Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố bắc giang, tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI --------- --------- HÀ THỊ SỬU ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG - TỈNH BẮC GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: GS.TSKH. ðẶNG HÙNG VÕ HÀ NỘI - 2012 MỤC LỤC MỤC LỤC .i LỜI CAM ðOAN .v LỜI CẢM ƠN .vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC BẢNG viii DANH MỤC BIỂU ðỒ ix 1. MỞ ðẦU .1 1.1. Tính cấp thiết ñề tài 1.2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn ñề tài 1.3. Mục ñích .3 1.4. Yêu cầu .3 2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 2.1. ðất ñai thị trường bất ñộng sản 2.1.1 Nhu cầu ñất ñai cho phát triển thị trường bất ñộng sản 2.1.2. Các chế tiếp cận ñất ñai dự án ñầu tư .5 2.1.3. Phân tích ưu, nhược ñiểm chế tiếp cận ñất ñai .6 2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất giới .7 2.2.1. Khái quát giá ñất .7 2.2.2. Khái quát ñịnh giá ñất bất ñộng sản 2.2.3. Khái quát công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất số nước .10 2.3. Quá trình chuyển ñổi ñất ñai ñể thực dự án ñầu tư nước ta năm qua .15 2.3.1. ðánh giá chung việc thực chế tiếp cận ñất ñai nhà ñầu tư 15 2.3.2. Cơ chế tiếp cận ñất ñai chủ yếu ñang ñược áp dụng thực tế .17 2.4. Thực trạng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất Việt Nam .19 2.4.1. Những quy ñịnh pháp luật công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 19 2.4.2. Quá trình hình thành chế ñấu giá quyền sử dụng ñất Việt Nam .22 2.4.3. ðặc ñiểm giá ñất hình thành từ ñấu giá quyền sử dụng ñất .31 2.4.4. Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất Việt Nam .38 3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .42 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ii 3.1. ðối tượng phạm vi nghiên cứu 42 3.1.1. ðối tượng nghiên cứu 42 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .42 3.2. Nội dung nghiên cứu .42 3.2.1. Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Bắc Giang .42 3.2.2. ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn thành phố Bắc Giang năm qua .42 3.2.3. Tìm hiểu ñấu giá số dự án ñịa bàn thành phố Bắc Giang .42 3.2.4. ðánh giá hiệu công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 43 3.3. Phương pháp nghiên cứu 43 3.3.1. Phương pháp kế thừa tài liệu liên quan 43 3.3.2. Phương pháp ñiều tra thống kê .43 3.3.3. Phương pháp xử lý số liệu phần mềm máy tính 44 3.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp 44 3.3.5. Phương pháp chuyên gia .44 3.3.6. Phương pháp xác ñịnh sở .44 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 45 4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Bắc Giang tỉnh Bắc Giang .45 4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 45 4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội .47 4.1.3. Xây dựng phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật ñô thị .54 4.2. Tình hình quản lý ñất ñai trạng sử dụng ñất ñịa bàn thành phố Bắc Giang .62 4.2.1. Tình hình quản lý ñất ñai .62 4.2.2. Hiện trạng sử dụng ñất 65 4.3. Tình hình ñấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn thành phố Bắc Giang năm qua 67 4.3.1. Các văn ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược áp dụng 67 4.3.2. Việc triển khai chế ñấu giá quyền sử dụng ñất .69 4.3.3. Căn ñể xác ñịnh giá sàn 69 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iii 4.4. Kết ñấu giá quyền sử dụng ñất số dự án ñịa bàn thành phố Bắc Giang .70 4.4.1. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất khu dân cư số 70 4.4.2. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất khu dân cư số 75 4.4.3. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất khu dân cư số 80 4.4.4. Tổng hợp kết ñấu giá quyền sử dụng số dự án 84 4.4.5. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến kết ñấu giá quyền sử dụng ñất 88 4.5. Ý nghĩa việc ñấu giá quyền sử dụng ñất 89 4.5.1. ðấu giá QSDð nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn ñầu tư xây dựng sở hạ tầng 89 4.5.2. ðấu giá QSDð tạo sở cho phát triển thị trường bất ñộng sản 89 4.5.3. ðấu giá quyền sử dụng ñất sở, ñể ñiều chỉnh giá ñất Nhà nước sát với giá thị trường .90 4.5.4. ðấu giá QSDð tạo mặt giá cả, góp phần ổn ñịnh giá ñất .91 4.6. Những hiệu công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 91 4.6.1. Hiệu kinh tế 91 4.6.2. Hiệu xã hội .94 4.6.3. Hiệu công tác quản lý sử dụng ñất ñai .95 4.7. Những tồn công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 97 4.7.1. Công tác tổ chức 97 4.7.2. ðối với người tham gia ñấu giá .98 4.7.3. ðối với công tác quản lý ñất ñai xây dựng ñô thị .99 4.8. Một số ñề xuất công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 99 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .103 5.1. Kết luận .103 5.1.1. Về hiệu kinh tế 103 5.1.2. Về hiệu xã hội .103 5.1.3. ðối với công tác quản lý Nhà nước ñất ñai 104 5.2. Kiến nghị .104 TÀI LIỆU THAM KHẢO 105 PHỤ LỤC 107 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iv LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây kết nghiên cứu tôi. Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa ñược công bố công trình nào. Tôi xin cam ñoan rằng, giúp ñỡ trình thực luận văn ñã ñược cám ơn, thông tin trích dẫn ñã rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 20 tháng năm 2012 Tác giả luận văn Hà Thị Sửu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… v LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TSKH. ðặng Hùng Võ, người ñã hướng dẫn, bảo tận tình giúp ñỡ suốt trình thực ñề tài hoàn chỉnh luận văn mình. Tôi xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo khoa Tài nguyên Môi trường, Viện ñào tạo Sau ñại học, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, lãnh ñạo, chuyên viên ñơn vị: Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên Môi trường Bắc Giang; phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Bắc Giang, phòng Tài Kế hoạch thành phố Bắc Giang; Ban Quản lý dự án ñầu tư xây dựng tỉnh Bắc Giang; Ban quản lý ñầu tư xây dựng thành phố Bắc Giang; Công ty TNHH xây lắp giao thông thủy lợi 379 ñã tạo ñiều kiện thuận lợi, giúp ñỡ suốt thời gian thực luận văn này. ðể hoàn thành luận văn, nhận ñược ñộng viên, khích lệ bạn bè người thân gia ñình. Tôi xin chân thành cảm ơn tất tình cảm cao quý ñó. Hà Nội, ngày 05 tháng năm 2012 Tác giả Hà Thị Sửu Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BðS Bất ñộng sản CSHT Cơ sở hạ tầng ðGð ðấu giá ñất GCN Giấy chứng nhận QSD Quyền sử dụng QSDð Quyền sử dụng ñất SDð Sử dụng ñất TM Thương mại TNHH Trách nhiệm hữu hạn TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân XD Xây dựng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vii DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 4.1. Biểu cấu GTSX năm 2005 – 2010 Bảng 4.2. Giá trị sản xuất cấu sản xuất nông nghiệp TP Bắc Giang thời kỳ 2005 - 2010 48 49 Bảng 4.3. Dân số trung bình năm Thành phố Bắc Giang (2005 - 2010) phân theo giới tính ñịa bàn cư 53 trú 10 11 Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng ñất nông nghiệp năm 2010 Bảng 4.5. Hiện trạng sử dụng ñất phi nông nghiệp năm 2010 Bảng 4.6. Kết ñấu giá QSD ñất dự án Khu dân cư số – thành phố Bắc Giang Bảng 4.7. Kết ñấu giá QSD ñất dự án Khu dân cư số – thành phố Bắc Giang Bảng 4.8. Kết ñấu giá QSD ñất dự án Khu dân cư số – thành phố Bắc Giang Bảng 4.9. Tổng hợp kết phân lô dự án khu dân cư số 1, Bảng 4.10. Tổng hợp kết ñấu giá QSDð dự án khu dân cư số 1, Bảng 4.11. Một số khu ñất ñấu giá ñất khu dân cư số thời gian tới Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 66 66 72 76 80 82 83 97 viii DANH MỤC BIỂU ðỒ STT Tên biểu ñồ Biểu 2.1. Ý kiến ñối với bất cập ñất ñai từ cộng ñồng doanh nghiệp Trang 16 Biểu 4.1. Tốc ñộ phát triển kinh tế năm 2010 48 Biểu 4.2. Cơ cấu sử dụng loại ñất năm 2010 65 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ix 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết ñề tài ðất ñai tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô quý báu, nguồn nội lực ñể XD phát triển ñất nước. Trong trình ñổi mới, từ năm 1986 ñến nay, ðảng Nhà nước ñã ñặc biệt quan tâm ñến vấn ñề quản lý ñất ñai, Luật ðất ñai 1988 sắc luật ñầu tiên ñược ban hành thời kỳ ñổi không ngừng ñược hoàn thiện: Luật ðất ñai 1993, 1998, 2001, 2003 ñã ñáp ứng yêu cầu chuyển ñổi từ kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ñẩy mạnh công nghiệp hoá, ñại hoá ñất nước. Chính sách pháp luật ñất ñai ðảng Nhà nước ta ñổi hoàn thiện ñể phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội ñất nước nhằm phát huy tiềm tiềm lực vốn có ñất ñai phục vụ trình phát triển ñất nước. Nghị số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 ñã nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu loại bất ñộng sản; ðặc biệt BðS nhà ñất, phát huy tối ña nguồn lực từ ñất ñai, nhà công trình ñất ñể phát triển kinh tế - xã hội phục vụ nghiệp công nghiệp hoá - ñại hoá ñất nước”. ðó coi bước ñi quan trọng ñể bước thức hoá ñưa thị trường BðS vào hoạt ñộng lành mạnh. ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ nghiệp công nghiệp hoá - ñại hoá ñất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn XD sở hạ tầng. Hình thức thực tế ñã ñạt ñược số thành làm thay ñổi mặt số ñịa phương, trình thực ñã bộc lộ số tồn việc ñịnh giá khu ñất dùng ñể toán chưa có sở, việc giao ñất toán tiến hành không chặt chẽ ðể khắc phục tồn ñó năm gần ñây Nhà nước ñã thay ñổi chế ñối với việc dùng quỹ ñất tạo vốn XD sở hạ tầng theo hướng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ñịnh giá ñất người ñược giao ñất, phải trả tiền sử dụng ñất phần tham nhũng 0,5 * ((giá xác ñịnh ñấu giá – giá UBND tỉnh xác ñịnh) * diện tích khu ñất). Như vậy, áp dụng chế ñấu giá quyền sử dụng ñất Nhà nước lấy lại ñược nửa ñộ chênh lệch giá trị tham nhũng nửa bị thất thoát lãng phí. Qua kết tổng hợp dự án ta tính ñược tiêu chí giảm tham nhũng (giả ñịnh) dự án sau: B1 = 225.825.297.100 ñồng B2 = 207.699.410.629 ñồng B3 = 3.559.894.443 ñồng + Tăng minh bạch quản lý: Khi thực qua ñấu giá công việc quản lý thuận lợi hơn, trình tự thủ tục ñơn giản hơn. Hiệu ñược ño tiêu chí: Số lượng thủ tục giảm ñi thực ñấu giá so với số lượng thủ tục không thực ñấu giá, thời gian thực tiếp cận ñất ñai thực ñấu giá so với thời gian tiếp cận ñất ñai không thực ñấu giá. ðấu giá QSDð mang lại hiệu việc quản lý sử dụng ñất ñai, thể nội dung sau: a. ðất ñai, tư liệu sản xuất ñặc biệt, tài sản quốc gia với ñặc ñiểm ñặc thù riêng, ñất ñai tham gia vào thị trường ñược khai thác triệt ñể tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp công nghiệp hoá, ñại hoá ñất nước, khẳng ñịnh ñấu giá QSDð biện pháp tích cực khai thác quỹ ñất hiệu quả. Kết thu ñược từ ñấu giá QSDð khẳng ñịnh vai trò ñất ñai kinh tế thị trường, thừa nhận ñất ñai, QSDð hàng hoá hoạt ñộng thị trường BðS. b. ðấu giá QSDð sở, ñể Nhà nước ñịnh giá ñất, hình thành thị trường BðS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn ñịnh cho thị trường BðS. Nếu ñấu giá QSDð ñược tiến hành thường xuyên, liên tục phạm vi thành phố giúp thành phố thống kê ñược giá ñất chuyển nhượng thực tế ñối với quận, huyện khoảng thời gian ñịnh. ðây Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 96 cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước ñịnh giá ñất sát với giá chuyển nhượng ñất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản ñất ñai. c. ðấu giá QSDð, với phương thức, thủ tục tiến hành ñơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp ñất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nước nhân dân. d. Thông qua ñấu giá QSDð công tác cấp Giấy chúng nhận QSDð triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi ñối với quan quản lý ñất ñai, tạo niềm tin ñối với người sử dụng ñất . ñ. ðấu giá QSDð hình thức khai thác, sử dụng ñất ñai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh ñối tượng tham gia ñấu giá nhằm huy ñộng tối ña nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ñồng thời loại bỏ ñược yếu tố tiêu cực chế "xin, cho" ñang tồn nhiều ñịa phương thành phố, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, ñẩy nhanh trình công nghiệp hoá, ñại hoá ñất nước. e. Giải chuyển mục ñích cho khu vực ñất nông nghiệp nằm xen kẹt khu dân cư, khu vực ñất ñơn vị không sử dụng, ñất nằm kẹt công trình khác. g. Tiền thu ñược từ ñấu giá QSDð ñược sử dụng ñể XD công trình hạ tầng kỹ thuật ñã góp phần cho việc sử dụng ñất khu vực ñược ñầu tư công trình kỹ thuật ñi vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm ñất ñai trái phép. 4.7. Những tồn công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 4.7.1. Công tác tổ chức - Việc ñiều tra xác ñịnh nhu cầu sử dụng ñất khu vực XD giá sàn ñấu giá QSDð chưa khoa học, mang nặng tính hành chính; - Thủ tục ñể ñưa ñược lô ñất vào ñấu giá qua nhiều khâu, ñoạn; từ có chủ trương cho phép ñấu giá ñến mở phiên ñấu giá nhiều thời gian. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 97 - Kiểm tra lực tài người tham gia ñấu giá chưa ñược thực hiện, có nhiều trường hợp người tham gia ñấu giá nhiều ñất, ñẩy giá ñất ñấu giá lên cao, sau ñó ñể bán thu lợi nhuận tức thì. - ðối với việc thông ñồng người tham gia ñấu giá thực ñấu giá chưa có quy ñịnh ñể phòng tránh, chưa có chế tài ñể xử phạt; - Chưa tổ chức ñược phương thức ðGð theo lô lớn nên chưa so sánh ñúc rút ñược kinh nghiệm so với phương thức ñấu giá theo lô nhỏ. - Việc phổ biến tuyên truyền thông tin trước phiên ñấu hoạt ñộng ðGð thiếu. Thời gian thông báo tới thời gian ñấu giá gấp rút nên người tham gia ñấu giá chưa nắm bắt phân tích ñược hết thông tin khu ñất. Mặc dù ñược công khai việc quảng cáo cho khu vực ñấu giá chưa ñược thực nghiêm túc, hiệu chưa cao. 4.7.2. ðối với người tham gia ñấu giá - Người tham gia ñấu giá không hình dung ñược phát triển khu vực ñấu giá nên giá ñưa ñấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá ñất sau ñấu giá. - Có trường hợp người tham gia ñấu giá sử dụng nhiều ñất xung quanh khu vực ñấu giá nên ñã bỏ giá cao ñể nâng mặt giá khu vực lên, sau ñó bỏ tiền ñặt cọc. - Người tham gia ñấu giá chưa có nguồn tài ñủ ñể thực nghĩa vụ sau trúng ñấu giá. - Thời hạn toán tiền sau trúng ñấu giá thời gian XD, người sử dụng ñất ñều bị ñộng, thương lượng lại ñược. - Hiện hầu hết dự án ðGð ñều có trường hợp người tham gia ñấu giá mang tính ñầu ñất ñai, nhu cầu ñất ở, nhà thực không có. - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá ñất ñể tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá ñấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy ñịnh). Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 98 4.7.3. ðối với công tác quản lý ñất ñai xây dựng ñô thị - ðối với dự án ñấu giá QSDð nhỏ lẻ không tạo ñược mối liên kết hạ tầng ñối với khu vực xung quanh; thực quy hoạch không tốt dẫn ñến tình trạng ñô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô. Trong ñể khắc phục tình trạng “ñô thị bị băm nhỏ” Luật ñất ñai 2003 ñã không cho phép hình thức phân lô bán trước ñây. - ðối với dự án ðGð thực thành công sau ñó tạo mặt giá khu vực, ñiều dẫn ñến tình trạng tăng giá ñất cục khu vực có dự án ðGð. - Tình trạng tự ý ñiều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng chủ ñầu tư sau trúng ñấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ ñược phép XD ñều bị vi phạm tất công trình. - Hiện chưa có thống cách quản lý ñối với khu ñất sau ñưa ðGð, việc XD sai so với giấy phép. 4.8. Một số ñề xuất công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất - Từng bước giao công tác ðGð cho Trung tâm dịch vụ bán ñấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp, doanh nghiệp bán ñấu giá tài sản (gọi chung tổ chức bán ñấu giá tài sản chuyên nghiệp). Việc thực bắt ñầu từ ngày 24 tháng năm 2012. Như kể từ có tổ chức bán ñấu giá tài sản chuyên nghiệp này, người dân dễ dàng tìm hiểu ñược thông tin khu ñất ñấu giá. Và ñó Tổ chức ñược giao xử lý việc ñấu giá QSD ñây Tổ chức phát triển quỹ ñất thực nhiệm vụ chuyên môn mình, có sách tạo ñiều kiện cho ñơn vị ñược giao tổ chức ñấu giá làm tốt công tác ñấu giá. - ðể khắc phục tình trạng: “quân xanh, quân ñỏ”, phiên ñấu giá phải tuyên truyền rộng rãi thông tin ñấu giá khu ñất trước 03 tháng không dừng ñịa bàn tỉnh mà nhân rộng ñịa bàn nước. Vì ñó tất cá nhân, tổ chức có nhu cầu tham gia ñấu giá ñều tham dự. Như vậy, số cá nhân, tổ chức kiểm soát ñược tham gia ñấu giá Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 99 ñiều ñó tình trạng quân xanh, quân ñỏ ñã ñược khắc phục phần lớn. Ngoài ra, thực tổ chức ñấu giá QSD ñất cần có nội quy, quy chế ñưa xử phạt tình trạng xảy ra. Ví dụ xảy tình trạng ñơn vị tổ chức ñấu giá có quyền xử phạt hành kinh tế. Ngoài xử phạt kinh tế cần ñình không cho tham gia ñấu giá 02 năm tất phiên ñấu giá toàn tỉnh. - Trích phần kinh phí thu ñược từ ðGð ñể ñầu tư phát triển nhà cho ñối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái ñịnh cư ñể cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái ñịnh cư ngay. - Phương thức ñấu giá + Phương thức ñấu giá theo lô lớn hình thức “bán buôn”, ñơn vị trúng thầu phải ñầu tư XD thêm hạ tầng sau ñó bán lại cho người có nhu cầu nhà nên lô lớn giá thấp giá giao dịch thị trường nhiều. Phương thức cho phép doanh nghiệp ñủ lực, có ñăng ký kinh doanh ñược tham gia. Do vậy, luợng người tham gia ñấu giá hạn chế, không ñủ ñơn vị tham gia. + Phương thức ñấu giá theo lô nhỏ hình thức giao ñất trực tiếp cho người sử dụng ñất người sử dụng ñất tự ñầu tư tài ñể XD sau trúng ñấu giá. Với hình thức giá trúng ñấu giá cao, lại có bất cập vấn ñề XD không ñồng kiến trúc thời gian cảnh quan ñô thị. Vấn ñề tốn chi phí nhiều lần tổ chức ñấu giá. Như vậy, cần cân ñối sử dụng phương thức ñấu giá cho khu ñất vị trí ñất dự ñịnh ñấu giá thời ñiểm khác nhau. + Phương thức ñấu giá bất cập, ñể tránh ñấu giá có tượng thông ñồng người tham gia ñấu giá với (thực tế hay gọi quân xanh, quân ñỏ) người tham dự ñược ñăng ký phiên ñấu giá, rút ngắn thời gian ñấu giá từ 15 phút xuống phút. Thống nội quy ñấu giá chung ổn ñịnh dự án ñể người dân ñỡ công tìm hiểu tham gia dự án khác nhau. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 100 - Khi có kế hoạch ñấu giá thức phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo nhiều phải số lần theo quy ñịnh quy chế ñấu UBND tỉnh ñã ban hành cho dự án tiến hành ñấu giá, phát tờ rơi ñể người dân có ñầy ñủ thông tin khu ñất ñấu giá. - Giá sàn ñưa vào ñấu giá Thực tế cho thấy, giá sàn lô ñất nhiều dự án thấp so với giá thị trường nhằm bình ổn thị trường BðS. Tuy nhiên, cần thay ñổi số phương thức ñịnh giá sàn ñấu giá ñể ñảm bảo công mở rộng ñối tượng tham gia. Với lẻ giá sàn vừa phải, lô giá sàn phải sát giá thị trường ñể chống tiêu cực. - Kế hoạch ñấu giá quyền sử dụng ñất Về khu dân cư dự án số 1, ñịa bàn thành phố Bắc Giang XD CSHT cảnh quan ñều ñã thực xong. Vấn ñề nghiên cứu phương thức ñấu giá lô khu ñất nằm kế hoạch ñấu giá lại. Ở khu dân cư số mặt XD khu ñất ñấu giá ñã hoàn thành. Kế hoạch ñấu giá khu ñất số lại sau: Bảng 4.11. Một số khu ñất ñấu giá ñất khu dân cư số thời gian tới Khu dân cư