định giá tài sản đảm bảo tại chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long

Có rất nhiều loại tài sản được dùng để làm tài sản đảm bảo như: quyền sử dụng đất, tài sản trên đất, máy móc thiết bị, chứng từ có giá hoặc bất kì tàisản có giá nào khác thuộc quyền sở h

LỜI CẢM ƠN

Thời gian qua- 4 năm được học tập và rèn luyện tại trường Đại học Kinh

Tế Quốc Dân bản thân em đã nhận thấy rằng đây là những khoảng thời gian

vô cùng quý báu Em đã nhận được, đó tớch luỹ được nhiều những kiến thức

và kinh nghiệm Và đặc biệt đã nhận được những sự chỉ bảo ân cần và sựquan tâm sát sao của các thầy, cô quản lý cũng như những giảng viên trực tiếpgiảng dạy

Qua chuyên đề thực tập này em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giỏo

đó quan tâm, chỉ bảo giúp đỡ em hoàn thành tốt khoá học của mình

Để có những kiến thức thực tế trong chuyên đề về “ định giá tài sản đảmbảo tại chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long” này em đã nhận được sự giúp

đỡ quý báu của các anh, chị cán bộ thuộc Chi nhánh NHNo&PTNT ThăngLong đặc biệt là phòng Tín dụng và phòng Thẩm định Qua đây em xin gửitới các anh chị trong toàn chi nhánh lời cảm ơn sâu sắc nhất Kính chúc Chinhánh luôn Thịnh Vượng!

Những kiến thức tích luỹ trong quá trình học tập tại lớp Tài chính doanh nghiệp 44E – khoa Ngân hàng-Tài Chính.Và những hướng dẫn tận tình của

thầy giáo hướng dẫn đó giỳp em hoàn chỉnh chuyên đề tốt nghiệp này.Em xinbày tỏ lời cảm ơn trân trọng nhất đến thầy giáo Tiến sĩ Đào Văn Hùng- người

đã trực tiếp phụ trách hướng dẫn em hoàn thành kỳ thực tập này

Em xin trân trọng cảm ơn!

Sinh viên

Tạ Phương Điệp

LỜI MỞ ĐẦU

Hệ thống Ngân hàng của một quốc gia ngày càng phát triển lớn mạnhkhông ngừng hoà nhịp với tốc độ phát triển, tăng trưởng của quốc gia đó vàcủa nền kinh tế thế giới.Một quốc gia không bao giờ muốn mình phải chạytheo sau các nước khác, họ luụn cú xu hướng và mong muốn bắt kịp các nướckhác và thậm chí vượt qua cả quốc gia kia.Tuy nhiên, để đạt được điều đó họphải nỗ lực hết sức mình, điều tiết nền kinh tế, xã hội trên tất cả mọi lĩnhvực.Và hệ thống Ngân hàng cũng vậy, với vai trò chính trong việc luânchuyển dòng tiền của một quốc gia giờ đõy bất kỳ một ngân hàng nào cũngđứng trước hàng loạt những thách thức, rủi ro và tất nhiên có cả những cơ hộihấp dẫn.Họ cũng đang phải nỗ lực hết sức để khẳng định vị trí của mình ởkhông chỉ trong nước mà còn cả với thế giới.Việt Nam, nền kinh tế Việt Nam,

hệ thống Ngân hàng và mỗi Ngân hàng thương mại Việt Nam đang nỗ lựctừng ngày vì sự khẳng định đó

Trước những thách thức và cơ hội như vậy 2 mục tiêu song hành là “ antoàn” và “ sinh lời” của Ngân hàng ngày càng được quan tâm và chú trọnghơn bao giờ hết.Để một khoản cho vay có hiệu quả ngoài việc nó sẽ “sinh lời

là bao nhiờu” thỡ “liệu nó cú thu lại được khụng” cũng đang là những vấn đềnổi bật của các Ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay.Một trong nhữngbiện pháp để đảm bảo cho việc thu lại khoản cho vay chính là “ tài sản đảmbảo” hay nói cách khác đõy chính là nguồn trả nợ thứ hai mà khách hàng vay

có thể có để đảm bảo trả nợ cho Ngân hàng

Có rất nhiều loại tài sản được dùng để làm tài sản đảm bảo như: quyền

sử dụng đất, tài sản trên đất, máy móc thiết bị, chứng từ có giá hoặc bất kì tàisản có giá nào khác thuộc quyền sở hữu của khách hàng.Việc quản lí danhmục tài sản đảm bảo này đã khó việc xác định giá trị của tài sản đó để đưa raquyết định mức cho vay còn phức tạp hơn rất nhiều.Cụng việc này đòi hỏi rấtnhiều kỹ năng khác nhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hoặc cán

bộ thẩm định giá) bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ởkhoản sẽ được vay lẫn Ngân hàng nằm ở những rủi ro mà Ngân hàng sẽ gặp.Trong thời gian thực tập tại Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long nhậnthấy có một số vấn đề tồn tại mà toàn thể Chi nhánh đang tập trung giải quyếttrong đú có vấn đề về xác định giá trị của các tài sản đảm bảo.Nhằm mục đích

nghiên cứu kỹ và sâu hơn về vấn đề định giá tài sản nói chung và góp mộtphần nhỏ bé trong việc hoàn thiện công tác định giá tài sản đảm bảo tại Chi

nhánh tôi đã chọn vấn đề “Định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển nông thôn Thăng Long” làm chuyên đề thực tập của mình.

Hình dung từ những nét tổng quát nhất về định giá tài sản, định giá tàisản đảm bảo tại các tổ chức tín dụng và các NHTM đến những vấn đề địnhgiá tài sản đảm bảo tại Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long và cuối cùng làcác phương hướng cũng như giải pháp phát triển hoạt động định giá tài sảnđảm bảo tại Chi nhánh Thăng Long.Sau phần mở đầu,kết cấu nội dung củachuyên đề chia làm 3 chương:

Chương 1: Phương pháp định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho

vay của Ngân hàng thương mại (NHTM)

Chương 2: Thực trạng về hoạt động định giá tài sản bảo đảm tại Chi

nhánh NHNo&PTNT Thăng Long

Chương 3: Các biện pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá tài sản

đảm bảo tại Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long

Và cuối cùng sẽ là những kết luận được rút ra sau những nghiên cứu.Sau đõy là những nội dung về định giá tài sản đảm bảo tôi đã nghiên cứu

và đúc kết lại trong chuyên đề tốt nghiệp của mình

DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT

NHNN: Ngân hàng Nhà Nước : Ngân hàng Nhà Nước

TCTD: Tổ chức Tín dụng : Tổ chức Tín dụng

NHNo&PTNT: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn : Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn

NHTM: Ngân hàng Thương Mại : Ngân hàng Thương Mại

DNNN: Doanh nghiệp Nhà nước : Doanh nghiệp Nhà nước

Cty TNHH, CP: Công ty Trách nhiệm hữu hạn, Công ty Cổ Phần : Công

ty Trách nhiệm hữu hạn, Công ty Cổ Phần

DN: Doanh nghiệp : Doanh nghiệp

TSĐB: Tài sản đảm bảo : Tài sản đảm bảo

DNNQD: Doanh nghiệp ngoài quốc doanh : Doanh nghiệp ngoài quốc doanh

HĐQT: Hội đồng quản trị : Hội đồng quản trị

BĐS: Bất động sản : Bất động sản

UBND : Uỷ ban nhân dân : Uỷ ban nhân dân

TP : Thành phố

BTC : Bộ Tài chính: Bộ Tài chính

MỤC LỤC

Trang

LỜI CẢM ƠN

LỜI MỞ ĐẦU

DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT

MỤC LỤC

PHẦN NỘI DUNG

Chương 1

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG

HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1 TÀI SẢN BẢO ĐẢM - YẾU TỐ QUYẾT ĐỊNH TRONG VIỆC CẤP TÍN DỤNG CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VIỆT NAM

1.1 Các phương pháp bảo đảm tiền vay

1.1.1 Đảm bảo tiền vay bằng tài sản

1.1.2 Đảm bảo tiền vay không bằng tài sản

1.2.Tầm quan trọng của việc đảm bảo an toàn bằng tài sản trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng

