4. Ý nghĩa của đề tài
3.4.1. Hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ
3.3.4.1. Hiệu quả kinh tế
Đối với Nhà nước
+ Khai thác hợp lý quỹ đất.
+ Huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng: Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm cơ sở hạ tầng; khi đưa ra đấu giá thì người dân và các nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia. Số tiền thu được sẽ được sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà nước, phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương.
+ Tạo nguồn vốn từ đấu giá QSDĐ để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình nói chung và dự án đấu giá đất nói riêng.
Đấu giá QSDĐ có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Đấu giá QSDĐ đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được QSDĐ. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng.
So với cách giao đất có thu tiền thông thường thì giao đất thông qua đấu giá QSDĐ có hiệu quả hơn nhiều so với giao đất có thu tiền trước đây. Qua số liệu của 3 dự án trên đã cho thấy hiệu quả cao hơn tới 8,7 lần so với giao đất thông thường, các dự án này đấu giá đất đã đem lại nguồn thu cho ngân sách trên 10,5 tỷ so với số tiền thu được nếu thực hiện giao đất theo cách giao đất có thu tiền trước đây chỉ khoảng 1,21 tỷ đồng.
Bảng 3.11. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá
TT Khu đất đấu giá Ngày đấu giá
Diện tích(m2)
Số tiền thu được sau khi đấu giá
(1000đ) Giao đất có thu tiền (1000đ) Tăng so với giao đất thu tiền (Lần) 1
Khu quy hoạch tại
tổ 6, phường
Quang Trung
17/12/2010 1.560,0 3.021.000 831.800 3,6
2
Khu đất giáp Trung tâm hội chợ, triển lãm tỉnh Hà Giang, thuộc tổ 14 phường Nguyễn Trãi 18/12/2010 1.072,5 4.526.000 216.645 20,9 3 Khu đất khu tập thể cơ khí và khai thác khoáng sản thuộc tổ 1, phường Quang Trung 29/03/2010 810 3.001.000 162.000 18,5 Tổng cộng 3432,5 10.548.000 1.210.445 8,7
Đối với người sử dụng đất:
Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của lô đất, được đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu như mua đất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo.
Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường.
Không mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm môi giới thường đặt ra.
Bảng 3.12. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá
Đơn vị tính: 1000 Đồng
TT Khu đất đấu giá Giá trúng đấu giá (1000đ) Giá thực tế trên thị trường (10000đ) Chênh lệch giá thực tế và giá trúng thầu (Lần)
1 Khu quy hoạch tại tổ 6,
phường Quang Trung, 3.021.000 4.056.000 0,74
2
Khu đất giáp Trung tâm hội chợ, triển lãm tỉnh Hà Giang, thuộc tổ 14 phường Nguyễn Trãi
4.526.000 6.435.000 0,70
3
Khu đất khu tập thể cơ khí và khai thác
khoáng sản thuộc tổ 1, phường Quang Trung
4.618.000 6.500.000 0,71
Tổng 12.165.000 16.991.000 0,72
Qua bảng 3.12 có thể thấy giá trúng đấu giá QSDĐ tại các dự án thấp hơn khá nhiều so với giá thị trường (mức chênh lệch khoảng 0,7 lần). Kết quả này do một số nguyên nhân chính như: tâm lý người dân tham gia đấu giá QSDĐ không muốn mua đất có giá cao hơn giá thị trường nên khi tham gia đấu giá họ thường trả giá thấp hơn giá thị trường nhiều lần. Ngoài ra điều kiện cơ sở hạ tầng tại các khu đấu giá QSDĐ cũng ảnh hưởng rất lớn tới mức giá trúng đấu giá, ở một số khu vực đấu giá cơ sở hạ tầng chưa được đầu tư hoàn thiện như đường điện, đường nước... Khoảng cách từ các khu đấu giá đến trung tâm TPHG cũng là nhân tố ảnh hưởng đến giá bán đấu giá, hầu hết các khu vực bán đấu giá cách khá xa trung tâm thành phố nên số lượng người tham gia đấu giá còn ít, do đó mức cạnh tranh để đưa giá trúng đấu giá vượt qua giá thị trường là không có. Có những thửa đất bán đấu giá được chốt giá bán ngay ở lần trả giá thứ nhất hoặc thứ hai.
Đấu giá QSDĐ thực chất là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán. Do vậy người sử dụng đất không phải mất thêm tiền thuế chuyển QSDĐ.
Đấu giá QSDĐ đã từng bước lôi kéo được các ngân hàng, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường chính quy được phát triển. Thực tế đã chứng minh, nguồn thu từ đất là vô tận, từ nguồn thu này, Nhà nước có được nguồn vốn hỗ trợ cho các hoạt động kinh tế rất bền vững, bất biến tạo cơ sở vững chắc trong quá trình phát triển kinh tế đất nước.
3.4.1.2. Hiệu quả xã hội
Thị trường BĐS ở TPHG cũng mới chỉ ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển. Sự ra đời của hình thức đấu giá sẽ góp phần làm sôi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS ở tỉnh Hà Giang.
Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở của người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung.
Ví dụ: Số tiền thu được từ đấu giá đất tại tổ 6, phường Quang Trung. Uỷ ban nhân dân TPHG cho phép xã được giữ lại 30% số tiền thu từ dự án đấu giá QSDĐ vào xây dựng hệ thống cở sở hạ tầng của phường.
Với nguồn thu lớn từ đấu giá QSDĐ, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa .... Nguồn vốn huy động được từ đấu giá QSDĐ còn hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp. Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp mới (trồng rau sạch, chăn nuôi đặc sản…) được phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nông dân đã góp phần nâng cao hiệu quả sản xuất, tăng thu nhập cho bà con nông dân. Nhiều ngành nghề mới được đầu tư phát triển, ngành nghề thủ công cũng được đầu tư một lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa tại vùng nông thôn.
Như vậy, đấu giá QSDĐ đã góp phần làm phong phú cho hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước tham gia vào thị trường không phải với tư cách nhà quản lý cùng với mệnh lệnh hành chính cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Diện tích như thế nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế thế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS với tư cách là một bên đối tác. Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận được QSDĐ (mua được mảnh đất) sẽ do thị trường và người tham gia quyết định mà Nhà nước không cần can thiệp.
Đấu giá đất là một trong những cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ đó tạo được nguồn vốn để giải quyết các chính sách xã hôi khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia đình chính sách khó khăn cải thiện chỗ ở…
Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững.
3.4.1.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai
Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSDĐ còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai, thể hiện ở một nội dung sau:
a/ Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với những đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường và được khai thác triệt để tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, có thể khẳng định đấu giá QSDĐ là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả. Kết quả thu được từ đấu giá QSDĐ khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSDĐ là hàng hoá trong hoạt động thị trường BĐS.
b/ Đấu giá QSDĐ là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường BĐS. Nếu đấu giá QSDĐ được tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi thị xã sẽ giúp thị xã thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng xã, phường trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai.
c/ Đấu giá QSDĐ, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân.
d/ Thông qua đấu giá QSDĐ công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người sử dụng đất..
e/ Đấu giá QSDĐ là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế "Xin, cho" hiện đang tồn tại ở nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
f/ Giải quyết chuyển mục đích cho các khu vực đất nông nghiệp nằm xen lẫn trong khu dân cư, các khu vực đất do các đơn vị không sử dụng, các thửa đất nằm lẫn giữa các công trình khác.
g/ Tiền thu được từ đấu giá QSDĐ được sử dụng để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đã góp phần cho việc sử dụng đất trong khu vực được đầu tư công trình kỹ thuật đi vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép.