2. TỔNG QUAN VẤN đỀ NGHIÊN CỨU
2.4.3. đặc ựiểm của giá ựất hình thành từ ựấu giá quyền sử dụng ựất
2.4.3.1. định giá ựất
Giá ựất là sự ựiều tiết mối quan hệ giữa ựất ựai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá ựất chịu tác ựộng của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước ựiều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDđ theo giá cả, nhưng giá ựất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của ựất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác ựịnh giá ựất cần phải xem xét ựầy ựủ các yếu tố chi phối ựó.
đất ựai là một tài sản ựặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trắ ựịa lý, sự ựầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác ựộng bởi các yếu tố về tâm lý,
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 32
xã hội. Vì vậy, ựịnh giá ựất chỉ có thể là sự ước tắnh về giá trị mà không thể tắnh ựúng, tắnh ựủ như ựịnh giá các tài sản thông thường.
Ở nước ta, ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ựất cho tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ổn ựịnh lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân thuê ựất ựể sử dụng vào mục ựắch xác ựịnh. Người ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất có quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị QSDđ. Vì vậy, ựịnh giá ựất ựược hiểu là "Sự ước tắnh về giá trị của QSDđ bằng hình thái tiền tệ cho một mục ựắch ựã ựược xác ựịnh, tại một thời ựiểm xác ựịnh".
2.4.3.2. Những yếu tố cơ bản xác ựịnh giá ựất trong ựấu giá QSDđ
Khi xác ựịnh giá ựất ựể ựấu giá phải ựảm bảo lợi ắch của hai phắa là Nhà nước và người tham gia ựấu giá, giá ựất tắnh ựược phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của ựất. đất ựai dùng vào các mục ựắch khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh ựất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trắ của khu ựất:
Vị trắ là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ựịnh giá ựất, vắ dụ trong cùng một loại ựường phố của một loại ựô thị thì giá ựất ở những vị trắ mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trắ trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trắ ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại ... sẽ có giá cao hơn các vị trắ ở xa trung tâm (cùng ựặt tại vị trắ mặt tiền) hoặc cùng ở mặt ựường phố, nhưng vị trắ ở gần khu sản xuất có các khắ ựộc hại thì giá ựất sẽ thấp hơn các vị trắ tương tự nhưng ựặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác ựịnh giá ựất, ựiều quan trọng là phải xác ựịnh vị trắ ựất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng ựến giá ựất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ựầu tư cơ sở hạ tầng:
Một khu ựất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ựược ựầu tư XD CSHT, khu ựất sẽ có những hạn chế nhất ựịnh trong việc xác ựịnh giá ựất. Ngược lại, một khu vực ựược ựầu tư CSHT như hệ thống ựường giao thông,
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 33
hệ thống cấp thoát nước ựồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện ựại, ựiện sinh hoạt, ựiện sản xuất qui mô lớn ... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực ựối với ựời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ựất và tác ựộng trực tiếp ựến giá ựất.
- điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:
Khu vực có ựiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là ựiều kiện có sức thu hút dân cư ựến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ựất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xắ nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư ựến ựây ắt dẫn ựến giá ựất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ựắch và yêu cầu khác nhau:
Một lô ựất nếu dùng ựể sử dụng cho các mục ựắch khác thì giá ựất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ựắch ựó vì ựất ựai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, ựó là tắnh không ựồng nhất, sự cố ựịnh về vị trắ, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ựịnh như nhà ở có nghĩa là sự ựầu tư không hoàn toàn bất biến.
Vắ dụ :
đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng ựất ựai cần dùng thêm sẽ làm thay ựổi giá trị của ựất ở. Giá trị của ựất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường, cung - cầu của ựất có thể coi là ổn ựịnh và việc sử dụng ựất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại ựược ựịnh hướng bởi thu nhập mà thửa ựất ựó mang lại. Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ ựẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ ựẩy nông nghiệp ra ven ựô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có ựủ ựiều kiện ựể trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trắ ựó. Vì vậy, ựất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trắ ở nông thôn và các vị trắ khác.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 34
2.4.3.3. Các phương pháp ựịnh giá ựất trong ựấu giá Quyền sử dụng ựất ở nước ta
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp ựịnh giá ựất ựể thực hiện ựấu giá QSDđ, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh giá thị trường: Phương pháp dữ liệu thị trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh ựược trên thị trường. đây là phương pháp ựịnh giá trong ựó người ựịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ựể sau ựó bằng qui trình so sánh, dự tắnh giá trị của tài sản cần ựịnh giá.
