doanh bất động sản
Thông qua những phân tích về thực trạng áp dụng quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản ảnh hưởng đến phạm vi huy động vốn nêu trên, ta có thể nhận thấy rằng:
Thứ nhất, cần mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho chủ đầu tư là cá
nhân, tổ chức nước ngoài như cá nhân, tổ chức trong nước. Như vậy mới tạo nên nguyên tắc bình đẳng giữa các chủ thể, không phân biệt nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.87
Ngày 25-11-2014, Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 các đại biểu thông qua với ý kiến mở rộng và quy định cụ thể phạm vi kinh doanh bất động sản cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Người viết đồng tình với việc mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho tổ chức, cá nhân nước ngoài vì những lợi ích mà chủ thể này mang lại cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng và sự phát triển của xã hội như đã phân tích ở trên.
Thứ hai, pháp luật chưa thể mở rộng cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua
nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên đất được giao, đất nhận chuyển nhượng, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật vì Luật Đất đai 2013 chưa cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.88
Tuy đây cũng là một quy định hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân là chủ
86 Hữu Tuấn, Singapore tiếp tục rót vốn vào địa ốc, Báo điện tử Báo đầu tư, 2014,
http://batdongsan.baodautu.vn/singapore-tiep-tuc-rot-von-vao-dia-oc.html, [ngày truy cập 9-8-2014].
87
Hà Nhân, Sẽ mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho người nước ngoài, Báo điện tử Tiền Phong,
http://www.tienphong.vn/dia-oc/se-mo-rong-pham-vi-kinh-doanh-bat-dong-san-cho-nguoi-nuoc-ngoai- 719850.tpo, [ngày truy cập 5-9-2014].
88 TTXVN, Tạp chí cộng sản, Sửa đổi Luật nhằm lành mạnh thị trường bất động sản,
http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/Thoi_su_chinh_tri/2014/26080/Sua-doi-Luat-nham-lanh-manh-thi- truong-bat-dong-san.aspx, [truy cập ngày 18/03/2014].
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 54 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy
thể nước ngoài. Nhưng theo Người viết đây không phải là sự bất bình đẳng giữa các chủ thể nữa mà đây là quy định nhằm bảo đảm nguyên tắc quy định pháp luật phải thống nhất, không được chồng chéo giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất Đai.
Thứ ba, tuy mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho chủ đầu tư nước ngoài
nhưng theo Người viết cần mở rộng có điều kiện. Đại biểu Quốc hội Phùng Đức Tiến (Hà Nam) đề xuất cần hạn chế các tổ chức, cá nhân nước ngoài không được đầu tư kinh doanh bất động sản ở một số địa bàn nhạy cảm về an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia của Việt Nam.89
Đây là một đề xuất đúng đắn bởi vì có thoáng cho chủ thể nước ngoài nhưng cũng thoáng đến mức không ảnh hưởng đến quyền lợi của quốc gia. Nếu Luật Kinh doanh bất động sản quy định mở rộng phạm vi kinh doanh của chủ thể nước ngoài thì Người viết thiết nghĩ cần thiết phải quy định điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài không được đầu tư kinh doanh bất động sản ở một số địa bàn nhạy cảm về an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia của Việt Nam để bảo đảm quyền lợi đất nước.
Thứ tư, ngoài việc quy định không được đầu tư kinh doanh bất động sản ở một số
địa bàn nhạy cảm về an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia của Việt Nam còn phải quy định siết chặt hơn thủ tục phê duyệt dự án bất động sản, thủ tục đầu tư đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, kiểm tra mức vốn pháp định đúng theo quy định của pháp luật.90
Để tránh tình trạng nước ta kì vọng vào nguồn vốn, công nghệ, cách quản lý của nhà đầu tư nước ngoài góp phần phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhưng ngươc lại họ lại thu lợi nhuận từ nền kinh tế nước ta nhưng để lại những hậu quả khó lường.
Tóm lại, khi quy định mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho chủ đầu tư là cá nhân, tổ chức nước ngoài là đồng nghĩa với việc mở rộng phạm vi huy động vốn cho chủ đầu tư vì họ được huy động vốn trên tất cả các hình thức mà họ kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để việc mở rộng không đi kèm với mất kiểm soát thì các quy định phải được thực hiện rất chặt chẽ ngày từ văn bản đến giám sát thực hiện. Quy định phải cụ thể, rõ ràng, phải có cơ chế kiểm tra, giám sát đối với các dự án kinh doanh bất động sản này để quy định góp phần nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có tính cạnh tranh cao...
