4. Ý nghĩa của đề tài
3.3.2. Khu đất giáp Trung tâm hội chợ, triển lãm tỉnh Hà Giang, thuộc tổ
14 phường Nguyễn Trãi.
3.3.2.1. Giới thiệu dự án
Khu đất dự kiến quy hoạch bán đấu giá thuộc tổ 14, TP Hà Giang, diện tích quy hoạch là 1.072,5 m2, thuộc một phần của thửa đất số 110, tờ bản đồ số 14. Phía Đông giáp đường nhựa quy hoạch mới, phía Tây Nam giáp kè đá, mặt tiền phía Bắc giáp Trung tâm Hội chợ, triển lãm.
Khu đất này là một phần của khuôn viên Trung tâm Hội chợ, triển lãm với tổng diện tích 30.723m2, trước đó UBND tỉnh Hà Giang đã thu hồi để xây dựng Trung tâm hội chợ, triển lãm, nhưng đến năm 2010 dự án đã xây dựng hoàn thiện mà không sử dụng hết diện tích. Do vậy phần diện tích còn lại của khuôn viên này được UBND tỉnh thu hồi theo thông báo số 53/TB-UBND ngày 19/04/2010. Sau đó UBND TP Hà Giang lập quy hoạch chi tiết khu đất theo quyết định số 5553/QĐ-UBND ngày 23/08/2010 [29] để tổ chức bán đấu giá QSDĐ.
Hình 3.4. Vị trí khu quy hoạch đấu giá QSDĐ tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi
bán đấu giá được chia thành 13 thửa, số thửa từ 152 đến 164 thuộc tờ bản đồ số 14, mỗi thửa có diện tích 82,5 m2, chiều rộng bám mặt đường 5m, chiều sâu 16,5 m.
Hình 3.5. Quy hoạch chi tiết bán đấu giá QSDĐ ở tại tổ 14, PhườngNguyễn Trãi
Giá khởi điểm từng lô đất, tiền ký quỹ và bước giá được UBND Thành phố Hà Giang phê duyệt tại Quyết định số 3070/QĐ-UBND ngày 06/10/2010. Theo đó:
+ Mức giá khởi điểm sát với giá thị trường thời điểm đó là 4.000.000 đ/m2 (330 triệu đồng một lô đất 82,5m2), mức giá này chưa bao gồm lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí khác.
+ Tiền đặt cọc tham gia mua đấu giá QSDĐ bình quân 5% trên giá khởi điểm (16.500.000 đồng) và được nộp trước khi tham gia đấu giá.
+ Lệ phí đấu giá là 160.000 đ/hồ sơ.
Công tác thực hiện bán đấu giá QSDĐ được UBND Thành phố ủy quyền cho Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Hà Giang theo Hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản số 26/HĐ-BĐG ngày 15/11/2010.
3.3.2.3. Tổ chức bán đấu giá QSDĐ
Phiên đấu giá QSDĐ khu quy hoạch dân cư Tổ 14, phường Nguyễn Trãi được Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Hà Giang tổ chức vào hồi 08 giờ 05 phút, ngày 18/12/2010 tại hội trường Phòng Giáo dục và Đào tạo Thành phố Hà Giang.
Thành phần tham dự bao gồm:
- Đấu giá viên: ông Phạm Ngọc An – Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Hà Giang
- Khách mời chứng kiến việc bán đấu gía tài sản bao gồm đại diện của các cơ quan: Phòng Tài nguyên Môi trường TP, Chi cục thuế TP, UBND phường Nguyễn Trãi, Phòng Quản lý đô thị TP, Phòng Tài chính Kế hoạch TP.
- Các cá nhân, tổ chức đủ điều kiện tham gia đấu giá.
Phương thức và trình tự đấu giá: được thực hiện giống như phiên đấu giá QSDĐ ngày 17/12/2010 cho khu quy hoạch đấu giá tại tổ 6, phường Quang Trung.
Bước giá cụ thể được đấu giá viên quy định cho từng thửa đất.
3.3.2.4. Kết quả bán đấu giá QSDĐ
a. Tổng hợp tình hình trước khi tiến hành đấu giá QSDĐ
thành phố Hà Giang tổ chức vào ngày 18/12/2010 đã đấu giá toàn bộ 13 lô đất ở trong khu quy hoạch thuộc tổ14. Số liệu tổng hợp về đặc điểm lô đất, diện tích và số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại bảng 3.5.
Bảng 3.5.Bảng tổng hợp đặc điểm thửa đất, giá khởi điểm và số người đăng ký đấu giá quyền sử dụng đất ở tại tổ 14 , phường Nguyễn Trãi STT Thửa số Vị trí Diện tích (m2) Giá sàn (1000 đ/m2) Số hồ sơ đăng ký (hồ sơ) 1 152 3 82,5 4.000 6 2 153 3 82,5 4.000 5 3 154 3 82,5 4.000 4 4 155 3 82,5 4.000 3 5 156 3 82,5 4.000 4 6 157 3 82,5 4.000 3 7 158 3 82,5 4.000 3 8 159 3 82,5 4.000 2 9 160 3 82,5 4.000 3 10 161 3 82,5 4.000 2 11 162 3 82,5 4.000 4 12 163 3 82,5 4.000 3 13 164 3 82,5 4.000 3 Tổng 1.072,5 45
(Nguồn: UBND TP Hà Giang)
Tổng số hồ sơ đủ điều kiện tham gia đấu giá QSDĐ tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi là 45 hồ sơ, trong đó toàn bộ là hồ sơ của hộ gia đình cá nhân. Mặc dù có vị trí và giá khởi điểm như nhau nhưng số hồ sơ tham gia đấu giá đối với từng thửa đất có sự khác nhau đáng kể. Các lô có vị trí thuận lợi hơn là 152 và 153 có số lượng hồ sơ tham gia đấu giá nhiều ( lần lượt là 6 và 5 hồ
sơ), trong khi các lô còn lại có ít nhất 2 hồ sơ tham gia đấu giá mỗi lô. Điều này cho thấy nhu cầu sử dụng đất ở của các hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đấu giá này là khá cao do vị trí thuận lợi gần trung tâm TP và giá đất tương đối hợp lý.
