4. Ý nghĩa của đề tài
3.5. xuất một số giải pháp cho công tác đấu giá QSDĐ
3.5.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước
- Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách đảm bảo đồng bộ, thống nhất, đồng thời tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn để thị trường bất động sảnphát triển. Đồng thời cần cải cách thủ tục hành chính, quy định rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân tham gia quá trình đấu giá QSDĐ.
- Đảm bảo tính công khai, minh bạch và lành mạnh của các giao dịch trên thị trường BĐS thông qua Sàn giao dịch, tạo điều kiện để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại, thu lời bất chính. Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản.
- Từng bước giao công tác đấu giá đất cho 1 đơn vị chuyên trách để người dân có thể dễ dàng tìm hiểu được thông tin, tạo điều kiện cho "Sàn giao dịch BĐS” hoạt động để tiến tới hình thành các chợ giao dịch, từng bước tập trung công tác đấu giá đất về một đầu mối. Các cơ quan chuyên môn của UBND các cấp chỉ thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn của mình, có chính sách tạo điều kiện cho đơn vị được giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá.
- Đơn vị tổ chức đấu giá chủ động hoàn thiện hồ sơ cấp GCNQSD đất cho các đối tượng trúng đấu giá quyền sử dụng đất giảm bớt thủ tục hành chính.
3.5.2. Giải pháp vềkỹ thuật
- Nghiên cứu hoàn thiện quy chế đấu giá quyền SDĐ, áp dụng thống nhất trên phạm vi toàn quốc.
- Giá đất của Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trong các trường hợp khác nhau, đặc biệt cần sát giá thị trường.
- Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
- Cần sớm có quy định về cơ chế định giá đất thông qua các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực định giá đất một cách độc lập.
- Cần tạo cơ chế thông thoáng về thủ tục hành chính đối với người tham gia đấu giá và trúng giá.
- Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản.
- Về Phương thức đấu giá:
Phương thức đấu giá cũng còn bất cập, để tránh đấu giá có hiện tượng thông đồng giữa những người tham gia đấu giá với nhau thì người tham dự chỉ được đăng ký tại phiên đấu giá (những người tham gia đấu giá đã được kiểm tra năng lực tài chính - phải có đủ điều kiện theo quy định mới được vào trong phòng tham gia đấu giá), xây dựng giá sàn gần sát với khung giá thị trường và thực hiện ít nhất là 2 vòng.
Thống nhất quy chế đấu giá của các dự án để người dân đỡ mất công tìm hiểu khi tham gia các dự án khác nhau.
- Khi có kế hoạch đấu giá chính thức thì phải sớm thông báo rộng rãi trên phương tiện thông tin đại chúng quảng cáo cho các dự án sắp tiến hành đấu giá, phát các tờ rơi, niêm yết thông tin tại nơi tổ chức đấu giá, UBND thị xã, UBND cấp xã, phường nơi có đất đấu giá để người dân có thêm thông tin.
- Giá đấu giá:
Thực tế cho thấy, giá sàn lô đất thấp so với giá thị trường. Cần thay đổi một số phương thức định giá sàn khi đấu giá để đảm bảo công bằng và mở rộng đối tượng tham gia. Với thửa lẻ thì giá sàn vừa phải, còn nếu cả lô thì giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực.
- Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất:
Thành phố cần từng bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang đô thị có thể thiết lập hệ thống CSHT đồng bộ. Tạo ra được sự liên kết của hạ tầng giữa các khu vực khác nhau, từ đó nâng cao được giá trị quyền sử dụng đất. Điều tiết được phần thu nhập tăng lên không do đầu tư của người sử dụng đất.
Kiểm kê đầy đủ diện tích các loại đất, đầu tư cho quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến từng xã, phường, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án khi có nhu cầu.
- Đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất cần được đầu tư hạ tầng trước khi đưa ra đấu giá, một mặt để làm tăng giá trị đất khi đấu giá, mặt khác để sau khi trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ ngay.
- Đánh giá đúng tình hình cung cầu sử dụng đất trong khu vực đấu giá cũng như bên ngoài. Trên cơ sở cung cầu của thị trường và khu vực có thể: Thiết kế các thửa đất đấu giá theo các diện tích khác nhau, đưa ra đấu giá theo các phương thức khác nhau.
- Các quy trình của dự án đấu giá quyền sử dụng đất cần được xử lý nhanh, đặc biệt là khâu quy hoạch vì đây là yếu tố quan trọng và là công đoạn mở đường để triển khai dự án.
4.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính
- Quy định giãn thời gian nộp tiền để người tham gia đấu giá có thêm thời gian thu xếp, chuẩn bị tiền.
- Giảm thuế và phí trong giao dịch trên thị trường bất động sản ở mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách nhà nước.
- Trích một phần kinh phí thu được từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp và tái định cư để khi cần thu hồi có thể có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư ngay.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
Quá trình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Giang đã cơ bảntuân thủ Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được Thủ tướng Chính phủ ban hành năm 2005 và được cụ thể hoá tại Quyết định Số: 418/2012/QĐ-UBND ngày 21 tháng 3 năm 2012 của UBND tỉnh Hà Giang. Quy chế này quy định cụ thể đối tượng tham gia đấu giá;Điều kiện để được đăng ký tham gia đấu giá; Điều kiện về lô, thửa đất được đưa ra bán đấu giá; Thẩm quyền phê duyệt phương án bán đấu giá; Cơ quan được giao ký kết hợp đồng bán đấu giá; Trình tự, thủ tục bán đấu giá; Phê duyệt kết quả bán đấu giá; Thời hạn nộp tiền trúng đấu giá QSDĐ và bước cuối cùng là giao đất, cấp GCN QSDĐ cho người trúng đấu giá.