2 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

2.1 Khái niệm định giá tài sản

2.2 Tiêu chuẩn định giá tài sản áp dụng trên lãnh thổ Việt Nam

2.2.1.Các phương pháp thẩm định giá được ban hành

2.2.2 Các tiêu chuẩn thẩm định giá áp dụng trên lãnh thổ Việt Nam

2.3 Quy trình định giá tài sản áp dụng cho các tổ chức định giá

3 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

3.1 Những khái quát chung về NHTM

3.1.1 Sự cần thiết của hoạt động cho vay trong NHTM

3.2 Tài sản đảm bảo trong cho vay ở Ngân hàng Thương Mại

3.2.1 Tầm quan trọng của việc đảm bảo an toàn bằng tài sản trong hoạt động cho vay ở NHTM

3.2.2 Khái niệm và phân loại tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay

3.3 Định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM

3.3.1 Khái niệm và vai trò của hoạt động định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay

3.3.2 Cơ sở Pháp lý và cơ sở Kinh tế để định giá tài sản bảo đảm

3.3.3 Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm tiền vay

3.3.4 Các phương thức định giá tài sản bảo đảm tiền vay

3.3.5 Các nhân tố tác động đến hoạt động định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay

Chương 2

THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI

CHI NHÁNH NHNo&PTNT THĂNG LONG

1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH NHNo&PTNT THĂNG LONG

1.1 Lịch sử hình thành và quá trình phát triển của Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long

1.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của NHNo&PTNT Việt Nam

1.1.2 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long

1.2 Cơ cấu tổ chức

1.3 Chức năng, nhiệm vụ cỏc phũng ban chính

1.4 Thực trạng và phương hướng hoạt động kinh doanh

1.4.1 Về huy động vốn

1.4.2 Về hoạt động tín dụng

1.4.3 Về kết quả tài chính

1.4.4 Tập trung thực hiện các giải pháp huy động nguồn vốn

1.4.5 Tập trung nâng cao chất lượng tín dụng

1.4.6.Củng cố về tổ chức cán bộ, nâng cao chất lượng và số lượng đào tạo

2 TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHNo&PTNT THĂNG LONG

2.1.Thực trạng chung về hoạt động định giá tài sản bảo đảm tại các NHTM Việt Nam

2.1.1.Thực trạng việc áp dụng các biện pháp cho vay có tài sản đảm bảo

2.1.2 Hoạt động định giá tài sản đảm bảo tiền vay

2.2 Hoạt động định giá tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long

2.2.1 Thực trạng hoạt động cho vay của Chi nhánh trong những năm gần đõy

Tỷ trọng (%)

2.2.2 Thực trạng hoạt động định giá tài sản đảm bảo tại Chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long

3 CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY Ở NHNo&PTNT THĂNG LONG

3.1 Nhân tố bên trong

3.2 Nhân tố bên ngoài

Chương 3

CÁC BIỆN PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CHI NHÁNH NHNo&PTNT THĂNG LONG

1 PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CHI NHÁNH NHNo & PTNT THĂNG LONG

1.1 Định hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Thăng Long

1.2 Phương hướng hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo tại Chi nhánh Thăng Long

2 NHỮNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH NHNo & PTNT THĂNG LONG

2.1 Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá

2.2 Đối với nội bộ Chi nhánh Thăng Long

2.2.1 Về cán bộ thẩm định

2.2.2 Về quản lý vấn đề định giá và quy trình định giá

2.2.3 Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và ngân hàng

2.2.4 Một số giải pháp khác

3 KIẾN NGHỊ CỦA CHI NHÁNH VỚI CÁC BấN LIÊN QUAN

3.1 Kiến nghị với NHNo&PTNT Việt Nam

3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước

3.4 Kiến nghị với Bộ Tài chính

3.5 Kiến nghị với Chính Phủ

*) Cần một sự nhất quán, rõ ràng, hoàn thiện trong việc ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động tín dụng và bảo đảm tiền vay Đôi khi những văn bản được ban hành ra hàng loạt và những quy định thì chồng chéo lên nhau, có trường hợp thì rất không rõ ràng nhất là đối với cụm từ “ trừ trường hợp pháp luật có quy định khỏc” khi này thỡ cỏc tổ chức thi hành luật không biết phải áp dụng văn bản nào thì mới là chính xác

*) Tạo điều kiện dễ dàng hơn để thành lập các doanh nghiệp thẩm định giá: Với tất cả những lập luận trên đây có thể thấy hoạt động định giá trong thời gian sắp tới là rất quan trọng.Đõy là thị trường tiềm năng cho Việt Nam trong thời gian sắp tới Doanh nghiệp định giá sẽ thay cho các ngân hàng chịu trách nhiệm về định giá tài sản, báo cáo tài chính, dự án đầu tư, giá trị doanh nghiệp…một cách chính xác, khách quan, trung thực hơn…họ sẽ là những tổ chức giải quyết những vấn đề vướng mắc trong định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng ngày hôm nay

*) Hiện nay, chính phủ cần có một tổ chức cấp thẻ thẩm định viên về giá

3.6 Kiến nghị với các tổ chức liên quan

3.6.1 Các cơ quan khác

-Bộ tài nguyên môi trường kết hợp với bộ tài chính hoàn thành các văn bản hướng dẫn thi hành luật Đất đai năm 2003 cần xem xét chỉnh sửa các nội dung bất hợp lý và mâu thuẫn trong các văn bản liên quan

- Bộ Tư pháp, Sở địa chính và Chủ tịch UBND Tp Hà Nội cần có

những biện pháp hạn chế những sự rườm rà, phức tạp trong hoạt

động công chứng nhắm giảm thiểu thời gian vay vốn của khách hàng Các cơ quan cần kiểm soát các giấy tờ xác định quyền sở hữu, sử dụng tài sản tránh giả mạo và không chính xác UBND đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ

dân cư, các tổ chức trên địa bàn

3.6.2 Các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân đi vay

KẾT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN NỘI DUNG

Chương 1 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1 TÀI SẢN BẢO ĐẢM - YẾU TỐ QUYẾT ĐỊNH TRONG VIỆC CẤP TÍN DỤNG CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VIỆT NAM.

Để có những lập luận chắc chắn bảo vệ cho khẳng định “ tài sản đảmbảo- yếu tố quyết định trong việc cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng”,trước tiên ta cần tìm hiểu những biện pháp mà một tổ chức tín dụng áp dụngnhằm đảm bảo an toàn cho khoản cho vay của mình

1.1 Các phương pháp bảo đảm tiền vay.

Trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng thì “an toàn” và “sinh lời”

là hai mục tiêu quan trọng nhất.Theo khoản 1 điều 2 nghị định 178/1999 thì “Bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp phòng ngừarủi ro trong hoạt động cho vay, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi cáckhoản nợ đã cho khách hàng vay” Thông thường trong các tổ chức tín dụng

có hai phương pháp đảm bảo được áp dụng đó là: Đảm bảo bằng tài sản vàkhông bằng tài sản

1.1.1 Đảm bảo tiền vay bằng tài sản

a) Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay.Trong đó:

- Cầm cố là hình thức theo đó người nhận tài trợ của ngân hàng phảichuyển quyền kiểm soát tài sản đảm bảo sang cho ngân hàng trong thời giancam kết (thường là thời gian nhận tài trợ)

- Thế chấp là hình thức theo đó người nhận tài trợ phải chuyển các giấy

tờ chứng nhận sở hữu ( hoặc sử dụng) các tài sản đảm bảo sang ngân hàngnắm giữ trong thời gian cam kết

b) Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng

- Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trịtài sản được tạo bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của tổ chức tín dụng

- Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàngvay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợcho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng

c) Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba

Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là việc bên thứ ba là việc bên thứ

ba (gọi là bên bao lãnh) cam kết với tổ chức tín dụng cho vay về việc sử dụngtài sản thuộc sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho khách hàngvay, nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiệnkhông đúng nghĩa vụ trả nợ

1.1.1.2 Phân loại tài sản đảm bảo.

Một tổ chức tín dụng bất kỳ đều có quyền lựa chọn tài sản đủ điều kiệnlàm tài sản bảo đảm tiền vay, và có quyền lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằngtài sản

Theo thông tư 07/2003/TT- NHNN khi phân loại tài sản bảo đảm theonghiệp vụ bảo đảm sẽ là:

a) Tài sản cầm cố

Tại khoản 2 điểm 2.1 thông tư 07/2003 nêu rõ tài sản cầm cố bao gồm:

- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu,hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác;

- Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức cungứng dịch vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ;

- Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiếtkiệm, thương phiếu, các giấy tờ khác trị giá được bằng tiền Riêng đối với cổphiếu của tổ chức tín dụng phát hành, khách hàng vay không được cầm cố tạichính tổ chức tín dụng đó;

- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phátsinh từ hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác;

- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật;

- Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay thaoquy định của Luật Hàng không dân dụng trong trường hợp được cầm cố;

- Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm

ký kết giao dịch cầm cố và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố như: hoalợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm cố

có quyền nhận;

- Các loại tài sản khác theo quy định của pháp luật

b) Tài sản thế chấp

Tại điểm 2.2 nêu rõ tài sản thế chấp gồm:

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các công trình gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;

- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thếchấp;

- Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theoquy định của Luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thếchấp;

- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thờiđiểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấpnhư hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, cácbất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận;

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

1.1.1.3 Điều kiện để một tài sản trở thành tài sản đảm bảo tiền vay.

Tài sản mà khách hàng vay, bên bảo lãnh dùng để cầm cố thế chấp, bảolãnh vay vốn tại tổ chức tín dụng phải cớ đủ các điều kiện sau:

 Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của khách hàngvay bên bảo lãnh theo quy định:

- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của kháchhàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của phápluật về đất đai;

- Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhànước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảmtiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước;

- Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay,bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

 Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phéphoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thếchấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

 Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp vềquyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng, bên bảo lãnh tạithời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải camkết với tổ chức tín dụng về việc tài sản cầm cố, thế chấp, bảo lãnh không cótranh chấp và phải chịu trách nhiệm cam kết về cam kết của mình

1.1.2 Đảm bảo tiền vay không bằng tài sản

Đảm bảo không bằng tài sản là việc tổ chức tín dụng cho vay dựa trên sựtin tưởng đối với khách hàng vay hoặc bên bảo lónh.Người vay không phảichuyển giao bất cứ tài sản nào cho tổ chức tín dụng nắm giữ Tuy vậy, kháchhàng phải trình bày dự án khả thi của mình bảo đảm chắc chắn khả năng trả

nợ đối với khoản xin vay

Theo thông tư số 06/2000/TT-NHNN xác định các biện pháp bảo đảmtiền vay trong trường hợp này sẽ là:

a) TCTD chủ động lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có bảođảm bằng tài sản;

b) TCTD Nhà nước được cho vay không có bảo đảm bằng tài sản theochỉ định của Chính Phủ;

c) TCTD cá nhân, hộ gia đỡnh nghèo vay vốn có bảo lãnh bằng tín chấpcủa tổ chức đoàn thể chính trị - xã hội

Với những nghiên cứu trên đõy chuyên đề chỉ tập trung nghiên cứu về định giá những tài sản có đủ những điều kiện là tài sản bảo đảm tiền vay 1.2.Tầm quan trọng của việc đảm bảo an toàn bằng tài sản trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng.