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn ựược gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành XD lại trừ ựi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phắ. Theo phương pháp này giá trị của ựất ựược bổ sung các khoản chi phắ thay thế hoặc cải tạo của những công trình ựã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BđS cần ựịnh giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp ựầu tư. đây là phương pháp ựịnh giá ựược sử dụng ựể ước tắnh giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ựó sẽ ựem lại hoặc có khả năng sẽ ựem lại. Giá trị tài sản ựược ước tắnh bằng việc vốn hoá thu nhập ước tắnh trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên ựể tiến hành ựịnh giá ựất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thắch hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ựược sử dụng ựể kiểm tra kết quả của phương pháp thắch hợp nhất.
Quá trình ựịnh giá ựất bao gồm: Xác ựịnh mục tiêu, lên kế hoạch ựịnh giá; thu thập tài liệu; phân tắch tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo.
Tuy nhiên trên thực tế theo quy ựịnh của điều 12-Lđđ năm 1998 xác ựịnh giá ựất là vấn ựề nhạy cảm, nó không chỉ tác ựộng ựến việc thu tiền sử dụng ựất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất, tắnh thuế sử dụng ựất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp ựến công tác ựấu giá QSDđ.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 35
Giai ựoạn các ựịa phương thực hiện công tác ựấu giá QSDđ, Bộ Tài chắnh chưa ban hành quy ựịnh về cơ chế sử dụng quỹ ựất tạo vốn XD CSHT (Quyết ựịnh số 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên các ựịa phương thực hiện công tác xác ựịnh giá sàn khi ựấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác ựịnh giá sàn ựấu giá ựều dựa trên cơ sở sau:
- Căn cứ vào khung giá ựất do Chắnh phủ qui ựịnh (Nghị ựịnh 87/CP và Nghị ựịnh 17/CP), bảng giá ựất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành ựối với các khu vực có CSHT gần giống với khu vực tổ chức ựấu giá.
- Căn cứ vào mức ựầu tư XD CSHT. - Chi phắ bồi thường thiệt hại.
- Hệ số sinh lợi của khu ựất.
- Giá ựất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực ựấu giá QSDđ hoặc khu vực lân cận.
Từ công thức tắnh giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác ựịnh giá sàn ựể tổ chức ựấu giá ựã áp ứng ựược khác ựầy ựủ yêu cầu, ựược các ựịa phương bước ựầu áp dụng và ựã ựạt ựược kết quả ựáng khắch lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác ựịnh ựể ựưa ra ựấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng ựấu giá (có những lô ựất giá trúng ựấu giá bằng 5,4 lần giá sàn).
2.4.3.4. đánh giá những hạn chế trong việc quy ựịnh giá ựất trong công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất hiện nay ở nước ta
Tình hình thực thi giá ựất do Nhà nước quy ựịnh trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay ựang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn ựề bất hợp lý cần phải ựược nghiên cứu một cách cẩn trọng, ựồng bộ trong thời gian sớm nhất ựể khắc phục hạn chế, ựồng thời ựịnh hướng XD khung giá ựất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt ựộng của thị trường BđS và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới. Một số ựiểm tồn tại, hạn chế về giá ựất là:
- Giá ựất do Nhà nước quy ựịnh và giá ựất thực tế - giá ựất thị trường. Xuất phát từ mục ựắch của việc quy ựịnh giá ựất, điều 12 Luật đất ựai hiện hành quy ựịnh "Nhà nước quy ựịnh giá các loại ựất ựể tắnh thuế chuyển
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 36
QSDđ, thu tiền khi giao ựất hoặc cho thuê ựất, tắnh giá trị tài sản khi giao ựất, bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồi ựất"
Từ quy ựịnh này cho thấy, giá ựất do nhà nước quy ựịnh chỉ nhằm ựể giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu ựất - người sử dụng ựất - người ựược nhà nước giao ựất hoặc cho thuê ựất. Không áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển QSDđ, thế chấp giá trị QSDđ giữa những người ựược Nhà nước giao ựất hoặc cho thuê ựất. Giá ựất ựược hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên tự thỏa thuận và giá này ựược gọi là "giá ựất trên thực tế" hay" giá ựất thị trường".
