3. ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG
3.3.4. Các phương thức định giá tài sản bảo đảm tiền vay
Chuyên đề này nghiên cứu các phương thức định giá tài sản đảm bảo khi đã phân loại tài sản theo hình thái vật chất. Vỡ cỏc tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng đa phần là bất động sản nờn chuyên đề tập trung nghiên cứu sâu vào định giá bất động sản.
3.3.4.1. Định giá đối với bất động sản
Bất động sản chính là những tài sản không thể di dời được. Theo điều 174 Bộ luật Dân sự thì “bất động sản bao gồm đất đai và tất cả những gì do con người tạo ra gắn liền một cách vững chắc và lâu dài với đất đai” Thông thường, bất động sản đem thế chấp thường là quyền sử dụng đất và những công trình xây dựng trên đất.
Một hệ thống kinh tế hoàn chỉnh và thống nhất là một hệ thống bao gồm cả kinh tế vi mô và kinh tế vĩ mô. Việc định giá bất động sản là hoạt động kinh tế vi mô, bởi vì những người định giá nhìn vào sự tương tác của người mua và người bán trong một thị trường cụ thể và duy nhất để ước tính giá trị bất động sản trên thị trường đó. Tuy nhiên, người định giá không thể không nắm vững kinh tế vĩ mô, thông qua bức tranh kinh tế vĩ mô sẽ giúp họ xác định nhu cầu tổng hợp về hàng hoá, dịch vụ và những tác động của hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ của Nhà nước tới thị trường bất động sản đặc biệt là đất đai. Một sự hiểu biết toàn diện về kinh tế vĩ mô và kinh tế vi mô sẽ giúp cho cán bộ định giá thực hiện công việc có hiệu quả cao.
Giá trị của một bất động sản được xem là bắt nguồn từ tính hữu dụng tương lai theo dự tính, thông qua việc sử dụng nó để thoả món cỏc yêu cầu khác nhau của con người trong xã hội. Nếu có một thị trường cho một bất động sản, thì những tính hữu dụng riêng của bất động sản sẽ là khả năng để thực hiên việc trao đổi ( thanh toỏn).Tất nhiờn, giá trị trao đổi sẽ thay đổi tuỳ theo chức năng sử dụng riêng và tuỳ theo tình hình cung cầu loại bất động sản đú trên thị trường.Khi này thị trường được xem là hệ thống phân phối bất động sản tốt nhất trong xã hội. Bất động sản sẽ thuộc về cá nhân nào tìm được tính hữu dụng lớn nhất cho mình và khi đó hành vi trao đổi( thanh toán) được thực hiện.
Như vậy, có thể hiểu giá trị của một tài sản nói chung hay của một bất động sản nói riêng xét về mặt kinh tế là sự thoả mãn 4 điều kiện:Tớnh hữu dụng, nhu cầu, tình trạng khan hiếm, quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được.
*) Các yếu tố cần xem xét khi định gia một bất động sản:
Nhóm yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản bao gồm 4 nhóm sau:
a) Nhúm các yếu tố tự nhiên:
- Vị trí bất động sản: Khả năng sinh lời do vị trí của bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn.Những bất động sản ở khu vực ở trung tâm đô thị hay một vùng nào đó trong trung tâm thường có giá trị lớn hơn các bất động sản cùng loại nhưng lại nằm ở các khu vực ngoài hoặc ven trung tõm.Hoặc cú những bất động sản ở vị trí ngã ba, ngã tư đường giao thông lại có giá trị cao hơn so với những bất động sản tương tự trong cùng khu vực, cựng vựng nhưng không ở vị trí ngã ba, ngã tư.Kinh nghiệm định giá của nhiều nước cho thấy việc đỏnh giá xem xét ưu thế về vị trí của bất động sản là vô cùng quan trọng đặc biệt đối với người định giá.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất
- Địa hình bất động sản: sự tác động nhiều hay ít của địa hình bất động sản còn phụ thuộc vào đặc điểm của vựng lõn cần bất động sản là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại- dịch vụ. Địa hình cao hay thấp hơn vùng xung quanh quyết định rất nhiều đến giá trị của bất động sản.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài bất động sản (đối với bất động sản là nhà hoặc công trình xây dựng trên đất): Điều này có thể thấy rõ nếu làm phép
so sánh giữa hai bất động sản có chi phí xây dựng như nhau nhưng bất động sản có kiến trúc phù hợp với thị hiếu hơn sẽ được định giá cao hơn.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: tuỳ mục đích sử dụng mà bất động sản đó được đánh giá cao hay thấp.
