3.1. đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu những vấn ựề có tắnh lý luận và thực tiễn về hiệu quả công tác ựấu giá QSDđ tại các dự án trên ựịa bàn thành phố Bắc Giang
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Một số dự án trên ựịa bàn thành phố Bắc Giang như: - Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất khu dân cư mới số 1 - Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất khu dân cư mới số 2 - Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất khu dân cư mới số 3
3.2. Nội dung nghiên cứu
3.2.1. Khái quát ựiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Bắc Giang
+ điều kiện tự nhiên: Vị trắ ựịa lý; ựịa hình, ựịa mạo; khắ hậu. + Tình hình kinh tế xã hội:
Hiện trạng dân số, lao ựộng và phân bổ dân cư; Về lĩnh vực phát triển kinh tế; Cơ sở vật chất và kết cấu hạ tầng; Thực trạng phát triển ựô thị và các khu dân cư nông thôn; Hiện trạng quản lý và sử dụng ựất ựai tại thành phố Bắc Giang năm 2010.
3.2.2. đánh giá thực trạng ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn thành phố Bắc Giang trong những năm qua Bắc Giang trong những năm qua
+ Các văn bản về ựấu giá QSDđ ở Thành phố Bắc Giang.
+ Quy chế ựấu giá QSDđ ở Thành phố Bắc Giang; đối tượng tham gia ựấu giá; điều kiện ựể ựược ựăng ký tham gia ựấu giá; đăng ký tham gia ựấu giá; Giá khởi ựiểm ựấu giá và bước giá ựể ựấu giá; Hình thức và trình tự ựấu giá; Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đGđ; Các vấn ựề khác.
+ Công tác xác ựịnh giá sàn khi thực hiện ựấu giá QSDđ.
3.2.3. Tìm hiểu ựấu giá tại một số dự án trên ựịa bàn thành phố Bắc Giang
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 43
- Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất khu dân cư mới số 2 - Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất khu dân cư mới số 3
3.2.4. đánh giá hiệu quả của công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất
+ đánh giá hiệu quả: - Hiệu quả kinh tế:
đối với Nhà nước: Khai thác hợp lý quỹ ựất; huy ựộng nhiều nguồn vốn cùng tham gia ựầu tư XD; tạo nguồn vốn từ ựấu giá QSDđ ựể ựầu tư cho các dự án khác ... đối với người sử dụng ựất: đất mua ựược ựảm bảo sử dụng ựất hợp pháp ựầy ựủ giấy tờ. đấu giá QSDđ ựược tiến hành công khai, không mất phắ hoa hồng (môi giới) và các loại phắ khác mà các trung tâm môi giới thường ựặt ra ...
Hiệu quả xã hội: góp phần làm sôi ựộng cho thị trường BđS, thúc ựẩy sự phát triển thị trường BđS; tạo ra các khu dân cư ựồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ựáp ứng ựược nhu cầu ở của người dân, tạo ựiều kiện và môi trường sống ổn ựịnh, phù hợp với quy hoạch chung.
Ngoài ra, còn ựem lại hiệu quả ựối với công tác quản lý ựất ựai, tạo hiệu quả cao trong quản lý khi hướng tới một hệ thống quản lý minh bạch, ắt nguy cơ tham nhũng.
Trong công tác tổ chức; ựối với người tham gia ựấu giá; ựối với công tác quản lý ựất ựai và XD ựô thị, v.v. ựều ựạt ựược tiêu chắ minh bạch với sự tham gia công khai của cả chắnh quyền và cộng ựồng dân cư.
3.3. Phương pháp nghiên cứu
3.3.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan
Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu ựã nghiên cứu hoặc có liên quan ựến mục tiêu của ựề tài. Nguồn từ các cơ quan trung ương, các cơ quan của thành phố, các cơ quan của các quận, huyện và các viện nghiên cứu, trường ựại học.
3.3.2. Phương pháp ựiều tra thống kê
- Thu thập các tài liệu liên quan ựến bước giá, tổng số người tham gia ựấu giá, số lô tổ chức ựấu giá, số lô trúng ựấu giá, bước giá, giá sàn ... các dự án ựiều tra về nguồn gốc ựất, quy hoạch, các bước XD giá sàn ...
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 44
- Thu thập thông tin trực tiếp người tham gia ựấu giá hoặc người sử dụng ựất. Nắm bắt tình hình sử dụng ựất và nguyện vọng của người dân, các ựối tượng trúng ựấu giá QSDđ và ựang sử dụng ựất.
3.3.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm máy tắnh
Tổng hợp và phân tắch số liệu, thuộc tắnh bằng phần mềm EXCEL.
3.3.4. Phương pháp phân tắch tổng hợp
Kết hợp các yếu tố ựịnh tắnh với ựịnh lượng, các vấn ựề vĩ mô và vi mô trong phân tắch, mô tả, so sánh và ựánh giá quy trình, hiệu quả của công tác ựấu giá QSDđ.
3.3.5. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực BđS, quy hoạch, XD, tài chắnh và quản lý sử dụng ựất.
3.3.6. Phương pháp xác ựịnh cơ sở
Bao gồm việc xác ựịnh các tiêu chắ và các yếu tố ựể thực hiện ựấu giá. Vắ dụ: Tăng thu ngân sách nhà nước; Giảm tham nhũng trong quản lý ựất ựai; Tăng minh bạch trong quản lý; Làm lành mạnh hóa môi trường ựầu tư, tạo bình ựẳng giữa các nhà ựầu tư, tạo cơ hội cho các nhà ựầu tư có tiềm năng nhưng không thể tiếp cận ựất ựai; Khi chưa thực hiện ựấu giá ựồng loạt thì chưa thể xác ựịnh tiêu chắ này mà chỉ có thể bình luận ựịnh tắnh.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 45