Giá ựất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh ựất nào ựó có thể thực hiện ựược phù hợp với khả năng của người bán và người mua QSDđ trong một thị trường có sự tác ựộng của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.
Như trên thực tế có hai loại giá ựất là giá ựất do nhà nước quy ựịnh và giá ựất thị trường. Hai giá này ựều có mặt trong các quan hệ ựất ựai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng ựất và giữa người sử dụng ựất với nhau. Do ựó, ựể tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ ựất ựai nói trên cần phải có hình thức ựấu giá QSDđ.
Giá ựất Nhà nước quy ựịnh vào 01 tháng 01 hàng năm trong khi ựó giá thị trường thường lại ở trạng thái ựộng, mức ựộ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý- hài hòa giữa lợi ắch của nhà nước và lợi ắch của người sử dụng ựất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao ựất hoặc cho thuê ựất, bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồi ựất.
Sự chênh lệch lớn về giá ựất thị trường so với giá ựất do nhà nước quy ựịnh (là giá do UBND cấp tỉnh sở tại quy ựịnh theo khung giá ựất tại Nghị ựịnh 87/CP của Chắnh phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực ựô thị - nơi mà thị trường BđS (trong ựó có ựất ựai) diễn ra sôi ựộng.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 37
Cho tới nay việc thực hiện giá ựất mới theo nghị ựịnh 188/2004/Nđ-CP ựã ựược các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá ựất vẫn chưa ựược khắc phục triệt ựể, giá ựất vẫn mang nặng tắnh hành chắnh.
Như ựã phân tắch, giá ựất quy ựịnh thấp hơn nhiều lần so với giá ựất thị trường, trong khi ựó nhà nước chưa có quy ựịnh về giá ựất ựấu giá QSDđ và khi Nhà nước giao ựất thu tiền sử dụng ựất theo giá quy ựịnh sẽ dẫn ựến nhà nước bị thất thu, người ựược giao ựất lại rất lợi, ựã có không ắt trường hợp sau khi nhận ựất ựược giao lại chuyển nhượng ựất cho người khác theo giá thị trường, số lời này rất lớn lên những người ựó giàu nên nhanh chóng. Do sự chênh lệch giữa hai giá ựất nói trên nên nhiều người lợi dụng những quy ựịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng ựịa vị, chức vụ ựể liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất 'moi ựất" của nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án", thực chất là ựem ựất của nhà nước thông qua hình thức giao ựất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, ựây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng trước ựây.
2.4.3.5. đánh giá những hạn chế trong công tác giao ựất, cho thuê ựất
+ Thực tế, việc giao ựất, cho thuê ựất mang nặng tắnh bao cấp, mức ựộ hành chắnh, cơ chế hình thành giá thiếu khách quan, phát sinh nhiều tiêu cực.
+ Tiến ựộ giao ựất chậm do thời gian hoàn tất thủ tục giao ựất kéo dài, hiện tượng giao ựất trái thẩm quyền, lấn chiếm ựất sử dụng sai mục ựắch diễn ra phổ biến.
+ Việc XD các công trình hạ tầng, các dự án bằng kinh phắ của nhà nước thực hiện chậm, ảnh hưởng ựến giá bán của chủ ựầu tư cho người sử dụng, người ựược lợi thì Nhà nước không ựiều tiết ựược, người bị Nhà nước thu hồi ựất trước ựó cho dự án cảm thấy mình bị thiệt thòi trong ựền bù.
Việc xác lập QSDđ thông qua giao ựất, cho thuê ựất thường phải qua nhiều công ựoạn, kéo dài trong nhiều năm.
Từ những phân tắch trên ựây cho thấy việc dùng giá ựất theo quy ựịnh ựể thu tiền khi giao ựất ở hầu hết các ựịa phương trong cả nước như trong mấy năm qua là chưa phát huy ựược nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả bất lợi cho
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 38