Việc cấp tín dụng tại các tổ chức tín dụng được dựa trên cơ sở sự tin cậy( uy tín) Khi cho vay, các tổ chức tín dụng luôn kỳ vọng khách hàng sẽ lựa

chọn phương án đầu tư tốt và thực hiện tốt và thực hiện tốt phương án đó để

có đủ nguồn vốn hoàn trả gốc và lãi vay Tuy nhiên, vấn đề không đơn giảnnhư vậy mà do thông tin bất cân xứng đã tạo ra lựa chọn bất lợi và tâm lý ỷlại Để giải quyết những hành vi thông tin bất cân xứng gây ra, người ta thựchiên nhiều cơ chế có tính khả thi cao.Trong đú cú một cách được áp dụng rấtnhiều đó là quy định tài sản đảm bảo đối với một khoản vay Vì sao lại nhưvậy?

Các TCTD luôn đưa ra các tiêu chí để sàng lọc ra những khách hàng cótiềm năng nhất và từ đó sẽ đưa ra quyết định cấp tớn dụng.Cỏc chỉ tiêuthường là:Đỏnh giỏ mức độ tín nhiệm của khách hàng; đánh giá năng lực tàichính của khách hàng; và xác định giá trị tài sản hữu hình của khách hàng ỞViệt Nam, với những yếu tố này được các tổ chức tín dụng đưa ra lập luậnsau:

- Với việc đánh giá mức độ tín nhiệm của khách hàng sẽ bao gồm: Mốiquan hệ dài hạn, uy tín, thương hiệu, năng lực và trình độ quản lý, …Đõy lànhững yếu tố khú đỏnh gia đối với một quốc gia mới chuyển sang KTTT gần

20 năm.Việc đánh giá mức đọ tín nhiệm để làm tiêu chí cấp tín dụng có vẻnhư còn rất mờ nhạt đối với các TCTD Việt Nam

- Đánh giá năng lực tài chính của khách hàng: Đối với một khách hàngnăng lực tài chính thể hiện qua các chỉ tiêu: tỷ lệ vốn chủ sở hữu trên tổng tàisản; tỷ suất sinh lời vốn chủ(ROE); tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản( ROA),giá cổ phiếu trên thị trường chứng khoỏn;…nhưng làm thế nào để có đượcnhững chỉ tiêu này thực sự chính xác khi mà các công ty không được kiểmtoán độc lập, hệ thống thông tin, kế toán chưa thực sự đủ độ tin cậy Thậm chí

có những doanh nghiệp có tới hai hoặc ba hệ thống sổ sách kế toán với nhữngbáo cáo rất đẹp.Và liệu có thể dựa vào thị trường chứng khoán khi mà nó mớichỉ ra đời trong 5 năm gần đây

- Xác định giá trị các tài sản hữu hình của khách hàng: Khi không thểnhìn vào những cái vô hình để phân tích như giá trị doanh nghiệp, uy tớn,…nhất là lần đầu tiên muốn thiết lập quan hệ tớn dụng.Cỏc tổ chức tín dụngViệt Nam lựa chọn việc làm đơn giản nhất là xem xét những cái gì hiện hữunhất Đú chớnh là các tài sản hữu hình mà chủ yếu là các tài sản cố định dùng

để bảo đảm cho các khoản vay Các tài sản là thứ dễ xác định giá trị hơn cả

việc cấp tín dụng sẽ cảm thấy yên tâm hơn rất nhiều nếu nó được đảm bảobằng tài sản nhất là loại tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao Thêm nữa,việc quản lý tài sản cũng dễ dàng hơn khi các TCTD nắm giữ tài sản hoặc giữnhững giấy tờ sở hữu chỳng đó được nhà nước xác nhận.

Trên đây là những lập luận giải thích tại sao các TCTD Việt Nam coi tàisản đảm bảo là yếu tố quyết định trong việc cấp tín dụng

2 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

Trong nhiều năm qua, các tổ chức tín dụng Việt Nam đã từng bước hoànthiện các cơ chế về quản lý tài sản bảo đảm tiền vay.Như đã núi,việc cho vay

có tài sản đảm bảo nhằm giúp cho các tổ chức TCTD có nguồn thu nợ thứ haikhi nguồn thu từ nguồn thu nhập thứ nhất do chính khoản vay tạo ra không cókhả năng chi trả.Tuy nhiên, việc định giá sao cho đúng, phù hợp với giá thịtrường và không ảnh hưởng đến mối quan hệ giữa các TCTD với khách hàng

là một vấn đề rất cần được quan tõm.Bởi lẽ, nếu định giá thấp sẽ ảnh hưởngđến quy mô vay của khách hàng, họ sẽ chỉ được vay với số vốn ít hơn số mà

họ cần.Khi đó khách hàng sẽ không hài lòng, họ có xu hướng không vay vốn

ở TCTD nữa mà sẽ tìm đến các TCTD khác nơi họ có thể vay được nhiềuhơn.Ngược lại, nếu định giá quá cao, TCTD sẽ gặp rủi ro lớn trong việc thuhồi nợ và lãi vay và sẽ gặp phải nhiều tổn thất hơn trong thực tế.Vậy phảiđịnh giá như thế nào để tài sản đảm bảo đem lại hiệu quả cao nhất cho cảTCTD lẫn khách hàng?

2.1 Khái niệm định giá tài sản.

Trên thế giới “Định giá tài sản” trở thành một môn khoa học mang tínhnghệ thuật được nhiều giáo sư, nhà kinh tế, sinh viên nghiên cứu và đã được

áp dụng trong nền kinh tế rất thành công Ở Việt Nam, môn khoa học này mớiđang được nghiên cứu ở những bước khởi đầu, ngay ở một số TCTD thì một

sự hiểu biết sâu về vấn đề này cũng chưa thật sự được quan tõm.Tuy nhiờn,

có thể hiểu một cách chung nhất về định giá tài sản như sau: Định giá tài sản

là sự ước tính về giá trị thị trường của tài sản đó tại một thời điểm nhất định và phục vụ cho một mục đích nhất định.

Như vậy, theo cách hiểu này thì Định giá tài sản đảm bảo chính là sự ước tính về giá trị thị trường của tài sản được đem làm tài sản bảo đảm tiền vay tại một thời điểm nhất định phục vụ cho mục đích bảo đảm 2.2 Tiêu chuẩn định giá tài sản áp dụng trên lãnh thổ Việt Nam.

2.2.1.Các phương pháp thẩm định giá được ban hành.

Thông tư số 17/2006/TT-BTC hướng dẫn thi hành nghị định số

101/2005 tháng 8/2005 về thẩm định giá nêu rõ về các phương pháp thẩm

định giỏ.Sau đõy là những khái quát chung nhất:

 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phântích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giaodịch thành công hoặc đang mua, bỏn trờn thị trường vào thời điểm thẩm địnhgiá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tàisản cần thẩm định giá

Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giỏ cỏc tàisản có giao dịch mua, bán phổ biến trên thị trường

 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chiphí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thịtrường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giỏ cỏc tàisản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thi trường; tài sản

đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh

 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sởchuyển đổi các dòng thu nhẩp ròng trong tương lai có thể nhận được từ việckhai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản để ướctính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sảnđầu tư (bất đống sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đú có khảnăng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập

 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thịtrường của tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ

sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sảntrừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bấtđộng sản có tiềm năng phát triển

 Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năngsinh lời của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thi trường của tài sản cầnthẩm định giá

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giỏ cỏctài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp nhiều khó khăn do giátrị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như: kháchsạn, nhà hàng, rạp chiếu phim…

 Các phương pháp thẩm định giỏ khỏc theo thông lệ quốc tế ( nếu có)muốn áp dụng phải được Bộ Tài chính chấp thuận

2.2.2 Các tiêu chuẩn thẩm định giá áp dụng trên lãnh thổ Việt Nam

Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC do bộ trưởng Bộ Tài chính ban hànhngày 18/4/2005 và quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ban hành ngày01/11/2005 đã chỉ rõ có 6 tiêu chuẩn thẩm định giá được áp dụng với các cánhân, tổ chức có hoạt động thẩm định giỏ trờn lãnh thổ Việt Nam như sau:

 Tiêu chuẩn số 01: Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.

Nội dung:

*) “Giỏ trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được muabán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người muasẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch muabán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.”

*) Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường côngkhai và cạnh tranh.Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thịtrường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồmmột số lượng hạn chế người mua, người bán

*) Giá trị thị trường được xác định thông qua căn cứ sau:

- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản;giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường

- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệuquả nhất cho tài sản Việc đỏnh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vàonhững dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường

- Kết quả khảo sát thực tế

 Tiêu chuẩn số 02: Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

tài sản

Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên giá trị thị trường, tuy nhiên

có những loại tài sản riêng biệt nó đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên giá trịphi thị trường

Nội dung:

*) Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác địnhtheo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, traođổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sảnđang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt,giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trịtài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…

- Nghĩa là: Việc đỏnh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào côngdụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khảnăng được mua bán trên thị trường của tài sản đó

*) Các giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trịbảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giátrị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạnchế, giá trị để tính thuế…cần phải được xem xét một cách kỹ lưỡng để đỏnhgiá một cách chính xác và phù hợp nhất đối với từng loại tài sản đó

 Tiêu chuẩn số 03: Những quy tắc hành nghề thẩm định giá tài sản.

Đõy là tiêu chuẩn quy định những quy tắc đạo đức chi phối thẩm địnhviên về giỏ, cỏc tổ chức có hoạt động thẩm định giá

Nội dung:

*) Doanh ngiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải luôn tôntrọng và chấp hành đúng pháp luật của Nhà nước trong quá trình hành nghề

Thẩm định viên phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinhnghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản.

*) Tổ chức thẩm định giá, thẩm định viên phải tuân thủ các tiêu chuẩnđạo đức và trình độ chuyên môn thẩm định giá như sau:

- Tiêu chuẩn đạo đức: Độc lập; Chính trực; Khách quan; Bí mật; Côngkhai, minh bạch

- Trình độ chuyên môn: Năng lực chuyờn môn và tính thận trọng; Tưcách nghề nghiệp; Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn

 Tiêu chuẩn số 04: Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá

trị tài sản

Đõy là tiêu chuẩn quy định hình thức, nội dung của báo cáo kết quả, hồ

sơ và chứng thư thẩm định giá trị tài sản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm địnhgiá và thẩm định viên về giá thực hiện, công bố khi hoàn thành công việcthẩm định giá tài sản

Nội dung:

*) Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúngtheo thực tế, mang tính mô tả dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh vềmức giá của tài sản qua thẩm định giá Những thông tin này phải được trìnhbày theo một trình tự lụ gớc, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tácđộng đến giá trị thị trường của tài sản, phân tích những dữ liệu thu thập trênthị trường để có được những kết quả thẩm định giá Báo cáo kết quả phải thểhiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quátrình thẩm định và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề cú tác độngđến giá trị tài sản

 Tiêu chuẩn số 05: Quy trình thẩm định giá tài sản.

Tiêu chuẩn này quy định quy trình thẩm định giá tài sản và hướng dẫnthực hiện quy trình trong quá trình thẩm định giá tài sản

Nội dung của tiêu chuẩn sẽ được nêu rõ ở mục 2.3 của chuyên đề

 Tiêu chuẩn số 06: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm

định giá tài sản

Tiêu chuẩn này quy định những nguyên tắc xác định giá trị của tài sản vàhướng dẫn nguyên tắc khi tiến hành thẩm định giá tài sản

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị

sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toỏn…Khi nghiên cứu quátrình hình thành giá trị , thẩm định viên cần phải xem xét và vận dụng nhữngquy luật và nguyên lý kinh tế liên quan.Bản chất của thẩm định giá trị tài sản

là sự phân tích các yếu tố tác động đến qua trình hình thành giá trị của tài sản

cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khitiến hành thẩm định giá Thẩm định viên phải nghiên cứu vận dụng nhữngnguyên tắc này để đưa ra những kết luận về giá trị của tài sản

Nội dung của tiêu chuẩn này sẽ được làm rõ trong mục 3.3.3 của chuyên

đề này

2.3 Quy trình định giá tài sản áp dụng cho các tổ chức định giá.

Tiêu chuẩn số 05 tại quyết định 77/2005/QĐ-BTC nêu rõ một quy trìnhthẩm định giá bao gồm 6 bước:

Bước1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá

trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tàisản cần thẩm định giá;

- Xác định mục đích thẩm định giỏ, xác định khách hàng, những người

có nhu cầu thẩm định giá

- Xác định những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm địnhgiá

- Xác định thời điểm thẩm định giá

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá và xác định cơ sởgiá trị của tài sản

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.

*) Lập kế koạch cho một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ nhữngbước công việc cần phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũngnhư toàn bộ thời gian của cuộc thẩm định giá

*) Nội dung của kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

- Xác định các yếu tố cung- cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính vàcác quyền gắn liền với tài sản được mua, bán và đặc điểm thị trường

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu sosánh.

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, bảo đảm nguồn tài liệu đángtin cậy và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữliệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.

*) Khảo sát hiện trường

Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:

- Đối với máy móc thiết bị, dây truyền công nghệ: Thu thập số liệu vềtính năng kỹ thuật ( công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy mô,kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh

- Đối với bất động sản cần thu thập số liệu về: Vị trí thực tế của bất độngsản các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản; Chi tiết bên ngoài và bêntrong bất động sản.Thẩm định viên phải chụp ảnh tài sản theo các dạng( toàncảnh, chi tiết) để có đầy đủ bằng chứng cho việc thẩm định giá

*) Thu thập thông tin:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tàisản so sánh

- Các thông tin về cung- cầu, lực lượng tham gia thị trường

- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản

Để thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thu thập từ cácnguồn: khảo sát thực địa, những giao dịch mua bán tài sản, thông qua cáccuộc phỏng vấn kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hànghoặc các tổ chức tín dụng, thông tin trờn cỏc phương tiện thông tin đại chỳng,cỏc văn bản pháp lý thể hiện quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh

tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội có liên quanđến tài sản …

Bước 4: Phân tích thông tin

Đõy là quá trình đỏnh giỏ tác động của các yếu tố đến mức giá của tàisản cần thẩm định.Bao gồm:

- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

- Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá.Xem xét bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường ; xuhướng cung- cầu trên thị trường tài sản và những ảnh hưởng của xu hướngtrên đến giá trị tài sản cần thẩm định giá.

- Phân tích về khách hàng bao gồm: Đặc điểm của những khách hàngtiềm năng; sở thích của họ về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xungquanh tài sản; nhu cầu, sức mua về tài sản

- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản: Sự hợp lý, tính khảthi, trong sử dụng tài sản, sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với người

sử dụng tài sản; tính khả thi về mặt tài chính; năng suất tối đa sử dụng tàisản…

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để thẩmđịnh giá tài sản cần thẩm định Trong đó thẩm định giá cần phân tích rõ mức

độ phù hợp của 1 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá đang được sửdụng để thẩm định giá của tài sản được thẩm định giá

Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp nàođược sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm trachéo, từ đó đi đến kết luận về trị giá thẩm định

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúng theothực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh vềmức giá của tài sản qua thẩm định giá Những thông tin này phải được trìnhbày theo một trình tự lụ gớc, hợp lý từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tácđộng đến giá thị trường của tài sản, phân tích những dữ liệu thu thập đượctrên thị trường để có được những kết quả thẩm định giỏ.Bỏo cỏo kết quả phảithể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trongquá trình thẩm định giá và phải giải thích rõ ràng tất cả những vấn đề cú tácđộng đến giá trị tài sản

3 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

3.1 Những khái quát chung về NHTM

Trong nền kinh tế hiện đại Ngân hàng là một trong các tổ chức tài chínhquan trọng bậc nhất với ba chức năng chủ yếu: Trung gian tài chính; Tạophương tiện thanh toán và Trung gian thanh toán Ngân hàng bao gồm rấtnhiều loại tuỳ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế của một quốc gia.Tuynhiờn, dự ở quốc gia nào đi nữa thì Ngân hàng Thương Mại thường chiếm tỷtrọng lớn nhất về quy mô tài sản, thị phần và số lượng các ngân hàng

Tiếp cận theo phương diện những loại hình dịch vụ cung cấp thì: Ngân hàng là các tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất, đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm, và dịch vụ thanh toán-

và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế.

