4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.8. Một số ựề xuất về công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất
- Từng bước giao công tác đGđ cho Trung tâm dịch vụ bán ựấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp, doanh nghiệp bán ựấu giá tài sản (gọi chung là tổ chức bán ựấu giá tài sản chuyên nghiệp). Việc thực hiện này bắt ựầu từ ngày 24 tháng 6 năm 2012. Như vậy kể từ khi có tổ chức bán ựấu giá tài sản chuyên nghiệp này, người dân có thể dễ dàng tìm hiểu ựược thông tin về khu ựất ựấu giá. Và khi ựó Tổ chức ựược giao xử lý việc ựấu giá QSD ở ựây là Tổ chức phát triển quỹ ựất chỉ thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn của mình, có chắnh sách tạo ựiều kiện cho ựơn vị ựược giao tổ chức ựấu giá làm tốt công tác ựấu giá.
- để khắc phục tình trạng: Ộquân xanh, quân ựỏỢ, trong mỗi phiên ựấu giá phải tuyên truyền rộng rãi về thông tin ựấu giá khu ựất trước 03 tháng không chỉ dừng ở trong ựịa bàn tỉnh mà còn nhân rộng trên ựịa bàn cả nước. Vì như vậy khi ựó tất cả những cá nhân, tổ chức có nhu cầu tham gia ựấu giá ựều có thể tham dự. Như vậy, một số cá nhân, tổ chức không thể kiểm soát ựược những ai tham gia ựấu giá
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 100
và ựiều ựó tình trạng quân xanh, quân ựỏ ựã ựược khắc phục phần lớn. Ngoài ra, khi thực hiện tổ chức ựấu giá QSD ựất cần có nội quy, quy chế ựưa ra xử phạt tình trạng này xảy ra. Vắ dụ như nếu xảy ra tình trạng này thì ựơn vị tổ chức ựấu giá có quyền xử phạt hành chắnh về kinh tế. Ngoài xử phạt về kinh tế cần ựình chỉ không cho tham gia ựấu giá trong 02 năm trong tất cả các phiên ựấu giá trên toàn tỉnh.
- Trắch một phần kinh phắ thu ựược từ đGđ ựể ựầu tư phát triển nhà ở cho các ựối tượng chắnh sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp và tái ựịnh cư ựể khi cần thu hồi có thể có chỗ cho người bị thu hồi tái ựịnh cư ngay.
- Phương thức ựấu giá
+ Phương thức ựấu giá theo lô lớn là hình thức Ộbán buônỢ, ựơn vị trúng thầu phải ựầu tư XD thêm hạ tầng sau ựó bán lại cho người có nhu cầu nhà ở nên các lô lớn giá thấp hơn giá giao dịch trên thị trường rất nhiều.
Phương thức này chỉ cho phép doanh nghiệp ựủ năng lực, có ựăng ký kinh doanh mới ựược tham gia. Do vậy, luợng người tham gia ựấu giá rất hạn chế, vì không ựủ ựơn vị tham gia.
+ Phương thức ựấu giá theo các lô nhỏ là hình thức giao ựất trực tiếp cho người sử dụng ựất và người sử dụng ựất tự ựầu tư tài chắnh ựể XD sau khi trúng ựấu giá. Với hình thức này giá trúng ựấu giá rất cao, nhưng lại có bất cập về vấn ựề XD không ựồng bộ về kiến trúc cũng như thời gian về cảnh quan ựô thị. Vấn ựề tốn kém trong các chi phắ về nhiều lần tổ chức ựấu giá. Như vậy, cần cân ựối và sử dụng phương thức ựấu giá cho các khu ựất và vị trắ ựất dự ựịnh ựấu giá ở các thời ựiểm khác nhau.
+ Phương thức ựấu giá cũng còn bất cập, ựể tránh ựấu giá có hiện tượng thông ựồng giữa những người tham gia ựấu giá với nhau (thực tế chúng ta hay gọi là quân xanh, quân ựỏ) thì người tham dự chỉ ựược ựăng ký tại phiên ựấu giá, rút ngắn thời gian ựấu giá từ 15 phút xuống 5 phút.
