Như đã nêu ở Chương 2, giữa chủ thể là cá nhân, tổ chức trong nước và cá nhân, tổ chức nước ngoài có sự khác biệt về phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản. Việc hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tương ứng với việc hạn chế trong hoạt động huy vốn của các chủ thể. Chủ thể là cá nhân, tổ chức trong nước được huy động vốn trong năm hình thức kinh doanh bất động sản: đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; thuê mua nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.82
Trong khi chủ đầu tư là cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ được huy động vốn trong hai hình thức mà chủ đầu tư là cá nhân, tổ chức nước ngoài được kinh doanh bất động sản: đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Quy
82
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 52 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy
định này đã tạo nên một số bất cập trong hoạt động huy động vốn của cá chủ đầu tư kinh doanh bất động sản:
Thứ nhất, quy định trên tạo ra sự bất bình đẳng giữa các chủ thể trong cơ chế pháp lý
được của hoạt động kinh doanh bất động sản. Cơ chế pháp lý được nói đến là mọi chủ thể đầu tư (không phân biệt đó là nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước) đều được tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản.83
Để thực hiện được cơ chế ấy thì không thể hạn chế phạm vi kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư nước ngoài kéo theo đó là hạn chế cả phạm vi huy động vốn của chủ đầu tư nước ngoài. Nếu không giải quyết được vấn đề này sẽ dễ sinh ra những thắc mắc không lời giải của các nhà đầu tư nước ngoài. Thắc mắc vì sao trong cùng một ngành nghề kinh doanh giữa một chủ thể là cá nhân, tổ chức Việt Nam được phép hoạt động rộng hơn trong khi chủ thể là cá nhân, tổ chức nước ngoài đã được thành lập, đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành nhưng lại hạn chế quyền của họ so với chủ thể khác.84
Quy định trên vô hình chung đã tạo tâm lý cho các chủ thể là cá nhân, tổ chức nước ngoài e ngại, không mạnh dạn đầu tư khi thấy quyền lợi của mình bị hạn chế so với chủ thể là cá nhân, tổ chức trong nước. Kéo theo đó là tạo ra những quy định thể hiện sự không bình đẳng giữa các chủ thể trong quá trình kinh doanh.
Thứ hai, quy định trên hạn chế việc thu hút nguồn vốn từ nước ngoài vào lĩnh vực
kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trong khi thị trường Việt Nam thì đang thiếu nguồn vốn và rất cần sự đầu tư từ các chủ thể đầu tư nước ngoài.85
Thực tế cho thấy, lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung và đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại nói riêng đã thu hút được một lượng vốn đáng kể cho nền kinh tế nước ta góp phần phát triển đất nước, giải quyết vấn đề nguồn vốn trong nước hiện nay.
Từ đó ta thấy được, nếu hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư nước ngoài kèm theo hạn chế về khả năng huy động vốn của chủ đầu tư nước ngoài làm cho thị trường nước ta mất đi một nguồn vốn rất lớn từ các chủ đầu tư nước ngoài. Ví dụ số liệu mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, đến nay, Singapore có 67 dự án đầu tư bất động sản, với tổng vốn đăng ký 9,78 tỷ USD, chỉ đứng sau ngành công nghiệp chế biến - chế tạo, với 400 dự án, tổng vốn đăng ký
83
Luật Kinh doanh bất động sản số 63 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 2.
84 Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty luật Minh Khuê, Bổ sung ngành nghề kinh doanh Bất động sản khó cho
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, http://luatminhkhue.vn/cap-phep/bo-sung-nganh-nghe-kinh-doanh-bat-
dong-san-kho-cho-doanh-nghiep-co-von-dau-tu-nuoc-ngoai.aspx, [ngày truy cập 22-9-2014].
85 Bộ phận tư vấn pháp luật – Công ty luật Minh Khuê, Bổ sung ngành nghề kinh doanh Bất động sản khó cho
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, http://luatminhkhue.vn/cap-phep/bo-sung-nganh-nghe-kinh-doanh-bat-
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 53 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy
khoảng 11,35 tỷ USD.86
Bên cạnh đó, doanh nghiệp nước ngoài thường sẵn có nguồn vốn, quỹ đầu tư bất động sản riêng biệt, chiến lược phát triển rõ ràng và đội ngũ chuyên nghiệp góp phần nâng cao thị trường bất động sản của nước ta.
Tóm lại, những quy định của pháp luật không nên tạo nên sự không công bằng giữa các chủ thể vì nếu tạo nên sự không công bằng sẽ hạn chế khả năng kinh doanh, khiến họ không tin tưởng vào quy định của pháp luật, đặc biệt hơn là làm hao hụt một nguồn vốn cho nền kinh tế.