Ngân hàng Thương Mại là một tổ chức kinh tế hoạt động trên lĩnh vựckinh doanh tiền tệ với những nghiệp vụ chủ yếu là nhận tiền gửi ( huy độngvốn) và sử dụng số tiền huy động được đó để cho vay ( hoạt động tín dụng),làm phương tiện thanh toán ( hoạt động thanh toán) và một số hoạt động khácnhư: kinh doanh ngoại hối, tham gia trên thị trường chứng khoán, góp vốn cổphần, đại lý uỷ thác, dịch vụ tư vấn, bảo quản hiện vật, cho thuê tủ, kột…

3.1.1 Sự cần thiết của hoạt động cho vay trong NHTM

3.1.1.1 Khái niệm, vai trò và mục tiêu của hoạt động cho vay

Sau khi giữ lại một phần tương ứng với tỷ lệ dự trữ bắt buộc đối với cáckhoản tiền gửi nhận được phần còn lại của các khoản tiền gửi đú còn gọi làvốn nhàn rỗi sẽ được Ngân hàng sử dụng vào những mục đớch khác, nhưngmục đích chủ yếu vẫn là các hoạt động tài trợ tín dụng nhằm tìm kiếm lợinhuận từ chênh lệch lãi suất sau khi đã trừ tất cả các khoản chi phí liên quan.Cho vay, có thể hiểu đõy là hoạt động chuyển quyền sử dụng vốn Ngânhàng chuyển quyền sử dụng một lượng tiền cho khách hàng với những điềukiện do ngân hàng và khách hàng thoả thuận

Với hoạt động này không chỉ ngân hàng được lợi mà chính khách hàng

sẽ nhận được những nguồn lợi đáng kể từ việc sử dụng phần vốn tập trung màmình vay được vào hoạt động sản xuất kinh doanh.Kết quả là đời sống ngườidân được nâng cao và tạo đà tăng trưởng cho nền kinh tế

3.1.1.2 Phân loại hoạt động cho vay

*) Khi căn cứ vào mục đích của việc sử dụng vốn người ta chia cho vaythành:

- Cho vay tiêu dùng: Ngân hàng cho vay với người tiêu dùng nhằm đápứng nhu cầu mua sắm hàng lâu bền như nhà cửa, phương tiện vận chuyển…

- Cho vay sản xuất, lưu thông hàng hoá: Loại cho vay này nhằm đáp ứngnhu cầu về vốn trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh như: Xây dựngnhà xưởng mới, thêm máy móc thiết bị, dự trữ nguyên vật liệu,… và đáp ứngnhu cầu thiếu vốn trong quan hệ thương mại giữa các doanh nghiệp

*) Căn cứ vào thời gian cấp tín dụng của khoản vay có:

- Cho vay có thời hạn hoàn trả: Thời hạn hoàn trả của các khoản vayđược ghi rõ trong hợp đồng tớn dụng.Cỏc thời hạn bao gồm: Cho vay ngắnhạn ( thời hạn dưới 12 tháng) nhằm tài trợ cho các tài sản lưu động hoặc nhucầu sử dụng vốn ngắn hạn của Nhà nước, doanh nghiệp, hộ sản xuất,…; Chovay trung và dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanhcủa doanh nghiệp trong dài hạn, các dự án đầu tư phát triển của Nhà nước,mua sắm hàng tiêu dùng lâu bền của nhõn dõn…

- Cho vay không có thời hạn: Thời hạn sử dụng khoản tiền vay và thờiđiểm hoàn trả tiền vay không được ghi rõ trong hợp đồng tín dụng.Thay vào

đó khách hàng sẽ phải chịu một số điều kiện về thu hồi khoản vay hoặc việctrả nợ của người vay.Khi Ngân hàng muốn thu hồi khoản vay thì phải báotrước cho khách hàng trong một thời gian nhất định đủ để người vay tìm đượcnguồn để trả và có những nguồn thay thế

*) Căn cứ vào phương thức đảm bảo cho khoản vay có : Bảo đảm tiềnvay bằng tài sản và Bảo đảm tiền vay không bằng tài sản Vấn đề này đã đượctrình bày tại mục 1.1 của chuyên đề

3.2 Tài sản đảm bảo trong cho vay ở Ngân hàng Thương Mại

3.2.1 Tầm quan trọng của việc đảm bảo an toàn bằng tài sản trong hoạt động cho vay ở NHTM

Hoạt động cho vay là nghiệp vụ chủ yếu và mang lại phần lớn lợi nhuậncho ngân hàng thương mại, đồng thời cũng xảy ra rủi ro nhiều nhất.CỏcNHTM hiện nay thực hiện rất nhiều các hình thức tài trợ cho khách hàng từcho vay ngắn, trung và dài hạn, chiết khấu thương phiếu, bảo lãnh cho khách,mua các tài sản để cho thuờ…Đứng trước những rủi ro từ rất nhiều phớa thỡ

vấn đề an toàn luôn được xem là tối quan trọng, bất luận như thế nào thì vấn

đề phòng tránh cho những lựa chọn bất lợi và tâm lý ỷ lại cũng sẽ được cácNHTM đưa lên hàng đầu

Trong một bài viết trên tạp chí Ngân hàng của Tiến sĩ Phan Thị Thu Hà

đã nhận định rằng: Thông thường, “ để đảm bảo an toàn trong cho vay, khixem xét một khách hàng Ngân hàng sẽ tập trung vào 3 yếu tố chính: Uy tíncủa khách hàng, hiệu quả của dự án, và tài sản đảm bảo.” Và “ mỗi yếu tố đềuđược Ngân hàng nhắc đến trên quan điểm an toàn và sinh lợi”.Sau đõy sẽ lànhững phân tích về các yếu tố :

 Về uy tín của khách hàng: Uy tín là một yếu tố khó định lượng, trênquan điểm của Ngân hàng nó được cấu thành bởi một loạt những yếu tố khácnhau như: tình hình tài chính mạnh, mối quan hệ lâu dài, thường xuyên, trả nợsòng phẳng, hoặc dự án có hiệu quả… Uy tín nói lên một mối quan hệ chắcchắn, tin tưởng lẫn nhau.Mặc dù uy tín có thể coi là một tài sản hữu hình rấtlớn của khách hàng đối với Ngân hàng, song nếu trường hợp người vay mấtkhả năng chi trả thì uy tín chắc chắn sẽ giảm sút và tất nhiên ngân hàng khôngthể bán uy tín của khách hàng đi để thu nợ.Thờm nữa, ở Việt Nam vẫn chưa

có một tổ chức phân tích và xếp hàng doanh nghiệp nên việc ngân hàng muốnphân tích uy tín của khách hàng cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn đấy là chưa

kể đến số liệu của người vay dù uy tín vẫn có thể rất thiếu trung thực, hoặcthậm chí trình độ phân tích tài chính khách hàng của nhiều cán bộ ngân hàngcòn nhiều hạn chế

Phân tích trên cho thấy rằng, cho vay dựa trên uy tín của khách hàng sẽđem lại nhiều rủi ro hơn cho các Ngân hàng, nhất là trong điều kiện Việt Nam

 Về hiệu quả dự án: Đõy là một vấn đề khó đối với cán bộ Ngânhàng.Bởi nói đến một dự án là nói đến hàng loạt yếu tố cần xem xét và hầuhết đều mang tính dự báo có nghĩa là tất cả những gì đang xem xét là nhữngcái có thể sẽ cũng có thể không thực sự xảy ra.Cỏc chỉ tiêu để xem xét tínhhiệu quả của một dự án như NPV( giá trị hiện tại của cỏc dũng tiền), IRR( tỷ

lệ hoàn vốn nội bộ) đều được tớnh trờn số liệu của 5 – 10 năm sau Khi mà thịtrương chưa biết sẽ xảy ra những sóng gió gì cộng với hành lang pháp lý chưathực sự đồng bộ thí những dự báo cho 5 – 10 năm sau chắn hẳn sẽ có nhữngsai sút.Một điều cần nhắc tới nữa là các chi phí cho thẩm định một dự án

thường rất cao nên yếu tố thứ 2 này thường làm cho các cán bộ cho vay củangân hàng gặp nhiều tình huống khó khăn.

 Tài sản đảm bảo: Đõy là yếu tố thứ 3 khi ngân hàng xem xét kháchhàng của mỡnh.Trong trường hợp uy tín của khách hàng và hiệu quả dự ánchưa đủ cơ sở chắc chắn cho việc thu hồi nợ thì tài sản đảm bảo chính lànguồn trả nợ thứ 2 ngân hàng chắc chắn sẽ có khi nguồn trả nợ thứ nhất là thunhập từ hoạt động của khách hàng không đủ bảo đảm chi trả.Tài sản bảo đảmđược nói đến ở đõy chính là các tài sản hữu hình thuộc quyền sở hữu củakhách hàng hoặc bên bảo lãnh cho khách hàng Ngân hàng sẽ yên tâm hơn vềkhoản cho vay của mình khi được nhận thế chấp hoặc cầm cố các tài sản hữuhình đã được pháp luật xác nhận này đặc biệt khi nó có tính thanh khoản vàgiá trị cao Tài sản hữu hình, chắc chắn sẽ xác định giá dễ hơn, nó cũng thực

tế hơn bởi nó là những cái có thực ở hiện tại không giống những cái vô hình

là uy tín hay cái tương lai khú xác định là hiệu quả dự án

Những phân tích và những lập luận trên đõy không nằm ngoài mục đíchmuốn giải thích rằng: các Ngân hàng, nhất là các NHTM ở Việt Nam coi tàisản đảm bảo là yếu tố hàng đầu trong việc ra quyết định cấp tín dụng nhằmđảm bảo an toàn cho hoạt động của mình

3.2.2 Khái niệm và phân loại tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay.

- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của kháchhàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, theo quy định của pháp luật về đấtđai.

