẻ lợi ích của mình cho một chủ thể khác nhằm đảm bảo việc kinh doanh được tiếp tục. Trong kinh doanh bất động sản cũng như thế chủ đầu tư bất động sản đôi lúc cần phải chia sẻ lợi nhuận của mình cho chủ thể khác để đảm bảo dự án của mình được hoàn thành. 2.2.3 Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân Hình thức huy động vốn thứ ba là Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận.59 Thứ nhất, theo quy định của hình thức huy động vốn thứ nhất ta thấy các bên phân chia lợi nhuận chủ yếu bằng tiền hoặc cổ phiếu bởi vì chức năng, mục đích chính của họ là sinh lời tiền từ hoạt động đầu tư tiền. Tiếp theo ở hình thức huy động vốn thứ hai mục đích chính của chủ đầu tư cấp II là muốn đầu tư xây dựng dự án nên họ góp 58 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 9, khoản 3, điểm a. 59 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 9, khoản 1, điểm c. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 36 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN vốn và chuyển nhượng phần đất đã có hạ tầng kỹ thuật và tiếp tục đầu tư nó. Đến hình thức thứ ba này luật quy định được phân chia cả lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu (có thể là mục đích chính của tổ chức) và kết hợp phân chia sản phẩm là nhà ở (đó có thể là mục đích chính của cá nhân) nhưng điều phải trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận. Thứ hai, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Điều 9, khoản 1, điểm c quy định: Trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở. Vậy thì hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở có điều kiện là phải phân chia cho đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo Luật Nhà ở đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú;60 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.61 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ.62 Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Thời hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.63 Vậy thì các đối tượng nêu trên nếu muốn phân chia sản phẩm là nhà thông qua hình thức góp vốn thứ ba này thì họ có thể sỡ hữu căn nhà đó thông qua việc ký kết hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Tại Luật Nhà ở đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 thì quy định về đối tượng được sở hữu nhà ở tài Việt Nam thoáng hơn pháp luật hiện hành. Theo đó đối tượng được sỡ hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: 60 Luật Nhà ở số 56 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 9, khoản 2, điểm a. Luật Nhà ở số 56 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 126, khoản 1. 62 Luật Nhà ở số 56 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 126, khoản 2. 63 Luật Nhà ở số 56 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 125, khoản 1. 61 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 37 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. 64 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.65 Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.66 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài).67 Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. 68 Bên cạnh đó, Luật Nhà ở đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 còn quy định rõ các đối tượng được sỡ hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức nào tại khoản 2 Điều 159 và điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sỡ hữu nhà ở tại Việt Nam tại Điều 160. Thứ ba, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Điều 9, khoản 1, điểm c quy định phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia: Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm c và điểm d khoản 1 Điều này mà trong hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (tính trên tổng số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập không phải là dự án cấp II) không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng. Theo quy tại khoản 5 Điều 8 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây viết tắt Thông tư số 16/2010/TTBXD) thì: các bên có thể thoả thuận phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc thỏa thuận phân chia bằng cả lợi nhuận và sản phẩm nhà ở. Chủ đầu tư chỉ được phân chia cho tất cả các hình thức huy động vốn tối 64 Luật Nhà ở đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, Điều 7, khoản 1. 65 Luật Nhà ở đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, Điều 7, khoản 2. 66 Luật Nhà ở đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, Điều 159, khoản 1, điểm a. 67 Luật Nhà ở đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, Điều 159, khoản 1, điểm b. 68 Luật Nhà ở đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, Điều 159, khoản 1, điểm c. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 38 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN đa là 20% số lượng nhà ở thương mại trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản (chủ đầu tư có thể thực hiện phân chia cả ba loại nhà ở là nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư hoặc có thể phân chia một hoặc hai loại nhà). Ta thấy luật rất ưu đãi và quy định rất rõ trong trường hợp huy động vốn ở trường hợp thứ ba này được huy động vốn tối đa là 20% số lượng nhà ở thương mại trong mỗi dự án tức là mỗi một dự án chủ đầu tư được huy động vốn đến số vốn bằng 20% số lượng nhà ở của một dự án. Một ưu đãi đặc biệt hơn nữa là số nhà ở này được phân chia không thông qua sàn giao dịch bất động sản trong khi Luật Kinh doanh bất động sản buộc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải bán sản phẩm qua sàn mà không có ngoại lệ nào, Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực ngày 08 tháng 08 năm 2010 đã cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được phân phối 20% sản phẩm (nhà ở) mà không thông qua sàn giao dịch bất động sản. Để điều luật được rõ hơn, tại khoản 5 Điều 8 Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định tiếp trong trường hợp phân chia sản phẩm là nhà ở nhà thì trong hợp đồng góp vốn phải nêu rõ số lượng nhà ở, loại nhà ở, diện tích nhà ở và vị trí nhà ở sẽ phân chia cho bên tham gia góp vốn; số lượng nhà ở thương mại còn lại trong mỗi dự án sau khi phân chia, chủ đầu tư phải thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua qua sàn giao dịch bất động sản. Trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở quy định tại điểm c khoản 1 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP một lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư); các trường hợp góp vốn còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu. Trong trường hợp tổ chức tham gia góp vốn để được phân chia nhà ở sau đó phân chia lại nhà ở này cho các hộ gia đình, cá nhân khác thì tổ chức này phải gửi danh sách các hộ gia đình, cá nhân được phân chia lại nhà ở để chủ đầu tư đề nghị Sở Xây dựng xác nhận danh sách. Bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư. Quy định này nhằm để các cơ quan có thẩm quyền quản lý được việc phân chia nhà ở. Ở đây, pháp luật cũng quy định cho phép chủ đầu tư cấp II được huy động vốn theo hình thức này cũng giống như chủ đầu tư cấp I là chủ đầu tư cấp II được quyền ký hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm nhà ở tối đa bằng 20% số lượng nhà ở thương mại mà mình đầu tư xây dựng trên diện tích đất nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư cấp I. Tóm lại, đây là một hình thức huy động vốn khá nhiều ưu đãi kèm theo nhiều điều kiện. Khi muốn được sự ưu đãi đó thì chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện luật GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 39 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN định thì quy định hoạt động huy động vốn này sẽ trở thành công cụ huy động vốn đắc lực cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Chủ đầu tư kinh doanh bất động sản có thể huy động vốn và thông qua đó bán sản phẩm là nhà ở thông qua hình thức huy động vốn này. 2.2.4 Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản Ở hình thức huy động vốn thứ tư này tương đối giống hình thức huy động vốn thứ ba: Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận.69 Chỉ khác nhau ở chỗ hình thức huy động vốn thức ba là huy động của cá nhân, tổ chức có thể là chủ thể kinh doanh hoặc không kinh doanh, nếu là chủ thể kinh doanh thì không phân biệt ngành nghề kinh doanh còn ở hình thức thứ tư này đối tượng mà chủ đầu tư hợp tác kinh doanh là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản. Vậy thì doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản này cũng phải đáp ứng đủ các điều kiện như chủ đầu tư cấp I. Thực chất hình thức góp vốn này là sự hợp tác giữa hai doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản. Lợi thế của hình thức huy động vốn này là các bên có thể hỗ trợ cho nhau về mặt vốn lẫn kỹ thuật vì cả hai đều kinh doanh trong một ngành nghề. Các điều kiện huy động vốn hoặc về phân chia lợi nhuận, nhà ở điều giống ở hình thức huy động vốn thứ ba đã phân tích như trên. 2.2.5 Ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng Hình thức huy động vốn cuối cùng mà chủ đầu tư kinh doanh bất động sản có thể huy động vốn là: Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.70 Thứ nhất, theo hình thức huy động vốn bằng cách mua bán nhà hình thành trong tương lai này (theo ngôn ngữ dân giả là mua bán nhà trên giấy) tức là tại thời điểm các bên ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. 71 Theo quy định tại Luật Nhà ở đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp 69 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 9, khoản 1, điểm d. 70 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 9, khoản 1, điểm đ. 71 Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp Luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, 2009, tr.64. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 40 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 thì: nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. 72 Thiếu vốn khiến nhà tạo lập bất động sản không có khả năng tiếp tục triển khai dự án của mình, thậm chí còn phải đối mặt với nguy cơ không hoàn thành dự án. Hình thức huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng có lợi cho cả hai bên: chủ đầu tư có vốn tiếp tục dự án kinh doanh bất động sản, còn khách hàng được mua sản phẩm là nhà ở với giá tại thời điểm kí kết hợp đồng huy động vốn, “bán nhà trên giấy” là hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản phổ biến ở tất cả các nước và là một trong những kênh dẫn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản Việt Nam vào thời điểm hiện nay, nó huy động nguồn tiền nhàn rỗi trong dân một lượng tiền dồi dào đồng thời chủ đầu tư cũng bán được sản phẩm là nhà ở. Đọc quy định ở hình thức huy động vốn cuối cùng này, ta thấy luật chỉ nói đến việc huy động vốn thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng theo Người viết ta có thể hiểu theo nghĩa rộng quy định này bao gồm cả việc huy động vốn thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Bởi vì bất động sản bao gồm nhà, công trình, hạ tầng khác mà công trình, hạ tầng khác vẫn có thể mua bán ở thì tương lai thông qua hình thức huy động vốn này. Thứ hai,“Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể.”73 Bất động sản hình thành trong tương lai được xác định gồm có hai loại: Thứ nhất: Chưa hình thành nhưng có bản thiết kế kỹ thuật, đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyện nằm trong dự án xây dựng nhưng chưa tiến hành khởi công xây dựng; Thứ hai: Đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. Nhà, công trình xây dựng đang hình thành được hiểu khi thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, công trình xây dựng. Như vậy thì nếu nhà, công trình xây dựng thuộc hai loại trên thì chủ đầu tư có thể huy động vốn theo hình thức này. Thứ ba, theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005 thì tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở trước khi bàn giao nhà ở ghi trong hợp đồng. Quy định này nhằm đảm bảo cho việc chủ đầu tư phải bỏ vốn của mình vào đầu tư để tránh 72 Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, Điều 3, khoản 10. 73 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 số 63 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 4, khoản 8. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 41 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN trình trạng chủ đầu tư tay không rồi bằng cách huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng xây dựng nhà, công trình sau đó lại thu được lợi nhuận. Việc thanh toán tiền mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đợt đầu phải có thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng, các lần huy động cũng như “lần thanh toán tiền” của khách hàng tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản74 và tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. 75 Theo Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 quy định việc thanh toán trong bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai thì: “lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản đó nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng. Trong mọi trường hợp khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng”76 Như vậy đối với tổ chức, cá nhân trong nước thì chưa nhận nhà, người mua chỉ phải đóng tối đa 70% theo quy định tại Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005. Theo Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, tổng số tiền ứng trước của người mua nhà ở không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua, và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận sở hữu đối với nhà ở đó. Trường hợp chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì chỉ được ứng trước tiền mua nhà ở của khách hàng không vượt quá 50% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở và không vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận sở hữu đối với nhà ở đó. Quy định này theo Người viết nhằm bảo vệ quyền lợi của bên bán bất động sản hình thành trong tương lai không được huy động nhiều vốn tránh trường hợp huy động mà không thực hiện dự án. Đồng thời cũng bảo vệ người mua bất động sản ở chỗ huy động vốn một cách từ từ để người mua bất 74 Nghị định số 153/2007/NĐ–CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 4, khoản 1 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Điều 14, điểm a. 75 Luật Nhà ở số 56 năm 2005 của Quốc Hội , Điều 39, khoản 1. 