Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án trên địa bàn thành phố hà giang, tỉnh hà giang

LÊ ANH HẢIĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành:60 85 01 03

LÊ ANH HẢI

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG,

TỈNH HÀ GIANG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành:60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Văn Toàn

Thái Nguyên - 2014

LÊ ANH HẢI

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG,

TỈNH HÀ GIANG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số :60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Văn Toàn

Thái Nguyên - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu

và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng

để bảo vệ một đề tài nào

Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơnTS.Nguyễn Văn Toàn đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáokhoa Quản lý Tài nguyên, phòng Quản lý Đào tạo Sau Đại học - Trường Đại họcNông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn UBND TP Hà Giang, Phòng TNMT TP HàGiang đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Lê Anh Hải

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục đích của đề tài 1

3 Yêu cầu 2

4 Ý nghĩa của đề tài 2

Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất 3

1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 3

1.1.2.Đất đai và thị trường đất đai 3

1.1.3 Bất động sảnvà Thị trường bất động sản 5

1.1.4 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 8

1.2 Tình hình đấu giá QSDĐ ởtrong và ngoài nước 13

1.2.1 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ngoài 13

1.2.2.Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 18

1.3.Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 26

1.3.1.Thực trạng đấu giá QSDĐ ở một số địa phương 26

1.3.2 Công tác đấu giá đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang 27

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

2.1 Đối tượng nghiên cứu 28

2.2 Phạm vi nghiên cứu 28

2.3 Nội dung nghiên cứu 28

2.3.1 Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của TPHG, tỉnh Hà Giang 28

2.3.2 Khái quát công tác đấu giá trên địa bàn TPHG 28 2.3.3 Kết quả đấu giá QSDĐ ở tại 3 dự án đã thực hiện trên địa bàn TPHG 28

2.3.4 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TPHG 29

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá QSDĐ 29

2.4 Phương pháp nghiên cứu 29

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 29

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp dựa vào bảng hỏi 30

2.4.3 Phương pháp phân tích, thống kê so sánh 30

2.4.4 Phương pháp chuyên gia 30

2.4.5 Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 30

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31

3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của Thành phố Hà Giang 31

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 33

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất đai Thành phố Hà Giang năm 2013 36

3.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội 38

3.2 Khái quát công tác đấu giá trên địa bàn Thành phố Hà Giang 39

3.2.1 Các văn bản về đấu giá QSDĐ ở áp dụng ở địa bàn TPHG 39

3.2.2 Quy chế đấu giá QSDĐ ở TPHG 40

3.3 Kết quả đấu giá QSDĐ của một số dự án trên địa bàn Thành phố Hà Giang 45 3.3.1 Dự án đấu giá QSDĐ ở tại tổ 6, phường Quang Trung, Thành phố Hà Giang (đầu cầu treo Tùng Tạo) 45

3.3.2 Khu đất giáp Trung tâm hội chợ, triển lãm tỉnh Hà Giang, thuộc tổ 14 phường Nguyễn Trãi 53

3.3.3 Khu đất Công ty cổ phần cơ khí và khai thác khoáng sản thuộc tổ 1, phường Quang Trung 60

3.4 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TPHG 67

3.4.1 Hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ 67

3.4.2 Những tồn tại và nguyên nhân tồn tại của công tác đấu giá QSDĐ 73

3.5 Đề xuất một số giải pháp cho công tác đấu giá QSDĐ 75

4.5.1 Giải pháp về chính sách của Nhà nước 75

4.5.2 Giải pháp về kỹ thuật 76

4.5.3 Giải pháp về cơ chế tài chính 77

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79

1 Kết luận 79

2 Kiến nghị 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 37

Bảng 3.2 Bảng tổng hợp đặc điểm thửa đất, giá khởi điểm và số người đăng ký đấu giá quyền sử dụng đất ở tạitổ 6, phường Quang Trung, TPHG 50

Bảng 3.3 Dánh sách các cá nhân trúng đấu giá tại tổ 6, phường Quang Trung 51

Bảng 3.4 Kết quả đấu giá QSDĐ khu quy hoạch tổ 6, phường Quang Trung 52

Bảng 3.5.Bảng tổng hợp đặc điểm thửa đất, giá khởi điểm và số người đăng ký đấu giá quyền sử dụng đất ở tại tổ 14 , phường Nguyễn Trãi 57

Bảng 3.6 Dánh sách các cá nhân trúng đấu giá tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi 58

Bảng 3.7 Kết quả đấu giá QSDĐ khu đất tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi 59

Bảng 3.8 Bảng tổng hợp đặc điểm thửa đất, giá khởi điểm và số người đăng ký đấu giá quyền sử dụng đất ởtại tổ 1, phường Quang Trung , TPHG 65

Bảng 3.9 Dánh sách các cá nhân trúng đấu giá tại tổ 1, phường Quang Trung 66

Bảng 3.10 Kết quả đấu giá QSDĐ khu đất tại tổ 1, phường Quang Trung 66

Bảng 3.11 Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá 68

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Tăng trưởng kinh tế TP Hà Giang giai đoạn 2010-2013 33Hình 3.2 Vị trí khu quy hoạch đấu giá QSDĐ tại tổ 6, phường Quang Trung 46Hình 3.3 Quy hoạch chi tiết bán đấu giá QSDĐ ở tại tổ 6, Phường