Thống nhất nội quy ựấu giá chung và ổn ựịnh của các dự án ựể người dân ựỡ mất công tìm hiểu khi tham gia các dự án khác nhau.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 101
- Khi có kế hoạch ựấu giá chắnh thức thì phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo nhiều hơn hoặc ắt nhất phải bằng số lần theo quy ựịnh của quy chế ựấu giá mà UBND tỉnh ựã ban hành cho các dự án sắp tiến hành ựấu giá, phát các tờ rơi ựể người dân có ựầy ựủ thông tin về khu ựất ựấu giá.
- Giá sàn ựưa vào ựấu giá
Thực tế cho thấy, giá sàn lô ựất tại nhiều dự án thấp so với giá thị trường chắnh là nhằm bình ổn thị trường BđS. Tuy nhiên, cũng cần thay ựổi một số phương thức ựịnh giá sàn khi ựấu giá ựể ựảm bảo công bằng và mở rộng ựối tượng tham gia. Với thửa lẻ thì giá sàn vừa phải, còn nếu cả lô thì giá sàn phải sát giá thị trường ựể chống tiêu cực.
- Kế hoạch ựấu giá quyền sử dụng ựất
Về cơ bản cả 3 khu dân cư dự án số 1, 2 và 3 trên ựịa bàn thành phố Bắc Giang về XD CSHT cảnh quan ựều ựã thực hiện xong. Vấn ựề bây giờ là nghiên cứu về phương thức ựấu giá của các lô và khu ựất nằm trong kế hoạch ựấu giá còn lại. Ở khu dân cư số 1 về mặt bằng XD và khu ựất ựấu giá ựã hoàn thành. Kế hoạch ựấu giá của các khu ựất số 2 và 3 còn lại như sau:
Bảng 4.11. Một số khu ựất sẽ ựấu giá ựất ở tại khu dân cư mới số 2 và 3 trong thời gian tới
Khu dân cư Khu ựất ựấu giá Tổng số lô Diện tắch (m2)
Khu dân cư mới số 2 51.552,6
- B02, B03 24 7.431,0
- L01 25 3.164,5
- N13, N17, N18, N20, N21, N25,
N26, N27, N28, N29, N30, N31, N32 527 40.957,1
Khu dân cư mới số 3 10.742,1
- CX4, A11.2, A6.4, A16.2, A17.2,
A17.1, B16.2, B17.3 146 10.742,1
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 102
Trước mắt, các cơ quan quản lý cần khẩn trương hoàn thiện các dự án ựể sớm thực hiện ựấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay. Trên cơ sở các dự án ựã ựuợc phê duyệt quy hoạch, thành phố Bắc Giang nên tiến hành công khai thông tin quy hoạch ựể người dân có thể tham khảo, công khai kế hoạch ựấu giá dự kiến ựể người dân chuẩn bị về mặt tài chắnh khi thực hiện.
- đối với các dự án đGđ cần ựược ựầu tư hạ tầng trước khi ựưa ra ựấu giá, một mặt ựể làm tăng giá trị ựất khi ựấu giá, mặt khác ựể sau khi trúng ựấu giá người trúng ựấu giá nộp tiền ựầy ựủ ngay.
- Cần nghiên cứu và áp dụng ựồng bộ các giải pháp kỹ thuật ựể ựánh giá ựúng tình hình cung cầu sử dụng ựất trong khu vực ựấu giá cũng như bên ngoài. Trên cơ sở cung cầu của thị trường và khu vực có thể: thiết kế các thửa ựất ựấu giá theo các diện tắch khác nhau, ựưa ra ựấu giá theo các phương thức khác nhau; việc XD giá sàn và bước giá cũng cần ựược ựiều chỉnh theo nhu cầu (Vắ dụ: với thửa ựất lẻ thì giá sàn cần XD vừa phải, còn nếu cả lô lớn tại ựịa bàn Bắc Giang chưa thực hiện ựấu giá lần nào thì việc XD giá sàn phải sát giá thị trường ựể chống vấn ựề tiêu cực có thể xảy ra).
- Các quy trình của dự án ựấu giá QSDđ cần ựược xử lý nhanh, ựặc biệt là khâu quy hoạch vì ựây là yếu tố quan trọng và là công ựoạn mở ựường ựể triển khai dự án tiếp theo.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 103