76 Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, Điều 57, khoản 1. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 42 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN động sản kịp chuẩn bị nguồn vốn. Tóm lại, pháp luật hiện nay quy định chủ đầu tư kinh doanh bất động sản có đến năm hình thức huy động vốn đó là: ký hợp đồng vay vốn của tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu; ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II; ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân; ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản; ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng. Qua những phân tích trên ta thấy được từng đặc điểm của các hình thức huy động vốn mà luật định. Trong quá trình kinh doanh thực tế chủ đầu tư sẽ cân nhắc lựa chọn hình thức huy động vốn nào có lợi cho mình nhất để thực hiện dự án. 2.3 Quy định pháp luật về điều kiện huy động vốn trong kinh doanh bất động sản Để tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản pháp luật đã gỡ rối cho các chủ đầu tư bằng việc quy định cho chủ đầu tư có đến năm hình thức huy động vốn. Đó là những quy định mở cho chủ đầu tư nhưng những quy định mở đó có điều kiện. Để thực hiện được các hình thức huy động vốn đó chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện mà pháp luật đưa ra như: điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư, điều kiện về thời điểm huy động vốn và điều kiện về thủ tục huy động vốn. Những điều kiện này nhằm đảm bảo cho các chủ đầu tư sử dụng đúng số tiền huy động vốn, thực hiện cam kết của mình đối với chủ thể cho vay vốn và giúp cho Nhà nước quản lý được tình trạng huy động vốn hiện nay của các chủ đầu tư tránh huy động vốn không có hiệu quả ảnh hưởng đến trật tự xã hội. 2.3.1. Điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư Chủ đầu tư phải có điều kiện về năng lực tài chính được xác định theo pháp luật để thực hiện một hợp đồng giao ước trong thời hạn dài đó chính là hợp đồng kinh doanh bất động sản. Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư, vấn đề tiên quyết đi đến kinh doanh thành công chính là yếu tố vốn. Do đó, việc chậm bàn giao các công trình hạ tầng hay các dự án nhà ở có nguyên nhân chủ yếu từ việc thiếu vốn của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Cho nên, để giảm thiểu các sai phạm của nhà đầu tư trong các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, pháp luật kinh doanh bất động sản luôn ràng buộc các nhà đầu tư về năng lực tài chính khi triển khai các dự án.77 Thứ nhất, tại Điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP có quy định điều kiện năng 77 Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp Luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, 2009, tr.57. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 43 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp: Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định sau đây: Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Trong thực tế, nhiều chủ đầu tư cùng lúc có thể triển khai nhiều dự án, nhất là những dự án lớn để đem lại lợi nhuận cao. Đối với những dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kĩ thuật khu công nghiệp là những dự án lớn, cần mức vốn cao vì thế pháp luật quy định khống chế mức vốn phải có 20% tổng mức đầu tư dự án. Thứ hai, đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt. Quy mô dự án nhà ở có thể nhỏ hơn dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp nên pháp luật không quy định mức % vốn cố định mà dựa vào diện tích đất. Nếu diện tích đất dưới 20 ha thì số vốn không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án, ngược lại trên 20 ha đất thì số vốn không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án. Tại điểm b khoản 2 Điều 12 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP cũng quy định: Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Việc quy định tại Điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP và điểm b khoản 2 Điều 12 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP chưa quy định cụ thể là cho từng dự án hay là chung cho toàn bộ các dự án do chủ đầu tư đang thực hiện. Bởi vì như đã nói ở trên, cùng một lúc chủ đầu tư có thể kinh doanh nhiều dự án để thu nhiều lợi nhuận. Nếu quy định mức % nêu trên là cho từng dự án kinh doanh bất động sản thì nó là một quy định phù hợp. Tuy nhiên, do luật quy định không rõ ràng dẫn đến việc có thể hiểu số % quy định như trên là cho tất cả các dự án mà chủ đầu tư đang đầu tư thì quy định trên trở nên không phù hợp. Thứ ba, theo khoản 3 Điều 5 Nghị định 153/2007/NĐ-CP có quy định: Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận. Trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 44 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Tiếp theo đoạn 2 khoản 3 Điều 5 Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định tiếp: Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án. Vậy thì ở quy định này vốn thực có được hiểu là số mà chủ đầu tư có tính từ năm trước năm thực hiện dự án, trường hợp doanh nghiệp và hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Chủ đầu tư kinh doanh bất động sản tự mình chứng minh số vốn mà chủ đầu tư có để thực hiện dự án, phải lập danh mục các dự án đầu tư, tổng số vốn đầu tư của từng dự án của chủ đầu tư. Việc xác định năng lực tài chính của chủ đầu tư phải có 15% - 20% tổng vốn đầu tư của dự án là chưa đủ để khẳng định chủ đầu tư có năng lực tài chính thực hiện dự án hay không. Chính vì thế, pháp luật quy định phải có sự bảo đảm của ngân hàng về vốn đầu tư cho dự án và phải ký quỹ tại ngân hàng được quy định tại mục 1 Phần I Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (sau đây gọi tắt là Thông tư số 13/2008/TT-BXD). Tóm lại, quy định năng lực tài chính của chủ đầu tư là cần thiết, bởi lẽ trên thực tế đã có trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản do chạy theo mục đích lợi nhuận đã tiến hành xây dựng các công trình không theo đúng quy hoạch xây dựng. Hành vi vi phạm này chiếm số lượng không nhỏ trong tổng số các hành vi vi phạm pháp luật bị phát hiện. Có một số trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản không đủ năng lực tài chính nhưng vẫn làm các thủ tục xin đầu tư xây dựng các khu đô thị mới hoặc khu nhà ở,... Sau đó, họ tìm cách chuyển nhượng dự án đầu tư “trên giấy” cho các chủ đầu tư khác để kiếm lời. Chính vì vậy, việc quy định chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án nhằm mục đích ngăn ngừa những hành vi vi phạm này. 2.3.2. Điều kiện về thời điểm huy động vốn Điều kiện về thời điểm huy động vốn là điều kiện thứ hai đảm bảo chủ đầu tư có thể huy động vốn để hoàn thành dự án đầu tư của mình. Pháp luật quy định có năm hình thức để chủ đầu tư kinh doanh bất động sản có thể huy động nguồn vốn, tương ứng với mỗi hình thức pháp luật quy định thời điểm cụ thể để tiến hành huy động vốn cho từng hình thức cụ thể như sau: Thứ nhất, theo quy định của Thông tư số 16/2010/TT-BXD tại Điều 8 trường hợp huy động vốn thông qua hình thức vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 45 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN tư đang hoạt động tại Việt Nam thì thời điểm kí hợp đồng vay vốn do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về ngân hàng, pháp luật về tổ chức tín dụng và các quy định có liên quan. Trường hợp huy động vốn thông qua hình thức phát hành trái phiếu thì thời điểm phát hành trái phiếu và trình tự thủ tục pháp hành trái phiếu được thực hiện theo quy định của pháp luật doanh nghiệp và pháp luật chứng khoán. Bởi vì ở hình thức huy động vốn thứ nhất này đã có luật chuyên ngành điều chỉnh nên về nguyên tắc khi áp dụng chúng ta phải tuân theo pháp luật chuyên ngành. Thứ hai, thời điểm huy động vốn đối với hình thức ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án. Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án thì chủ đầu tư cấp I được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II.78 Quy định về giải phóng mặt bằng của dự án được hiểu là khi chủ đầu tư cấp I đã thực hiện giải phóng xong mặt bằng đối với phần diện tích đất sẽ chuyển nhượng cho chủ đầu tư cấp II. Thứ ba, thời điểm huy động vốn đối với hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án.79 Thứ tư, thời điểm huy động vốn đối với hình thức ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở.80 Thứ năm, thời điểm huy động vốn đối với hình thức ký huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản.81 78 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn hành Luật nhà ở, Điều 9, khoản 3. 79 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn hành Luật nhà ở, Điều 9, khoản 3. 80 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn hành Luật nhà ở, Khoản 3, Điều 9, khoản 3. 81 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn hành Luật nhà ở, Điều 9, khoản 3. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 46 thi thi thi thi SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ta thấy ở thời điểm huy động vốn ở hình thức thứ ba, thứ tư, thứ năm ngoài việc có dự án được phê duyệt, đã khởi công xây dựng,…thì còn có thêm quy định là thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án hoặc đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản. Quy định này theo Người viết là để đảm bảo việc phân chia lợi nhuận là sản phẩm (nhà ở) được kiểm soát chặt chẽ với mức không vượt quá 20% số lượng nhà ở của dự án cũng như điều kiện được phân chia sản phẩm là nhà ở. Nhìn chung, điều kiện về thời điểm huy động vốn của tất cả các hình thức huy động vốn bao gồm các điều kiện sau: đã giải phóng mặt bằng của dự án, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án, đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án, đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản. Tùy từng hình thức huy động vốn mà chủ đầu tư kinh doanh bất động sản có thể áp dụng điều kiện cho phù hợp với cách thức huy động vốn mà mình áp dụng. 2.3.3. Điều kiện về thủ tục huy động vốn Điều kiện cuối cùng để chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được tiến hành hoạt động huy động vốn là điều kiện về thủ tục huy động vốn. Theo điểm e khoản 3 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định: Thứ nhất, “ Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại các điểm b, c và điểm đ khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn”. Thứ hai, tại khoản 2 Điều 8 Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định : “Trường hợp huy động vốn thông qua hình thức vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư đang hoạt động tại Việt Nam thì thời điểm ký hợp đồng vay vốn do các bên thoả thuận theo quy định của pháp luật về ngân hàng, pháp luật về tổ chức tín dụng và các quy định khác có liên quan. Theo quy định trên thì các hình thức huy động vốn: Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II; ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân; ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng thì các hình thức huy động vốn này cần thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Trong văn bản thông báo phải nêu rõ hình thức huy động vốn, số vốn cần huy động; trường hợp huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 47 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II thì phải nêu rõ diện tích đất sẽ chuyển nhượng, tên chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân thì phải nêu rõ tên, địa chỉ của tổ chức, cá nhân tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, nếu có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở sẽ phân chia, tên và địa chỉ của tổ chức, cá nhân được phân chia nhà ở; trường hợp huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng thì phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở (nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự, căn hộ chung cư) và địa chỉ của nhà ở sẽ bán. Riêng hình thức huy động vốn thông qua hình thức vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư còn phải tuân thủ theo luật chuyên ngành vì theo nguyên tắc áp dụng pháp luật nếu có luật chuyên ngành thì ta phải áp dụng luật chuyên ngành. Thứ ba, về cách thức thực hiện thủ tục huy động vốn là chủ đầu tư kinh doanh bất động sản nộp trực tiếp tại trụ sở cơ quan hành chính của Sở Xây dựng nơi có dự án đầu tư. Trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Sở Xây có trách nhiệm giải quyết. Thứ tư, Sở Xây dựng căn cứ, đối chiếu quy định để đóng dấu xác nhận vào danh sách đối tượng được phân chia sản phẩm là nhà ở. Thời hạn để Sở Xây dựng xác nhận danh sách được phân chia nhà ở tối đa là 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của chủ đầu tư. Trường hợp sau khi tiếp nhận mà phát hiện danh sách do chủ đầu tư đề nghị xác nhận vượt quá số lượng 20% nhà ở theo quy định hoặc có tên cá nhân, hộ gia đình đã được xác nhận lần đầu thì trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư xác định lại danh sách được phân chia nhà ở; thời hạn chủ đầu tư xác định lại danh sách được phân chia nhà ở không tính vào thời hạn Sở Xây dựng xác nhận vào danh sách đối tượng được phân chia sản phẩm là nhà ở. Khác với hình thức đăng kí, nghĩa vụ thông báo về hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mang tính thông tin một chiều đến cơ quan quản lý có thẩm quyền. Theo các quy định tại các văn bản pháp luật về việc thông báo của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện hoạt động huy động vốn thì không hề có quy định nào quy định cơ quan có thẩm quyền có quyền từ chối khi nhận được thông báo của doanh nghiệp. Như vậy, có thể suy ra, Sở Xây dựng trong trường hợp này không có quyền từ chối khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện quyền thông báo của mình theo quy định. Bản chất của hoạt động này là thông báo cho cơ quan quản lý biết về nội dung huy động vốn. Cơ quan quản lý có quyền kiểm tra, thanh tra quá trình thực hiện, có quyền phát hiện và xử lý vi phạm nhưng không có GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 48 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN quyền bác bỏ quyền thực hiện hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thứ năm, Khoản 3 Điều 8 Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định: “Trường hợp huy động vốn thông qua hình thức phát hành trái phiếu thì thời điểm phát hành trái phiếu và trình tự, thủ tục phát hành trái phiếu được thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật về chứng khoán.” Vậy thì theo hình thức huy động vốn này các chủ đầu tư cũng phải tuân thủ theo luật chuyên ngành là Luật Chứng khoán. Thứ sáu, đối với hình thức huy động vốn bằng ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản luật không quy định cụ thể về điều kiện thủ tục. Nhưng theo Người viết các thủ tục đối với loại hợp đồng này sẽ đơn giản vì các bên trong thủ tục đều là doanh nghiệp, cá nhân trong cùng một ngành nghề. Các bên cũng cần thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết để theo dõi, nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng như các hình thức trên. Tóm lại, thủ tục đối với hoạt động huy động vốn tương đối đơn giản, tùy theo cách huy động vốn cụ thể sẽ áp dụng với từng thủ tục cụ thể. Nếu cách thức huy động vốn liên quan đến Luật chuyên ngành thì ta áp dụng luật chuyên ngành chỉ cần đáp ứng đủ các điều kiện luật định thì việc huy động vốn để tháo gỡ vấn đề về vốn trong đầu tư kinh doanh bất động sản là quyền của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản điều có thể thực hiện. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 49 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN KẾT LUẬN CHƢƠNG II Trong Chương 2, Người viết đã đi sâu vào những quy định cụ thể của pháp luật về hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Thứ nhất, về chủ thể của hoạt động kinh doanh bất động sản Người viết đã phân tích chủ thể kinh doanh bất động sản cần phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, có vốn pháp định, đăng ký kinh doanh bất động sản và hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt. Thứ hai, Người viết đi vào phân tích phạm vi huy động vốn của các chủ thể kinh doanh bất động sản. Theo đó chủ thể kinh doanh bất động sản là các nhà đầu tư trong nước được kinh doanh bất động sản ở phạm vi rộng hơn các nhà đầu tư nước ngoài. Thứ ba, Người viết đi sâu vào phân tích các nguồn vốn mà chủ đầu tư được huy động trong quá trình đầu tư của mình. Chủ đầu tư kinh doanh bất động sản có thể huy động vốn thông qua năm hình thức: ký hợp đồng vay vốn của tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu; ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II; ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân; ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản; ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng. Trong đó với cách thức phân chia lợi nhuận bằng sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho tất cả các hình thức huy động vốn tối đa là 20% số lượng nhà ở thương mại trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Thứ tư, trong Chương 2 Người viết phân tích làm rõ về điều kiện huy động vốn của chủ đầu kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư, điều kiện về thời điểm huy động vốn và điều kiện về thủ tục huy động vốn. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 50 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHƢƠNG 3 THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc tăng nguồn vốn của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản chính là tăng vị thế, khả năng cạnh tranh của mình chính vì thế hoạt động huy động vốn luôn được các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản quan tâm. Thực tế cho thấy, chế định về hoạt động huy động vốn đã góp phần không nhỏ trong sự điều tiết của Nhà nước về nguồn vốn từ nơi thừa vốn đến nơi thiếu vốn, giúp cho khách hàng có thêm lợi nhuận hoặc sản phẩm là nhà, đặc biệt hoạt động huy động vốn giúp cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản có được nguồn vốn để xây dựng dự án. Bên cạnh mặt tích cực mà nó mang lại, chủ đầu tư khi thực hiện hoạt động huy động vốn vẫn không ngần ngại vi phạm những quy định của pháp luật để thu về cho mình lợi nhuận cao hơn hoặc có những quy định pháp luật trong hoạt động huy động vốn chưa rõ, hạn chế các quyền của các chủ thể trong hoạt động này,... Chính vì vậy, việc tìm hiểu thực trạng, nguyên nhân của các hành vi vi phạm, những hạn chế từ đó đưa ra giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản ở một số khía cạnh là hết sức cần thiết. 3.1 Thực trạng và hƣớng hoàn thiện pháp luật về chủ thể thực hiện hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản 3.1.1 Thực trạng về phạm vi huy động vốn của các chủ thể kinh doanh bất động sản Như đã nêu ở Chương 2, giữa chủ thể là cá nhân, tổ chức trong nước và cá nhân, tổ chức nước ngoài có sự khác biệt về phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản. Việc hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tương ứng với việc hạn chế trong hoạt động huy vốn của các chủ thể. Chủ thể là cá nhân, tổ chức trong nước được huy động vốn trong năm hình thức kinh doanh bất động sản: đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; thuê mua nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.82 Trong khi chủ đầu tư là cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ được huy động vốn trong hai hình thức mà chủ đầu tư là cá nhân, tổ chức nước ngoài được kinh doanh bất động sản: đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Quy 82 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 số 63 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 9, khoản 1. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 51 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN định này đã tạo nên một số bất cập trong hoạt động huy động vốn của cá chủ đầu tư kinh doanh bất động sản: Thứ nhất, quy định trên tạo ra sự bất bình đẳng giữa các chủ thể trong cơ chế pháp lý được của hoạt động kinh doanh bất động sản. Cơ chế pháp lý được nói đến là mọi chủ thể đầu tư (không phân biệt đó là nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước) đều được tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản. 83 Để thực hiện được cơ chế ấy thì không thể hạn chế phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư nước ngoài kéo theo đó là hạn chế cả phạm vi huy động vốn của chủ đầu tư nước ngoài. Nếu không giải quyết được vấn đề này sẽ dễ sinh ra những thắc mắc không lời giải của các nhà đầu tư nước ngoài. Thắc mắc vì sao trong cùng một ngành nghề kinh doanh giữa một chủ thể là cá nhân, tổ chức Việt Nam được phép hoạt động rộng hơn trong khi chủ thể là cá nhân, tổ chức nước ngoài đã được thành lập, đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành nhưng lại hạn chế quyền của họ so với chủ thể khác.84 Quy định trên vô hình chung đã tạo tâm lý cho các chủ thể là cá nhân, tổ chức nước ngoài e ngại, không mạnh dạn đầu tư khi thấy quyền lợi của mình bị hạn chế so với chủ thể là cá nhân, tổ chức trong nước. Kéo theo đó là tạo ra những quy định thể hiện sự không bình đẳng giữa các chủ thể trong quá trình kinh doanh. Thứ hai, quy định trên hạn chế việc thu hút nguồn vốn từ nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trong khi thị trường Việt Nam thì đang thiếu nguồn vốn và rất cần sự đầu tư từ các chủ thể đầu tư nước ngoài.85 Thực tế cho thấy, lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung và đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại nói riêng đã thu hút được một lượng vốn đáng kể cho nền kinh tế nước ta góp phần phát triển đất nước, giải quyết vấn đề nguồn vốn trong nước hiện nay. Từ đó ta thấy được, nếu hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư nước ngoài kèm theo hạn chế về khả năng huy động vốn của chủ đầu tư nước ngoài làm cho thị trường nước ta mất đi một nguồn vốn rất lớn từ các chủ đầu tư nước ngoài. Ví dụ số liệu mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, đến nay, Singapore có 67 dự án đầu tư bất động sản, với tổng vốn đăng ký 9,78 tỷ USD, chỉ đứng sau ngành công nghiệp chế biến - chế tạo, với 400 dự án, tổng vốn đăng ký 83 Luật Kinh doanh bất động sản số 63 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 2. Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty luật Minh Khuê, Bổ sung ngành nghề kinh doanh Bất động sản khó cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, http://luatminhkhue.vn/cap-phep/bo-sung-nganh-nghe-kinh-doanh-batdong-san-kho-cho-doanh-nghiep-co-von-dau-tu-nuoc-ngoai.aspx, [ngày truy cập 22-9-2014]. 85 Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty luật Minh Khuê, Bổ sung ngành nghề kinh doanh Bất động sản khó cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, http://luatminhkhue.vn/cap-phep/bo-sung-nganh-nghe-kinh-doanh-batdong-san-kho-cho-doanh-nghiep-co-von-dau-tu-nuoc-ngoai.aspx, [ngày truy cập 22-9-2014]. 84 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 52 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN khoảng 11,35 tỷ USD. 86 Bên cạnh đó, doanh nghiệp nước ngoài thường sẵn có nguồn vốn, quỹ đầu tư bất động sản riêng biệt, chiến lược phát triển rõ ràng và đội ngũ chuyên nghiệp góp phần nâng cao thị trường bất động sản của nước ta. Tóm lại, những quy định của pháp luật không nên tạo nên sự không công bằng giữa các chủ thể vì nếu tạo nên sự không công bằng sẽ hạn chế khả năng kinh doanh, khiến họ không tin tưởng vào quy định của pháp luật, đặc biệt hơn là làm hao hụt một nguồn vốn cho nền kinh tế. 3.1.2 Hướng hoàn thiện pháp luật về phạm vi huy động vốn của các chủ thể kinh doanh bất động sản Thông qua những phân tích về thực trạng áp dụng quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản ảnh hưởng đến phạm vi huy động vốn nêu trên, ta có thể nhận thấy rằng: Thứ nhất, cần mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho chủ đầu tư là cá nhân, tổ chức nước ngoài như cá nhân, tổ chức trong nước. Như vậy mới tạo nên nguyên tắc bình đẳng giữa các chủ thể, không phân biệt nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. 87 Ngày 25-11-2014, Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 các đại biểu thông qua với ý kiến mở rộng và quy định cụ thể phạm vi kinh doanh bất động sản cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Người viết đồng tình với việc mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho tổ chức, cá nhân nước ngoài vì những lợi ích mà chủ thể này mang lại cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng và sự phát triển của xã hội như đã phân tích ở trên. Thứ hai, pháp luật chưa thể mở rộng cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên đất được giao, đất nhận chuyển nhượng, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật vì Luật Đất đai 2013 chưa cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 88 Tuy đây cũng là một quy định hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân là chủ 86 Hữu Tuấn, Singapore tiếp tục rót vốn vào địa ốc, Báo điện tử Báo đầu tư, 2014, http://batdongsan.baodautu.vn/singapore-tiep-tuc-rot-von-vao-dia-oc.html, [ngày truy cập 9-8-2014]. 87 Hà Nhân, Sẽ mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho người nước ngoài, Báo điện tử Tiền Phong, http://www.tienphong.vn/dia-oc/se-mo-rong-pham-vi-kinh-doanh-bat-dong-san-cho-nguoi-nuoc-ngoai719850.tpo, [ngày truy cập 5-9-2014]. 88 TTXVN, Tạp chí cộng sản, Sửa đổi Luật nhằm lành mạnh thị trường bất động sản, http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/Thoi_su_chinh_tri/2014/26080/Sua-doi-Luat-nham-lanh-manh-thitruong-bat-dong-san.aspx, [truy cập ngày 18/03/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 53 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN thể nước ngoài. Nhưng theo Người viết đây không phải là sự bất bình đẳng giữa các chủ thể nữa mà đây là quy định nhằm bảo đảm nguyên tắc quy định pháp luật phải thống nhất, không được chồng chéo giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất Đai. Thứ ba, tuy mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho chủ đầu tư nước ngoài nhưng theo Người viết cần mở rộng có điều kiện. Đại biểu Quốc hội Phùng Đức Tiến (Hà Nam) đề xuất cần hạn chế các tổ chức, cá nhân nước ngoài không được đầu tư kinh doanh bất động sản ở một số địa bàn nhạy cảm về an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia của Việt Nam.89 Đây là một đề xuất đúng đắn bởi vì có thoáng cho chủ thể nước ngoài nhưng cũng thoáng đến mức không ảnh hưởng đến quyền lợi của quốc gia. Nếu Luật Kinh doanh bất động sản quy định mở rộng phạm vi kinh doanh của chủ thể nước ngoài thì Người viết thiết nghĩ cần thiết phải quy định điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài không được đầu tư kinh doanh bất động sản ở một số địa bàn nhạy cảm về an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia của Việt Nam để bảo đảm quyền lợi đất nước. Thứ tư, ngoài việc quy định không được đầu tư kinh doanh bất động sản ở một số địa bàn nhạy cảm về an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia của Việt Nam còn phải quy định siết chặt hơn thủ tục phê duyệt dự án bất động sản, thủ tục đầu tư đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, kiểm tra mức vốn pháp định đúng theo quy định của pháp luật. 90 Để tránh tình trạng nước ta kì vọng vào nguồn vốn, công nghệ, cách quản lý của nhà đầu tư nước ngoài góp phần phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhưng ngươc lại họ lại thu lợi nhuận từ nền kinh tế nước ta nhưng để lại những hậu quả khó lường. Tóm lại, khi quy định mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho chủ đầu tư là cá nhân, tổ chức nước ngoài là đồng nghĩa với việc mở rộng phạm vi huy động vốn cho chủ đầu tư vì họ được huy động vốn trên tất cả các hình thức mà họ kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để việc mở rộng không đi kèm với mất kiểm soát thì các quy định phải được thực hiện rất chặt chẽ ngày từ văn bản đến giám sát thực hiện. Quy định phải cụ thể, rõ ràng, phải có cơ chế kiểm tra, giám sát đối với các dự án kinh doanh bất động sản này để quy định góp phần nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có tính cạnh tranh cao... 89 Nguyễn Vũ, Hết sức chặt chẽ và minh bạch để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, http://www.daibieunhandan.vn/ONA_BDT/NewsPrint.aspx?newsId=318978, [ngày 23-7-2014]. 