Khu ñất ñấu giá Tổng số lô Diện tích (m2) Khu dân cư số 51.552,6 - B02, B03 24 7.431,0 - L01 25 3.164,5 527 40.957,1 - N13, N17, N18, N20, N21, N25, N26, N27, N28, N29, N30, N31, N32 Khu dân cư số 10.742,1 - CX4, A11.2, A6.4, A16.2, A17.2, A17.1, B16.2, B17.3 146 10.742,1 (Nguồn cung cấp: ðiều tra thực tế) Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 101 Trước mắt, quan quản lý cần khẩn trương hoàn thiện dự án ñể sớm thực ñấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà người dân nay. Trên sở dự án ñã ñuợc phê duyệt quy hoạch, thành phố Bắc Giang nên tiến hành công khai thông tin quy hoạch ñể người dân tham khảo, công khai kế hoạch ñấu giá dự kiến ñể người dân chuẩn bị mặt tài thực hiện. - ðối với dự án ðGð cần ñược ñầu tư hạ tầng trước ñưa ñấu giá, mặt ñể làm tăng giá trị ñất ñấu giá, mặt khác ñể sau trúng ñấu giá người trúng ñấu giá nộp tiền ñầy ñủ ngay. - Cần nghiên cứu áp dụng ñồng giải pháp kỹ thuật ñể ñánh giá ñúng tình hình cung cầu sử dụng ñất khu vực ñấu bên ngoài. Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế ñất ñấu giá theo diện tích khác nhau, ñưa ñấu giá theo phương thức khác nhau; việc XD giá sàn bước giá cần ñược ñiều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với ñất lẻ giá sàn cần XD vừa phải, lô lớn ñịa bàn Bắc Giang chưa thực ñấu giá lần việc XD giá sàn phải sát giá thị trường ñể chống vấn ñề tiêu cực xảy ra). - Các quy trình dự án ñấu giá QSDð cần ñược xử lý nhanh, ñặc biệt khâu quy hoạch ñây yếu tố quan trọng công ñoạn mở ñường ñể triển khai dự án tiếp theo. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 102 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận ðấu giá QSDð thực chất hình thức chuyển nhượng QSDð ñặc biệt, ñó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên ñối tác giao dịch bất ñộng sản. ðiểm khác biệt hình thức ñấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDð thị trường không qua mặc mà thông qua chế ñấu giá công khai ñể ñịnh giá bán. Từ kết nghiên cứu ñề tài, ñi ñến kết luận sau: 5.1.1. Về hiệu kinh tế ðấu giá QSDð hình thức khai thác, sử dụng ñất ñai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ ñầu tư nhằm huy ñộng tối ña nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ñồng thời loại bỏ ñược yếu tố tiêu cực chế "xin, cho" ñã tồn thời gian dài nhiều ñịa phương nước, thu hút ñược nhiều thành phần kinh tế khác tham gia vào thị trường BðS. Kết ñấu giá dự án cho thấy mức chênh lệch giá trúng với giá Nhà nước giao ñất có thu tiền từ 1,61 ñến 2,92 lần; Giá trúng giá thực tế thị trường từ 1,02 ñến 1,3 lần. Qua ñây cho thấy công tác xác ñịnh giá sàn ñã sát với thực. Tại ñịa bàn Bắc Giang, việc ñấu giá QSDð lô lớn ñang ñược hình thành. Trong kế hoạch khu lô ñấu giá ñã ñược giải phóng mặt XD CSHT bản. Nhưng dự ñịnh ñấu giá khu lô lớn ñể chủ ñầu tư trúng ñấu giá phải XD tiếp CSHT XD phần thô theo quy hoạch XD khu ñược tham gia ñấu giá nên chắn có người tham gia nên cạnh tranh phiên ñấu giá, dễ dẫn ñến tiêu cực. 5.1.2. Về hiệu xã hội ðấu giá QSDð tạo ñược nguồn thu hỗ trợ cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 103 bệnh viện, trạm xá; ñầu tư trang thiết bị dạy học, khám chữa bệnh, ñáp ứng yêu cầu sở vật chất, nâng cao chất lượng dạy học khám chữa bệnh. 5.1.3. ðối với công tác quản lý Nhà nước ñất ñai ðấu giá QSDð, ñấu thầu dự án ñã góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính. ðấu giá QSDð ñã tạo sức ép ñối với công tác quản lý ñất ñai quy hoạch sử dụng ñất ñai, thông qua ñó chế, sách ñấu giá QSDð ñã bước ñược Luật hoá ñược hướng dẫn ngày cụ thể. Hiệu ñấu giá QSDð ñã tác ñộng tới công tác quản lý ñất ñai cấp quyền, dẫn tới việc quản lý ñất ñai ngày chặt chẽ hoàn thiện hơn. 5.2. Kiến nghị - Sớm tuyên truyền thông tin ñấu giá QSD ñất ñầy ñủ, giảm thủ tục hành chính; - Xây dựng thị trường BðS lành mạnh; - Ngăn chặn tiêu cực cách có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát dân báo chí; - Tăng cường kiểm tra tình trạng lấn, chiếm XD không ñúng quy hoạch tạo quỹ ñất ñấu giá; - Thực nhanh thủ tục trước ñấu giá; - Cơ chế phù hợp, môi trường ñầu tư thuận lợi cho ñơn vị hoạt ñộng BðS. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 104 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tài (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 Hướng dẫn việc xác ñịnh giá khởi ñiểm chuyển giao tài sản nhà nước ñể bán ñấu giá, Hà Nội. 2. Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai 2003, NXB Bản ñồ, Hà Nội. 3. Nguyễn ðình Bồng (2005), Nghiên cứu ñổi hệ thống quản lý ñất ñai ñể hình thành phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam, ðề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội. 4. Nguyễn Hồ Phi Hà (2012), Huy ñộng nguồn lực tài nhằm phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ, Học viện tài chính, Hà Nội 5. Ngân hàng giới (2005), Báo cáo ñề xuất hoàn thiện sách Nhà nước thu hồi ñất chế chuyển ñổi ñất ñai tự nguyện Việt Nam, Hà Nội. 6. Luật ðất ñai 1993 (1993); Luật sửa ñổi, bổ sung số ñiều Luật ðất ñai năm 1998 (1998); Luật sửa ñổi, bổ sung số ñiều Luật ðất ñai năm 2001 (2001), NXB trị quốc gia, Hà Nội. 7. Luật ðất ñai 2003 (2004), NXB trị quốc gia, Hà Nội. 8. Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Bắc Giang (2011), Số liệu thống kê, kiểm kê ñất ñai năm 2010, Bắc Giang. 9. Nguyễn Thanh Trà, Hồ Thị Lam Trà (2004), Bài giảng ðịnh giá ñất, Trư- ờng ðại học nông nghiệp I, Hà Nội. 10. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng (2005), Giáo trình "Thị trường Bất ñộng sản", NXB Nông nghiệp, Hà Nội. 11. Vũ Văn Tuyến (2007), ðánh giá hiệu công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn Thành phố Hải Phòng, Luận văn thạc sĩ nông nghiệp, ðại học Nông nghiệp I, Hà Nội. 12. Ủy ban nhân dân Thành phố Bắc Giang - Tỉnh Bắc Giang (2011), Báo cáo quy hoạch sử dụng ñất Thành phố Bắc Giang giai ñoạn 2011- 2020, Bắc Giang. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 105 13. Phạm Ngọc Văn (2007), ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñịa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, Luận văn thạc sĩ nông nghiệp, ðại học Nông nghiệp I, Hà Nội. 14. Viện Nghiên cứu ðịa (2003), Báo cáo kết nghiên cứu ñề tài Nghiên cứu ñánh giá hiệu việc ñấu giá quyền sử dụng ñất thành phố Hà Nội số ñịa phương phục vụ việc xây dựng Luật ðất ñai mới, Hà Nội. 15. Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng ðịnh giá ñất dành cho cao học, Trường ðại học nông nghiệp I, Hà Nội. 16. Các website: 1. http://www.sanbatdongsan.net.vn 2. http://www.baomoi.com 3. http://www.vietnamplus.vn 4. http://www.bsc.com.vn 5. http://www.infotv.vn/bat-dong-san/tin-tuc Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 106 PHỤ LỤC 1. Quyết ñịnh số 166/2012/Qð-UBND ngày 14/6/2012 UBND tỉnh Bắc Giang việc ban hành Quy chế ñấu giá QSDð ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất cho thuê ñất ñịa bàn tỉnh Bắc Giang. Trích số nội dung ðối tượng tham gia ñấu giá, ðiều kiện ñể ñược ñăng ký tham gia ñấu giá, ðăng ký tham gia ñấu giá, Giá khởi ñiểm ñấu giá, Hình thức trình tự ñấu giá, Quyền nghĩa vụ người trúng ñấu giá, xử lý khoản tiền ñặt trước sau: * ðối tượng tham gia ñấu giá ðối tượng ñược tham gia ñấu giá QSDð bao gồm tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuộc ñối tượng ñược nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất cho thuê ñất theo quy ñịnh Luật ðất ñai có nhu cầu sử dụng ñất ñể thực dự án ñầu tư làm nhà theo quy hoạch ñã ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt. * ðiều kiện ñể ñược ñăng ký tham gia ñấu giá Những ñối tượng tham gia ñấu giá phải tuân theo ñiều kiện ñược quy ñịnh cụ thể sau: - Có ñơn ñề nghị tham gia ñấu giá theo mẫu tổ chức ñược giao thực ñấu giá QSDð theo quy ñịnh; - Có ñủ ñiều kiện vốn kỹ thuật ñể thực dự án phương án ñầu tư theo quy ñịnh pháp luật (ñối với tổ chức) có ñủ ñiều kiện khả tài ñể thực dự án phương án ñầu tư theo quy ñịnh pháp luật (ñối với hộ gia ñình, cá nhân) trừ trường hợp ñấu giá QSDð ñã chia làm nhà hộ gia ñình, cá nhân; - Mỗi tổ chức ñược ñơn vị tham gia ñấu giá; trường hợp có hai doanh nghiệp trở lên thuộc Tổng công ty ñược doanh nghiệp tham gia ñấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ công ty con, doanh nghiệp liên doanh với bên góp vốn liên doanh ñược doanh nghiệp tham gia ñấu giá. * ðăng ký tham gia ñấu giá Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 107 Việc ñăng ký tham gia ñấu giá QSDð ñược thực sau: - Thời gian ñăng ký tham gia ñấu giá QSDð chậm 03 ngày làm việc trước ñấu giá ñược tổ chức. - Tổ chức ñược giao thực ñấu giá QSDð có trách nhiệm hướng dẫn người tham gia ñấu giá nộp ðơn ñăng ký tham gia ñấu giá theo quy ñịnh. Trường hợp ñấu giá QSDð ñối với khu ñất ñược chia thành nhiều ñể làm nhà cho hộ gia ñình, cá nhân người tham gia ñấu giá ñược quyền ñăng ký ñấu giá nhiều ñất khác nhau. - Cùng thời ñiểm nộp ñơn ñăng ký tham gia ñấu giá, người ñăng ký tham gia ñấu giá phải nộp cho tổ chức ñược giao thực ñấu giá QSDð khoản tiền sau: + Tiền ñặt trước tổ chức bán ñấu giá tài sản chuyên nghiệp tổ chức ñược giao xử lý việc ñấu giá QSDð thoả thuận Hội ñồng ñấu giá QSDð quy ñịnh tối thiểu 10% tối ña không 15% giá khởi ñiểm ñã công bố; + Phí tham gia ñấu giá theo quy ñịnh Hội ñồng nhân dân tỉnh. - Người tham gia ñấu giá uỷ quyền văn có xác nhận quan có thẩm quyền cho người khác thay mặt tham gia ñấu giá. - Danh sách người tham gia ñấu giá số lượng hồ sơ ñăng ký tham gia ñấu giá ñược quản lý theo chế ñộ tài liệu mật ñược công bố bắt ñầu ñấu giá. * Giá khởi ñiểm ñấu giá Giá khởi ñiểm QSDð ñể ñấu giá phải ñược xác ñịnh trước ký kết hợp ñồng ñấu giá tổ chức ñược giao xử lý việc ñấu giá QSDð với tổ chức bán ñấu giá tài sản chuyên nghiệp phải ñược công khai trước ñấu giá tiến hành. Giá khởi ñiểm cho vòng ñấu thứ tổ chức ñược giao thực ñấu giá quyền SD ñất ñịnh sở giá sàn ñược UBND tỉnh Quyết ñịnh cho dự án cụ thể. Giá khởi ñiểm cho vòng ñấu sau ñược xác ñịnh mức giá cao vòng ñấu trước ñó. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 108 * Hình thức trình tự ñấu giá Hình thức ñấu giá: Hình thức ñấu giá QSDð ñược công khai nội quy ñấu giá ñược thực sau: + ðối với trường hợp ñấu giá QSDð ñể giao ñất làm nhà cho hộ gia ñình, cá nhân thực theo hình thức bỏ phiếu kín vòng cho toàn số ñất ñấu giá; người trúng ñấu giá người trả giá cao hợp lệ cho ñất ñó; + ðối với trường hợp khác thực theo hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp vòng, liên tục cho ñến không người yêu cầu ñấu giá tiếp người trả giá cao vòng ñấu cuối người trúng ñấu giá. Trình tự ñấu giá: - Mở ñầu ñấu giá, người ñiều hành (là ñấu giá viên thành viên Hội ñồng ñấu giá QSDð) có trách nhiệm: + Giới thiệu thân, ñại diện quan ñược giao xử lý ñấu giá QSDð, ñại biểu người giúp việc ñấu giá QSDð; + Thông báo nội quy ñấu giá QSDð; + Công bố danh sách người ñăng ký tham gia ñấu giá QSDð ñể xác ñịnh người tham gia ñấu giá; + Giới thiệu ñất, khu ñất ñược ñấu giá QSDð; + Nhắc lại giá khởi ñiểm; thông báo bước giá (nếu có) khoảng thời gian tối ña ñể trả giá; + Phối hợp với tổ chức ñược giao ký kết hợp ñồng ñấu giá QSDð trả lời câu hỏi người tham gia ñấu giá; + Hướng dẫn cho người tham gia ñấu giá cách ghi nội dung phiếu ñấu giá trường hợp ñấu giá bỏ phiếu kín (tuỳ theo số lượng người, số lượng hồ sơ tham gia ñấu giá, Phiếu ñấu giá ñược phát kiểm soát người tham gia ñấu giá vào cửa phát ñấu giá); Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 109 + Tuyên bố ñấu giá ñược tiến hành; thông báo thời gian ñể người tham gia ñấu giá ghi nội dung phiếu ñấu giá; bỏ phiếu ñấu giá vào hòm phiếu ñấu giá. + Trường hợp vi phạm nội quy ñấu giá không ñược tham gia ñấu giá tiếp. - Diễn biến ñấu giá QSDð phải ñược lập thành biên có chữ ký người ñiều hành ñấu giá (là ñấu giá viên thành viên Hội ñồng ñấu giá QSDð), người ghi biên bản, ñại diện người tham gia ñấu giá, ñại diện tổ chức ñược giao xử lý việc ñấu giá QSDð. - Biên trúng ñấu giá ñược lập phiên ñấu giá sau có kết trúng ñấu giá. Nội dung biên trúng ñấu giá gồm: thông tin người trúng ñấu giá, mức giá trúng ñấu giá, vị trí, diện tích ñất khu ñất trúng ñấu giá. Biên phải có chữ ký người ñiều hành ñấu giá, người trúng ñấu giá người ñại diện tổ chức ñược giao xử lý việc ñấu giá có trách nhiệm giám sát ñấu giá (trong trường hợp ñấu giá tổ chức bán ñấu giá tài sản chuyên nghiệp thực hiện). Tổ chức ñược giao thực việc ñấu giá QSDð có trách nhiệm giao biên trúng ñấu giá cho bên liên quan sau kết thúc ñấu giá QSDð. - Trường hợp người tham gia ñấu giá vi phạm nội quy tổ chức ñược giao thực việc ñấu giá QSDð lập biên vi phạm. Nội dung biên vi phạm gồm: thông tin người vi phạm, nội dung vi phạm. Biên có chữ ký người ñiều hành ñấu giá, người ñại diện tổ chức ñược giao xử lý việc ñấu giá có trách nhiệm giám sát ñấu giá (trong trường hợp ñấu giá tổ chức bán ñấu giá tài sản chuyên nghiệp thực hiện), ñại diện người tham gia ñấu giá. Biên vi phạm ñược lưu vào hồ sơ ñấu giá ñể làm xem xét việc xử lý khoản tiền ñặt trước. - Sau việc bỏ phiếu ñấu giá kết thúc người ñiều hành ñấu gia có trách nhiệm: Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 110 + Thực kiểm phiếu, công bố kết trúng ñấu giá công bố kết trả giá cao ñể bước vào ñấu giá vòng ñối với hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp nhiều vòng liên tục; + Lập biên trúng ñấu giá, biên vi phạm nội quy trao cho bên liên quan; + Tuyên bố kết thúc ñấu giá thông tin cho người tham gia ñấu giá việc nhận lại tiền ñặt trước, nộp tiền sử dụng ñất. * Quyền nghĩa vụ người trúng ñấu giá - Thực ñầy ñủ nghĩa vụ tài người trúng ñấu giá QSDð theo quy ñịnh; - ðược quan Nhà nước có thẩm quyền thực việc giao ñất, cho thuê ñất cấp ðGð quyền sử dụng; - ðược quyền khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật ñấu giá QSDð theo quy ñịnh pháp luật khiếu nại, tố cáo; - Sử dụng ñất ñúng quy ñịnh pháp luật ñất ñai, XD bản, quản lý ñô thị quy ñịnh khác có liên quan. * Xử lý khoản tiền ñặt trước - Trường hợp người tham gia ñấu giá QSDð trúng ñấu giá khoản tiền ñặt trước ñược trừ vào giá trúng ñấu giá; không trúng ñấu giá khoản tiền ñặt trước ñược trả lại cho người tham gia ñấu giá thời hạn không 02 (hai) ngày làm việc kể từ ngày kết thúc ñấu giá. - Người tham gia ñấu giá QSDð không ñược trả lại tiền ñặt trước trường hợp sau: + ðã ñăng ký tham gia ñấu giá không tham gia ñấu không thuộc trường hợp bất khả kháng; + Vi phạm nội quy ñấu giá; + Trả giá thấp giá khởi ñiểm ñã công bố; + Người trúng ñấu giá QSDð không nộp tiền trúng ñấu giá. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 111 [...]... và góp ý giúp quy trình ñ u giá ngày càng hoàn thi n và ñem l i hi u qu cao nh t 1.3 M c ñích - Tìm hi u các chính sách và văn b n liên quan ñ n ñ u giá, ñánh giá công tác ñ u giá QSDð; - ðánh giá hi u qu c a ñ u giá QSDð qua m t s d án trên ñ a bàn thành ph B c Giang - t nh B c Giang; - Góp ý ki n và ñ xu t gi i pháp ñ hoàn thi n quy trình, cơ ch , nh m tăng cư ng công tác ðGð hi u qu hơn 1.4 Yêu...ñ u th u d án ho c ñ u giá QSDð Công tác ñ u giá QSDð ñã th c s là m t hư ng ñi m i cho th trư ng BðS Giá ñ t quy ñ nh và giá ñ t theo th trư ng ñã xích l i g n nhau hơn thông qua vi c ñ u giá QSDð Công tác ñ u giá QSDð t i m t s d án thành ph B c Giang - t nh B c Giang trong nh ng năm qua cho th y nhi u phiên ñ u giá ñã ñem l i hi u qu cao v m t kinh t Tuy nhiên,... trong giai ño n hi n nay ð tài: "ðánh giá hi u qu c a công tác ñ u giá quy n s d ng ñ t t i m t s d án trên ñ a bàn thành ph B c Giang, t nh B c Giang" ñư c th c hi n là c n thi t, nh m phân tích, ñánh giá cơ s pháp lý, cơ ch th c hi n và hi u qu kinh t , xã h i và qu n lý ñ t ñai ñ rút ra cơ s khoa h c, cơ s th c ti n góp ph n b sung, hoàn thi n trình t th t c ñ u giá QSDð, h n ch s th t thoát ngu... n công tác ðGð ñ t hi u qu cao thì c n nghiên c u phương pháp t ch c và th c hi n ðGð cho h p lý B c Giang là m t trong nh ng ñ a phương th c hi n nhi u công tác ðGð, th i gian qua ñã cho áp d ng ðGð theo nhi u hình th c khác nhau, m i hình th c ñ u có nh ng thành công và h n ch khác nhau Vì v y c n ti n hành nghiên c u và ñánh giá hi u qu c a công tác ñ u giá qua các d án khác nhau v i các phương án. .. quan ñ nh giá Nói chung, có 2 mô hình t ch c ñ nh giá: t ch c ñ nh giá c a Nhà nư c và t ch c ñ nh giá c a tư nhân T ch c ñ nh giá tư nhân ch u s qu n lý v m t nhà nư c c a cơ quan ñ nh giá nhà nư c - ð i v i cơ quan ñ nh giá c a Nhà nư c: + Ch c năng: XD giá ñ t và BðS, th c hi n qu n lý nhà nư c v công tác ñ nh giá ñ t và BðS trên ph m vi c nư c; + Cơ ch ban hành giá ñ t và BðS ñư c ñ nh giá theo... c phân chia thành s bư c nhi u ít khác nhau, nhưng n i dung và s n ph m c a ho t ñ ng ñ nh giá ñư c quy ñ nh t i các nư c là cơ b n tương t nhau c Phương pháp ñ nh giá ñ t và b t ñ ng s n T t c các nư c ñ u s d ng nh ng phương pháp ñ nh giá truy n th ng, ñó là: - Phương pháp so sánh: là s d ng giá bán (giá giao d ch thành) c a nh ng BðS tương t ñã ñư c giao d ch trên th trư ng (BðS so sánh) làm cơ... ñ u giá là chi m ph n ưu Còn nhà ñ u tư th a thu n v i ngư i s d ng ñ t thì r t khó th c hi n Nhưng các cách ti p c n ñ t ñai trên thì cách ti p c n thông qua ñ u giá l i ñem l i hi u qu v m t kinh t cho ngân sách Nhà nư c m t ngu n thu r t l n 2.2 Giá ñ t, ñ nh giá ñ t và công tác ñ u giá quy n s d ng ñ t trên th gi i 2.2.1 Khái quát v giá ñ t ð t ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài s n quý báu, giá. .. hành ñ u giá Khi tòa án ñ a phương t ch thu b t ñ ng s n c a cá nhân Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p …………………… 13 không thanh toán ñư c n và rao bán tài s n này, s ti n thu ñư c s ti n hành thanh toán cho nh ng kho n n Ví d : Toà án FUKUOKA trong năm 2004 ñã bán ñ u giá ñư c trên 2000 BðS và là lư ng BðS l n nh t ñư c bán trong vòng 10 năm g n ñây TOÀ ÁN NGƯ... n ñây TOÀ ÁN NGƯ I THAM GIA ð U GIÁ QU NG CÁO B T ð NG S N L A CH N B T ð NG S N ðI U TRA B T ð NG S N LÀM TH T C THAM GIA LÀ NGƯ I THAM GIA ð U GIÁ B GIÁ CHO B T ð NG S N M PHIÊN ð U GIÁ QUY T ð NH CHO PHÉP BÁN XÁC NH N BÁN THÔNG BÁO H N N P TI N -Trư ng h p ñ u giá thành công mà không trúng ñ u giá thì ngư i tham gia s ñư c tr l i ti n - Trư ng h p ñ c bi t không bán ñư c s có các cách x lý tài s... thành) c a nh ng BðS tương t ñã ñư c giao d ch trên th trư ng (BðS so sánh) làm cơ s ñ xác ñ nh giá cho nh ng BðS c n ñ nh giá - Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là d a trên cơ s lý thuy t cho r ng giá tr th trư ng c a m t th a ñ t ñã ñư c ñ u tư có th ư c tính b ng t ng giá tr ñ t và giá tr các công trình g n li n v i ñ t ñã ñư c kh u hao - Phương pháp thu nh p (phương pháp ñ u tư) là phân . "ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang& quot; ñược thực hiện là cần thiết, nhằm phân tích, ñánh giá cơ. hội của thành phố Bắc Giang 42 3.2.2. ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang trong những năm qua 42 3.2.3. Tìm hiểu ñấu giá tại một số dự án trên ñịa bàn. kết quả ñấu giá quyền sử dụng của một số dự án trên 84 4.4.5. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất 88 4.5. Ý nghĩa của việc ñấu giá quyền sử dụng ñất 89 4.5.1. ðấu giá