Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống
1
/ 101 trang
THÔNG TIN TÀI LIỆU
Thông tin cơ bản
Định dạng
Số trang
101
Dung lượng
1,53 MB
Nội dung
B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH K K H H N N G G S S K K I I Ê Ê N N NỂNG CAO HIU QU CHO VAY BT NG SN TI NGỂN HÀNG TMCP QUC T VIT NAM TPHCM LUN VN THC S KINH T CHUYÊN NGÀNH: KINH T TÀI CHÍNH ậ NGÂN HÀNG MÃ S: 60.31.12 NGI HNG DN: PGS.TS TRN HUY HOÀNG TP.H CHÍ MINH ậ NM 2012 LI CM N Xin chân thành cm n QuỦ Thy Cô Vin ào to Sau đi hc, Khoa Ngân hàng trng i hc Kinh t Thành ph H Chí Minh. c bit gi li cám n chân thành đn PGS.TS Trn Huy Hoàng, ngi đã dành nhiu thi gian, công sc hng dn và giúp đ tôi trong sut quá trình tip cn đ tài và hoàn thành lun vn này. LI CAM OAN Tôi xin cam đoan lun vn này là do chính tôi nghiên cu và thc hin. Các thông tin và s liu đc s dng trong lun vn đc trích dn đy đ ngun tài liu ti danh mc tài liu tham kho là hoàn toàn trung thc. TP.H Chí Minh, tháng nm 2012 MC LC TRANG PH BÌA LI CM N LI CAM OAN MC LC DANH MC CÁC CH VIT TT DANH MC BNG BIU, HÌNH V M U CHNG 1: CÁC VN LÝ LUN CHUNG V BT NG SN VÀ CHO VAY BT NG SN 1 1.1. Lý lun c bn v bt đng sn 1 1.1.1. Khái nim bt đng sn 1 1.1.2. c đim hàng hóa bt đng sn 2 1.1.3. Phân loi bt đng sn 4 1.1.4. Các yu t nh hng đn giá tr bt đng sn 5 1.2. Th trng bt đng sn và các yu t tác đng đn th trng bt đng sn 7 1.2.1. Khái nim th trng bt đng sn 7 1.2.2 C cu th trng bt đng sn 9 1.2.3 Các yu t tác đng ti s hình thành và phát trin ca th trng bt đng sn 11 1.2.3.1 S phát trin kinh t, gia tng dơn s và vn đ đô th hóa 11 1.2.3.2 Các yu t tác đng phía cung bt đng sn 12 1.2.3.3 Các yu t v pháp lut, qun lỦ, điu tit ca nhƠ nc v bt đng sn 13 1.2.3.4 Các yu t v chính sách 13 1.3 Cho vay bt đng sn 14 1.3.1 Khái nim v cho vay bt đng sn 14 1.3.2 Các loi hình cho vay bt đng sn 15 1.3.3 Hiu qu ca cho vay bt đng sn 15 1.3.3.1 Các ch tiêu đánh giá hiu qu cho vay BS trên góc đ ca ngân hàng 16 1.3.3.2 Các ch tiêu đánh giá hiu qu cho vay BS trên góc đ ca khách hàng 18 1.3.4 Ri ro ca cho vay BS 18 1.4 Cho vay bt đng sn mt s nc trên th gii và bài hc kinh nghim cho Vit Nam 20 1.4.1 Kinh nghim v chính sách tài chính tin t cho BS ca mt s nc trên th gii 20 1.4.1.1 Nhng kinh nghim chung 20 1.4.1.2 Chính sách tín dng ậ Kinh nghim ca Úc và Niu Di Lân 21 1.4.1.3 Áp dng mô hình ngân hàng th chp ậ kinh nghim ca an Mch 22 1.4.1.4 Kinh nghim ca Malaysia v kênh huy đng vn đu t bt đng sn da trên chng khoán hóa tài chính bt đng sn 23 1.4.2 Mt s bài hc rút ra v chính sách tài chính tin t cho s phát trin th trng BS 23 KT LUN CHNG 1 26 CHNG 2: THC TRNG CHO VAY BT NG SN CA NGÂN HÀNG TMCP QUC T VIT NAM - TP. HCM 27 2.1 Thc trng th trng bt đng sn TP.HCM 27 2.1.1 u th ca th trng bt đng sn TP.HCM 27 2.1.2 Tng quan v th trng bt đng sn TPHCM 28 2.1.3 Thc trng các yu t tác đng đn th trng bt đng sn 32 2.1.3.1 Kinh t TP.HCM phát trin, vn đ đô th hóa vƠ gia tng dơn s 32 2.1.3.2 Các yu t tác đng v phía ắcung” bt đng sn 34 2.1.3.3 Các yu t qun lỦ, điu tit ca nhƠ nc v bt đng sn 38 2.1.3.4 Các yu t v lãi sut, chính sách thu 39 2.2 Thc trng cho vay bt đng sn ca Ngân hƠng VIB trên đa bàn TPHCM 40 2.2.1 Khái quát v NH TMCP Quc T Vit Nam (VIB) 40 2.2.2 Thc trng ngun vn cho vay ca Ngơn hƠng VIB đi vi th trng BS 42 2.2.3 Thc trng các sn phm cho vay ca Ngơn hƠng VIB đi vi bt đng sn 48 2.2.4 Hiu qu tín dng bt đng sn ti Ngơn hƠng VIB trên đa bàn TPHCM 52 2.3 Thm đnh các d án, các hp đng vay vn tín dng đi vi bt đng sn ti ngân hàng VIB 54 2.3.1 Nhng quy đnh chung ca Ngơn hƠng VIB đi hp đng tín dng BS 54 2.3.2 Quy đnh thm đnh hp đng vay vn BS ti Ngân hàng TMCP Quc t Vit Nam TPHCM 56 2.3.3 Ni dung thm đnh hp đng vay vn tín dung BS ti Ngân hàng VIB trên đa bàn TP.HCM 57 2.3.3.1 Thm đnh h s vay vn 57 2.3.3.2 Thm đnh v khách hàng vay vn 57 2.3.3.3 Thm đnh v d án đu t 58 2.4 ánh giá thc trng cho vay bt đng sn ti Ngơn hƠng VIB trên đa bàn TPHCM 62 2.4.1 Nhng thành tu 62 2.4.2 Nhng hn ch 62 2.4.3 Nguyên nhân hn ch 65 KT LUN CHNG 2 66 CHNG 3: CÁC GII PHÁP NÂNG CAO HIU QU HOT NG CHO VAY BT NG SN CA NGÂN HÀNG TMCP QUC T VIT NAM TPHCM 67 3.1 nh hng phát trin th trng bt đng sn trên đa bàn TP.HCM 67 3.1.1 Mc tiêu phát trin th trng bt đng sn trên đa bƠn TP.HCM đn nm 2015 67 3.1.2 nh hng ni dung phát trin th trng bt đng sn trên đa bƠn TP.HCM đn nm 2015 68 3.2 Các gii pháp tm v mô phát trin th trng BS 69 3.2.1 V h thng lut pháp 69 3.2.2 V chính sách vƠ c ch 72 3.3 Các gii pháp tm v mô phát trin tín dng BS 73 3.3.1 i vi chính ph 73 3.3.2 i vi NHNH 79 3.4 Các gii pháp phát trin cho vay BS ti Ngân hàng 80 3.4.1 V ngun vn và sn phm tín dng bt đng sn 80 3.4.2 Các gii pháp nâng cao hiu qu thm đnh các d án, các hp đng tín dng đi vi BS ti Ngơn hƠng trên đa bàn TP.HCM 84 PHN KT LUN CHUNG TÀI LIU THAM KHO DANH MC CÁC T VIT TT BS Bt đng sn CBRE Công ty t vn – nghiên cu - qun lý bt đng sn CB Richard Ellis CIC Trung tâm thông tin tín dng ngân hàng FDI Vn đu t trc tip nc ngoài GHB Ngân hàng nhà Chính ph Thái Lan GHLC Công ty cho vay v nhà ca Chính ph Nht Bn HDB y ban phát trin nhà Singapore NHNN Ngân hàng nhà nc NHTM Ngân hàng thng mi REIT Qu đu t tín thác BS TCTD TMCP T chc tín dng Thng mi c phn TP.HCM Thành ph H Chí Minh UBND y ban nhân dân DANH MC BNG BIU, HÌNH V Bng biu Bng 2.1 Giá tr cn h cao cp so sánh vi các thành ph khác ti mt s nc Châu Á Bng 2.2 Giá bán s cp và th cp ca mt s d án tiêu biu Bng 2.3 Bng thng kê mt đ dân s TPHCM qua các nm Bng 2.4 Din tích sàn xây dng trên đa bàn TPHCM qua các nm Bng 2.5 S d án đu t nc ngoài đc cp phép mi qua các nm trên đa bàn TP.HCM Bng 2.6 Ch s giá vt liu xây dng ch yu ti TP.HCM (Nm 2006=100) Bng 2.7 T trng d n tín dng BS qua các nm Hình v Hình 1.1 Quy trình thm đnh tín dng các d án kinh doanh BS Hình 2.1 Lng cung cn h ti TPHCM qua các nm Hình 2.2 Giá cho thuê vn phòng ti các Thành ph ln trong khu vc Hình 2.3 Mc đ gia tng nhu cu các loi hình bt đng sn trong nm 2011 – 2012 Hình 2.4 T trng vn đu t trc tip nc ngoài vào lnh vc bt đng sn trong tng vn đu t trên đa bàn TPHCM qua các nm Hình 2.5 D n tín dng bt đng