- Môi trường xung quanh bất động sản là trong lành hay o nhiễm.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố này tuỳ thuộc vào vùng địa lý.Vớ dụ như ở phía Bắc nước ta mặt tiền hướng Đông- Bắc thường không có giá trị bằng mặt tiền hướng Đông- Nam.
b) Nhúm các yếu tố kinh tế:
- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Mức thu nhập hàng năm từ bất động sản hoặc thời gian kinh doanh có hiệu quả.
- Những tiện nghi do bất động sản mang lại như: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc( gắn với bất động sản)
c) Nhúm các yếu tố về pháp luật:
- Quy hoạch sử dụng đất gắn với bất động sản
- Tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ, chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản
- Các tình trạng sở hữu đối với bất động sản: tình trạng tranh chấp, cho thuê, thế chấp…
d) Nhóm yếu tố về tâm lý- xã hội:
- Tình trạng những người sống trong ngôi nhà( nếu bất động sản là nhà ở) về sức khoẻ, thu nhập, mối quan hệ tình cảm những người đang sống với chủ nhân của bất động sản…
- Tình hình kinh doanh của người đang kinh doanh trên bất động sản.
Các yếu tố liên quan đến thị trường: a) Tính hữu dụng của bất động sản;
b) Nhu cầu về bất động sản trên thị trường ;
c) Tình trạng khan hiếm bất động sản trên thị trường;
d) Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được trên thị trường.
Các yếu tố chung bên ngoài:
a) Các yếu tố pháp lý, Nhà nước và chính trị: Tuỳ thuộc vào ý đồ chính trị và mức độ kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, lượng giao dịch bất động sản trên thị trường tăng lên hay giảm đi, sự tăng giảm đó
diễn biến nhanh hơn so với diễn biến của hoạt động đầu tư vấn vào lĩnh vực bất động sản, cân bằng cung - cầu bị phá vỡ kéo theo sự tăng hoặc giảm giá bất động sản trên thị trường.
Ở nước ta, các chính sách tác động đến giá trị bất động sản mà người định giá phải biết bao gồm:
- Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và đối với người được chuyển quyền sử dụng đất;
- Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vấn vào lĩnh vực bất động sản;
- Các chính sách thuế của Nhà nước về bất động sản.
b) Các yếu tố thuộc kinh tế Vĩ mô: Đó là các yếu tố liên quan đến tình hình chung của kinh tế quốc tế, quốc gia, khu vực và địa phương.Cỏc yếu tố này ảnh hưởng đến:tỡnh hình cung - cầu bất động sản; điều kiện tham gia bất động sản; hiện trạng các vùng lân cận( cơ sở hạ tầng, thông tin liên lạc, điện, nước,…); mức độ tăng trưởng GDP hằng năm của vùng; thu nhập người dân trong vùng đó; khả năng đáp ứng tín dụng và nhu cầu tín dụng trong vùng; số lượng cỏc lụ, thửa đất trống trong vùng; tỷ lệ thuế và mức thuế suất; mức độ lạm phát chung; tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, tín dụng…
c) Các yếu tố về xã hội: Khi nghiên cứu các yếu tố về xã hội người định giá cần chú ý các yếu tố cụ thể sau:
- Đăc điểm khu dân cư - Mật độ dân số
- Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng - Dịch vụ giáo dục, y tế trong vùng
- Tình hình an ninh trong vùng.