- Đối với các tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản doNhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảođảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước

- Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay,bên bảo lónh.Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền

sở hữu, thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải co giấy chứng nhận quyền sởhữu tài sản

 Tài sản được phép giao dịch: tài sản phải được pháp luật cho phéphoặc không cấm mua, bán, cho, biếu, tặng, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm

cố, thế chấp và các giao dịch khác

 Tài sản không có tranh chấp:

 Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay,bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay

3.2.2.2 Phân loại tài sản theo hình thái vật chất.

 Bất động sản: là những tài sản không thể di dời được như: Đất đai,nhà ở, công trình xây dựng gắn liền trên đất…Cỏc công trình xây dựng trênđất gồm: Nhà ở, cửa hàng, nhà xưởng, khách sạn, văn phũng…

 Động sản bao gồm:

- Chứng từ có giá như: tín phiếu kho bạc, trái phiếu Chính phủ, trái phiếudài hạn, chứng khoán của các tổ chức tài chính lớn, công ty lớn

- Máy móc thiết bị, phương tiện vận tải và các tài sản cố định

- Hàng hoá trong kho: Nguyên vật liệu, sản phẩm,…

- Các tài sản khác như: Vàng, ngoại tệ mạnh, các hợp đồng chi trả củabên thứ ba như các khoản phải thu, hợp đồng bán hàng hoỏ…và một số quyềnnhư quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận

số tiền bảo hiểm, quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền khaithác tài nguyên …

3.2.2.3 Phân loại tài sản theo nguồn hình thành.

 Tài sản bảo đảm thuộc sở hữu của khách hàng vay: Đõy là những tàisản thuộc quyền sở hữu và sử dụng lâu dài của khách hàng vay Những tài sảnnày được hình thành từ nguồn vốn của chính khách hàng và có từ trước khikhách hàng đề nghị vay vốn.

 Tài sản đảm bảo thuộc sở hữu của bên bảo lãnh: Đõy là tài sản thuộcquyền sở hữu, sử dụng của bên bảo lãnh đem làm tài sản đảm bảo cho kháchhàng vay Đõy là hình thức bảo đảm kép nhằm đề phòng khi người vay khôngthực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng có thể xử lý tài sản kèm theocủa bên thứ ba

 Tài sản hình thành từ vốn vay: khách hàng vay dùng những tài sản hìnhthành từ chính nguồn vốn vay được làm tài sản đảm bảo cho khoản vay đó

3.3 Định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM

3.3.1 Khái niệm và vai trò của hoạt động định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay.

Ở bất kì một NHTM nào thì nghiệp vụ cho vay cũng ít nhiều liên quan

đến việc thế chấp, cầm cố tài sản Trong cho vay có bảo đảm bằng tài sản cầm

cố, thế chấp như vậy thì phần lớn Ngân hàng quyết định mức cho vay dựatrên giá trị tài sản đảm bảo tiền vay với tỷ lệ giới hạn theo quy định của Nhànước và của riêng Ngân hàng.Trong số những tài sản đảm bảo này có nhữngloại đã dễ dàng xác định về giá trị như vàng, bạc, đá quý, giấy tờ cú giỏ…nhưng đa phần sẽ là những tài sản cố định khú xác định giá như: bất động sản,nhà xưởng, dây chuyền máy móc thiết bị, ngoài ra còn một số động sản như:Nguyên vật liệu, hàng tồn kho… Chớnh vỡ sự đa dạng và tính phức tạp củahàng loạt những tài sản mà khách hàng đưa ra làm tài sản đảm bảo đòi hỏimỗi Ngân hàng phải có những phương pháp, cách thức định giá hợp lý nhằmđảm bảo quyền lợi cho khách hàng và của chớnh Ngõn hàng.Cú như vậyNgân hàng sẽ giữ được những khách hàng thường xuyên, đồng thời thu hútthêm được ngày càng nhiều khách hàng hơn khi mà uy tín của khách hàngngày càng được nâng cao

Tương tự như khái niệm đã trình bày ở mục 2.1 “Định giá tài sản đảm bảo chính là sự ước tính về giá trị thị trường của tài sản được đem làm tài sản bảo đảm tiền vay tại một thời điểm nhất định phục vụ cho mục đích bảo đảm” Có thể hiểu một cách đơn giản hơn thì định giá tài sản là việc

xác định giá trị tài sản ở trên thị trường tại thời điểm mà hợp đồng tín dụngđược ký.

Với nhiều loại tài sản đảm bảo như vậy mà mỗi loại tài sản thỡ cú nhữngđặc trưng khác nhau về độ hao mòn, khả năng bán và mức độ chịu ảnh hưởngbởi các biến động về giỏ trờn thị trường.Vỡ vậy, việc xác định chính xác, phùhợp với thời điểm cho một tài sản đảm bảo là rất quan trọng trong hoạt độngcho vay của Ngân hàng

3.3.2 Cơ sở Pháp lý và cơ sở Kinh tế để định giá tài sản bảo đảm

Điều 6 Nghị định 178/1999/NĐ-CP quy định: “Tài sản bảo đảm tiền vayphải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, việc xácđịnh giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vaycủa tổ chức tín dụng, không áp dụng khi xử lý tài sản thu hồi nợ Việc xácđịnh giá trị tài sản đảm bảo tiền vay phải được lập thành văn bản riêng kèmtheo hợp đồng bảo đảm.” Bởi vậy, khi xem xét cơ sở định giá tài sản đảm bảocần xét cả cơ sở pháp lý và cơ sở kinh tế

3.3.2.1 Cơ sở pháp lý

Chính là những văn bản pháp luật hiên hành liên quan đến tài sản đảmbảo, định giá tài sản đảm bảo, thẩm định giỏ…của Nhà nước, Chính phủ, BộTài chính, Ngân hàng Trung ương, các bộ, ban, ngành có thẩm quyền liênquan…và của chớnh Ngõn hàng.(Cỏc văn bản được nêu tên tại phụ lục củachuyên đề)

3.3.2.2.Cơ sở kinh tế

 Giá trị còn lại của tài sản đảm bảo ( thường áp dụng đối với các tài

sản cố định): giá trị còn lại của tài sản cố định chính là bằng Nguyên giá trừ đinhững hao mòn trong quá trình sử dụng nú.Trong đó:

- Nguyên giá: là toàn bộ các chi phí mà khách hàng phải bỏ ra để có tàisản đú tính đến thời điểm đưa tài sản đó vào sử dụng, nguyên giá được tínhdựa trên giá trị trên sổ sách của tài sản này tại đơn vị vay vốn

- Hao mòn: bao gồm hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình Hao mònlúc này được tính bằng tổng cộng số tiền được phân bổ từ nguyên giá của tàisản vào chi phí sản xuất, kinh doanh qua các kỳ hoạt động tính đến thời điểmđịnh giỏ.Việc xác định hao mòn sẽ cho thấy sự giảm dần giá trị của tài sản khitham gia vào quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh.

Ngân hàng cần chú ý đến thực trạng các đặc tính của từng loại tài sản donhững hao mòn tự nhiên và những hao mòn do tiến bộ của khoa học làm chonhững tài sản này bị mất giá

 Giá trị của tài sản đảm bảo tại thời điểm định giá phụ thuộc vào khả năng phát mại và quan hệ cung cầu về tài sản đú trên thị trường:

Mức giá xác định phụ thuộc rất nhiều vào khả năng phát mại của tài sản cónghĩa là việc định giá lúc này chịu ảnh hưởng theo mức giá chung của thịtrường.Nếu định giá cho tài sản đảm bảo quá cao thì sẽ vượt quá khả năng củacác chủ thể muốn mua khi đó khả năng phát mại thấp.Cũn nếu định giá thấpthì Ngân hàng phải tính đến các chi phí mà mình bỏ ra

 Giá trị thị trường của tài sản đảm bảo: Việc định giá tài sản đảm

bảo phải căn cứ vào giá trị của nó tại thời điểm hiện tại trên thị trường mà cơ

sở chính là tài sản cùng loại “ Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính màmột tài sản có thể trao đổi được vào thời điểm định giá, giữa một bờn tìnhnguyện mua và một bên tự nguyện bán trong một giao dịch phù hợp với khảnăng mỗi bên sau khi đã được tiếp thị một cách hợp lý, trong đó cả bên mua

và bên bán đều đã hành động một cách có hiểu biết, khôn ngoan và không cómột sự ép buộc nào”.Ngoài ra, cũn cú một khái niệm thông dụng nữa của giátrị thị trường: “Giỏ trị thị trường là giá bán có thể thực hiện được của một tàisản, phù hợp với khả năng của người bán và người mua trong một thị trường

mở và cạnh tranh; Là mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường xácđịnh, trong đó việc mua bán diễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tựnguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và về tài sản,khụng phải chịu bất

kỳ một sự kích động quá mức nào”.Việc định giá phù hợp với giá trị thịtrường rất quan trọng.Nếu tài sản đảm bảo được định giá quá cao Ngân hàng

sẽ gặp rủi ro trong xử lý khi khách hàng không trả được nợ Nếu định giỏ quỏthấp ảnh hưởng đến quy mô vay vốn của khách hàng, khách hàng sẽ có xu

hướng tìm đến những tổ chức tín dụng khác mà với tài sản đảm bảo đó mà họvẫn vay được lương vốn lớn hơn.