sn ti Ngân hàng trên đa bàn TPHCM t 2007 đn 2011 Hình 2.6 Tc đ tng trng d n cho vay bt đng sn ca ngân hàng Hình 2.7 T trng d n tín dng bt đng sn trong tng d n ca ngân hàng trên đa bàn TPHCM Hình 2.8 Xu hng tín dng bt đng sn trong nm 2012 Hình 2.9 T l n xu BS trên tng d n tín dng BS M U 1. Tính thc tin ca đ tài Nhu cu v nhà luôn là mt trong nhng nhu cu c bn thit thc ca con ngi. Tuy nhiên đó li là mt rào cn khá ln đi vi đi b phn ngi dân do giá tr ca khon tài sn này khá ln. Vic cho vay đi vi lnh vc bt đng sn có quan h mt thit vi s bin đng ca th trng bt đng sn nên hot đng này có nhiu ri ro. T đó vic nghiên cu hot đng cho vay bt đng sn tr thành mt yêu cu cn thit cho s phát trin ca th trng bt đng sn nói chung và hiu qu ca hot đng ngân hàng nói riêng, và góp phn to nên s gia tng li ích v mt kinh t, li ích v mt xã hi cho nhiu đi tng liên quan. 2. Mc tiêu nghiên cu - Làm rõ vai trò ca bt đng sn trong nn kinh t. - ánh giá hot đng cho vay bt đng sn ti VIB TPHCM t nm 2007 đn nm 2011. - a ra mt s đ xut và kin ngh nhm góp phn nâng cao hiu qu cho vay bt đng sn. 3. i tng và phm vi nghiên cu - i tng: Hot đng cho vay bt đng sn ca VIB TPHCM. - Phm vi: đa bàn qun 2 t nm 2007 đn nm 2011. 4. Phng pháp nghiên cu - Phân tích, tng hp, thng kê, so sánh. - Nghiên cu đnh tính. 5. Nhng đim mi ca đ tài - Khái quát hot đng cho vay bt đng sn giai đon 2007-2011 ti Ngân hàng TMCP Quc t Vit Nam -TPHCM. [...]... Vi c c p cho vay b cung c u b ng s n c n ng s n trên th m b o hi u qu ho ng và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu c u khách hàng vay v n ph m b o nguyên t c cho vay c hoàn tr c g c n vay ph cs d h hàng th c hi t M t khác, ngân hàng còn có th yêu c u khách m b o cho vay ho c áp d ng các nguyên t c xét duy t cho vay 1.3.2 Các lo i hình cho vay b ng s n t th v các lo i hình cho vay b ngân hàng hi ng... hình lo i hình cho vay b t ng s n c th - - t xây d - t xây d ng khu công nghi p - Cho vay xây d ng và s a ch a nhà - Cho vay xây d ng - Cho vay xây d - Cho vay xây d phòng cho thuê - Cho vay xây d ng khách s n, resort - ch giá - Cho vay th ch p b ng s 1.3.3 Hi u qu c a cho vay b Cho vay kinh t c bi kinh doanh ng s n t vai trò h t s c quan tr i v i s phát tri n trong n n n hi n nay Cho vay ng t i n n... các ngân hàng NHTM Thông qua vi c xem xét hi u qu c a ho giúp cho ngân hàng có th giá l i ho t kh c ph c nh ng t n t i thi ng gi i pháp nh m ym a ho v m c a ngân hàng thì ho hi u qu mb ng cho vay c xem là có c ba y u t : - Kh i cho ngân hàng - Kh ic g - Kh n n y là các ngân hàng khi ti i thu nh ì kho m b o trang tr ho i c các chi phí tr ng ng và r i ro c a ngân hàng Song không ph i các ngân hàng c cho. .. hình cho phép các h n v i v t th ch d hai v im - Món vay theo m Lo kho n vay n thành m t kho n vay n t kho n vay n vay t p trung tr kho n vay n nhà) s pt ng là ti n thuê tr n - Các ngân hàng Tuy nhiên, h Úc và Niu Di Lân không tr c ti t c các d u vay v n ngân hàng Do h th ng ngân hàng c a Úc và Niu Di Lân m nh nên h u h t các nhu c u vay v n ngân hàng