89 Nguyễn Vũ, Hết sức chặt chẽ và minh bạch để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh,
http://www.daibieunhandan.vn/ONA_BDT/NewsPrint.aspx?newsId=318978, [ngày 23-7-2014].
90
Hà Nhân, Sẽ mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho người nước ngoài, Báo điện tử Tiền Phong,
http://www.tienphong.vn/dia-oc/se-mo-rong-pham-vi-kinh-doanh-bat-dong-san-cho-nguoi-nuoc-ngoai- 719850.tpo, [ngày truy cập 5-9-2014].
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 55 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy 3.2 Thực trạng và hƣớng hoàn thiện pháp luật về nguồn vốn đƣợc huy động trong kinh doanh bất động sản
3.2.1 Thực trạng ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu
Các ngân hàng và tổ chức tín dụng sở hữu một khối lượng vốn dồi dào, là tổ chức trung gian chuyển số tiền nhàn rỗi từ dân cứ đến các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Đây là kênh đầu tư được đa số các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng.
Nhưng hiện nay, xảy ra một vướng mắc là theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nguồn vốn cho bất động sản thường phải dùng vốn trung và dài hạn. Tuy nhiên, các ngân hàng lại dùng vốn ngắn hạn (chủ yếu từ vốn gửi tiết kiệm của người dân) để cho vay trung và dài hạn. Theo ông Lê Hoàng Châu, dòng vốn này đang bị ảnh hưởng lớn, do lãi suất cho vay bất động sản thường rất cao (có thời điểm lên tới 25-26%/năm) là bởi ngân hàng không chỉ tính toán lãi suất cho vay mà còn cộng thêm vào đó là chi phí rủi ro. Cuối cùng, thì chi phí vốn đó người tiêu dùng phải gánh chịu, giá bất động sản bị đẩy lên rất cao.91
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nêu thực trạng không chỉ chủ đầu tư mà người mua nhà cũng phụ thuộc vào ngân hàng.92
Vốn ngắn hạn là vốn có thời hạn cho vay dưới một năm, vốn trung hạn là vốn có thời hạn cho vay dưới năm năm và vốn dài hạn có thời hạn cho vay trên năm năm.93
Tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của tổ chức tín dụng như sau: ngân hàng thương mại, công ty tài chính và công ty cho thuê tài chính là 30%; quỹ tín dụng nhân dân trung ương là 20%.
Chính vì thế, các ngân hàng sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn các hoạt động cho vay bất động sản và việc thắt chặt tín dụng bất động sản là điều chắc chắn. Từ đó gây ra khó khăn cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản khi tiến hành hoạt động huy động vốn từ các tổ chức tín dụng.
91 Anh Vũ, Ngân hàng „tháo van‟ cho thị trường bất động sản, Báo điện tử Thanh Niên, 2014,
http://www.thanhnien.com.vn/pages/20141122/ngan-hang-thao-van-cho-vay-voi-bat-dong-san.aspx, [ngày truy cập 22-11-2014].
92
Lê Quân, Bất động sản lạm dụng vốn ngắn hạn, Báo điện tử Thanh Niên, 2014,
http://www.thanhnien.com.vn/pages/20141127/bat-dong-san-lam-dung-von-ngan-han.aspx, [ngày truy cập 22- 11-2014].
93
Thông tư 15/2009/TT-NHNN ngày 10 tháng 8 năm 2009 của Ngân hàng Nhà nước Quy định về tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn đối với tổ chức tín dụng, Điều 3, Điều 4.
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 56 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy
3.2.2 Hướng hoàn thiện pháp luật về ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu
Như đã nêu ở trên, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để việc huy động vốn theo kênh huy động này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn.