*) Các khái niệm thông dụng trong định giá bất động sản:
a) Tuổi của công trình
- Tuổi thực tế của công trình: Là khoảng thời gian tính từ năm xây dựng công trình đến khi công trình không còn sử dụng được.
- Tuổi có hiệu quả của công trình ( tuổi kinh tế): Là khoảng thời gian ước tính sử dụng công trình vào mục đích kinh tế dựa trên sự so sánh các công
trình cùng loại và điều kiện thực tế của tài sản. Tuổi hiệu quả của công trình thường thấp hơn tuổi thực tế của công trình đó.
b) Cỏc cỏch tớnh giỏ bất động sản
- Giỏ tính theo diện tích (m2): Là giá được tính bằng cách chia toàn bộ giá thành xây dựng của toà nhà cho tổng diện tích sàn tính từ mặt ngoài tường bao (diện tích tầng trệt) hoặc cho diện tích tính từ mặt ngoài tường bao của mỗi tầng nhà.
-Giỏ tính theo thể tích ( m3): Là giỏ tớnh theo m3 bên trong của toà nhà. Nó được tính bằng cách chia toàn bộ chi phí xây dựng của một toà nhà cho số m3 trong nhà.
- Giỏ tính theo hàng mục:Một phương pháp ước tớnh giỏ theo hạng mục và ước tớnh giỏ theo từng hạng mục đú.Vớ dụ: Một công trình có thể chia thành các hạng mục sau: Đào múng, xõy thụ, trát vữa tường và làm phào, lát gạch nền và sàn, hệ thống khung cửa, cửa và tay vịn cầu thang, hệ thống điện, nước…Tổng chi phí của tất cả các hạng mục chính là giá trị của công trình.
- Giá gốc: Là giá ban đầu của bất động sản.Giỏ ban đầu của bất động sản có thể là giá để tạo ra bất động sản ( gồm giá đất và giá tạo ra các công trình xây dựng gắn liền trên đất) hoặc cũng có thể là giá mua bất động sản.
*) Phương pháp định giá bất động sản:
I. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp ( còn gọi là phương pháp so sánh giá bán trên thị trường những bất động sản tương tự): Là phương pháp sử dụng giá bán của những bất động sản tương tự trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản- mục tiêu của cuộc định giá (bất động sản chủ thể).
Công thức tớnh giỏ bất động sản
Trong phương pháp so sánh trực tiếp, giá bán của các bất động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh những sự khác nhau giữa chúng và bất động sản chủ thể.Biểu diễn bằng chữ,một mô hình đã nờu cú dạng như sau:
AP = S + BA +BeA + GA+ IA +CA +NA (1) (1)
Trong đó:
AP: Là giá bất động sản chủ thể S: Giá bán của bất động sản so sánh
BA: Lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí thửa đất
BeA: Lượng điều chỉnh cho những khác biệt về quy mô, kích thước thửa đất
GA: Lượng điều chỉnh cho sự khác tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất
IA: Là một lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ thời điểm bán đến thời điểm điều tra
CA: Là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về các điều kiện quy hoạch xây dựng
NA: Là lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi trường xung quanh.
Những điều chỉnh này có thể phải cộng thêm vào hoặc trừ bớt đi một lượng tiền nhất định tuỳ thuộc vào mức độ khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất động sản chủ thể. Kết quả của những điều chỉnh này được biểu thị bằng tổng số tiền gộp lại hoặc bằng tỷ lệ % (nếu lượng tiền điều chỉnh được biểu thị là tỷ lệ %). Ví dụ, điều chỉnh tỷ lệ lạm phát được xác định bằng công thức sau:
IA= Ti(S) (2) (2)
Trong đó:
T: là thời gian kể từ lỳc bán đến thời điểm điều tra tính bằng tháng
i: Là tỷ lệ lạm phát(%) theo năm ( cũng có thể theo tháng) ghi nhận được tại địa phương nơi có bất động sản bán
S: là số tiền bán được tại thời điểm diễn ra giao dịch IA: Là mức lạm phát.