3.3.3 Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm tiền vay

Giá trị của một tài sản bất kỳ luôn chịu ảnh hưởng của quy luật giá trị vànhững quy luật kinh tế khác Bởi vậy, khi định giá tài sản đảm bảo cần tuântheo những nguyên tắc kinh tế nhất định.Những nguyên tắc này có quan hệchặt chẽ với nhau và bổ sung cho nhau nên khi đặt nó trong việc định giá tàisản cần xem xét trên phương diên của cả tổng thể.Cú 11 nguyên tắc sau:

1) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:

Sử dụng tài sản đạt mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh

tế-xã hội phù hợp, mà một tài sản có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tàichính, và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

2) Nguyên tắc cung - cầu:

Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung vềtài sản Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung- cầu, trong đú

cú cỏc yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế- xã hội khác biệt vớinhững thuộc tính của các tài sản khỏc.Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụthêm này được phản ánh trong cung cầu và giá trị tài sản

3) Nguyên tắc thay đổi:

Giá trị của tài sản cũng được thay đổi trong quá trình hình thành vàtrong quá trình sử dụng.Sự thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan

hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến.Chớnh bản thân mỗi yếu tố ảnhhưởng cũng luôn luôn thay đổi Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm địnhviên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động,khi đó giá trị tài sản mới được phản ánh chính xác nhất

4) Nguyên tắc thay thế:

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào được chào bán ởmức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước.Giới hạn trên của tài sảnđược thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, vớiđiều kiện không có sự chậm chễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.Mộtngười thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thếtrong cùng một thị trường và vào cùng một thời điểm

5) Nguyên tắc cân bằng:

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt đượckhả năng sinh lời tối đa hay mức độ hữu dụng cao nhất.Do đó, để ước tínhmức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản cần phải xem liệu đã đạt tới

sự cân bằng như vậy hay không

6) Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư vấn tăng lên và tăng liên tục đến mộtđiểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư vấn tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thunhập tăng thêm sẽ giảm dần

7) Nguyên tắc phân phối thu nhập:

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sảnxuất( đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối theo từng yếu

tố này.Nếu việc phân phối thực hiện theo nguyên tắc kể trên thì phần tổng thunhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, quản lý, lao động sẽ thể hiện giátrị của đất đai

8) Nguyên tắc đúng góp:

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn

bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đú.Giỏ trị của một tác nhânsản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tácnhân đó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản Có nghĩa làlượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi củaviệc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viờn xác định mức sử dụng tàisản tốt nhất và có hiệu quả nhất

9) Nguyên tắc tuân thủ:

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mứcsinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất.Do đó, thẩm định viên phải phântích xem liệu tài sản đú có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm địnhviờn xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất

10) Nguyên tắc cạnh tranh:

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quámức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối

với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản vớinhau và giữa tài sản này với tài sản khỏc.Do đó, giá trị của tài sản được hìnhthành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.

11) Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai:

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinhlời trong tương lai

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần củanhững người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trongyếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tươnglai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

3.3.4 Các phương thức định giá tài sản bảo đảm tiền vay

Chuyên đề này nghiên cứu các phương thức định giá tài sản đảm bảokhi đã phân loại tài sản theo hình thái vật chất Vỡ cỏc tài sản đảm bảo tại cácNgân hàng đa phần là bất động sản nờn chuyên đề tập trung nghiên cứu sâuvào định giá bất động sản

3.3.4.1 Định giá đối với bất động sản

Bất động sản chính là những tài sản không thể di dời được Theo điều

174 Bộ luật Dân sự thì “bất động sản bao gồm đất đai và tất cả những gì

do con người tạo ra gắn liền một cách vững chắc và lâu dài với đất đai”

Thông thường, bất động sản đem thế chấp thường là quyền sử dụng đất vànhững công trình xây dựng trên đất

Một hệ thống kinh tế hoàn chỉnh và thống nhất là một hệ thống bao gồm

cả kinh tế vi mô và kinh tế vĩ mô Việc định giá bất động sản là hoạt độngkinh tế vi mô, bởi vì những người định giá nhìn vào sự tương tác của ngườimua và người bán trong một thị trường cụ thể và duy nhất để ước tính giá trịbất động sản trên thị trường đó Tuy nhiên, người định giá không thể khôngnắm vững kinh tế vĩ mô, thông qua bức tranh kinh tế vĩ mô sẽ giúp họ xácđịnh nhu cầu tổng hợp về hàng hoá, dịch vụ và những tác động của hệ thốngchính sách tài chính, tiền tệ của Nhà nước tới thị trường bất động sản đặc biệt

là đất đai Một sự hiểu biết toàn diện về kinh tế vĩ mô và kinh tế vi mô sẽ giúpcho cán bộ định giá thực hiện công việc có hiệu quả cao

Giá trị của một bất động sản được xem là bắt nguồn từ tính hữu dụngtương lai theo dự tính, thông qua việc sử dụng nó để thoả món cỏc yêu cầukhác nhau của con người trong xã hội Nếu có một thị trường cho một bấtđộng sản, thì những tính hữu dụng riêng của bất động sản sẽ là khả năng đểthực hiên việc trao đổi ( thanh toỏn).Tất nhiờn, giá trị trao đổi sẽ thay đổi tuỳtheo chức năng sử dụng riêng và tuỳ theo tình hình cung cầu loại bất động sản

đú trên thị trường.Khi này thị trường được xem là hệ thống phân phối bấtđộng sản tốt nhất trong xã hội Bất động sản sẽ thuộc về cá nhân nào tìm đượctính hữu dụng lớn nhất cho mình và khi đó hành vi trao đổi( thanh toán) đượcthực hiện

Như vậy, có thể hiểu giá trị của một tài sản nói chung hay của một bấtđộng sản nói riêng xét về mặt kinh tế là sự thoả mãn 4 điều kiện:Tớnh hữudụng, nhu cầu, tình trạng khan hiếm, quyền chiếm hữu và khả năng chuyểngiao được

*) Các yếu tố cần xem xét khi định gia một bất động sản:

 Nhóm yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản bao gồm 4nhóm sau:

a) Nhúm các yếu tố tự nhiên:

- Vị trí bất động sản: Khả năng sinh lời do vị trí của bất động sản manglại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn.Những bất động sản ở khuvực ở trung tâm đô thị hay một vùng nào đó trong trung tâm thường có giá trịlớn hơn các bất động sản cùng loại nhưng lại nằm ở các khu vực ngoài hoặcven trung tõm.Hoặc cú những bất động sản ở vị trí ngã ba, ngã tư đường giaothông lại có giá trị cao hơn so với những bất động sản tương tự trong cùngkhu vực, cựng vựng nhưng không ở vị trí ngã ba, ngã tư.Kinh nghiệm địnhgiá của nhiều nước cho thấy việc đỏnh giá xem xét ưu thế về vị trí của bấtđộng sản là vô cùng quan trọng đặc biệt đối với người định giá

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất

- Địa hình bất động sản: sự tác động nhiều hay ít của địa hình bất độngsản còn phụ thuộc vào đặc điểm của vựng lõn cần bất động sản là vùng dân

cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại- dịch vụ Địa hình cao hay thấphơn vùng xung quanh quyết định rất nhiều đến giá trị của bất động sản

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài bất động sản (đối với bất động sản lànhà hoặc công trình xây dựng trên đất): Điều này có thể thấy rõ nếu làm phép

so sánh giữa hai bất động sản có chi phí xây dựng như nhau nhưng bất độngsản có kiến trúc phù hợp với thị hiếu hơn sẽ được định giá cao hơn.

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: tuỳ mục đích sử dụng mà bấtđộng sản đó được đánh giá cao hay thấp

- Môi trường xung quanh bất động sản là trong lành hay o nhiễm

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Mức độ ảnh hưởng củayếu tố này tuỳ thuộc vào vùng địa lý.Vớ dụ như ở phía Bắc nước ta mặt tiềnhướng Đông- Bắc thường không có giá trị bằng mặt tiền hướng Đông- Nam

b) Nhúm các yếu tố kinh tế:

- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Mức thu nhập hàng năm

từ bất động sản hoặc thời gian kinh doanh có hiệu quả

- Những tiện nghi do bất động sản mang lại như: hệ thống điện, nước, vệsinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc( gắn với bất động sản)

c) Nhúm các yếu tố về pháp luật:

- Quy hoạch sử dụng đất gắn với bất động sản

- Tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ, chứng thư pháp lý vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản

- Các tình trạng sở hữu đối với bất động sản: tình trạng tranh chấp, chothuê, thế chấp…

d) Nhóm yếu tố về tâm lý- xã hội:

- Tình trạng những người sống trong ngôi nhà( nếu bất động sản là nhàở) về sức khoẻ, thu nhập, mối quan hệ tình cảm những người đang sống vớichủ nhân của bất động sản…

- Tình hình kinh doanh của người đang kinh doanh trên bất động sản

 Các yếu tố liên quan đến thị trường:

a) Tính hữu dụng của bất động sản;

b) Nhu cầu về bất động sản trên thị trường ;

c) Tình trạng khan hiếm bất động sản trên thị trường;

d) Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được trên thị trường

 Các yếu tố chung bên ngoài:

a) Các yếu tố pháp lý, Nhà nước và chính trị: Tuỳ thuộc vào ý đồ chínhtrị và mức độ kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, lượnggiao dịch bất động sản trên thị trường tăng lên hay giảm đi, sự tăng giảm đó

diễn biến nhanh hơn so với diễn biến của hoạt động đầu tư vấn vào lĩnh vựcbất động sản, cân bằng cung - cầu bị phá vỡ kéo theo sự tăng hoặc giảm giábất động sản trên thị trường.

