2. TỔNG QUAN VẤN đỀ NGHIÊN CỨU
2.4.4. Thực trạng ựấu giá quyền sử dụng ựất ở Việt Nam
Tuy chắnh sách ựấu giá QSDđ mới ựược triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng ựã ựạt ựược những kết quả nhất ựịnh, ựem lại lợi ắch chung cho cộng ựồng, người SDđ và Nhà nước. Một số mô hình ựấu giá QSDđ ựược áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức ựấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố Hồ Chắ Minh, thành phố đà Nẵng, tỉnh Lào Cai ... Sau ựây là sơ lược tình hình đGđ của một số ựịa phương trong thời gian qua.
2.4.4.1. đấu giá quyền sử dụng ựất ở thành phố Hà Nội
đấu giá QSDđ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy ựịnh của pháp luật ựất ựai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết ựịnh số 66/2003/Qđ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình ựấu giá QSDđ ựể tạo vốn ựầu tư XD CSHT, bản quy trình này quy ựịnh chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy ựịnh chặt chẽ tới từng ngày cho việc ựấu giá QSDđ.
Bước 1: Quy trình ựược thực hiện trong 32 ngày: Trong ựó: Chủ dự án liên hệ với sở Quy hoạch - Kiến trúc ựể ựược giới thiệu ựịa ựiểm triển khai dự án, lập hồ sơ sử dụng ựất (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ ựạo, ựôn ựốc Viện Quy hoạch XD xác ựịnh chỉ giới ựường ựỏ (10 ngày) và chủ dự án liên hệ với ựơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng, trình sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày).
Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới ựược duyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày ựể chủ dự án lập hồ sơ xin giao ựất tạm ựể thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở địa chắnh - Nhà ựất (nay là Sở Tài nguyên -Môi trường) là ựầu mối giải quyết (10 ngày); trình UBND quận, huyện thành lập hội
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 39
ựồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, sở Tài chắnh -Vật giá là ựầu mối giải quyết giá ựền bù (10 ngày); liên hệ với Sở Tài chắnh - Vật giá giải quyết nguồn kinh phắ ứng trước của ngân sách và Sở Tài chắnh -Vật giá là ựầu mối, phối hợp với Sở kế hoạch - đầu tư giải quyết (15 ngày).
Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công ựoạn: Chủ dự án lập dự án ựầu tư XD CSHT, báo cáo Sở Kế hoạch - đầu tư trình UBND thành phố duyệt (15 ngày) chủ dự án cần lập, trình thẩm ựịnh và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán ựối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thông - Công chắnh giải quyết); trong 5 ngày chủ dự án tiến hành XD giá sàn và bước giá ựể tổ chức ựấu giá trình Sở Tài chắnh là ựầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập song hồ sơ ựể ựược giao ựất chắnh thức, XD và ban hành quy chế ựấu giá QSDđ cho dự án ựể thực hiện.
Bước 4: Là bước cuối cùng của quy trình, trong ựó quy ựịnh UBND quận, huyện có trách nhiệm tổ chức ựấu giá (15 ngày) và một vài quy ựịnh khác. Nếu các quy ựịnh trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan liên quan ựều phải chịu xử lý theo pháp luật.
Thành phố Hà Nội bắt ựầu tổ chức ựấu giá QSDđ từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác ựấu giá như sau: Trong ựó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tắch 7,1 ha thu ựược 973 tỷ ựồng. Trong năm 2004, Hà Nội ựã tổ chức ựấu giá QSDđ tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tắch 32,3 ha ựất và thu ựược tổng số tiền là 2.208 tỷ ựồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án ựấu giá QSDđ, diện tắch gần 65 ha với tổng thu ước tắnh khoảng 2.000 tỷ ựồng trong ựó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án. Diện tắch 65 ha dự kiến sẽ ựấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tắch 153 ha dự kiến dành cho ựấu giá QSDđ của Hà Nội.
2.4.4.2. đấu giá quyền sử dụng ựất ở thành phố đà Nẵng
đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung; có vị trắ ựịa lý: phắa đông giáp biển ựông; phắa Tây, Nam giáp tỉnh Quảng Nam; phắa Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 40
Thực hiện đGđ tại thành phố đã Nẵng:
+ Tất cả những người tham gia ựấu giá ựều thực hiện ựấu giá trực tiếp ựể nhận QSDđ dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin ựại chúng 3 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết giá, Hội ựồng bán ựấu giá gia hạn thêm thời gian nhận ựơn trong 15 ngày.
+ Mỗi ựơn ựăng ký tham gia ựấu giá ựược cử 02 người ựại diện vào phòng ựấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội ựồng bán ựấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sự ựồng ý của Hội ựồng bán ựấu giá.
+ Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 ựồng/m2, mỗi người tham gia ựấu giá ựược quyền hô nhiều lần không hạn chế cho ựến khi không có ai hô giá cao hơn. Thời gian quy ựịnh hô giá cách nhau 3 phút (Hội ựồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 03 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng ựấu giá.
- Sau khi, việc bán ựấu giá kết thúc, Hội ựồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia ựấu giá ựều ký vào biên bản.
* Cơ chế tài chắnh khi thực hiện ựấu giá:
- Giá sàn do UBND thành phố quy ựịnh dao ựộng từ 3.900.000-5.330.000 ựồng/m2, giá bỏ thầu từ 4.200.000-12.900.000 ựồng/m2 và giá ựất trúng thầu từ 4.850.000-12.900.000 ựồng/m2 cao hơn 1,24-2,42 lần so với giá sàn quy ựịnh. Theo ý kiến của tất cả các hộ ựược phỏng vấn, với mức giá sàn như vậy là phù hợp với ựại ựa số người tham gia ựấu giá ựều cho rằng mức trúng ựấu giá so với giá ựất thị trường tại thời ựiểm ựấu giá là trung bình (125-130 trường hợp), chỉ có 05 trường hợp cho là cao hơn giá thị trường.
- Giá ựất do UBND thành phố đã Nẵng quy ựịnh ựối với khu vực này trước khi có dự án là 560.000 ựồng/m2 và giá ựất ựền bù khi giải phóng mặt bằng ựể XD CSHT 780.000 ựồng/m2.
- Phương thức thanh toán ựược thực hiện trong nhiều lần nhưng tối ựa không quá 45 ngày phải thanh toán xong.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 41
Cũng là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chắnh trị, xã hội của khu vực phắa nam. Thành phố Hồ Chắ Minh cũng là nơi thực hiện công tác ựấu giá QSDđ từ rất sớm. Năm 2003, nguồn thu từ ựất của thành phố Hồ Chắ Minh là 700 tỷ ựồng, năm 2004 là 1.700 tỷ ựồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ ựồng. để sử dụng nguồn thu ựó thành phố ựã quyết ựịnh dành một phần lớn tiền thu ựược từ ựấu giá QSDđ cho các quận, huyện nhằm khuyến khắch khai thác giá trị từ ựất. Cụ thể như sau: ựể lại ựịa phương (quận, huyện có dự án ựấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ ựấu giá QSDđ tương ứng với những khi ựất trị giá dưới 50 tỷ ựồng, 50- 100 tỷ ựồng và 100-500 tỷ ựồng. Các quận, huyện ựược tự tổ chức ựấu giá với ựất công có diện tắch 500-1.000 m2 (nội thành) và 1.500-2.000 m2 (ngoại thành).
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 42