Trong đó:
* T là thời gian kể từ lỳc bỏn đến thời điểm điều tra tính bằng tháng; * i là tỉ lệ lạm phát (%) theo năm (cũng có thể theo tháng) ghi nhận đựợc tại địa phương nơi có bất động sản bán;
* IA là mức lạm phát.
Ví dụ: Một bất động sản được bán vào tháng 1 năm 2000 với giá bán là 500 triệu đồng. Điều chỉnh giá trị thực của số tiền đó bỏn bất động sản nói trên vào thời điểm 01/4/2001, biết tỷ lệ lạm phát cụ thể như sau:
- Tỷ lệ lạm phát cả năm 2000 là 10 %; - Tháng 1/2001 tỷ lệ lạm phát là 0,7 %; - Tháng 2/2001 tỷ lệ lạm phát là 0,9 %; - Tháng 3/2001 tỷ lệ lạm phát là 0,8 %;
Bài làm
Căn cứ các dữ liệu về tỷ lệ lạm phát nêu trên ta có kết quả tính toán tỷ lệ lạm phát đến thời điểm 01/4/2001 như sau:
- Tỷ lệ lạm phát của năm 2000 là 10 % điều đó nói lên rằng mức lạm phát tính từ 01/01/2000 đến thời điểm tháng 31/12/2000 là 110:
100 + (100 x 10/100) = 110
Tương tự ta sẽ tính đ ược mức lạm phát và tỷ lệ lạm phát tính từ 01/01/2000 đến thời điểm 01/4/2001 khi đã biết tỷ lệ lạm phát của từng tháng như sau: - Mức lạm phát tính từ 01/01/2000 đến thời điểm 31/1/2001 là: 110 + (110 x 7/1000) = 110,77 (Tức tỷ lệ lạm phát tính từ 01/01/2000 đến 31/1/2001 là 10,7 %) - Mức lạm phát tính từ 01/01/2000 đến thời điểm 28/2/2001 là: 110,77 + (110,77 x 9/1000) = 111,76 (Tức tỷ lệ lạm phát tính từ 01/01/2000 đến thời điểm 28/02/2001 là 11.76 %) - Mức lạm phát tính từ 01/01/2000 đến thời điểm 31/3/2001 là: 111,76 + (111,76 x 8/1000) = 112,65 (3) (3) (Tức tỷ lệ lạm phát tính từ 01/01/2000 đến 01/4/2001 là 12,65 %)
Như vậy, công thức (3) là một công thức tổng quát, nó chỉ đơn thuần phản ánh phương pháp điều chỉnh giá bán đối với tài sản so sánh được bán ở thời điểm tháng 1/2000 và được phân tích tại thời điểm 1/4/2001. Một mô hình (công thức) hoàn chỉnh của phương pháp so sánh trực tiếp sẽ gồm một hệ thống các phương trình tổng quát phản ánh tất cả những điều chỉnh như về vị trí, hình thể, diện tích, tình trạng pháp lý (nếu có sự khác biệt giữa bất động
sản so sánh với bất động sản chủ thể) tương tự như phương trình để tính toán sự điều chỉnh về lạm phát nêu trên.
Đối tượng, phạm vi và yêu cầu của phương pháp
*) Đối tượng:
Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để định giá tất cả những bất động sản giao dịch mua, bỏn trờn thị trường. Trên thế giới người ta ước tính rằng có tới 98% số các bất động sản được tớnh giỏ bằng phương pháp so sánh trực tiếp, sở dĩ phương pháp này được sử dụng nhiều là vì:
- Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt là đối với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản;
- Kết quả của phương pháp phản ánh sự đỏnh giá khách quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận.
*) Phạm vi:
- Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giỏ cỏc bất động sản dân dụng( nhà ở) hoặc đất trống trong khu vực dân cư, các bất động sản thương mại- dịch vụ, tức là những bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị trường.
- Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít được sử dụng để định giá những bất động sản công nghiệp, những bất động sản đặc biệt như công sở, trường học, bệnh viện và các công trình công cộng vỡ chỳng rất ít hoặc không