Ở nước ta, các chính sách tác động đến giá trị bất động sản mà ngườiđịnh giá phải biết bao gồm:

- Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất,cho thuê đất và đối với người được chuyển quyền sử dụng đất;

- Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vấn vào lĩnh vực bấtđộng sản;

- Các chính sách thuế của Nhà nước về bất động sản

b) Các yếu tố thuộc kinh tế Vĩ mô: Đó là các yếu tố liên quan đến tìnhhình chung của kinh tế quốc tế, quốc gia, khu vực và địa phương.Cỏc yếu tốnày ảnh hưởng đến:tỡnh hình cung - cầu bất động sản; điều kiện tham gia bấtđộng sản; hiện trạng các vùng lân cận( cơ sở hạ tầng, thông tin liên lạc, điện,nước,…); mức độ tăng trưởng GDP hằng năm của vùng; thu nhập người dântrong vùng đó; khả năng đáp ứng tín dụng và nhu cầu tín dụng trong vùng; sốlượng cỏc lụ, thửa đất trống trong vùng; tỷ lệ thuế và mức thuế suất; mức độlạm phát chung; tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, tíndụng…

c) Các yếu tố về xã hội: Khi nghiên cứu các yếu tố về xã hội người địnhgiá cần chú ý các yếu tố cụ thể sau:

- Đăc điểm khu dân cư

- Mật độ dân số

- Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng

- Dịch vụ giáo dục, y tế trong vùng

- Tình hình an ninh trong vùng

*) Các khái niệm thông dụng trong định giá bất động sản:

a) Tuổi của công trình

- Tuổi thực tế của công trình: Là khoảng thời gian tính từ năm xây dựngcông trình đến khi công trình không còn sử dụng được

- Tuổi có hiệu quả của công trình ( tuổi kinh tế): Là khoảng thời gian ướctính sử dụng công trình vào mục đích kinh tế dựa trên sự so sánh các công

trình cùng loại và điều kiện thực tế của tài sản Tuổi hiệu quả của công trìnhthường thấp hơn tuổi thực tế của công trình đó.

b) Cỏc cỏch tớnh giỏ bất động sản

- Giỏ tính theo diện tích (m 2 ): Là giá được tính bằng cách chia toàn bộ

giá thành xây dựng của toà nhà cho tổng diện tích sàn tính từ mặt ngoài tườngbao (diện tích tầng trệt) hoặc cho diện tích tính từ mặt ngoài tường bao củamỗi tầng nhà

-Giỏ tính theo thể tích ( m 3 ): Là giỏ tớnh theo m3 bên trong của toà nhà

Nó được tính bằng cách chia toàn bộ chi phí xây dựng của một toà nhà cho số

m3 trong nhà

- Giỏ tính theo hàng mục:Một phương pháp ước tớnh giỏ theo hạng

mục và ước tớnh giỏ theo từng hạng mục đú.Vớ dụ: Một công trình có thểchia thành các hạng mục sau: Đào múng, xõy thụ, trát vữa tường và làm phào,lát gạch nền và sàn, hệ thống khung cửa, cửa và tay vịn cầu thang, hệ thốngđiện, nước…Tổng chi phí của tất cả các hạng mục chính là giá trị của côngtrình

- Giá gốc: Là giá ban đầu của bất động sản.Giỏ ban đầu của bất động sản

có thể là giá để tạo ra bất động sản ( gồm giá đất và giá tạo ra các công trìnhxây dựng gắn liền trên đất) hoặc cũng có thể là giá mua bất động sản

 Công thức tớnh giỏ bất động sản

Trong phương pháp so sánh trực tiếp, giá bán của các bất động sản sosánh được điều chỉnh để phản ánh những sự khác nhau giữa chúng và bấtđộng sản chủ thể.Biểu diễn bằng chữ,một mô hình đã nờu cú dạng như sau:

AP = S + BA +BeA + GA+ IA +CA +NA (1)(1)

Trong đó:

AP: Là giá bất động sản chủ thể

S: Giá bán của bất động sản so sánh

BA: Lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí thửa đất

BeA: Lượng điều chỉnh cho những khác biệt về quy mô, kích thước thửađất

GA: Lượng điều chỉnh cho sự khác tình trạng pháp lý về quyền sử dụngđất

IA: Là một lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ thời điểm bán đếnthời điểm điều tra

CA: Là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về các điều kiện quy hoạchxây dựng

NA: Là lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về cơ sở hạ tầng và môitrường xung quanh

Những điều chỉnh này có thể phải cộng thêm vào hoặc trừ bớt đi mộtlượng tiền nhất định tuỳ thuộc vào mức độ khác biệt giữa bất động sản sosánh với bất động sản chủ thể Kết quả của những điều chỉnh này được biểuthị bằng tổng số tiền gộp lại hoặc bằng tỷ lệ % (nếu lượng tiền điều chỉnhđược biểu thị là tỷ lệ %) Ví dụ, điều chỉnh tỷ lệ lạm phát được xác định bằngcông thức sau:

IA= Ti(S) (2)(2)

Trong đó:

T: là thời gian kể từ lỳc bán đến thời điểm điều tra tính bằng tháng

i: Là tỷ lệ lạm phát(%) theo năm ( cũng có thể theo tháng) ghi nhậnđược tại địa phương nơi có bất động sản bán

S: là số tiền bán được tại thời điểm diễn ra giao dịch

IA: Là mức lạm phát

Trong đó:

* T là thời gian kể từ lỳc bỏn đến thời điểm điều tra tính bằng tháng;

* i là tỉ lệ lạm phát (%) theo năm (cũng có thể theo tháng) ghi nhận đựợctại địa phương nơi có bất động sản bán;

* S là số tiền bán được tại thời điểm diễn ra giao dịch;

* IA là mức lạm phát

Ví dụ: Một bất động sản được bán vào tháng 1 năm 2000 với giá bán là

500 triệu đồng Điều chỉnh giá trị thực của số tiền đó bỏn bất động sản nóitrên vào thời điểm 01/4/2001, biết tỷ lệ lạm phát cụ thể như sau:

- Mức lạm phát tính từ 01/01/2000 đến thời điểm 31/1/2001 là:

110 + (110 x 7/1000) = 110,77(Tức tỷ lệ lạm phát tính từ 01/01/2000 đến 31/1/2001 là 10,7 %)

- Mức lạm phát tính từ 01/01/2000 đến thời điểm 28/2/2001 là:

110,77 + (110,77 x 9/1000) = 111,76(Tức tỷ lệ lạm phát tính từ 01/01/2000 đến thời điểm 28/02/2001 là 11.76 %)

- Mức lạm phát tính từ 01/01/2000 đến thời điểm 31/3/2001 là:

111,76 + (111,76 x 8/1000) = 112,65 (3)(3)

(Tức tỷ lệ lạm phát tính từ 01/01/2000 đến 01/4/2001 là 12,65 %)

Như vậy, công thức (3) là một công thức tổng quát, nó chỉ đơn thuầnphản ánh phương pháp điều chỉnh giá bán đối với tài sản so sánh được bán ởthời điểm tháng 1/2000 và được phân tích tại thời điểm 1/4/2001 Một môhình (công thức) hoàn chỉnh của phương pháp so sánh trực tiếp sẽ gồm một

hệ thống các phương trình tổng quát phản ánh tất cả những điều chỉnh như về

vị trí, hình thể, diện tích, tình trạng pháp lý (nếu có sự khác biệt giữa bất động

sản so sánh với bất động sản chủ thể) tương tự như phương trình để tính toán

sự điều chỉnh về lạm phát nêu trên

 Đối tượng, phạm vi và yêu cầu của phương pháp

*) Đối tượng:

Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để định giá tất cả những bấtđộng sản giao dịch mua, bỏn trờn thị trường Trên thế giới người ta ước tínhrằng có tới 98% số các bất động sản được tớnh giỏ bằng phương pháp so sánhtrực tiếp, sở dĩ phương pháp này được sử dụng nhiều là vì:

- Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt là đối với những người

có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản;

- Kết quả của phương pháp phản ánh sự đỏnh giá khách quan của thịtrường nên dễ được mọi người chấp nhận

*) Phạm vi:

- Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giỏ cỏcbất động sản dân dụng( nhà ở) hoặc đất trống trong khu vực dân cư, các bấtđộng sản thương mại- dịch vụ, tức là những bất động sản thường được muabán phổ biến trên thị trường

- Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít được sử dụng để định giánhững bất động sản công nghiệp, những bất động sản đặc biệt như công sở,trường học, bệnh viện và các công trình công cộng vỡ chỳng rất ít hoặc không

có giao dịch trên thị trường nên không có cơ sở để so sánh

*) Yêu cầu của phương pháp

- Phương pháp so sánh trực tiếp đỏi hỏi người định giá phải tiến hànhkhảo sát, tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trường những bất động sản lâncận (bất động sản so sánh) có những đặc điểm tương đối giông bất động sảncần định giá (bất động sản chủ thể); trên cở sở đó tiến hành những điều chỉnhthích hợp về giá do những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bấtđộng sản chủ thể để ước tính giá trị của bất động sản chủ thể

- Chỉ sử dụng giá bán những bất động sản được giao dịch một cách bìnhthường trên thị trường Ngoài ra, việc thu thập thông tin các cuộc mua bán bấtđộng sản trên thị trường cần thoả món các điều kiện sau đõy:

+ Các cuộc mua bán được thu thập phải gần với thời điểm điều tra đểtránh sự biến động quá lớn của thị trường