c a các d án kh iv c vay v n Các kênh ch y ch ngân. .. qu c a cho vay b n cho vay b ng s n vi u ng s n - Các gi i pháp m r ng và nâng cao hi u qu c a ho ng cho vay b ng s n c a Ngân hàng TMCP Qu c t Vi t Nam - TPHCM 6 K t c u c tài g - ng v nv b - c tr ng cho vay b ng s n và cho vay b ng s n t i VIB TPHCM ng s n n 2007- 2011 - i pháp và ki n ngh Do th i gian nghiên c u và ki n th c h n ch , lu thi u sót, r t mong nh n c nh ng ý ki v cb ng s n, cho vay b... TMCP - T tr bi i v i nhu c u s d ng v n trong n n kinh t n cho vay tín d ng: ch tiêu này cho th y ng t tr tín d ng c a m t ngân hàng qua các th i k khác nhau Ch th ng dùng so sánh gi a các ngân hàng khác c th m nh c a ngân hàng này so v i ngân hàng khác trong ho cho vay t ch c a tín d ng trung ng có th th y rõ b n ch t dài h n c a m t ngân hàng - N quá h n: N quá h n có th do các nguyên nhân ch quan... l n ph nh vi c c h tr b i m t quá trình c l p ngoài ngân hàng - V thi t l p h th ng tr c bi t: Chính ph nhi l p m t h th ch p c bi c thi t i v i vi c cho vay th a các ngân hàng TMCP tái thi t, Ngân hàng liên bang v các kho n vay n này nh mv c n và giúp các ngân hàng TMCP n v i lãi su t c Kinh nghi m c a Úc và Niu Di Lân Có r t nhi u s n ph m cho vay - ng nh 1.4.1.2 Chính sách tín d ng k y m nh ho h... phát tri a th ng b ng s n t i Vi t Nam 1.3 Cho vay b ng s n 1.3.1 Khái ni m v cho vay b Cho vay b ng s ng s n c hi u là quan h cho vay gi a ngân hàng v i khách cb hàng c p v ng s b vào m hi n các giao d ch và các ho ng s n là vi c ngân nc nb ng s n ng h ng s n, xây d th c t bán, s a ch a mua bán nhà c a, xây d ng hoàn thi h t ng các d án, mua nhà tr góp, xây d 15 y, cho vay iv cb ng s n c a nhà ng s n... hàng c cho vay nhi u, mang l i nhi u l i nhu n là có hi u qu cao b i vì n u cho vay mà không thu h c v n cho vay ho c v n cho vay không cân x ng v i ngu n huy c thì s m hay mu ng thua l Chính vì v y, y u t hi u qu trong ho ng tín d ng nói chung và ho nói riêng là y u t quan tr ng và c n thi ng tín d i v i s t n t i và phát tri n c a NH 1.3.3.1 Các ch u qu cho vay c a ngân hàng - Doanh s cho vay có h... i v i nh ng kho n vay t i m t th th v ch m t th i k nh v nc am kinh t trong m t th i k nh doanh s cho ng và ph n ròng c a nh ng kho n vay trong tiêu cho bi t kh p v n tín d ng c n s d ng in n 17 - :t ngân hàng v th hi c m i quan h cho vay gi a ng th i là ch tiêu ph n ánh ph n v còn l i t i m t th ng th i chi n ánh m i quan h v i doanh s cho vay, v i kh ngu n v n c a các ngân hàng TMCP - T tr bi i v . giá hiu qu cho vay BS trên góc đ ca ngân hàng 16 1.3.3.2 Các ch tiêu đánh giá hiu qu cho vay BS trên góc đ ca khách hàng 18 1.3.4 Ri ro ca cho vay BS 18 1.4 Cho vay bt đng. đng cho vay bt đng sn giai đon 2007-2011 ti Ngân hàng TMCP Quc t Vit Nam -TPHCM. - Xác đnh các nhân t nh hng đn cho vay bt đng sn, đn vic đánh giá hiu qu ca cho vay. K K I I Ê Ê N N NỂNG CAO HIU QU CHO VAY BT NG SN TI NGỂN HÀNG TMCP QUC T VIT NAM TPHCM LUN VN THC S KINH T CHUYÊN NGÀNH: KINH T TÀI CHÍNH ậ NGÂN HÀNG MÃ S: 60.31.12