Hình thức huy động vốn cuối cùng mà chủ đầu tư kinh doanh bất động sản có thể huy động vốn là: Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.70
Thứ nhất, theo hình thức huy động vốn bằng cách mua bán nhà hình thành trong
tương lai này (theo ngôn ngữ dân giả là mua bán nhà trên giấy) tức là tại thời điểm các
bên ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể.71
Theo quy định tại Luật Nhà ở đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp
69
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 9, khoản 1, điểm d.
70
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 9, khoản 1, điểm đ.
71 Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp Luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp,
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 41 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy
thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 thì: nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.72
Thiếu vốn khiến nhà tạo lập bất động sản không có khả năng tiếp tục triển khai dự án của mình, thậm chí còn phải đối mặt với nguy cơ không hoàn thành dự án. Hình thức huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng có lợi cho cả hai bên: chủ đầu tư có vốn tiếp tục dự án kinh doanh bất động sản, còn khách hàng được mua sản phẩm là nhà ở với giá tại thời điểm kí kết hợp đồng huy động vốn, “bán nhà trên giấy” là hình thức huy động vốn đầu tư bất động sản phổ biến ở tất cả các nước và là một trong những kênh dẫn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản Việt Nam vào thời điểm hiện nay, nó huy động nguồn tiền nhàn rỗi trong dân một lượng tiền dồi dào đồng thời chủ đầu tư cũng bán được sản phẩm là nhà ở.
Đọc quy định ở hình thức huy động vốn cuối cùng này, ta thấy luật chỉ nói đến việc huy động vốn thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng theo Người viết ta có thể hiểu theo nghĩa rộng quy định này bao gồm cả việc huy động vốn thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán bất động sản hình
thành trong tương lai. Bởi vì bất động sản bao gồm nhà, công trình, hạ tầng khác mà công trình, hạ tầng khác vẫn có thể mua bán ở thì tương lai thông qua hình thức huy động vốn này.
Thứ hai,“Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể.”73 Bất động sản hình thành trong tương lai được xác định gồm
có hai loại: Thứ nhất: Chưa hình thành nhưng có bản thiết kế kỹ thuật, đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyện nằm trong dự án xây dựng nhưng chưa tiến hành khởi công xây dựng; Thứ hai: Đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. Nhà, công trình xây dựng đang hình thành được hiểu khi thiết kế kỹ
thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, công trình xây dựng. Như vậy thì nếu nhà, công trình xây dựng thuộc hai loại trên thì chủ đầu tư có thể huy động vốn theo hình thức này.
Thứ ba, theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005 thì tổng số tiền
huy động trước khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở trước khi bàn giao nhà ở ghi trong hợp đồng. Quy định này nhằm đảm bảo cho việc chủ đầu tư phải bỏ vốn của mình vào đầu tư để tránh
72
Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, Điều 3, khoản 10.
73
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 42 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy
trình trạng chủ đầu tư tay không rồi bằng cách huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng xây dựng nhà, công trình sau đó lại thu được lợi nhuận.
Việc thanh toán tiền mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đợt đầu phải có thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng, các lần huy động cũng như “lần thanh toán tiền” của khách hàng tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản74
và tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.75
Theo Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 quy định việc thanh toán trong bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai thì:
“lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản đó nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn
giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua
là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trong mọi trường hợp khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng”76
Như vậy đối với tổ chức, cá nhân trong nước thì chưa nhận nhà, người mua chỉ phải đóng tối đa 70% theo quy định tại Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005. Theo Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, tổng số tiền ứng trước của người mua nhà ở không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua, và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận sở hữu đối với nhà ở đó. Trường hợp chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì chỉ được ứng trước tiền mua nhà ở của khách hàng không vượt quá 50% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở và không vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận sở hữu đối với nhà ở đó. Quy định này theo Người viết nhằm bảo vệ quyền lợi của bên bán bất động sản hình thành trong tương lai không được huy động nhiều vốn tránh trường hợp huy động mà không thực hiện dự án. Đồng thời cũng bảo vệ người mua bất động sản ở chỗ huy động vốn một cách từ từ để người mua bất
74
Nghị định số 153/2007/NĐ–CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 4, khoản 1 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Điều 14, điểm a.
75
Luật Nhà ở số 56 năm 2005 của Quốc Hội , Điều 39, khoản 1.
76
Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, Điều 57, khoản 1.
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh 43 SVTH: Ngô Thị Diễm Thúy