90 Hà Nhân, Sẽ mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho người nước ngoài, Báo điện tử Tiền Phong, http://www.tienphong.vn/dia-oc/se-mo-rong-pham-vi-kinh-doanh-bat-dong-san-cho-nguoi-nuoc-ngoai719850.tpo, [ngày truy cập 5-9-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 54 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3.2 Thực trạng và hƣớng hoàn thiện pháp luật về nguồn vốn đƣợc huy động trong kinh doanh bất động sản 3.2.1 Thực trạng ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu Các ngân hàng và tổ chức tín dụng sở hữu một khối lượng vốn dồi dào, là tổ chức trung gian chuyển số tiền nhàn rỗi từ dân cứ đến các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Đây là kênh đầu tư được đa số các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng. Nhưng hiện nay, xảy ra một vướng mắc là theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nguồn vốn cho bất động sản thường phải dùng vốn trung và dài hạn. Tuy nhiên, các ngân hàng lại dùng vốn ngắn hạn (chủ yếu từ vốn gửi tiết kiệm của người dân) để cho vay trung và dài hạn. Theo ông Lê Hoàng Châu, dòng vốn này đang bị ảnh hưởng lớn, do lãi suất cho vay bất động sản thường rất cao (có thời điểm lên tới 25-26%/năm) là bởi ngân hàng không chỉ tính toán lãi suất cho vay mà còn cộng thêm vào đó là chi phí rủi ro. Cuối cùng, thì chi phí vốn đó người tiêu dùng phải gánh chịu, giá bất động sản bị đẩy lên rất cao.91 Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nêu thực trạng không chỉ chủ đầu tư mà người mua nhà cũng phụ thuộc vào ngân hàng. 92 Vốn ngắn hạn là vốn có thời hạn cho vay dưới một năm, vốn trung hạn là vốn có thời hạn cho vay dưới năm năm và vốn dài hạn có thời hạn cho vay trên năm năm. 93 Tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của tổ chức tín dụng như sau: ngân hàng thương mại, công ty tài chính và công ty cho thuê tài chính là 30%; quỹ tín dụng nhân dân trung ương là 20%. Chính vì thế, các ngân hàng sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn các hoạt động cho vay bất động sản và việc thắt chặt tín dụng bất động sản là điều chắc chắn. Từ đó gây ra khó khăn cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản khi tiến hành hoạt động huy động vốn từ các tổ chức tín dụng. 91 Anh Vũ, Ngân hàng „tháo van‟ cho thị trường bất động sản, Báo điện tử Thanh Niên, 2014, http://www.thanhnien.com.vn/pages/20141122/ngan-hang-thao-van-cho-vay-voi-bat-dong-san.aspx, [ngày truy cập 22-11-2014]. 92 Lê Quân, Bất động sản lạm dụng vốn ngắn hạn, Báo điện tử Thanh Niên, 2014, http://www.thanhnien.com.vn/pages/20141127/bat-dong-san-lam-dung-von-ngan-han.aspx, [ngày truy cập 2211-2014]. 93 Thông tư 15/2009/TT-NHNN ngày 10 tháng 8 năm 2009 của Ngân hàng Nhà nước Quy định về tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn đối với tổ chức tín dụng, Điều 3, Điều 4. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 55 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3.2.2 Hướng hoàn thiện pháp luật về ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu Như đã nêu ở trên, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để việc huy động vốn theo kênh huy động này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Như đề xuất của người viết, mới đây ngày 21 tháng 11 năm 2014 Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 36/2014/TT- NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2014 của Ngân hàng Nhà nước Quy định giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có hiệu lực ngày 1 tháng 2 năm 2015 sẽ thay thế Thông tư 15/2009/TT-NHNN ngày 10 tháng 8 năm 2009 của Ngân hàng Nhà nước Quy định về tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn đối với tổ chức tín dụng. Thông tư 36/2014/TT- NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2014 của Ngân hàng Nhà nước Quy định giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài quy định: tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài dược sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn tối đa là: ngân hàng thương mại 60%, chi nhánh ngân hàng nước ngoài 60%, tổ chức tín dụng phi ngân hàng 200%, ngân hàng hợp tác xã 60%.94 Như vậy ta thấy Thông tư 36/2014/TT- NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2014 của Ngân hàng Nhà nước Quy định giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có hiệu lực ngày 1 tháng 2 năm 2015 sẽ giúp các ngân hàng được mở rộng khả năng cấp tín dụng. Qua đó, người dân có nhu cầu vay mua chung cư, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản muốn vay vốn để đầu tư dự án để mua bán, cho thuê, cho thuê mua,… sẽ mạnh dạn hơn vay vốn triển khai các dự án. Góp phần tháo gỡ khó khăn hiện nay của các chủ đầu tư kinh doanh bất động. 3.2.3 Thực trạng về ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II Thực tế trong quá trình kinh doanh, không ít chủ đầu tư cấp I gặp phải khó khăn trong quá trình kinh doanh vì thế chủ đầu tư cấp I đã ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II để giải quyết khó khăn của chủ đầu tư cấp I đồng thời đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư cấp II. Đó là một quy định mang ý nghĩa 94 Thông tư 36/2014/TT- NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2014 của Ngân hàng Nhà nước Quy định giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Điều 17, khoản 5. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 56 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN tích cực nhưng qua phân tích làm rõ quy định thì ta thấy quy định có một số hạn chế nhất định. Thứ nhất, theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP chủ đầu tư cấp I chỉ được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II sau khi: đã giải phóng mặt bằng của dự án; đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án và chủ đầu tư cấp I cũng chỉ được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án. Quy định “đã khởi công xây dựng” mà không quy định rõ việc đã hoàn thành xây dựng bao nhiêu phần trăm công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án thì chủ đầu tư cấp I đã được phép huy động vốn, cho đến “đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án” thì chủ đầu tư cấp II mới được ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thực tế cũng không có quy định cụ thể về việc cơ quan nào có thẩm quyền xác nhận về “công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án”95 để làm căn cứ cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II, nên thực tế vô hình chung lại tạo nên tính không khả thi khi áp dụng quy định pháp luật tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Thứ hai, quy định cũng yêu cầu trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I, thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi: đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở; và đã có đủ các điều kiện để huy động vốn theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Theo Người viết, nếu như chủ đầu tư đã kí hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II mà đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai chủ thể thì lúc này hai chủ thể đã ngang quyền với nhau. Chủ đầu tư cấp I có quyền huy động vốn đối với phần đất thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư cấp I, chủ đầu tư cấp II có quyền huy động vốn đối với phần đất thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư cấp II. Không nhất thiết là phải “có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở” nếu quy định như thế thì khả năng huy động vốn của chủ đầu tư cấp II phụ thuộc vào hợp đồng rất lớn. Nếu hợp đồng không thỏa thuận việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư cấp II không được huy động vốn là một hạn chế. 95 Hải Yến, 5 bất cập 7 kiến nghị sửa đổi luật kinh doanh bất động sản, Báo điện tử Tin tức, 2014, http://baotintuc.vn/kinh-te/5-bat-cap-va-7-kien-nghi-sua-doi-luat-kinh-doanh-bat-dong-san20140423105437841.htm, [ngày truy cập 29-7-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 57 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thứ ba, trong trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II (chưa nhận được biên bản bàn giao đất) thì việc huy động vốn phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản. Như vậy, trong mọi trường hợp, nhà đầu tư cấp II đều phải phụ thuộc hoàn toàn vào năng lực và tiến độ triển khai dự án của nhà đầu tư cấp I trong quá trình ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư, 96 cho dù có hay không có lý do chính đáng thì chủ đầu tư cấp II cũng không thể chủ động hoàn toàn trong việc tiến hành huy động vốn phát triển dự án theo quy định. Việc quy định phải có chấp thuận bằng văn bản của chủ đầu tư cấp I để chủ đầu tư cấp II được phép huy động vốn này thực tế là không cần thiết và làm phức tạp thêm thủ tục trong việc huy động mọi nguồn lực để phát triển thị trường và dự án. Thứ tư, bên hợp tác kinh doanh với chủ dự án (theo hình thức huy động vốn hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp bất động sản và đối tác hợp tác kinh doanh được phân chia lợi nhuận hoặc sản phẩm nhà ở) nếu được phân chia sản phẩm nhà ở thì không được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê số lượng nhà được phân chia đó mà phải thông qua chủ dự án (có quyền sử dụng đất) ký hợp đồng với người mua, người thuê. Các doanh nghiệp hợp tác kinh doanh chỉ được trực tiếp làm việc này khi đã nhận bàn giao nhà và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được phân chia. Ở quy định này ta thấy lại phục thuộc vào chủ đầu tư cấp I. Tóm lại theo Người viết, những ràng buộc khắt khe này sẽ bên không khuyến khích chủ đầu tư cấp II tham gia thị trường đầu tư thứ cấp cũng như phải đóng vai trò bên hợp tác kinh doanh. Bởi vì, ý nghĩa của quy định nhằm gỡ bỏ khó khăn cho chủ đầu tư cấp I nhưng vô hình chung lại hạn chế quyền của chủ đầu tư cấp II. Nếu như thấy quyền lợi của mình không được đảm bảo và phải phụ thuộc vào chủ đầu tư cấp I quá nhiều thì chủ đầu tư cấp II sẽ có tâm lý e ngại khi tiến hành ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư cấp II. 3.2.4 Hướng hoàn thiện pháp luật về ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II Như phân tích ở trên quy định tại đoạn 2 điểm a khoản 3 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định: “ Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở và đã có đủ các điều kiện để huy động vốn 96 Hải Yến, 5 bất cập 7 kiến nghị sửa đổi luật kinh doanh bất động sản, Báo điện tử Tin tức, 2014, http://baotintuc.vn/kinh-te/5-bat-cap-va-7-kien-nghi-sua-doi-luat-kinh-doanh-bat-dong-san20140423105437841.htm, [ngày truy cập 29-7-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 58 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN theo quy định tại khoản này; trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc huy động vốn phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản” gây ra một số bất cập trong quá trình thực thi trong thực tế. Để khắc phục bất cập trên Người viết kiến nghị nên sửa đổi đoạn 2 điểm a khoản 3 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP như sau: “Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đáp ứng các điều kiện huy động vốn theo quy định của pháp luật, phải tuân thủ quy hoạch dự án đã được duyệt và giao cho chủ đầu tư cấp I kiểm tra”. Thứ nhất, nếu quy định như Người viết đã kiến nghị sửa đổi thì điều kiện để thực hiện hoạt động huy động vốn giữa chủ đầu tư cấp I và chủ đầu tư cấp II là như nhau. Quy định tạo được sự công bằng giữa các chủ thể từ đó không hạn chế quyền của chủ đầu tư cấp II. Thứ hai, khi chủ đầu tư cấp I tiến hành ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác với chủ đầu tư cấp II thì quy hoạch dự án đã được duyệt. Người viết thiết nghĩ khi chủ đầu tư cấp II đồng ý ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp I là đã đồng ý với quy hoạch dự án đã được duyệt. Nếu chủ đầu tư cấp II đã đồng ý với quy hoạch dự án đã được duyệt thì bắt buộc “phải tuân thủ quy hoạch dự án đã được duyệt” đó. Thứ ba, quy định “phải tuân thủ quy hoạch dự án đã được duyệt” thì phải có cơ chế kiểm tra để bảo đảm quy định được thực thi. Ở đây Người viết kiến nghị cho chủ đầu tư cấp I kiểm tra không nhằm mục đích tăng quyền cho chủ đầu tư cấp I mà theo Người viết chỉ có chủ đầu tư cấp I là chủ thể hiểu rõ nhất dự án. Vì vậy giao chủ đầu tư cấp I trách nhiệm kiểm tra đối với các chủ đầu tư cấp II và báo cáo với cơ quan quản lý nhà nước xử lý khi có vi phạm là một quy định hợp lý. Tóm lại, theo Người viết luật chỉ nên quy định chặt chẽ điều kiện huy động của chủ đầu tư cấp II, trong hợp đồng hợp tác đầu tư chủ đầu tư phải tuân thủ quy hoạch dự án đã được duyệt trong quá trình đầu tư phát triển dự án là đủ. Việc kiểm tra thì giao chủ đầu tư cấp I còn quyền tự do huy động vốn thì đã có quy định về huy động vốn như luật định nên không cần quy định chủ đầu tư cấp II phải phụ thuộc vào chủ đầu tư cấp I như luật hiện hành. 3.2.5 Thực trạng về ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng Chủ đầu tư kinh doanh bất động sản huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng là hình thức huy động vốn phổ biến GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 59 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN nhất. Bởi vì nguồn vốn trong dân cư dồi dào, nhu cầu về nhà ở của mọi người rất lớn nếu áp dụng hình thức huy động vốn này thì đôi bên cùng có lợi như đã phân tích ở Chương 2. Dù có nhiều ưu điểm nhưng hình thức ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng cũng có nhiều rủi ro mà người gánh chịu rủi ro thường là khách hàng. Thứ nhất, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản thường vi phạm về thời gian giao nhà. Chủ đầu tư kinh doanh bất động sản ràng buộc rất kĩ nghĩa vụ thanh toán tiền 97 của khách hàng. Ví dụ: khách hàng phải nộp tiền theo tiến độ thi công chung cư như khi ký hợp đồng, nộp bao nhiêu; khi chủ đầu tư xây xong phần thô và khi nhận căn hộ thì nộp bao nhiêu,… Thế nhưng chủ đầu tư lại không nêu thời gian bàn giao căn hộ. Nhiều hợp đồng chỉ ghi chung chung “thời gian dự kiến thi công”, “tổng thời gian thi công”,...hoặc có ghi thời gian cụ thể như đến hạn giao nhà chủ đầu tư viện đủ lý do làm cho dự án không theo kịp tiến độ trong khi chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn của khách hàng vào mục đích khác. Thứ hai, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản thường đề ra trách nhiệm mà khách hàng phải chịu khi vi phạm hợp đồng theo hướng có lợi nhiều hơn cho chủ đầu tư. 98 Theo thỏa thuận trong hợp đồng, nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng thì phải chịu phạt theo tỉ lệ % nào đó. Nhưng thường các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ đưa ra tỉ lệ % theo hướng nếu khi chủ đầu tư vi phạm hợp đồng sẽ phải chịu trách nhiệm nhẹ hơn khi khách hàng vi phạm. Vì thế khi kí kết hợp đồng khách hàng phải lưu ý về khoảng phạt vi phạm hợp đồng này để đề ra mức phạt có tính công bằng cho cả hai chủ thể để trách trường hợp khách hàng phải chịu thiệt thòi khi kí hợp đồng. Thứ ba, chủ đầu tư còn vi phạm thường xảy ra nhất chính là việc huy động vốn trái phép của khách hàng. Luật Nhà ở quy định trước khi bàn giao nhà chỉ được huy động 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng, nhưng đa số chủ đầu tư huy động tiền của khách hàng trên mức 70% mà pháp luật quy định. Thứ tư, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản vi phạm về cách tính diện tích căn hộ hoặc vi phạm về thiết kế nội thất.99 Có nhiều cách tính diện tích căn hộ như tính từ tim tường, tính phủ bì, tính cả cột,... hoặc chất lượng các trang thiết bị, nội thất trong nhà phải thỏa thuận kỹ về chất lượng, mẫu mã. Nếu khách hàng không yêu cầu làm rõ thì 97 Văn Phòng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Năm điều cần lưu ý khi mua nhà dự án, Báo điện tử Hiệp hội bất động sản Việt Nam, 2011, http://www.vnrea.vn/nghiencuuvadaotao/kienthuckinhnghiem/ct-tvkn_1, [ngày truy cập 28-7-2014]. 