b. Kết quả cá nhân trúng đấugiá
Kết quả bán đấu giá QSDĐ được UBND TP Hà Giang phê duyệt theo Quyết định số 49/QĐ-UBND ngày 07/01/2011, có 12 hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá trên tổng số 45 tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá, tỉ lệ trúng đầu giá QSDĐ ở chiếm 28,5%. Trong đó có 1 người trúng 2 lô đất. Cụ thể trình bày ở bảng 3.6.
Bảng 3.6. Dánh sách các cá nhân trúng đấu giá tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi
STT Họ và tên Địa chỉ Thửa số
1 Đặng Việt Bắc Phường Nguyễn Trãi, TPHG 152 2 Nguyễn Thanh Long Tổ 6, Phường Minh Khai, TPHG 153 3 Trần Thị Bích Nguyệt Tổ 14, Phường Nguyễn Trãi, TPHG 154
4 Nguyễn Đình Tô TT Vị Xuyên, Hà Giang 155
5 Trần Thị Kim Phượng Tổ 2, Phường Quang Trung, TPHG 156 6 Lê Hồng Phong Tổ 7, Phường Minh Khai, TPHG 157 7 Đào Thị Minh Tâm 485 Nguyễn Trãi, TPHG 158 8 Đào Thị Minh Tâm 485 Nguyễn Trãi, TPHG 159 9 Phạm Bá Gia Tổ 2, Phường Ngọc Hà, TPHG 160 10 Lê Thị Lành Tổ 7, Phường Minh Khai, TPHG 161 11 Hoàng Thị Ninh Tổ 18, Phường Minh Khai, TPHG 162 12 Phạm Bình Sơn Tổ 8, TT Việt Quang, Bắc Quang 163 13 Nguyễn Thị Thân Tổ 15, Phường Nguyễn Trãi, TPHG 164
c. Kết quả đấu giá QSDĐ
Kết quả bán đấu giá cũng cho thấy mức độ chênh lệch giữa mức giá khởi điểm và giá trúng thầu rất thấp.
Bảng 3.7. Kết quả đấu giá QSDĐ khu đất tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi
TT Thửa số Diện tích (m2) Giá sàn (1000 đ) Số tiền dự kiến thu (1000 đ) Bước giá (1000 đ) Giá trúng đấu giá (1000 đ) Số tiền thu được (1000 đ) Chênh lệch (lần) 1 152 82,5 4.000 330.000 5.000 5.575,8 460.000 1,39 2 153 82,5 4.000 330.000 5.000 4.181,8 345.000 1,05 3 154 82,5 4.000 330.000 10.000 4.121,2 340.000 1,03 4 155 82,5 4.000 330.000 10.000 4.121,2 340.000 1,03 5 156 82,5 4.000 330.000 10.000 4.121,2 340.000 1,03 6 157 82,5 4.000 330.000 10.000 4.121,2 340.000 1,03 7 158 82,5 4.000 330.000 10.000 4.121,2 340.000 1,03 8 159 82,5 4.000 330.000 10.000 4.121,2 340.000 1,03 9 160 82,5 4.000 330.000 8.000 4.097,0 338.000 1,02 10 161 82,5 4.000 330.000 8.000 4.097,0 338.000 1,02 11 162 82,5 4.000 330.000 5.000 4.060,6 335.000 1,02 12 163 82,5 4.000 330.000 5.000 4.060,6 335.000 1,02 13 164 82,5 4.000 330.000 5.000 4.060,6 335.000 1,02 Tổng 1.072,5 4.290.000 4.526.000 1,06
(Nguồn: UBND TP Hà Giang)
Qua bảng 3.7 có thể thấy thấy mức chênh lệch giữa số tiền thu được và số tiền ước thu qua đấu giá QSDĐ của khu quy hoạch tại tổ 14, Phường Nguyễn Trãi là rất thấp:
Mức chênh lệch =4.526.000/4.290.000= 1,06 lần
Hầu hết giá trúng đấu thầu các thửa đất chỉ cao hơn mức giá khởi điểm 5-10 triệu đồng, riêng thửa 152 có vị trí thuận lợi nhất (gần đường nhựa quy
hoạch mới nhất) có giá trúng thầu với mức chênh lệch cao nhất, 1,39 lần so với mức giá khởi điểm. Giá trúng thầu các thửa đất cũng giảm dần theo mức độ thuận lợi về vị trí (Khoảng cách tới đường giao thông chính).
Qua điều tra giá chuyển nhượng thực tế các khu đất xung quanh của dự án đấu giá 13 lô đất tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi tại thời điểm đó từ 4,2-6,0 triệu đồng/m2 và giá Nhà nước quy định là 202.000 đ/m2. Như vây, kết quả phiên đấu giá cho thấy mức giá khởi điểm đưa ra và mức giá trúng thầu khá sát với mức giá thị trường tại khu vực và cao hơn giá Nhà nước rất nhiều lần (20,3-27,6 lần).