Quang Trung 47Hình 3.4 Vị trí khu quy hoạch đấu giá QSDĐ tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi 54Hình 3.5 Quy hoạch chi tiết bán đấu giá QSDĐ ở tại tổ 14, Phường

Nguyễn Trãi 55Hình 3.6 Sơ đồ quy hoạch chi tiết thu hồi, bố trí tái định cư 61Hình 3.7 Quy hoạch chi tiết bán đấu giá QSDĐ ở tại tổ 1, Phường

Quang Trung 62

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Thành phố Hà Giang có tiềm năng về tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt lànguồn tài nguyên đất Trong những năm gần đây, việc khai thác hiệu quảnguồn đất góp phần nâng tầm đô thị là một trong những mục tiêu được chútrọng hàng đầu của thành phố Để thực hiện được mục tiêu đó đấu giá QSDĐ

là một chủ trương và giải pháp đúng đắn mang lại nhiều kết quả đáng ghinhận như: tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp côngnghiệp hóa - hiện đại hóa, các khu dân cư tham gia đấu gia đáp ứng nhu cầu

sử dụng đất của nhiều đối tượng (người có thu nhập thấp, doanh nghiệp, tổchức ) với quy mô lớn và hệ thống cơ sở hạ tầng đã và đang là bộ mặt của đôthị hiện đại phát triển bền vững, thu hút các nhà đầu tư tham gia các hoạtđộng đầu tư kinh doanh, sản xuất; đưa giá đất quy định xích lại gần giá đất thitrường… Bên cạnh những kết quả đạt được đó, công tác đấu giá QSDĐ trênthành phố còn bộc lộ nhiều vấn đề cần giải quyết trong công tác tổ chức cũngnhư công tác thu hút các đối tượng tham gia đấu giá…

Với mục tiêu nghiên cứu, phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thựchiện, hiệu quả của đấu giá QSDĐ để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn đồngthời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh thị trường bất động sản thông qua côngtác đấu giá QSDĐ, việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hàihoà lợi ích giữa Nhà nước, người SDĐ và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho

sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệthống chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay, tôi tiến

hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ của một số

dự án trên địa bàn Thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang”.

2 Mục đích của đề tài

- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ của một số dự án trênđịa bàn TPHG, tỉnh Hà Giang;

- Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện cơ chế, quy trình đấu giá QSDĐnhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ trong giai đoạn tiếp theo.

3 Yêu cầu

- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá QSDĐ củaTrung ương và địa phương

- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy

- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giáQSDĐ Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

4 Ý nghĩa của đề tài

4.1 Ý ngh ĩa đối với học tập và nghiên cứu khoa học của Học viên

- Biết cách thu thập tài liệu, tổng hợp số liệu và viết một báo cáo khoa học

- Bổ sungkinh nghiệm thực tế đối vớiquản lý nhà nước về đất đai

- Nắm được tình hình thực hiệncông tác đấu giá QSDĐ trên địa bànTPHG - tỉnh Hà Giang nói riêng và trên địa bàn cả nước nói chung

4.2 Ý ngh ĩa trong thực tiễn

Qua nghiên cứu, tìm hiểu và đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địabàn thành phố Hà Giang từ khi thực hiện đến nay, kết hợp so sánh với các địaphương khác, nghiên cứu đã đề xuất một số giải pháp, góp phần hoànthiệnquy trình, cơ chế đấu giá đất của địa phương tốt hơn, hiệu quả hơn trongthời gian tới

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1 M ột số khái niệm liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất

- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá,

người trảgiá cao nhất thì được mua [9]

- Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người

mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản [9]

- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với

giá rẻ nhất thì giao cho làm hoặc được bán hàng [9]

- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sử hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểmxác định [19]

- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểmxác định [21]

- Định giá BĐS: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể

tại một thời điểm xác định [22]

- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các

dịch vụ cho kinh doanh BĐS [23]

- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền tệ về giá trị của một tài sản, là số tiền

thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định Giá cả cóthể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản [21]

1.1.2 Đất đai và thị trường đất đai

1.1.2.1.Đất đai

Theo Hội Khoa học Đất Việt Nam 1996, đất đai là một khoảng khônggian có giới hạn gồm: Khí hậu, lớp đất bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện

tích mặt nước, nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất Trên bề mặt đất đai

là sự kết hợp giữa các yếu tố thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vậtcùng với các thành phần khác có vai trò quan trọng và ý nghĩa to lớn đối vớihoạt động sản xuất và cuộc sống của xã hội loài người

Trong định giá đất thì đất đai được hiểu là một nguồn tài nguyên thiênnhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trườngsống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh

và quốc phòng

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như:đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; conngười có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức

là có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia

vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tàisản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội [17]

Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nókhông do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từtrạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vịtrí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đóđất đai có khả năng sinh lợi nếu sử dụng hợp lí [14]

1.1.2.2 Thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác độngqua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi [13] Hay nói cách khác: thịtrường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tếgiữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thịtrường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánhthông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kếtkinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểutheo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá Thị trường đất

đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thịtrường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tạimột khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theonghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trựctiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quantrọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theohướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta Tạiđiều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhànước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sởhữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩachung là quyền sử dụng đất [15].

Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâmgiải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bênbán như vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa đất; hình thức và phươngthức thanh toán nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốcgia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợinhuận tối đa của các bên mua và bên bán Vì vậy, khách thể giao dịch chủyếu trong thị trường này là các loại đất tại các đô thị, vùng ven đô thị, khucông nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế [ 16]

1.1.3 B ất động sản và Thị trường bất động sản

1.1.3.1 Bất động sản

Theo Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển về đổi mới hệ thống địa

chính CPLAR (2001) Tài sản được chia thành 2 loại: BĐS và động sản BĐS là

một loại tài sản nhưng khác với các tài sản khác là không thể di dời được.

Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam (2005, tại Chương XI, Điều 174, Khoản 1

có nêu: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn

liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy

định.”[16]

Khi nghiên cứu về bất động sản thì Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) cho rằng BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ để nâng cao giá trị sử dụng của BĐS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp

thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin [4].

Từ những vấn đề nêu trên có thể thấy BĐS chủ yếu gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị

trường BĐS Tại các nước phát triển có nền kinh tê thị thị trường thì đều xác định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được

giao dịch trên thị trường BĐS Một số nước khác đang phát triển như Trung Quốc thì quy định BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán

mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất (Chu Văn Thỉnh, 2000), (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[33].

Tại nước ta, người sử dụng đất đai không có quyền sở hữu riêng mà

“đất đai thuộc sở hữu toàn dân”(Hiến pháp, 1992)[24], (Nghị quyết Quốc

hội, 2001), (Luật Đất đai, 2003) Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường

BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu cáctài sản gắn liền với đất Trong đó, thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch vềcác QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thếchấp, bảo lãnh, góp vốn [15]

1.1.3.2 Thị trường bất động sản

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan

hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hànghoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phảnánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mốiliên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường

hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đếngiao dịch BĐS (Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển về đổi mới hệthống địa chính CPLAR, 2001, (Trần Thế Ngọc, 2001), (Hồ Thị lam Trà,Nguyễn Văn Quân, 2006.

Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế

Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực vàbiến động theo thời gian Có thể nói đó là tổng hòa các giao dịch BĐS đạtđược tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định (NguyễnThanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quyluật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoávới 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả (Paul A Samuelson,William D.Nordhaus, 2002)

Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy địnhnên không đồng nhất, có thể giới hạn trong phạm vi địa phương, quốc gia hayquốc tế Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đếnvới nhau; Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luậtcung cầu; Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

Tại các nước tư bản phát triển có chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đãđược xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đạt tới đỉnh cao, thị trường đấtđai cũng chịu sự chi phối của nền kinh tế thị trường Các quốc gia này thường

áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạnhành chính đối với thị trường đất đai, hình thành các trang trại có quy môhàng lớn Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng tưởng nhanhhoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở cácvùng kinh tế phát triển và các đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnhhưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ

có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai

Tại nước ta thị trường BĐS phát triển qua 3 giai đoạn:

a) Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng 8/1945 đến 1980

Giai đoạn này thị trường BĐS chưa được pháp luật thừa nhận, chưa cókhung pháp lý về BĐS, nhưng hoạt động về chuyển nhượng, mua bán, thuêmướn,… được thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng Đốitượng giao dịch ít, các bên tham gia giao dịch tự tìm đến nhau và tự thỏathuận giá cả Chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ cungcấp thông tin cho thị trường BĐS

* Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993

Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêmcấm việc mua bán đất đai Do đó, Nhà nước không ban hành hệ thống các vănbản pháp luật cho thị trường BĐS Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng

ký QSDĐ cũng không được thực hiện, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và đượcgiao cho khu vực kinh tế nhà nước và kinh tế hợp tác xã Thị trường BĐS thời

kỳ này là sự tự phát hình thành thị trường ngầm mua bán ở phạm vi hẹp

* Giai đoạn 1993 đến 2003

Từ sau khi có Luật Đất Đai 1993, thị trường BĐS ở nước ta đã đượckhơi dậy, hình thành và từng bước phát triển Có thể nói, cùng với việc pháttriển mạnh mẽ vững chắc của toàn bộ nền kinh tế xã hội của đất nước, thịtrường bất động sản là kết quả của công cuộc đổi mới, đó là kết quả của mộtquá trình xây dựng lâu dài để có được một thị trường bất động sản như ngàyhôm nay

Thị trường BĐS không chính thức vẫn tồn tại ở phạm vi rộng và có ảnhhưởng nhiều đến đời sống kinh tế- xã hội

1.1.4 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

1.1.4.1 Giá đất

Theo Điều 4, Luật Đất Đai 2003 quy định: Giá QSDĐ (sau đây gọi là giáđất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặcđược hình thành trong giao dịch về QSDĐ [15]

Giá đất chính là sự phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh

tế Nó chính là sự thu lợi trong quá trình mua bán Nói cách khác, giá cả đấtđai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảngthời gian nào đó

Ở Việt Nam, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định tại khoản 3

và khoản 4 Điều 56 của Luật Đất đai

- Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thấu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ;góp vồn bằng QSDĐ [15]

Thực tế, nước ta tồn tại cơ chế hai giá QSDĐ Một là khung giá đất doNhà nước quy định được sử dụng để hình thành nên các mức giá tại các địaphương Khung giá này chỉ được áp dụng việc thu tiền sử dụng đất khi Nhànước giao đất, dùng trong thu thuế đất đai và là căn cứ bồi thường khi Nhànước thu hồi đất Trong quá trình vận động phát triển của thi trường đất đai,hình thành nên một cơ chế giá để thực hiện các giao dịch về QSDĐ gọi là giáthị trường Trên thị trường chuyển nhượng QSDĐ đai thì giá QSDĐ đượcquyết định bởi quan hệ cung cầu và các yếu tố khác Giá trên thị trường tùythuộc vào từng địa phương và thường chênh lệch rất nhiều với khung giá Nhànước Tương ứng với mỗi hình thức giao dịch đất đai sẽ có một mức giá Mứcgiá này chính là sự thể hiện giá trị của đất đai về mục đích sử dụng

Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do Nhà nước quy định.Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất chotừng vùng, từng thời gian

Phương pháp xác định giá đất được áp dụng Theo Nghị định

123/2007/NĐ-CP Theo Nghị định này giá đất được xác định dựa vào 4

phương pháp sau đây [10]:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp thu nhập

- Phương pháp chiết trừ

- Phương pháp thặng dư

1.1.4.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quantâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất làmột nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hìnhthành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chấtcủa con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giáđất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu [13]

a Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nôngnghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự rađời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất [14]

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ởnhững ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu

mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm cóhiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sảnxuất cá biệt [23]

b Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể tăng hay giảm Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên

có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnhhưởng bởi yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì sốtiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợihơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì sốtiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp,

họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vàongân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận [13].

Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đógiá đất ngày càng tăng lên Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bánQSDĐ căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đươngnhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thờigian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vinền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,không kể ở nông thôn hay thành thị [23]

c Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thườngđược quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thìgiá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó lànguyên tắc cân bằng của cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụthuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loạihàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàntoàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắccung cầu riêng [13]

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệcung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặcbiệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến.Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầunhư: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bìnhquân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệlãi suất của ngân hàng [14]

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loạiđất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm

xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đấtnông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thànhphố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích nàysang mục đích làm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế màtăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giáđất ở khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh

tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơncho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn Đất đai luôn cóhạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn

có xu hướng tăng liên tục [13]

1.1.4.3 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhànước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường

và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thìkhả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi củamảnh đất bao gồm các yếu tố sau [22]:

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong

việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thịthì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõhẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thươngmại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền)hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độchại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Vìvậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và cácnhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa đượcđầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong

việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như

hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thôngtin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn (những yếu tốphục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhucầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác độngtrực tiếp đến giá đất

- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ.

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanhthương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điềukiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ởkhu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhàmáy xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triểnnhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau.

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đấtcủa nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sảnkhông giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự

cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Đất cóhạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác địnhnhư nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến

1.2 Tình hình đấu giá QSDĐ ở trong và ngoài nước

1.2.1 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ngoài

1.2.1.1 Các hình thức đấu giá ở nước ngoài

Đấu giá là một phương thức hoạt động của thị trường, trong đó một vậthữu hình hay vô hình, một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung

là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người thamgia đấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường Đấugiá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó quyết định mua từ hay bán cho

người trả giá thích hợp nhất Đấu giá được tổ chức vào thời điểm xác định với

số người tham gia hạn chế [3]

Một trong những đặc điểm của đấu giá là vật chào bán có giá trị chunghay riêng đối với những người tham gia Một vật có thể chỉ có giá trị (riêng)nếu nó rơi vào tay một người (một nhóm thiểu số người) nhất định, sưu tầm

đồ cổ chẳng hạn Một đồng tiền cổ đối với nhiều người thì không khác gì vật

bỏ đi nhưng đối với nhà sưu tầm thì nó lại là cả một gia tài Vật mang giá trịchung nếu nó có cùng giá trị tương đương đối với tất cả mọi người tham giađấu giá

Một đặc trưng khác của đấu giá là phương thức thực hiện Người thắngcuộc có thể trả (hoặc được trả) theo giá mà người đó chào (đấu giá mức thứnhất) hoặc theo mức giá liền kế tiếp (đấu giá mức thứ hai) Việc đấu giá cóthể được tổ chức công khai hoặc theo hồ sơ niêm phong [18]

Đấu giá mức thứ nhất: cho phép người chào giá cao nhất được mua vật

đấu giá và trả tiền tại mức giá đó Mặt khác, trong đấu thầu, người thắng cuộc

là người thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mứcgiá đó Chẳng hạn như việc đấu thầu xây dựng công trình công cộng Trênthực tế, đấu giá mức thứ nhất thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu

Hà Lan

Đấu giá mức thứ hai: chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người

thắng cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền dưới mức thắng cuộc Trongđấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưngđược trả tiền ở mức cao liền kề trên mức giá chào thắng cuộc Đấu giá mứcthứ hai thường là đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh

Đấu giá niêm phong: đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia

cùng nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng nhưgiữ kín không cho người khác biết giá của mình Thông thường người trả giámua cao nhất (hoặc giá bán thấp nhất theo hình thức đấu thầu) sẽ thắng

Người thắng có thể trả theo giá đã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay saumức giá thắng cuộc (đấu giá mức thứ hai).