98 VnEconomy, 4 cách huy động vốn cho bất động sản, http://luatminhkhue.vn/thi-truong/4-cach-huy-dong-voncho-bat-dong-san.aspx, [ngày truy cập 23 -7 - 2014 ]. 99 Văn Phòng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Năm điều cần lưu ý khi mua nhà dự án, Báo điện tử Hiệp hội bất động sản Việt Nam, 2011, http://www.vnrea.vn/nghiencuuvadaotao/kienthuckinhnghiem/ct-tvkn_1, [ngày truy cập 28-7-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 60 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN khi nhận căn hộ khách hàng rất khó bắt đền nếu đo lại không đủ diện tích, trang thiết bị không đủ chất lượng. Thứ năm, khách hàng cũng cần lưu ý quyền lợi của mình sau khi mua nhà, đây cũng là một điểm chủ đầu tư dễ xâm phạm quyền lợi của khách hàng. 100 Cụ thể khách hàng nên thảo luận kỹ thêm các điều khoản về nghĩa vụ thuế, về nghĩa vụ làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận căn hộ,… thuộc về chủ đầu tư hay khách hàng để tránh tình trạng đùng đẩy trách nhiệm nhưng phần thiệt lại là người mua nhà. Thứ sáu, về phía người mua nhà, công trình xây dựng vi phạm thường gặp là không trả tiền đúng thời hạn như cam kết trong hợp đồng khi giá nhà ở, công trình xuống thấp hoặc thị trường bất động sản không ổn định. Đây là tâm lý chung của những người mua nhà, công trình xây dựng khi giá nhà, công trình xây dựng lên cao hơn so với thời điểm ký hợp đồng mua thì họ sẽ tranh thủ đóng hết các đợt huy động vốn đã cam kết với chủ đầu tư, còn khi giá nhà, công trình xây dựng giảm xuống hơn so với thời điểm họ ký hợp đồng thì họ sẽ đóng tiền trễ hẹn vì giá bất động sản hiện tại thấp hơn so với giá lúc kí kết hợp đồng mà bản thân họ lại phải thanh toán tiền mua theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nhưng thường hành vi vi phạm của khách hàng đối với chủ đầu tư ít khi xảy ra. Sau đây Người viết sẽ trình bày một ví dụ cụ thể để chứng minh một số bất cập trong hoạt động huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng để chứng minh cho những phân tích về hành vi vi phạm trên: Chung cư Dương Nội thuộc khu đô thị mới Dương Nội, Hà Đông, Hà Nội do Tập đoàn Nam Cường là chủ đầu tư. Công trình chung cư gồm hai cụm CT7 có diện tích 36.195 m2 và CT8 có diện tích 16.484m2 được thiết kế bởi liên danh thiết kế Australia – Việt Nam. Các căn hộ có diện tích từ 56m2, 60m2,65m2,…đến hơn 100m2, các căn hộ có diện tích lớn hơn 80m2 đều có chỗ để ôtô, tất cả các căn hộ đều có tối thiểu hai chỗ để xe máy. Dự án được xây dựng từ cuối năm 2009, tập đoàn Nam Cường dự kiến quý IV/2012 sẽ bàn giao nhà và thanh toán hết hợp đồng. Tuy nhiên, đến tháng 5/2013 mà phía chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao xong, nội thất bên trong chưa được lắp đặt, thang máy vẫn chưa hoạt động. Bức xúc với việc làm của tập đoàn Nam Cường, thứ ba ngày 21/5/2013 hàng trăm người mua nhà tại dự án khu đô thị cao cấp Dương Nội của tập đoàn Nam Cường đã đeo băng rôn, khẩu hiệu để phản đối chủ đầu tư. Theo lời hẹn của tập đoàn Nam Cường, đại diện tập đoàn sẽ có buổi làm việc với 120 người là đại diện cho tập thể các khách hàng đã đăng ký hợp đồng mua căn hộ tại chung cư tại các 100 Văn Phòng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Năm điều cần lưu ý khi mua nhà dự án, Báo điện tử Hiệp hội bất động sản Việt Nam, 2011, http://www.vnrea.vn/nghiencuuvadaotao/kienthuckinhnghiem/ct-tvkn_1, [ngày truy cập 28-7-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 61 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN tòa nhà CT7, CT8, HH2, tổ hợp chung cư Lê Văn Lương thuộc khu đô thị mới Dương Nội. Tuy nhiên, đại diện của tập đoàn Nam Cường chỉ đồng ý cho 30 người tham gia đối thoại và do tập đoàn Nam Cường lựa chọn ra. Khi khách hàng hỏi lý do tại sao lại như vậy, đại diện của Nam Cường, ông Nguyễn Thái Học – Bí thư Đảng ủy, trưởng ban kiểm soát cho rằng, họ chỉ trả lời mọi thắc mắc cho 30 người đó và những người khác sẽ có buổi đối thoại sau. Điều này theo anh Nguyễn Văn Sơn – đại điện cho khách hàng cho rằng không hợp lý, vì trước đó họ đã có kiến nghị là sẽ có 120 người đại diện cho hơn một trăm hộ gia đình tham gia buổi đối thoại để nói lên những thắc mắc mà các căn hộ đang gặp phải. Trong cuộc hợp khách hàng trình bày những bức xúc của mình về khu chung cư mà tập đoàn Nam Cường đang có nhiều sai phạm, gây khó cho khách hàng. Ví như, chậm bàn giao căn hộ theo tiến độ các toà nhà CT7 E, F, G, nội thất bên trong chưa được lắp đặt, thang máy vẫn chưa hoạt động. Anh Sơn bức xúc:“Giả sử bây giờ chúng tôi được nhận nhà, cầu thang máy chưa đi vào hoạt động thì những nhà sống trên tầng 15 phải đi bộ hay sao?”. Thêm vào đó, bên ngoài vẫn còn ngổn ngang gạch gói và rác đủ loại. Một vấn đề quan trọng nữa khiến người dân bức xúc là về diện tích căn hộ chung và riêng. Theo Điều 21 Thông tư 16/2010/TT-BXD ghi rõ “Diện tích sàn căn hộ được tính theo tim tường bao, tim tường ngăn chia các căn hộ. Trừ đi phần diện tích sử dụng chung là cột chịu lực, vách chịu lực, hộp kỹ thuật”…còn cái sở hữu riêng là bên trong căn hộ. Tuy nhiên, thực tế sau khi đo thì phần diện tích riêng của các căn hộ bị thâm hụt đi rất nhiều. Ngoài ra, đây là khu đô thị cao cấp nên việc lắp camera hành lang là một việc cần làm nhưng tập đoàn Nam Cường vẫn chưa cho lắp “như vậy nó chẳng khác gì một khu chung cư bình dân”. Một điều nữa khiến các khách hàng bức xúc là việc tập đoàn Nam Cường yêu cầu khách hàng thanh toán 30% số tiền còn lại theo tỷ giá. Đại diện các khách hàng cho biết: Theo quy định Điều 29 Nghị Định 160/2006/NĐ-CP ngày 28/12/2006 của Chính Phủ hướng dẫn thi hành pháp lệnh ngoại hối có ghi rõ: “Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi thanh toán, giao dịch, niêm yết, quảng cáo của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối”. Vì vậy, việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ghi đơn giá bằng đồng Việt Nam quy đổi ra đô la Mỹ dưới hình thức “kèm tỷ giá tham khảo và quy định đơn giá sẽ thay đổi trong trường hợp tỷ giá bán ra của ngân hàng thương mại biến động tại thời điểm thanh toán là vi phạm quy định về hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam”. Do đó, bên khách hàng yêu cầu GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 62 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Công ty thực hiện nghiêm túc thực hiện theo quy định Điều 29 Nghị Định 160/2006/NĐ-CP. Tuy nhiên, ông Nguyễn Thái Học, đại diện Tập đoàn Nam Cường cho rằng : “Chỉ khi nào khách hàng thanh toán đầy đủ (bằng tiền USD) thì mới có quyền nhận nhà và tuyệt đối không cho xem nhà trước khi bàn giao”. Bức xúc về cách trả lời của phía đại diện công ty, anh Tiến - một khách hàng cho biết:“ Hiện tại, chúng tôi đang phải thuê và sống trong những căn nhà chật hẹp, nóng bức. Chúng tôi bỏ ra số tiền lớn chỉ với mong muốn có một căn nhà mới, đàng hoàng, vừa ý để an cư lập nghiệp. Để đạt được mong muốn đó, chúng tôi đã phải bỏ ra 70100% số tiền. Do vậy, việc bên phía công ty bảo không cho xem nhà trước khi bàn giao là không hợp lý. Vì chúng tôi cần đảm bảo ngôi nhà đó đã được an toàn về chất lượng, đầy đủ trang thiết bị theo như hợp đồng đã ký ”. Kết thúc buổi đối thoại, đại diện tập đoàn Nam Cường cho biết, họ sẽ tập hợp tất cả các ý kiến của khách hàng và gửi lên cấp trên. Họ cũng hứa sẽ có công văn bàn giao các căn hộ cho khách hàng trong khoảng từ ngày 25- 30/5/2013. Ngoài ra, sẽ có một buổi đối thoại trước ngày 30/5 để giải đáp những thắc mắc còn lại của khách hàng. 101 Qua ví dụ trên, Người viết xin tóm lại những hành vi vi phạm của tập đoàn Nam Cường chủ yếu là hợp đồng giao kết với khách hàng, sự uy tín, trách nhiệm của các chủ đầu tư. Cụ thể: tập đoàn Nam Cường giao nhà chậm tiến độ các toà nhà CT7 E, F, G, giao nhà chưa đủ các điều kiện an toàn cư trú; huy động vốn bằng cách quy đổi ra USD, vi phạm về diện tích căn hộ chung và riêng, không cho khách hàng xem nhà trước khi giao. Đây là những hành vi vi phạm thường gặp phải của các hợp đồng huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng góp vốn từ tiền ứng trước của khách hàng mà ta thấy rõ ràng qua ví dụ người chịu thiệt nhất là khách hàng. Tóm lại, qua những phân tích trên Người viết thiết nghĩ rằng ngay cả khi hợp đồng có đủ các điều khoản hết sức công bằng cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng thì vẫn tiềm ẩn rủi ro lớn cho khách hàng. Khi khách hàng muốn ký hợp đồng phải tìm hiểu thêm về dự án, về tính hợp pháp trong việc huy động vốn góp, về điều kiện huy động vốn góp, chất lượng nhà ở, trách nhiệm khi vi phạm,…để thảo luận với chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ nhượng bộ nếu như khách hàng yêu cầu hợp lý vì chủ đầu tư cũng muốn bán được dự án. Như thế, sẽ tránh được nhiều rủi ro cho khách hàng khi tiến hành ký kết hợp đồng góp vốn. 101 Thu trang, Khu đô thị Dương Nội: Chủ đầu tư "bóp nghẹt" khách hàng, Báo điện tử Tin mới, 2014, http://www.tinmoi.vn/khu-do-thi-duong-noi-chu-dau-tu-bop-nghet-khach-h%C3%A0ng-011265721.html, [ngày truy cập 10-10-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 63 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3.2.6 Hướng hoàn thiện pháp luật về ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng Từ những phân tích và ví dụ nêu trên, Người viết xin đưa ra một số giải pháp nhằm phần nào khắc phục những bất cập, hạn chế hiện nay. Để tránh việc các bên ảnh hưởng đến quyền lợi của nhau khi tình trạng pháp luật hiện hành chưa quy định cụ thể trong hoạt động huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng. Một là, Người viết thiết nghĩ cần nghiên cứu xây dựng “hợp đồng góp vốn mẫu” tương tự như pháp luật Kinh doanh bảo hiểm quy định cụ thể các dạng hợp đồng mẫu để các bên dựa theo. Trong hợp đồng mẫu này đảm bảo lợi ích cho các bên, được áp dụng chung cho tất cả các dự án muốn huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng. Hợp đồng góp vốn mẫu phải hợp lý, rõ ràng, dễ hiểu, trong đó quy định từng điều khoản, quyền lợi các bên, có chế tài liên quan đến điều khoản phạt và bồi thường thiệt hại trong hợp đồng cụ thể trong từng trường hợp là bao nhiêu %,… Để bảo đảm quyền lợi của các bên trong hợp đồng. Tránh tình trạng hợp đồng do chủ đầu tư đưa ra có những điều khoản bất lợi cho khách hàng đến khi xảy ra tranh chấp thì khách hàng phải đành chấp nhận. Hai là, Người viết đề xuất luật cần quy định cụ thể cơ chế “tay ba” trong hợp đồng huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng. Cơ chế tay ba này cụ thể là có ba chủ thể: chủ đầu tư kinh doanh bất động sản–ngân hàng–khách hàng. Theo cơ chế này thì khi chủ đầu tư kinh doanh bất động sản huy động vốn từ khách hàng mua nhà ứng tiền trước phải chuyển tiền huy động vào “tài khoản đóng” của một ngân hàng do chủ đầu tư và đại diện khách hàng thỏa thuận chọn để mở tài khoản. Theo đó tài khoản này sẽ do ba chủ thể là chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, ngân hàng và khách hàng làm chủ. Các chủ tài khoản không được quyền rút tiền mặt có trong tài khoản. Chỉ được chuyển tiền theo tiến độ thi công công trình theo giai đoạn có sự giám sát của ngân hàng và đại diện khách hàng. Việc chuyển tiền để thực hiện dự án phải có chữ ký của các đồng chủ tài khoản. Nếu quy định cơ chế cụ thể như vậy thì các cơ quan có thẩm quyền, khách hàng sẽ dễ dàng theo dõi, kiểm tra và biết được số tiền huy động được chủ đầu tư kinh doanh bất động sản dùng vào việc gì, khi nào dùng, dùng bao nhiêu. Đặc biệt là nếu có cơ chế trên thì khách hàng sẽ an tâm vì quyền lợi của họ được bảo đảm. Ba là, Người viết kiến nghị Luật Kinh doanh bất động sản có thể áp dụng quy định về hợp đồng quyền chọn được quy định tại Luật Thương mại số 36 năm 2005 của GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 64 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Quốc Hội. Hợp đồng về quyền chọn mua hoặc quyền chọn bán là thỏa thuận, theo đó bên mua quyền có quyền được mua hoặc được bán một hàng hóa xác định với mức giá định trước đó (gọi là giá giao kết) và phải trả một khoản tiền nhất định để mua quyền này (gọi là tiền mua quyền). Bên mua quyền có quyền chọn thực hiện hoặc không thực hiện việc mua hoặc bán hàng hóa đó. Cụ thể Điều 66 Luật Thương mại số 36 