1.2.Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Giang tỉnh Hà Giang đã thu được những thành công đáng kể; thu hút được nhiều tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá, tỉ lệ người trúng đấu giá so với số người đăng ký tham gia dự án dao động từ mức 9,2% ( dự án tại tổ 1) đến 28,5% (dự án 2) chứng tỏ nhu cầu về đất ở rất lớn. Chỉ qua 03 dự án đấu giá đã mang về cho ngân sách thành phố 10.548 triệu, vượt so với dự kiến thu 806 triệu đồng. Trong đó tại Dự án 1 có số tiền thu được sau đấu giá 3021 triệu đồng, vượt so với dự kiến 1,14 lần. Tại DA2 có số tiền thu được sau khi đấu giá là 4.526 triệu đồng vượt so với dự kiến 1,06 lần và DA3 có số tiền thu được sau khi đấu giá là 3000 triệu đồng vượt so với dự kiến 1,07 lần.
1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã đem lại hiệu quả nhiều mặt không những về kinh tế mà cả xã hội và đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn.
1.4. Quá trình đấu giá QSDĐ còn nhiều tồn tại cả về tổ chức, cơ chế và về công tác quản lý đất đai và đô thị. Đặc biệt vấn đề xác định giá khởi điểm
chưa sát với giá thị trường. Theo tính toán so với giá thị trường, số tiền thu được qua đấu giá thấp hơn rất lớn với 6.443 triệu đồng. Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất tốt hơn, nghiên cứu đã đề xuất 3 nhóm giải pháp gồm: Giải pháp về chính sách của Nhà nước; Giải pháp về kỹ thuật và nhóm giải phápvề cơ chế tài chính.
2. Kiến nghị
- Nghiên cứu các giải pháp kỹ thuật để công tác đấu giá được hoàn thiện hơn như: quy hoạch xây dựng thế nào để phù hợp nhu cầu của người tham gia đấu giá ở khu vực thực hiện dự án, phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp hơn...;
- Hoàn thiện đồng bộ hạ tầng các dự án trước khi đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá;
- Đối với các dự án đấu giá đất cần được phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều hơn nữa trên các phương tiện thông tin đại chúng để có thể thu hút thêm nhiều nguời tham gia.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài chính (2004),Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
2. Bộ Tư pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hướng dẫn một số quy định của Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 về bán đấu giá tài sản, Hà Nội.
3. Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch và đầu tư - Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển và quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội.
4. Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội.
5. Chính phủ (2004),Nghị quyết số 06 của Chính phủ ngày 19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS, Hà Nội.
6. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai, Hà Nội.
7. Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thu tiền SDĐ.
8. Chính phủ (2004),Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Hà Nội. 9. Chính phủ (2005),Nghị định 05/2005/NĐ-CPngày 18/01/2005 về bán đấu
giá tài sản, Hà Nội.
10. Chính phủ (2007),Nghị định 123/2007/NĐ-CPngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Hà Nội.
11. Chính phủ (2010),Nghị định 17/2010/NĐ-CPngày 04/03/2010 về bán đấu giá tài sản, Hà Nội.
12. Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển về đổi mới hệ thống địa chính CPLAR (2001), Định giá đất và BĐS khác, Tập bài giảng về định giá đất, Hà Nội.
13. Vũ Cương và CTV ( Pau A,Samuelson, William D.Nordhaus (2002) Kinh tế học.
14. Trần Thế Ngọc (2001)Báo cáo về quản lý và phát triển thị trường bất động sảnThành phố Hồ Chí Minh
15. Quốc hội (2003),Luật Đất đai 2003, Hà Nội.
16. Quốc hội (2005),Bộ luật dân sự , Hà Nội
17. Quốc hội (2006),Luật Kinh doanh BĐS, Hà Nội.
18. Lưu Quốc Thái (2003), Vấn đề bán đấu giá quyền SDĐ để đảm bảo nghĩa vụ, Tạp chí Khoa học pháp lý số 4/3003, Hà Nội.
19. Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước,Hà Nội.
20. Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 về đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất, Hà Nội.
21. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội.
22. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường BĐS,NXB Nông Nghiệp, Hà Nội.
23. Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS, NXB Khoa học và kỹ thuật, Hà Nội.
24. UBND Thị xã Hà Giang (2006), Báo cáo quy hoạch SDĐ giai đoạn 2006 –2010 thị xã Hà Giang.
25. UBND thị xã Hà Giang (2009),Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai năm 2009 thị xã Hà Giang.
26. UBND tỉnh Hà Giang (2012), “Quy chế bán đấu giá QSDĐ để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trênđịa bàn tỉnh Hà Giang” .
27. UBND thị xã Hà Giang, Quyết định số 3338/QĐ-UBND ngày 11/09/2009 về việc thu hồi đất chuyên dùng của khu Hợp tác xã Tùng Tạo để lập quy hoạch bán đấu giá QSDĐ.
28. UBND tỉnh Hà Giang (2010), Bảng giá đất tỉnh Hà Giang năm 2011.
29. UBND TP Hà Giang,Quyết định số 5553/QĐ-UBND ngày 23/08/2010 về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết bản đấu giá QSDĐ khu đất trong Trung tâm Hội chợ triển lãm tỉnh, tổ 14, phường Nguyễn trãi, TPHG.
30. Viện nghiên cứu Địa chính (2002), Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài Điều tra nghiên cứu xã hội học về chính sách đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư,Hà Nội.
31. Viện nghiên cứu Địa chính (2003), Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu quả trong việc đấu giá quyền SDĐ ở thành phố Hà Nội và một số địa phương phục vụ việc xây dựng Luật Đất đai mới, Hà Nội.