Đấu giá kiểu Hà Lan: người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho

vật đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi Mức giá sẽ được hạxuống dần dần theo một chiếc đồng hồ Nếu người trả giá chấp nhận mức giáthì phải ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội Phương thức nàyđược áp dụng rộng rãi trong các chợ hoa nổi tiếng của Hà Lan

Đấu giá nhượng quyền: Đây là hình thức đấu giá dài vô hạn định, dành cho

các sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc),người đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại),người bán có thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn đượcmức giá vừa ý Những người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc caohơn giá được chọn, và sẽ nhận được phiên bản của sản phẩm

Đấu giá ra giá duy nhất: Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá

không rõ ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt Một mức giáduy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra giá sẽ thắngcuộc Ví dụ, nếu một cuộc đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10, năm giá caonhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất đạt giácao nhất Hình thức này phổ biến trong các cuộc đấu giá trực tuyến

Đấu giá mở: Đây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khoán và

trao đổi hàng hoá Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịchđưa ra giá bằng lời ngay lập tức Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ởnơi khác nhau trong sàn mua bán Hình thức này dần được thay thế bởi hìnhthức thương mại điện tử

Đấu giá giá trần: Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người

tham gia có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giánày Mức giá này do người bán định ra Người đấu giá có thể chọn để ra giáhoặc sử dụng luôn mức giá trần Nếu không có người chọn giá trần thì cuộcđấu giá sẽ kết thúc với người trả mức giá cao nhất

Đấu giá tổ hợp: Trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là

một tập hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp) Ví

dụ, nếu bánh xe đạp và khung xe đạp được bán rời ra trong một cuộc đấu giáthì đối với người ra giá một tổ hợp bao gồm 1 bánh xe hoặc khung xe chẳng cógiá trị gì cả, nhưng 2 bánh xe và một khung xe thì lại đáng giá Tình thế này cóthể được giải quyết bằng cách bán tất cả các món đồng thời và cho phép ngườimua đăng ký ra giá cho một tổ hợp các món hàng Sự ra giá theo tổ hợp nhưvậy sẽ đề nghị một giá để trả cho tất cả các món trong tổ hợp nếu thắng thì cóđược tổ hợp, ngược lại sẽ không phải mua bất cứ món gì trong tổ hợp

Các hình thức đấu giá không chỉ được áp dụng đối với những mặt hànghiếm mà còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hoá theo lô, đặcbiệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự động Nghiên cứu đấu giá giúpcho các nhà thiết kế thị trường có thể tối ưu hoá hoạt động mua bán Hơn thếnữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi, nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bánđấu giá đạt hiệu quả cao hơn

1.2.1.2 Công tác đấu giá QSDĐ của một số nước trên thế giới

nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho nhữngkhoản nợ [18]

b Tại Trung Quốc

Trung Quốc là một quốc gia có nền kinh tế được phát triển rất sớm vìvậy công tác quản lý đất đai của quốc gia này đã được hình thành và hoàn

thiện tương đối tốt, Trung Quốc được chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thànhphố trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông).

Luật quản lý BĐS của Trung Quốc được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 5/7/1994 thông qua Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 ngày 5/7/1994quy định Nhà nước giao QSDĐ thuộc sở hữu nhà nước (sau đây gọi tắt làQSDĐ) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nước về QSDĐ

-của người sử dụng đất được gọi là Xuất nhượng QSDĐ.

Việc xuất nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổngthể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuấtnhượng QSDĐ của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vàochỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấptỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy địnhcủa chính phủ Việc xuất nhượng QSDĐ phải thực hiện theo kế hoạch vàbước đi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửa đất, mục đích sửdụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấpHuyện, Thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phương ántheo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phêchuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp Huyện, Thị thực hiện UBNDhuyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản

lý của mình

Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích vàthời hạn ghi trong hợp đồng Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưavào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượngQSDĐ, nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi QSDĐ

mà không được bồi thường, trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành

vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn

bị mà phải kéo dài thời gian khởi công

Việc xuất nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoảthuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn vàĐịnh giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐSchuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trườngBĐS ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấyphép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trựctiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia [3].

1.2.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

1.2.2.1.Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Ở nước ta hiện có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ nhất, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công

bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn,thì người cuối cùng có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá (hình thứcnày phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đấu) [3]

Thứ hai, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả côngkhai Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựngnhà ở thì xét người trúng giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tựngười bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến đủ số lượng các thửađất Trường hợp một thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chứccho những người đó bắt thăm để chọn người trúng giá

Thứ ba, hình thức đấu giá công khai bằng lời, hội đồng đấu giá chỉ đượccông bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người thamgia đấu giá phải trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không cònngười trả tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá Trườnghợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá khởi điểm thì hội đồng đấugiá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo các cơ quan chức năng có thẩmquyền điều chỉnh giá khởi điểm [3]

1.2.2.2.Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003.

Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới, Luậtđất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từngày 01/7/2004 Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS

đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của chương II:

- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tếtrên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnhcho phù hợp

- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyđịnh được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyênmôn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất

- Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong

đó có quyền sử dụng đất Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đấtđai được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý Nhà nước, khắc phụctình trạng bao cấp giá đất và cơ chế xin – cho; Huy động đúng và đủ nguồnthu từ quỹ đất vào ngân sách

- Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưngkhông kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS

Căn cứ Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IVthông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướngdẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định đã quy định các trường hợp đất đượctham gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thịtrường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề

cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Điều 61 quy định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ

- Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thutiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đếnquyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 61.

- Đấu giá quyền sử dụng đất không được áp dụng khi Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liênquan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật đất đai

- Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền

sử dụng đất

- Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phépchuyển mục đích sử dụng đất

Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành

Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đốivới quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầngĐiều 62 đã quy định cụ thể:

- Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầngđược thực hiện theo một trong hai hình thức sau:

+ Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trựctiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

+ Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựngcông trình đó trong cùng một gói thầu

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng tiền

để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiệntheo nguyên tắc sau:

+ Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình đượctiến hành độc lập

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định

rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công trình và đấu giáQSDĐ để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì đượcthực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau:

+ Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấmđấu giá QSDĐ được xây dựng riêng

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định

rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá

+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự ánphải được Uỷ ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt

Ngoài ra Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn quy định thêm “hàng năm, Uỷban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồngnhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạtầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng đểtạo vốn thực hiện các dự án đó”

Ngoài hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quyđịnh cụ thể việc thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai nhằmmục đích sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức hoạt động dịch vụtrong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục đích thúc đẩy thị trường BĐS vàtăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch Để tạothêm “sân chơi” Điều 66 Nghị định 181/2004/NĐ-CP cũng đã tạo hành langcho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền vớiđất là nơi thực hiện các hoạt động:

- Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sửdụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, tài sản gắnliền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của QSDĐ và tài sản gắn liền với đất,các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất

- Tổ chức phiên giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Tổ chức đấu giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu

Thị trường bất động sản Việt Nam được ghi nhận chính thức tại Nghịquyết Trung ương 7 Khóa IX (năm 2003), trong đó xác định quyền sử dụngđất được coi là một loại hàng hóa đặc biệt và Nghị quyết của Chính phủ06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 về một số giải pháp phát triển vàlành mạnh hóa thị trường bất động sản

Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền SDĐ,

từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành cóliên quan đó ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thểđến thị trường đất đai như sau:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thihành Luật đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tàichính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số16/11/2004 của Chính phủ;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chínhphủ về thu tiền SDĐ;

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bánđấu giá tài sản Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế choNghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc banhành quy chế bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tàichính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước đểbán đấu giá.

- Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chínhphủ về đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất

- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính

về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3)

- Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 của Bộ Tài chính hướngdẫn thực hiện việc xác định giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa cácbên có quan hệ liên kết

- Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ, về bán đấugiá tài sản

Theo các quy định này giá đất để thu tiền SDĐ trong các trường hợp đấugiá quyền SDĐ là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trảcho thửa đất khi tham gia đấu giá

1.2.2.3.Quy trình đấu giá tài sản ở Việt Nam

Hiện nay Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng theo Nghịđịnh 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 Theo Nghị định nay công tác đấu giáquyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định sau về tiêu chuẩn đấu giá viên;

Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp; Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện;

Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt và Trình tự tiến hànhcuộc bán đấu giá tài sản Cụ thê:

a Tiêu chuẩn đấu giá viên: Công dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam

có đủ các tiêu chuẩn sau đây thì có thể trở thành đấu giá viên:

- Có phẩm chất đạo đức tốt;

- Đã tốt nghiệp đại học ngành luật hoặc ngành kinh tế;

- Đã qua khóa đào tạo nghề đấu giá

b Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp:

- Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản.

- Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoạt động đa ngànhnghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản (sau đây gọi chung là doanhnghiệp bán đấu giá tài sản)

c Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện

- Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện do Chủ tịch Ủy ban nhân dânquận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhândân cấp huyện) quyết định thành lập để bán đấu giá tài sản là tang vật,phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu theo quy định của pháp luật về xử

lý vi phạm hành chính

- Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện gồm có đại diện của cơ quan cóthẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, đại diện phòng Tài chính, phòng Tưpháp cấp huyện và đại diện các cơ quan có liên quan

d Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt

- Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt được thành lập

để bán đấu giá tài sản nhà nước, tài sản là quyền sử dụng đất có giá trị lớn,phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấu giá chuyênnghiệp thực hiện việc bán đấu giá

- Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt bao gồm đại diệncủa cơ quan có thẩm quyền quyết định bán đấu giá tài sản, cơ quan tài chính, cơquan tư pháp cùng cấp và đại diện các cơ quan, tổ chức có liên quan

e Trình tự tiến hành cuộc bán đấu giá tài sản:

- Cuộc bán đấu giá tài sản phải được tiến hành liên tục theo trình tự sau đây:+ Mở đầu cuộc bán đấu giá tài sản, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấugiá giới thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc bán đấugiá tài sản; công bố danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá và điểmdanh để xác định người tham gia đấu giá tài sản; giới thiệu từng tài sản bán đấugiá; nhắc lại giá khởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữacác lần trả giá (nếu có); trả lời các câu hỏi củangười tham gia đấu giá;

+ Đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá tài sản trả giá Sau mỗilần người tham gia đấu giá tài sản trả giá, đấu giá viên thông báo công khai vềgiá đã trả cho những người tham gia đấu giá tài sản;

+ Nếu sau ba lần đấu giá viên nhắc lại giá cao nhất đã trả mà không cóngười trả giá cao hơn thì đấu giá viên công bố người mua được tài sản bánđấu giá Sau khi đấu giá viên công bố, người mua được tài sản bán đấu giáđược coi là đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá.Trong trường hợp giá trả cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởiđiểm thì cuộc bán đấu giá tài sản coi như không thành

Trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu, nếu có từ hai người trở lêncùng trả giá cao nhất, thì đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những ngườicùng trả giá cao nhất để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá Nếukhông có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn rangười mua được tài sản bán đấu giá