năm 2005 của Quốc Hội quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng quyền chọn: “Bên mua quyền chọn mua hoặc quyền chọn bán phải trả tiền mua quyền chọn để được trở thành bên giữ quyền chọn mua hoặc giữ quyền chọn bán. Số tiền phải trả cho việc mua quyền chọn do các bên thoả thuận. Bên giữ quyền chọn mua có quyền mua nhưng không có nghĩa vụ phải mua hàng hoá đã giao kết trong hợp đồng. Trường hợp bên giữ quyền chọn mua quyết định thực hiện hợp đồng thì bên bán có nghĩa vụ phải bán hàng hoá cho bên giữ quyền chọn mua. Trường hợp bên bán không có hàng hoá để giao thì phải thanh toán cho bên giữ quyền chọn mua một khoản tiền bằng mức chênh lệch giữa giá thoả thuận trong hợp đồng và giá thị trường do Sở giao dịch hàng hoá công bố tại thời điểm hợp đồng được thực hiện. Bên giữ quyền chọn bán có quyền bán nhưng không có nghĩa vụ phải bán hàng hoá đã giao kết trong hợp đồng. Trường hợp bên giữ quyền chọn bán quyết định thực hiện hợp đồng thì bên mua có nghĩa vụ phải mua hàng hoá của bên giữ quyền chọn bán. Trường hợp bên mua không mua hàng thì phải thanh toán cho bên giữ quyền chọn bán một khoản tiền bằng mức chênh lệch giữa giá thị trường do Sở giao dịch hàng hoá công bố tại thời điểm hợp đồng được thực hiện và giá thoả thuận trong hợp đồng. Trường hợp bên giữ quyền chọn mua hoặc giữ quyền chọn bán quyết định không thực hiện hợp đồng trong thời hạn hợp đồng có hiệu lực thì hợp đồng đương nhiên hết hiệu lực.” Nếu áp dụng hợp đồng quyền chọn vào trong hình thức ký hợp đồng góp vốn trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư kinh doanh bất động sản và khách hàng sẽ thỏa thuận chủ thể nào sẽ mua quyền chọn (nếu là chủ đầu tư kinh doanh bất động sản mua quyền chọn thì quyền chọn đó là quyền chọn bán nhà, ngược lại nếu khách hàng mua quyền chọn thì quyền chọn gọi là quyền chọn mua nhà). Chủ thể nào mua quyền chọn thì chủ thể đó phải trả một khoản chi phí gọi là số tiền mua quyền chọn và số tiền mua quyền chọn này do hai chủ thể thỏa thuận. Chủ thể mua quyền chọn có quyền thực hiện quyền chọn mua, chọn bán nhà hoặc không thực hiện quyền chọn mua, chọn bán nhà. Khi chủ thể mua quyền chọn thực GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 65 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN hiện quyền của mình thì bên có nghĩa vụ tức là bên không mua quyền bắt buộc phải tuân theo. Nhưng nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình được thì phải thanh toán cho bên giữ quyền chọn bán hoặc chọn mua một khoản tiền bằng mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá thỏa thuận trong hợp đồng. Ở đây, hợp đồng quyền chọn chỉ là một hợp đồng phụ kèm theo hợp đồng chính là hợp đồng mua nhà nhằm dành cho chủ thể mua quyền chọn được một sự ưu tiên mua hoặc bán nhà ở ở thì tương lai. Nếu hợp đồng phụ chấm dứt thì hợp đồng chính vẫn còn hiệu lực nhưng ngược lại hợp đồng chính chấm dứt thì hiển nhiên hợp đồng phụ phải chấm dứt theo. Sau đây Người viết xin đưa ra một ví dụ để làm rõ hơn về việc áp dụng hợp đồng quyền chọn từ Luật Thương mại sang Luật Kinh doanh bất động sản: Chủ đầu tư kinh doanh bất động sản (sau đây gọi là bên A) và anh Trần Khắc Long (sau đây gọi là bên B) vào tháng 12-2008 ký kết hợp đồng mua căn hộ theo hình thức ký hợp đồng ứng tiền trước có diện tích hơn 86m2, tổng giá tiền thỏa thuận là 822 triệu đồng. Việc thanh toán tiền được chia làm 10 đợt. Khi khách hàng thanh toán 95% hợp đồng sẽ được nhận nhà, 5% còn lại thanh toán khi nhận giấy tờ nhà. Thời hạn mà chủ đầu tư cam kết sẽ giao nhà cho khách hàng chậm nhất là 31-03-2011, nếu không đúng hạn sẽ phải chịu phạt. Hợp đồng cũng ghi rõ khoản phạt được tính là 0,05% tổng số tiền khách hàng thanh toán cho mỗi ngày chậm trễ (đây là hợp đồng chính). Hai bên thỏa thuận bên B sẽ mua quyền chọn mua với giá mua quyền chọn 28 triệu đồng với thời gian thực hiện cùng với hợp đồng chính là ngày 31-03-2011(đây là hợp đồng phụ kèm theo hợp đồng chính). Vậy tổng số tiền bên B phải thanh toán cho bên A là 850 triệu đồng. Đến ngày 31-03-2011 thời điểm hiện tại giá nhà lên đến 1,4 tỷ đồng so với giá lúc ký hợp đồng. Bên B quyết định thực hiện quyền chọn mua của mình lúc này bên A bắt buộc phải bán nhà cho bên B. Nếu bên A không bán nhà cho bên B thì ngoài chịu xử phạt theo hợp đồng chính bên A còn phải thanh toán giá chênh lệnh giữa 822 triệu đồng thời điểm ký hợp đồng phụ và 1,4 tỷ đồng giá thị trường hiện tại. Vậy số tiền bên A phải trả cho bên B khi không thực hiện hợp đồng phụ là 578 triệu đồng (1,4 tỷ đồng - 822 triệu đồng ) theo thỏa thuận khi bên A không thực hiện quyền bán nhà. Ngoài ra, nếu trong thời gian thực hiện hợp đồng phụ mà bên B quyết định không thực hiện hợp đồng thì hợp đồng phụ đương nhiên hết hiệu lực nhưng hợp đồng chính là hợp đồng mua bán nhà giữa bên A và bên B vẫn còn hiệu lực. Ngược lại, nếu trong thời gian thực hiện hợp đồng phụ mà hợp đồng chính là hợp đồng mua bán nhà giữa bên A và bên B chấm dứt thì hợp đồng phụ phải chấm dứt theo hợp đồng chính. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 66 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ví dụ sẽ ngược lại nếu bên mua quyền chọn là bên A thì gọi là bên mua quyền chọn bán và bên A mua quyền chọn với giá 28 triệu đồng, tổng số tiền bên B phải thanh toán tính cả hợp đồng chính và hợp đồng phụ là 794 triệu đồng (822 triệu đồng 28 triệu đồng). Nếu đến thời gian thực hiện hợp đồng bên A quyết định thực hiện quyền chọn bán thì bên B bắt buộc phải mua. Nếu bên B không mua thì ngoài chịu xử phạt theo hợp đồng chính bên A còn phải thanh toán giá chênh lệnh giữa 822 triệu đồng thời điểm ký hợp đồng phụ và 1,4 tỷ đồng giá thị trường hiện tại là 578 triệu theo thỏa thuận của hợp đồng phụ. Tóm lại, hợp đồng quyền chọn nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả đôi bên khi mua quyền không bên nào bị mất quyền lợi. Nếu đến thời điểm thực hiện hợp đồng, bên có quyền thực hiện quyền thì bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ và được bù đấp bằng số tiền mua quyền mà hai bên mua quyền thỏa thuận giá mua quyền, ngược lại nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ thì bên có quyền được bù lỗ bằng giá chênh lệch giữa giá tại thời điểm ký hợp đồng và giá thị trường hiện tại. Nhưng Người viết khuyến khích người mua nhà nên mua quyền chọn như thế sẽ đảm bảo hơn quyền lợi của khách hàng. Ngoài những đề xuất trên, thì Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 đã có quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo Người viết, đó là một quy định hợp lý góp phần hạn chế rủi ro cho người mua theo hình thức huy động vốn này trong đó ngân hàng là tổ chức trung gian và đáng tin cậy sẽ đảm bảo quyền lợi cho khách hàng. Khi chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. 102 3.3 Thực trạng và hƣớng hoàn thiện pháp luật về điều kiện huy động vốn trong kinh doanh bất động sản 3.3.1 Thực trạng về năng lực tài chính của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Như phân tích ở phần trên, về quy định năng lực tài chính của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản ta thấy quy định của pháp luật chưa rõ ràng. Cụ thể tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định: Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu 102 Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, Điều 56, khoản 3. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 67 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN của mình để thực hiện dự án theo quy định sau đây: Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt; Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt. Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Bên cạnh là quy định tại đoạn 2 khoản 3 Điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định: Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án. Ta thấy quy định không có sự rõ ràng, cụ thể trong một điều luật. Ở dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư và khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên không nêu cụ thể của tổng các dự án hay từng dự án. Nếu quy định không rõ ràng thì chủ đầu tư có thể hiểu theo hướng có lợi cho mình nhất. Nếu quy định mức % nêu trên là cho từng dự án kinh doanh bất động sản thì nó là một quy định phù hợp. Tuy nhiên do luật quy định không rõ ràng dẫn đến việc có thể hiểu số % quy định như trên là cho tất cả các dự án mà chủ đầu tư đang kinh doanh thì quy định trên trở nên không phù hợp. Bởi vì, số % trên mà quy định chung cho tất cả các dự án mà chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đang đầu tư thì chủ đầu tư kinh doanh bất động sản chỉ cần một ít vốn thì đã được kinh doanh bất động sản. Đến điểm b khoản 2 Điều 12 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP cũng quy định tương tự như trên cũng không nêu rõ là của từng dự án hay toàn bộ dự án: Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. So sánh các quy định trên với đoạn 2 khoản 3 Điều 5 Nghị định 153/2007/NĐCP có quy định: “Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án” thì ta thấy có sự khác biệt. Ở quy định này lại nêu rõ là tổng vốn đầu tư của từng dự án. Từ đó ta thấy, quy định chưa cụ GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 68 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN thể dẫn đến việc hiểu theo nhiều nghĩa, áp dụng theo nhiều cách không phù hợp với nguyên tắc quy định pháp luật phải thống nhất, rõ ràng, dễ hiểu. Một vấn đề nữa đó là hiện nay khoa học, công nghệ, kỹ thuật phát triển nếu chỉ quy định năng lực tài chính của Nhà đầu tư chỉ thuộc ba loại dự án: thứ nhất, dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; thứ hai, dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng đất dưới 20ha; thứ ba, dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng đất trên 20ha thì chưa đủ. Bởi vì nếu chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đầu tư vào dự án không thuộc ba loại dự án trên thì chủ đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ không biết mình phải có năng lực tài chính như thế nào để có thể đầu tư vào dự án. Tóm lại, có hai vấn đề bất cập trong quy định về năng lực tài chính của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản mà Người viết thấy chưa hợp lý đó là về quy định mức % cho từng dự án hay cho tổng tất cả các dự án mà chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đầu tư và luật chỉ quy định năng lực tài chính của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản chỉ cho ba loại dự án là chưa đủ. 3.3.2 Hướng hoàn thiện pháp luật về năng lực tài chính của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Để hoàn thiện hơn quy định pháp luật về năng lực tài chính của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Người viết đề xuất ý kiến từ chính những bất cập trong những quy định của pháp luật để giải quyết vấn đề: Thứ nhất, cần quy định cụ thể tỉ lệ % năng lực tài chính của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản là tỉ lệ % trên từng dự án. Cụ thể tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP cần quy định như sau: 1. Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định sau đây: a) Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của từng dự án đã được phê duyệt; b) Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của từng dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của từng dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt. Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của từng dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của từng dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Nếu quy định như thế sẽ phù hợp với dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản mà Bộ Xây dựng đề xuất và được tổ chức hội thảo lấy ý kiến tại thành GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 69 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN phố Đà Nẵng. Cụ thể dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản quy định: dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của từng dự án. Tổ chức hội thảo lấy ý kiến tại thành phố Đà Nẵng ngoài việc đã đưa ra quy định mới là khu đô thị mới dưới 20 hecta thì vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15%, mà còn quy định cụ thể là tổng mức đầu tư của từng dự án và đây phải là vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.103 Thứ hai, tiếp theo Người viết cũng kiến nghị cần bổ sung từ từng vào điểm b khoản 2 Điều 12 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP điều kiện để được đăng ký làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại cụ thể: Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của từng dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của từng dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Để cho quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản. Thứ ba, cần bổ sung quy định điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư đối với các dự án không thuộc 3 loại dự án: thứ nhất, dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; thứ hai, dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng đất dưới 20ha; thứ ba, dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng đất trên 20ha. Để tránh tình trạng thực tế đã có các dự án mới triển khai mà luật chưa quy định có thể các chủ đầu tư dựa vào đó để kiếm lợi, mặt khác nếu chưa quy định thì chủ đầu tư dựa vào đâu để triển khai dự án và để chứng minh năng lực tài chính của mình đủ để thực hiện dự án... 3.3.3 Thực trạng điều kiện về thời điểm huy động vốn Như đã đề cập đến ở Chương 2, điều kiện về thời điểm huy động vốn để chủ đầu tư kinh doanh bất động sản tiến hành hoạt động huy động vốn gặp phải một số vướng mắc cụ thể như sau: Thứ nhất, trong pháp luật xây dựng chỉ có khái niệm đài móng và giằng móng chứ không có khái niệm “đài giằng móng” như luật quy định. Như vậy, khi thực hiện xây dựng một công trình thì chủ đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ không biết tuân thủ như thế nào vì không tìm đâu ra khái niệm “đài giằng móng”. Thứ hai, pháp luật quy định nhà, công trình xây dựng khi đã xây xong phần móng thì chủ đầu tư mới được huy động vốn; giả thiết nhà, công trình xây dựng không xây dựng bắt đầu từ phần móng mà xây bắt đầu từ chóp xuống, xây xong từng phần sau đó nâng lên, cuối cùng mới xây phần móng thì chủ đầu tư huy động vốn bằng cách 103 T.L, Giao thông vận tải, Phải có 15% tổng mức đầu tư mới xây đô thị mới, http://giaothongvantai.com.vn/kinh-te/thi-truong/201308/phai-co-15-tong-muc-dau-tu-moi-duoc-xay-do-thimoi-336251/, [truy cập ngày 11/03/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 70 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN nào. Pháp luật chưa quy định rõ điều kiện trong trường hợp này trường hợp này. Thứ ba, ở Chương 2 Người viết đã đề cập đến việc hiện nay đang có độ vênh về thời điểm được phép huy động vốn giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư huy động vốn của khách hàng sau khi đã xây dựng xong phần móng. Trong khi đó, tại khoản (1.a) Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định việc ứng tiền “lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản…”. Còn tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP lại quy định việc ứng tiền “lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…”.104 Vấn đề huy động vốn khách hàng luôn ẩn chứa rất nhiều rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn người mua vì thế cần phải thống nhất về thời điểm huy động vốn để tránh trường hợp nhiều dự án huy động vốn của khách hàng nhưng không thực hiện dự án gây ra nhiều thiệt hại. Ví dụ: Dự án khu nhà ở Khang Linh, một dự án của Công ty TNHH An Khang sau khi được UBND TP. Vũng Tàu phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án Metropolitan tỷ lệ 1/500, với quy mô 43 ha, tổng mức đầu tư khoảng 8.000 tỷ đồng, ngày 15/1/2011, công ty An Khang - chủ đầu tư dự án - đã tổ chức lễ khởi công dự án, với sự chứng kiến của nhiều quan chức địa phương. Để có tiền thực hiện Dự án Metropolitan, Công ty An Khang đã tiến hành huy động vốn của khách hàng. Tính đến đầu năm 2014, cơ quan chức năng xác định, Công ty An Khang đã ký hợp đồng nhận góp vốn với khoảng 290 khách hàng và đối tác, với tổng số tiền khoảng 390 tỷ đồng. Cho đến thời điểm năm 2014, tại khu vực dự án, Công ty An Khang mới hoàn thành những công việc tối thiểu như rà phá bom mìn, khảo sát địa chất, san lấp khoảng 20 ha mặt bằng, xây dựng văn phòng giao dịch mua bán nhà đất và 1 căn nhà mẫu. Trong khi đó, theo Quyết định số 278/QĐ-UBND ngày 14/1/2011 của UBND TP. Vũng Tàu về việc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 Dự án Metropolitan, thì chủ đầu tư phải hoàn thành xây dựng hạ tầng và các khu nhà ở từ cuối năm 2012. 105 Công ty An Khang đã tiến hành huy động vốn của khách hàng, vi phạm quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP khi chưa xây dựng cơ sở hạ tầng của dự án. Bên cạnh đó, công ty còn sử dụng vốn không đúng mục đích huy động. Từ ví dụ trên cho thấy việc quy định thống nhất thời điểm huy động vốn là rất cần thiết để đảm bảo dự án được thực thi trên thực tế. 104 BizLive, Luật kinh doanh bất động sản: Đừng “ bóp ” doanh nghiệp nữa!, Báo điện tử Đất Việt, 2014, http://baodatviet.vn/kinh-te/bat-dong-san/luat-kinh-doanh-bat-dong-san-dung-bop-doanh-nghiep-nua-3035460/, [ ngày truy cập 25-7-2014]. 105 Minh Lý, Khách hàng đổ tiền vào Địa ốc An Khang có được hoàn trả?, báo điện tử Báo Đầu Tư, 2014, https://www.shs.com.vn/News/201433/528732/khach-hang-do-tien-vao-dia-oc-an-khang-co-duoc-hoan-tra.aspx, [ngày truy cập 10-10-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 71 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3.3.4 Hướng hoàn thiện pháp luật điều kiện về thời điểm huy động vốn Từ những bất cập trong quy định pháp luật nêu trên Người viết đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về điều kiện cơ sở hạ tầng để huy động vốn của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản cụ thể như sau: Một là, quy định pháp luật nên xác định chính xác thuật ngữ “đài giằng móng” được quy định tại điểm đ, khoản 3, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP dựa trên cơ sở khoa học trong lĩnh vực xây dựng. Để chủ đầu tư kinh doanh bất động sản dễ dàng thực hiện quy định này. Nên quy định lại điểm đ, khoản 3, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP như sau: Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm đ khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này. Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài móng, giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng. Hai là, hiện nay khoa học - kỹ thuật phát triển rất tiến bộ vì thế Người viết đưa ra kiến nghị nên bổ sung trường hợp nhà, công trình xây dựng không xây dựng bắt đầu từ phần móng mà xây bắt đầu từ chóp xuống vào để điều chỉnh cho hợp lý đối với những trường hợp được xây dựng như thế, đảm bảo cho chủ đầu tư vẫn huy động được vốn. Ba là, cần quy định thống nhất về thời điểm huy động vốn giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Người viết kiến nghị nên quy định thống nhất thời điểm chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được huy động vốn là thời điểm đã xây dựng xong phần móng của dự án. Bởi vì theo Người viết nếu quy định thời điểm huy động vốn là thời điểm đã xây dựng xong phần móng thì sẽ đảm bảo về năng lực tài chính của chủ đầu tư kinh doah bất động sản. Có bỏ vốn đầu tư vào dự án nhiều thì chủ đầu tư kinh doanh bất động sản mới gấp rút hoàn thành dự án để thu hồi vốn và tìm kiếm lợi nhuận. Còn nếu chỉ quy định đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đã được tiến hành huy động vốn thì không đảm bảo về năng lực tài chính của chủ đầu tư mà còn đem lại rủi ro cao cho khách hàng, đối tác vì tiềm ẩn nguy cơ chủ đầu tư không thực hiện dự án. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 72 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 Ở Chương 3, Người viết đã nêu lên cụ thể những bất cập của quy định pháp luật trong hoạt động huy động vốn khi áp dụng những quy định này vào thực tiễn. Từ những bất cập đó Người viết đề xuất đưa ra những hướng giải quyết nhằm hoàn thiện quy định pháp luật huy động vốn trong quá trình kinh doanh bất động sản cụ thể như sau: Thứ nhất, quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản đồng nghĩa với phạm vi huy động vốn của chủ đầu tư là cá nhân, tổ chức nước ngoài hẹp hơn chủ đầu tư là cá nhân, tổ chức trong nước. Người viết kiến nghị mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư là cá nhân, tổ chức nước ngoài giống với chủ thể là cá nhân, tổ chức trong nước để tạo nên sự công bằng. Tuy nhiên cần mở rộng quy định có điều kiện là cần hạn chế các tổ chức, cá nhân nước ngoài không được đầu tư kinh doanh bất động sản ở một số địa bàn nhạy cảm về an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia của Việt Nam. Đồng thời còn phải quy định siết chặt hơn thủ tục phê duyệt dự án bất động sản, thủ tục đầu tư đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, kiểm tra mức vốn pháp định đúng theo quy định của pháp luật. Thứ hai, quy định bất cập về việc huy động vốn của chủ đầu tư cấp II theo Người viết quy định này không khuyến khích chủ đầu tư cấp II tham gia dự án. Người viết đề xuất để khắc phục bất cập trên nên sửa đổi đoạn 2 điểm a khoản 3 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP như sau: “Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đáp ứng các điều kiện huy động vốn theo quy định của pháp luật, phải tuân thủ quy hoạch dự án đã được duyệt và giao cho chủ đầu tư cấp I kiểm tra”. Thứ ba, quy định về hoạt động huy động vốn thông qua hình thức ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng ta thấy khách hàng thường gánh chịu nhiều rủi ro. Từ thực trạng đó Người viết đề xuất cần quy định hợp đồng mẫu áp dụng chung cho hình thức huy động vốn này. Cần quy định cơ chế tay ba cụ thể là có ba chủ thể: chủ đầu tư kinh doanh bất động sản – ngân hàng – khách hàng để kiểm soát việc sử dụng số. Kế tiếp là cần áp dụng hợp đồng quyền chọn trong lĩnh vực thương mại để áp dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản để tạo ra sự ưu tiên cho người mua quyền chọn, đảm bảo quyền lợi của đôi bên. Thứ tư, quy định chưa rõ ràng về năng lực tài chính của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản về quy định mức % cho từng dự án hay cho tổng tất cả các dự án mà chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đầu tư và luật chỉ quy định năng lực tài chính của chủ GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 73 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN đầu tư kinh doanh bất động sản chỉ cho ba loại dự án là chưa đủ. Vì thế Người viết đề xuất cần bổ sung từ “từng” vào điểm b khoản 2 Điều 12 Nghị định số 71/2010/NĐCP. Thứ năm, quy định pháp luật nên xác định chính xác thuật ngữ “đài giằng móng” được quy định tại điểm đ, khoản 3, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và quy định có độ vênh về thời điểm được phép huy động vốn giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Vì thế Người viết kiến nghị nên quy định lại điểm đ, khoản 3, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP như sau: Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài móng, giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng. Cuối cùng, cần quy định thống nhất về thời điểm huy động vốn, trong trường hợp công trình xây dựng không xây dựng bắt đầu từ phần móng mà xây bắt đầu từ chóp xuống vào để điều chỉnh cho hợp lý đối với những trường hợp được xây dựng như thế. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 74 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN KẾT LUẬN Nhu cầu về nhà, công trình xây dựng là những nhu cầu cần thiết và không bao giờ cạn trong đời sống xã hội ngày càng phát triển như hiện nay. Nhu cầu về nhà, công trình xây dựng để phục vụ cuộc sống, phục vụ kinh doanh ngày càng tăng cao. Đòi hỏi các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phải có những chiến lược kinh doanh để đáp ứng kịp thời cho nhu cầu của cộng đồng trong xã hội. Chính vì thế xuất phát từ yêu cầu thực tế hiện nay thì nhu cầu về vốn chủ đầu tư, nhu cầu nhà - công trình xây dựng trong xã hội cũng như tình hình thực hiện các hoạt động huy động vốn đã và đang nảy sinh nhiều tranh chấp, tác giả đã thực hiện nghiên cứu đề tài “Quy định pháp luật về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản”. Trong đề tài Người viết giải quyết một cách cơ bản các vấn đề lý luận, khái niệm về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản như: Thứ nhất, Người viết phân tích và so sánh các khái niệm về vốn, phân loại vốn. Từ đó đưa ra khái niệm về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản dựa vào khái niệm về hoạt động huy động vốn trong lĩnh vực Ngân hàng. Để đảm bảo cho hoạt động huy động vốn phát huy được vai trò tích cực của nó thì các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phải thực hiện đúng các nguyên tắc của hoạt động huy động vốn. Từ đó, thông qua tầm quan trọng của vốn trong hoạt động kinh doanh nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng Người viết khẳng định vai trò quan trọng của hoạt động huy động đối với Nhà nước, đối với khách hàng và đặc biệt là đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Thứ hai, Người viết đi sâu vào từng quy định cụ thể của pháp luật về hoạt động huy động vốn để tìm hiểu được sâu sắc hơn hoạt động này. Để tiến hành hoạt động huy động vốn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì ta phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, khách thể và một số điều kiện khác như sau: Về chủ thể để tiến hành hoạt động huy động vốn chủ thể kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải đăng kí kinh doanh và phải có vốn pháp định. Đồng thời chủ thể kinh doanh bất động sản phải biết về phạm vi huy động vốn của mình để tiến hành hoạt động huy động vốn. Về khách thể của hoạt động huy động vốn thì chủ thể kinh doanh bất động sản được huy động vốn bằng năm hình thức. Về các điều kiện khác Người viết đi sâu vào phân tích về điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, điều kiện về thời điểm thực hiện hoạt động huy động vốn và điều kiện về thủ tục huy động vốn. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 75 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thứ ba, từ những bất cập trong thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản Người viết đưa ra những hướng đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn như: Đầu tiên, Người viết kiến nghị mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư là cá nhân, tổ chức nước ngoài giống với chủ thể là cá nhân, tổ chức trong nước để tạo nên sự công bằng. Tiếp theo, Người viết đề xuất để khắc phục bất cập về khả năng huy động vốn của chủ đầu tư cấp II nên sửa đổi đoạn 2 điểm a khoản 3 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Kế tiếp, Người viết đề xuất cần quy định hợp đồng mẫu áp dụng chung cho hình thức huy động vốn bằng cách thức ký hợp đồng huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng. Cần quy định cơ chế tay ba cụ thể là có ba chủ thể: chủ đầu tư kinh doanh bất động sản – ngân hàng – khách hàng. Thêm nữa, cần áp dụng hợp đồng quyền chọn trong lĩnh vực thương mại để áp dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Người viết đề xuất cần bổ sung từ “từng” vào điểm b khoản 2 Điều 12 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Cần bổ sung quy định điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư đối với các dự án không thuộc 3 loại dự án luật đang quy định. Người viết kiến nghị nên quy định lại điểm đ, khoản 3, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP xác định lại thuật ngữ đài móng, giằng móng. Cần quy định về điều kiện kỹ thuật để chủ đầu tư tiến hành hoạt động huy động vốn, trong trường hợp công trình xây dựng không xây dựng bắt đầu từ phần móng mà xây bắt đầu từ chóp xuống vào để điều chỉnh cho hợp lý đối với những trường hợp được xây dựng như thế. Cuối cùng, cần quy định thống nhất về thời điểm huy động vốn giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Người viết kiến nghị nên quy định thống nhất thời điểm chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được huy động vốn là thời điểm đã xây dựng xong phần móng của dự án để đảm bảo năng lực tài chính của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 76 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO  Danh mục văn bản quy phạm pháp luật 1. Luật Thương mại số 36 năm 2005 của Quốc Hội. 2. 