Như đề xuất của người viết, mới đây ngày 21 tháng 11 năm 2014 Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 36/2014/TT- NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2014 của Ngân hàng Nhà nước Quy định giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có hiệu lực ngày 1 tháng 2 năm 2015 sẽ thay thế Thông tư 15/2009/TT-NHNN ngày 10 tháng 8 năm 2009 của Ngân hàng Nhà nước Quy định về tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn đối với tổ chức tín dụng. Thông tư 36/2014/TT- NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2014 của Ngân hàng Nhà nước Quy định giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài quy định: tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài dược sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn tối đa là: ngân hàng thương mại 60%, chi nhánh ngân hàng nước ngoài 60%, tổ chức tín dụng phi ngân hàng 200%, ngân hàng hợp tác xã 60%.94
Như vậy ta thấy Thông tư 36/2014/TT- NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2014 của Ngân hàng Nhà nước Quy định giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có hiệu lực ngày 1 tháng 2 năm 2015 sẽ giúp các ngân hàng được mở rộng khả năng cấp tín dụng. Qua đó, người dân có nhu cầu vay mua chung cư, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản muốn vay vốn để đầu tư dự án để mua bán, cho thuê, cho thuê mua,… sẽ mạnh dạn hơn vay vốn triển khai các dự án. Góp phần tháo gỡ khó khăn hiện nay của các chủ đầu tư kinh doanh bất động.
3.2.3 Thực trạng về ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II tư cấp II
Thực tế trong quá trình kinh doanh, không ít chủ đầu tư cấp I gặp phải khó khăn trong quá trình kinh doanh vì thế chủ đầu tư cấp I đã ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II để giải quyết khó khăn của chủ đầu tư cấp I đồng thời đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư cấp II. Đó là một quy định mang ý nghĩa
94
Thông tư 36/2014/TT- NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2014 của Ngân hàng Nhà nước Quy định giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Điều 17, khoản 5.
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 57 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy
tích cực nhưng qua phân tích làm rõ quy định thì ta thấy quy định có một số hạn chế nhất định.
Thứ nhất, theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP chủ đầu tư cấp I chỉ
được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II sau khi: đã giải phóng mặt bằng của dự án; đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án và chủ đầu tư cấp I cũng chỉ được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án.
Quy định “đã khởi công xây dựng” mà không quy định rõ việc đã hoàn thành xây dựng bao nhiêu phần trăm công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án thì chủ đầu tư cấp I đã được phép huy động vốn, cho đến “đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng
với nội dung và tiến độ của dự án” thì chủ đầu tư cấp II mới được ký kết hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thực tế cũng không có quy định cụ thể về việc cơ quan nào có thẩm quyền xác nhận về “công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội
dung và tiến độ của dự án”95
để làm căn cứ cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II, nên thực tế vô hình chung lại tạo nên tính không khả thi khi áp dụng quy định pháp luật tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
Thứ hai, quy định cũng yêu cầu trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy
động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I, thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi: đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở; và đã có đủ các điều kiện để huy động vốn theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
Theo Người viết, nếu như chủ đầu tư đã kí hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II mà đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai chủ thể thì lúc này hai chủ thể đã ngang quyền với nhau. Chủ đầu tư cấp I có quyền huy động vốn đối với phần đất thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư cấp I, chủ đầu tư cấp II có quyền huy động vốn đối với phần đất thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư cấp II. Không nhất thiết là phải “có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu
tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở” nếu quy định như thế thì khả năng
huy động vốn của chủ đầu tư cấp II phụ thuộc vào hợp đồng rất lớn. Nếu hợp đồng không thỏa thuận việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư cấp II không được huy động vốn là một hạn chế.
95
Hải Yến, 5 bất cập 7 kiến nghị sửa đổi luật kinh doanh bất động sản, Báo điện tử Tin tức, 2014,
http://baotintuc.vn/kinh-te/5-bat-cap-va-7-kien-nghi-sua-doi-luat-kinh-doanh-bat-dong-san- 20140423105437841.htm, [ngày truy cập 29-7-2014].
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 58 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy
Thứ ba, trong trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I
sang chủ đầu tư cấp II (chưa nhận được biên bản bàn giao đất) thì việc huy động vốn phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản. Như vậy, trong mọi trường hợp, nhà đầu tư cấp II đều phải phụ thuộc hoàn toàn vào năng lực và tiến độ triển khai dự án của nhà đầu tư cấp I trong quá trình ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư,96
cho dù có hay không có lý do chính đáng thì chủ đầu tư cấp II cũng không thể chủ động hoàn toàn trong việc tiến hành huy động vốn phát triển dự án theo quy định. Việc quy định phải có chấp thuận bằng văn bản của chủ đầu tư cấp I để chủ đầu tư cấp II được phép huy