- Diễn biến của cuộc bán đấu giá tài sản phải được ghi vào biên bản bánđấu giá tài sản Biên bản bán đấu giá tài sản phải có chữ ký của đấu giá viênđiều hành cuộc bán đấu giá tài sản, người ghi biên bản, một người tham giađấu giá và một người tham dự cuộc bán đấu giá (nếu có)

- Kết quả cuộc bán đấu giá tài sản được ghi vào Sổ đăng ký bán đấu giátài sản Trong trường hợp bán đấu giá tài sản thành thì đấu giá viên điều hànhcuộc bán đấu giá tài sản lập hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá

- Tùy từng trường hợp bán đấu giá tài sản cụ thể hoặc theo yêu cầu củangười có tài sản bán đấu giá thì tổ chức bán đấu giá tài sản mời tổ chức, cánhân có liên quan đến tham dự cuộc bán đấu giá

So với Nghị định 05/2005/NĐ-CP, Nghị định 17/2010/NĐ – CP cónhững điểm mới vềtiêu chuẩn trở thành đấu giá viên; Quy định rõ hơn về tổchức bán đấu giá tài sản; Tăng mức tiền đặt trước và Hạn chế thông đồngtrong đấu giá tài sản

1.3.Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

Ở Việt Nam đấu giá QSDĐ đã được thực hiện ở hầu hết các tỉnh, thànhphố và đã đem lại lợi ích nhiều mặt cho cả nhà nước, nhà đầu tư và người cónhu cầu sử dụng đất Một số mô hình đấu giá QSDĐ được áp dụng có quy môvừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thànhphố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh… có thể tóm lược về tình hình đấu giáđất của một số địa phương như sau:

1.3.1.Th ực trạng đấu giá QSDĐ ở một số địa phương

* Tại Hà Nội

Đấu giá QSDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm củathành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bảnquy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyếtđịnh số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giáQSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá QSDĐ từ năm 2003, kết quảthực hiện công tác đấu giá như sau: Trong năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự

án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng Trong năm những năm gần đây số

dự án mà Hà Nội tiến hành tổ chức đấu giá QSDĐ ngày càng tăng, bên cạnh đóthì số tiền thu được từ đấu giá QSDĐ cũng tăng Năm 2009 Hà Nội thực hiện 21

dự án, chia theo các đơn vị: Quận 6 dự án (thu được 973 tỷ đồng); Huyện 10 dự

án (thu được 583 tỷ đồng); Sở, ngành 5 dự án (thu khoảng 644 tỷ đồng) Năm

2010 Hà Nội thực hiện 33 dự án, chia theo các đơn vị: Quận, thị xã có 8 dự án(thu được 700 tỷ đồng); Huyện 21 dự án (thu được 1.420 tỷ đồng); Sở, ngành 4

dự án (thu khoảng 480 tỷ đồng) Đến năm 2011, số dự án tổ chức đấu giá QSDĐ

là 30 dự án với diện tích đất là 17,96 ha thu về cho ngân sách 2.450 tỷ đồng.Theo kế hoạch, Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, năm 2012 trênđịa bàn thành phố sẽ có 53 dự án đủ điều kiện được đưa ra đấu giá QSDĐ vớitổng diện tích nghiên cứu hơn 360.000 ha

* Tại Thành phốHồ Chí Minh

TP Hồ Chí Minh là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm vănhóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía Nam, cũng là nơi thực hiệncông tác đấu giá QSDĐ từ rất sớm Năm 2008 nguồn thu từ đất của thành phố

Hồ Chí Minh là 1.000 tỷ đồng, năm 2009 là 1.900 tỷ đồng và năm 2010 làhơn 1.700 tỷ đồng Để sử dụng nguồn thu đó thành phố đã quyết định dànhmột phần lớn tiền thu được từ đấu giá QSDĐ cho các quận, huyện nhằmkhuyến khích khai thác giá trị từ đất Cụ thể như sau: để lại địa phương (quận,huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá QSDĐ tươngứng với những khu đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50- 100 tỷ đồng và 100-500 tỷđồng Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500 -1.000m2 (nội thành) và 1.500 -2.000 m2 (ngoại thành)

1.3.2 Công tác đấu giá đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang

Trong những năm qua, tỉnh đã đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế theohướng công nghiệp, du lịch và dịch vụ; xây dựng kết cấu hạ tầng giao thông,

đô thị, từng bước thực hiện các khâu đột phá Đây chính là yếu tố quan trọnglàm tăng giá trị đất, thu hút nhà đầu tư, tác động tích cực đến thị trường bấtđộng sản Thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh đã bắt đầu hình thành vàphát triển khá nhanh, góp phần tạo thêm yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất

và sử dụng hiệu quả nguồn nội lực, thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển

Việc triển khai thi hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP và các văn bảnhướngdẫn nhìn chung nhận được sự quan tâm, ủng hộ của các ngành, các cấp.Trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm chặt chẽ và khách quan hơn,trong đó có bán đấu giá tài sản của nhà nước, tài sản là QSDĐ, tài sản thihành án , tính chuyên nghiệp của hoạt động bán đấu giá từng bước đượcnâng lên, nguồn nhân lực đấu giá viên từng bước được củng cố, chủ trương xãhội hóa tiếp tục được đẩy mạnh và vai trò quản lý của nhà nước đối với tổchức, hoạt động bán đấu giá tài sản tiếp tục được tăng cường