3. 4. Luật Doanh nghiệp số 60 năm 2005 của Quốc Hội. Luật Nhà ở số 56 năm 2005 của Quốc Hội. Luật Kinh doanh bất động sản số 63 năm 2006 của Quốc Hội. 5. 6. Luật Các tổ chức tín dụng số 47 năm 2010 của Quốc Hội. Nghị định số 138/2006/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2006 quy định chi tiết thi 7. hành các quy định của Bộ luật Dân sự về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài. Nghị định số 160/2006/NĐ-CP ngày 28 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ 8. hướng dẫn thi hành pháp lệnh ngoại hối. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 9. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. 10. Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 02 năm 2013 của Chính phủ Quản lý chất lượng công trình xây dựng. 11. Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng; Kinh doanh bất động sản; Khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; Quản lý công trình hạ tầng kĩ thuật; Quản lý phát triển nhà ở và công sở. 12. Thông tư liên tịch 07/2001/TTLT/BKH-TCTK ngày 10 tháng 11 năm 2001 của Bộ kế hoạch và đầu tư và Tổng Cục thống kê về Hướng dẫn ngành nghề kinh doanh sử dụng trong đăng kí kinh doanh. 13. Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ xây dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. 14. Thông tư 15/2009/TT-NHNN ngày 10 tháng 8 năm 2009 của Ngân hàng Nhà nước Quy định về tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn đối với tổ chức tín dụng. 15. Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ xây dựng Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐGVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.  Danh mục sách, báo, tạp chí 1. Bảo Giang – Mỹ Kiều, Ổn định tâm lý đầu tư là quan trọng nhất, Tạp chí Đầu tư, Số 01, 2010, tr.49. 2. Đồng Ngọc Ba, Quan niệm về doanh nghiệp – Một số vấn đề phương pháp luận, Tạp chí Luật học, số 2, 2004. 3. Hà Nguyễn, Không thể… “ chữa lứa” mỗi ngày, Tạp chí Đầu tư, Số 02, 2009, tr.28. 4. Hà Quang, Sóng to, cá lớn!, Tạp chí Đầu tư, Số 01, 2009, tr.10. 5. Lê Khoa, Ngân hàng thương mại – Chính sách tiền tệ ngân hàng, Nxb TPHCM, Tp. Hồ Chí Minh, 2009. 6. Ngô Tuấn Anh, Thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và một số khuyến nghị, Tạp chí Kinh tế & Phát triển, Số 203, 2014, tr.17-tr.23. 7. Nguyễn Như Ý, Từ Điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Giáo dục, Hà Nội, 2001. 8. Tăng Triển, Thị trường địa ốc năm 2009: Không có phần cho kẻ yếu, Tạp chí Đầu tư, Số 01, 2009, tr.10. 9. Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2009. 10. Trần Tiến Khai, Nguyên lý bất động sản, Nhà xuất bản lao động – xã hội, Hà Nội, 2011. 11. Trần Văn Giao, Một số ý kiến nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trong điều kiện kiềm chế lạm phát, Tạp chí Ngân hàng, Số 18, 2008, tr.12-tr.17.  Danh mục các trang thông tin điện tử 1. Anh Thư, Đời sống và pháp luật, Việt kiều được kinh doanh địa ốc như người trong nước, Báo điện tử Đời sống & Pháp luật, http://www.doisongphapluat.com/kinh-doanh/doanh-nghiep/viet-kieu-duoc-kinhdoanh-dia-oc-nhu-nguoi-trong-nuoc-a23756.html#.UxThBPl_tv5, [truy cập ngày 04/03/2014]. 2. Anh Vũ, Ngân hàng „tháo van‟ cho thị trường bất động sản, Báo điện tử Thanh Niên, 2014, http://www.thanhnien.com.vn/pages/20141122/ngan-hang-thao-vancho-vay-voi-bat-dong-san.aspx, [ngày truy cập 22-11-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3. BizLive, Luật kinh doanh bất động sản: Đừng “ bóp ” doanh nghiệp nữa!, Báo điện tử Đất việt, 2014, http://baodatviet.vn/kinh-te/bat-dong-san/luat-kinh-doanhbat-dong-san-dung-bop-doanh-nghiep-nua-3035460/, [ ngày truy cập 25-7-2014]. 4. Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty luật Minh Khuê, Bổ sung ngành nghề kinh doanh Bất động sản khó cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, http://luatminhkhue.vn/cap-phep/bo-sung-nganh-nghe-kinh-doanh-bat-dong-sankho-cho-doanh-nghiep-co-von-dau-tu-nuoc-ngoai.aspx, [ngày truy cập 22-92014]. 5. Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty luật Minh Khuê, Những ưu điểm và nhược điểm (rủi ro) của hợp đồng vay vốn, góp vốn và đặt cọc để mua căn hộ chung cư, http://luatminhkhue.vn/hop-dong/nhung-uu-diem-va-nhuoc-diem-rui-ro-cua-hopdong-vay-von,-gop-von-va-dat-coc-de-mua-can-ho-chung-cu.aspx, [ngày truy cập 22-7-2014]. 6. Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Khái niệm vốn và phân loại vốn kinh doanh, http://voer.edu.vn/c/nhung-van-de-ly-luan-co-ban-ve-von-kinh-doanh-va-hieuqua-su-dung-von-kinh-doanh-cua-doanh-nghiep-thuong-mai/b378b4ba, truy cập 21-7-2014]. 7. [ngày Hà Nhân, Sẽ mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho người nước ngoài, báo điện tử Tiền Phong, 2014, http://www.tienphong.vn/dia-oc/se-mo-rongpham-vi-kinh-doanh-bat-dong-san-cho-nguoi-nuoc-ngoai-719850.tpo, [ngày truy cập 5-9-2014]. 8. Hải Yến, 5 bất cập 7 kiến nghị sửa đổi luật kinh doanh bất động sản, Báo điện tử Tin tức, 2014, http://baotintuc.vn/kinh-te/5-bat-cap-va-7-kien-nghi-sua-doi-luatkinh-doanh-bat-dong-san-20140423105437841.htm, [ngày truy cập 29-7-2014]. 9. Học viện Kinh tế, Phân tích ưu nhược điểm của các hình thức huy động vốn doanh nghiệp, http://hocvienkinhte.blogspot.com/2013/12/phan-tich-uu-nhuociem-cua-cac-phuong.html, [ngày truy cập 6-9-2014]. 10. Hữu Tuấn, Singapore tiếp tục rót vốn vào địa ốc, Báo điện tử Báo đầu tư, 2014, http://batdongsan.baodautu.vn/singapore-tiep-tuc-rot-von-vao-dia-oc.html, [ngày truy cập 9-8-2014]. 11. Kim Chi, Vốn cố định và vốn lưu động, http://www.saga.vn/Von_co_dinh_va_von_luu_dong/123.saga, [ngày truy cập 21-7-2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 12. KT & ĐT, Huy động vốn cho thị trường bất động sản, Báo điện tử Việt Báo,2006, http://vietbao.vn/Nha-dat/Huy-dong-von-cho-thi-truong-bat-dong san/65055106/511/, [ ngày 24-7-2014]. 13. Lan Hương, Cơ quan ngôn luận của hội Luật gia Việt Nam, Làm gì để siết lại thị trường bất động sản (Bài 3): Cấp thiết sửa đổi, bổ sung các quy định về vốn, huy động vốn và sử dụng vốn huy động, http://phaply.net.vn/dien-dan/lam-gi-de-sietlai-thi-truong-bat-dong-san-bai-3-cap-thiet-sua-doi-bo-sung-cac-quy-dinh-vevon-huy-dong-von-va-su-dung-von-huy-dong.html, [ngày truy cập 24-8-2014]. 14. Lê Quân, Bất động sản lạm dụng vốn ngắn hạn, Báo điện tử Thanh Niên, 2014, http://www.thanhnien.com.vn/pages/20141127/bat-dong-san-lam-dung-vonngan-han.aspx, [ngày truy cập 22-11-2014]. 15. Mạnh Hùng – Ngọc Thu, VN cần Quỹ đầu tư tín thác bất động sản, Báo điện tử Việt Báo, 2007, http://vietbao.vn/Kinh-te/VN-can-Quy-dau-tu-tin-thac-bat-dongsan/75165452/87/, [ ngày truy cập 19-9-2014]. 16. Minh Lý, Khách hàng đổ tiền vào Địa ốc An Khang có được hoàn trả?, Báo điện tử Báo Đầu Tư, 2014, https://www.shs.com.vn/News/201433/528732/khachhang-do-tien-vao-dia-oc-an-khang-co-duoc-hoan-tra.aspx, [ngày truy cập 10-102014]. 17. Nguyễn Thiêm, Làm thế nào để không còn chủ đầu tư “tay không bắt giặc”, http://antg.cand.com.vn/News/PrintView.aspx?ID=83374, [ngày truy cập 30-72014]. 18. Nguyễn Vũ, Hết sức chặt chẽ và minh bạch để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, http://www.daibieunhandan.vn/ONA_BDT/NewsPrint.aspx?newsId=318978, [ngày 23-7-2014]. 19. Phòng công chứng số 2, Tỉnh Thừa Thiên Huế, Trái phiếu là gì?, http://pccs2tthue.vn/Views/InfoTwo.aspx?OneID=6&TwoID=101, [truy cập ngày 26-032014]. 20. Quốc Tuấn, Khách hàng Khang Gia “cầm dao đằng lưỡi” , Báo điện tử VietNamNet, 2014, http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/doanh-nghiep-duan/104570/khach-hang-khang-gia--cam-dao-dang-luoi-.html, [ngày truy cập 307-2014]. 21. T.L, Giao thông vận tải, Phải có 15% tổng mức đầu tư mới xây đô thị mới, http://giaothongvantai.com.vn/kinh-te/thi-truong/201308/phai-co-15-tong-mucdau-tu-moi-duoc-xay-do-thi-moi-336251/, [truy cập ngày 11/03/2014]. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 22. Tùng Quang – Bảo Chương, Công ty cổ phần xây dựng và phát triển đô thị Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Thị trường thứ cấp xì hơi sau nghị định 71, http://www.udec.com.vn/?IDcat=80&IDItems=11978, [truy cập ngày 17/09/2014]. 23. Thu trang, Khu đô thị Dương Nội: Chủ đầu tư "bóp nghẹt" khách hàng, Báo điện tử Tin mới, 2013, http://www.tinmoi.vn/khu-do-thi-duong-noi-chu-dau-tu-bopnghet-khach-h%C3%A0ng-011265721.html, [ngày truy cập 10-10-2014]. 24. Văn Phòng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Năm điều cần lưu ý khi mua nhà dự án, Báo điện tử Hiệp hội bất động sản Việt Nam, 2011, http://www.vnrea.vn/nghiencuuvadaotao/kienthuckinhnghiem/ct-tvkn_1, truy cập 28-7-2014]. [ngày 25. VnEconomy, 4 cách huy động vốn cho bất động sản, http://luatminhkhue.vn/thitruong/4-cach-huy-dong-von-cho-bat-dong-san.aspx, [ngày truy cập 23 -7 - 2014 ]. 26. Vũ Nguyên, Bộ Tài nguyên - Môi trường Việt Nam, Nhiều băn khoăn thi hành luật nhà ở, http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&cateID=4&id=87935&co de=YD7LH87935, [truy cập ngày 01/03/2014].  Danh mục các tài liệu khác 1. Báo cáo đánh giá những điểm nổi bật của thị trường bất động sản năm 2013 và dự báo năm 2014 của Viện Kinh tế Xây dựng gửi Bộ Xây dựng. Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2. 3. 4. 2014. Luật Nhà ở sửa đổi đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014. Thông tư 36/2014/TT- NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2014 của Ngân hàng Nhà nước Quy định giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy [...].. .QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHƢƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Vốn là điều kiện không thể thiếu trong tất cả các hoạt động kinh doanh nói chung và hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng, không có vốn thì không thể tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh, chính vì vậy vốn là chìa khoá để... khái niệm về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản dựa vào khái niệm từ hoạt động huy động vốn của ngân hàng thương mại: Hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản là hoạt động của các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản nhằm thu hút nguồn vốn nhàn rỗi của các cá nhân, tổ chức trong xã hội bằng các cách thức theo quy định của pháp luật để mà giải quy t vấn đề về nguồn vốn trong. .. mình 1.1.2 Khái niệm về hoạt động huy động vốn Theo quy định của pháp luật hiện nay thì chưa có khái niệm cụ thể về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản Vì thế, Người viết sẽ tiếp cận khái niệm hoạt động huy động vốn của Ngân hàng thương mại để dựa vào đó Người viết sẽ đưa ra khái niệm hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản: Bản thân thuật ngữ huy động vốn đã nêu lên tương... lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay một tổ chức (doanh nghiệp hoặc hợp tác xã) kinh doanh bất động sản Điều đầu tiên khi muốn huy động vốn kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật Dựa vào chủ thể đầu tư ta chia thành doanh nghiệp trong nước và doanh. .. trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và một số khuyến nghị, Tạp chí Kinh tế & Phát triển, Số 203, 2014, tr.17-tr.23 38 GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 22 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN khăn như hiện nay 1.4.2 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động huy động vốn đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Đầu tiên, pháp luật về hoạt động huy. .. nguồn vốn đó để không ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, của cá nhân, tổ chức đã cho chủ đầu tư vay vốn Việc làm rõ khái niệm vốn, phân loại vốn, vai trò của hoạt động huy động vốn, các nguyên tắc huy động vốn và sự cần thiết của quy định pháp luật về hoạt động huy động vốn là bước đầu tiên khi muốn tìm hiểu về hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản 1.1 Khái quát về hoạt động huy động vốn. .. động vốn khơi thông nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản có ý nghĩa quan trọng đó là một lí do cho các hình thức huy động vốn ra đời cũng như khẳng định vai trò quan trọng của hoạt động huy động vốn GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 13 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thứ hai, hoạt động huy động vốn giúp chủ đầu tư kinh doanh bất động. .. công cụ huy động vốn do luật định để tháo gỡ khó khăn của mình 2.1.2 Phạm vi huy động vốn của các chủ thể kinh doanh bất động sản Trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì ta quan tâm đến hai chủ thể kinh doanh bất động sản đó là tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài Bởi vì khi thực hiện hoạt động huy động vốn trong quá trình kinh doanh bất động sản phạm vi huy động vốn của hai chủ... VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN tư xây dựng và kinh doanh bất động sản, trong đó pháp luật về hoạt động huy động vốn ra đời là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước 1.4.1 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động huy động vốn đối với sự quản lý của Nhà nước Thứ nhất, trong những giai đoạn nhất định, khi được phát triển lành mạnh, pháp luật. .. ta thấy được hoạt động huy động vốn đã góp phần giải quy t vấn đề về vốn cho chủ đầu tư Nó giúp cho chủ đầu tư giải quy t các vấn đề khó khăn của mình trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2 Vai trò của hoạt động huy động vốn Huy động vốn là một hoạt động được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các Nghị định, Thông tư đi kèm theo giải thích cụ thể cho hoạt động này Vậy ... Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN định quy định hoạt động huy động vốn trở thành công cụ huy động vốn đắc lực cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. .. Thúy QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ứng, trình kinh doanh chủ thể quy n huy động vốn cho dự án mà kinh doanh Vừa qua Luật Kinh doanh bất động sản Quốc... VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN khăn 1.4.2 Sự cần thiết pháp luật hoạt động huy động vốn chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Đầu tiên, pháp luật hoạt động huy động vốn phát