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quy trình ( chủ trương, lập quy hoạch,thu hôi đất, xây dựng hạ tầng, tiến hành đấu giá đất), cơ chế và hình thức tổchức đấu giá QSDĐ, giá đất và một số vấn đề liên quan đến việc quản lý, sửdụng đất tại các khu vực đấu giá đất

2.2 Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu chỉ giới hạn tại 3 khu đất đã đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố

Hà Giang, tỉnh Hà Giang năm 2009 và đã hoàn thành Cụ thể gồm các khu đất sau:+ Khu đất đầu cầu treo Tùng Tạo thuộc địa bàn phường Quang Trung;+ Khu đất khu tập thể cơ khí và khai thác khoáng sản thuộc tổ 1 phườngQuang Trung;

+ Khu đất giáp trung tâm hội chợ, triển lãm tỉnh Hà Giang, thuộc tổ 15phường Nguyễn Trãi

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của TPHG,

t ỉnh Hà Giang

- Điều kiện tự nhiên

- Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội

- Tình hình quản lý và sử dụng đất củathành phố Hà Giang

2.3.2 K hái quát công tác đấu giá trên địa bàn TPHG

2.3.2.1 Các văn bản về đấu giá QSDĐ ở áp dụng ở địa bàn TPHG

2.3.2.2 Quy ch ế đấu giá QSDĐ ở TP Hà Giang

2.3.3 K ết quả đấu giá QSDĐ ở tại 3 dự án đã thực hiện trên địa bàn TPHG

2.3.3.1 Kết quả đấu giá QSDĐ tại 3 dự án đã thực hiện đấu giá trên địa bàn Thành phố Hà Giang

+ Kết quả đấu giá QSDĐ khu đất đầu cầu treo Tùng Tạo thuộc địa bànphường Quang Trung thuộc tổ 6 phường Quang Trung;

+ Kết quả đấu giá QSDĐ khu đất giáp trung tâm hội chợ, triển lãm tỉnh

Hà Giang, thuộc tổ 15 phường Nguyễn Trãi;

+ Kết quả đấu giá QSDĐ khu đất tập thể cơ khí và khai thác khoáng sảnthuộc tổ 1 phường Quang Trung

2.3.4 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TPHG

- Hiệu quả kinh tế: Đối với nhà nước thông qua so sánh giá trị thu đượcthông qua đấu giá so với giá sàn; Đối với người có nhu cầu sử dụng đất ( tiềntiết kiệm được so với mua mảnh đất có cùng diện tích tại thời điểm trúng giá.)

- Hiệu quả xã hội: Mức độ hài lòng của những người tham gia, tính minhbạch, lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư cần đất và địa phương có đất giao đểđấu thầu, hạn chế tiêu cực, xoá bỏ đầu cơ, nâng giá trục lợi,…

- Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai: Kích thích thịtrường bất động sản phát triển theo đúng quy luật cung cầu….đất đai là loạihàng hoá đặc biệt, bình ổn giá cả thị trường bất động sản Công tác quản lýđất đai thuận lợi về các mặt: Sử dụng đất đai hiệu quả; tiết kiệm; công tác cấpgiấy; chuyển đổi những khu vực đất nông nghiệp xen ghép sang khu dân cư…

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá QSDĐ

- Về chính sách của Nhà nước

- Gíải pháp về kỹ thuật (Giá đất, quy trình, cách thức tổ chức đấu giá )

- Các giải pháp về cơ chế tài chính

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Ph ương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập, hệ thống hoá và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liênquan đến mục tiêu của đề tài Nguồn từ các cơ quan trung ương, của Tỉnh, củacác Huyện, thành phố và các Viện nghiên cứu, trường đại học…

Thu thập kết quả đấu giá QSDĐ của TPHG của 3 dự án đã thực hiện việcđấu giá QSDĐ tại phòng Tài nguyên và Môi trường và phòng Tài chính kếhoạch TPHG.

2.4.2 Ph ương pháp thu thập số liệu sơ cấp dựa vào bảng hỏi

Phỏng vấn trực tiếp người trúng đấu giá QSDĐ về những nhận xét của

họ đối với các vấn đề: giá đất họ trúng thầu cao hay thấp, so với giá thị trườngtiết kiệm được bao nhiêu tiền; tính minh bạch; quy trình đấu giá có rườm ràkhông?; vấn đề môi trường tại khu đất đấu giá có tốt hơn khu dân cư mua đất

tự do về các mặt: giao thông; hệ thống cấp nước sạch; thu gom rác thải, nướcthải; sự hài lòng của người trúng thầu Điều tra tổng số 36 phiếu, trong đó sốphiếu cho mỗi dự án bằng tổng số người trúng đấu giá QSDĐ của dự án đó

2.4.3 Ph ương pháp phân tích, thống kê so sánh

Phương pháp này được áp dụng để đánh giá hiệu quả về kinh tế giữa đấugiá QSDĐ với giao đất thu tiền; mua bán đất tự do trong khu vực liền kề vàgiá trúng thầu so với giá khởi điểm thông qua định tính và cả định lượng.Riêng đánh giá hiệu quả xã hội và quản lý chủ yếu mang tính định tính

2.4.4 Ph ương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý, các chuyên gia bấtđộng sản; các văn phòng môi giới bất động sản về các lĩnh vực giá, quy trìnhđấu giá, giải pháp nâng cao hiệu quả của đấu giá QSDĐ

2.4.5 Ph ương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính

Tổng hợp và phân tích số liệu bằng phần mềm EXCEL